Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

Trends of Cadastral Land Transactions in Greece during the Period of Economic Crisis

7 visualizaciones

Publicado el

This paper examines the trends that are observed in land transactions in certain areas of Greece that have a cadastral system in operation during the past eight years. Those trends seem to be a resultant of the economic crisis which has hit the country and the legislative changes that have taken place prior or during the crisis. In particular, it was anticipated that the economic crisis has had a significant effect in land transactions due to the drastic decrease of available funds (e.g. available income, available loans etc), the extreme increase of uncertainty and risk in the Greek economy, and the increase in the cost of possessing land (The Greek Government, in an effort to reduce its public deficit has increased taxes on land). In addition, the Greek Government, in an effort to protect natural resources, curtail illegal construction, reduce unauthorized uses on properties and promote environmentally friendly structures throughout the country, has adopted a series of legislation that has increased the standards and the requirements for carrying-out a land transaction. This series of legislation has acted conjointly with the negative economic situation to bring about a sharp decline of the land and housing markets.

Publicado en: Ciencias
  • Sé el primero en comentar

  • Sé el primero en recomendar esto

Trends of Cadastral Land Transactions in Greece during the Period of Economic Crisis

  1. 1. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    123 Trends of Cadastral Land Transactions in Greece   during the Period of Economic Crisis    Panos Lolonis  Member of the Scientific Council,  Ktimatologio S.A. (Hellenic Cadastre), Athens, Greece, +30 210 6505636    Abstract: This paper examines the trends that are observed in land transactions in certain  areas of Greece that have a cadastral system in operation during the past eight years. Those  trends  seem  to  be  a  resultant  of  the  economic  crisis  which  has  hit  the  country  and  the  legislative  changes  that  have  taken  place  prior  or  during  the  crisis.  In  particular,  it  was  anticipated that the economic crisis has had a significant effect in land transactions due to  the  drastic  decrease  of  available  funds  (e.g.  available  income,  available  loans  etc),  the  extreme increase of uncertainty and risk in the Greek economy, and the increase in the cost  of  possessing  land  (The  Greek  Government,  in  an  effort  to  reduce  its  public  deficit  has  increased taxes on land). In addition, the Greek Government, in an effort to protect natural  resources, curtail illegal construction, reduce unauthorized uses on properties and promote  environmentally  friendly  structures  throughout  the  country,  has  adopted  a  series  of  legislation that has increased the standards and the requirements for carrying‐out a land  transaction.  This  series  of  legislation  has  acted  conjointly  with  the  negative  economic  situation to bring about a sharp decline of the land and housing markets.  Keywords:  Land  administration,  Greek  financial  crisis,  legislative  reforms,  Greek  cadastre,  informal settlement      1. Introduction  The  recent  economic  crisis  in  Greece  has  received  a  world‐wide  attention  because  of  its  drastic  impacts  in  the  interior  of  the  country  and  its  enormous  potential  for  negative  implications in the global economy. It has affected almost every economic sector in Greece  and  its  final  outcome  has  not  been  realized  yet.  Moreover,  because  of  its  magnitude,  complexity  and  unprecedented  nature,  the  crisis  has  made  it  difficult  for  politicians  and  technocrats to determine the appropriate actions that would, first of all, contain the crisis  and  ameliorate  its  impacts  and,  then,  bring  the  country  back  on  a  developmental  track.  Instead, there has been an extensive controversy on the media, as well as, in other fora,  about the actions should be taken to overcome the crisis and ameliorate its adverse impacts.  That turbulent situation has not left unaffected the land administration domain in Greece  and its related fields. In fact, it has caused a great shrink in the size of the land market,  denoted primarily by a substantial decline in the number of land transactions and, definitely,  in land values. Thus, the land market sector, one of the most vibrant, robust and trustworthy  sectors in Greece for the past 50‐60 years, in which the vast majority of mainstream people  have  deposited  their  accumulating  wealth  in  an  attempt  to  overcome  the  World  War  II  losses  (Greece  suffered  heavy  losses  during  World  War  II˙  those  losses  are  estimated  to  account  up  to  more  than  10%  of  the  country’s  total  wealth),  the  subsequent  civil  war  wounds  (the civil war that followed World War II has also had substantial adverse impacts in 
  2. 2. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    124 the  country˙  those  impacts,  it  is  said,  are  comparable  to  those  of  the  World  War  II),  the  effects of frequent political instability  (until 1981, when Greece joined the European Union,  the political situation of the country was very fragile, characterized by frequent government  changes, continuous public unrest, one dictatorship, two‐to‐three near‐to‐war major crises  with neighboring countries) and the ever present economic uncertainties (historically, the  monetary system in Greece was very fragile and non‐trust worthy because it was repeatedly  depleting the monetary savings of the main stream people˙ indeed, the monetary savings of  the Greek people were lost in their entirety at the beginning or during World War II˙ then,  there were at least four main currency devaluations during the period 1950‐2000, in 1953,  1983, 1985 and 1998, that have caused heavy losses in the actual value of savings in Greek  currency˙ in addition, there have been numerous other factors and events that contributed  to the further depletion of the real value of the Greek currency), was found in the midst of  the  turmoil.  The  effects  seem  to  be  drastic,  although  their  true  and  ultimate  magnitude,  since the phenomenon is still in progress, cannot be determined yet.  The  major  factors  that  have  contributed  to  the  recent  drastic  decline  in  the  land  administration  domain  are  two‐fold:  Firstly,  the  financial  crisis,  itself,  has  affected  the  demand side because it has reduced people’s available income to invest on land (or even to  pay their loans or taxes) and decreased the capability of financial institutions to support such  an  activity.  In  addition,  the  crisis  has  affected  the  supply  side  because  the  Greek  Government, in a desperate effort to cover its deficits, has increased drastically taxes on  land. To make things worse, there seems to be no end or a final plan to this “raid” on land  through  taxation.  Many  people  believe  that  a  large  portion  of  land  belonging  to  Greek  individuals would eventually end‐up, through heavy taxation, forced sales and confiscation,  to  the  State  and  its  creditors,  particularly  if  the  Greek  State  fails  to  achieve  the  bail‐out  agreement goals  and  return  smoothly  to  a  level  of  self‐sustainable  functioning.  Secondly,  and independently of the financial crisis, the Greek Government has introduced a series of  legislative  acts  during  the  past  decade  that  have  influenced  substantially  the  cost  and/or  time  /  burden  of  acquiring  and  possessing  land  and  land  properties.  The  intent  of  those  legislative  acts  was  either  to  expand  the  realm  of  core  legislation  into  the  land  administration  domain  (e.g.  introduction  of  Value  Added  Tax  –  VAT  in  the  sale  of  newly  constructed  buildings  or  condominiums),  restrain  illegal  construction  in  the  country  (e.g.  introduction of legislation that requires a certificate by an authorized engineer that there are  no  illegal  structures  or  zoning  violations  on  each  land  property  that  is  transferred)  and  promote  environmentally  friendly  policies  (e.g.  adoption  of  legislation  requiring  a  valid  “energy  efficiency  certificate”  in  each  sale  or  lease  that  refers  to  a  building  or  a  condominium).  The magnitude and nature of the impacts of these factors differ from case to case. Also,  certain  of  the  above  mentioned  legislative  actions  have  taken  place  when  the  economic  crisis  was  in  progress  and,  thus,  their  impacts  have  been  mixed  with  the  impacts  of  the  economic crisis. Despite their importance and despite the extensive debate that has taken  place about them, the impacts of those factors in the domain of land transactions have not  been studied comprehensively yet.  In this paper, the above issues are addressed and the impacts of economic crisis, as well as,  of land legislation changes on land transactions are analyzed and discussed. Specifically, in  the next section, the past trends in the land domain in Greece are overviewed. In the third  section,  we  describe  the  unfolding  of  the  crisis  in  the  Greek  economy  and  we  point  out 
  3. 3. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    125 certain important chronological events that took place during that time period. In the fourth  section  we  describe  the  sequence  of  land‐related  legislative  acts  that  were  voted  by  the  Greek Parliament and their main rationale for adopting them. In the fifth section, we present  the methods and the data that were used in the analyses. In the sixth section, we present  the results of the analyses. In the seventh section, we discuss those results. Finally, in the  last section we summarize the conclusions.    2. Past trends in the land administration domain in Greece  The land administration domain in Greece has shown a steadily increasing pattern during the  period of 1970‐2006 (Fig. 1). Indeed, with the exception of certain short periods of time (e.g.  1974, 1980, early 1990’s) in which, primarily due to political reasons, there were some short‐ period  declines,  the  general  trends,  as  measured,  for  example,  by  the  total  number  of  transactions,  were  increasing.  Specifically,  as  far  as  the  total  number  of  transactions  is  concerned, the trend was, in general terms, linear, with an increase of approximately 2‐2.5%  per year. A similar trend and approximate rate of increase is observed for the total number  of property transfers, as well. The number of mortgages, on the other hand, shows a decline  by 50% during the first 20 years of the period (1970‐1990), and then, for the remaining part  of  the  period,  a  steady  and  strong  increase  by  approximately  6%  per  year  (Fig.  1).  This  change, probably, can be attributed to the accession of Greece into the European Union in  early 1980’s, the deregulation of the Greek banking system in the early 1990’s and the entry  of Greece in the Euro zone by the year 2000. The other two types of land transactions which  are  reported  in  the  national  statistics  (that  is,  the  total  number  of  claims  and  the  total  number of seizures) are small in size and do not affect significantly the general trends.          Figure 1.  Number of Land Transactions Registered at the Registry Offices (by Category and Year)  (URL 1).    Similar  observations  are  made  when  the  land  administration  domain  is  examined  with  respect to the total value of land involved in transactions (Fig. 2). Indeed, during the period  of 1970‐2006, there has been a strong increase in the value of land that was involved in  registered transactions  (the fees collected by the registrars are proportional to the value of 
  4. 4. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    126 land  that  is  involved  in  each  transaction,  as  that  value  is  reported/calculated  in  the  corresponding deeds˙ thus, the collected fees reflect directly the registered value of land).  This  increase  was  notable,  particularly,  for  transactions  related  to  mortgages  since  the  observed increase after 1990 was exponential and, despite the fact that, at the beginning of  the period, the value of land involved in mortgage transactions was smaller compared to the  value of land related to transfers, eventually, the former exceeded the later by almost 80%  (Fig.  2).  It  must  be  noted,  however,  that  the  observed  increase  does  not  reflect  the  real  increase in the value of transferred land. Instead, it embodies the effect of four (4) major  factors  that  reduce  substantially  the  magnitude  of  the  real  increase.  Indeed,  during  the  period 1970‐2006, as the standards of living were increasing in Greece and as the society  was transforming from a mainly agrarian society to a mainly a service oriented society, more  and more land transactions were formally registered in the registry offices of the country  (that  is,  there  was  a  shift  from  the  informal  to  formal  sector).  Before  that,  a  significant  portion  of  land  transactions  were  made  “informally”  (“by‐word”)  or  through  “adverse  possession”. Thus, those transactions were not showing up in the official statistics. A second  factor that has contributed to the observed increase in the nominal value of land involved in  transactions was the high rate of inflation that characterized that period. Indeed, during that  period, there has been a significant era (1972‐1993) in which the annual inflation rate was  more than 10% (URL 1). In some instances indeed, it was exceeding the value of 20% (e.g.  1973, 1979, 1980, 1981, 1982, 1985 etc.). A third factor was the availability of money for  buying  land  particularly  through  bank  loans.  Before  1990,  when  the  banking  system  was  heavily regulated by the State, it was quite difficult for individuals to get loans in order to  buy land or develop it. After that time, bank loans became easier to obtain and had relatively  low  interest  rates  (~3‐5%).  That  availability  of  money  increased  the  price  of  land  and,  subsequently,  the  number  of  registered  transactions.  The  reason  for  the  latter  was  that  banks, in order to provide the money of the loan, were, naturally (De Sotto, 2000), requiring  formal registration of the related transaction in the State land registries. Fourth, the voting  by the Government of Law 1249/1982, which introduced the procedure of the “Objective  Determination of a Property’s Tax Value” (Law 1249, Article 41, Governmental Gazette Issue  43/A/05.04.1982). According to that Law, the tax that had to be paid to the State in each  land transaction was not based solely on the property value that was reported in the deeds  or on the value that was subjectively estimated by local tax officials (Potsiou et al, 2002).  Instead, it was computed taking into account a series of parameters that depended on the  type of transferred property (e.g. residence, office, factory, commercial, basement, parking,  warehouse etc), the characteristics of the property (e.g. shape, size, age, use, construction  material, equipment etc) and the location of the property (Xirogiannis, 2002). This approach,  generally,  gave  higher  values  than  those  reported  in  the  deeds  and  decreased  the  gap  between the prices that were actually paid for transferred properties and the corresponding  prices that were reported in the deeds. All these factors contributed heavily to the observed  drastic  increase  of  the  nominal  values  of  transferred  land  properties  in  Greece.  Independently of the above factors, however, the land domain in Greece was, in general  terms, a vibrant and heavily promising domain.         
  5. 5. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    127       Figure 2. Fees Collected by Registrars per Year (URL 1).    3. The chronicle of financial crisis in Greece  Although the roots of the financial crisis in Greece can be traced back into the collapse of the  U.S. subprime mortgage market in 2007 and the subsequent Lehman Brothers bankruptcy in  2008, yet, the first serious indications did not appear to the wider public until the middle of  2009.  At  that  time,  the  then  Greek  Government  called,  unexpectedly,  for  early  elections  because  it  was  anticipating  that,  within  the  turbulence  of  the  global  financial  crisis  that  started in 2008, it would be impossible to maintain the annual public sector deficit within  acceptable limits (e.g. see the 1992 Maastricht treaty) and re‐finance the public debt from  the markets. The actual wording for the early elections call was that there was a need for the  Government to take ”brave” austerity measures to cope with the situation and, therefore, it  was  imperative  for  it  to  re‐new  its  public  mandate  to  do  so.  The  elections  took  place  in  October  2009,  a  new  Government  took  over  and  attempted  to  handle  the  situation.  Unfortunately, the situation deteriorated extremely rapidly after that, the Greek financial  crisis  attracted  world‐wide  attention  and,  as  a  result,  the  Government  was  forced,  eventually,  to  sign,  in  May  2010,  a  €115  billion  bail‐out  agreement  with  the  Euro  zone  countries and the International Monetary Fund (IMF) (the bail‐out agreement consisted of  two  separate  agreements:  the  “Loan  Facility  Agreement"  signed  with  the  Euro  zone  countries and the ”Stand‐by Agreement” signed with the IMF).  Despite the signing of the 1st  bail‐out agreement and the austerity measures that the Greek  Government took, the crisis continued to escalate. As a result, in July 2011, the European  Union, the IMF, the Greek Government and other involved parties came up into a second  bail‐out agreement that provided Greece with, approximately, €158 billion in order for the  country to cope with its medium‐term financial needs. Of course, this financial package was  accompanied with a series of severe austerity measures, as well as, with a system of strict  audits in order to ensure that the Greek economy would undergo the necessary structural  reforms and be back into a self sustained path.  The above mentioned developments, however, although they set back the possibility of a  payments default by the country, yet, they led to an intense public unrest and to a severe 
  6. 6. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    128 Government crisis. Indeed, intense demonstrations were very common in the streets and  massive worker strikes were taking place very frequently in the working places (particularly  in public sector agencies and organizations). The Government, on the other had, have had a  turbulent time during that period and underwent through a series of changes. Eventually, it  resigned  in  April  2012.  Then,  a  sequence  of  two  (2)  consecutive,  close‐up  elections  took  place in May and June 2012 until, eventually, a new coalition Government resulted. That  Government,  among  other  things,  undertook  the  task  to  approve  and  implement  the  “Middle term Framework of Fiscal Strategy 2013‐2016”.  Within that socioeconomic and political environment, however, no wonder why the Greek  economy  suffered  heavy  losses.  Those  losses  were  reflected  in  almost  all  sectors  of  the  economy, including the land administration sector (Foundation of Economic and Industrial  Research, 2012).    4. Land‐related legislative acts at the dawn or during the financial crisis in Greece  Besides  the  financial  crisis,  there  was  a  series  of  laws  that  were  adopted  by  the  Greek  Government  during  the  period  2006‐2012  and,  probably,  have  affected  the  land  administration domain. Specifically:  ‐ Law  3427/2005  (put  in  effect  on  January  1,  2006).  That  law  imposed,  when  it  was  implemented,  a  19%  Value  Added  Tax  (VAT)  on  every  newly  constructed  building  or  condominium that was bought or transferred. Only, persons who did not own a residence  have been exempted from that tax. The implementation of this law, in effect, increased  sharply the cost of acquiring a house or a condominium and, therefore, it is anticipated  that it has affected negatively land transactions.  ‐ Law  3634/2008  (put  in  effect  in  January  2008).  That  law  abolished  taxes  on  property  inheritance and parental grants, and replaced them by an annual “Unified Property Tax”  imposed, virtually, on all real properties in Greece except land parcels that were outside  zoned  areas.  The  tax  was,  for  individuals,  1‰  of  the  total  property  value  that  those  individuals possessed (excluding the value of the main residence up to €300.000) and 6‰  for legal entities (e.g. firms). The effect of this law was a reduction of the total cost of land  transfers  (when  the  transfers  involved  real  properties  donated/gifted  by  parents  to  children or inherited by heirs), and, an increase of the annual total cost of possessing land  properties. Consequently, when everything else were constant, someone would expect  that, by the implementation of this law, the land transfers, particularly those related to  property inheritance and parental grants, would have increased, at least during the short  term.  ‐ Law 3842/2010 (put in effect in April 2010). That law repealed the “Unified Property Tax”  that was imposed by Law 3634/2008 and re‐instated the inheritance and parental grants  taxes that had been in effect before the implementation of Law 3842/2010. This change  happened because the political party that took power after the elections in October 2009  had as a priority in its political agenda the abolition of Law 3634/2008. The effect of this  law, in the long run, was, in essence, the reverse of Law 3634/2008. However, in the short  run and particularly during the transition periods (e.g. shortly before and shortly after the  implementation of the law), someone would expect to observe significant changes in the  number of transactions related to property inheritance and parental grants.  ‐ Laws 4014 & 4030/2011 (put in effect in September 2011). Those laws specified that, for  every real property transfer or lease, there should be a valid certificate by an engineer 
  7. 7. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    129 stating  that  there  are  no  illegal  structures  or  other  serious  zoning  violations  in  the  property.  Also,  they  required  that  for  any  property  transfer  there  should  be  a  recent  topographic  plan  defining  the  property  and  its  boundaries  into  the  national  geodetic  reference system. The main intention of those laws was to control the high degree of  zoning violations that are observed in the country and remove the uncertainties in the  locations and boundaries of the properties that are being transferred. However, those  laws have imposed a significant bureaucratic and administrative burdens (and cost) in the  transactions,  particularly  when  those  transactions  involve  properties  that  have  illegal  structures or refer to rural parcels. For example, a geo‐referenced topographic plan for a  rural parcel may cost, if it is designed according to proper formal specifications, several  hundred  or  even  thousand  Euros.  That  cost  may  constitute  a  significant  portion  of,  or  even exceed, the total value of land that is being transferred (Potsiou & Boulaka, 2012).  Such difficulties in the implementation of those laws have generated an intense reaction  by parties involved in real estate transactions (e.g. notaries public, real estate agents etc.)  and  have  forced  the  Government  to  issue  clarification  guidelines  that  have  removed  certain rigidities of those laws (e.g. for properties that are within zoned areas, it suffices  to depict the land parcel on a topographic plan that is geo‐referenced on the approved  zoning plan).  ‐ Laws 3661/2008 (voted in May 2008, the requirement for the Energy Efficiency Certificate  was enacted in January 2012). That law was voted as part of the adoption by the Greek  Government of the Directive 2002/91/EU, which, among other things, aimed to reduce  the energy consumption of buildings and provide transparency as far as building energy  requirements are concerned. Specifically, the Law mandated that before any sale or lease  of a building or condominium, its owner(s) must provide to the buyer(s) or tenant(s) a  valid Energy Efficiency Certificate.  The above mentioned laws, independently of their aims and goals, must have affected the  land administration domain. Their impact is independent of the impact caused by financial  crisis factors and, in most instances, is negative (most of the above mentioned laws increase  the cost of possessing, transferring or leasing land properties). In fact, the total impact on  the land properties should be the resultant of the impact of factors that are related to the  crisis  and  the  impact  of  factors  that  are  related  to  the  above  mentioned  legislation.  However, the actual component that can be attributed to each of those factors, as well as,  their joint effect in the number of transactions has not been assessed yet.    5. Methods and data of the analyses  The exploration of the impacts of the financial crisis and the imposed legislation on the land  transactions will be made, in this study, using trend analysis on data from the computerized  cadastral  system  in  Greece.  Specifically,  all  land  transactions  that  have  taken  place  from  January  2005  until  May  2012  in  133  municipalities  that  have  been  incorporated  into  the  operational  cadastral  system  in  Greece  before  2005  (Lolonis,  2006)  will  be  analyzed  to  extract trends and associate changes to events.  The selected data have certain advantages for performing this type of analyses because they  correspond to geographically disaggregate units (they can be obtained at the municipality  level),  cover  entirely  the  time  period  of  the  crisis,  have  a  detailed  temporal  granularity  (month), and can be classified by land transaction type (sale, mortgage, inheritance, parental  grant etc). Moreover, the data, although they come from a small sample of the country’s 
  8. 8. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    130 total number of municipalities (133 out of a total of 5775), are representative because they  come  from  geographically  diverse  and  dispersed  areas  (they  come  from  33  out  of  51  prefectures that are spread all over the country). In addition, they represent both urban and  rural areas, urban centers (e.g. Patras, Kalamata, Argostoli etc), suburban areas (e.g Agios  Ioannis Rentis, Vrilisia, Gerakas, Melisia, Nea Smyrni, Neo Psichiko, Agia Triada, Perea etc.),  medium size municipalities (e.g. Polykastro, Martino, Kalabaki, Ampelonas, Giannouli etc.),  small  size  municipalities  (e.g.  Avramilia,  Davgata,  Kourouklata,  Lagio  etc),  coastal  municipalities (e.g. Nea Kios, Astros, Patmos, Lechena etc.) and continental municipalities  (e.g.  Glino,  Levaia,  Vergina,  Perdikka,  Axiochori,  Valtonera  etc)  (Tab.  1).  Similar  data  that  come  from  municipalities  that  had  not  been  incorporated  into  the  operational  cadastral  system  by  January  2005  (e.g.  municipalities  such  as  Heraklion,  Amyntaio,  Komotini,  Malesina, Chios, Katsika, Keratsini, Serres, Symi etc.) have been excluded from the analyses  because they do not cover the entire period of the study and, therefore, their use may bias  the results. Finally, data from other sources, such as the Hellenic Statistical Authority, have  not  been  used  in  the  analyses  because  they  do  not  have  the  appropriate  temporal  granularity  and  thematic  differentiation  (that  is,  differentiation  among  sales,  mortgages,  inheritances,  parental  grants  etc.)  to  capture  the  relation  between  an  external  triggering  event, such as the adoption of a new law, and property transactions.    Table 1. Country‐wide Statistics and Statistics Related to the Areas of the Study.  Variable  Municipalities in  the study  Country Percentage (%)  Area:  2.479 Sq. Km 132.000 Sq. Km 2%  Population:  585.693 10.962.000 5%  Households  194.312 3.664.071 5%  Municipalities:  113 5.775 2%  Buildings:  ‐‐ 3.990.970 ‐‐  Residencies  277.142 5.475.400 5%  Land parcels:   464.448 ~15‐18 million ~3%  Urban parcels:  ‐‐ >~4‐5 million ‐‐  Agricultural parcels:  ‐‐ ~5,1 million ‐‐  Property rights:   1382.919 ~37‐38 million ~3%  GDP:  ‐‐ ~€220 billion ‐‐  GNI per capita  ‐‐ ~€21.000 ‐‐  Value of privately owned land   ‐‐ ~€750 billion ‐‐    6. Analyses  The analyses, in this work, will focus on five categories of data: data about the total number  of  rights  affected  by  cadastral  transactions,  data  about  the  number  of  rights  affected  by  sales or mortgages and mortgage pre‐notations, data about the number of rights involved in  property parental grants, data about the number of rights involved in donations in life and  data about the number of rights involved in inheritances. Each category is analyzed in more  detail in the following sections.    6.1. Total number of rights affected by transactions in the cadastral system  With respect to the total number rights that were affected by cadastral transactions during  the study period, it is observed that there are four distinct sub‐periods during that period  (Fig. 3). The first sub‐period refers to the time before the implementation of Law 3427/2005, 
  9. 9. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    131 that  is,  before  the  implementation  of  VAT  on  transfers  of  newly  constructed  buildings.  During that sub‐period, the trend is strongly positive and reaches an all‐time high at about  18.000  changed  rights  per  month  in  December  2005.  This  high  reflects  the  surge  in  transactions due to the fact that many people tried at that time to take advantage of the  then favorable legislation provisions and avoid paying an extra 19% VAT. The second sub‐ period  starts  after  the  implementation  of  Law  3427/2005  and  ends  before  the  implementation of Law 3634/2008 (Fig. 1). During that sub‐period, the trend is decreasing at  an  average  rate  of  approximately  80  rights  per  month  (Fig.  3,  Tab.  2).  Consequently,  the  number of property rights affected by transactions drops from a level of ~11.000 rights per  month  to  a  level  of  ~9.000  rights  per  month.  The  third  sub‐period  starts  after  the  implementation of Law 3634/2008 and ends before its repealing in April 2010. During that  sub‐period,  the  number  of  rights  affected  by  cadastral  transactions  remains  at  approximately the same level (Fig. 3, Tab. 2). Finally, the last sub‐period starts from the time  of abolition of Law 3634/2008 in April 2010 and ends at the end of the study period (April  2012). During that sub‐period the total number of rights affected by transactions per month  shows a clear decline at ~200 rights/month (Fig. 3, Tab. 4).  Figure 3. Trends on Land Transactions through Time in the 113 Selected Areas of Operational Cadastre.    The  above  observations  of  changes  in  the  trends  are  documented  by  formal  regression  analysis, particularly for the time period after 2006, which is the main focus of this study  (This  period  coincides  with  the  time  of  major  legislative  changes,  as  well  as,  with  the  financial crisis). Indeed, between the second and the third sub‐periods, there is a statistically  significant  structural  change  in  the  trend  that  is  observed  in  the  total  number  of  rights  affected by transactions [F(1,42)=5,95 > F0,95(1,42)=4,07] (Tab. 2 and 3) (Johnston 1984, p.  219 & p. 552). The nature of the change is exactly as described in the previous paragraph,  that is, there is a statistically significant decline during the 2nd  sub‐period [Coefficient of the  “time  (month)”  variable  =  ‐79±37  (rights/month),  significant  at  the  95%  confidence  level] 
  10. 10. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    132 and a stable fluctuation during the 3rd  sub‐period [Coefficient of the “time (month)” variable  =34±29 (rights/month), insignificant at the 95% confidence level].  A similar conclusion about the existence of structural change in the data is reached for the  3rd   and  4th   sub‐periods.  Indeed,  regression  analyses  (Tab.  4  and  5)  show  that  there  is  a  statistically significant structural change in the trend of the total number of rights affected  by  transactions  made  during  those  sub‐periods  [F(1,42)=26,31  >  F0,99(1,42)=7,27  >  F0,95(1,42)=4,07]. In this case, however, the pattern of change is reversed since there is a  stability  during  the  3rd   sub‐period  [(Coefficient  of  the  “time  (month)”  variable  =  34±  27  (rights/month), insignificant at the 95% confidence level] and a decline during the 4th  sub‐ period [Coefficient of the “time (month)” variable = ‐193± 35 (rights/month), significant at  the 95% confidence level] (Tab. 3).  It must be noted that there is a noticeable difference at the rate of decline between the 2nd   and the 4th  sub‐periods (‐79 rights/month as opposed to ‐193 rights/month, respectively).  This  difference  is  statistically  significant  at  the  95%  but  not  at  the  99%  confidence  level  [F(1,38)=6,05 > F0,95(1,38)=4,10 and <F0,99(1,38)=7,35)] (Johnston 1984, p. 219 & p.552).    Table 2. Regression Analysis of Sub‐Periods 2 and 3. Intercept and Slope Coefficients are let to Vary Freely  for the two Time Periods (Unrestricted model).  Regression Statistics          Multiple R  0,803951312          R Square  0,646337713          Adjusted R Square  0,570552937          Standard Error  1.227          Observations  52                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  9  115.527.017  12.836.335  8,53  4,082E‐07  Residual  42  63.213.934  1.505.094      Total  51  178.740.951              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept (Sub‐period 2)  12.388  537  23,08      April (Sub‐period 2)  ‐2.126  918  ‐2,32      August (Sub‐period 2)  ‐2.992  916  ‐3,27      September (Sub‐period 2)  ‐3.225  920  ‐3,51      Time (month)( Sub‐period 2)  ‐79  37  ‐2,17      Intercept (Sub‐period 3)  ‐4.429  1.254  ‐3,53      April (Sub‐period 3)  ‐26  759  ‐0,03      August (Sub‐period 3)  ‐3.765  908  ‐4,15      September (Sub‐period 3)  ‐1.017  908  ‐1,12      Time (month) (Sub‐period 3)  34  29  1,19                         
  11. 11. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    133 Table 3. Regression Analysis of Sub‐periods 2 and 3. The Slope Coefficient for the Time Variable is Restricted  to be the Same for the Two Periods, all Other Coefficients are let to Vary Freely (Restricted model).  Regression Statistics          Multiple R  0,772187404          R Square  0,596273387          Adjusted R Square  0,521161459          Standard Error  1.295          Observations  52                  ANOVA           df  SS  MS  F  Significance F  Regression  8  106.578.472  13.322.309  7,94  1,7027E‐06  Residual  43  72.162.479  1.678.197      Total  51 178.740.951          Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept (Sub‐period 2)  11.521  424  27,15      Aprilll (Sub‐period 2)  ‐1.962  967  ‐2,03      August (Sub‐period 2)  ‐3.110  966  ‐3,22      September (Sub‐period 2) ‐3.413 968 ‐3,53   Intercept (Sub‐period 3)  ‐1.904  747  ‐2,55      April (Sub‐period 3)  48  801  0,06      August (Sub‐period 3)  ‐3.778  959  ‐3,94      September (Sub‐period 3)  ‐986  959  ‐1,03      Time (Month)  ‐9 24 ‐0,38     Table 4. Regression Analysis of Sub‐Periods 3 and 4. Intercept and Slope Coefficients are let to Vary Freely for  the Two Time Periods (Unrestricted model).  Regression Statistics          Multiple R  0,852210324          R Square  0,726262436          Adjusted R Square  0,667604386          Standard Error  1.152          Observations  52                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  9  147.912.882  16.434.765  12,38  2,7522E‐09  Residual  42  55.750.249  1.327.387      Total  51  203.663.131              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept (Sub‐period 3)  7.959  1.065  7,48      April (Sub‐period 3)  ‐26  713  ‐0,04      August (Sub‐period 3  ‐3.765  853  ‐4,42      September (Sub‐period 3)  ‐1.017  853  ‐1,19      Time (Month (Sub‐period 3)  34  27  1,27      Intercept (Sub‐period 4)  11.682  2.516  4,64      April (Sub‐period 4)  ‐1.229  882  ‐1,39      August (Sub‐period 4)  ‐2.583  863  ‐2,99      September (Sub‐period 4)  ‐1.248  860  ‐1,45      Time (Month) (Sub‐period 4)  ‐193  35  ‐5,49           
  12. 12. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    134 Table 5. Regression Analysis of Sub‐periods 3 and 4. The Slope Coefficient for the Time Variable is Restricted  to be the Same for the Two Periods, all Other Coefficients are Let to Vary Freely (Restricted model).  Regression Statistics          Multiple R  0,744858509          R Square  0,554814199          Adjusted R Square  0,471988934          Standard Error  1.452          Observations  52                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  8  112.995.197  14.124.400  6,70  1,1414E‐05  Residual  43  90.667.934  2.108.557      Total  51  203.663.131              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept (Sub‐period 3)  11.190  1.082  10,35      April (Sub‐period 3)  118  897  0,13      August (Sub‐period 3)  ‐3.789  1.075  ‐3,53      September (Sub‐period 3)  ‐957  1.075  ‐0,89      Intercept (Sub‐period 4)  ‐758  844  ‐0,90      April (Sub‐period 4)  ‐2.040  1.093  ‐1,87      August (Sub‐period 4)  ‐2.249  1.084  ‐2,07      September (Sub‐period 4)  ‐1.057  1.083  ‐0,98      Time (Month)  ‐50  27  ‐1,86      6.2. Number of rights affected by sales or mortgages/mortgage pre‐notations  With respect to the number of rights that have been affected by transactions related to sales  or mortgages/mortgage pre‐notations, it is observed that there are two distinct sub‐periods  in  the  study  era  (Fig.  4).  The  first  refers  to  the  period  before  the  imposition  of  VAT  on  transfers  of  newly  constructed  buildings  (Law  3427/2005)  and  the  second  refers  to  the  remaining  period  of  the  study  era.  During  the  first  sub‐period,  sales  and  mortgages/mortgage pre‐notations co‐vary similarly and show an increasing trend. It is only  during the last month of this sub‐period –that is, in December of 2005‐ when the number of  sales jumps up significantly and reaches the extraordinary ‐although explainable‐ high value  of approximately 5.000 affected rights. During the second sub‐period, however, the trend is  reversed. Both sales and mortgages/mortgage pre‐notations show a smooth and, apart from  seasonal  fluctuations,  relatively  constant  decline,  with  mortgages/mortgage  pre‐notations  outnumbering the sales in almost all cases. There is no evident change in the trend during  the later sub‐period. In fact, the two variables seem to have parallel trend‐lines, distanced to  each  other  at  approximately  450‐550  rights.  Indeed,  the  test  for  different  trend‐line  coefficients fails to be significant at the 95% and 99% confidence levels since F(4,68)=0,77 <  F0,95(4,68)=2,35] < F0,99(4,68)=3,33] (Tab. 6 and 7).               
  13. 13. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    135 Figure 4. Trends of Property Sales and Mortgages/Motgage Prenotations through Time in the 113 Selected  Areas of Operational Cadastre.              Table 6. Test for Equal Trends of Sales and Mortgages/Mortgage Pre‐notations  Model: Δ(Sales‐Restr.)=δβ1+δβ2*t+δβ3*January+δβ4*February+δβ5*April+δ*β6*August+δβ7*September+  δβ8*October (Unrestricted model).  Regression Statistics          Multiple R  0,590157          R Square  0,348286          Adjusted R Square  0,281197          Standard Error  231          Observations  76                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  7  1.947.544  278.221  5,19  8,97E‐05  Residual  68  3.644.260  53.592      Total  75  5.591.804              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept  540  60  8,99      Time (Month)  ‐1  1  ‐1,05      January  ‐390  95  ‐4,08      February  ‐88  95  ‐0,92      April  ‐62  95  ‐0,65      August  ‐345  102  ‐3,39      September  229  102  2,25      October  ‐111  102  ‐1,09     
  14. 14. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    136 Table 7. Test for Equal Trends of Sales and Mortgages/Mortgage Pre‐notations  Model: Δ(Sales‐Mortgages)=δβ1+δβ3*January+δ*β6*August+δβ7*September (Restricted model).  Regression Statistics          Multiple R  0,564599          R Square  0,318772          Adjusted R Square  0,290388          Standard Error  230          Observations  76                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  3  1.782.513  594.171  11,23  3,96E‐06  Residual  72  3.809.291  52.907      Total  75  5.591.804              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept  460  30  15,11      January  ‐358  92  ‐3,88      August  ‐314  99  ‐3,18      September  258  99  2,62        6.3. Number of rights affected by property parental grants  With  respect  to  the  number  of  rights  that  have  been  affected  by  transactions  related  to  property  parental  grants,  the  major  characteristic  of  the  trend  pattern  is  that  there  are  several distinct peaks at certain times during the study era (Fig. 5).    Figure 5. Trends of Property Parental Grants in the 113 Selected Areas of Operational Cadastre.           
  15. 15. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    137 Table 8. Regression Analysis of the Number of Rights Affected by Parental Grant Transactions  Model: RightsParental_grants=b1+b2*Time+b3*AugustDummy+b4*SeptemberDummy+b5*TLaw_impl+b6*(TLaw_impl)2   Regression Statistics          Multiple R  0,717136          R Square  0,514284          Adjusted R Square  0,479591          Standard Error  294,2994          Observations  76                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  5  6419457  1283891  14,82  6,64E‐10  Residual  70  6062850  86612,14      Total  75  12482307              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept  961  73  13,18      Time (Month)  ‐3,4  1,6  ‐2,19      August  ‐408  126  ‐3,24      September  ‐245  126  ‐1,94      TimeSince Law_3634/2008 Implementation  ‐64,59  15,44  ‐4,18      (TimeSince Law_3634/2008 Implementation)2   3,969  0,696  5,70        Indeed,  although  the  general  trend  is  marginally  declining  by  approximately  3,4  rights/month (Tab. 8), yet, the observed peaks dominate the picture (Fig. 5). Of those peaks,  the  most  significant,  both  in  statistical  and  substantial  terms,  is  the  one  that  is  observed  during  the  months  before  the  abolition  of  Law  3634/2008  in  April  2010  and  the  re‐ establishment of the inheritance and parental grants tax law (Law 3842/2010). That peak,  which from the modeling point of view is captured by a statistically significant second degree  polynomial of the time (in months) for which the Law 3634/2008 was in effect (Tab. 8), is  behaviorally plausible because it reflects the inherent nature of people to minimize, or even  try to avoid, costs (in this case, taxes for land transfers from parents to children), as well as,  their attitude to rush things up when a deadline is approaching (in this case the abolition of  Law 3634/2008).    6.4. Number of rights involved to transactions related to donations in life  The number of rights related to donations in life transactions presents a similar pattern as  the number of rights affected by parental grants (Fig. 6, Tab. 9). Indeed, the peaks that were  observed in the pattern of parental grants are also observed in the pattern of the donations  in life, though they are not as distinct as in the former case. In addition, the general trend is  marginally,  but  statistically  significant,  negative  and  the  impact  of  the  implementation  of  Law 3634/2008 is, in essence, the same (that is, it is reflected by a second degree polynomial  of the time for which the Law 3634/2008 was in effect). The actual values of the related  parameters, however, are different in the two cases partially because the number of rights  involved in each case is different (The number of rights for parental grants is approximately  three times larger than the number of rights for donations in life).         
  16. 16. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    138 Figure 6. Trends of Donations in Life and Inheritances through Time in the 113 Selected Areas of Operational  Cadastre.    6.5. Number of rights affected by inheritances   The  number  of  rights  that  have  been  affected  by  inheritances  has  a  distinct  pattern  compared to all patterns discussed earlier. Indeed, the general trend is slightly positive at a  rate of approximately four (4) rights/month and, apart from the usual seasonal variations  (e.g. drop in the number of registrations during the months of August and September of  each year), there are no other detectable systematic trends in the pattern (Fig. 6, Tab. 10).  Thus,  it  may  be  concluded  that,  registration  of  inheritances  has  not  been  affected  by  changes  in  legislation  or  by  factors  related  to  the  economic  crisis.  In  particular,  those  registrations have not been affected by the implementation and repeal of Law 3634/2008  which  was  directly  referring  to  them.  This  fact,  although  surprising,  is  explainable  since  actions  related  to  acceptance  of  inheritances  are  mostly  driven  by  exogenous  factors  (demographic events) and not by people’s own choices.                             
  17. 17. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    139 Table 9. Regression Analysis of the Number of Rights Affected by Donations in Life  Model: RightsDonations in life=b1+b2*Time+b3*AugustDummy+b4*TLaw_impl+b5*(TLaw_impl)2   Regression Statistics          Multiple R  0,636826          R Square  0,405548          Adjusted R Square  0,371579          Standard Error  62          Observations  75                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  4  186.173  46.543  11,94  1,89E‐07  Residual  70  272.893  3.898      Total  74  459.067              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept  323  15  21,04      Time (Month)  ‐1,30  0,33  ‐3,91      August  ‐109  27  ‐4,09      TimeSince Law_3634/2008 Implementation  ‐6,74  3,28  ‐2,06      (TimeSince Law_3634/2008 Implementation)2   0,45  0,15  3,03        Table 10. Regression Analysis of the Number of Rights Affected by Inheritances  Model: RightsInheritances=b1+b2*Time+b3*AugustDummy+b4*SeptemberDummy  Regression Statistics          Multiple R  0,638321          R Square  0,407453          Adjusted R Square  0,382764          Standard Error  201          Observations  76                      ANOVA               df  SS  MS  F  Significance F  Regression  3  2.005.350  668.450  16,50  2,92716E‐08  Residual  72  2.916.321  40.504      Total  75  4.921.671              Coefficients  Standard Error  t Stat      Intercept  1187  48  24,88      Time (Month)  4,02  1,05  3,82      August  ‐475  86  ‐5,52      September  ‐216  86  ‐2,52        7. Discussion  The above analyses indicate that the major changes that have happened in the number of  property  transactions  in  Greece  during  the  past  7‐8  years  are  mostly  due  to  the  implementation of land related legislation rather than due to the financial crisis. Indeed, the  points  in  time  at  which  the  changes  in  the  trends  occur  are  associated  closely  with  legislations  events  rather  than  to  events  of  the  crisis.  In  particular,  the  pattern  that  is  observed in the total number of rights (Fig. 3), is affected primarily by the implementation of  VAT Law on transfers of newly constructed buildings (Law 3427/2005), the implementation  of the law that abolished tax on inheritance and parental grants transfers (Law 3634/2008),  and the implementation of the law that re‐established taxes on property transfers related to 
  18. 18. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    140 inheritance and parental grants (Law 3842/2010). The only portion of the change in the total  number of rights that could be attributed to factors related to the financial crisis seems to be  the steeper decline in the number of transferred rights that is observed after April 2010 (that  is, after the re‐instantiation of inheritance and parental grants taxes ‐Law 3842/2010‐ and  the 1st  bailout agreement).  As far as property sales and mortgages are concerned, the major turning point seems to be  the implementation of VAT Law on transfers of newly constructed buildings (Fig. 4). After  that time, there is a generally constant decline in the pattern of transactions, without any  obvious  or  detectable  fluctuation  that  could  be  attributed  to  any  other  economic  of  legislative  event.  However,  with  the  data  available  at  hand,  it  cannot  be  determined  conclusively  whether  the  implementation  of  VAT  Law  (Law  3427/2005)  was  the  only  triggering factor that has caused the observed declining pattern in the sales and mortgage  transactions. It is possible that some other factors, perhaps operating at the global level,  may have contributed to that decline, as well.  As far as inheritances are concerned, as it was stated earlier, the observed pattern (Fig. 6,  Tab. 10) reveals that they have not been affected neither by economic nor legislative factors.  Instead,  their  pattern  seems  to  be  an  outcome  of  other  underlying  factors,  such  as  demographic  factors,  something  that,  although  it  is  surprising,  is  quite  plausible  and  understandable.  Finally,  as  far  as  parental  grants  and  donations  in  life  are  concerned,  the  corresponding  patterns  seem  to  be  affected  mainly  by  the  implementation  and  repealing  of  Law  3634/2008.  In  fact,  the  increase  which  is  observed  in  the  number  of  both  types  of  transactions during the time before the repeal of Law 3634/2008 in April 2010 has counter‐ balanced the decrease that is observed in other types of property transactions (e.g. sales,  mortgage transactions) during the same time period. This counteracting effect of those types  of  transactions  explains  the  fact  that  the  total  number  of  transactions  remained  virtually  stable at the same level during the period between January 2008 and April 2010.  It must be noted, that all comments made above refer strictly to patterns related to the  number of rights affected by land property transactions. They do not, however, provide any  information about what may have happened during the study era in other aspects of the  domain (e.g. property prices). Specifically, it is possible that prices of transferred properties  may  have  varied  differently  through  time  and,  their  trend  pattern  may  be  different.  For  example, it is likely that prices of transferred land properties may show a distinguishable  decline after a major economic or political event (e.g. the Lehman Brothers bankruptcy, early  call for elections). Unfortunately, due to lack of readily available data, this kind of patterns  cannot be examined within the scope of the present paper.  With  respect  to  the  implementation  of  Laws  4014  &  4030/2011,  which  specified that  for  every real property transfer or lease, there should be a certificate by an engineer stating that  there are no illegal structures or other serious zoning violations in the property, there seems  to be no visible effect, so far, in the trends of the number of transactions (both in the total  number and in the related number of transactions by category) (Fig. 3‐6). Of course the time  period for which those laws are in effect is relatively small and, therefore, their impact on  the number of transactions may not have been evident yet. It must be noted, however, that  given  the  widespread  phenomenon  of  illegal  housing  and  the  high  degree  of  zoning  violations in the country, the implementation of such a law imposes an extra economic and  bureaucratic  burden  to  property  owners.  In  fact,  taking  into  consideration  that  there  are 
  19. 19. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    141 approximately  1,0‐1,5  million  illegal  buildings  in  the  country  (Potsiou,  2010),  the  fine  for  legalizing each such building (if it is possible) is more than €2.000, and the engineering fees  for  doing  that  range  from  >€400  (market  value)  to  ~€2.000  (fee  recommended  by  the  Technical Chamber of Greece), we can estimate that the State is expecting to have more  than  €2,0‐€3,0  billion  revenues  from  the  implementation  of  such  a  Law.  For  property  owners, however, the total financial burden, which includes the engineering fees, would be  more  than  €2,4‐€6,0  billion  (or  more  than  1%‐2,7%  of  the  country’s  GDP).  Consequently,  faced with such burdens, being already hit heavily by the economic crisis and being confined  with their illegal properties, many property owners would probably be forced to remain (or  move) in the informal sector, as it has happened several times in the past.  Besides the certificate that there are no illegal structures or serious zoning violations, Laws  4014 & 4030/2011 also require that there should be a geo‐referenced topographic plan for  every real property being transferred. This requirement, although it is understandable for its  rationale because it enables precise location of a property in the field, generates an extra  financial burden to property owners. Indeed, given the fact that making such a plan costs  ~€500 on average (a moderate estimate) and that there are ~4,0‐5,0 million properties in  urban areas and ~5,1 million properties in rural areas, we may conclude that the enactment  of such laws generates a €2,0‐€2,5 billion financial burden to owners of urban properties and  another €2,6 billion financial burden to owners of rural properties. Those amounts account  for  ~0,4%  and  ~5,3%  of  the  estimated  total  value  of  all  properties  in  each  category,  respectively. In fact, it must be noted that the cost of making a proper topographic plan for  certain rural properties (those that have low productivity) may even exceed the value of the  property itself! Such financial burdens have generated intense reactions by property owners  who  see  that,  due  to  bureaucratic  requirements,  they  are  obliged  to  pay  extra  fees  and  certain categories of real estate professionals who see their revenues to go down due to the  sharp decline in the number of land transfers. As a consequence, certain requirements of  those laws, although quite strict at the original wording of those laws, have been relaxed by  subsequent administrative directives. Indeed, as it was stated earlier, in urban areas, it is no  longer required to have a proper topographic plan geo‐referenced at the National Geodetic  Reference System of the country in order to carry‐out a valid property transfer. Instead, it  suffices to have a plan depicting that property within the appropriate city block, as that block  is depicted in the approved zoning plan. Similarly, in rural areas and for properties that have  resulted from land consolidation projects, it is no longer required to make a completely new  geo‐referenced topographic plan but it suffices to provide an extract of the approved land  consolidation  plan  depicting  those  properties  that  are  being  transferred.  Such  kinds  of  adjustments  are  still  under  way  and  it  is  likely  that,  in  the  future,  we  may  see  other,  economically  more  affordable,  options  to  be  adapted  in  order  to  satisfy  the  law  requirements about precise location of properties. However, if the cost of making a geo‐ referenced plan for a property remained high relative to property’s value and the financial  situation of the owner(s) of the property is poor, then, in the future, transactions that may  take place in that property are likely to be informal.  With  respect  to  the  requirement  of  Law  3661/2008  that,  for  each  property  that  is  being  transferred  or  leased,  there  should  be  a  valid  energy  efficiency  certificate  available,  it  is  observed that, so far, there are no noticeable effects in the pattern of property transactions  due  to  that  factor.  However,  the  time  that  has  elapsed  since  the  enactment  of  this  requirement is very short (only few moths) and, thus, its impacts (if any) may not have been 
  20. 20. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    142 manifested  yet.  Apart  from  the  above,  it  must  be  noted  the  enforcement  of  such  a  requirement  generates,  no  doubt,  an  extra  cost  to  property  owners.  Indeed,  taking  into  consideration that there are ~3,3 million buildings in the country falling into the realm of this  Law and the engineering fees for issuing such a certificate vary from ~€100 (minimum) to  ~€300  (normal),  we  may  deduce  that  the  total  cost  to  property  owners  is  ~€330  million  (minimum) to ~€1,0 billion (expected) over the horizon of a decade, which is the maximum  time  period  for  which  an  energy  efficiency  certificate  is  valid.  Consequently,  no  matter  whether the intentions of the Law are noble (most people would agree that making buildings  more energy efficient is a good cause), the outcome of its implementation is an extra cost  that, due the fact that it is imposed externally by Law and not by people’s own choice, many  individuals would be unwilling (or due to the crisis even unable) to pay. Thus, under those  circumstances,  a  fertile  ground  for  people  to  engage  in  informal  land  transactions  is  generated, particularly if those people have low income or live at the margins of the society.  Of course, it must be noted that such certificates on their own play only an ascertaining role  about  a  property’s  energy  efficiency  and  not  a  propulsory  role  to  improve  its  energy  efficiency. In other words, the energy efficiency level of a given property is not affected just  because  an  energy  efficiency  certificate  is  issued  about  it.  There  is  a  need  for  other  substantive conditions to exist (e.g. financial incentives to upgrade in real terms the energy  efficiency of existing or new structures) in order to expect any substantial upgrades to take  place in the domain of the building energy efficiency.  All these suggest that a substantial portion of a real property’s value is “depleted” by an  extensive  sequence  of  administration  related  requirements,  such  as  taxation  and  certifications (absence of illegal construction, absence of zoning violations, assessment  of  energy  efficiency  etc).  Those  requirements  are  not  demand  driven,  that  is,  they  are  not  desired or demanded by individuals who are interested in buying or using land, but instead,  are  imposed  externally  by  political  bodies  to  satisfy  other  goals  and  policies.  Those  requirements, on the one hand, increase the cost of obtaining and possessing real properties  and,  on  the  other,  do  not  have  any  tangible  value  added  effect  on  the  properties.  Consequently, they act as repelling factors and discourage land transactions and investment  on  land.  In  fact,  they  may  have  a  negative  impact  on  real  properties  because  part  of  an  owner’s capital that could be used, on a voluntary basis, for improving such properties is  spent for paying taxes and other administrative costs (substitution effect of taxes and other  administrative costs). That impact is more severe for poor people who have a stricter budget  lines. Thus, it is more and more frequent the phenomenon that many people, who whish to  perform a formal real property transaction, step back from it when they hear about the fees  and  the  other  administrative  costs  that  they  have  to  pay  in  order  to  carry‐out  such  transaction. In fact, during the past few years (that is, after the beginning of the crisis), there  are cases in which people give up their properties (normally rural land that have low market  value) in order to avoid paying the related taxes and other fees. They do so by attempting to  modify either the deeds that entitle them those properties (mostly inheritance acceptance  deeds) or change their property tax declarations (E9 Forms). Thus, in those cases, and in this  particular economic and political setting, certain real properties seem to function more as an  “economic bad” (that is, people try to get rid of them) rather than as an “economic good”,  which is the normal case.  All these indicate that a substantial portion of land is at a risk of being taken by the State (or  land speculators). The main reason for that is that owners may be unwilling or unable to pay 
  21. 21. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    143 the required fees and taxes. Also, it is likely that such land, even if it is taken by the State,  may still be used / exploited by individuals who, of course, in this case, would operate in the  informal sector. This used to be an extensive phenomenon in Greece and it is likely that, due  to the financial crisis, it would continue to exist (if not be enhanced) in the future. Needless  to say that the State, being in a weak situation due to the crisis, would have a hard time to  curtail the informal sector in the land administration domain. In fact, it is likely, that informal  sector individuals, if they reach a critical mass, may set up the political agenda for land policy  issues in Greece, as it has happened in other countries in the past (De Soto, 2000).    8. Conclusions  In  this  paper,  we  have  examined  the  relationship  between  land  transactions,  on  the  one  hand, and the financial crisis and legislation changes, on the other. The analyses showed that  the  most  significant  changes  in  the  pattern  of  land  transactions  is  attributed  to  the  legislation changes that have been made during the past decade (e.g. adoption of VAT Law,  inheritance  and  parental  grant  tax  law  etc)  rather  than  to  financial  crisis  factors.  In  particular,  sales  and  mortgages  seem  to  have  been  affected  adversely  primarily  by  the  adoption of VAT legislation in transfers of newly constructed buildings. Parental grants and  donations in life have been affected primarily by the adoption and repealing of legislation  that  abolished  tax  on  property  inheritances  and  parental  grants  (Law  3634/2008).  Inheritances  have  not  been  affected  by  legislation  changes  or  by  the  financial  crisis.  Legislation  mandating  availability  of  energy  efficiency  certificates,  absence  of  illegal  structures  or  zoning  violations  in  properties  and  availability  of  recent  geo‐referenced  topographic plans for those properties does not seem to have an effect on land property  transactions.  However,  the  time  period  for  which  that  legislation  is  in  effect  is  not  long  enough to portray any visible or detectable pattern in the data. Nonetheless, the financial  hardships that have hit the households in Greece during the past 3‐4 years, combined with  the increased taxes and administrative fees imposed by the Government, are likely to reduce  further the number of land transactions and, in certain cases, force people either to abandon  pieces of their land or move into the informal sector.    Acknowledgements  The raw data for the analyses presented on this paper were compiled mainly by Ktimatologio  S.A. IT staff: Dr. E. Dimas, E. Bardi, and M‐A. Chatzikostas. The contribution of the above staff  is fully acknowledged and appreciated by the author. The analyses, however, as well as, the  views presented in this paper, are solely responsibility of the author and do not necessarily  represent the views of above staff or the official views of Ktimatologio S.A.    References  De Soto H., 2000, The Mystery of Capital. Basic Books, New York, NY, USA.  Foundation of Economic and Industrial Research, 2012, Results of Economic Coincidence  Research. November 2012, Athens, Greece.  Johnston J., 1984, Econometric Methods, 3rd  Edition, McGraw‐Hill, New York, USA.  Lolonis P., 2006, The Hellenic Cadastre: Use of Modern Technologies to Develop an IT and  Data  Infrastructure  to  Facilitate  Large  Scale  Cadastral  Survey  Procedures.  Proceedings of the XXIII FIG Congress, Munich, Germany, October 8‐13, 2006. 
  22. 22. South‐Eastern European Journal  of Earth Observation and Geomatics    Special‐Thematic Issue  Vo3, No1S, 2014       ®Aristotle University of Thessaloniki, Greece  Published online January 2014    144 Potsiou C., Zentelis P., Labropoulos T., 2002, Mass‐valuation in Greece: Monitoring Tax and  Market Values. Proceedings of the UN ECE Working Party on Land Administration  Workshop ‘On Mass Valuation Systems of Land (Real Estate) for Taxation Purposes’,  Moscow, Russian Federation, pp. 110‐119.  Potsiou  C.,  2010,  Informal  Urban  Development  in  Europe,  Experiences  from  Albania  and  Greece – Summary Version. FIG/UN HABITAT publication, ISBN: 978‐92‐1‐132266‐8.  Potsiou  C.,  Boulaka  I.,  2012,  Informal  Development  in  Greece:  New  Legislation  for  Formalization, the Chances for Legalization and the Dead Capital. In: Proceedings of  FIG  WW  2012  on  “Knowing  to  manage  the  territory,  protect  the  environment,  evaluate the cultural heritage”, Rome, Italy.  Xirogiannis  G.,  2002,  Objective  Determination  of  Property  Value.  Theory  and  Examples,  Softline, Athens, Greece (in Greek).  Useful links (accessed December 2013):  URL 1: T87_TS_MM_01_1959_08_2013_04_F_EN.xls