Centros comerciais mfh

MERCADO
DE
SHOPPING CENTERS
Mestrado de Economia e Gestão de Cidades
Mercado Fundiário e de Habitação
Dionísia Pereira e Pedro Falhas

INTRODUÇÃO
Os Shopping Centers trazem às cidades e seus subúrbios novas dinâmicas
económicas e sociais, criam focos de centralidade e contribuem para a
renovação urbanística e paisagística dos centros urbanos.
No seguimento desta ideia iremos apresentar alguns conceitos
importantes e dados relacionados com o tema para depois nos
centrarmos na macrolocalização deste tipo de empreendimentos.
Para este estudo, foram testados, usando uma técnica de regressão pelo
método dos mínimos quadrados, os seguintes factores de
macrolocalização: População, Economia, Concorrência, Acessibilidade ao
Centro Comercial e o Custo do Solo.

SHOPPING CENTER
(DEFINIÇÃO)
Shopping Center é todo o empreendimento comercial que reúna cumula-
tivamente os seguintes requisitos (portaria nº 424/85 de 5 Julho):
• Possua um número mínimo de 12 estabelecimentos e uma área mínima
de 500 m2.
• Todas as lojas deverão estar instaladas no mesmo edifícios ou em edifícios
contíguos interligados, sendo que estes devem possuir zonas comuns por
onde se fará o acesso ás lojas nele implementadas.
• O conjunto do empreendimento terá de possuir uma unidade de
gestão, que tem como funções a direcção e coordenação dos serviços
comuns técnico comerciais e a fiscalização do cumprimento de toda a
regulamentação interna.
• O horário de funcionamento dos diferentes estabelecimentos deverá ser o
mesmo, com excepção aos que pela especificidade da sua actividade, se
afastem do funcionamento usual das outras actividades instaladas.

ALGUNS CONCEITOS
IMPORTANTES
• ABL ( Área Bruta Locável) – É a área do espaço na superfície, expressa em m2
que o comerciante utiliza e pela qual paga a utilização.
• Loja Âncora – Unidades de grandes grupos de distribuição internacional, com
o fim de atrair compradores e assim estimular os comerciantes as utilizar os
espaços do Shopping Center.
• Mix Comercial – É a composição do tipo de negócios representados no
Shopping Center, é definida na altura do estudo de viabilidade, tendo em
conta o perfil da população existente na área de influência, o tipo de Centro e
dos comerciantes desejáveis.
• Área de influência do Shopping Center – Área onde vive a população que
tenderá a ser naturalmente atraída para o consumo de bens e serviços
oferecidos pela superfície comercial.

TIPOLOGIAS DOS
CENTROS COMERCIAIS
FONTE: Carvalho, João António. GESTÃO DE CENTROS COMERCIAIS. Porto: Vida Económica, 2006. Pagina 16

TIPOLOGIAS DOS
CENTROS COMERCIAIS
• Centro Tradicional: inclui retalho indiferenciado, integrado em empreendimento
fechado ou “a céu aberto”, sendo classificado segundo a sua dimensão;
• Centro Especializado: Formato integrado em empreendimento fechado ou “a céu
aberto”, sendo classificado segundo o tipo de retalho especializado ou outra
actividade dominante e a dimensão;
• Retail Park: Formato que inclui unidades de comércio a retalho
especializado, geralmente “big boxes” ou “power stores” com acesso directo ao
parque de estacionamento ou a áreas pedonais, sendo classificado segundo a sua
dimensão.
• Factory Outlet Centre: inclui unidades de comércio a retalho, de pequena e média
dimensão, onde produtores e retalhistas vendem produtos com desconto no
preço, proveniente de stocks excedentários e/ou artigos com pequenos defeitos.
• Centro Temático: inclui algumas unidades de retalho que concentram uma estreita
mas profunda selecção de produto, dentro de uma categoria específica de retalho
especializado. Estes centros podem (ou não) ser baseados em lazer.Mestrado de Economia e Gestão de Cidades

A MACROLOCALIZAÇÃO
• A breve análise que faremos visa conhecer com algum detalhe os padrões de
localização deste tipo de empreendimentos.
• Este estudo advém de um modelo de regressão linear múltipla, onde foram
utilizados os seguintes factores de macrolocalização comercial:
- Densidade populacional (população/área)
- Economia (indicador de poder de compra regional per capita)
- Concorrência ( densidade comercial de retalhistas)
- Acessibilidade estabelecimento comercial (Diferença entre a
altitude mínima e máxima, numa escala logarítmica, multiplicada
pela área do concelho)
- Custo da aquisição dos terrenos (Logaritmo da distância média em
tempo entre o concelho e o centro da cidade)
• Estes factores todos somados são os resultados da atracção comercial que
cada região exerceu sobre os promotores daqueles empreendimentos.
Podemos então dizer que a macrolocalização é uma das primeiras etapas do
processo de selecção do local para instalação de Shopping Centers.

VARIÁVEIS, MEDIDAS E
SINAIS ESPERADOS
V
A
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V
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FONTE: Ribeiro, J. Cadima; Santos, J. Freitas . “FACTORES DE MACROLOCALIZAÇÃO DOS CENTROS COMERCIAIS EM PORTUGAL”. Estudos
Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: pagina 49.

DADOS

RESULTADOS E ANÁLISE
Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: paginas 53.

ANÁLISE
• Realizou-se a regressão pelo método dos mínimos quadrados.
• Algumas variáveis independentes têm correlações estatísticas
significativas, mas nenhuma parece ser suficientemente forte para colocar
problemas de multicolinearidade.
• Usou-se o método enter para determinar a validade das hipóteses
• A única variável sem robustez estatística foi ACESS, embora o sinal obtido
fosse o esperado.
• As outras 4 variáveis (DEM, ECON, COMP e COST) são estatisticamente
significativas (p<0,001) e obtiveram-se os sinais esperados.

RESULTADOS
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Distritos
Interior
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Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: paginas 54.

ANÁLISE DOS RESULTADOS
• H1 – Demografia, sugere ser importante para os promotores, dado ter o
sinal esperado (positivo) em todos os modelos excepto no das regiões do
interior, onde a variável não entrou após o passo 2 , o que levar a crer que
a densidade demográfica não é suficiente para justificar a escolha de uma
região do interior.
• H2 – Economia, com base no sinal da variável (positivo) e na sua
significância estatística, pode dizer-se que o poder de compra é factor de
atracção de um centro comercial e exerce uma influência positiva na
decisão dos promotores.
• H3 – Concorrência, conclui-se que as regiões onde a concorrência é
menor, são as preferidas pelos promotores para a implementação de
Shopping Centers, hipótese validada pelos dados, pois em todos os
modelos esta variável tem sinal (negativo) e estatisticamente significativa.

ANÁLISE DOS RESULTADOS
• H4 – Acessibilidade, embora a exibição do sinal da variável seja o
esperado (negativo), não existes significância estatística. A acessibilidade
não parece ter uma grande importância ao nível da macrolocalização.
• H5 – Custo, o sinal foi o esperado (negativo) em todos os modelos, com
excepção no modelo do interior dado a variável não ter entrado a seguir
ao segundo passo. Assim pode afirmar-se que os promotores têm maior
predisposição a investir em locais onde o solo é mais barato. Há maior
relevância do custo do solo no litoral do que no interior, o que poderá
dever-se ao facto de o custo dos solos na segunda região serem
relativamente menores.

CONCLUSÕES
• O mercado de Shopping Centers teve um crescimento significativo a partir
da década de 80, fenómeno que continuou a acontecer na década
seguinte.
• No início os Centros Comerciais eram de dimensão
pequena, localizados, em ou perto de Lisboa e Porto. Com o passar dos
tempos evoluiu-se para superfícies comerciais de dimensão grande. A
localização também sofreu alterações, espalhando-se este tipo de
comercio um pouco por todo o país.
• Os Shopping Centers alteraram a paisagem urbana e os hábitos de
consumo dos portugueses.
• Os resultados obtidos com o estudo sustentam todas as hipóteses
formuladas, com excepção das barreiras de acesso.

CONCLUSÕES
Concluiu-se que os promotores tendem a investir nas regiões onde:
- A densidade populacional é maior;
- O poder de compra é mais elevado;
- A concorrência é menor (menor nº de retalhistas por habitante);
- O custo dos terrenos é mais baixo;

BIBLIOGRAFIA
• Carvalho, João António. GESTÃO DE CENTROS COMERCIAIS. Porto: Vida
Económica, 2006.
• Observatório do Comercio. ESTUDOS ELABORADOS PELO OBSERVATÓRIO DO
COMÉRCIO, 25/05/2010, < http://www.dgcc.pt/166.htm >.
• Associação Portuguesa de Centros Comerciais. CENTROS
COMERCIAIS, 24/05/2010, < http://www.apcc.pt/centros/sobre.aspx >.
• Balsas, Carlos José Lopes. Lisboa: “URBANISMO COMERCIAL EM PORTUGAL” –
E A REVITALIZAÇÃO DO CENTRO DAS CIDADES, Gabinete de Estudos e
Prospectiva Económica do Ministério da Economia, (1999).
• Ribeiro, J. Cadima; Santos, J. Freitas . “FACTORES DE MACROLOCALIZAÇÃO DOS
CENTROS COMERCIAIS EM PORTUGAL”. Estudos Regionais. Instituto Nacional
de Estatística, 2003, 3º trimestre: paginas 41-59.

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