SlideShare una empresa de Scribd logo
1 de 90
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
BÁO CÁO THỰC TẬP
TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
TNHH TÀI TÂM
DỊCH VỤ LÀM BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN NGHIỆP
TẢI TÀI LIỆU FILE WORD
LIÊN HỆ QUA ZALO: 0936.885.877
LUANVANTRITHUC.COM
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản
nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt
động kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công
nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của
mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế
quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của
chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong
giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này
cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là
yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường
bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ
những cơ hội mà nó đem đến.
Công ty TNHH Tài Tâm là công ty tham gia hoạt động trong lĩnh vực
môi giới bất động sản được thành lập từ năm 1996. Hoạt động của công ty
bao gồm 1 mảng chính là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê cho khách
hàng nước ngoài. Là một trong số ít công ty B ĐS chuyên nghiệp đi đầu, Tài
Tâm sớm chiếm lĩnh phần lớn nhất của thi trường môi giới cho người nước
ngoài.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích
quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập
được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động
sản tại công ty TNHH Tài Tâm” với mong muốn được hiểu phần nào về thực
tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh
vực môi giới bất đ nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại công
ty TNHH Tài Tâm
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động
môi giới tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty
Tài Tâm
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty
Tài Tâm.
- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài
liệu tại công ty.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty
TNHH Tài Tâm & Collier
Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện
hoạt động môi giới bất động sản.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Tiến sĩ. Nguyễn Minh Ngọc
cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em
hoàn thành đề tài của mình.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới
bất động sản.
I. Tổng quan về môi giới bất động sản
1.1 Một số khái niệm liên quan
1.1.1Môi giới
Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức,
một hãng…làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan
hệ trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục
đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công
việc có liên quan giữa các bên với nhau.
Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới
chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải
quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để
giải quyết vấn đề này.
1.1.2 Bất động sản
Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta
nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở
bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền
về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển
giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng
có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ
mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan đến BĐS này
nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nhà môi giới:
“bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như
quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những
phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất
kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất
động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã
hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư
bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất
quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn
cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về
bất động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng
- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng
- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi
giới là những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên
quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó
của mình, nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch
được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động
sản là hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết
các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch
về bất động sản.
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi
giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật,
các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp
nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu
giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người
có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các
thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp
xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ
một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó
bao gồm: người mua-môi giới-người bán.
Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa
cung và cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân:
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp.
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh
nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường
bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn
đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…..
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao
dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có
trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai
tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm
được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành
vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm
định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của
khách hàng và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và
kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là
sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của
nhà môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá
nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất
động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo
quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có
ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động
sản.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
* Những yêu cầu chuyên môn
- Những thương vụ thực hiện trên thị trường bất động sản thường thu
hút những khoản tiền lớn do giá trị của các bất động sản lớn vì vậy nhà môi
giới nói riêng và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoạt động trong
lĩnh vực cung cấp các dịch vụ cho khách hàng phải là những người ngay
thẳng, chính trực và có chuyên môn cao.
- Trong xu thế phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần không
ngừng tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình để đáp ứng được
nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới.
- Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng
được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu
chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó
ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các nhà môi
giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt được những
hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy, cần nhận thức được tầm quan
trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn nghề nghiệp là hết sức
cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có sự
định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có được và
làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm
cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức rằng
tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự tự do tác
nghiệp đối với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là
một cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp
cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc
hoạt động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những nhà môi giới, xoa
dịu những bất đông hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng.
- Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực hiện phải trang bị
những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán,
kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch
vụ còn cần chú trọng đến các yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn
và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.
- Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động chuyên biệt. Để làm
tốt công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh
vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới không đòi hỏi phải có trình độ đại học
nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi
giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Do khả năng tiếp nhận
các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng
thời sự phát triển của xã hội và nên kinh tế cũng tạo ra nhiều hoàn cảnh khác
nhau nên đòi hỏi nhà môi giới phải xây dựng cho mình một tư duy linh hoạt
và nhạy bén.
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất
động sản
2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp
Văn bản pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với môi giới bất động sản
đó là luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007.
Tại chương IV mục 1 đã đề cập về các vấn đề liên quan đến hoạt động môi
giới. Các nội dung về nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới
BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức,
cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS; chứng chỉ môi giới BĐS
được quy định từ điều 44 đến điều 50 là những điểm có bản giúp các doanh
nghiệp môi giới BĐS làm căn cứ để tiến hành hoạt động theo đúng pháp luật.
Trong luật kinh doanh BĐS cũng có quy định về việc đưa hoạt động môi
giới lên sàn giao dịch và các yêu cầu cần thiết để thực hiện. Điều này đã góp
phần minh bạch và công khai các thông tin có chất lượng và đang tin cậy về
các bất động sản trên thị trường và cũng góp phần thức đẩy hoạt động môi
giới một cách chuyên nghiệp.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Bên cạnh đó, cùng với xu hướng hội nhập kinh tế, các công ty nước
ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều hơn và nhu cầu về BĐS để làm
văn phòng giao dịch hay nhà ở càng tăng. Đây là cơ hội lớn với các doanh
nghiệp môi giới. Tuy nhiên thách thức không nhỏ đó là các công ty BĐS nước
ngoài cũng thấy được sức hấp dẫn tại một thị trường đầy tiềm năng về BĐS
tại Việt Nam do đó sức ép để cạnh tranh, tồn tại và phát triển đối với các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam là rất lớn.
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS
Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất
động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy
nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại
không trùng hợp với nhịp phát triển của nên kinh tế. Vấn đề này cần được
nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu
cũng như sức mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế khác
trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ
thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân
số…..Ngoài ra, môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua
khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản…
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS
- Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và
suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động
sản, những dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản trên
thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về bất
động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nên kinh tế.
- Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng.
Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng
cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.
- Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách
xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính.
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế
Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới bất
động sản chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc
dân. Kết quả của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu bất động sản. Hai mảng
yếu tố lớn có ảnh hưởng đến sự thay đổi này là cơ cấu kinh tế trong nước và
quốc tế.
Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi xuất phát
từ sự quá tải lao động trong mọt số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao
động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp…Hiện nay ở nước ta xu
hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong thời gian tới. Việt Nam
đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, vì vậy việc
chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới.
Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không
gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc
giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong các ngành công nghiệp
và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản liên quan đến
chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với
các dạng bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ như khi lao
động trong các ngành dịch vụ gia tăng thì nhu cầu về bất động sản làm văn
phòng đại diện sẽ gia tăng nhưng chúng chỉ gai tăng trong một khu vực nhất
định. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối của các loại bất động sản trên thị
trường.
Sự thay đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến những thay
đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng. Điều này thể hiện rõ trên thị trường đất
đai, nhà ở. Nguyên nhân của vấn đề này là do sự gia tăng dân số tự nhiên và ở
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia thị trường
lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch
chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị và do quá trình đô thị hóa. Theo dõi
những diễn biến này cùng với việc phân tích, dự đoán sẽ cung cấp cho các
nhà cung cấp dịch vụ nói chung những kinh nghiệm và những chỉ dẫn quý báu
về mức độ và hướng thay đổi của cầu bất động sản.
Về sự thay đổi cơ cấu kinh tế quốc tế, sự thay đổi này cũng tác động đến
thị trường bất động sản Việt Nam thông qua quá trình toàn cầu hóa cũng như
các hiệp định thương mại quốc tế. Qua đó, nên kinh tế Việt Nam sẽ ngày càng
nhạy cảm, tham gia tích cực hơn vào vòng quay của nên kinh tế thế giới.
2.3.2.4 Khả năng tài chính
Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi về nguồn tài chính rất lớn.
Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm kiếm
được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn
kinh doanh bất động sản lớn trên thế giới chính là dựa vào các dòng vốn lớn
và ổn định. Trong xu thế hiện nay, Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức
thương mại thế giới WTO thì việc mở rộng thị trường tài chính là điều đương
nhiên do sự đầu tư của các tập đoàn ngân hàng tài chính nước ngoài. Điều này
giúp tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên Việt Nam
cũng cần nhìn vào kinh nghiệm của các nước đi trước để tránh tình trạng phát
triển quá nóng gây ra nên nền kinh tế bong bóng.
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS
Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam
cũng như các nước phát triên trên thế giới có thể thấy rằng trong thị trường
này tồn tại sự bất ổn tự nhiên. Thị trường bất động sản có thể trải qua những
thời kỳ giao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và
nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế, nhưng đôi khi thị
trường BĐS lại rơi vào tình trạng trầm lắng .
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát
triển mạnh thì vốn đầu tư tập trung vào những ngành mũi nhọn,có hiệu quả
kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là đầu tư vào bất
động sản. Ngược lại, khi kinh tế tăng trưởng chậm hay khi nền kinh tế suy
thoái thì dòng vốn chảy vào bất động sản cũng bị chậm trễ do khó có thể rút
vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường bất động
sản ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này.
Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển còn tại nước ta thì tình
trạng này đã diễn ra nhiều năm nay. Thị trường bất động sản Việt Nam có tính
bất ổn cao như vậy cũng tạo cơ hội cho các nhà môi giới bất động sản.
2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khiá cạnh
hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới
có sự thống nhất bên trong về tổ chức cũng như tin học hoá tất cả các mối
quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống
nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc do vậy sẽ giúp giảm chi
phí hay giá thành dịch vụ cho khách hàng.
Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên
internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hoá hình tượng của
mình. Công nghệ thông tin ngày càng phổ biến biến và đó là cơ sở để các văn
phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình.
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu
tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ.
Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính
là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
3.1.1 Nguồn cung bất động sản
Nguồn cung bất động sản trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà
nước, các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản., các công ty đầu tư, kinh
doanh, phát triển bất động sản., ngân hàng, bất động sản ở nước ngoài
Bất động sản hay các quyền về bất động sản là các đối tượng giao dịch
chính trong thương vụ. Để có nguồn cung về bất động sản thì điều trước tiên
là phải tìm được thông tin về những khách hàng có bất động sản. Những
thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau:
- Sách báo phổ thông, internet. Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa
dang và cập nhật. Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo
”:mua và bán”, tạp chí ”bất động sản”, ”thị trường bất động sản”, ”thị trường
chứng khoán”, ”thế giới bất động sản”....
- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng
nghiệp của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho
mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng
nhất định do đó họ có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết.
- Các cơ quan nhà nước, các công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà
nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương
mại....Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công
trình...Bên cạnh đó các công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn.
- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực
hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có bất động sản. Nhà môi giới có
thể tìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa
ra bán đấu giá .
- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế,
nhà môi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
án bất động sản mới. Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực
tiếp về văn phòng môi giới tới khách hàng.
- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục.
Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính:
cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao
dịch có liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo. Vì vậy, trải một thời
gian, việc sở hữu số liệu thị trường mới nhất đã làm tăng thêm cho các dịch
vụ của người môi giới thêm một khía cạnh có giá trị.
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản
Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới:
rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn....
Người mua bất động sản có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng,
sản xuất, nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh bất động sản;
Bảo toàn vốn, đầu cơ tiền nhàn rỗi; Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng
giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại
Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu
của họ là gì để có kế hoạch chính xác.
Người thuê bất động sản có các mục đích như: Thuê để làm khu công
nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh
viên, học sinh; Thuê nhà ở công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở hay
muốn cải thiện điều kiện ở; Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà công vụ;
Ngân hàng thương mại
Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS có thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư
tài chính; Công ty bảo hiểm
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ
3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ
Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác
nhau như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới
tự tìm hiểu qua thực tế hay internet..... Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu.
Điều quan trọng tiếp theo mà nhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét về bất
động sản muốn giao dịch. Đây là việc hết sức cần thiết bởi các nguyên nhân
sau:
- Mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trê kinh
nghiệm để phán đoán.
- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về bất
động sản. Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu
biết thiếu chân thực về bất động sản.
- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được
tính cách của chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính
chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì
việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm
giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong môi giới.
- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những
câu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại bất động
sản.
- Việc xem xét bất động sản sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị
động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về bất động sản khi
khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách
làm việc của nhà môi giới.
Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến những vấn đề:
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Vị trí: Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ,
môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động
đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS.
Tuy vậy vị trí không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị
trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi
đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá. Việc đánh giá địa
điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá. Việc của
nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm. Nhà môi
giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến BĐS như hướng, hình dạng
mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hàng xóm
liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa không, có gần bệnh
viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là
những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS.
Nhà môi giới sẽ sử dụng những tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của
người mua hay thuê.
- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu
tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan
tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng
về kỹ thuật. Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người
muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Vấn đề này không trở nên quan
trọng lắm đối với những người mua nhà riêng. Ở đây cần xác định rằng nhà
môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là
những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không
biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không
thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ
thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những
nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì
khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn
mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho
sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS.
- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong
bất động sản cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ
là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả
những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định
chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có
được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để
lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi nhận
bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS. Đối với
những đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hòa, quạt, bồn tắm, máy hút mùi… nên
ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng để trong trường hợp một vài tháng sau giao nhận
thì không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ.
Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến
trang thiết bị. Thế nhưng càng về sau khi thỏa thuận chi tiết thì đôi khi vấn đề
vướng mắc lại chỉ đơn giản là cái trạn đựng bát.
- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng
lưới điện.....Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của
khách hàng. Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về
việc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của bất
động sản.
- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các
thông tin về giá trị thị trường của BĐS và các bất động sản xung quanh để
đưa ra mức giá có lợi nhất.
- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ
đỏ, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của bất động sản, giấy tờ về
quy hoạch....
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng
sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy
và các yếu tố đặc biệt khác....
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ
3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính
Đối với người mua thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính.
Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế
cần trả lời những câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ
đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này
được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn
vay hay thế chấp. Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém
phần quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan
trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán.
Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm
vụ này cho người bán. Chính người bán sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài
chính của người mua để xem người mua có thực sự có khả năng hay không.
Dĩ nhiên ngay cả khi người bán kiểm tra việc này thì cũng chưa chắc là người
mua có đủ khả năng, nhưng dù sao điều đó cũng nói lên phần nào về người
mua.
Trong trường hợp người mua vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra
khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay
bao nhiêu và bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các
hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người
mua, thậm chí trước khi người mua tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế
chấp này. Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán
đoán nhanh, xác định được người mua sẽ vay được bao nhiêu và khi nào.
Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua
còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người mua chưa đủ
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
tuổi (16 tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết
riêng. Không phải lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung
cũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc
bán nhà cho Việt kiều). Nhà môi giới trong trường hợp này không phải có
trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các cơ quan chính
quyền. Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể xảy
ra để hành động.
Một khía cạnh không kém phần quan trọng nữa là việc xác định yêu
cầu của khách hàng. Không phải lúc nào chúng ta đưa ra những câu hỏi rõ
ràng đều nhận được những câu trả lời rõ ràng và mạch lạc. Thậm chí ngay cả
khi người mua tìm đến chúng ta với một nội dung được chuẩn bị trước, một
yêu cầu cụ thể thì vẫn có thể xảy ra tình trạng những yêu cầu đó là phi thực tế.
Chính vì vậy cần lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận. Sự hiểu biết về
tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống của
khách hàng sẽ giúp chúng ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp. Mỗi một cuộc
nói chuyện đều cho chúng ta định nghĩa được chính xác hơn nhu cầu của
khách hàng để đi đến gần hơn quyết định cuối cùng. Nên nhớ rằng quan niệm
của khách hàng đôi khi rất hay thay đổi, và cho dù chúng ta có cố gắng hết
sức cũng không tránh khỏi trường hợp khách hàng tìm ra BĐS hợp ý họ ngoài
những gợi ý của chúng ta. Thậm chí cái vừa ý họ nhất lại hoàn toàn khác với
những ý tưởng ban đầu của họ. Chỉ có cách luôn giữ mối quan hệ thường
xuyên với khách hàng mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình phát triển
những yêu cầu của khách hàng, cũng như kịp thời linh động đáp ứng những
yêu cầu thay đổi này.
3.2.2.2 Người thuê
Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tắc cũng giống như
trường hợp người mua. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính
xác hơn và quyết định họ đưa ra nhanh hơn. Mặt khác người cho thuê thường
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
quan tâm đến hoàn cảnh của người thuê. Đối với những người cho thuê khó
tính thì họ không muốn cho người thuê có trẻ nhỏ, thú vật nuôi trong nhà. Vì
vậy khi kí kết hợp đồng cũng như những buổi tiếp xúc ban đầu cần phải thống
nhất điểm này cho cả hai bên. Ngoài ra người cho thuê cũng hay quan tâm
đến hoàn cảnh riêng của người thuê, đặc biệt là nguồn thu nhập, mức độ ổn
định của công việc. Việc xác định nguồn thu nhập giúp cho người cho thuê hy
vọng về sự ổn định trong suốt quá trình cho thuê. Trong thực tế nhiều người
muốn cho các công ty thuê hơn là cá nhân, cho gia đình thuê hơn là sinh viên
vì lí do đảm bảo các cam kết trong hợp đồng.
3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê
Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập
từ việc cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ
ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào
những người thuê tiềm năng. Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép những
vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì
còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê. Không phải lúc nào người ta cho
thuê cũng tỏ ra trung thực, tử tế. Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê
trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đó thay đổi kế hoạch. Lúc này người cho
thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình trạng khó xử.
3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán
Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định, đặc biệt trong
trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác định có phải
tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một trường hợp
rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí
do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với những
người bán ủy quyền cho một người.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Có thể gặp những rắc rối khi bán đó là trương hợp bất động sản thuộc
đồng sở hữu của hai hay nhiều người như thuộc sở hữu của hai vợ chồng,
thuộc sở hữu của anh chị em trong gia đình, hay được đồng thừa kế. Nói
chung cả hai cùng quyết định và thực hiện chung nhưng không phải lúc nào
cũng vậy. Một trường hợp cần chú ý là khi hai vợ chồng đang làm thủ tục li
hôn. Ở đây ngoài việc nhu cầu sống của hai bên bị tách rời thì có thể xảy ra
phản ứng chống đối một cách vô lí.
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,
chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.
Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi
kí hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ
thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ
nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền
trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành
thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần
nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo
dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của
chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng
cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay
thực hiện không chu đáo.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có
những thông tin cá nhân sau đây:
- Họ và tên
- Họ và tên bố, mẹ
- Địa chỉ thường trú
- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Địa chỉ liên lạc
- Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
- Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn
sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần
thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình
trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây
dựng, giấy phép các loại…
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng
đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất
được các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất
có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc
lại). Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay
tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên
bản thỏa thuận.
Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên
quan đến thương vụ sau này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Lượng tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- Thời hạn kí hợp đồng công chứng
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các
hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn
cho các bên. Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi
hành trách nhiệm đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh
dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên.
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới
Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là
phải thoả thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định
các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ
kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc
thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:
1) Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng
10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên
sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm
tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh
nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay
phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện
các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán.
2) Kí kết hợp đồng công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu,
sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi
trong hợp đồng (+/- 80%).
3) Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi
khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà
còn lại theo giá cả thỏa thuận.
Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải là quy trình
chuẩn. Tính phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác
nhau. Thứ nhất phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu,
những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai việc
bán, chi trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS cùng một
lúc (vấn đề này không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua căn hộ
đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác).
Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những "hợp đồng phụ thuộc" khi mà sự
bán phụ thuộc sự mua và việc mua có thể thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì
vậy cần phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi
động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các
chuyến chuyển đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng.
Thứ ba, thời điểm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả
năng tài chính của người mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải
ngân của ngân hàng cho vay thế chấp).
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới
3.4.2.1 Tìm kiếm thông tin
- Tìm kiếm bất động sản cần bán, cho thuê.
- Xem xét bất động sản một cách tỷ mỷ.
- Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng
kỹ thuật của bất động sản.
- Kiểm tra về tình trạng pháp lý.
- Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu.
- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS.
3.4.2.2 Xử lý thông tin
- Xác định giá BĐS được bán
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Ghi chép miêu tả bất động sản. Chú ý tới những điểm khác biệt của
BĐS với các BĐS khác.
- Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về
BĐS
- Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán.
-Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua
-Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng
mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ
- Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các
BĐS đã giới thiệu
- Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về
khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ
3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng
- Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới
- Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán
- Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu
- Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới
- Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia
- Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này
- Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp
đồng công chứng
- Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm
- Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ
- Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả
- Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính
quyền liên quan đến thương vụ
3.4.2.4 Kết thúc thương vụ
- Tham gia vào quá trình giao nhận bất động sản
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng
dịch vụ môi giới
- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới
Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi những trách nhiệm
của nhà môi giới. Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem
công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay
có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác. Hợp đồng phải được thiết lập dưới
dạng văn bản và xác định những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu.
Mỗi một nhà môi giới có thể, thậm chí là cần phải tự soạn thảo cho mình mẫu
hợp đồng về môi giới. Trong khi soạn thảo cần cân nhắc cẩn thận các quy
định mà nhà môi giới cho rằng chúng quan trọng nhất và hợp lí nhất. Vì vậy
mà ở đây chúng ta không nên đưa ra một mẫu hợp đồng sẵn có, hay một
hướng giải quyết mẫu nào.
Một bản hợp đồng căn bản trong thực tế thông thường được soạn thảo
với tập hợp những điều khoản nhất định. Vì vậy cũng có thể hình dung phần
lớn những điều khoản cần thiết trong hợp đồng dịch vụ môi giới với khách
hàng. Vậy trong hợp đồng này cần thêm những điều khoản nào là điều chúng
ta phải cân nhắc.
Một khi quy định chứng chỉ hành nghề được ban hành thì trong hợp
đồng phải ghi rõ số thẻ hành nghề của nhà môi giới. Ở một mức độ phát triển
cao hơn, cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với những
thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới. Một
khi chúng ta quy định dịch vụ bảo hiểm này vào như một tiêu chuẩn để hành
nghề môi giới, thì chứng nhận về bảo hiểm nghề nghiệp cũng cần được nêu
trong hợp đồng môi giới.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Các dạng hợp đồng môi giới
- Tự soạn thảo
- Dạng tình huống. Gồm 4 tình huống cơ bản: mua, bán, thuê, cho thuê
- Dạng độc quyền: - Độc quyền tương đối: là dạng độc quyền bán
nhưng chủ sở hữu cũng có quyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà
môi giới, tuy nhiên các văn phòng môi giới khác không được phép bán. Cũng
có văn phòng môi giới lại quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng độc quyền
thì văn phòng môi giới khác vẫn có quyền bán nhưng chủ sở hữu lại không
được tự bán (Ví dụ như tự đăng quảng cáo trên báo). Một dạng khác là văn
phòng môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán tiếp
BĐS, cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc quyền với nhà môi giới
hiện tại.
- Độc quyền tuyệt đối: là dạng độc quyền bán và được nhận hoa hồng cho
dù thực tế việc bán do chính chủ sở hữu tìm được khách, hay do văn phòng
môi giới khác bán.
Tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên tham gia giao dịch sẽ cung thỏa
thuận và thống nhất về hợp đồng môi giới. Tuy nhiên hợp đồng môi giới cần
có đủ các nội dung quy định tại chương V điều 74 của luật kinh doanh BĐS.
Các nội dung chính cần có: Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi
giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vu môi giới;
thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phương
thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh
chấp; các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm
Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến kí kết hợp đồng
chính thức. Dưới góc độ an toàn cho các bên cũng như bảo đảm cho lợi ích
của mình, nếu có thể nhà môi giới nên khuyến cáo các bên kí kết hợp đồng
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
khởi điểm. Việc kí hợp đồng khởi điểm, cho dù ở dưới hình thức nào, cũng là
sự chứng nhận kết thúc một giai đoạn quan trọng của nhà môi giới. Việc đặt
cọc tiền cũng là thêm một yếu tố bảo đảm không cho các bên thay đổi, tránh
những ý nghĩ thay đổi nhất thời. Tại thời điểm kí kết hợp đồng khởi điểm
cũng là lúc nhà môi giới có thể nhận được một phần, cho dù nhỏ, tiền hoa
hồng môi giới. Thông thường nếu không có vấn đề gì phức tạp thì ngay trong
hợp đồng về dịch vụ môi giới có thể đưa vào điều khoản: trả cho nhà môi giới
50% tiền hoa hồng khi kí kết xong hợp đồng khởi điểm.
Trong hợp đồng khởi điểm cần cân nhắc cẩn thận các mốc giao nhận
tiền, giao nhận BĐS. Trong vấn đề này thì kinh nghiệm và khả năng tiên liệu
của nhà môi giới trở nên vô cùng quý giá. Hợp đồng khởi điểm cần xác định
rõ hai vấn đề:
 Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chính thức
 Thời hạn kí kết hợp đồng chính thức.
Bản thân hợp đồng khởi điểm không đòi hỏi phải tuân theo một mẫu
nhất định nào. Tuy vậy sau khi kí hợp đồng khởi điểm mà một bên không
chịu kí tiếp hợp đồng chính thức thì bên còn lại có thể đòi bồi thường do họ
đã trông đợi vào thương vụ này. Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những
thông tin: họ và tên, họ và tên bố mẹ, nơi đăng kí thường trú và tạm trú, số
chứng minh thư và ngày cấp, nơi cấp (nếu là hộ chiếu thì ghi cả hạn sử dụng),
tình trạng hôn nhân.
Cũng cần miêu tả rõ về BĐS bán, loại BĐS, các quyền liên quan đến
BĐS, mục đích sử dụng. Cũng cần xác định chủ sở hữu có được BĐS bằng
cách nào, vào thời điểm đó chủ sở hữu đang ở trong tình trạng hôn nhân nào,
BĐS có nằm trong hợp đồng tài sản vợ chồng không, BĐS bán đi có phải là
viêc phân chia tài sản không. Nếu BĐS là tài sản thừa kế thì quyền về BĐS
phải được làm rõ.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Nếu BĐS có đường điện thoại cần thỏa thuận xem chủ sở hữu sẽ để lại
hay không. Vấn đề này có những cách giải quyết sau:
 Chủ sở hữu có thể làm đơn lên bưu điện đề nghị chuyển số điện thoại
cho người mua.
 Vẫn giữ tên chủ sở hữu cũ nhưng người thuê phải trả tiền cho việc sử
dụng.
 Nếu BĐS chưa nối đường dây điện thoại thì cần hỏi xem hồ sơ xin
nối đã gửi đi chưa.
Trong hợp đồng khởi điểm cũng cần ghi rõ những loại giấy tờ nào còn
thiếu cần bổ xung, trong đó có thể có những loại giấy tờ cần thiết khi kí hợp
đồng chính thức. Nếu không thực hiện việc này thì có thể khách hàng sẽ quên,
không biết hoặc vin vào cớ không ai nhắc nhở gì đến giấy tờ đó cả. Các loại
phí phải trả cũng cần quy định cho các bên. Trong hợp đồng khởi điểm cần
xác định 4 mốc thời gian liên quan đến việc hoàn thành thương vụ sau:
 Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán
 Thời gian di chuyển đồ đạc
 Thời gian kí kết hợp đồng chính thức
 Thời gian các khoản thanh toán.
Việc giao trả BĐS cho người mua có thể thực hiện vào ngày kí hợp
đồng công chứng hoặc sau khi kí hợp đồng công chứng. Nhà môi giới cần
nhắc nhở, quy kết cho người bán trách nhiệm chi trả những khoản chi phí họ
sử dụng như điện thoại, nước, điện cho đến ngày họ rời khỏi BĐS. Quan
trọng nhất là làm sao soạn thảo một bản hợp đồng tốt, nghĩa là bảo đảm lợi
ích của tất cả các bên. Cần nhớ một nguyên tắc cơ bản là: điều gì không có
trong hợp đồng thì nó không tồn tại. Nếu vấn đề phải giải quyết tại tòa vì
người bán (hay mua) không thực hiện điều gì đó đã hứa, khi Tòa hỏi: ông có
ghi điều này trong hợp đồng không? nếu bạn không có thì bạn sẽ thua.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
3.5.1.3 Hợp đồng chính thức
Để đi đến kí kết hợp đồng chính thức (hợp đồng được công chứng) đòi
hỏi những sự chuẩn bị nhất định. Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thập đầy
đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết. Những giấy tờ này có thể là bản copy,
nhưng bản gốc phải được cung cấp để đối chiếu. Việc chuẩn bị này không nên
để đến gần lúc kí kết trước công chứng viên mới thực hiện. Việc chuẩn bị
sớm các giấy tờ cần thiết cũng như các điều khoản hợp đồng không chỉ giúp
việc soạn thảo hợp đồng công chứng, mà còn có thể giải quyết sớm những
vấn đề chưa rõ ràng.
Cần phải nhắc nhở các bên (nếu có thể thì cung cấp cho các bên bản
danh sách cụ thể) những giấy tờ gì là cần thiết, trước tiên là phải có giấy tờ
tùy thân. Một vấn đề quan trọng khác là cần thông báo mức phí (thường là
bên mua) phải trả cho công chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho môi
giới.
Một vấn đề quan trọng khác là thống nhất phương thức trả tiền. Thông
thường trong các giao dịch nhỏ người mua trả bằng tiền mặt. Hiện nay khi các
dịch vụ ngân hàng ngày càng thuận tiện, việc sử dụng các dịch vụ này ngày
càng rộng rãi thì có thể trả tiền vào tài khoản hay thực hiện việc chuyển
khoản. Để khách hàng không cảm thấy quá lo lắng, cần giải thích rõ quá trình
kí hợp đồng công chứng và thời điểm thanh toán tiền.
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin
3.5.2.1 Thu thập thông tin về bất động sản
Khi khách hàng tìm đến văn phòng, họ luôn hy vọng rằng nhà môi giới
giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà còn thay
thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc bán BĐS.
Trong thực tế không phải lúc nào cũng làm được như vậy. Tập hợp những
giấy tờ và thông tin mà khách hàng cung cấp cho nhà môi giới nhiều khi còn
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
thiếu hoặc chưa hợp lệ, chính xác. Có rất nhiều dạng thiếu sót về mặt giấy tờ
do nhiều nguyên nhân khác nhau liên quan đến tình trạng pháp lí của BĐS.
Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu hiểu biết, nhận thức không phù hợp thực tế,
hay đơn giản là chủ sở hữu chưa hoặc không muốn làm. Vì vậy nhà môi giới
cần tư vấn, nhiều khi là giúp đỡ chủ sở hữu hoàn thiện hồ sơ của BĐS.
Để thu thập những thông tin về tình trạng pháp lí của BĐS, chúng ta đôi
khi phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư. Bằng con
đường này chúng ta mới có thể hiểu rõ hơn về BĐS. Để có được những thông
tin chính xác mỗi nhà môi giới đều phải xây dựng cho mình một phong cách,
cách tiếp cận và xử lí riêng. Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về tâm lí,
năng lực ứng xử, giao tiếp. "Nhất thân, nhì quen" vấn đề này đặc biệt đúng
với thị trường Việt Nam. Đây cũng là câu nói nằm lòng của các nhà môi giới.
Vấn đề này cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ với
các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao
thông, địa chính, ngân hàng, tòa án; các văn phòng luật sư, công chứng, và
các văn phòng môi giới khác. Thực tế cho thấy có những nhà môi giới năng
lực chưa phải là giỏi nhưng với sự quen biết rộng và sâu của mình, họ đạt
được những thành công lớn mà các nhà môi giới giỏi nghiệp vụ khác phải mơ
ước.
Ngoài các dạng thông tin đã nói đến ở những phần trên, có một dạng
thông tin thường là không có cơ sở rõ ràng nhưng nhiều khi lại mang tính
quyết định đối với thương vụ, nhất là khi nhà môi giới phục vụ cho khách
hàng là người Việt Nam. Đó là những thông tin mang tính tâm linh, hay mê
tín. Một ngôi nhà mà chủ sở hữu sống trong đó làm ăn thất bát liên tục, hoặc
hay bị ốm đau, cho dù chưa rõ nguyên nhân thì căn nhà cũng sẽ khó bán.
Ngày nay khoa học cũng chứng minh được có trường hợp từ trường, tia đất
hay thậm chí là chất phóng xạ gây ảnh hưởng đến BĐS. Để có được những
thông tin dạng này có thể tìm hiểu từ hàng xóm xung quanh hay người quen
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
của chủ sở hữu. Sẽ rất khó khăn khi khai thác từ chủ sở hữu nếu nhà môi giới
không có kỹ năng.
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng
Ngay từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt được từ
khách hàng những thông tin cơ bản sau đây: Những thông tin ban đầu về
BĐS, khả năng tài chính, thương vụ liên quan, giới hạn thời gian, liên lạc với
khách hàng, xem xét BĐS, những vấn đề về thủ tục, ghi chép những thông tin
thu lượm được, môt số chú ý chính mà nhà môi giới nắm được, kiểm tra, cập
nhật thông tin về BĐS
Các thông tin phản hồi từ khách hàng rất quan trọng. Nhà môi giới cần
dành nhiều thời gian, sự chú ý vào những thông tin phản hồi nhận được từ
khách hàng liên quan đến BĐS mà họ cung cấp. Bằng cách này nhà môi giới
thu thập thêm được những thông tin cụ thể về nhu cầu của khách hàng, đồng
thời cũng có thêm được những thông tin về BĐS. Việc này cũng được thực
hiện cả trong khi nhà môi giới cùng khách hàng xem xét BĐS.
Trong quá trình xem xét BĐS cùng khách hàng, nếu khách hàng thay
đổi ý (yêu cầu, điều kiện …), nhà môi giới cần ghi chép sửa đổi những điểm
đó vào trong sổ. Điều này cũng cần được thực hiện khi cùng khách hàng xem
BĐS, nếu nhà môi giới phát hiện, chú ý thấy những sự thiếu sót, bất hợp lí
của BĐS. Những chú ý riêng đó của nhà môi giới cũng cần ghi cẩn thận vào
sổ tay.
Nếu nhà môi giới nhận được thông tin rằng khách hàng thích BĐS đó,
họ cần bắt tay ngay vào việc thực hiện tất cả những động tác có thể, không để
khách hàng phải tự mình suy tính, giúp khách hàng đưa ra những quyết định
đúng đắn. Trong trường hợp cần thiết thì tham gia cùng khách hàng đàm phán
và khéo léo dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Rất nhiều khi bản thân khách hàng không tự nhận thức được nhu cầu
thực sự của họ về nhà ở. Chính vì vậy mà một trong những kỹ năng quan
trọng của nhà môi giới là khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng.
Một nhà môi giới ít kinh nghiệm sẽ căn theo yêu cầu của khách hàng và bắt
đầu tìm trong các mối khách hàng của mình, trên báo chí… để tìm ra đối
tượng phù hợp cho khách hàng. Ở đây nhà môi giới này đã đi không đúng
hướng. Nhà môi giới trước tiên cần tìm hiểu về đầy đủ về khách hàng của
mình và xem xét tại sao họ lại cần đúng loại nhà này mà không phải là loại
nhà khác.
Để tiến hành thương vụ thì khách hàng phải chuẩn bị lần lượt nhiều
bước, trong khi nhiều người không chịu thực hiện nhiệm vụ này. Vì vậy nhà
môi giới phải giúp họ trong những việc như:
 Chuẩn bị về mặt tinh thần cho khách hàng thực hiện thương vụ
 Thuyết phục, chứng minh cho khách hàng rằng tại sao họ lại cần sự
giúp đỡ của một nhà môi giới BĐS có trình độ
 Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính
 Giúp khách hàng xác định cho mình những mốc thời gian thực hiện
 Giúp khách hàng quyết định, nói chung nên sống ở vùng nào, điều
kiện ra sao
 Phát triển những ý tưởng của khách hàng về nơi mà họ muốn sinh
sống.
Bằng cách này nhà môi giới sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian mất đi
một cách vô ích khi phải giới thiệu cho khách hàng những ngôi nhà mà rồi
cuối cùng khách hàng cũng sẽ không mua. Thực tế thì buổi nói chuyên đầu
tiên thường khá dài, nhưng những buổi nói chuyện sau đó sẽ ngắn và dễ dàng
hơn nhiều.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin
Những dữ liệu mà ta thu thập được thường dưới dạng thông tin “thô”
chưa qua xử lý. Các dữ liệu này cũng có thể đúng và cũng có thể sai do nhiều
yếu tố khác nhau. Chính vì vậy, để có được một thông tin với chất lượng cao,
các dữ liệu phải được trải qua một quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá. Quá
trình đó được gọi là “chu kỳ xử lý dữ liệu”. Chu kỳ này được thể hiện qua sơ
đồ dưới đây.
Chu kỳ xử lý dữ liệu
Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhật và làm mới.
Đặc biệt trong thị trường BĐS thì có những thông tin ngày hôm nay còn
“mới” nhưng đến ngày hôm sau đã trở nên “lỗi thời”. Việc sàng lọc những dữ
kiện mà ta thu được về một BĐS để đưa vào xử lý nhiều khi đòi hỏi rất nhiều
thời gian công sức và thậm chí là cả tiền bạc.
Dữ liệu “thô”
(Raw data)
Phân tích
(Analyis)
Dữ liệu đã đc xử lý
(Processed data)
Sự lý giải, suy luận
(Interpretation)
Thông tin
(Information)
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Có rất nhiều dạng thông tin khác nhau về BĐS, về khách hàng hay về
thị trường BĐS. Đối với BĐS có thể phân loại chúng theo các dự án, theo
vùng, theo dạng BĐS, theo công năng sử dụng, theo mức giá hay giá trị, theo
đơn vị thời gian như: các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ, giao dịch hiện
tại và những dự án trong tương lai. Có thể sắp xếp theo thời gian gồm khách
hàng trong quá khứ, hiện tại và khách hàng tiềm năng. Trong đó cần chia nhỏ
ra theo năng lực tài chính của khách hàng. Đối với những nhà môi giới
chuyên phục vụ cho thị trường người nước ngoài thì cần phân loại khách hàng
theo quốc tịch. Trong đó cần ghi rõ những đặc điểm, sở thích mang tính dân
tộc.
Thông tin có vai trò vô cùng quan trọng và đặc biệt với nghề môi giới thì
thông tin là yếu tố mang tính quyết định, là lợi thế của nhà môi giới vì vậy
quản lý và bảo vệ thông tin là vấn đề sống còn. Thông thường, trong các văn
phòng môi giới, chỉ có nhà môi giới mới có quyền tiếp cận và xử dụng thông
tin của mình. Không ai có quyền phô tô, mang thông tin, tài liệu ra khỏi văn
phòng. Mọi file thông tin đều phải được đặt password, giấy tờ cần thiết phải
được cất giữ cẩn thận, văn phòng môi giới cũng cần trang bị máy hủy tài liệu
để bảo đảm tính bảo mật.
Các nhân viên trong văn phòng môi giới thường được giao những mảng
công việc riêng, ít liên quan đến nhau. Nhân viên cần được khuyến cáo và
thường xuyên nhận được sự nhắc nhở của nhà môi giới về tính bảo mật của
công việc.
Ngay từ khi bắt đầu có ý định hành nghề môi giới, chúng ta đã bắt đầu
phải xây dựng cho mình một cơ sở dữ liệu đa dạng về BĐS và thị trường
BĐS. Những thông tin dữ liệu này sẽ rất có ích cho nhà môi giới trong suốt
quá trình hoạt động sau này. Trước tiên, để xây dựng cơ sở dữ liệu cho mình,
nhà môi giới từ rất sớm đã phải có ý thức thu thập thông tin qua báo chí,
internet. Có thể cắt những bài báo, mẩu tin hữu ích trên báo, tạp chí… rồi sắp
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
xếp theo từng danh mục cụ thể như: đất - dự án - biệt thự - chung cư - thị
trường trong nước - thị trường nước ngoài … Nếu có thể thì nên đánh máy lại
những bài báo này để lưu vào máy tính cá nhân, trong thực tế điều này khó
thực hiện do hạn chế về thời gian. Đối với những thông tin trên internet thì
cũng sắp xếp theo những danh mục tương tự như với bài báo. Cuối ngày, nhà
môi giới cũng cần ghi chép bất kì thông tin nào mà họ cho là có ích trong các
cuộc tiếp xúc hay tình cờ nghe thấy trên đài, ti vi…
Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu của các tổ chức khác nhau. Tuy
nhiên tại các nước phát triển, số liệu này là khá đắt. Nhà môi giới cần tự cân
nhắc trong việc được - mất khi quyết định mua số liệu. Giá cả số liệu phụ
thuộc vào chất lượng cũng như số lượng thông tin. Chỉ nên mua những số liệu
nào thực sự có ích, phục vụ cụ thể cho thương vụ.
Việc tham gia các Hội thảo về BĐS, về thị trường BĐS cũng giúp cho
nhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình. Các Hội thảo
thường đề cập về những vấn đề chuyên sâu, và qua đó nhà môi giới có cơ Hội
tự đào tạo, học hỏi thêm rất nhiều kiến thức, thông tin. Đây cũng là cơ hội gặp
gỡ các nhà chuyên môn.
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng
3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp
Cảm nhận đầu tiên của khách hàng là rất quan trọng. Thông thường cảm
nhận này được xây dựng trong vòng dưới 30 giây đầu tiên gặp gỡ. Cần ý thức
được rằng chỉ trong thời gian ngắn, chúng ta phải bán, giới thiệu tất cả các ưu
điểm của bản thân để thuyết phục được khách hàng. Nên nhớ rằng “không có
ấn tượng đầu tiên cho cái nhìn lần thứ hai”, vì vậy chúng ta không thể sai lầm.
Nếu không ngay lập tức gây được ấn tượng tốt về văn phòng, về bản thân hay
các dịch vụ của mình, thì khó có cơ hội tiếp theo sau này với khách hàng.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
Có một số vấn đề khác cần được chú ý là chúng ta cần cố gắng tiếp nhận
những ý tưởng trong khi dẫn dắt câu chuyện cũng như những lần gặp gỡ tiếp
theo. Cần thực hiện việc này một cách chu đáo, nhiệt tình đúng mực để khách
hàng thực sự cảm thấy rằng họ là người quan trọng nhất. Đối với nhà môi
giới, việc tuân thủ những nguyên tắc nhất định trong giao tiếp với khách hàng
cũng rất quan trọng như các nguyên tắc khác. Mặc dù chúng ta thấy rằng đối
tượng của chúng ta là BĐS, hay các quyền liên quan nhưng thực chất chúng ta
lại tiếp xúc, làm việc với mọi người. Vì vậy khả năng khéo léo gây quan hệ,
thiện cảm, thấu hiểu và thông cảm lẫn nhau sẽ mang đến thành công cho nhà
môi giới.
Nói đến quan hệ, giao tiếp với mọi người có nghĩa là chúng ta nghĩ đến
các cách để tạo ra sự cảm thông lẫn nhau, trao đổi thông tin cho nhau và thấu
hiểu những thông tin đó. Có hai cách trao đổi thông tin. Thứ nhất là qua lời
nói hoặc chữ viết. Thứ hai là ngôn ngữ "thân thể". Dạng ngôn ngữ này là
truyền đạt thông tin bằng cử chỉ, điệu bộ … Người ta thường cho rằng lời nói,
chữ viết có ý nghĩa quan trọng nhất, rằng đó là công cụ truyền tải thông tin
chính. Thực ra đến 80 - 90% thông tin trao đổi giữa chúng ta được truyền tải
bằng ngôn ngữ thân thể. Những ấn tượng đầu tiên đến với chúng ta phần lớn
thông qua ánh mắt (khoảng 80%). Chính khả năng này được kích hoạt đầu
tiên và tạo hình ảnh đầu tiên về mọi người, sự việc. Vì vậy trong các hoạt
động kinh doanh liên quan đến các mối quan hệ thì cách ứng xử có ý nghĩa
quan trọng. Nhà môi giới phải biết cách thích ứng trong việc hoàn thiện ngôn
ngữ thân thể trong mọi hoàn cảnh. Cần nhớ rằng nếu không chú trọng đến
việc ứng xử rất dễ làm người đối thoại phật ý.
Nhiệm vụ của nhà môi giới là dẫn dắt các bên tham gia hiểu nhau, tạo
ra những hoàn cảnh, mà trong đó các bên mong muốn được nói chuyện với
nhau, kí kết hợp đồng với nhau. Chính vì vậy mà nhà môi giới cần ý thức đến
việc những người khác nhận xét, cảm nhận về cách ứng xử của nhà môi giới
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
như thế nào. Cần trao đổi thông tin ở trạng thái tích cực, nói nhiều về sự sẵn
lòng tham gia thỏa thuận, cầu thị trong giải quyết công việc, sẵn sàng cảm
thông. Thông qua điệu bộ và ứng xử có thể xác định những dạng người có
tính cách đối lập. Nhà môi giới phải có khả năng nhận biết những dạng người
khác nhau, ví dụ như người không thân thiện là người hay nhìn trộm, hay
ngoái và nghiêng đầu, vẻ mặt lạnh, nắm tay chặt, trốn tránh người đối thoại,
liên tục quệt mũi hay hất tóc… Những người ứng xử lạnh lùng thường có thái
độ căng thẳng, thân thể khép kín, tay không cử động, ném cái nhìn lạnh lẽo
sang những người khác.
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại
Nhà môi giới cần phải có kỹ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn
bản. Phải biết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng như thế nào, thư từ trao
đổi, đơn từ đến các cơ quan Nhà nước... Để viết một bức thư tốt đòi hỏi phải
suy nghĩ xem chúng ta muốn truyền đạt điều gì. Trước khi viết nên suy nghĩ
xem chúng ta muốn đạt được điều gì. Những thông tin, nội dung của những
thư tiếp theo phải logic với những thư trước. Cần phải đọc lại những gì đã viết
trước đó, xem xét lại những ý chính đã chuẩn xác chưa.
4 . Một số loại hình môi giới
4.1 Môi giới mua BĐS
Điều trước tiên mà nhà môi giới cần làm là tạo sự hứng thú cho người
mua
- Chìa khoá là phải giành được niềm tin từ người mua
- Tạo ra sự hứng thú đủ để người mua đồng ý đến xem tài sản
- Hiểu được động lực và sự cần thiết của khách hàng
- Đưa ra câu trả lời cho những câu hỏi mà người mua cho rằng quan
trọng
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Đưa ra những lời khuyên và hướng dẫn khi yêu cầu và giúp đỡ người
mua trong quá trình đưa ra quyết định
- Cung cấp sự chọn lọc sẵn có
Trả giá để mua nhà
- Thích hợp nhất là đưa ra việc trả giá tại văn phòng bất động sản
- Việc trả giá được viết trên giấy tờ và đó là cách hợp pháp để người
mua và người bán có thể bắt đầu quá trình thương thuyết. Nhà môi giới phải
trình bày tất cả các lời trả giá trong văn bản cho người bán
- Khuyến khích người mua mang đến cho luật sư của mình những văn
bản trả giá hoàn chỉnh để họ có thể xem xét và gợi ý trước khi đưa chúng cho
người bán
- Giá cả giao dịch chỉ bằng khoảng 93% giá yêu cầu
- Giúp người mua trả giá “chia đôi chênh lệch”
Dịch vụ hậu mãi
- thực hiện những vấn đề thủ tục, pháp lý
- những vấn đề kỹ thuật liên quan đến BĐS
- phát triển ý tưởng, tư vấn sử dụng
- quan tâm thăm hỏi ngay cả khi thương vụ đã kết thúc.
4.2 Môi giới bán BĐS
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở
* Trước khi bán, nhà môi giới cần chú ý vào các vấn đề sau:
- Tạo cho bất động sản vể tươi mới và thú vị, ấm áp và gọi mời
- Tạo những hình ảnh dễ chịu, dễ nhận thấy, dễ nhớ
- Gửi trẻ nhỏ
- Chuẩn bị giấy tờ sở hữu, những hóa đơn tiền điện, nước, sơ đồ căn nhà
- Kiểm tra xem tất cả mọi việc có ổn thỏa không
- Kiểm tra biển số nhà
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
* Những vấn đề cần cân nhắc
- Giá cả
- Thời gian
- Tình trạng kỹ thuật
- Tình trạng sử dụng
- Sửa chữa vặt
- Đầu tư
- Khu vực
- Đầu tư quá nhiều
- Cái gì đáng được đầu tư
- Những vấn đề có thể tự thực hiện
- Tính toán kinh tế
* Chuẩn bị bất động sản
- Quan trọng nhất là sự gọn ghẽ
- Ấn tượng đầu tiên phải tích cực
- Sạch sẽ - chỉnh trang
- Sự tự nhiên
- Tạo cảm giác căn nhà được “nới rộng”
- Sắp xếp đồ đạc hợp lý
* Giới thiệu bất động sản
- Giới thiệu về hệ thống bảo vệ
- Chỉnh sửa những điều chỉnh nhỏ
- Dẫn dắt bên trong căn nhà
- Tránh đề cập tới các vấn đề chính trị, tôn giáo, sex
- Tránh để vật nuôi trong nhà
* Nguyên tắc giới thiệu BĐS
- Nhấn mạnh mọi ưu điểm
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Sắp xếp một "chuyến du lịch" nhỏ để khách hàng có thể xem xet
BĐS trực tiếp
- Để cho mọi người có đủ thời gian thoải mái để xem xét
- Hỏi người xem nhà về cảm giác chung, không nên đưa ra nhiều số
lượng câu hỏi
- Không đàm phán, mặc cả trong khi xem xét ngôi nhà, sẽ có thời
gian cho việc này sau đó
- Tỏ ra thân thiện, tin tưởng vào bản thân và giữ sự quân bình tâm lí
- Trả lời các câu hỏi một cách trung thực, chắc chắn và không do
dự
- Không nên để lộ tình trạng bắt buộc phải bán BĐS
- Giới thiệu không chỉ đơn giản là ưu điểm mà như là lợi ích gắn
chặt với việc sử dụng
- Tỏ thái độ trân trọng với những yêu cầu của khách hàng
- Gợi ra những ưu điểm liên quan có thể xóa đi khiếm khuyết
- Nếu nhận xét xuất phát từ sở thích cá nhân, hãy gật đầu đồng ý và
cố gắng chuyển ngay sang đề tài khác
- Mời khách hàng đến xem ngôi nhà một lần nữa
- Cung cấp cho người xem căn nhà các hình ảnh của ngôi nhà
- Chú ý đến ý nghĩa quan trọng của các kiến thức mà bạn có
- Hiểu biết rõ về vùng địa phương
- Hiểu rõ về bất động sản đang giới thiệu
- Chia xẻ câu chuyện liên quan đến những vấn đề nhãn mác và
thông số kỹ thuật của các dụng cụ
- Chứng tỏ bạn là người am hiểu về phong thủy
* Vấn đề an toàn: Vấn đề an toàn rất quan trọng vì vậy khi thực hiện cần
chú ý:
- Tự bán nhà
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
- Chỉ xem nhà sau khi đã hẹn
- Cất những đồ vật đắt tiền
- Tin tưởng và kiểm tra
- Giữ cảnh giác
4.2.2 Bán nhà chung cư
* Động cơ chính trong việc bán nhà chung cư có thể do các nguyên nhân:
- Vì lợi nhuận
- Cần tiền mặt
- Do vợ chồng đồng sở hữu chung cư li dị
- Do tình hình sức khoẻ
- Do tuổi già không thích hợp với việc ở chung cư
- Do vấn đề quan hệ đối tác
- Do người sở hữu chung cư mất
- Do vấn đề về quản lý
- Do chủ sở hữu di cư
- Do chủ sở hữu muốn chuyển đổi sang loại bất động sản khác
* Quy trình phân tích
- Đặc điểm của bất động sản
- Đánh giá mức giá có thể nhất của BĐS
- Xác định số các đơn vị BĐS trong khu vực
- Xác định tuổi của bất động sản
- Diện tích đỗ xe và kết cấu xây dựng
- Các thông tin về vị trí, kích cỡ BĐS
- Những đặc điểm và tiện nghi của BĐS
- Tình trạng tài chính hiện tại
- Chi phí duy trì BĐS
- Thu nhập hiện tại từ BĐS
- Các chỉ số đối với giá cả và điều khoản
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp
Các bước thực hiện gồm:
* Đánh giá người mua
- Xem xét về tài chính
- Xem xét về vật chất
- Người mua đầu tư
- Người mua- người sử dụng
- Xem xét vấn đề pháp lý
- Các bẫy pháp lý
* Giới thiệu chung về bất động sản cho người mua
- Giới thiệu về vẻ bề ngoài của bất động sản
- Mô tả về bất động sản
- Quảng cáo để khách quan tâm tới BĐS
* Các bất động sản thương mại
- Bất động sản đầu tư lớn: Các BĐS này sẽ tốn nhiều thời gian với các
luật sư, kế toán, người quản lý BĐS và chủ sở hữu để có các số liệu và thông
tin chính xác. Với các BĐS này, người mua thường làm việc qua các chuyên
gia tư vấn và các luật sư và kế toán, nhiều khi xảy ra trường hợp chuyên gia
làm việc với chuyên gia vì các bên có xu hướng uỷ quyền cho những người có
chuyên môn thực hiện. Do giá trị của các BĐS này lớn nên người tham gia
giao dịch là những tổ chức, cá nhân giàu có và các nghiệp đoàn. Các thông tin
về các BĐS này thường được đăng tải trên các tạp chí lớn và ấn phẩm quốc
gia. Điều kiện để xúc tiến các giao dịch này là điều kiện kinh tế địa phương
và thị trường tiền tệ.
- Bất động sản chỉ sử dụng cho mục đích công nghiệp và thương mại
Với các bất động sản này cần chú ý một số điều: Cần tiến hành thanh tra
BĐS từ mặt vất chất đến tài chính, hoàn thành các ản thông tin và chụp các
bức ảnh cần thiết ở nhiều góc độ khác nhau. Cần quảng cáo các BĐS này trên
các tạp chí địa phương và cũng cần chú ý đến danh sách các doanh nghiệp
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đào Hồng Dương - KDBDS 47
cùng ngành. Với các bất động sản này thì thời gian, sự may mắn và nỗ lực
Marketing đúng hướng trong một giai đoạn dài sẽ mang lại thành công.
- Khu đất sử dụng cho mục đích công nghiệp và thương mại mà chưa
có công trình. Cần chú ý tới một số vấn đề: Cần khẳng định ngay được rằng
các BĐS này chắc chắn sẽ bán được. Phải chú ý đến hệ thống hạ tầng xung
quanh, điều tra hệ thống đường xá, yêu cầu về phân lô, các cải thiện, các quy
định của địa phương, các vấn đề chất thải…Với các khu đất này cần lên danh
mục từ 6 tháng đến một năm trước đó. Có thể yêu cầu chủ sở hữu cùng chi
phí với nhà môi giới để thực hiện việc bán BĐS nếu như chi phí mà nhà môi
giới phải bỏ ra là quá lớn. Ở đây cần vẽ sơ đồ mặt đất, nghiên cứu không gian,
tìm hiểu địa hình, dự tính các chi phí, thời gian để lắp đặt các tiện nghi. Xem
xét mục đích sử dụng của BĐS đó trong quá khứ và hiện tại để xác định xem
khả năng có chất thải độc hại ở đó không.
Để bán các bất động sản này thường đặt các biển quảng cáo ngay tại khu
vực có BĐS. Cần có một chiến lược Marketing đúng hướng trong một thời
gian dài, cần xác định và hướng đến đúng đối tượng khách hàng để đạt được
hiệu quả.
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản
Mục đích thuê BĐS có thể để ở, để cho thuê lại hoặc để phục vụ cho
mục đích kinh doanh.
Với trường hợp thuê BĐS để ở thì các đối tượng khách hàng bao gồm
sinh viên, người đi làm…đây phần lớn là những đối tương chưa có thu nhập
hay thu nhập chưa cao vì vậy nhu cầu của họ là các BĐS có độ tiện nghi trung
bình. Các đối tượng môi giới ở đây tường là những công ty nhỏ.
Các BĐS có mức độ tiện nghi cao như chung cư cao cấp, các biêt thự,
các căn nhà riêng…… thì đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài đang
làm việc tại Việt Nam, những người có thu nhập cao nhưng chưa mua nhà….
Các đối tượng này thường đem lại lợi nhuận lớn cho các công ty môi giới.
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm
Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!
Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!
Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!Viết thuê trọn gói ZALO 0934573149
 
Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...
  Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...  Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...
Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...Viện Quản Trị Ptdn
 
Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...
Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...
Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877
 
Luận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAY
Luận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAYLuận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAY
Luận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAYViết thuê trọn gói ZALO 0934573149
 
Hoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi Nam
Hoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi NamHoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi Nam
Hoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi Namluanvantrust
 
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu Phát
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu PhátMột số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu Phát
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu Phátluanvantrust
 
Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng
Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng
Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng luanvantrust
 
Quản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdf
Quản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdfQuản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdf
Quản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdfMan_Ebook
 
Báo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường Ý
Báo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường ÝBáo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường Ý
Báo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường ÝDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty
Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công tyKhóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty
Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công tyOnTimeVitThu
 
Báo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản Rubyland
Báo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản RubylandBáo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản Rubyland
Báo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản RubylandHỗ Trợ Viết Đề Tài luanvanpanda.com
 

La actualidad más candente (20)

Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!
Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!
Đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bán hàng công ty Hà Nghĩa, 9 ĐIỂM!
 
Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...
  Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...  Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...
Một số nhận xét đánh giá về công tác tổ chứcbộ máy quả...
 
Đề tài- Hoạt động marketing bất động sản của công ty BĐS, 9 ĐIỂM
Đề tài- Hoạt động marketing bất động sản của công ty BĐS, 9 ĐIỂMĐề tài- Hoạt động marketing bất động sản của công ty BĐS, 9 ĐIỂM
Đề tài- Hoạt động marketing bất động sản của công ty BĐS, 9 ĐIỂM
 
Đề tài: Hoàn thiện quy trình bán hàng tại công ty thương mại, 9đ
Đề tài: Hoàn thiện quy trình bán hàng tại công ty thương mại, 9đĐề tài: Hoàn thiện quy trình bán hàng tại công ty thương mại, 9đ
Đề tài: Hoàn thiện quy trình bán hàng tại công ty thương mại, 9đ
 
Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...
Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...
Khoá Luận Tốt Nghiệp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần X...
 
Luận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAY
Luận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAYLuận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAY
Luận văn: Hoàn thiện công tác quản trị bán hàng công ty thức ăn, HAY
 
Hoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi Nam
Hoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi NamHoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi Nam
Hoàn thiện quy trình bán hàng của công ty cổ phần đầu tư Phi Nam
 
Nâng cao hiệu quả quy trình môi giới, tiếp thị bất động sản tại Công ty, HAY!
Nâng cao hiệu quả quy trình môi giới, tiếp thị bất động sản tại Công ty, HAY!Nâng cao hiệu quả quy trình môi giới, tiếp thị bất động sản tại Công ty, HAY!
Nâng cao hiệu quả quy trình môi giới, tiếp thị bất động sản tại Công ty, HAY!
 
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu Phát
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu PhátMột số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu Phát
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng tại DNTN Châu Phát
 
Báo Cáo Tốt Nghiệp Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty.docx
Báo Cáo Tốt Nghiệp Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty.docxBáo Cáo Tốt Nghiệp Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty.docx
Báo Cáo Tốt Nghiệp Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty.docx
 
Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng
Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng
Hoàn thiện công tác quản trị lực lượng bán hàng tại công ty TNHH Quốc Hùng
 
Khoá Luận Tốt Nghiệp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Bán Hàng Tại Công Ty Trách N...
Khoá Luận Tốt Nghiệp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Bán Hàng Tại Công Ty Trách N...Khoá Luận Tốt Nghiệp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Bán Hàng Tại Công Ty Trách N...
Khoá Luận Tốt Nghiệp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Bán Hàng Tại Công Ty Trách N...
 
Quản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdf
Quản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdfQuản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdf
Quản trị bán hàng - Trần Thị Thập.pdf
 
Báo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường Ý
Báo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường ÝBáo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường Ý
Báo cáo thực tập Phân tích hoạt động marketing Công ty Thép Trường Ý
 
Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty
Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công tyKhóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty
Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty
 
Đề tài tốt nghiệp: Chiến lược MAKETING công ty bất động sản Gia Nguyễn
Đề tài tốt nghiệp: Chiến lược MAKETING công ty bất động sản Gia NguyễnĐề tài tốt nghiệp: Chiến lược MAKETING công ty bất động sản Gia Nguyễn
Đề tài tốt nghiệp: Chiến lược MAKETING công ty bất động sản Gia Nguyễn
 
Đề tài: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại công ty bất động sản
Đề tài: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại công ty bất động sảnĐề tài: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại công ty bất động sản
Đề tài: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại công ty bất động sản
 
Báo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản Rubyland
Báo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản RubylandBáo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản Rubyland
Báo Cáo Thực Tập Quản Trị Bán Hàng Tại Công Ty Bất Động Sản Rubyland
 
Một số giải pháp nhằm xây dựng thương hiệu tại Công ty Xây dựng, HAY!
Một số giải pháp nhằm xây dựng thương hiệu tại Công ty Xây dựng, HAY!Một số giải pháp nhằm xây dựng thương hiệu tại Công ty Xây dựng, HAY!
Một số giải pháp nhằm xây dựng thương hiệu tại Công ty Xây dựng, HAY!
 
Đề tài: Công tác Quản trị Bán hàng tại công ty TNHH Nhựa Nam Việt
Đề tài: Công tác Quản trị Bán hàng tại công ty TNHH Nhựa Nam ViệtĐề tài: Công tác Quản trị Bán hàng tại công ty TNHH Nhựa Nam Việt
Đề tài: Công tác Quản trị Bán hàng tại công ty TNHH Nhựa Nam Việt
 

Similar a Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm

Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...
Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...
Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...Viết Thuê Đề Tài Trọn Gói Zalo: 0973287149
 
kỹ năng bán bất động sản năm 2016
kỹ năng bán bất động sản năm 2016kỹ năng bán bất động sản năm 2016
kỹ năng bán bất động sản năm 2016Tiên Siro
 
Quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sảnQuy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sảnHoài Nam Trần
 
Quytrinh 150427014942-conversion-gate01
Quytrinh 150427014942-conversion-gate01Quytrinh 150427014942-conversion-gate01
Quytrinh 150427014942-conversion-gate01Tuấn Phạm Ngọc
 
Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...
Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...
Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...dịch vụ viết đề tài trọn gói 0973287149
 
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nayPháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nayDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Cẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động SảnCẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động SảnDuyệt Đoàn
 
Nghề MôI GiớI BấT độNg SảN
Nghề MôI GiớI BấT độNg SảNNghề MôI GiớI BấT độNg SảN
Nghề MôI GiớI BấT độNg SảNandh
 
Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...
Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...
Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...Thu Vien Luan Van
 
Cẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động SảnCẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động SảnDuyệt Đoàn
 
Tai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_san
Tai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_sanTai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_san
Tai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_sanJACKBY
 
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sảnHoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sảnGustave Hegmann
 
Đề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
Đề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịchĐề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
Đề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịchDịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864
 
Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...
Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...
Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...luanvantrust
 
Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...
Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...
Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0909232620
 

Similar a Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm (20)

bao_cao_thc_tp (1).doc
bao_cao_thc_tp (1).docbao_cao_thc_tp (1).doc
bao_cao_thc_tp (1).doc
 
Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...
Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...
Khóa luận Thực tiễn thực hiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại ...
 
Đề tài: Thu thập, xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản
Đề tài: Thu thập, xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sảnĐề tài: Thu thập, xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản
Đề tài: Thu thập, xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản
 
kỹ năng bán bất động sản năm 2016
kỹ năng bán bất động sản năm 2016kỹ năng bán bất động sản năm 2016
kỹ năng bán bất động sản năm 2016
 
Quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sảnQuy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sản
 
Quytrinh 150427014942-conversion-gate01
Quytrinh 150427014942-conversion-gate01Quytrinh 150427014942-conversion-gate01
Quytrinh 150427014942-conversion-gate01
 
Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...
Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...
Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà N...
 
Pháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Tại Việt Nam.docx
Pháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Tại Việt Nam.docxPháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Tại Việt Nam.docx
Pháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Tại Việt Nam.docx
 
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nayPháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
 
Cẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động SảnCẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo môi giới chuyên ngành Bất Động Sản
 
Nghề MôI GiớI BấT độNg SảN
Nghề MôI GiớI BấT độNg SảNNghề MôI GiớI BấT độNg SảN
Nghề MôI GiớI BấT độNg SảN
 
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, 9 điểm.docx
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, 9 điểm.docxHoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, 9 điểm.docx
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, 9 điểm.docx
 
Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...
Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...
Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở việt nam và sự v...
 
Cẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động SảnCẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động Sản
Cẩm nang đào tạo và quản lý sàn Bất Động Sản
 
Tai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_san
Tai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_sanTai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_san
Tai lieu dao_tao_hoc_moi_gioi_bat_dong_san
 
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sảnHoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
 
Đề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
Đề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịchĐề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
Đề tài: Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
 
Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...
Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...
Thực trạng và giải pháp phát triển thương hiệu cho công ty cổ phần bất động s...
 
Đề tài: Quá trình thẩm định căn hộ thực tế tại sàn bất động sản
Đề tài: Quá trình thẩm định căn hộ thực tế tại sàn bất động sảnĐề tài: Quá trình thẩm định căn hộ thực tế tại sàn bất động sản
Đề tài: Quá trình thẩm định căn hộ thực tế tại sàn bất động sản
 
Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...
Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...
Đề tài: Định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá - ...
 

Más de Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877

Báo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win Home
Báo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win HomeBáo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win Home
Báo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win HomeDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Báo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa Vinamilk
Báo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa VinamilkBáo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa Vinamilk
Báo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa VinamilkDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...
Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...
Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...
Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...
Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương Đại
Luận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương ĐạiLuận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương Đại
Luận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương ĐạiDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt Nam
Luận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt NamLuận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt Nam
Luận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt NamDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyến
Luận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyếnLuận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyến
Luận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyếnDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ Sở
Luận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ SởLuận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ Sở
Luận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ SởDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn Mới
Luận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn MớiLuận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn Mới
Luận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn MớiDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báo
Luận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báoLuận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báo
Luận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báoDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Luận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thị
Luận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thịLuận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thị
Luận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thịDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Tiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọt
Tiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọtTiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọt
Tiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọtDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt Fastfood
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt FastfoodTiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt Fastfood
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt FastfoodDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanh
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanhTiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanh
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanhDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 
Tiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPT
Tiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPTTiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPT
Tiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPTDịch vụ Làm Luận Văn 0936885877
 

Más de Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877 (20)

Báo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win Home
Báo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win HomeBáo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win Home
Báo cáo thực tập quản trị nhân sự tại công ty Bất Động Sản Win Home
 
Báo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa Vinamilk
Báo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa VinamilkBáo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa Vinamilk
Báo cáo thực tập Văn hóa doanh nghiệp tại công ty sữa Vinamilk
 
Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...
Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...
Luận văn thạc sĩ Giá trị đạo lý trong sáng tác của Nguyễn Đình Chiểu với đời ...
 
Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...
Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...
Luận văn văn hóa học ảnh hưởng của truyền thông đối với việc chọn nghề của họ...
 
Luận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương Đại
Luận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương ĐạiLuận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương Đại
Luận văn thạc sĩ văn hóa học Di sản khảo cổ học trong bối cảnh Đương Đại
 
Luận văn thạc sĩ văn hóa học về chợ quê truyền thống
Luận văn thạc sĩ văn hóa học về chợ quê truyền thốngLuận văn thạc sĩ văn hóa học về chợ quê truyền thống
Luận văn thạc sĩ văn hóa học về chợ quê truyền thống
 
Luận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt Nam
Luận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt NamLuận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt Nam
Luận văn thạc sĩ ứng dụng thương mại điện tử trong bán lẻ Việt Nam
 
Luận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyến
Luận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyếnLuận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyến
Luận văn thạc sĩ thương mại điện tử ý định mua sách trực tuyến
 
Luận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ Sở
Luận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ SởLuận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ Sở
Luận văn thạc sĩ chính trị học giáo dục Lý Luận Chính Trị Cho Cán Bộ Cấp Cơ Sở
 
Luận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn Mới
Luận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn MớiLuận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn Mới
Luận văn Phát triển nông thôn Trong Xây Dựng Nông Thôn Mới
 
Luận văn thạc sĩ phát triển nông thôn Kinh Tế Trang Trại
Luận văn thạc sĩ phát triển nông thôn Kinh Tế Trang TrạiLuận văn thạc sĩ phát triển nông thôn Kinh Tế Trang Trại
Luận văn thạc sĩ phát triển nông thôn Kinh Tế Trang Trại
 
Luận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báo
Luận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báoLuận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báo
Luận văn thạc sĩ ngành xã hội học về người có uy tín trên báo
 
Luận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thị
Luận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thịLuận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thị
Luận văn thạc sĩ xã hội học Giao tiếp trong gia đình đô thị
 
Tiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọt
Tiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọtTiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọt
Tiểu luận Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư_ Dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọt
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư trung tâm kỹ năng Anoz5
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán cafe
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán cafeTiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán cafe
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán cafe
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt Fastfood
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt FastfoodTiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt Fastfood
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư quán ăn vặt Fastfood
 
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanh
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanhTiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanh
Tiểu luận thẩm định dự án đầu tư cửa hàng thức ăn nhanh
 
Tiểu luận văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn TH
Tiểu luận văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn THTiểu luận văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn TH
Tiểu luận văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn TH
 
Tiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPT
Tiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPTTiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPT
Tiểu luận biểu hiện văn hóa doanh nghiệp của Tập Đoàn FPT
 

Último

14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...Nguyen Thanh Tu Collection
 
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.pptlịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.pptLinhPham480
 
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...Nguyen Thanh Tu Collection
 
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...Nguyen Thanh Tu Collection
 
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...Nguyen Thanh Tu Collection
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...Nguyen Thanh Tu Collection
 
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptxDay tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptxngothevinhs6lite
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...Nguyen Thanh Tu Collection
 
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...Nguyen Thanh Tu Collection
 
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...Nguyen Thanh Tu Collection
 
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...Nguyen Thanh Tu Collection
 

Último (16)

14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
 
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.pptlịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
 
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
 
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
 
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
 
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
 
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptxDay tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
 
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
 
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
 
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
 
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
 
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
 
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
 
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
 

Báo Cáo Thực Tập Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Tài Tâm

  • 1. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 BÁO CÁO THỰC TẬP TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TÀI TÂM DỊCH VỤ LÀM BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN NGHIỆP TẢI TÀI LIỆU FILE WORD LIÊN HỆ QUA ZALO: 0936.885.877 LUANVANTRITHUC.COM
  • 2. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Lời mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu. Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến. Công ty TNHH Tài Tâm là công ty tham gia hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được thành lập từ năm 1996. Hoạt động của công ty bao gồm 1 mảng chính là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê cho khách hàng nước ngoài. Là một trong số ít công ty B ĐS chuyên nghiệp đi đầu, Tài Tâm sớm chiếm lĩnh phần lớn nhất của thi trường môi giới cho người nước ngoài. Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với
  • 3. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất đ nói chung. 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản. - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm - Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty Tài Tâm - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tài Tâm. - Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công ty. 5. Kết cấu đề tài Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương: Chương I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm & Collier Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản. Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Tiến sĩ. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
  • 4. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản. I. Tổng quan về môi giới bất động sản 1.1 Một số khái niệm liên quan 1.1.1Môi giới Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, một hãng…làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ trong kinh doanh. Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liên quan giữa các bên với nhau. Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn đề này. 1.1.2 Bất động sản Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan đến BĐS này nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nhà môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
  • 5. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm: - Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng - Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng - Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp. Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới là những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó của mình, nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn. Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản. 1.3 Bản chất của môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
  • 6. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ. Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất. 1.4 Vai trò của môi giới bất động sản Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-môi giới-người bán. Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân: - Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp. - Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh. - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. - Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh nghiệm. Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển. Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề: - Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay….. - Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần. - Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
  • 7. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản 2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau: - Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch. - Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin. - Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới. - Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất. - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp. 2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau: - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
  • 8. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 * Những yêu cầu chuyên môn - Những thương vụ thực hiện trên thị trường bất động sản thường thu hút những khoản tiền lớn do giá trị của các bất động sản lớn vì vậy nhà môi giới nói riêng và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoạt động trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ cho khách hàng phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao. - Trong xu thế phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới. - Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy, cần nhận thức được tầm quan trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn nghề nghiệp là hết sức cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự tự do tác nghiệp đối với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hoạt động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những nhà môi giới, xoa dịu những bất đông hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng. - Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một
  • 9. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch vụ còn cần chú trọng đến các yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung. - Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới không đòi hỏi phải có trình độ đại học nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Do khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển của xã hội và nên kinh tế cũng tạo ra nhiều hoàn cảnh khác nhau nên đòi hỏi nhà môi giới phải xây dựng cho mình một tư duy linh hoạt và nhạy bén. 2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản 2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp Văn bản pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với môi giới bất động sản đó là luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007. Tại chương IV mục 1 đã đề cập về các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới. Các nội dung về nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS; chứng chỉ môi giới BĐS được quy định từ điều 44 đến điều 50 là những điểm có bản giúp các doanh nghiệp môi giới BĐS làm căn cứ để tiến hành hoạt động theo đúng pháp luật. Trong luật kinh doanh BĐS cũng có quy định về việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch và các yêu cầu cần thiết để thực hiện. Điều này đã góp phần minh bạch và công khai các thông tin có chất lượng và đang tin cậy về các bất động sản trên thị trường và cũng góp phần thức đẩy hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp.
  • 10. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Bên cạnh đó, cùng với xu hướng hội nhập kinh tế, các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều hơn và nhu cầu về BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà ở càng tăng. Đây là cơ hội lớn với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên thách thức không nhỏ đó là các công ty BĐS nước ngoài cũng thấy được sức hấp dẫn tại một thị trường đầy tiềm năng về BĐS tại Việt Nam do đó sức ép để cạnh tranh, tồn tại và phát triển đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam là rất lớn. 2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp 2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nên kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm. Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế khác trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân số…..Ngoài ra, môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản… 2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS - Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động sản, những dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản trên thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nên kinh tế. - Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại
  • 11. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định. - Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính. 2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới bất động sản chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc dân. Kết quả của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu bất động sản. Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến sự thay đổi này là cơ cấu kinh tế trong nước và quốc tế. Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi xuất phát từ sự quá tải lao động trong mọt số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp…Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong thời gian tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong các ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ như khi lao động trong các ngành dịch vụ gia tăng thì nhu cầu về bất động sản làm văn phòng đại diện sẽ gia tăng nhưng chúng chỉ gai tăng trong một khu vực nhất định. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối của các loại bất động sản trên thị trường. Sự thay đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng. Điều này thể hiện rõ trên thị trường đất đai, nhà ở. Nguyên nhân của vấn đề này là do sự gia tăng dân số tự nhiên và ở
  • 12. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia thị trường lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị và do quá trình đô thị hóa. Theo dõi những diễn biến này cùng với việc phân tích, dự đoán sẽ cung cấp cho các nhà cung cấp dịch vụ nói chung những kinh nghiệm và những chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi của cầu bất động sản. Về sự thay đổi cơ cấu kinh tế quốc tế, sự thay đổi này cũng tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua quá trình toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại quốc tế. Qua đó, nên kinh tế Việt Nam sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn vào vòng quay của nên kinh tế thế giới. 2.3.2.4 Khả năng tài chính Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi về nguồn tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm kiếm được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn trên thế giới chính là dựa vào các dòng vốn lớn và ổn định. Trong xu thế hiện nay, Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO thì việc mở rộng thị trường tài chính là điều đương nhiên do sự đầu tư của các tập đoàn ngân hàng tài chính nước ngoài. Điều này giúp tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên Việt Nam cũng cần nhìn vào kinh nghiệm của các nước đi trước để tránh tình trạng phát triển quá nóng gây ra nên nền kinh tế bong bóng. 2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam cũng như các nước phát triên trên thế giới có thể thấy rằng trong thị trường này tồn tại sự bất ổn tự nhiên. Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ giao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế, nhưng đôi khi thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng trầm lắng .
  • 13. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh thì vốn đầu tư tập trung vào những ngành mũi nhọn,có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, khi kinh tế tăng trưởng chậm hay khi nền kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào bất động sản cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường bất động sản ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này. Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển còn tại nước ta thì tình trạng này đã diễn ra nhiều năm nay. Thị trường bất động sản Việt Nam có tính bất ổn cao như vậy cũng tạo cơ hội cho các nhà môi giới bất động sản. 2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khiá cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc do vậy sẽ giúp giảm chi phí hay giá thành dịch vụ cho khách hàng. Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hoá hình tượng của mình. Công nghệ thông tin ngày càng phổ biến biến và đó là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình. III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản 3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới.
  • 14. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 3.1.1 Nguồn cung bất động sản Nguồn cung bất động sản trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản., các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản., ngân hàng, bất động sản ở nước ngoài Bất động sản hay các quyền về bất động sản là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ. Để có nguồn cung về bất động sản thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin về những khách hàng có bất động sản. Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau: - Sách báo phổ thông, internet. Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và cập nhật. Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”, tạp chí ”bất động sản”, ”thị trường bất động sản”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới bất động sản”.... - Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệp của nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết. - Các cơ quan nhà nước, các công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại....Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công trình...Bên cạnh đó các công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn. - Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có bất động sản. Nhà môi giới có thể tìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá . - Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự
  • 15. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 án bất động sản mới. Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi giới tới khách hàng. - Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục. Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo. Vì vậy, trải một thời gian, việc sở hữu số liệu thị trường mới nhất đã làm tăng thêm cho các dịch vụ của người môi giới thêm một khía cạnh có giá trị. 3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn.... Người mua bất động sản có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh bất động sản; Bảo toàn vốn, đầu cơ tiền nhàn rỗi; Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ là gì để có kế hoạch chính xác. Người thuê bất động sản có các mục đích như: Thuê để làm khu công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh; Thuê nhà ở công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở; Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà công vụ; Ngân hàng thương mại Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS có thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tài chính; Công ty bảo hiểm
  • 16. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet..... Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu. Điều quan trọng tiếp theo mà nhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét về bất động sản muốn giao dịch. Đây là việc hết sức cần thiết bởi các nguyên nhân sau: - Mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trê kinh nghiệm để phán đoán. - Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về bất động sản. Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực về bất động sản. - Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được tính cách của chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong môi giới. - Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại bất động sản. - Việc xem xét bất động sản sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về bất động sản khi khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới. Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến những vấn đề:
  • 17. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Vị trí: Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS. Tuy vậy vị trí không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm. Nhà môi giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến BĐS như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS. Nhà môi giới sẽ sử dụng những tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của người mua hay thuê. - Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Vấn đề này không trở nên quan trọng lắm đối với những người mua nhà riêng. Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư
  • 18. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong bất động sản cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS. Đối với những đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hòa, quạt, bồn tắm, máy hút mùi… nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng để trong trường hợp một vài tháng sau giao nhận thì không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ. Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết bị. Thế nhưng càng về sau khi thỏa thuận chi tiết thì đôi khi vấn đề vướng mắc lại chỉ đơn giản là cái trạn đựng bát. - Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện.....Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng. Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. - Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của BĐS và các bất động sản xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất. - Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của bất động sản, giấy tờ về quy hoạch....
  • 19. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác.... 3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ 3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính Đối với người mua thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính. Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán. Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ này cho người bán. Chính người bán sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài chính của người mua để xem người mua có thực sự có khả năng hay không. Dĩ nhiên ngay cả khi người bán kiểm tra việc này thì cũng chưa chắc là người mua có đủ khả năng, nhưng dù sao điều đó cũng nói lên phần nào về người mua. Trong trường hợp người mua vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được người mua sẽ vay được bao nhiêu và khi nào. Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người mua chưa đủ
  • 20. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 tuổi (16 tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng. Không phải lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều). Nhà môi giới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền. Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động. Một khía cạnh không kém phần quan trọng nữa là việc xác định yêu cầu của khách hàng. Không phải lúc nào chúng ta đưa ra những câu hỏi rõ ràng đều nhận được những câu trả lời rõ ràng và mạch lạc. Thậm chí ngay cả khi người mua tìm đến chúng ta với một nội dung được chuẩn bị trước, một yêu cầu cụ thể thì vẫn có thể xảy ra tình trạng những yêu cầu đó là phi thực tế. Chính vì vậy cần lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận. Sự hiểu biết về tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống của khách hàng sẽ giúp chúng ta xác định vùng tìm kiếm phù hợp. Mỗi một cuộc nói chuyện đều cho chúng ta định nghĩa được chính xác hơn nhu cầu của khách hàng để đi đến gần hơn quyết định cuối cùng. Nên nhớ rằng quan niệm của khách hàng đôi khi rất hay thay đổi, và cho dù chúng ta có cố gắng hết sức cũng không tránh khỏi trường hợp khách hàng tìm ra BĐS hợp ý họ ngoài những gợi ý của chúng ta. Thậm chí cái vừa ý họ nhất lại hoàn toàn khác với những ý tưởng ban đầu của họ. Chỉ có cách luôn giữ mối quan hệ thường xuyên với khách hàng mới có thể chủ động nắm bắt được tiến trình phát triển những yêu cầu của khách hàng, cũng như kịp thời linh động đáp ứng những yêu cầu thay đổi này. 3.2.2.2 Người thuê Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tắc cũng giống như trường hợp người mua. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và quyết định họ đưa ra nhanh hơn. Mặt khác người cho thuê thường
  • 21. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 quan tâm đến hoàn cảnh của người thuê. Đối với những người cho thuê khó tính thì họ không muốn cho người thuê có trẻ nhỏ, thú vật nuôi trong nhà. Vì vậy khi kí kết hợp đồng cũng như những buổi tiếp xúc ban đầu cần phải thống nhất điểm này cho cả hai bên. Ngoài ra người cho thuê cũng hay quan tâm đến hoàn cảnh riêng của người thuê, đặc biệt là nguồn thu nhập, mức độ ổn định của công việc. Việc xác định nguồn thu nhập giúp cho người cho thuê hy vọng về sự ổn định trong suốt quá trình cho thuê. Trong thực tế nhiều người muốn cho các công ty thuê hơn là cá nhân, cho gia đình thuê hơn là sinh viên vì lí do đảm bảo các cam kết trong hợp đồng. 3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng. Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê. Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực, tử tế. Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đó thay đổi kế hoạch. Lúc này người cho thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình trạng khó xử. 3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định, đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người.
  • 22. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Có thể gặp những rắc rối khi bán đó là trương hợp bất động sản thuộc đồng sở hữu của hai hay nhiều người như thuộc sở hữu của hai vợ chồng, thuộc sở hữu của anh chị em trong gia đình, hay được đồng thừa kế. Nói chung cả hai cùng quyết định và thực hiện chung nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Một trường hợp cần chú ý là khi hai vợ chồng đang làm thủ tục li hôn. Ở đây ngoài việc nhu cầu sống của hai bên bị tách rời thì có thể xảy ra phản ứng chống đối một cách vô lí. 3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo. Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây: - Họ và tên - Họ và tên bố, mẹ - Địa chỉ thường trú - Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu - Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
  • 23. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Địa chỉ liên lạc - Số điện thoại bàn và di động Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…) - Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng… - Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại… Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận. Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau: - Miêu tả đối tượng của hợp đồng - Xác định các bên liên quan - Xác định địa điểm viết biên bản - Giá cả BĐS - Lượng tiền đặt cọc - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm - Thời hạn kí hợp đồng công chứng
  • 24. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Thời hạn giao BĐS - Hình thức và thời hạn giao tiền - Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế) Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên. Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên. 3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới 3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thoả thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn: 1) Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán. 2) Kí kết hợp đồng công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%). 3) Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ
  • 25. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận. Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải là quy trình chuẩn. Tính phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu, những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai việc bán, chi trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS cùng một lúc (vấn đề này không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác). Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những "hợp đồng phụ thuộc" khi mà sự bán phụ thuộc sự mua và việc mua có thể thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng. Thứ ba, thời điểm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân hàng cho vay thế chấp). 3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới 3.4.2.1 Tìm kiếm thông tin - Tìm kiếm bất động sản cần bán, cho thuê. - Xem xét bất động sản một cách tỷ mỷ. - Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng kỹ thuật của bất động sản. - Kiểm tra về tình trạng pháp lý. - Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu. - Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS. 3.4.2.2 Xử lý thông tin - Xác định giá BĐS được bán
  • 26. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Ghi chép miêu tả bất động sản. Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS với các BĐS khác. - Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS - Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán. -Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua -Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ - Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã giới thiệu - Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ 3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng - Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới - Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán - Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu - Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới - Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia - Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này - Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng công chứng - Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm - Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ - Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả - Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ 3.4.2.4 Kết thúc thương vụ - Tham gia vào quá trình giao nhận bất động sản
  • 27. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới - Giải quyết các vấn đề sau thương vụ 3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản 3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi những trách nhiệm của nhà môi giới. Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác. Hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản và xác định những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu. Mỗi một nhà môi giới có thể, thậm chí là cần phải tự soạn thảo cho mình mẫu hợp đồng về môi giới. Trong khi soạn thảo cần cân nhắc cẩn thận các quy định mà nhà môi giới cho rằng chúng quan trọng nhất và hợp lí nhất. Vì vậy mà ở đây chúng ta không nên đưa ra một mẫu hợp đồng sẵn có, hay một hướng giải quyết mẫu nào. Một bản hợp đồng căn bản trong thực tế thông thường được soạn thảo với tập hợp những điều khoản nhất định. Vì vậy cũng có thể hình dung phần lớn những điều khoản cần thiết trong hợp đồng dịch vụ môi giới với khách hàng. Vậy trong hợp đồng này cần thêm những điều khoản nào là điều chúng ta phải cân nhắc. Một khi quy định chứng chỉ hành nghề được ban hành thì trong hợp đồng phải ghi rõ số thẻ hành nghề của nhà môi giới. Ở một mức độ phát triển cao hơn, cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với những thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới. Một khi chúng ta quy định dịch vụ bảo hiểm này vào như một tiêu chuẩn để hành nghề môi giới, thì chứng nhận về bảo hiểm nghề nghiệp cũng cần được nêu trong hợp đồng môi giới.
  • 28. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Các dạng hợp đồng môi giới - Tự soạn thảo - Dạng tình huống. Gồm 4 tình huống cơ bản: mua, bán, thuê, cho thuê - Dạng độc quyền: - Độc quyền tương đối: là dạng độc quyền bán nhưng chủ sở hữu cũng có quyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuy nhiên các văn phòng môi giới khác không được phép bán. Cũng có văn phòng môi giới lại quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng độc quyền thì văn phòng môi giới khác vẫn có quyền bán nhưng chủ sở hữu lại không được tự bán (Ví dụ như tự đăng quảng cáo trên báo). Một dạng khác là văn phòng môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán tiếp BĐS, cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc quyền với nhà môi giới hiện tại. - Độc quyền tuyệt đối: là dạng độc quyền bán và được nhận hoa hồng cho dù thực tế việc bán do chính chủ sở hữu tìm được khách, hay do văn phòng môi giới khác bán. Tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên tham gia giao dịch sẽ cung thỏa thuận và thống nhất về hợp đồng môi giới. Tuy nhiên hợp đồng môi giới cần có đủ các nội dung quy định tại chương V điều 74 của luật kinh doanh BĐS. Các nội dung chính cần có: Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vu môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp; các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến kí kết hợp đồng chính thức. Dưới góc độ an toàn cho các bên cũng như bảo đảm cho lợi ích của mình, nếu có thể nhà môi giới nên khuyến cáo các bên kí kết hợp đồng
  • 29. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 khởi điểm. Việc kí hợp đồng khởi điểm, cho dù ở dưới hình thức nào, cũng là sự chứng nhận kết thúc một giai đoạn quan trọng của nhà môi giới. Việc đặt cọc tiền cũng là thêm một yếu tố bảo đảm không cho các bên thay đổi, tránh những ý nghĩ thay đổi nhất thời. Tại thời điểm kí kết hợp đồng khởi điểm cũng là lúc nhà môi giới có thể nhận được một phần, cho dù nhỏ, tiền hoa hồng môi giới. Thông thường nếu không có vấn đề gì phức tạp thì ngay trong hợp đồng về dịch vụ môi giới có thể đưa vào điều khoản: trả cho nhà môi giới 50% tiền hoa hồng khi kí kết xong hợp đồng khởi điểm. Trong hợp đồng khởi điểm cần cân nhắc cẩn thận các mốc giao nhận tiền, giao nhận BĐS. Trong vấn đề này thì kinh nghiệm và khả năng tiên liệu của nhà môi giới trở nên vô cùng quý giá. Hợp đồng khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề:  Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chính thức  Thời hạn kí kết hợp đồng chính thức. Bản thân hợp đồng khởi điểm không đòi hỏi phải tuân theo một mẫu nhất định nào. Tuy vậy sau khi kí hợp đồng khởi điểm mà một bên không chịu kí tiếp hợp đồng chính thức thì bên còn lại có thể đòi bồi thường do họ đã trông đợi vào thương vụ này. Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những thông tin: họ và tên, họ và tên bố mẹ, nơi đăng kí thường trú và tạm trú, số chứng minh thư và ngày cấp, nơi cấp (nếu là hộ chiếu thì ghi cả hạn sử dụng), tình trạng hôn nhân. Cũng cần miêu tả rõ về BĐS bán, loại BĐS, các quyền liên quan đến BĐS, mục đích sử dụng. Cũng cần xác định chủ sở hữu có được BĐS bằng cách nào, vào thời điểm đó chủ sở hữu đang ở trong tình trạng hôn nhân nào, BĐS có nằm trong hợp đồng tài sản vợ chồng không, BĐS bán đi có phải là viêc phân chia tài sản không. Nếu BĐS là tài sản thừa kế thì quyền về BĐS phải được làm rõ.
  • 30. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Nếu BĐS có đường điện thoại cần thỏa thuận xem chủ sở hữu sẽ để lại hay không. Vấn đề này có những cách giải quyết sau:  Chủ sở hữu có thể làm đơn lên bưu điện đề nghị chuyển số điện thoại cho người mua.  Vẫn giữ tên chủ sở hữu cũ nhưng người thuê phải trả tiền cho việc sử dụng.  Nếu BĐS chưa nối đường dây điện thoại thì cần hỏi xem hồ sơ xin nối đã gửi đi chưa. Trong hợp đồng khởi điểm cũng cần ghi rõ những loại giấy tờ nào còn thiếu cần bổ xung, trong đó có thể có những loại giấy tờ cần thiết khi kí hợp đồng chính thức. Nếu không thực hiện việc này thì có thể khách hàng sẽ quên, không biết hoặc vin vào cớ không ai nhắc nhở gì đến giấy tờ đó cả. Các loại phí phải trả cũng cần quy định cho các bên. Trong hợp đồng khởi điểm cần xác định 4 mốc thời gian liên quan đến việc hoàn thành thương vụ sau:  Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán  Thời gian di chuyển đồ đạc  Thời gian kí kết hợp đồng chính thức  Thời gian các khoản thanh toán. Việc giao trả BĐS cho người mua có thể thực hiện vào ngày kí hợp đồng công chứng hoặc sau khi kí hợp đồng công chứng. Nhà môi giới cần nhắc nhở, quy kết cho người bán trách nhiệm chi trả những khoản chi phí họ sử dụng như điện thoại, nước, điện cho đến ngày họ rời khỏi BĐS. Quan trọng nhất là làm sao soạn thảo một bản hợp đồng tốt, nghĩa là bảo đảm lợi ích của tất cả các bên. Cần nhớ một nguyên tắc cơ bản là: điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại. Nếu vấn đề phải giải quyết tại tòa vì người bán (hay mua) không thực hiện điều gì đó đã hứa, khi Tòa hỏi: ông có ghi điều này trong hợp đồng không? nếu bạn không có thì bạn sẽ thua.
  • 31. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 3.5.1.3 Hợp đồng chính thức Để đi đến kí kết hợp đồng chính thức (hợp đồng được công chứng) đòi hỏi những sự chuẩn bị nhất định. Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thập đầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết. Những giấy tờ này có thể là bản copy, nhưng bản gốc phải được cung cấp để đối chiếu. Việc chuẩn bị này không nên để đến gần lúc kí kết trước công chứng viên mới thực hiện. Việc chuẩn bị sớm các giấy tờ cần thiết cũng như các điều khoản hợp đồng không chỉ giúp việc soạn thảo hợp đồng công chứng, mà còn có thể giải quyết sớm những vấn đề chưa rõ ràng. Cần phải nhắc nhở các bên (nếu có thể thì cung cấp cho các bên bản danh sách cụ thể) những giấy tờ gì là cần thiết, trước tiên là phải có giấy tờ tùy thân. Một vấn đề quan trọng khác là cần thông báo mức phí (thường là bên mua) phải trả cho công chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho môi giới. Một vấn đề quan trọng khác là thống nhất phương thức trả tiền. Thông thường trong các giao dịch nhỏ người mua trả bằng tiền mặt. Hiện nay khi các dịch vụ ngân hàng ngày càng thuận tiện, việc sử dụng các dịch vụ này ngày càng rộng rãi thì có thể trả tiền vào tài khoản hay thực hiện việc chuyển khoản. Để khách hàng không cảm thấy quá lo lắng, cần giải thích rõ quá trình kí hợp đồng công chứng và thời điểm thanh toán tiền. 3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin 3.5.2.1 Thu thập thông tin về bất động sản Khi khách hàng tìm đến văn phòng, họ luôn hy vọng rằng nhà môi giới giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà còn thay thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc bán BĐS. Trong thực tế không phải lúc nào cũng làm được như vậy. Tập hợp những giấy tờ và thông tin mà khách hàng cung cấp cho nhà môi giới nhiều khi còn
  • 32. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 thiếu hoặc chưa hợp lệ, chính xác. Có rất nhiều dạng thiếu sót về mặt giấy tờ do nhiều nguyên nhân khác nhau liên quan đến tình trạng pháp lí của BĐS. Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu hiểu biết, nhận thức không phù hợp thực tế, hay đơn giản là chủ sở hữu chưa hoặc không muốn làm. Vì vậy nhà môi giới cần tư vấn, nhiều khi là giúp đỡ chủ sở hữu hoàn thiện hồ sơ của BĐS. Để thu thập những thông tin về tình trạng pháp lí của BĐS, chúng ta đôi khi phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư. Bằng con đường này chúng ta mới có thể hiểu rõ hơn về BĐS. Để có được những thông tin chính xác mỗi nhà môi giới đều phải xây dựng cho mình một phong cách, cách tiếp cận và xử lí riêng. Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về tâm lí, năng lực ứng xử, giao tiếp. "Nhất thân, nhì quen" vấn đề này đặc biệt đúng với thị trường Việt Nam. Đây cũng là câu nói nằm lòng của các nhà môi giới. Vấn đề này cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ với các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông, địa chính, ngân hàng, tòa án; các văn phòng luật sư, công chứng, và các văn phòng môi giới khác. Thực tế cho thấy có những nhà môi giới năng lực chưa phải là giỏi nhưng với sự quen biết rộng và sâu của mình, họ đạt được những thành công lớn mà các nhà môi giới giỏi nghiệp vụ khác phải mơ ước. Ngoài các dạng thông tin đã nói đến ở những phần trên, có một dạng thông tin thường là không có cơ sở rõ ràng nhưng nhiều khi lại mang tính quyết định đối với thương vụ, nhất là khi nhà môi giới phục vụ cho khách hàng là người Việt Nam. Đó là những thông tin mang tính tâm linh, hay mê tín. Một ngôi nhà mà chủ sở hữu sống trong đó làm ăn thất bát liên tục, hoặc hay bị ốm đau, cho dù chưa rõ nguyên nhân thì căn nhà cũng sẽ khó bán. Ngày nay khoa học cũng chứng minh được có trường hợp từ trường, tia đất hay thậm chí là chất phóng xạ gây ảnh hưởng đến BĐS. Để có được những thông tin dạng này có thể tìm hiểu từ hàng xóm xung quanh hay người quen
  • 33. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 của chủ sở hữu. Sẽ rất khó khăn khi khai thác từ chủ sở hữu nếu nhà môi giới không có kỹ năng. 3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng Ngay từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt được từ khách hàng những thông tin cơ bản sau đây: Những thông tin ban đầu về BĐS, khả năng tài chính, thương vụ liên quan, giới hạn thời gian, liên lạc với khách hàng, xem xét BĐS, những vấn đề về thủ tục, ghi chép những thông tin thu lượm được, môt số chú ý chính mà nhà môi giới nắm được, kiểm tra, cập nhật thông tin về BĐS Các thông tin phản hồi từ khách hàng rất quan trọng. Nhà môi giới cần dành nhiều thời gian, sự chú ý vào những thông tin phản hồi nhận được từ khách hàng liên quan đến BĐS mà họ cung cấp. Bằng cách này nhà môi giới thu thập thêm được những thông tin cụ thể về nhu cầu của khách hàng, đồng thời cũng có thêm được những thông tin về BĐS. Việc này cũng được thực hiện cả trong khi nhà môi giới cùng khách hàng xem xét BĐS. Trong quá trình xem xét BĐS cùng khách hàng, nếu khách hàng thay đổi ý (yêu cầu, điều kiện …), nhà môi giới cần ghi chép sửa đổi những điểm đó vào trong sổ. Điều này cũng cần được thực hiện khi cùng khách hàng xem BĐS, nếu nhà môi giới phát hiện, chú ý thấy những sự thiếu sót, bất hợp lí của BĐS. Những chú ý riêng đó của nhà môi giới cũng cần ghi cẩn thận vào sổ tay. Nếu nhà môi giới nhận được thông tin rằng khách hàng thích BĐS đó, họ cần bắt tay ngay vào việc thực hiện tất cả những động tác có thể, không để khách hàng phải tự mình suy tính, giúp khách hàng đưa ra những quyết định đúng đắn. Trong trường hợp cần thiết thì tham gia cùng khách hàng đàm phán và khéo léo dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm.
  • 34. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Rất nhiều khi bản thân khách hàng không tự nhận thức được nhu cầu thực sự của họ về nhà ở. Chính vì vậy mà một trong những kỹ năng quan trọng của nhà môi giới là khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng. Một nhà môi giới ít kinh nghiệm sẽ căn theo yêu cầu của khách hàng và bắt đầu tìm trong các mối khách hàng của mình, trên báo chí… để tìm ra đối tượng phù hợp cho khách hàng. Ở đây nhà môi giới này đã đi không đúng hướng. Nhà môi giới trước tiên cần tìm hiểu về đầy đủ về khách hàng của mình và xem xét tại sao họ lại cần đúng loại nhà này mà không phải là loại nhà khác. Để tiến hành thương vụ thì khách hàng phải chuẩn bị lần lượt nhiều bước, trong khi nhiều người không chịu thực hiện nhiệm vụ này. Vì vậy nhà môi giới phải giúp họ trong những việc như:  Chuẩn bị về mặt tinh thần cho khách hàng thực hiện thương vụ  Thuyết phục, chứng minh cho khách hàng rằng tại sao họ lại cần sự giúp đỡ của một nhà môi giới BĐS có trình độ  Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính  Giúp khách hàng xác định cho mình những mốc thời gian thực hiện  Giúp khách hàng quyết định, nói chung nên sống ở vùng nào, điều kiện ra sao  Phát triển những ý tưởng của khách hàng về nơi mà họ muốn sinh sống. Bằng cách này nhà môi giới sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian mất đi một cách vô ích khi phải giới thiệu cho khách hàng những ngôi nhà mà rồi cuối cùng khách hàng cũng sẽ không mua. Thực tế thì buổi nói chuyên đầu tiên thường khá dài, nhưng những buổi nói chuyện sau đó sẽ ngắn và dễ dàng hơn nhiều.
  • 35. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin Những dữ liệu mà ta thu thập được thường dưới dạng thông tin “thô” chưa qua xử lý. Các dữ liệu này cũng có thể đúng và cũng có thể sai do nhiều yếu tố khác nhau. Chính vì vậy, để có được một thông tin với chất lượng cao, các dữ liệu phải được trải qua một quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá. Quá trình đó được gọi là “chu kỳ xử lý dữ liệu”. Chu kỳ này được thể hiện qua sơ đồ dưới đây. Chu kỳ xử lý dữ liệu Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhật và làm mới. Đặc biệt trong thị trường BĐS thì có những thông tin ngày hôm nay còn “mới” nhưng đến ngày hôm sau đã trở nên “lỗi thời”. Việc sàng lọc những dữ kiện mà ta thu được về một BĐS để đưa vào xử lý nhiều khi đòi hỏi rất nhiều thời gian công sức và thậm chí là cả tiền bạc. Dữ liệu “thô” (Raw data) Phân tích (Analyis) Dữ liệu đã đc xử lý (Processed data) Sự lý giải, suy luận (Interpretation) Thông tin (Information)
  • 36. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Có rất nhiều dạng thông tin khác nhau về BĐS, về khách hàng hay về thị trường BĐS. Đối với BĐS có thể phân loại chúng theo các dự án, theo vùng, theo dạng BĐS, theo công năng sử dụng, theo mức giá hay giá trị, theo đơn vị thời gian như: các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ, giao dịch hiện tại và những dự án trong tương lai. Có thể sắp xếp theo thời gian gồm khách hàng trong quá khứ, hiện tại và khách hàng tiềm năng. Trong đó cần chia nhỏ ra theo năng lực tài chính của khách hàng. Đối với những nhà môi giới chuyên phục vụ cho thị trường người nước ngoài thì cần phân loại khách hàng theo quốc tịch. Trong đó cần ghi rõ những đặc điểm, sở thích mang tính dân tộc. Thông tin có vai trò vô cùng quan trọng và đặc biệt với nghề môi giới thì thông tin là yếu tố mang tính quyết định, là lợi thế của nhà môi giới vì vậy quản lý và bảo vệ thông tin là vấn đề sống còn. Thông thường, trong các văn phòng môi giới, chỉ có nhà môi giới mới có quyền tiếp cận và xử dụng thông tin của mình. Không ai có quyền phô tô, mang thông tin, tài liệu ra khỏi văn phòng. Mọi file thông tin đều phải được đặt password, giấy tờ cần thiết phải được cất giữ cẩn thận, văn phòng môi giới cũng cần trang bị máy hủy tài liệu để bảo đảm tính bảo mật. Các nhân viên trong văn phòng môi giới thường được giao những mảng công việc riêng, ít liên quan đến nhau. Nhân viên cần được khuyến cáo và thường xuyên nhận được sự nhắc nhở của nhà môi giới về tính bảo mật của công việc. Ngay từ khi bắt đầu có ý định hành nghề môi giới, chúng ta đã bắt đầu phải xây dựng cho mình một cơ sở dữ liệu đa dạng về BĐS và thị trường BĐS. Những thông tin dữ liệu này sẽ rất có ích cho nhà môi giới trong suốt quá trình hoạt động sau này. Trước tiên, để xây dựng cơ sở dữ liệu cho mình, nhà môi giới từ rất sớm đã phải có ý thức thu thập thông tin qua báo chí, internet. Có thể cắt những bài báo, mẩu tin hữu ích trên báo, tạp chí… rồi sắp
  • 37. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 xếp theo từng danh mục cụ thể như: đất - dự án - biệt thự - chung cư - thị trường trong nước - thị trường nước ngoài … Nếu có thể thì nên đánh máy lại những bài báo này để lưu vào máy tính cá nhân, trong thực tế điều này khó thực hiện do hạn chế về thời gian. Đối với những thông tin trên internet thì cũng sắp xếp theo những danh mục tương tự như với bài báo. Cuối ngày, nhà môi giới cũng cần ghi chép bất kì thông tin nào mà họ cho là có ích trong các cuộc tiếp xúc hay tình cờ nghe thấy trên đài, ti vi… Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu của các tổ chức khác nhau. Tuy nhiên tại các nước phát triển, số liệu này là khá đắt. Nhà môi giới cần tự cân nhắc trong việc được - mất khi quyết định mua số liệu. Giá cả số liệu phụ thuộc vào chất lượng cũng như số lượng thông tin. Chỉ nên mua những số liệu nào thực sự có ích, phục vụ cụ thể cho thương vụ. Việc tham gia các Hội thảo về BĐS, về thị trường BĐS cũng giúp cho nhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình. Các Hội thảo thường đề cập về những vấn đề chuyên sâu, và qua đó nhà môi giới có cơ Hội tự đào tạo, học hỏi thêm rất nhiều kiến thức, thông tin. Đây cũng là cơ hội gặp gỡ các nhà chuyên môn. 3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng 3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp Cảm nhận đầu tiên của khách hàng là rất quan trọng. Thông thường cảm nhận này được xây dựng trong vòng dưới 30 giây đầu tiên gặp gỡ. Cần ý thức được rằng chỉ trong thời gian ngắn, chúng ta phải bán, giới thiệu tất cả các ưu điểm của bản thân để thuyết phục được khách hàng. Nên nhớ rằng “không có ấn tượng đầu tiên cho cái nhìn lần thứ hai”, vì vậy chúng ta không thể sai lầm. Nếu không ngay lập tức gây được ấn tượng tốt về văn phòng, về bản thân hay các dịch vụ của mình, thì khó có cơ hội tiếp theo sau này với khách hàng.
  • 38. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 Có một số vấn đề khác cần được chú ý là chúng ta cần cố gắng tiếp nhận những ý tưởng trong khi dẫn dắt câu chuyện cũng như những lần gặp gỡ tiếp theo. Cần thực hiện việc này một cách chu đáo, nhiệt tình đúng mực để khách hàng thực sự cảm thấy rằng họ là người quan trọng nhất. Đối với nhà môi giới, việc tuân thủ những nguyên tắc nhất định trong giao tiếp với khách hàng cũng rất quan trọng như các nguyên tắc khác. Mặc dù chúng ta thấy rằng đối tượng của chúng ta là BĐS, hay các quyền liên quan nhưng thực chất chúng ta lại tiếp xúc, làm việc với mọi người. Vì vậy khả năng khéo léo gây quan hệ, thiện cảm, thấu hiểu và thông cảm lẫn nhau sẽ mang đến thành công cho nhà môi giới. Nói đến quan hệ, giao tiếp với mọi người có nghĩa là chúng ta nghĩ đến các cách để tạo ra sự cảm thông lẫn nhau, trao đổi thông tin cho nhau và thấu hiểu những thông tin đó. Có hai cách trao đổi thông tin. Thứ nhất là qua lời nói hoặc chữ viết. Thứ hai là ngôn ngữ "thân thể". Dạng ngôn ngữ này là truyền đạt thông tin bằng cử chỉ, điệu bộ … Người ta thường cho rằng lời nói, chữ viết có ý nghĩa quan trọng nhất, rằng đó là công cụ truyền tải thông tin chính. Thực ra đến 80 - 90% thông tin trao đổi giữa chúng ta được truyền tải bằng ngôn ngữ thân thể. Những ấn tượng đầu tiên đến với chúng ta phần lớn thông qua ánh mắt (khoảng 80%). Chính khả năng này được kích hoạt đầu tiên và tạo hình ảnh đầu tiên về mọi người, sự việc. Vì vậy trong các hoạt động kinh doanh liên quan đến các mối quan hệ thì cách ứng xử có ý nghĩa quan trọng. Nhà môi giới phải biết cách thích ứng trong việc hoàn thiện ngôn ngữ thân thể trong mọi hoàn cảnh. Cần nhớ rằng nếu không chú trọng đến việc ứng xử rất dễ làm người đối thoại phật ý. Nhiệm vụ của nhà môi giới là dẫn dắt các bên tham gia hiểu nhau, tạo ra những hoàn cảnh, mà trong đó các bên mong muốn được nói chuyện với nhau, kí kết hợp đồng với nhau. Chính vì vậy mà nhà môi giới cần ý thức đến việc những người khác nhận xét, cảm nhận về cách ứng xử của nhà môi giới
  • 39. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 như thế nào. Cần trao đổi thông tin ở trạng thái tích cực, nói nhiều về sự sẵn lòng tham gia thỏa thuận, cầu thị trong giải quyết công việc, sẵn sàng cảm thông. Thông qua điệu bộ và ứng xử có thể xác định những dạng người có tính cách đối lập. Nhà môi giới phải có khả năng nhận biết những dạng người khác nhau, ví dụ như người không thân thiện là người hay nhìn trộm, hay ngoái và nghiêng đầu, vẻ mặt lạnh, nắm tay chặt, trốn tránh người đối thoại, liên tục quệt mũi hay hất tóc… Những người ứng xử lạnh lùng thường có thái độ căng thẳng, thân thể khép kín, tay không cử động, ném cái nhìn lạnh lẽo sang những người khác. 3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại Nhà môi giới cần phải có kỹ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn bản. Phải biết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng như thế nào, thư từ trao đổi, đơn từ đến các cơ quan Nhà nước... Để viết một bức thư tốt đòi hỏi phải suy nghĩ xem chúng ta muốn truyền đạt điều gì. Trước khi viết nên suy nghĩ xem chúng ta muốn đạt được điều gì. Những thông tin, nội dung của những thư tiếp theo phải logic với những thư trước. Cần phải đọc lại những gì đã viết trước đó, xem xét lại những ý chính đã chuẩn xác chưa. 4 . Một số loại hình môi giới 4.1 Môi giới mua BĐS Điều trước tiên mà nhà môi giới cần làm là tạo sự hứng thú cho người mua - Chìa khoá là phải giành được niềm tin từ người mua - Tạo ra sự hứng thú đủ để người mua đồng ý đến xem tài sản - Hiểu được động lực và sự cần thiết của khách hàng - Đưa ra câu trả lời cho những câu hỏi mà người mua cho rằng quan trọng
  • 40. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Đưa ra những lời khuyên và hướng dẫn khi yêu cầu và giúp đỡ người mua trong quá trình đưa ra quyết định - Cung cấp sự chọn lọc sẵn có Trả giá để mua nhà - Thích hợp nhất là đưa ra việc trả giá tại văn phòng bất động sản - Việc trả giá được viết trên giấy tờ và đó là cách hợp pháp để người mua và người bán có thể bắt đầu quá trình thương thuyết. Nhà môi giới phải trình bày tất cả các lời trả giá trong văn bản cho người bán - Khuyến khích người mua mang đến cho luật sư của mình những văn bản trả giá hoàn chỉnh để họ có thể xem xét và gợi ý trước khi đưa chúng cho người bán - Giá cả giao dịch chỉ bằng khoảng 93% giá yêu cầu - Giúp người mua trả giá “chia đôi chênh lệch” Dịch vụ hậu mãi - thực hiện những vấn đề thủ tục, pháp lý - những vấn đề kỹ thuật liên quan đến BĐS - phát triển ý tưởng, tư vấn sử dụng - quan tâm thăm hỏi ngay cả khi thương vụ đã kết thúc. 4.2 Môi giới bán BĐS 4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở * Trước khi bán, nhà môi giới cần chú ý vào các vấn đề sau: - Tạo cho bất động sản vể tươi mới và thú vị, ấm áp và gọi mời - Tạo những hình ảnh dễ chịu, dễ nhận thấy, dễ nhớ - Gửi trẻ nhỏ - Chuẩn bị giấy tờ sở hữu, những hóa đơn tiền điện, nước, sơ đồ căn nhà - Kiểm tra xem tất cả mọi việc có ổn thỏa không - Kiểm tra biển số nhà
  • 41. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 * Những vấn đề cần cân nhắc - Giá cả - Thời gian - Tình trạng kỹ thuật - Tình trạng sử dụng - Sửa chữa vặt - Đầu tư - Khu vực - Đầu tư quá nhiều - Cái gì đáng được đầu tư - Những vấn đề có thể tự thực hiện - Tính toán kinh tế * Chuẩn bị bất động sản - Quan trọng nhất là sự gọn ghẽ - Ấn tượng đầu tiên phải tích cực - Sạch sẽ - chỉnh trang - Sự tự nhiên - Tạo cảm giác căn nhà được “nới rộng” - Sắp xếp đồ đạc hợp lý * Giới thiệu bất động sản - Giới thiệu về hệ thống bảo vệ - Chỉnh sửa những điều chỉnh nhỏ - Dẫn dắt bên trong căn nhà - Tránh đề cập tới các vấn đề chính trị, tôn giáo, sex - Tránh để vật nuôi trong nhà * Nguyên tắc giới thiệu BĐS - Nhấn mạnh mọi ưu điểm
  • 42. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Sắp xếp một "chuyến du lịch" nhỏ để khách hàng có thể xem xet BĐS trực tiếp - Để cho mọi người có đủ thời gian thoải mái để xem xét - Hỏi người xem nhà về cảm giác chung, không nên đưa ra nhiều số lượng câu hỏi - Không đàm phán, mặc cả trong khi xem xét ngôi nhà, sẽ có thời gian cho việc này sau đó - Tỏ ra thân thiện, tin tưởng vào bản thân và giữ sự quân bình tâm lí - Trả lời các câu hỏi một cách trung thực, chắc chắn và không do dự - Không nên để lộ tình trạng bắt buộc phải bán BĐS - Giới thiệu không chỉ đơn giản là ưu điểm mà như là lợi ích gắn chặt với việc sử dụng - Tỏ thái độ trân trọng với những yêu cầu của khách hàng - Gợi ra những ưu điểm liên quan có thể xóa đi khiếm khuyết - Nếu nhận xét xuất phát từ sở thích cá nhân, hãy gật đầu đồng ý và cố gắng chuyển ngay sang đề tài khác - Mời khách hàng đến xem ngôi nhà một lần nữa - Cung cấp cho người xem căn nhà các hình ảnh của ngôi nhà - Chú ý đến ý nghĩa quan trọng của các kiến thức mà bạn có - Hiểu biết rõ về vùng địa phương - Hiểu rõ về bất động sản đang giới thiệu - Chia xẻ câu chuyện liên quan đến những vấn đề nhãn mác và thông số kỹ thuật của các dụng cụ - Chứng tỏ bạn là người am hiểu về phong thủy * Vấn đề an toàn: Vấn đề an toàn rất quan trọng vì vậy khi thực hiện cần chú ý: - Tự bán nhà
  • 43. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 - Chỉ xem nhà sau khi đã hẹn - Cất những đồ vật đắt tiền - Tin tưởng và kiểm tra - Giữ cảnh giác 4.2.2 Bán nhà chung cư * Động cơ chính trong việc bán nhà chung cư có thể do các nguyên nhân: - Vì lợi nhuận - Cần tiền mặt - Do vợ chồng đồng sở hữu chung cư li dị - Do tình hình sức khoẻ - Do tuổi già không thích hợp với việc ở chung cư - Do vấn đề quan hệ đối tác - Do người sở hữu chung cư mất - Do vấn đề về quản lý - Do chủ sở hữu di cư - Do chủ sở hữu muốn chuyển đổi sang loại bất động sản khác * Quy trình phân tích - Đặc điểm của bất động sản - Đánh giá mức giá có thể nhất của BĐS - Xác định số các đơn vị BĐS trong khu vực - Xác định tuổi của bất động sản - Diện tích đỗ xe và kết cấu xây dựng - Các thông tin về vị trí, kích cỡ BĐS - Những đặc điểm và tiện nghi của BĐS - Tình trạng tài chính hiện tại - Chi phí duy trì BĐS - Thu nhập hiện tại từ BĐS - Các chỉ số đối với giá cả và điều khoản
  • 44. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp Các bước thực hiện gồm: * Đánh giá người mua - Xem xét về tài chính - Xem xét về vật chất - Người mua đầu tư - Người mua- người sử dụng - Xem xét vấn đề pháp lý - Các bẫy pháp lý * Giới thiệu chung về bất động sản cho người mua - Giới thiệu về vẻ bề ngoài của bất động sản - Mô tả về bất động sản - Quảng cáo để khách quan tâm tới BĐS * Các bất động sản thương mại - Bất động sản đầu tư lớn: Các BĐS này sẽ tốn nhiều thời gian với các luật sư, kế toán, người quản lý BĐS và chủ sở hữu để có các số liệu và thông tin chính xác. Với các BĐS này, người mua thường làm việc qua các chuyên gia tư vấn và các luật sư và kế toán, nhiều khi xảy ra trường hợp chuyên gia làm việc với chuyên gia vì các bên có xu hướng uỷ quyền cho những người có chuyên môn thực hiện. Do giá trị của các BĐS này lớn nên người tham gia giao dịch là những tổ chức, cá nhân giàu có và các nghiệp đoàn. Các thông tin về các BĐS này thường được đăng tải trên các tạp chí lớn và ấn phẩm quốc gia. Điều kiện để xúc tiến các giao dịch này là điều kiện kinh tế địa phương và thị trường tiền tệ. - Bất động sản chỉ sử dụng cho mục đích công nghiệp và thương mại Với các bất động sản này cần chú ý một số điều: Cần tiến hành thanh tra BĐS từ mặt vất chất đến tài chính, hoàn thành các ản thông tin và chụp các bức ảnh cần thiết ở nhiều góc độ khác nhau. Cần quảng cáo các BĐS này trên các tạp chí địa phương và cũng cần chú ý đến danh sách các doanh nghiệp
  • 45. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đào Hồng Dương - KDBDS 47 cùng ngành. Với các bất động sản này thì thời gian, sự may mắn và nỗ lực Marketing đúng hướng trong một giai đoạn dài sẽ mang lại thành công. - Khu đất sử dụng cho mục đích công nghiệp và thương mại mà chưa có công trình. Cần chú ý tới một số vấn đề: Cần khẳng định ngay được rằng các BĐS này chắc chắn sẽ bán được. Phải chú ý đến hệ thống hạ tầng xung quanh, điều tra hệ thống đường xá, yêu cầu về phân lô, các cải thiện, các quy định của địa phương, các vấn đề chất thải…Với các khu đất này cần lên danh mục từ 6 tháng đến một năm trước đó. Có thể yêu cầu chủ sở hữu cùng chi phí với nhà môi giới để thực hiện việc bán BĐS nếu như chi phí mà nhà môi giới phải bỏ ra là quá lớn. Ở đây cần vẽ sơ đồ mặt đất, nghiên cứu không gian, tìm hiểu địa hình, dự tính các chi phí, thời gian để lắp đặt các tiện nghi. Xem xét mục đích sử dụng của BĐS đó trong quá khứ và hiện tại để xác định xem khả năng có chất thải độc hại ở đó không. Để bán các bất động sản này thường đặt các biển quảng cáo ngay tại khu vực có BĐS. Cần có một chiến lược Marketing đúng hướng trong một thời gian dài, cần xác định và hướng đến đúng đối tượng khách hàng để đạt được hiệu quả. 4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản Mục đích thuê BĐS có thể để ở, để cho thuê lại hoặc để phục vụ cho mục đích kinh doanh. Với trường hợp thuê BĐS để ở thì các đối tượng khách hàng bao gồm sinh viên, người đi làm…đây phần lớn là những đối tương chưa có thu nhập hay thu nhập chưa cao vì vậy nhu cầu của họ là các BĐS có độ tiện nghi trung bình. Các đối tượng môi giới ở đây tường là những công ty nhỏ. Các BĐS có mức độ tiện nghi cao như chung cư cao cấp, các biêt thự, các căn nhà riêng…… thì đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam, những người có thu nhập cao nhưng chưa mua nhà…. Các đối tượng này thường đem lại lợi nhuận lớn cho các công ty môi giới.