Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.
OTOPARK İŞLETME PLANI VE
FİNANSAL KAYNAK MODELLERİ
DOÇ.DR. ALİ HEPŞEN
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
İŞLETME FAKÜLTESİ
FİNANS ANABİ...
SUNUM AKIŞI
1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI
2. OTOPARK SORUNU
3. OTOPARK SORUNUNUN ÇÖZÜM EVRELERİ
4. OTOPARK İŞLETME PL...
1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI
Araç Sayımız Birçok Ülkenin Nüfusundan Daha Fazla:
2013 yılı Aralık ayı sonu itibariyle...
Toplam Otomobil Alanı: 4473 Ha
Mevcut Durum
1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI
4
Toplam Otomobil Alanı: 5600 Ha
2023 Projeksiyonu
1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI
5
1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI
Sonuç: 2003-2014 dönemlerinde
yapılan envanter çalışmalarında
profesyonel anlamda ticar...
Araç Kullanımı
Araç Parkı
2 saat
22 saat
Etkili Park
Çevre
Ekonomi
Sosyal
2. OTOPARK SORUNU/ NEDEN OTOPARK
Özel araçların ...
2. OTOPARK SORUNU/ NEDEN OTOPARK
DEĞİŞKEN FAKTÖRLER
Ekonomik büyüme
Kentleşme
Araç sahipliliği
DEĞİŞMEYEN FAKTÖRLER
Arazi ...
2. OTOPARK SORUNU/ NEDEN OTOPARK
İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yaptırılan İstanbul Metropoliten Alanı Entegre ...
10
3. OTOPARK SORUNUNUN ÇÖZÜM EVRELERİ
1.EVRE
• Planlama Evresi
• Konum ve Arazi Tahsisi (Doğrudan Satın Alma, Kamulaştırm...
4. OTOPARK İŞLETME PLANI
Otoparkların sadece bir hizmet olarak değil, aynı zamanda bir işletme olarak yönetilmesi
önemlidi...
Tipik otopark işletme planında yer alacak maddeler aşağıdaki gibidir:
● Otopark hesabı
● Yatırım planları ve tahmin edilen...
5. OTOPARK İŞLETME PLANI/ FİNANSAL
KAYNAK PLANLAMASI
FİNANSAL
KAYNAK
MODELLERİ
İÇSEL KAYNAK
ÇÖZÜMLERİ
DIŞSAL KAYNAK
ÇÖZÜML...
İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ
İçsel Kaynaklar ve Uygulama
Modelleri
Yap-İşlet-
Devret
(YİD)
Yap-İşlet
(Yİ)
Tasarla-
Yap-
Finansla...
KAMU ÖZEL SEKTÖR ORTAKLIĞI (KÖSO)
 Özel sektör ve devletin, kamu altyapı projelerini ortaklaşa yürütmesi olarak tanımlanı...
İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ/ KÖSO - DEĞERLENDİRME
Kamu özel sektör ortaklığı projeleri içerisinde gerçekleştirilecek yatırım pr...
İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ/ KÖSO - DEĞERLENDİRME
Çözüm Önerileri:
1- Bölgesel Yönetim İzni Verilmesi: Yol Üstü + Açık + Kapalı...
18
İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ/ OTOPARK TAPUSU
İçsel kaynak çözümleri kapsamında değerlendirilmesi gereken bir diğer önemli
uyg...
DIŞSAL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ
Dışsal Kaynaklar: Sermaye Piyasasından Finansman
1) Temel
Borçlanma
Araçları
Tahvil
Finansman
Bono...
HALKA ARZ: GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO)
Teknik Tanım; GYO’ların faaliyet alanı SPK’nın Temmuz 1995’de yayınladığ...
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluşu ve İşleyişi
Ortaklık yapısının kurulması
Ayni ve nakdi sermayenin eklenmesi
P...
• Ülkenin gelişimine katkıda bulunmak
• Lokomotif sektörleri güçlendirerek ekonomiyi
desteklemek
Kuruluş Amacı
• GYO’ların...
HALKA ARZ: ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
 Kurul Seri: VI No:24 sayılı Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları...
ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI - GENEL ÖZELLİKLERİ
 Belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere kurulabilirler. S...
25
Altyapı GYO’lar hisse senetlerini halka arz edip borsada işlem görerek veya hisse
senetlerini nitelikli yatırımcılara d...
Yerel yönetimlerin, dışsal kaynak çözümleri kapsamında sermaye piyasası araçlarını kullanmayı
tercih etmesi durumunda:
 Y...
DIŞSAL FİNANSMAN ÜLKE UYGULAMALARI
27
• Ülke Uygulamaları İncelendiğinde Altyapı GYO’larının yoğun olarak Enerji Sektörü o...
• Avusturya-İsviçre-Almanya Odaklı «Gain Capital»: https://www.gain-
capital.at/index.php?id=100
• Çin Odaklı «Limetree Ca...
SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME
29
 «Otoparkların yalnızca bir hizmet olarak değil, aynı zamanda
bir işletme olarak yönetilm...
SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME
30
 Otopark İşletme Planı için, finansal kaynak modellerinin incelenmesi ve yeni model
yapıl...
SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME
31
 Belediyeler ve ilgili otopark işletmeleri, içsel kaynak çözümlerini (Yerel Yönetim + Kur...
SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME
32
 Belediyeler ve ilgili otopark işletmelerinin hisse senetlerinin bir kısmını Borsa İstanb...
Dikkatiniz için Teşekkürler…
33
Próxima SlideShare
Cargando en…5
×

Otopark İşletme Planı ve Finansal Kaynak Modelleri

719 visualizaciones

Publicado el

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen'in 27 Mayıs 2015'te İstanbul'da gerçekleşen "Otopark Sempozyumu"nda paylaştığı sunum

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

Otopark İşletme Planı ve Finansal Kaynak Modelleri

  1. 1. OTOPARK İŞLETME PLANI VE FİNANSAL KAYNAK MODELLERİ DOÇ.DR. ALİ HEPŞEN İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ İŞLETME FAKÜLTESİ FİNANS ANABİLİM DALI 1
  2. 2. SUNUM AKIŞI 1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI 2. OTOPARK SORUNU 3. OTOPARK SORUNUNUN ÇÖZÜM EVRELERİ 4. OTOPARK İŞLETME PLANI 5. FİNANSAL KAYNAK MODELLERİ 5.1. İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ 5.2. DIŞSAL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ 6. SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME 2
  3. 3. 1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI Araç Sayımız Birçok Ülkenin Nüfusundan Daha Fazla: 2013 yılı Aralık ayı sonu itibariyle trafiğe kayıtlı araç sayısı, 17 milyon 939 bin 447 oldu. Kentlerimizde artan nüfus ile beraber artan araç sayısı, kent içinde gerçekleşen bütün etkinlikleri ulaşım ortak paydası içerisinde olumsuz yönde etkilemektedir. Yetersiz otopark trafik tıkanıklığına neden olur. Trafik tıkanıklığı da ulaşımdan beklenen yararların gerçekleşmesini engeller ya da geciktirir. 3
  4. 4. Toplam Otomobil Alanı: 4473 Ha Mevcut Durum 1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI 4
  5. 5. Toplam Otomobil Alanı: 5600 Ha 2023 Projeksiyonu 1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI 5
  6. 6. 1. KENT-NÜFUS-ARAÇ-OTOPARK SARMALI Sonuç: 2003-2014 dönemlerinde yapılan envanter çalışmalarında profesyonel anlamda ticari otopark kapasitesinin İstanbul’da azalmaya başladığı şeklinde yorumlanabilir. Ayrıca, İstanbul’da artan nüfus ile beraber artan araç sayısının yeni otopark ihtiyacı doğuracağı kaçınılmaz gerçektir. Fakat incelemeler zaman içerisinde yeni araçlar için yeni otopark kapasitesinin oluşturulamaması ile beraber, geçmiş dönem otopark ihtiyacının dahi karşılanamadığını tespit etmektedir. 230000 250000 - 280000 150000 - 180000 2003-2005 2005-2008 2008-2014 6
  7. 7. Araç Kullanımı Araç Parkı 2 saat 22 saat Etkili Park Çevre Ekonomi Sosyal 2. OTOPARK SORUNU/ NEDEN OTOPARK Özel araçların çoğu, gündelik hayatlarında çok az bir zaman diliminde kullanılmaktadırlar; günün geri kalanında park edilmiş haldedirler. Park etme çok fazla yer kaplar, tedariki ve muhafazası maliyetlidir. 7
  8. 8. 2. OTOPARK SORUNU/ NEDEN OTOPARK DEĞİŞKEN FAKTÖRLER Ekonomik büyüme Kentleşme Araç sahipliliği DEĞİŞMEYEN FAKTÖRLER Arazi Büyüklüğü 8
  9. 9. 2. OTOPARK SORUNU/ NEDEN OTOPARK İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yaptırılan İstanbul Metropoliten Alanı Entegre Kentsel Ulaşım Ana Planı (İUAP – Mayıs 2011) Bölüm 6-92. Sayfa-6.4 Otopark Yönetimi başlığı altında otopark sorunun nedenleri olarak şu değerlendirmelerde bulunmaktadır; 1) Hızlı Nüfus Artışı, 2) Düzensiz Yapılaşma, 3) Gecekondulaşma, 4) Yürürlükte Olan Planlarda Yeterli Otopark Alanının Ayrılmaması, 5) Araç Sayısındaki Hızlı Artış, 6) Projelerde Otopark Olarak Görülen Alanların Ticaret ve İskan Alanları Olarak Kullanılması, 7) 5216 Sayılı Yasadan Önce İlçe Belediyeleri Tarafından Toplanan Otopark Bedellerinin Oluşturduğu Fondan Büyükşehir Belediyeleri Hesabına Yeterli Aktarımın Yapılmaması, 8) Yukarı Maddede Belirtilen Fonun Ulaşım Yatırımlarında Kullanılmaması Nedeniyle Oluşan Otopark İhtiyacının İlave Maliyetler Yaratması İstanbul Ulaşım Ana Planı Hane Halkı Araştırmasına göre; 9 61% 34% 3% 2% Sokak Garaj Açık Otopark Kapalı Otopark
  10. 10. 10 3. OTOPARK SORUNUNUN ÇÖZÜM EVRELERİ 1.EVRE • Planlama Evresi • Konum ve Arazi Tahsisi (Doğrudan Satın Alma, Kamulaştırma vb.) • Kapasite • Tür Belirleme • Proje Finansman Fizibilite Çalışmaları ve Kaynak Temini • İçsel/ Dışsal Kaynak Temini • Ücretlendirme 2.EVRE • Yapım Evresi • Zemin Etüdü • Mimari Proje • İnşaat ve Yapım 3.EVRE • İşletme Evresi • Nakit Girişleri (Ana Faaliyet Konusu Gelirler + Diğer Gelirler) • Nakit Çıkışları (Operasyonel Tüm Giderler-İşçilik, Bakım/Onarım, Teknolojik Yatırımlar vb. ile Kamu Kurum ve Kuruluşlarına İlişkin Tüm Ödemeler) Belirtilen bu 3 evre birbiriyle yönetsel açıdan ilişki içindedir. İyi bir planlama iyi bir yatırımı desteklerken aynı zamanda gelir-gider açısından da iyi sonuç verecek bir işletme evresini sağlamalıdır.
  11. 11. 4. OTOPARK İŞLETME PLANI Otoparkların sadece bir hizmet olarak değil, aynı zamanda bir işletme olarak yönetilmesi önemlidir. Otopark kültürünün oluşturulması, otoparka ilişkin ilke ve düzen işletme planından ayrı tutulmadan onunla birlikte hareket etmelidir. Dolayısıyla, Otopark İşletme Planları; otopark alanları analiz bölgelerine kurgulanan otopark alanı (alt bölge ve bölgelerine ait yatırımcı, işletmeci ve kullanıcı boyutunda ele alınarak) ücretlendirme, zaman ve finansal kaynak geliştirilmesi politikalarına yönelik hususları içerir. Otopark işletme planının merkezinde planlanan ya da mali yapı üzerinde etki yaratacak, işleyişi ve otopark yönetimini etkileyecek herhangi bir değişiklikle birlikte, tüm gelir ve giderleri analiz eden otopark hesabı mutlaka olmalıdır. Bu kapsamda, otopark yatırımcıları ve işletmecileri için yasal dayanağı olan finansal kaynak modellerinin incelenmesi ve yeni model yapılarının geliştirilmesi de son derece önemlidir. 11
  12. 12. Tipik otopark işletme planında yer alacak maddeler aşağıdaki gibidir: ● Otopark hesabı ● Yatırım planları ve tahmin edilen maliyetler ● Tahmin geliri ve ücretlendirme ● Otopark arz-talep verisi analizi ve yer seçimi ● Finansal kaynak yapısının araştırılması ve etkisi 4. OTOPARK İŞLETME PLANI 12
  13. 13. 5. OTOPARK İŞLETME PLANI/ FİNANSAL KAYNAK PLANLAMASI FİNANSAL KAYNAK MODELLERİ İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ DIŞSAL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ 13
  14. 14. İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ İçsel Kaynaklar ve Uygulama Modelleri Yap-İşlet- Devret (YİD) Yap-İşlet (Yİ) Tasarla- Yap- Finansla- İşlet (TYFİ) Yap- Sahiplen- İşlet-Devret (YSİD) Yap- Sahiplen- İşlet (YSİ) Yap-Kirala- İşlet-Devret (YKİD) Kamu Özel Sektör Ortaklığı (KÖSO) Otopark Tapusu Finansal kaynak planlaması kapsamında içsel kaynak çözümleri (Yerel Yönetim + Kurumsal Kaynaklar) kullanılabilinir. Örneğin, bu kapsamda, İstanbul Metropoliten Alanı Kentsel Ulaşım Ana Planı (İUAP) içinde «Kamu Özel Sektör Ortaklığı» (KÖSO) önerilmiştir. 14
  15. 15. KAMU ÖZEL SEKTÖR ORTAKLIĞI (KÖSO)  Özel sektör ve devletin, kamu altyapı projelerini ortaklaşa yürütmesi olarak tanımlanır. Bu tip projelerde devlet ve özel firma; yatırım, risk, finansman, sorumluluk ve kar gibi konularda paylaşım içindedir.  Kamu ve özel sektörün ortaklığa gitmesinin amacı, iki tarafın da sahip olduğu avantajları ortak bir projede kullanabilmesidir. Her farklı projede tarafların üstleneceği roller farklı olabilir. Bazı ortaklıklarda özel sektör firması hizmetin verilmesinde hakim rol oynarken, bazen sadece inşaatın yapılması ve finansman sağlanmasında öne çıkabilir.  Bu tip ortaklıklar yoluyla, kamu altyapı yatırımları ve kamu hizmetlerinin sağlanmasında, tasarım, finans, inşaat, işletme ve bakım faaliyetlerinde verimlilik artışı sağlanmış olur. 15
  16. 16. İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ/ KÖSO - DEĞERLENDİRME Kamu özel sektör ortaklığı projeleri içerisinde gerçekleştirilecek yatırım projeleri, İstanbul ölçeğinde iki ana sorun ile karşı karşıyadır: TRAFİK DENETİMİ ÜCRETSİZ PARK ETMEK (ÖZELLİKLE YOL ÜSTÜ) Belirtilen iki ana sorun, özel otoparkların nakit girişleri yapılarında proje öngörülerinden sapmaya neden olmaktadır. Bu durum, projelerin geri dönüş sürelerinin uzamasını ve yatırımcının beklediği karlılığı elde edememesini ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle otopark yatırımlarında özel sektör yatırımcılarının isteksiz davranması söz konusu olabilmektedir. 16
  17. 17. İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ/ KÖSO - DEĞERLENDİRME Çözüm Önerileri: 1- Bölgesel Yönetim İzni Verilmesi: Yol Üstü + Açık + Kapalı Otoparkların belirlenen bir bölgede özel sektör tarafından bütüncül yönetimidir. 1 km, 500 m vb. yarıçapında olacak şekilde belirlenen bölge, tüm otopark kapasitesi ile beraber yönetilmek üzere özel sektöre belirli süre için (3-5-7 yıl vb.) devredilir. Böylece özel sektörün kapalı otopark için yaptığı yatırımların atıl durumda kalması engellenmeye çalışılır. Yol üstü ve açık otoparkların kontrol edilip ücretlendirilmesi aynı zamanda özel sektör için yeni gelir olanağı olacaktır. Böylece yatırımın toplam geri dönüş süresi kısalacaktır. 2- Otopark için Birim Araç Park Gelir Garantisi Verilmesi: Ulaştırma yatırımlarında genellikle değerlendirilen bir çeşit kapasite garantisine benzetilebilir. Kapalı Otopark yatırımı için harcanan bedelin, ekonomi mantığı içerisinde kabul edilebilir bir geri dönüş süresi içinde elde edilmesini sağlamaya yöneliktir. Nasıl ki, havalimanı, köprü ve kara yollarında belirli bir kapasite garantisi olarak var ise benzer uygulama, otopark yatırımları için de park edecek araç birim sayısı sağlanamazsa merkezi yönetim ya da yerel yönetim tarafından eksik araç kapasitesi kadar ödemeyi taahhüt etmektir. 17
  18. 18. 18 İÇSEL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ/ OTOPARK TAPUSU İçsel kaynak çözümleri kapsamında değerlendirilmesi gereken bir diğer önemli uygulama “otopark tapusu” dur. Kat mülkiyet tapusuna benzer nitelikte araç otopark mülkiyet tapusu çıkartılarak, bunların sadece o bölgede yaşayan haneler tarafından değil, aynı zamanda gayrimenkul sektöründeki yatırımcılar tarafından da satın alınabilecek bir finansal araç haline getirilmesi sağlanabilir. Bu sayede hem otopark yatırımları alternatif bir gayrimenkul yatırım aracı olarak değerlendirilir hem de gayrimenkul değerleme firmaları açısından önemli ve yeni bir işkolu yaratılması sağlanır.
  19. 19. DIŞSAL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ Dışsal Kaynaklar: Sermaye Piyasasından Finansman 1) Temel Borçlanma Araçları Tahvil Finansman Bonosu 2) BORSADA HALKA ARZ: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları/ Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları 3) Gayrimenkul Yatırım Fonu 4) Varlığa Dayalı Menkul Kıymet 5) Kira Sertifikası İhracı 6) Sukuk 19 Yatırımcılar, dışsal kaynak çözümleri kapsamında sermaye piyasası araçlarını kullanabilir.
  20. 20. HALKA ARZ: GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO) Teknik Tanım; GYO’ların faaliyet alanı SPK’nın Temmuz 1995’de yayınladığı tebliğ ile belirlenmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Finansal Tanım; Gayrimenkul Sektörüne Finansman Sağlayan “Gayrimenkul Portföyü Yönetim Şirketleridir.” 20
  21. 21. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluşu ve İşleyişi Ortaklık yapısının kurulması Ayni ve nakdi sermayenin eklenmesi Portföyün oluşturulması ve ilk portföy tablosunun çıkması Sermaye Piyasası Kurulu’ndan izinlerinin alınması Halka arzın tamamlanması, Düzenli olarak SPK ve BIST raporlamalarının yapılması GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI 21
  22. 22. • Ülkenin gelişimine katkıda bulunmak • Lokomotif sektörleri güçlendirerek ekonomiyi desteklemek Kuruluş Amacı • GYO’ların en az %25’ini halka açık olmalıdır. • Tüm GYO’lar Sermaye Piyasası Kurulu’nun özel kurallarına tabidir. Yapısal Özellikler • GYO’lar kurumlar vergisinden muaftır. • Şeffaflık nedeniyle kredi bulması daha kolay olabilir. Önemli Avantajlar • Portföyünü sürekli projelerde değerlendirmek zorundadır. Nakitte kalamaz. • Başka iş alanlarına giremez. Önemli Kısıtlamalar GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI - GENEL ÖZELLİKLERİ 22
  23. 23. HALKA ARZ: ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI  Kurul Seri: VI No:24 sayılı Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Tebliği  Tanım: • Altyapı yatırım ve hizmetlerine, • Altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin projelere, • Yukarıdaki unsurlara dayalı hak ve sermaye piyasası araçlarına, • Ortak olmak veya borçlanma senedi satın almak suretiyle altyapı şirketine, • Ortak olmak veya borçlanma senedi satın almak suretiyle diğer altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, • Ortak olmak suretiyle işletmeci şirketlere, • Bunlar dışında kalan para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan, halka açılmak ve portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere kurulan/ dönüşen sermaye piyasası kurumlarıdır. 23
  24. 24. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI - GENEL ÖZELLİKLERİ  Belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere kurulabilirler. Sadece belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere kurulan ortaklıklar, başka bir projeyi portföylerine dahil edemezler.  Amaçlarında bir sınırlama olmaksızın süreli veya süresiz olarak kurulabilirler. 24 Tebliğ’de Altyapı Yatırım ve Hizmetlerinin Kapsamı:
  25. 25. 25 Altyapı GYO’lar hisse senetlerini halka arz edip borsada işlem görerek veya hisse senetlerini nitelikli yatırımcılara doğrudan satarak (halka açılmaksızın) fon temin eden ve altyapı projelerine yatırım yapan bir anonim şirkettir. Sermaye piyasaları altyapı yatırımlarına has risklerin finansal yenilikle çok sayıda yatırımcı arasında paylaşılmasını sağlayacak araçların geliştirilmesine olanak sağlayarak geleneksel finansman yöntemlerinin dezavantajlarının üstesinden gelinmesinde büyük potansiyel sahibidir. Bu nedenle hem yurtiçinden hem de yurtdışından fon temini sağlayacak, vergi avantajları bulunan, “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları” konusunun önemle incelenmesi gerektiği düşünülmektedir. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI - GENEL ÖZELLİKLERİ
  26. 26. Yerel yönetimlerin, dışsal kaynak çözümleri kapsamında sermaye piyasası araçlarını kullanmayı tercih etmesi durumunda:  Yerel yönetimler tarafından kurulacak işletmeler, sahip olduğu ortaklık yapısını temsil eden hisse senetlerinin bir kısmını Borsa İstanbul bünyesinde halka arzını gerçekleştirebileceği gibi, yurt dışı uygulamalarına benzer olarak bir «Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı-GYO (ya da Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı)» şekline dönüştürülerek finansman ihtiyacını yine sermaye piyasalarından karşılayabilir.  GYO’ların en dikkat çekici özelliği mevcut durumda kurumlar vergisinden muaf olmalarıdır.  Diğer taraftan, SPK denetimine (her 3 ayda bir mali tabloları yayınlama yükümlülüğü + her yıl sahip olunan gayrimenkullerin ekspertiz değerlerinin belirlenmesi) tabi olması söz konusudur. DIŞSAL KAYNAK ÇÖZÜMLERİ - DEĞERLENDİRME 26
  27. 27. DIŞSAL FİNANSMAN ÜLKE UYGULAMALARI 27 • Ülke Uygulamaları İncelendiğinde Altyapı GYO’larının yoğun olarak Enerji Sektörü odaklı oldukları görülmektedir: • PowerREIT: http://pwreit.com/ • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları yapısı kapsamında: • Hong Kong Odaklı «The Link REIT»: http://www.thelinkreit.com/EN/properties/Pages/Car-Park.aspx • ABD Odaklı «MVP REIT» : http://mvpreit.com/investor-highlights/why-parking/ • ABD Odaklı «New York REIT» : http://www.nyrt.com/centurion-parking-garage.html • İngiltere Odaklı «Crombie REIT» : http://www.halifaxdevelopments.com/parking.php • Hong Kong, Çin ve Japonya gibi Asya ülkelerinde coğrafi koşullar, yoğun nüfus ve yüksek araç sahipliği nedeniyle birim otopark alanının kıt kalarak çok kıymetli hale gelmesi söz konusudur. Bu ülkelerde belirtilen nedenlerden dolayı, finansal kuruluşlar tarafından «otopark alanı sahiplik kredisi» kullandırılmaktadır: • Bank Battle in Parking Space: http://www.thestandard.com.hk/news_detail.asp?art_id=128985&con_type=3 • HSBC Bank: https://www.hsbc.com.hk/1/2/hk/mortgages/home-loans • China Costruction Bank: http://www.asia.ccb.com/hongkong/personal/loans/car_park_loan.html
  28. 28. • Avusturya-İsviçre-Almanya Odaklı «Gain Capital»: https://www.gain- capital.at/index.php?id=100 • Çin Odaklı «Limetree Capital»: http://www.limetreecapital.com/china-car-parking- investment-fund/ • Hollanda ve İngiltere Odaklı «Bouwfonds European Real Estate Parking Fund»: http://www.bouwfondsim.com/About%20Us/Fondsen/Parking%20Fund%20II.aspx • İngiltere Odaklı «Macquarie European Infrastructure Fund»: http://www.macquarie.co.uk/mgl/uk/meif/meif-2 DIŞSAL FİNANSMAN ÜLKE UYGULAMALARI 28 Diğer taraftan, ülkemizde ilgili Tebliğ yayınlanmasına rağmen henüz uygulaması olmayan Gayrimenkul Yatırım Fonlarının da Yoğun Olarak Otopark İşletmeciliğine Finansman Sağladıkları Görülmektedir:
  29. 29. SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME 29  «Otoparkların yalnızca bir hizmet olarak değil, aynı zamanda bir işletme olarak yönetilmesi önemlidir» felsefesine dayalı hazırlanması gereken Otopark İşletme Planı, işletmenin misyon ve vizyonuna uygun olmalıdır.  İşletme planının temelinde «otopark yatırımlarının ortaya çıkardığı nakit giriş ve çıkışları; ücretlendirme politikaları; yeni yer seçiminde arz ve talebe bağlı analizlerin gerçekleştirilmesi ve yeni yatırımların gerçekleştirilmesinde kaynak temini» yer almaktadır.
  30. 30. SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME 30  Otopark İşletme Planı için, finansal kaynak modellerinin incelenmesi ve yeni model yapılarının geliştirilmesi önemlidir.  Burada öncelikli amaç, sermaye piyasasını kullanarak yatırımcı bilincinin oluşması, yatırımcılara otopark aidiyet duygusunun kazandırılması ve toplumda otopark kültürünün yaygınlaştırılmasıdır.  İkincil amaç olarak, özellikle belediyelerin araç park alanları için ayırmış olduğu bütçesini başka alanlarda kullanma imkanına kavuşturmasını sağlamaktır.  Üçüncü amaç olarak, Araç park alanı finansmanı için, dışsal kaynak kullanılacak ise, banka kredisi ile finansmana kıyasla sermaye piyasalarından uygun maliyetle kaynak bulma imkanlarını araştırmaktır.
  31. 31. SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME 31  Belediyeler ve ilgili otopark işletmeleri, içsel kaynak çözümlerini (Yerel Yönetim + Kurumsal Kaynaklar) kullanabilir. Bu kapsamda öneri, «Kamu Özel Sektör Ortaklığı» (KÖSO) yapısına gidilmesidir. Bu yapı, özel sektör ve devletin, kamu altyapı projelerini ortaklaşa yürütmesi olarak tanımlanır. Bu tip projelerde devlet ve özel firma; yatırım, risk, finansman, sorumluluk ve kar gibi konularda paylaşım içindedir. Ancak kamu özel sektör ortaklığı projeleri içerisinde gerçekleştirilecek yatırım projeleri, otopark işletmeleri ölçeğinde iki ana sorun ile karşı karşıyadır: 1- TRAFİK DENETİMİ 2- ÜCRETSİZ PARK ETMEK (ÖZELLİKLE YOL ÜSTÜ)  Çözüm Önerileri: 1- Otopark için Birim Araç Park Gelir Garantisi Verilmesi 2- Bölgesel Yönetim İzni Verilmesi
  32. 32. SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME 32  Belediyeler ve ilgili otopark işletmelerinin hisse senetlerinin bir kısmını Borsa İstanbul bünyesinde halka arzını gerçekleştirmesi ya da yurt dışı uygulamalarına benzer olarak Kurumu bir «Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı-GYO (ya da Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı)» şekline dönüştürerek finansman ihtiyacını yine sermaye piyasalarından karşılaması dışsal finansman kapsamında değerlendirilmelidir.  Yapılması planlanan otopark yatırımları için ihtiyaç duyulacak yatırım bütçesinin halka arz ile karşılanması hedeflenirse ilgili ihraçlara Körfez Sermayesinin (İstanbul Finans Merkezi örneğinde olduğu gibi) de ilgi göstermesi öngörülmektedir.
  33. 33. Dikkatiniz için Teşekkürler… 33

×