Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

Observatoire de l'immobilier de l'Isère - mars 2018

6.460 visualizaciones

Publicado el

Découvrez tous les chiffres de l'immobilier en Isère en 2018 et l'analyse des notaires de l'Isère. A retrouver sur http://www.passezalacte.com

Publicado en: Sector inmobiliario
  • Sé el primero en comentar

  • Sé el primero en recomendar esto

Observatoire de l'immobilier de l'Isère - mars 2018

  1. 1.  La Bièvre, St Marcellin, Vinay, Tullins = des secteurs similaires en terme de nature de biens et de structure de marché  Secteurs ruraux et semi ruraux, portés par les ventes de maisons et de terrains à bâtir.  Un marché du terrain à bâtir dynamique, avec des prix plus abordables.
  2. 2.  Un marché des appartements anciens, aux prix bas, qui freine le développement du neuf  Voiron domine en prix pour le neuf, les maisons et les terrains à bâtir, mais pas pour les appartements anciens.  Des prix plus élevés avec la proximité de Grenoble
  3. 3. 1260 1490 1610 1660 2270 0 500 1000 1500 2000 2500 St Marcellin Rives Vinay Voiron Voreppe
  4. 4. 182 100 193 800 194 500 227 500 262 100 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 St Marcellin Rives Vinay Voiron Voreppe 25% des ventes de maisons de l’Isère
  5. 5.  Un secteur durement touché par la crise de 2009  Une baisse de prix brutale.  Un secteur avec des infrastructures mais un désavantage majeur : l’éloignement de la ville centre et de son bassin d’emploi.  Un secteur qui fonctionne si les prix sont attractifs !
  6. 6.  2009 : des prix au plus haut, qui progressent plus vite !  Concurrence avec des programmes aux « portes de Grenoble ».  Perte d’attractivité du secteur pour des acquéreu au revenu moyen  Chute de prix en 1 an : 1 800 €  1 200 € !
  7. 7. 1770 2100 2180 1320 1490 1660 0 500 1000 1500 2000 2500 St Marcellin Rives Voiron 2007 2017 2017 : des prix encore inférieurs d’au moins 25% -28% -25% -26%
  8. 8. Aujourd’hui ?  Revente des logements construits en 2008-2009  Avec une perte proche de 40% *appartement de 130 000 € revendu 80 000 €  Des prix faibles du fait :  de logements vacants, peu réhabilités  D’immeubles avec des prestations moyennes, 3/4 étages sans ascenseur
  9. 9.  Ces logements sont prisés des primo-accédants qui achètent de grandes surfaces, à rénover, pour un prix/m² très abordable : 1260 €/m2  Des investisseurs présents,  qui peuvent acheter à des prix bas  et louer avec un taux de rendement attractif Prix €/m2 faible : 1000 € à 1700 € De l’offre et des acquéreurs !
  10. 10.  Peu de volume sur ces 10 années  Reprise du neuf en 2017 des projets en cours !  Une demande présente avec un prix adapté au secteur : 2600 € à 2800 €, pour 70 m² et avec des prestations !
  11. 11.  Baisse de prix et taux attractifs Nouvel attrait pour ces secteurs  Critère d’achat d’un terrain = proximité de l’autoroute  Une hausse du prix/m2 plus forte que pour les autre biens  Prix de vente médian : 71 000 € + 12,2%
  12. 12.  Baisse des surfaces de terrains  Difficultés à venir = fin du PTZ Discordance entre les milieux urbains et semi- ruraux  Prix des lotissement en vente : 250 m² / 500 m² - 148 €/m² à 159 €/m²  Terrains non viabilisés : 70 €/m²
  13. 13.  25% des ventes de l’Isère  Marché porté par des acquéreurs actifs, aux revenus plus importants, attirés par des prix plus attractifs ou par la campagne !
  14. 14.  2017 : Prix en hausse + 4,3% (-10% sur 10 ans)  Manque de biens face à une demande croissante  hausse de prix !  Existence d’un marché de maisons et fermes à rénover avec des prix de 100 000 € à 150 000 €, et un budget travaux > cout de construction ! Prix sur 10 ans + 4%  Contre -11% pour les maisons années 70-80
  15. 15. Conclusion  2017 est une bonne année grâce au différentiel de prix retrouvé avec le bassin grenoblois, à l’amélioration de la desserte avec le doublement de la voie du train.  Des volumes intéressants et en hausse.  Les prix profitent d’une augmentation saine et raisonnable et n’ont pas rattrapé les prix d’avant la crise de 2009.  Toutefois, un prix du terrain à bâtir qui augmente trop vite(+12 % en un an), avec une baisse de la surface.
  16. 16. St Martin D’Hères La Tronche
  17. 17.  Secteur fortement urbanisé aux abords de GRENOBLE et semi-rural lorsqu'on s'en éloigne  Habitat hétérogène avec de belles propriétés, des plans courants ou d'anciens logements ouvriers.
  18. 18. - Composé essentiellement de résidences principales. - Des prix qui diminuent en s'éloignant de l'agglomération Grenobloise, et dichotomie rive droite / rive gauche. - Secteur parmi les plus chers de l’Isère
  19. 19. • Part de marché : 15% • Hausse des volumes • 2 fois plus d’appartements vendus qu’en 2009
  20. 20. 3,090 € 2,740 € 2,710 € 2,620 € 1,920 € 1,860 € 0 € 500 € 1,000 € 1,500 € 2,000 € 2,500 € 3,000 € 3,500 € Montbonnot Meylan Le Versoud La Tronche Pontcharra S.M. Hères
  21. 21.  Un marché de l’ancien important en volume  Un achat par défaut ?  Des prix médians bas dans des communes réputées car l’habitat n’est plus conforme aux attentes  Exemple de Saint Martin d’Hères hausse de volume et de prix : 1860 € + 1,5%  Marché qui a trouvé son équilibre  Majorité de 3-4 pièces
  22. 22. • 3 fois moins de vente d’appartements neufs que d’anciens, pour un prix médian/m2 >55% • Volume stable • Le secteur détient 20% des parts de marché du neuf de l’Isère
  23. 23. • Resserrement des prix • Des prix plus élevés en rive droite qu’en rive gauche, de 1000 à 1500 € • Prix médian : 3690 €/m² -7% •  + de ventes en rive gauche • Adaptation de l’offre • 50% des ventes portent sur des 3 pièces • Retour des investisseurs • Présence des primo-accédants avec prêts aidés et de retraités.
  24. 24. • 12% des parts de marché de l’Isère • Volume en hausse
  25. 25. 228 700 € 231 700 € 261 300 € 284 500 € 300 300 € 309 900 € 355 500 € 372 000 € 481 600 € 529 000 € 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 Pontcharra Villard-Bonnot Saint-Martin-d'Hères Versoud Domène GRESIVAUDAN Crolles St-Martin-d'Uriage St-Ismier Meylan
  26. 26. Conclusion pour les biens existants Les volumes augment mais les prix sont stables Le marché a trouvé son équilibre. Certains secteurs ont un parc immobilier en inadéquation avec la demande actuelle (plan courant, habitat ancien).
  27. 27. Les acquéreurs recherchent des biens de qualité la performance énergétique des biens modernes Les vendeurs  Ne sont plus attentistes  Certains ont fait le deuil d'une partie de leur investissement pour les biens acquis 2005/2008
  28. 28.  Le marché s’est retourné au profit des acquéreurs  Le critère de la commune ne suffit plus. L'échelle de décision est souvent le quartier, la rue voire la copropriété en elle-même.  Les acquéreurs d'aujourd'hui ont clairement assimilé qu'ils seront les vendeurs de demain et qu'un achat de qualité conditionnera une bonne revente. Durée de détention 2007 2017 Dans le Grésivaudan 10,5 ans 14,1 ans
  29. 29. • Rareté des terrains • Compensée par les nouvelles dispositions d’urbanisme autorisant une plus grande densification • Le détachement d’une propriété bâtie est devenu courant. • On achète un droit à construire
  30. 30. Grésivaudan – TERRAINS : Baisse des surfaces 43% 21% 16% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 900-1500 m2 <600m2 20172007
  31. 31. Volume de vente  11% Prix/m² médian 254 €/m²  Prix de vente médian 164 300 € 
  32. 32. 146 € 300 € 341 € 369 € 460 € 530 € 0 100 200 300 400 500 600 Barraux Tencin St Nazaire les Eymes St Ismier Meylan Monbonnot 570 m² 460 m² 810 m² 490 m² 330 m² 540 m²
  33. 33.  Les cadres supérieurs sont dominants sur le marché des maisons (37%) et des terrains.  30-39 ans : 32% tous biens confondus 40% sur les maisons 51 % sur les terrains  60 ans et + : majoritaire sur les appartements neufs
  34. 34.  44% des vendeurs sont âgés de plus de 60 ans  Ils représentent 61% pour les terrains et 47% pour les maisons.  Cela traduit un phénomène très courant dans le GRESIVAUDAN.  Arrivé à un certain âge, on vend sa maison en détachant une ou plusieurs parcelles de terrain à bâtir puis on achète un appartement de préférence neuf.
  35. 35.  2005 à 2009 : augmentation de prix  puis une baisse et actuellement une stabilisation.  Appartement existant - 12%  Maisons existant - 6% Un marché immobilier moins cher qu’en 2007  Appartement neuf +10,6%  Terrains à bâtir (€/m²) +40 %
  36. 36.  C’est un marché de résidences secondaires  Inadéquation de l’offre et de la demande Abondance des studios / 1-2 pièces Villard de Lans 75% Alpe d’Huez-2 Alpes 90% Chamrousse 80% Les 7 Laux 85% (absence de 3 pièces) Mais il existe une demande pour les moyennes ou grandes surfaces avec des prix qui augmentent avec la surface !
  37. 37. 3 820 5 070 €0 €1,000 €2,000 €3,000 €4,000 €5,000 €6,000 Alpe d'Huez studio 3 pièces
  38. 38. 2 000 € 4 010 € €0 €500 €1,000 €1,500 €2,000 €2,500 €3,000 €3,500 €4,000 €4,500 Chamrousse Alpe d'Huez + 3,4% +4%
  39. 39.  L'ALPE D'HUEZ : arrivée de programmes neufs avec des prix au m² de 7.000 à 12.000 € faisant augmenter le prix de l'ancien.  CHAMROUSSE : politique communale de redynamisation de la station avec le programme CHAMROUSSE 2020- 2030.  12% d’acquéreurs étrangers  Problématique du trop plein de petites surfaces et des lits froids.  Développement de la surélévation d’immeubles
  40. 40. • Secteur sous influence lyonnaise, « vase d’expansion », en étant plus abordable • Accueille une population qui n’a pas les moyens de se loger dans le bassin lyonnais, dont la hausse des prix est supérieure à la moyenne nationale ! • Volume en hausse • Des taux d’intérêt attractifs • Une remontée des prix maîtrisée • Début de pénurie de biens
  41. 41. 57% 8% 21% 14% Maisons Apparts. Neufs Apparts. Anciens Terrains à batir
  42. 42. 86% 14% Isère Nord Isère/Is.Rhodan 25% 22.50% 52.50% ANCIEN BOURGOIN JALLIEU VIENNE AUTRE
  43. 43. Des prix stables depuis 10 ans
  44. 44. €3,410 €3,010 €3,310 €2,690 €0 €500 €1,000 €1,500 €2,000 €2,500 €3,000 €3,500 €4,000 ISERE BOURGOIN J ISLE D'ABEAU TIGNIEU +18% sur 10 ans 22% des ventes
  45. 45. 57% 8% 21% 14% Maisons - NI.I.Rh. 71% 29% Isère N.Is/Is.Rhdan.
  46. 46. 200 000 € 207 800 € 212 000 € 180 000 € 190 000 € 200 000 € 210 000 € 220 000 € 230 000 € NORD ISERE ISERE RHODANIENNE ISERE 2007 2012 2017 +3,7% sur 5 ans +5,5% sur 5 ans + 2,6% sur 5 ans
  47. 47. 235,000 € 244,500 € 227,000 € 248,000 € 228,300 € 157,100 € 304,700 € -20,000 € 30,000 € 80,000 € 130,000 € 180,000 € 230,000 € 280,000 € 330,000 € TIGNIEU J RUY MONTCEAU L'ISLE D'ABEAU CHAVANOZ CHARVIEU C. LES AVENIERES V.T VALENCIN
  48. 48. Isère, 57% Isère Rhodanienne; 11% Nord Isère, 32%
  49. 49. €90,000 €91,800 €83,000 €78,000 €80,000 €82,000 €84,000 €86,000 €88,000 €90,000 €92,000 €94,000 Isère Nord Isère Isère Rhodanienne Après 5 ans de hausse, stabilisation en 2017 Rebond en 2017 mais toujours en baisse depuis 10 ans
  50. 50. Evolution du prix au m² Région Isère Nord Isère Isère Rhodanienne Sur 10 ans  29%  20%  15,5%  2% Sur 5 ans  8,8%  6,6%  13%  9%
  51. 51. Le nord Isère se porte bien  Ancien : reprise et stabilisation  Neuf : en développement sous réserve d’une évolution maîtrisée des prix
  52. 52. Hausse des volumes +15%, sans surchauffe des prix !
  53. 53. •Grenoble = 16ème place des villes les plus chères contre 4ème en 2006. •Solde migratoire : +0,7% •444 000 habitants •6 000 logements vacants •230 000 logements
  54. 54. Grenoble n’est plus chère ! Une hausse des prix très raisonnable Marché fluide, équilibré avec le retour des primo-accédants
  55. 55. 7% 12% 8% 4% 4% 4% 4% 2% -1% 1% 3% 5% 7% 9% 11% 13% Lyon Bordeaux Paris Toulouse Nice Strasbourg Lille Grenoble Hausse des prix en 2017
  56. 56. Taux de logements sociaux : 22,4% 14500 demandes pour 3700 attributions et 20 mois d’attente… Entre 2010 et 2016, 2800 logements neufs construits dans l’agglomération, Et une population en hausse de +0,6% Besoin de nouveaux logements
  57. 57. Hausse raisonnable et taux attractifs, *on se loge plus facilement et mieux Hausse du pouvoir d’achat des acquéreurs : 20 m2 de surface gagnée par rapport à 2007 ! Baisse des prix de -13% sur 10 ans
  58. 58. -34% -35% -23% -20% -15% -11% -15% -7% 1.5% 0.6% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% Fontaine Pont de Claix Echirolles St M. d'Hères Saint Egrève 1 an 10 ans
  59. 59. • La stigmatisation du marché immobilier et la pénalisation fiscale (IFI, hausse des taxes locales) • Les déséquilibres qui s’annoncent dans le parc locatif privé, au détriment de la fonction sociale • Des impératifs de la rénovation urbaine qui tardent à se préciser
  60. 60. 1. Contre la stigmatisation de l’investissement immobilier 2. Simplifier la vente d’un lot de copropriété après la loi ALUR 3. Pour un rééquilibrage des relations locatives et la création d’un statut du bailleur privé social
  61. 61. Vincent BRESSY Vice-Président de l’Ordre des architectes Auvergne- Rhône-Alpes

×