Download luận văn thạc sĩ luật kinh tế với đề tài: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, cho các bạn tham khảo

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
PHÙNG VĂN DŨNG
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN TRUNG TÍN
HÀ NỘI, 2019

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận
văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
PHÙNG VĂN DŨNG

3. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬNVỀ CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT… ..................................….7
1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao
dịch theo quy định của pháp luật hiện hành .................................................. ..7
1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói
chung và về biện pháp thế chấp nói riêng.................................................. …11
1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật
Việt Nam....................................................................................................…12
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNCÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI……........................................................................................................ 18
2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất…............................................................... 18
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đấttrên địa bàn thành phố Hà Nội……........................ .37
2.3. Một số sai phạm của các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng
viên trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua ……............... .45
CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................................ …48
3.1. Những vướng mắc còn tồn tại về mặt quy định của pháp luật có liên quan
đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất……....................... ..48
3.2. Một số khó khăn gặp phải trong quá trình thực thi những quy định của
pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
tại địa bàn thành phố Hà Nội…… ............................................................... ..50
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế
chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội… ......................................................... .54

4. KẾT LUẬN….............................................................................................. .59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO… ...............................................61

5. Danh mục các chữ viết tắt
BLDS : Bộ luật Dân sự
LĐĐ : Luật Đất đai
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân

6. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hòa trong xu thế phát triển kinh tế toàn cầu, nước ta đang phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo đó, các tổ chức, doanh
nghiệp, cá nhân được tự do đầu tư kinh doanh, phát triển các lĩnh vực, ngành
nghề phù hợp với xu thế và quy định pháp luật. Nhu cầu vay vốn đầu tư sản
xuất, kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình cũng
từ đó ngày càng tăng. So với trước đây, thủ tục, trình tự vay vốn cũng có
nhiều thay đổi. Đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm
2013 và Luật Công chứng năm 2014 được ban hành, triển khai thực hiện.
Với yêu cầu có tính chặt chẽ hơn của pháp luật đất đai, pháp luật về tài
chính ngân hàng trong hoạt động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất về
sự bắt buộc giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng,
chứng thực và đăng ký cho thấy vai trò quan trọng của hoạt động công
chứng. Để bảo đảm sự an toàn về mặt pháp lý cho các bên giao kết hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng các hợp đồng này đã được
tiến hành. Tuy Nhà nước đã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng các văn
bản pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng
đây vẫn là vấn đề khó khăn, phức tạp trong thực tiễn thực hiện.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những
hoạt động tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp nhất, có nguy cơ gây ra
rủi ro cao cho các công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng này.
Trên thực tế, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, nhiều hợp đồng được các tổ chức tín dụng đưa vào nhóm
danh sách nợ xấu. Hiện nay, giữa pháp luật đất đai, pháp luật tài chính ngân
hàng, pháp luật công chứng hiện hành còn nhiều quy định chưa thực sự thống
nhất, phù hợp và tương thích nên hoạt động công chứng còn nhiều vướng
mắc và khó khăn, mỗi địa phương thực hiện với những yêu cầu khác nhau;

7. 2
có nhiều biến tướng trong quá trình thực hiện hoạt động này, đặc biệt là thế
chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba. Do đó, dẫn đến tình
trạng các công chứng viên cũng có những cách nắm bắt, hiểu biết, áp dụng
khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Đồng thời, việc
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là điều kiện quan
trọng để các tổ chức tín dụng thực hiện giải ngân và đăng ký giao dịch bảo
đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ
quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất
và nhà; phòng tài nguyên môi trường..), các tổ chức tín dụng và các tổ chức
hành nghề công chứng chưa có sự thống nhất, đồng bộ dẫn đến tình trạng
người dân phải mất nhiều thời gian, công sức, chi phí mới có thể thực hiện
được nhu cầu vay vốn của mình. Khi đến hạn phải trả nợ có nhiều khách
hàng không thực hiện nghĩa vụ hoặc không có khả năng trả nợ buộc các tổ
chức tín dụng phải tiến hành phát mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ nhưng lại gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Bên cạnh đó, sự hiểu biết pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên
quan đối với người dân còn hạn chế, giao dịch có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cao
thì nhu cầu về công chứng cũng ngày càng cao. Sự bùng nổ của các Văn
phòng công chứng tư trong thời gian qua, đặc biệt là các thành phố lớn, các
khu vực sôi động của thị trường nhà đất, trong khi công tác đào tạo đội ngũ
công chứng viên có đủ kiến thức về nghiệp vụ, có sự am tường về pháp luật
đất đai và pháp luật khác có liên quan, về đạo đức hành nghề chưa được
quan tâm thỏa đáng.
Trong bối cảnh hiện nay, cần có các công trình nghiên cứu về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại một
số địa phương, đặc biệt đối với thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, có thể đề
ra những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chính vì

8. 3
vậy, học viên quyết định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành
phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất là lĩnh vực, hoạt động đã diễn ra từ rất lâu, song chưa bao giờ là vấn đề
cũ mà luôn gây được sự chú ý, thu hút nhiều tác giả nghiên cứu. Mỗi công
trình nghiên cứu đều tập trung nghiên cứu, phân tích ở một số vấn đề, nội
dung nhất định, cụ thể:
- Luận văn thạc sĩ luật học “ Đánh giá thực trạng công tác công chứng,
chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố
Hà Nội” của tác giả Hà Lan Hương năm 2013.
- Luận văn thạc sĩ luật học “ Quy chế Công chứng viên theo pháp luật
Việt Nam” của tác giả Chu Hồng Sơn năm 2015.
- Luận án Tiến sĩ luật học “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình năm 2016.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Tổ chức hành nghề công chứng theo pháp
luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Kim Thư năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ
thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Lương Đình Thi năm 2018.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là một lĩnh vực đặc
biệt quan trọng, được mọi người quan tâm nhất là trong tình hình phát triển
kinh tế hiện nay.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt
Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội là đề tài nghiên cứu tương đối
hệ thống về lĩnh vực công chứng thông qua những kiến nghị và giải pháp

9. 4
nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện của Luật công
chứng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn là từ những lý luận thực tiễn về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm sáng tỏ và phân tích rõ về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị
và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật về các vấn đề
liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và thực tiễn quy định
của pháp luật Việt Nam hiện nay về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất;
- Trên cơ sở phân tích đánh giá quy định pháp luật hiện hành, thực trạng
áp dụng pháp luật, tác giả tìm ra những hạn chế, khó khăn trong quá trình
triển khai thực hiện. Qua đó, đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-Đối tượng nghiên cứu: Các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan
đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.Thực tiễn
hoạt động công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công
chứng.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp
luật hiện hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực trạng áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5.Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

10. 5
Luận văn được thực hiện bằng phương pháp duy vật biện chứng, trên
cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh.
- Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp tìm hiểu tư liệu: Là nghiên cứu về lý luận thông qua
quá trình tìm hiểu những tư liệu có liên quan đến công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử
dụng trong tất cả ba chương của luận văn để thực hiện phân tích, đánh giá
các khái niệm, đặc điểm quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về lý luận, luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có
tính lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Luận giải
khái niệm và nhận diện bản chất của công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất; Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải pháp
góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
Về thực tiễn: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình thực
tiễn, tác giả đưa ra những kiến nghị, giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố
Hà Nội nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.
7.Kết cấu của luân văn
Luận văn gồm có các phần: Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham
khảo. Phần nội dung gồm có 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.

11. 6
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan
đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 3: Những vướng mắc còn tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc
xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành

12. 7
1.1.1. Khái niệm công chứng:
Điều 2 khoản 1 Luật công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 quy định:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công
chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự
khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng
nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng
hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Theo khái niệm trên thì phạm vi hoạt động của công chứng viên và các
tổ chức hành nghề công chứng đã được mở rộng hơn so với trước đây, đó là
việc công chứng viên ngoài việc công chứng các hợp đồng, giao dịch thì nay
được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ công chứng các giấy tờ là bản
dịch, bản sao từ bản chính. Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận
lợi cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu tham gia giao dịch, có quyền được lựa
chọn đơn vị thực hiện (quy định trước đây chỉ có Phòng Tư pháp cấp huyện,
UBND cấp xã được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký,
chứng thực bản dịch,…); đồng thời, với việc được tăng cường thêm chức
năng, nhiệm vụ mới này thì các tổ chức hành nghề công chứng đã góp phần
đáng kể trong việc làm giảm áp lực hành chính đối với các cơ quan hành
chính nhà nước các cấp. Tuy nhiên, Luật công chứng 2014 cũng quy định
rõ, công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản dịch và
việc chứng nhận nội dung bản dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo
đức xã hội (khoản 3 Điều 61), trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND
cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối với các văn bản chứng
thực. Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp
cũng như đạo đức hành nghề công chứng của công chứng viên.
1.1.2. Đặc điểm của công chứng:

13. 8
Thứ nhất, công chứng là hành vi do công chứng viên thực hiện. Công
chứng viên là chủ thể có quyền năng đặc biệt được nhà nước trao cho một
số quyền năng tư pháp nhất định và không đồng nhất với hoạt động chứng
thực do công chức trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Công
chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm vàcó các nhiệm
vụ cũng như quyền hạn có thể tiếp nhận, soạn thảo, ký chứng nhận tính xác
thực về nội dung các hợp đồng, giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật,
đạo đức xã hội. Như vậy, hoạt động công chứng của công chứng viên là hoạt
động nghề nghiệp có tính chất đặc biệt vừa mạng tính chất dịch vụ, vừa là
một trong số các hoạt động bổ trợ tư pháp được pháp luật công nhận. Hoạt
động công chứng là hoạt dộng dịch vụ pháp lý chứ không phải là tư nhân
hóa hoạt động công chứng, góp phần giảm bớt công việc cũng như áp lực
thực hiện nhiệm vụ của công chức thuộc cơ quan hành chính được giao thẩm
quyền chứng thực theo phân cấp quản lý; đồng thời góp phần bảo vệ quyền,
lợi ích chính đáng của công dân, nâng cao tính chất phục vụ, tạo điều kiện
thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu chủ động lựa chọn nơi cung cấp
dịch vụ tốt nhất, thuận tiện nhất.
Thứ hai, nội dung cơ bản của công chứng là xác nhận tính đúng đắn,
hợp pháp của các giao dịch, hợp đồng; tính chính xác, hợp pháp, không trái
đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước
ngoài, hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt theo yêu cầu của công dân,
tổ chức và chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm này thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của công chứng viên trong
thực hiện nhiệm vụ có nhiều phần khác biệt so với việc thực hiện nhiệm vụ
hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước. Công chứng viên phải
chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung các giấy tờ, văn bản giao
dịch.

14. 9
Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành
với các bên, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng có giá trị
chứng cứ không phải chứng minh (Khoản 3Điều 5 Luật công chứng 2014)
và Bộ luật tố tụng dân sự (Điều 80, 83) quy định, trừ trường hợp văn bản
công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Công chứng viên phải thực hiện chứng nhận tính chính xác, đúng quy
định pháp luật, không trái đạo đức xã hội đối với văn bản công chứng theo
đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai, công chứng
và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan về năng lực pháp luật của chủ
tham gia giao dịch có đủ năng lực dân sự, nội dung thỏa thuận giữa các bên
tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện không bị ép buộc. Có như vậy thì
văn bản công chứng mới có hiệu lực thi hành với các bên có liên quan, ràng
buộc các bên tham gia giao dịch có nghĩa vụ thực hiện theo các cam kết mà
mình đã xác xác lập. Các hợp đồng, giao dịch do công chứng viên chứng
nhận thông qua lời chứng của mình được coi là chứng cứ không cần phải
chứng minh vì đã phản ánh đúng nội dung thực tế, đúng quy định pháp luật,
không trái đạo đức xã hội, trừ trường hợp văn bản công chứng đó bị Tòa án
tuyên vô hiệu.
Căn cứ những phân tích trên đây, chúng ta có thể thấy được vai trò cũng
như tầm quan trọng của hoạt động công chứng trong đời sống xã hội. Văn
bản công chứng là chứng cứ quan trọng khi các bên tham gia giao dịch phát
sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên
tham gia trong hợp đồng, giao dịch; đồng thời, góp phần hạn chế rủi ro, tạo
hành lang an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế đượccác hành vi phạm pháp
luật, tạo ra sự ổn định trật tự xã hội.
1.1.3. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy
định của pháp luật hiện hành:

15. 10
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký
và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như chúng ta đã biết, hoạt
động công chứng là việc cơ quan, tổ chức hoạt động công chứng xác nhận
tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc khi
có yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên phải kiểm tra
các thông tin mà mình thực hiện việc công chứng, sau khi đã đối chiếu các
thông tin với bản chính công chứng viên phải ghi lời làm chứng của mình;
ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn bản
công chứng. Thể hiện việc ghi nhận và bảo đảm nội dung, hình thức cũng
như tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các
bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ
của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận
khác: Việc công chứng các bản hợp đồng, giao dịch là bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp, tạo ra sự ổn định
của quan hệ giữa các bên trong giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật tự, kỷ
cương, là cơ sở thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, khi phát
sinh mâu thuẫn giữa các bên mà không giải quyết được dựa trên các thỏa
thuận của hợp đồng, giao dịch công chứng; bên có nghĩa vụ không thực hiện
nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa giải quyết theo quy định
của pháp luật.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình
tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng
minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu: Việc quy định hợp đồng,
các văn bản được công chứng có giá trị chứng cứ là một chế định đặc biệt
đối với hoạt động công chứng. Với việc quy định như vậy đã nâng cao tinh
thần trách nhiệm của các công chứng viên trong quá trình thực hiện hoạt

16. 11
động công chứng của mình. Bởi lẽ, qua việc công chứng nếu công chứng
viên phát hiện ra các sai phạm cũng như dấu hiệu tội phạm có thể báo cáo
với cơ quan có thẩm quyền, đồng thời việc công chứng các văn bản giấy tờ
sẽ được tổ chức hành nghề công chứng lưu lại một bản trong kho dữ liệu, từ
đó các văn bản công chứng trở thành nguồn chứng cứ quan trọng nếu có các
tranh chấp xảy ra. Và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được
công chứng không phải chứng minh bởi lẽ khi hoạt động công chứng, công
chứng viên đã kiểm tra tính xác thực của các thông tin của văn bản công
chứng với bản chính và ghi lời làm chứng, ký tên đóng dấu nhằm khẳng định
điều đó.
Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được
dịch: Việc quy định như trên là hoàn toàn hợp lý, khi mà văn bản công chứng
đã được công chứng viên kiểm tra, đối chiếu tính xác thực với bản chính
một cách đầy đủ, chính xác; đã ghi lời làm chứng của mình, ký tên, đóng
dấu để khẳng định điều đó thì bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng
như giấy tờ, văn bản được dịch. Tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu
cầu công chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn.
1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng
1.2.1.Về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung có thể hiểu là các biện
pháp dự phòng do các bên chủ thể tham gia giao dịch thỏa thuận với nhau
để bảo đảm quyền, lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có
quyền được thực hiện các biện pháp, cách thức xử lý tài sản thế chấp thuộc
quyền sở hữu của bên có nghĩa vụ nhằm mục đích khấu trừ giá trị nghĩa vụ
trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.
Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký

17. 12
quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản.Những biện
pháp bảo đảm này có các đặc điểm chung sau:
Thứ nhất, mang tính chất là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ chính:
Các bên chỉ cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảmkhi có quan hệ nghĩa
vụ chính. Hiệu lực và nội dung của biện pháp bảo đảm phù hợp và phụ thuộc
vào nghĩa vụ chính. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn tại một cách
độc lập.
Thứ hai, đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự: Các bên đặt ra biện pháp bảo đảm nhằm
nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cũng như nâng
cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên. Mỗi biện pháp bảo
đảm đều có những đặc điểm và chức năng riêng nhưng nhìn chung đều có
ba chức năng: tác động, dự phòng, dự phạt.
Thứ ba, đối tượng là những lợi ích vật chất: Không thể dùng quyền
nhân thân làm đối tượng biện pháp bảo đảm mà chỉ có lợi ích vật chất mới
có thể bù đắp được các lợi ích vật chất. Lợi ích vật chất ở đây thường là một
tài sản có đủ các yếu tố mà pháp luật quy định đối với một đối tượng của
giao dịch dân sự.
Thứ tư, phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được
xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính: Phạm vi bảo đảm có
thể là toàn bộ hoặc chỉ một phần nghĩa vụ. Trên thực tế, có nhiều trường
người có nghĩa vụdùng tài sản có giá trị lớn hơn rất nhiều so với giá trị của
nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ, điều đó cũng là để thực hiện nghĩa vụ trong
phạm vi đã xác định đối với người mang nghĩa vụ.
Thứ năm, chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ: Đặc điểm này
thể hiện chức năng dự phòng, các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi
nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm đảm

18. 13
bảo quyền lợi cho bên có quyền. Bên có nghĩa vụ khi đến thời hạn mà đã
thực hiện đúng, đầy đủ thì biện pháp bảo đảm đó sẽkết thúc.
Thứ sáu: phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên (trừ biện pháp cầm
giữ tài sản): Nội dung, cách thức của một biện pháp bảo đảm là kết quả của
sự thỏa thuận giữa các bên. Như vậy, có thể nói các biện pháp bảo đảm là
một hợp đồng phụ đặt ra bên cạnh một hợp đồng chính. Trong một số giao
dịch pháp luật quy định phải có biện pháp bảo đảm những cũng không làm
mất đi sự thỏa thuận giữa các bên.
Tóm lại, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giúp bên
có nghĩa vụ nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ một
cách đúng đắn và đầy đủ. Ngoài ra, các biện pháp bảo đảm tạo ra thế chủ
động của bên có quyền trong việc bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp
pháp của mình đối với các hợp đồng, giao dịch đã tham gia ký kết. Nếu phát
sinh tranh chấp, đối kháng về lợi ích vật chất giữa các chủ thể khác với bên
nhận bảo đảm với thì các biện pháp bảo đảm sẽ là hành lang pháp lý chắc
chắn để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên nhận bảo đảm.
1.2.2. Về biện pháp thế chấp:
Biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định
của pháp luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.
Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản
để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là
bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao
cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và
bảo quản. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn
chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện
nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản bảo đảm để
thanh toán nghĩa vụ.Ví dụ: Bà Phạm Thị H có căn nhà năm tầng đứng tên

19. 14
bà, vì bà H đang có nhu cầu cần một khoản tiền để sử dụng nhưng hiện tại
bà lại không có nên bà đã thế chấp căn nhà 5 tầng này cho Ngân hàng để có
tiền sử dụng. Việc bà H thế chấp căn nhà 5 tầng bằng cách bà sẽ chuyển giấy
tờ đứng tên bà (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà
ở) cho Ngân hàng chính là biện pháp thể chấp. Trong trường hợp bà H khi
đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không thể thực hiện nghĩa vụ trả
nợ theo cam kết đã ký thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản thế chấp
theo quy định.
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, người nhận thế chấp không thể
xác lập chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Người nhận thế chấp
phải thực hiện thủ tục đề nghị tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản thế
chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhưng trên thực tế trước khi
tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, người nhận thế chấp phải tiến hành
khởi kiện đến Tòa án; sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì mới có thể
bán được tài sản thế chấp thông qua hình thức bán đấu giá tài sản. Thực trạng
này làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các
cơ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có
bản án và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án. Trong trường hợp
mà người thế chấp không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ để nhận lại tài
sản thế chấp thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp. Trong thực
tế đã có không ít những trường hợp mà bên thế chấp không có khả năng thực
hiện nghĩa vụ dẫn đến bên nhận thế chấp phải giải quyết tài sản đó theo quy
định của pháp luật.
Trường hợp bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên
thế chấp giữ thì có thể bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp, các
bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ. Trường hợp tài sản
thế chấp đang được gửi tại kho hàng của người thứ ba, nếu xác lập thế chấp
tài sản đó thì tài sản có thể tiếp tục gửi người thứ ba giữ.

20. 15
Có thể thấy rằng, trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay thì biện pháp
bảo đảm được sử dụng nhiều đó là biện pháp thế chấp tài sản để thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển với
tốc độ chóng mặt như hiện nay thì biện pháp này đang ngày càng trở thành
một biện pháp pháp lý tối ưu, phát huy được những ưu điểm của mình trong
việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại đối với các bên tham gia ký
kết. Qua phân tích về biện pháp bảo đảm trên đã giúp cho chúng ta thấy một
cái nhìn cụ thể và thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự; giúp cho các cá nhân, kể cả pháp nhân tránh được những
rủi ro khi xác lập các giao dịch dân sự.
1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của
pháp luật Việt Nam
Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnhoặc
từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất
là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.Các chủ thể
muốn chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân
thủ các thủ tục,điều kiện mà pháp luật đã quy định.
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai, thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức
năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất
đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn
có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Như vậy, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối
với tài sản là đất đai. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm
chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở
hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu

21. 16
chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của
pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch,
người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người
được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới
góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu
- Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này
chỉ thuộc về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại
cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, cụ thể là
một loại quyền tài sản và quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài
sản đặc biệt vìtài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai.
Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất
đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản
này.
Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc
được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua
bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật
Đất đai và Bộ luật Dân sự. Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao
dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu
không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền
“chuyển nhượng” quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy
định của Luật, còn Điều 167 Luật Đất đai quy định cụ thể người sử dụng đất
có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Cách hiểu thứ nhất là, theo
quy định của Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích

22. 17
chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu này, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Cách
hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng
chỉ là một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền
sử dụng đất phải có giá trị.
Tiểu kết chương 1
Thông qua chương 1 tác giả đã chỉ ra những vấn đề lý luận chunng về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; làm rõ khái niệm về công
chứng cũng như vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo
quy định của pháp luật hiện hành. Phân tích một số đặc điểm pháp lý về biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói
riêng. Đồng thời, tác giả phân tích, đánh giá, làm rõ vấn đề về quyền sử dụng
đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Chương 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN
QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

23. 18
2.1.1. Quy định về năng lực, tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp của
công chứng viên:
Như đã biết, đặc trưng nổi bật và khác biệt nhất của công chứng viên
so với những người hành nghề khác là mặc dù với tư cách cá nhân (là một
công dân hoặc một viên chức bình thường) nhưng được Nhà nước tin tưởng,
bổ nhiệm để trao cho một phần quyền lực công của Nhà nước (thực hiện
dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm) nhằm thực hiện chức năng chính là
chứng nhận tính xác thực, tính chính xác, tính hợp pháp và tính phù hợp với
đạo đức xã hội của các hợp đồng, văn bản giao dịch dân sự hoặc các giấy tờ
dân sự khác. Qua đó, chính công chứng viên sẽ làm cho các văn bản, giấy
tờ này trở thành có hiệu lực pháp luật như các văn bản của Nhà nước ban
hành ra, được nhân dân và Nhà nước thừa nhận. Đồng thời, với chức năng
nói trên của mình, hành vi của công chứng viên còn được toàn bộ xã hội
nhìn nhận như một chuẩn mực về sự đúng đắn, đặt vào đó một sự tin cậy rất
cao nếu như không muốn khẳng định gần như là tuyệt đối. Chính vì những
lý do nêu trên mà vấn đề năng lực và đạo đức của công chứng viên luôn luôn
phải được đặt lên hàng đầu trong tất cả các quy định về công chứng viên nói
riêng và các quy định về công chứng nói chung để đáp ứng được những kỳ
vọng lớn lao đó của người dân và của xã hội. Với các nước có nền pháp luật
lâu đời và phát triển thì đội ngũ công chứng viên của họ đã gần như khẳng
định được vị thế chắc chắn, uy tín rất cao trong giới những người hành nghề
pháp luật và trong lòng xã hội. Còn đối với nước ta, một đất nước vẫn còn
nghèo, lịch sử pháp luật chưa dài, ý thức pháp luật của người dân chưa cao,
trình độ và kinh nghiệm của những nhà xây dựng pháp luật dù sao vẫn còn
những hạn chế, thiếu sót, nên việc xây dựng và thực thi pháp luật nói chung
và pháp luật về công chứng nói riêng vẫn còn rất nhiều tồn tại, bất cập.
Trong bối cảnh hiện nay, khi nền kinh tế đang phát triển theo định
hướng kinh tế thị trường, lĩnh vực công chứng đã chính thức được xã hội

24. 19
hóa, thì cùng với sự phát triển về số lượng, những yêu cầu về chất lượng,
mà trong đó yếu tố năng lực và yếu tố đạo đức của các công chứng viên buộc
phải đặt ra một cách cấp bách và phải thực thi một cách triệt để.
Theo lý luận, năng lực chuyên môn và đạo đức là hai phạm trù khác
nhau, nhưng trên thực tế, năng lực và đạo đức của một công chứng viên tuy
có sự độc lập song lại cùng phải phục vụ một mục đích cơ bản là đảm bảo
cho chất lượng của hành vi và văn bản công chứng. Suy rộng ra, nó sẽ quyết
định chất lượng cả một chế định công chứng, quyết định uy tín cho cả đội
ngũ công chứng viên của một quốc gia. Với sự chỉ đạo của Đảng, sự cố gắng
chung của Nhà nước và toàn xã hội, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành
nhiều văn bản quy phạm về công chứng. Theo đó, văn bản có hiệu lực cao
nhất hiện nay là Luật Công chứng năm 2014. Luật này đã quy định khá đầy
đủ về mặt hình thức đối với điều kiện, tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng
công chứng viên. Ngoài ra, còn có nhiều văn bản quy phạm hướng dẫn thực
hiện khác mà đặc biệt là Thông tư số 11/2012/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban
hành ngày 30/10/2012 chỉ để quy định riêng về “Quy tắc đạo đức hành nghề
công chứng”. Thông tư này bao gồm nhiều nội dung quy định về đạo đức
hành nghề của công chứng viên. Tuy nhiên, từ quy định cho đến kết quả
thực thi là một khoảng cách còn khá lớn. Biểu hiện trên thực tế là, cho đến
hiện tại, những sai phạm xuất phát từ cả năng lực của công chứng viên lẫn
sai phạm về đạo đức hành nghề của công chứng viên vẫn còn rất nhiều và
có biểu hiện ngày càng tinh vi hơn, thậm chí nhiều trường hợp còn lẫn lộn
rất khó phân biệt đó là sai phạm về năng lực hay về đạo đức hành nghề công
chứng, khó phân biệt đó là sai phạm do vô ý hay cố ý của công chứng viên.
Hoạt động công chứng là một hoạt động đặc thù chỉ do một cá nhân (công
chứng viên) tiếp nhận, tự quyết định xử lý và thực hiện việc công chứng từ
đầu đến cuối, đồng thời phải tự “chịu trách nhiệm trước pháp luật và người
yêu cầu công chứng về văn bản công chứng” (khoản 4, Điều 4). Hoạt động

25. 20
công chứng là hoạt động đặc thù, đòi hỏi công chứng viên phải có kiến thức
pháp luật chuyên sâu trên nhiều lĩnh vực và thường xuyên cập nhật thay đổi
bổ sung các quy định pháp luật để đáp ứng yêu cầu của công việc. Ngoài ra
còn đòi hỏi công chứng viên phải có sức khỏe làm việc trong môi trường
chịu nhiều áp lực, có tinh thần thật minh mẫn, sáng suốt để chứng nhận hợp
đồng giao dịch của các tổ chức, cá nhân. Với sức ép trong hoạt động hành
nghề hiện nay, những quy định về tiêu chuẩn công chứng viên trong Luật
công chứng 2014 chưa thể đáp ứng đủ yêu cầu thực tiễn. Do vậy, để củng
cố thêm năng lực của công chứng viên (trong trường hợp này tạm coi năng
lực chỉ bao gồm: Năng lực kinh nghiệm và bản lĩnh nghề nghiệp) thì có lẽ
Luật nên quy định chi tiết hơn nữa, chặt chẽ hơn nữa để nâng cao thêm chất
lượng, năng lực công chứng viên. Ví dụ chúng ta có thể đưa ra những quy
định cụ thể hơn như: chưa từng bị kết án tù giam vì lỗi cố ý trong lĩnh vực
công chứng, hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính đến lần thứ ba trong lĩnh
vực công chứng vì lỗi cố ý mà vẫn cố tình vi phạm, hoặc chưa từng phạm
tội đặc biệt nghiêm trọng, hoặc những người không có hành vi gây ra những
dư luận xấu có tác động tiêu cực đến xã hội,…
- Quy định về đạo đức hành nghề của công chứng viên:
Từ khi xã hội hoá đến nay, nhất là trong giai đoạn đầu do chưa có quy
hoạch tổng thể của Chính phủ, số lượng các văn phòng công chứng tăng
mạnh và phân bổ không đều. Số lượng công chứng viên cũng tăng lên rất
nhanh và được bổ nhiệm khá dễ dàng, lại được tự do cạnh tranh theo xu
hướng thị trường nên các văn phòng công chứng đã không ngừng đẩy mạnh
cạnh tranh, thu hút lợi nhuận, dẫn tới sự cạnh tranh không lành mạnh giữa
một số tổ chức hành nghề công chứng. Từ đó xuất hiện nhiều vụ việc công
chứng viên công chứng hợp đồng, giao dịch (nhiều nhất lại là liên quan đến
bất động sản, những tài sản có giá trị lớn) có dấu hiệu vi phạm pháp luật một
cách cố ý, nghiêm trọng như: công chứng “treo”, công chứng “khống”, ủy

26. 21
quyền bán một tài sản cho nhiều người, công chứng hợp đồng giao dịch khi
chưa có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, coi nhẹ các quy định
của pháp luật, coi nhẹ việc tuân theo đạo đức xã hội, thiếu cẩn trọng trong
thẩm định hồ sơ, thu thù lao công chứng chưa thống nhất, thu không theo
quy định hoặc có sự khuất tất trong thu thù lao, phí công chứng…
Tất cả những hành vi trên của công chứng viên và của các tổ chức hành
nghề công chứng xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Có thể do trình độ, năng
lực của công chứng viên đó yếu, kiến thức pháp luật và kỹ năng nghiệp vụ
chưa đủ để đáp ứng. Tuy nhiên trên thực tế nhiều sai phạm không hoàn toàn
xuất phát từ nguyên nhân vừa nêu. Rất nhiều những sai phạm trong số đó
sau khi được các cơ quan điều tra hay các đoàn thanh tra, kiểm tra vào cuộc
tìm hiểu, xem xét, kết luận đã rút ra được nguyên nhân sâu xa xuất phát từ
chính sự sai phạm về đạo đức hành nghề của công chứng viên. Đó là một sự
vi phạm hoàn toàn mang tính chủ quan, nhằm mục đích trục lợi có chủ ý của
công chứng viên khi thực hiện việc công chứng.
Trước tình hình đó cùng với sự phản ánh của dư luận xã hội, ngày
30/12/2012 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 11/2012/TT-BTP quy định
“Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng”. Theo đó, Thông tư quy định khá
đầy đủ vể quy tắc đạo đức hành nghề của riêng công chứng viên. Qua nghiên
cứu Thông tư nói trêncó thể thấy, với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước
cao nhất của Ngành Tư pháp, với sự tham khảo kinh nghiệm pháp luật nước
ngoài, sự đúc kết kinh nghiệm ban hành văn bản quy phạm pháp luật kết hợp
với yếu tố thực tiễn, Bộ Tư pháp đã quy định một cách có hệ thống, có chiều
sâu và khá toàn diện về tất cả những khía cạnh, các yếu tố nhằm luật hoá
đạo đức hành nghề công chứng, trong đó chủ yếu là quy định về công chứng
viên, nhằm hướng tới xây dựng nghề công chứng của nước ta thực sự trở
thành một nghề cao quý.
2.1.2. Quy định về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

27. 22
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của
Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính
phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao
dịch bảo đảm,…bao gồm:
- Bên thế chấp:
Bên thế chấp có thể là pháp nhân, hộ gia đình hặc cá nhân. Thế chấp
QSDĐ là một trong số các giao dịch dân sự. Do vậy, điều kiện để giao dịch
thế chấp QSDĐ có hiệu lực thì bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp
QSDĐ phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ
đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân theo quy
định tại BLDS năm 2015.
Bên cạnh đó, đối với từng chủ thể khác nhau thì pháp luật có những
quy định khác biệt, cụ thể về điều kiện mà chỉ khi đáp ứng được những điều
kiện đó thì bên thế chấp mới được tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. LĐĐ
năm 2013 quy định rất rõ ràng về các trường hợp được thế chấp QSDĐ, cụ
thể như sau:
- Đối với hộ gia đình:
Các thành viên trong hộ gia đình được coi là chủ thể trong việc tham
gia các quan hệ dân sự khi cùng đóng góp công sức và tài sản để cùng nhau
hoạt động kinh tế, sản xuất kinh doanh các lĩnh vực theo quy định của pháp
luật. Chủ hộ là người đại diện cho quyền, lợi ích hợp pháp của hộ gia đình
khi tham gia vào các quan hệ dân sự và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của
cả hộ gia đình.
Theo quy định này thì khi hộ gia đình vay vốn Ngân hàng thì chủ hộ
(với tư cách là người đại diện theo pháp luật của hộ gia đình) hoặc người
được chủ hộ ủy quyền có quyền thay mặt hộ gia đình ký hợp đồng vay vốn
với ngân hàng.

28. 23
Khi hộ gia đình thế chấp tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá
trị lớn (như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận mang tên hộ gia đình…) để đảm bảo nghĩa
vụ dân sự tại Ngân hàng thì các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có
quyền lập và ký kết hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, khi các bên (Ngân hàng và chủ thể hộ gia
đình) yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản tại tổ chức công chứng
thì các tổ chức công chứng không những yêu cầu những thành viên trên
mười lăm tuổi của hộ gia đình ký vào hợp đồng mà còn yêu cầu phải có sự
tham gia của người đại diện cho những thành viên dưới mười lăm tuổi. Đây
là biện pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các thành
viên của hộ gia đình trong việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình.
Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu:
Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là vấn đề quan trọng
và có nhiều quan điểm khác nhau khi xác lập các giao dịch dân sự liên quan
đến quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình. Khi thực hiện công chứng,
chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (có thể gọi chung là “Hộ gia đình sử dụng
đất” thì một trong những vấn đề còn tranh luận khá gay gắt hiện nay là xác
định thành viên của “Hộ gia đình” như thế nào.
Thứ nhất, thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ
gia đình” (còn gọi là “Hộ gia đình sử dụng đất”). Vấn đề đặt ra là liệu chủ
hộ hay người có tên trên Giấy chứng nhận có quyền đương nhiên đại diện
cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân
sự hay không? Và người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ cần yêu cầu
chủ hộ hoặc người có tên trên Giấy chứng nhận ký kết vào hợp đồng, giao
dịch mà không phải tất cả các thành viên hộ gia đình tham gia ký kết?

29. 24
Mặt khác, để xem xét vấn đề này cũng cần phải viện dẫn các quy định
khác của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành, đó là:
Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất”
cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp
đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành
viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Từ những phân tích trên, có thể thấy khi thực hiện công chứng, chứng
thực liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thể chỉ chủ
hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên từ
đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch.
Thứ hai, cơ sở và căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ
gia đình sử dụng đất”. Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ
là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Như vậy, đến thời điểm thực hiện các hợp
đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì rất nhiều trường hợp sổ hộ
khẩu gia đình đã được cấp đổi, có thể có những biến động, phát sinh thêm
thành viên gia đình; thành viên hộ gia đình đã tách khẩu, chuyển khẩu, tách
hộ… Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện
tại để xác định các thành viên là chủ sử dụng với quyền sử dụng đất đã cấp
cho “Hộ gia đình”. Trong trường hợp này, công chứng viên, người thực hiện
chứng thực, các cơ quan khác có liên quan sẽ yêu cầu “Hộ gia đình” phải có
giấy hoặc đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các
thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình tham gia vào các giao dịch
dân sự và thương mại. Trường hợp chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành
viên trong hộ. Tuy nhiên, việc xác định người nào có tư cách thành viên của

30. 25
hộ và thế nào là “đồng ý” bằng văn bản còn nhiều vấn đề cần xem xét về lý
luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật.
Thực tế hiện nay, trong khi công chứng, chứng thực các hợp đồng thế
chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng
tín dụng ngân hàng đã gặp nhiều vướng mắc, bất cập, cụ thể là vấn đề xác
định chủ thể thành viên hộ gia đình để tham gia ký kết hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Tại các tổ chức hành nghề công chứng và uỷ ban nhân dân (UBND) xã,
phường, thị trấn, việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình chưa đồng
bộ và thống nhất. Do các nguyên nhân chủ yếu, đó là hệ thống pháp luật dân
sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà các công chứng viên, cán
bộ tư pháp chứng thực không nắm bắt kịp; mặt khác do phong tục, tập quán
tồn tại lâu đời ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán
bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng.
Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, khi giải quyết các vụ việc
dân sự, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp phải áp dụng các quy định của
pháp luật dân sự đang có hiệu lực. Trường hợp pháp luật không quy định
hoặc các bên có thỏa thuận thì áp dụng tập quán để xử lý các vấn đề liên
quan. Tuy nhiên, khi công chứng, chứng thực các hợp đồng liên quan đến
quyền sử dụng đất nói chung, của hộ gia đình, một số công chứng viên, đặc
biệt là cán bộ tư pháp tại UBND xã, phường, thị trấn lại áp dụng tập quán,
tập tục, phong tục và văn bản pháp luật cũ để xác định chủ thể của thành
viên hộ gia đình.
Theo tập quán của nhân dân ta tại các vùng nông thôn Việt Nam, khi
con gái lấy chồng, về nhà chồng thì họ cho rằng những người này không còn
quyền lợi ở gia đình cha mẹ đẻ; hoặc các con đã thành niên thoát ly khỏi gia
đình cũng không còn quyền lợi trong gia đình. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện
các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì cán bộ tư pháp tại UBND

31. 26
xã, phường, thị trấn hoặc công chứng viên không yêu cầu thành viên đó ký
vào văn bản hợp đồng. Mặt khác, do hiện nay pháp luật về đất đai và về dân
sự đã có sự thay đổi về quyền của người sử dụng đất nhưng thiếu văn bản
hướng dẫn xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình trong các
giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc thế chấp quyền sử dụng đất
của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, cho nên một số
công chứng viên và cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn còn nhầm lẫn trong
vấn đề xác định chủ thể trong các giao dịch này.
Pháp luật về đất đai và dân sự hiện nay có sự thay đổi căn bản về chủ
thể của các thành viên hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được Nhà nước giao không thu tiền
sử dụng đất. Do không nắm bắt được sự thay đổi đó, cho nên một số tổ chức
hành nghề công chứng và UBND xã, phường, thị trấn đã xác định thành viên
có quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ là những người hiện đang có tên
trong hộ khẩu của gia đình và họ điềm nhiên áp đặt quan điểm rằng, tất cả
những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp
quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban
hành, vấn đề xác định tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất khi hộ gia đình
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có sự
thay đổi, đó là căn cứ vào số thành viên của hộ gia đình được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất, kể cả những thành viên đã tách hộ chuyển đi cư trú ở nơi
khác. Việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình dựa trên những căn
cứ sau:
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được
Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu

32. 27
hồi đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất, kể cả
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình trên đất thuê
được Nhà nước thu tiền hàng năm được phép thế chấp tại các tổ chức tín
dụng, ngân hàng, đây là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013
so với Luật Đất đai trước đây.
Pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại
quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy
định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các
giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên
trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên.
Theo quy định trên, khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện
các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc
bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật.
Vấn đề có đủ năng lực hành vi dân sự nên được hiểu như thế nào cho
đúng?
Thứ nhất, phải là người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, không mắc
bệnh tầm thần và các bệnh khác.
Thứ hai, phải có đủ năng lực hành vi dân sự cần thiết theo quy định của
pháp luật dân sự, đó là người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản
riêng thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, cho nên những người
này có quyền ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình. Tuy nhiên, theo quy định trên thì từ “có đủ” cần phải hiểu là “có
đầy đủ”, nghĩa là những thành viên từ đủ 18 tuổi có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc ký vào văn bản hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại

33. 28
ngân hàng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị lớn, vì vậy
người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền định đoạt.
Từ phân tích trên cho thấy, cùng quy định về năng lực hành vi của cá
nhân trong việc giao kết hợp đồng định đoạt quyền sử dụng đất, pháp luật
về dân sự và pháp luật về đất đai quy định không thống nhất. Vậy khi công
chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì
áp dụng quy định nào là phù hợp. Có quan điểm cho rằng Luật Đất đai là
luật chuyên ngành, cho nên khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng luật
chuyên ngành. Tuy nhiên, trường hợp này luật chuyên ngành điều chỉnh vượt
quá giới hạn cần điều chỉnh của ngành luật, đó là năng lực hành vi dân sự
của cá nhân.
Liên quan đến năng lực chủ thể của những thành viên từ đủ 15 tuổi đến
chưa đủ 18 tuổi, vấn đề cần làm rõ là những người này có được phép làm
văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử
dụng đất hay không?
Tuy nhiên, hiện tại không có quy định nào cấm người từ đủ 15 tuổi đến
chưa đủ 18 tuổi không được thực hiện các giao dịch ủy quyền liên quan đến
quyền sử dụng đất. Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật
Dân sự năm 2015, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về đất đai phải
được sự đồng ý của người đủ 18 tuổi. Như vậy, pháp luật đã quy định quyền
của người đủ 18 tuổi được thực hiện hành vi pháp lý đơn phương (đồng ý
hoặc ký vào văn bản hợp đồng) trong giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ
gia đình. Vì thế, trong trường hợp họ không trực tiếp ký vào văn bản hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất thì phải được phép làm giấy ủy quyền hoặc
giao kết hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, cho nên khi hộ gia đình
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký
vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành

34. 29
viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm
văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân
sự quy định về giao dịch dân sự có hai loại là hợp đồng và hành vi pháp lý
đơn phương. Hợp đồng dân sự cần phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí
của các bên, còn hành vi pháp lý đơn phương do một bên chủ thể quyết định
nội dung của giao dịch. Do vậy, nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa
phương khác hoặc vắng mặt ở nơi cư trú như đang công tác ở nước ngoài,
thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
của hộ gia đình. Vì vậy, thành viên vắng mặt có thể làm giấy ủy quyền cho
chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc làm giấy
ủy quyền liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ theo quy
định tại Điều 37 Luật Công chứng quy định về thẩm quyền công chứng hợp
đồng giao dịch về bất động sản thì: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề
công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động
sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành
nghề công chứng đặt trụ sở…”.
Như vậy, nếu thành viên của hộ đang cư trú tại tỉnh, thành phố khác
với nơi cư trú của hộ gia đình thì không thể làm văn bản ủy quyền cho hộ
gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại nơi thành viên đó cư trú mà phải
thực hiện việc ủy quyền tại văn phòng công chứng (hoặc phòng công chứng)
hoặc chứng thực tại UBND nơi có bất động sản. Quy định này sẽ gây khó
khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia
đình khi thành viên không cư trú cùng địa phương với hộ.
Đặc biệt, nếu thành viên của hộ gia đình đang học tập, công tác hoặc
cư trú ở nước ngoài thì việc ủy quyền sẽ không thực hiện được, do vậy hộ
gia đình sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện vay vốn tại
các tổ chức tín dụng, ngân hàng để phục vụ cho kế hoạch sản xuất, kinh
doanh của hộ.

35. 30
- Đối với tổ chức trong nước:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” theo quy định tại Điểm d,
Khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013; đồng thời, tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm được “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” theo quy định tại điểm
b, Khoản 1, Điều 175.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy
định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một
lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất (Khoản 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại
đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm
2013).
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy
định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của
doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền
một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013).

36. 31
+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được
chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn
có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền
một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển
nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà
tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
- Đối với hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng: “Vợ, chồng
có thể ủy quyềncho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo
quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có
sự đồng ý của cả hai vợ chồng…” theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật
HN & GĐ 2014.
Khi thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng
thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, pháp luật cho phép vợ
chồng được ủy quyền cho nhau để thực hiện các giao dịch theo quy định của
pháp luật.
Chủ thể kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có
quyền sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là pháp nhân thì
hợp đồng đó phải do người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc
người được người đại diện theo pháp luật uỷ quyền theo đúng quy định của
pháp luật. Trường hợp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người
sử dụng đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên
trong nhóm hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân
sự.
Có thể chỉ ra ba tiêu chí để xác định số lượng các thành viên của hộ
gia đình sử dụng đất gồm: (i) các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất
phải có một trong ba mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (có

37. 32
thể thông qua các giấy tờ về hộ tịch để xác định các mối quan hệ này, tuy
nhiên điều luật chưa quy định rõ đây là mối quan hệ của từng thành viên với
chủ hộ sử dụng đất hay là mối quan hệ lẫn nhau giữa các thành viên của hộ
gia đình); (ii) có quyền sử dụng đất chung (nếu trong các quyết định giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và trong hợp đồng nhận
chuyển quyền sử dụng đất có ghi tên những người này, tuy nhiên không phải
địa phương nào khi cấp các quyết định này cũng ghi tên đầy đủ các thành
viên); (iii) cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông
qua sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại các thời điểm trên để xác định các thành
viên cùng chung sống, tuy nhiên không phải địa phương nào cũng lưu trữ
được đầy đủ các thông tin này trong bối cảnh của chiến tranh và loạn lạc,
thiên tai).
Tuy nhiên, với quy định định tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai
2013 thì mới chỉ xác định được những ai có quyền sử dụng đất, chứ chưa
phải là căn cứ để xác định những ai là chủ thể của quan hệ về quyền sử dụng
đất. Bởi vì chủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dụng đất phải hội đủ hai
yếu tố đó là có quyền sử dụng đất hợp pháp và phải có năng lực chủ thể
trong quan hệ đó. Do đó việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự
tham gia của hộ gia đình phải căn cứ vào những quy định của Bộ luật dân
sự, Luật hôn nhân và gia đình.
- Bên nhận thế chấp: là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo
đảm bằng biện pháp thế chấp. Trong trường hợp tổ chức nhận thế chấp thì
hợp đồng thế chấp phải do người được người đại diện theo pháp luật ủy
quyền hợp pháp hoặc người đại diện theo pháp luật của tổ chức.
2.1.3. Quy định về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất:
Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ:

38. 33
Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì một tài sản có thể
bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:
+ Thứ nhất, các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ đồng ý xác lập các
biện pháp bảo đảm;
+ Thứ hai, tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm không được lớn hơn
giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Ví dụ, A là chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất theo 01 giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trị giá 5 tỷ đồng; A thỏa thuận thế chấp nhà và chủ
sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cho B để vay khoản
tiền 3 tỷ đồng. Sau đó A vay của C 2 tỷ và cũng thế chấp nhà và chủ sử dụng
đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Đây là quy định mang tính
nguyên tắc, nhưng quy phạm luật dân sự luôn xuất phát từ nguyên tắc cam
kết, thỏa thuận nên đối với quy định trên, pháp luật luôn dự liệu trường hợp
ngoại lệ xuất phát từ:
– Thỏa thuận khác của các bên chủ thể: Biện pháp bảo đảm chỉ là một
trong các cách thức pháp luật quy định để các chủ thể lựa chọn khi xác lập
quan hệ nghĩa vụ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình hoặc đơn giản hóa
quy trình giải quyết nếu có tranh chấp. Do đó, nếu các bên trong quan hệ
nghĩa vụ không thỏa thuận hoặc thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm có
trái nguyên tắc nêu trên thì pháp luật vẫn tôn trọng và đảm bảo thực hiện. Ví
dụ, khi một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ về nguyên tắc
giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Nhưng
nếu các bên có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị nhỏ hơn
các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của các biện pháp bảo
đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện.
– Pháp luật có quy định khác: Quy định khác ở đây có thể hiểu dưới
hai góc độ:

39. 34
+ Một là, pháp luật quy định cụ thể tại một văn bản quy phạm nào đó
thể hiện rõ giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo
đảm.
+ Hai là, khi các bên chủ thể thỏa thuận lựa chọn nhiều biện pháp bảo
đảm khác nhau để bảo đảm cho các nghĩa vụ trong những quan hệ chính
nhưng theo quy định của pháp luật có những biện pháp bảo đảm không nhất
thiết phải có giá trị bảo đảm lớn.
Trường hợp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì mỗi lần bảo đảm
phải lập thành văn bản riêng để làm căn cứ xử lý tài sản bảo đảm.
Khoản 3 quy định rằng, khi dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ mà khi phải xử lý tài sản bảo đảm đó do hành vi vi phạm, một trong
các quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm, các quan hệ nghĩa vụ còn lại đều được
coi là đã đến hạn và tất cả các bên chủ thể đều được tham gia xử lý tài sản
đó. Trừ trường hợp có thỏa thuận áp dụng sự thay thế bởi một biện pháp bảo
đảm khác từ một tài sản bảo đảm khác.
Như vậy, tổ chức, cá nhân có thể dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm
cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ nhưng phải thông báo cho bên nhận bảo
đảm biết đồng thời phải thỏa thuận cụ thể về giá trị tài sản bảo đảm so với
giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Việc Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung quy định tại Điều 325 và Điều
326 nói trên được xem là giải pháp quan trọng và hoàn toàn mới của BLDS
2015 so với BLDS năm 2005 liên quan đến thế chấp tài sản. Quy định này
đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử
lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân
hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hoàn toàn được quyền xử lý cả
tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân
hàng được toàn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất nếu như không có thỏa
thuận. Do vậy, để việc xử lý thuận lợi, đúng quy định, Ngân hàng lưu ý khi

40. 35
ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách thức xử lý vì
khi không thỏa thuận cụ thể ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử dụng
đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ của người khác:
Tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ của người khác thì hợp đồng đó cần xác định là hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và nghĩa vụ vay vốn của bên vay được đảm bảo thực
hiện bằng tài sản.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất.
Theo như quy định trên thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ cho người khác cũng được coi là hợp đồng
bảo lãnh. Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu tòa tuyên hợp đồng
vô hiệu thế chấp gây thiệt hại cho các ngân hàng là các khoản cho vay của
họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có đảm bảo.
Giữa “bảo lãnh” và “thế chấp” có những mối quan hệ, nhưng cũng có
những sự khác biệt nhau, qua đó, ta mới có thể phân biệt rõ và không dẫn
đến tình trạng hợp đồng vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các
hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc
biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy
định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính
là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản
2, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015).
2.1.4 Quy định về công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao
dịch bảo đảm:

41. 36
Theo quy định của pháp luật, công chứng giao dịch bảo đảm và đăng
ký giao dịch bảo đảm là hai loại việc khác nhau, quan hệ pháp lý khác nhau,
các chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp lý đó cũng khác nhau nhưng lại
có quan hệ chặt chẽ,mật thiết với nhau. Cụ thể như sau:
Giao dịch bảo đảm được hiểu là loại giao dịch dân sự do các bên chủ
thể tham gia giao kết hợp đồng tự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Các
giao dịch bảo đảm chỉ phát sinh khi có các quan hệ nghĩa vụ về tài sản phát
sinh như: hợp đồng vay tiền, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, chuyển giao tiền,
chuyển giao vật, thực hiện hoặc không thực hiện một công việc v.v... Các
hợp đồng, giao dịch bảo đảm bắt buộc phải công chứng nếu pháp luật có quy
định hoặc theo yêu cầu.
Các hợp đồng, giao dịch khác không quy định phải công chứng nhưng
tổ chức và cá nhân tự nguyện yêu cầu.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ
quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên.
Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày
10/12/2013 của Bộ Tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao
dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006
của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 7 năm 2010 của Chính phủ và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22
tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng thế
chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Như vậy, giao dịch bảo đảm được hiểu là loại giao dịch dân sự do các
bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng tự thỏa thuận hoặc pháp luật quy
định. Các giao dịch bảo đảm chỉ phát sinh khi có các quan hệ nghĩa vụ về
tài sản phát sinh như: hợp đồng vay tiền, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng,
chuyển giao tiền, chuyển giao vật, thực hiện hoặc không thực hiện một công

42. 37
việc v.v... Các hợp đồng, giao dịch bảo đảm bắt buộc phải công chứng nếu
pháp luật có quy định hoặc theo yêu cầu.
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch
bảo đảm.
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Về hoạt động công chứng:
Các tổ chức hành nghề công chứng xuất hiện rất sớm tại thành phố Hà
Nội và đóng vai trò quan trọng trong hoạt động công chứng các hợp đồng,
giao dịch của tổ chức, cá nhân.
Đến nay, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 10 phòng Công chứng nhà
nước và 112 Văn phòng Công chứng tư nhân. Hiện nay, với tổng số 122 tổ
chức công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội đã góp một phần rất lớn vào
hoạt động cung ứng dịch vụ công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao
dịch. Đơn cử hoạt động của một phòng Công chứng tại thành phố Hà Nội
(phòng Công chứng số 1- Số 310 phố Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội)
ba năm từ 2016 đến 2018 với các trường hợp thực hiện công chứng hợp đồng
thế chấp QSDĐ: năm 2016 công chứng 370 hợp đồng; năm 2017 công chứng
285 hợp đồng và năm 2018 công chứng 355 hợp đồng. Với số lượng đông
đảo các tổ chức hành nghề công chứng như hiện nay thì khối lượng công
việc công chứng hợp đồng, đăng ký và tranh chấp liên quan đến việc thế
chấp quyền sử dụng đất là rất lớn.
Tình hình công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội: Trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến
động, hoạt động kinh doanh chứa đựng rủi ro thì việc nghiên cứu, thẩm tra
hồ sơ, xác minh hiện trạng tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất một
cách cẩn trọng là việc làm vô cùng cần thiết và trở thành nguyên tắc quan
trọng hàng đầu của các tổ chức hành nghề Công chứng, Văn phòng Đăng ký

43. 38
QSDĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể tham gia giao dịch,
phòng tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp nhưng người có QSDĐ cũng có cơ
hội để tiếp cận nguồn vốn cho đầu tư. Bất kỳ một sự lơ là, tắc trách và bất
cẩn trong quá trình thực hiện cũng có thể tiềm ẩn những rủi ro cho các bên,
đặc biệt là bên nhận thế chấp. Điều đó đòi hỏi các công chứng viên, các cán
bộ thực hiện thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp và giải trừ thế chấp
QSDĐ không chỉ giỏi về chuyên môn, về kinh nghiệm thực tế, am tường,
nhanh nhạy với thị trường, mà còn phải có đạo đức nghề nghiệp. Với vai trò
là các thể chế trung gian hỗ trợ cho các bên tham gia giao dịch thế chấp,
cũng với vai trò là chủ thể quản lý và kiểm soát các giao dịch thế chấp QSDĐ
nhằm đảm bảo cho các giao dịch được thiết lập và thực hiện đúng pháp luật,
khơi thông nguồn vốn, kiến tạo cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và
người dân, các tổ chức hành nghề Công chứng, Văn phòng Đăng ký QSDĐ
trên địa bàn thành phố Hà Nội đã phát huy hết vai trò, trách nhiệm của mình
trong quá trình thực thi nhiệm vụ công tác.
Tuy nhiên, khách quan cũng nhận thấy rằng, hoạt động này trên thực tế
cũng đã và đang gặp nhiều rào cản và trở ngại. Nhiều giao dịch thế chấp
không thể thiết lập hoặc không thể triển khai do gặp nhiều những vướng mắc
mà thực tế thiếu đi những cơ sở pháp lý điều chỉnh.
2.2.2. Về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất:
a) Trình tự thực hiện:
– Bước 1: Nộp hồ sơ:
Người yêu cầu công chứng hoàn thiện hồ sơ và nộp trực tiếp tại trụ sở
tổ chức hành nghề công chứng.
– Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

44. 39
* Trường hợp việc tiếp nhận thông qua bộ phận tiếp nhận hồ sơ thì bộ
phận tiếp nhận chuyển hồ sơ cho Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ
sơ yêu cầu công chứng;
* Trường hợp Công chứng viên trực tiếp nhận, thì thực hiện kiểm tra
giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng:
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định
của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng;
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: Công chứng viên
ghi phiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung (phiếu hướng dẫn ghi cụ thể các
giấy tờ cần bổ sung, ngày tháng năm hướng dẫn và họ tên Công chứng viên
tiếp nhận hồ sơ);
+ Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: Công
chứng viên giải thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ. Nếu người yêu cầu
công chứng đề nghị từ chối bằng văn bản, Công chứng viên báo cáo Trưởng
phòng/Trưởng Văn phòng xin ý kiến và soạn văn bản từ chối.
– Bước 3: Soạn thảo và ký văn bản:
+ Trường hợp văn bản đã được người yêu cầu công chứng soạn thảo
sẵn: Công chứng viên kiểm tra dự thảo văn bản, nếu trong dự thảo văn bản
có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn bản
không phù hợp quy định của pháp luật, Công chứng viên phải chỉ rõ cho
người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nếu người yêu cầu công chứng
không sửa chữa thì Công chứng viên có quyền từ chối công chứng;
+ Trường hợp văn bản do Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng: nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là
xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì Công chứng
viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch;
+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc Công
chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người

45. 40
yêu cầu công chứng. Trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa
đổi, bổ sung, Công chứng viên xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung
ngay trong ngày hoặc hẹn lại;
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi
trong dự thảo hợp đồng, Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công
chứng ký vào từng trang của hợp đồng.
– Bước 4: Ký chứng nhận:
Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản
chính của các giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký
vào từng trang của hợp đồng và chuyển bộ phận thu phí của tổ chức hành
nghề công chứng.
– Bước 5: Trả kết quả công chứng:
Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng hoàn tất việc thu
phí, thù lao công chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hoàn trả
lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng.
b) Cách thức thực hiện:
– Người yêu cầu công chứng nộp và nhận kết quả giải quyết hồ sơ trực
tiếp tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng;
– Trong trường hợp người già yếu không thể đi lại được, người đang bị
tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác
không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, việc công chứng
có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.
c) Thành phần, số lượng hồ sơ:
– Thành phần hồ sơ:
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công
dân/Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam/Hộ chiếu của các
bên tham gia giao dịch;