PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐÃ CHIA SẺ ĐẾN CÁC BẠN SINH VIÊN NHỮNG BÀI MẪU BÁO CÁO THỰC TẬP LUẬT DÂN SỰ HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ.

1. 1
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Nhận làm báo cáo thực tập chất lượng, điểm cao
Zalo mình : 0932.091.562

2. 2
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.....................................................................................................................................4
CHƯƠNG 1 ........................................................................................................................................6
TỔNG QUAN VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG .....................................................................6
NGUYỄN THỊ BÍCH LIÊN .............................................................................................................6
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên ...6
1.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên ................................7
1.3.Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên ......................8
1.3.1. Chức năng .............................................................................................................................8
1.3.2. Quyền hạn .............................................................................................................................8
1.4 Giới thiệu về bộ phận phòng nghiệp vụ số 1...................................................................... 13
1.4.1.Chức năng............................................................................................................................ 13
1.4.2. Nhiệm vụ............................................................................................................................ 13
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO ................................................................................................. 15
2.1.Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................. 15
2.2.1. Một số vấn đề chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................. 15
2.2.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...................................................... 15
2.2.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................ 16
2.2.1.3. Ý nghĩa của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất................................................... 17
2.2.Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam............. 18
2.2.1. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất....................................................... 18
2.2.1.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất: ................................................................................. 18
2.2.1.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:........................................................................ 21
2.2.2.2. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .............................................. 22

3. 3
2.2.3. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất........ 25
2.2.3.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................................... 25
2.2.3.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất........................... 28
2.2.4. Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................... 28
2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 717, 718 LĐĐ
2013).............................................................................................................................................. 28
2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất................................. 30
2.2.5. Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .......................................................... 31
2.2.6. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.............................................................................. 33
CHƯƠNG 3: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ.................................................................................................................... 36
3.1. Thực tiễn việc thế chấp quyền sử dụng đất....................................................................... 36
3.1.1. Về chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................ 36
3.1.2. Về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................................. 39
3.1.3. Về mục đích của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.............................................. 41
3.1.4. Về xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp ............................................................ 41
3.1.5. Về hình thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất............................................. 42
3.1.6. Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp................................................................................ 47
3.2.Một số kiến nghị .................................................................................................................... 49
3.2.1. Về chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................ 49
3.2.2. Về đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................................ 49
3.2.3. Về mục đích của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất............................................. 50
3.2.4. Về công chứng, chứng thực ............................................................................................. 50
3.2.5. Về hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm ...................................................................... 51
3.2.6. Về việc định giá quyền sử dụng đất thế chấp................................................................ 52
KẾT LUẬN...................................................................................................................................... 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 54

4. 4
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Do yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh mà việc giao tài sản bảo đảm cho bên
có quyền nắm giữ không những ảnh hưởng trực tiếp tới sản xuất kinh doanh của bên có
nghĩa vụ mà quyền lợi của bên có quyền cũng không được bảo đảm một cách tốt nhất. Vấn
đề đặt ra là lựa chọn biện pháp bảo đảm nào vừa bảo đảm lợi ích của bên có quyền và vừa
duy trì được sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ của bên có nghĩa vụ được bảo đảm ở
mức độ cao. Biện pháp thế chấp là biện pháp có thể đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên. Bên
thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên có quyền mà chỉ chuyển giao giấy tờ
chứng nhận quyền tài sản và giấy tờ khác là điều kiện chuyển nhượng tài sản cho bên nhận
thế chấp. Mặc dù bên thế chấp vẫn là người quản lý tài sản nhưng không thể định đoạt tài
sản vì giấy tờ pháp lý để giao dịch, chứng minh quyền sở hữu tài sản đó bên có quyền
đang nắm giữ. Trong các tài sản được mang đi thế chấp thì quyền sử dụng đất là tài sản
được mang đi thế chấp phổ biến nhất.
Cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong
nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều
bất cập. Luật đất đai 2013 và LĐĐ 2013 ra đời với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn. Hiện nay,
các tranh chấp về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra rất nhiều liên quan đến
chủ thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Do vậy, cần có sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn
các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để làm sáng tỏ các
quy định này. Trước thực trạng như vậy, tôi chọn đề tài “Pháp luật về Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất” làm báo cáo thực tập của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
- Hệ thống lại các quy định của pháp luật nói chung, Luật Dân sự, Luật Đất đai và
các vấn đề lý luận có liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
- Trên cơ sở các yêu cầu về lý luận và thực tiễn, báo cáo đưa ra các giải pháp chủ yếu
nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

5. 5
3 Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, nội dung, bản chất quy định của pháp
luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Khi nghiên cứu đề tài, tôi đã tham khảo
toàn bộ các quy định của nước ta về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời
nghiên cứu một số sách chuyên khảo và những tài liệu liên quan đến vấn đề này.
4. Kết cấu của báo cáo
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của báo cáo
gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên
Chương 2: Cơ sở lý luận về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 3: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt
Nam và một số kiến nghị

6. 6
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
NGUYỄN THỊ BÍCH LIÊN
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích
Liên
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên là tổ chức dịch vụ công được tổ chức
và hoạt động theo quy định Luật Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật khác có
liên quan đối với loại hình công ty hợp danh thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xác thực,
hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch có con dấu và tài khoản riêng hoạt động theo
nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và
các nguồn thu hợp pháp khác.
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên được thành lập theo Quyết định số
65/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 08/01/2013 và Giấy đăng ký hoạt
động của Văn phòng Công chứng số 07/TP-ĐKHĐ do Sở Tư pháp thành phố Cần Thơ cấp
ngày 12/05/2017. Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Bích Liên hoạt động trong khuôn
khổ, quy định của pháp luật Công chứng. Chấp hành nghiêm chỉnh những quy định của
các cấp chủ quản: Sở Tư pháp, Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ và Bộ Tư pháp cùng
các cơ quan, hữu quan.
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên là tổ chức dịch vụ công được tổ chức
và hoạt động theo quy định luật công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật khác có
liên quan đối với loại hình công ty hợp danh thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xác thực,
hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch có con dấu và tài khoản riêng hoạt động theo
nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và
các nguồn thu hợp pháp khác.
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên có chức năng thực hiện chứng nhận
tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là
hợp đồng, giao dịch); tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch
giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng

7. 7
Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá
nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
1.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị BíchLiên
Căn cứ vào khoản 1 Điều 22 Luật Công chứng 2014 thì cũng như tất cả các Văn
phòng công chứng khác, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên được tổ chức theo
mô hình Công ty hợp danh nhưng không có thành viên góp vốn. Hai công chứng viên hợp
danh bao gồm Trưởng Văn phòng, công chứng viên Nguyễn Thị Bích Liên và công chứng
viên Trần Văn Thông.
Nguồn: phòng hành chính nhân sự
Sơ đồ 2.1.Cơ cấu tổ chức của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, tạo thành một
hệ thống khép kín và đồng bộ như “ một con tàu” bao gồm:
Đầu tàu là sự lãnh đạo xuyên suốt và nhất quán của Trưởng Văn phòng, người đại
diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng, người điều hành và chịu trách nhiệm về
mọi hoạt động của Văn phòng.
Tiếp đến là Công chứng viên hợp danh Công chứng viên, người cùng với Trưởng
Văn phòng chịu trách nhiệm về vấn đề chuyên môn nghiệp vụ công chứng, thực hiện tiếp
nhận hồ sơ công chứng, tư vấn, giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền,

8. 8
nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ và ký các hợp đồng, giao dịch, bản dịch, thực hiện sao
y, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Chuyên viên pháp lý: nhân viên chịu trách nhiệm tư vấn, hướng dẫn hồ sơ cho khách
hàng; tiếp nhận hồ sơ công chứng ; đối chiếu, xem xét các loại giấy tờ công chứng; soạn
thảo Hợp đồng, giao dịch; cho khách hàng đọc lại hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn khách
hàng ký hợp đồng, giao dịch (thực hiện tất các hoạt động trước sự hướng dẫn và chỉ đạo
của công chứng viên) và trình cho Công chứng viên đối chiếu để chứng nhận.
Kế toán : nhân viên chịu trách nhiệm tiếp nhận, thống kê thông tin liên quan từ hoạt
động công chứng để tiến hành báo cáo việc thu, chi và quyết toán thuế hàng tháng, hàng
quý, hàng năm cho văn phòng, tính lương cho nhân viên, tính và đóng bảo hiểm xã hội cho
công chứng viên và toàn bộ nhân viên Văn phòng.
Văn thư, lưu trữ: nhân viên chịu trách nhiệm kiểm tra và liệt kê thành phần hồ sơ
công chứng, đóng bút lục, cất hồ sơ vào bìa hồ sơ và lưu trữ hồ sơ vào kho lưu trữ.
1.3.Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị BíchLiên
1.3.1. Chức năng
Văn phòng công chứng có chức năng thực hiện chứng nhận tính xác thực, hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch);
tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng
Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản
dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện
yêu cầu công chứng.
1.3.2. Quyền hạn
Văn phòng công chứng có các thẩm quyền sau đây:
+ Công chứng các hợp đồng, giao dịch theo qui định của pháp luật về công chứng
như: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng tặng cho nhà
đất, hợp đồng thế chấp bất động sản, hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền, di chúc, văn bản
thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, công
chứng bản dịch, công chứng thỏa thuận tài sản vợ chồng….
+ Chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực các giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền của Việt Nam; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài; cơ

9. 9
quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam liên kết với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
của nước ngoài cấp hoặc chứng nhận theo quy định tại nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày
16/02/2015 của Chính Phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính,
chứng thực chữ ký (trừ việc chứng thực chữ ký người dịch) và chứng thực hợp đồng, giao
dịch.
Vậy nên văn bản công chứng, chứng thực do công chứng viên của Văn phòng công
chứng chứng nhận và văn bản công chứng, chứng thực do công chứng viên của Phòng
công chứng chứng nhận đều có giá trị pháp lý như nhau.
* Việc thực hiện quyền:
Theo quy định tại Điều 32 Luật Công chứng 2014, Văn phòng công chứng có các
quyền cơ bản sau:
Ký hợp đồng lao động với công chứng viên làm việc theo chế độ hợp đồng và các
nhân viên làm việc cho Văn phòng công chứng.1
Với quy định này, để duy trì và phát triển hoạt động của Văn phòng công chứng thì
Văn phòng công chứng được quyền chủ động thuê công chứng viên và thuê nhân viên.
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên cũng áp dụng triệt để quyền này. Từ ngày
01/5/2017 đến ngày 01/12/2017, Văn phòng công chứng có tuyển dụng công chứng viên
Đoàn Xuân Hội làm việc theo chế độ hợp đồng lao động. Các nhân viên còn lại của Văn
phòng đều làm việc theo chế độ hợp đồng lao động và ký kết hợp đồng lao động với Văn
phòng công chứng.
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên tiến hành thu, nộp, quản lý, sử dụng
phí công chứng, phí chứng thực theo đúng quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC
ngày 11/11/2016 và đã được niêm yết công khai tại trụ sở của Văn phòng. Mức thù lao
công chứng do Văn phòng tự quy định và niêm yết nhưng thu không vượt quá mức trần
thù lao do Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ ban hành. Ngoài việc thu phí công chứng, thù
lao công chứng thì Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên còn thu các khoản chi
phí khác như phí công chứng ngoài trụ sở, phí công chứng ngoài giờ, ngoài ngày làm việc,
phí xác minh, phí giám định …theo đúng quy định được niêm yết rõ ràng.2
1 Điều 32 Luật Công chứng 2014
2 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016

10. 10
- Được khai thác, sử dụng thông tin từ cơ sở dữ liệu công chứng quy định tại Điều 62
của Luật Công chứng năm 2014
Tại tỉnh Cần Thơ, Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo cho Sở Tư pháp xây dựng, ban
hành quy chế khai thác, sử dụng phần mềm có tên là “Phần mềm quản lý công chứng” do
công ty TNHH Giải pháp việt cung cấp. Phần mềm này bao gồm các thông tin về đương
sự, thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện
pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được
công chứng. Trước khi tiến hành công chứng, các công chứng viên và chuyên viên pháp lý
của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên đều sử dụng phần mềm này để kiểm tra
các thông tin nêu trên làm cho hoạt động công chứng an toàn hơn , nâng cao giá trị của
văn bản công chứng.
* Việc thực hiện nghĩa vụ:
Theo quy định tại Điều 33 Luật Công chứng năm 2014, Văn phòng công chứng có
các nghĩa vụ cơ bản sau:
Quản lý công chứng viên hành nghề tại tổ chức mình trong việc tuân thủ pháp luật và
quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên đã
xây dựng nội quy và điều lệ của Văn phòng rất cụ thể, trong đó có quy định các chuẩn
mực ứng xử của công chứng viên trong hoạt động công chứng. Trưởng Văn phòng là
người thường xuyên đôn đốc cũng như kiểm tra giám sát các công chứng viên của Văn
phòng trong việc tuân thủ Hiến pháp, pháp luật và tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề
công chứng. Các công chứng viên trong Văn phòng cũng thường xuyên trao đổi kiến thức
pháp luật, giám sát lẫn nhau trong việc tuân thủ các quy định trên nhằm nâng cao hiệu quả
của hoạt động công chứng.3
- Chấp hành quy định của pháp luật về lao động, thuế, tài chính, thống kê. Văn phòng
công chứng Nguyễn Thị Bích Liên chấp hành đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật
liên quan đến những vấn đề nêu trên. Các nhân viên làm việc tại Văn phòng đều ký hợp
đồng lao động, đều được tham gia bảo hiểm xã hội, được nghỉ phép năm và được hưởng
các chế độ về lao động. Văn phòng có bộ phận kế toán khai báo thuế và đóng thuế đầy đủ
cho Nhà nước theo Phương pháp tính thuế trực tiếp. Văn phòng luôn ghi biên lai hóa đơn
3 Điều 33 Luật Công chứng năm 2014,

11. 11
đối với các khoản thu, sử dụng phí, thù lao công chứng đúng quy định của pháp luật, lập
sổ quản lý hồ sơ công chứng, sổ chứng thực, sổ quản lý người lao động…
Thực hiện chế độ làm việc theo ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính nhà
nước, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên luôn luôn hoạt động theo đúng lịch
làm việc được niêm yết (đã nêu ở trên). Lịch làm việc này được quy định dựa trên quy
định về ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính nhà nước. Niêm yết lịch làm việc, thủ
tục công chứng, nội quy tiếp người yêu cầu công chứng, phí công chứng, thù lao công
chứng và chi phí khác tại trụ sở của tổ chức mình. Văn phòng công chứng Nguyễn
Thị Bích Liên đã niêm yết những nội dung sau: lịch làm việc; nội quy làm việc; điều lệ
của văn phòng; thủ tục công chứng, chứng thực; bảng phí công chứng, thù lao công chứng
và dịch thuật; phí công chứng ngoài trụ sở; ngoài ngày, giờ làm việc… tại trụ sở văn
phòng trên những tấm bảng có cỡ chữ lớn để tiện cho người yêu cầu công chứng, chứng
thực dễ dàng quan sát và theo dõi.
Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên của tổ chức mình theo
quy định tại Điều 37 của Luật công chứng 2014 và bồi thường thiệt hại theo quy định tại
Điều 38 của Luật công chứng 2014. Văn phòng mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp
cho tất cả các công chứng viên với hạn mức trách nhiệm là 2.000.000.000 đồng/01 hồ sơ
(hai tỷ đồng mỗi hồ sơ) và mức phí bảo hiểm là 9.000.000 đồng/01 năm. Văn phòng công
chứng Nguyễn Thị Bích Liên hiện nay có 02 công chứng viên nên mức phí cho 01 công
chứng viên là 4.500.000 đồng/01 năm là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị
định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015. Văn phòng chưa có một trường hợp nào phải bồi
thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác theo quy định tại
Điều 38 Luật Công chứng năm 2014. Tiếp nhận, tạo điều kiện thuận lợi và quản lý người
tập sự hành nghề công chứng trong quá trình tập sự tại tổ chức mình. Hiện nay, Văn phòng
công chứng Nguyễn Thị Bích Liên đang hướng dẫn bà Trần Thị Hoài Thanh tập sự hành
nghề công chứng. Người trực tiếp hướng dẫn là Trưởng Văn phòng, công chứng viên
Nguyễn Thị Bích Liên, là người có đủ diều kiện đối với công chứng viên hướng dẫn tập sự
theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Công chứng năm 2014. Trước đây, từ ngày
29/12/2016 đến ngày 29/06/2017, Văn phòng cũng đã hướng dẫn bà Trần Thị Hiền tập sự
hành nghề công chứng về kỹ năng hành nghề và thực hiện các công việc liên quan đến

12. 12
công chứng. Do bà Hiền có Giấy chứng nhận bồi dưỡng nghề công chứng số 07978/2016/
BDNV, số vào sổ 1046/QĐ-HVTP do Học viện tư pháp cấp ngày 24/10/2016 nên thời
gian tập sự là 06 tháng. Trong thời gian hướng dẫn tập sự, Văn phòng luôn tạo điều kiện
thuận lợi cũng như quản lý người tập sự hành nghề công chứng tại Văn phòng.
Tạo điều kiện cho công chứng viên của tổ chức mình tham gia bồi dưỡng nghiệp vụ
công chứng hằng năm. Hàng năm, Sở tư pháp tỉnh Cần Thơ phối hợp với Hội công chứng
viên tỉnh Cần Thơ tổ chức 02 đợt bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng. Tại các đợt bồi dường
này, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên đều sắp xếp thời gian làm việc, phân
công công việc để các công chứng viên được tham gia bồi dưỡng nghiệp vụ với thời gian
tối thiểu là 03 ngày làm việc/năm (24 giờ/năm) theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông
tư 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015. Thực hiện yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về việc báo cáo, kiểm tra, thanh tra, cung cấp thông tin về hợp đồng, giao dịch, bản
dịch đã công chứng. Văn phòng đã có một trường hợp tranh chấp về thừa kế của bà Phạm
Thị Lan, những người thừa kế cố tình giấu giếm người được hưởng di sản thừa kế nên có
tranh chấp ra Tòa án. Tòa án đã có yêu cầu bằng văn bản về việc cung cấp hồ sơ công
chứng và văn bản công chứng để phục vụ cho hoạt động xét xử được nhanh chóng và đúng
đắn. Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên phối hợp chặt chẽ, nghiêm túc trong
việc cung cấp thông tin cho Tòa án từ hồ sơ lưu trữ tại Văn phòng theo khoản 3 Điều 64
Luật Công chứng năm 2014. Không chỉ là cung cấp thông tin khi có yêu cầu mà Văn
phòng công chứng còn tiến hành báo cáo định kỳ 06 tháng, định kỳ 01 năm cho Sở tư pháp
tỉnh Cần Thơ về tình hình tổ chức và hoạt động công chứng theo biểu số
31/BTP/BTTP/CC ban hành theo Thông tư 04/2016/TT-BTP ngày 03/3/2016.
Lập sổ công chứng và lưu trữ hồ sơ công chứng. Văn phòng công chứng Nguyễn
Thị Bích Liên lập sổ công chứng rất rõ ràng với đầy đủ các nội dung về ngày công chứng;
số công chứng; họ tên, giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; tên hợp đồng, giao
dịch được công chứng; tên công chứng viên ký văn bản công chứng; phí công chứng và
ghi chú phù hợp với mẫu số TP-CC- 22 ban hành kèm theo Thông tư số 06/2015/TT-BTP
ngày 15/6/2015. Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên tiến hành lưu trữ hồ sơ
công chứng theo số công chứng. Các hồ sơ công chứng sau khi được công chứng, vào sổ
công chứng sẽ được bộ phận văn thư đóng bút lục, kiểm tra thành phần hồ sơ, sắp xếp hồ

13. 13
sơ công chứng theo thứ tự số công chứng từ nhỏ đến lớn, liên tiếp nhau và được lưu giữ
trong các bìa hồ sơ rồi đóng thành các tập hồ sơ, mỗi tập bao gồm 20 hồ sơ. Văn phòng có
kho lưu trữ lớn, sạch sẽ, khô thoáng để phục vụ cho việc lưu hồ sơ và bảo quản hồ sơ để
có thể giữ gìn hồ sơ công chứng được lâu theo quy đinh tại khoản 2 Điều 64 Luật Công
chứng năm 2014. Chia sẻ thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản
và các thông tin khác về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan
đến hợp đồng, giao dịch do công chứng viên của tổ chức mình thực hiện công chứng để
đưa vào cơ sở dữ liệu công chứng quy định tại Điều 62 của Luật Công chứng năm 2014
1.4 Giới thiệuvề bộ phận phòng nghiệp vụ số 1
1.4.1.Chức năng
Chức năng và nhiệm vụ của nhân viên chịu trách nhiệm tư vấn, hướng dẫn hồ sơ cho
khách hàng; tiếp nhận hồ sơ công chứng ; đối chiếu, xem xét các loại giấy tờ công chứng;
soạn thảo Hợp đồng, giao dịch; cho khách hàng đọc lại hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn
khách hàng ký hợp đồng, giao dịch (thực hiện tất các hoạt động trước sự hướng dẫn và chỉ
đạo của công chứng viên) và trình cho Công chứng viên đối chiếu để chứng nhận.
1.4.2. Nhiệm vụ
Công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo
đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp;
góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh
tế - xã hội.
Tư vấn, thực hiện các trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động (sang tên) quyền sử dụng đất và tài sản
khác gắn liền với đất; Tư vấn, thực hiện các trình tự, thủ tục về nhận nuôi con nuôi; Trợ lý
luật sư nghiên cứu hồ sơ, đưa quan điểm giải quyết các vụ việc tranh chấp phát sinh trong
các lĩnh vực hình sự, dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại;- Đại diện (ngoài
tố tụng) giải quyết tranh chấp các vụ việc phát sinh trong các lĩnh vực dân sự, lao động,
đất đai, kinh doanh thương mại… Tư vấn chuyên sâu về pháp luật đầu tư và hỗ trợ pháp lý
phát triển các dự án đầu tư.

14. 14
Kết luận chương 1
Chương 1 khái quát về Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên bao gồm các
nội dung về lịch sử hình thành, thông tin cơ bản của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị
Bích Liên, qua đó mô tả cơ cấu tổ chức của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích
Liên, chức năng và nhiệm vụ của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích Liên
Trong chương 1 còn khái quát về bộ phận thực tập là phòng nghiệp vụ số 1, qua đây
cũng đã nêu nội dung về chức nằn và nhiệm vụ của bộ phận thực tập là phòng nghiệp vụ
số 1

15. 15
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
2.1.Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.1. Một số vấn đề chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong cuộc sống hàng ngày, mọi chủ thể đều luôn phải tham gia và thực hiện nhiều
giao dịch dân sự khác nhau nhằm thực hiện việc trao đổi các lợi ích vật chất hoặc để thoả
mãn các nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của mình. Khi các giao dịch dân sự được xác lập và
có hiệu lực thì cũng là lúc làm phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao địch đó. Trong quan hệ nghĩa vụ này, bên có quyền chỉ có thể hưởng được các lợi ích
từ quyền đó khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện và thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đó. Nói
một cách khác thì quyền dân sự của chủ thể mang quyền trong các quan hệ nghĩa vụ dân
sự luôn mang tính chất trái quyền (việc hưởng quyền luôn ở thế bị động vì phụ thuộc vào
việc bên kia có thực hiện nghĩa vụ của họ hay không). Vì vậy, để có thể tác động đến ý
thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, bên mang quyền thường phải tính đến một
biện pháp nào đó để biện pháp này như một cách thức buộc người có nghĩa vụ phải thực
hiện nghĩa vụ đó, hoặc để nếu người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì biện pháp đó được coi là một sự bảo đảm lợi ích của bên có quyền. Các
biện pháp đó được gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ là việc một bên bằng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Nghĩa vụ dân sự có
thể được bảo đảm bằng nhiều biện pháp khác nhau, trong đó có biện pháp thế chấp quyền
sử dụng đất.
BLDS 1995, BLDS 2003 và BLDS 2015 đưa ra khái niệm về Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất như sau:
Điều 727 BLDS 1995: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa
các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ
luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất

16. 16
của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng
đất trong thời hạn thế chấp.”
Kế thừa quy định này của BLDS 2015, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được
BLDS 2015 quy định tài Điều 715 như sau:
“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử
dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên nhận thế
chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”
Theo quy định trên, có thể thấy rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác
lập bên cạnh một quan hệ nghĩa vụ dân sự với chức năng là bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự đó. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn có hai bên chủ thể. Trong
đó, bên nhận thế chấp luôn là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng
hợp đồng thế chấp đó, bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được
bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có thể là người thứ ba mà không phải
là bên có nghĩa vụ đó.
Vì vậy, với góc độ học thuật, có thể đưa ra một khái niệm về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất như sau:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa hai bên, theo đó một bên
(được gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người thứ ba đối với bên kia (được gọi là bên nhận thế
chấp) bằng cách giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và vẫn được tiếp tục sử dụng
đất trong thời hạn thế chấp.
2.2.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Nếu so sánh với hợp đồng thế chấp tài sản nói chung thì hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất có một số điểm khác biệt (được coi là đặc điểm) sau đây:
- Về pháp luật điều chỉnh:
Hợp đồng thế chấp chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau. Là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên giống như các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp thế chấp bằng các tài sản khác, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất cũng được sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật về

17. 17
giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, do tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
quyền sử dụng đất – một loại tài sản liên quan đến đất đai nên hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai.
Khoản 3, Điều 342, BLDS 2015 đã qui định: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất được
thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy
định khác của pháp luật có liên quan”. Đồng thời Luật Đất đai cũng có quy định cụ thể về
điều kiện đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, việc thế chấp quyền sử dụng đất đa phần là để bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay trong các hợp đồng tín dụng nên ở một khía cạnh nhất
định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn chịu sự tác động của pháp luật về tín dụng
ngân hàng.
- Về hình thức của hợp đồng:
Theo qui định của BLDS 2015 thì tất cả các hợp đồng thế chấp tài sản đều phải lập
thành văn bản, trong đó văn bản của hợp đồng có thể phải công chứng, chứng thực tùy
theo quy định của pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất luôn phải có công chứng và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền mới có hiệu lực pháp luật.
- Về thời điểm có hiệu lực:
Tại Điều 405, Bộ luật dân sự có qui định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân
sự như sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, đối với các hợp đồng thế chấp tài sản khác mà trong đó các bên không có
thỏa thuận gì khác về thời điểm có hiệu lực thì các hợp đồng đó luôn được coi là có hiệu
lực kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết (là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản của
hợp đồng thế chấp trong trường hợp việc thế chấp đó không buộc phải có công chứng hoặc
là thời điểm hợp đồng được công chứng trong trường hợp việc thế chấp đó buộc phải có
công chứng).
2.2.1.3. Ý nghĩa của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Việc thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá
nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người

18. 18
lao động, tăng thu nhập cho người sử dụng. 68% số người được hỏi cho rằng trong các
quyền của người sử dụng đất, thì quyền thế chấp là quan trọng nhất2, họ nhận thức được
tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này phản ánh xu thế hiện nay,
người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn
trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết
được vấn đề vốn. Khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không phải chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người nhận thế chấp mà họ vẫn được tiếp tục sinh sống và
khai thác, hưởng hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất đó (nếu hoa lợi không thuộc tài
sản thế chấp). Như vậy, người sử dụng đất không những bảo đảm được cuộc sống ổn định
mà còn có vốn để phát triển sản xuất kinh doanh, đáp ứng những nhu cầu cấp thiết của
cuộc sống.
Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để
trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức
tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hay hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất
với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam.
Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như
người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được quyền lợi của họ. Đây
cũng là biện pháp hữu hiệu và thông dụng trong việc bảo đảm trả nợ vốn vay trong các
hợp đồng tín dụng.
2.2.Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
2.2.1. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các bên tham gia hợp đồng,
thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về
việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó. BLDS 2015 và LĐĐ 2013 không
có một quy định cụ thể nào về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, nếu dựa vào khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được qui định trong
Bộ luật Dân sự thì chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
2.2.1.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất:

19. 19
Khoản 1, Điều 3, Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 01
tháng 07 năm 2014 về Giao dịch bảo đảm quy định: “Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ
hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên
thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị- xã hội
tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”.
Điều 715 Bộ luật Dân sự quy định : “Bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Như vậy, bên thế chấp quyền sử dụng đất là bên bằng quyền sử dụng đất của mình để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trước bên nhận thế chấp. Bên thế chấp quyền sử dụng đất
thông thường là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp
đó. Chẳng hạn, A vay vốn tại một Ngân hàng và dùng quyền sử dụng đất của mình để thế
chấp bảo đảm việc trả nợ vay đối với Ngân hàng đó. Ngoài ra, bên thế chấp có thể không
đồng thời là người có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp.
(Đây là trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người
thứ ba trước bên có quyền).
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:4
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với
hộ gia đình, cá nhân khác;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư
tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử
dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
4 Điều 179 Chương XI Luật Đất đai Số: 45/2013/QH13

20. 20
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng
đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật
này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,
tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất
hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với
chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải
tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.5
Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng
vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên
giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh
nghiệp liên doanh6
Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử
5 Điều 165 Chương XI Luật Đất đai Số: 45/2013/QH13
6 Điều 184 Chương XI Luật Đất đai Số: 45/2013/QH13

21. 21
dụng đất thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật
này trong các trường hợp sau đây:
Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh
nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì
doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này. Giá trị
quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều
174 của Luật này.
2.2.1.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:
Khoản 2, Điều 3, Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 01
tháng 07 năm 2014 về Giao dịch bảo đảm quy định: “Bên nhận bảo đảm là bên có quyền
trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao
dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận
ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền
được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ”.
Điều 715 Bộ luật Dân sự quy định: “Bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

22. 22
Như vậy, có thể hiểu bên nhận thế chấp quyền sử dung đất là bên có quyền trong
quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất. Nói một cách cụ thể hơn thì bên nhận thế chấp là bên cho vay nếu hợp đồng
thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay.
Theo quy định của LĐĐ 2013 và LĐĐ 2013 thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
có thể là ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân. Trong đó, ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng hoạt động
tại Việt Nam được nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất; còn tổ chức
kinh tế, cá nhân là công dân Việt Nam chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê; Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho thuê đất trước ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả
tiền còn lại ít nhất là năm năm thì được quyền thế chấp quyền sử dụng đất; trường hợp có
nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng
đất trừ đi tiền thuê đất đã trả thì cũng được quyền thế chấp quyền sử dụng đất; Hộ gia
đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất.
Trong thực tế, khi xác lập hợp đồng thế chấp tài sản trong trường hợp bên thế chấp
không đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quan hệ dân sự được bảo đảm, các tổ chức tín
dụng cho vay đều xác định cả ba chủ thể là:
Bên nhận thế chấp (là tổ chức tín dụng cho vay); Bên thế chấp (là người đã dùng tài
sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay); Bên được bảo đảm (là Bên vay
vốn) nên vẫn thường bị hiểu là quan hệ thế chấp này có ba bên chủ thể. Tuy nhiên, theo
qui định của pháp luật, hợp đồng thế chấp chỉ luôn luôn có hai bên chủ thể là bên thế chấp
và bên nhận thế thế chấp như đã phân tích.
2.2.2.2. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Đối tượng của HĐ thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng toàn bộ diện tích
hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp. Theo quy định của
LĐĐ 2013 thì chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

23. 23
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng
đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi
quyền của họ bị xâm hại. Điều 48 LĐĐ 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một
trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 Điều 49 của Luật Đất đai.
Theo Điều 184 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 thì kể từ ngày
01 tháng 07 năm 2014 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp Trong HĐ thế chấp quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng
đất là tài sản đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp đối với bên
nhận thế chấp trong quan hệ vay vốn. Nếu quyền sử dụng đất bị tranh chấp thì việc dùng
quyền sử dụng đất đem đi thế chấp sẽ không có ý nghĩa vì không bảo đảm được quyền lợi
của bên nhận thế chấp. Do vậy, pháp luật quy định quyền sử dụng đất đem đi thế chấp
phải không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Chủ thể bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án có nghĩa là chủ thể đó không có
khả năng hoặc không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể được thi hành án và cơ
quan hành chính Nhà nước phải tiến hành kê biên tài sản để bảo đảm việc thi hành án. Nếu
quyền sử dụng đất là đối tượng bị kê biên thì quyền sử dụng đất đó là tài sản bảo đảm thi
hành án đối với chủ thể được thi hành án. Khi quyền sử dụng đất bị cơ quan hành chính
Nhà nước kê biên thì người sử dụng đất không được thực hiện quyền định đoạt quyền sử
dụng đất đó. Nên quyền sử dụng đất sẽ không bảo đảm được quyền lợi của bên nhận thế
chấp nếu được đem đi thế chấp và không được đem đi thế chấp.
- Trong thời hạn sử dụng đất
Đối với các trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất chỉ được thế chấp
quyền sử đụng đất trong thời hạn sử dụng đất thuê.
Người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dưng khác,
rừng trồng, vườn cây và các loại tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc
tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận (Khoản 2, Điều 716 LĐĐ 2013).

24. 24
Trong thời hạn hợp đồng thế chấp thì người thế chấp vẫn trực tiếp sử dụng đất, khai
thác đất đai để sản xuất, thu hoạch sản phẩm (Điều 718 BLDS) trừ trường hợp hoa lợi, lợi
tức cũng thuộc tài sản thế chấp. Song quyền sử dụng đất đã thế chấp của người bị thế chấp
bị hạn chế trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Họ không được phép chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp (trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng
ý).
Quyền sử dụng đất chỉ trở thành đối tượng của HĐ thế chấp quyền sử dụng đất khi
quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp quyền sử dụng đất
thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất là
tổ chức kinh tế, tổ chức nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ
chức kinh tế, tổ chức nước ngoài đó và người đại diện của tổ chức kinh tế, tổ chức nước
ngoài đó tham gia ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nếu người tham gia ký
kết không phải là người đại diện hợp pháp của tổ chức thì phải có văn bản uỷ quyền hợp
pháp của người đại diện hợp pháp của tổ chức. Người sử dụng đất là hộ gia đình thì Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình và mang tên hộ gia đình, khi
tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý và ký tên
hoặc văn bản uỷ quyền hợp pháp của các thành viên trong hộ từ 15 tuổi trở lên. Người sử
dụng đất là vợ, chồng thì theo nguyên tắc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ,
tên vợ, chồng tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chỉ ghi tên vợ hoặc tên chồng, những trường hợp này khi tham gia hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất vẫn phải có sự tham gia và ký tên của cả vợ và chồng.
Theo quy định của pháp luật thì chỉ được dùng quyền sử dụng đất đối với các loại đất
sau đây để thế chấp:
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trừ trường
hợp đất có được do chuyển mục đích sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước (Điều 110 và Khoản 3, Điều 112 LĐĐ 2013);
- Đất của tổ chức kinh tế thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trừ đất thuê của Nhà
nước và thuê lại đất trong khu công nghiệp từ ngày 01/7/2014 trở đi (Khoản 3, Điều 111
LĐĐ 2013 );

25. 25
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp số
tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 2, Điều 112 LĐĐ 2013);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (Điều 113 LĐĐ 2013);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 và 3
Điều 119 LĐĐ 2013).
Như vậy, không được dùng quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê thu tiền hàng
năm để thế chấp.
2.2.3. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Khác với các tài sản khác, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, gắn liền với
đất đai là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Vì thế, theo quy định của pháp luật, các hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng luôn phải được giao kết bằng hình thức văn bản và phái có công chứng hoặc chứng
thực.
LĐĐ 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn
bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Như vậy, HĐ thế chấp
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Theo Điều
119 Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính Phủ về thi hành
Luật đất đai thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng
Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định sau:
- Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;
- Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
- Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham gia thuộc
đối tượng là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài và bên còn lại thuộc đối tượng quy định là hộ gia đình, cá nhân thì phải có

26. 26
chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất.
Tuy nhiên, để thực hiện Nghị quyết số 48-NQ/TW ban hành năm 2002 về chiến lược
xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến 2010, định hướng đến năm 2020
và Nghị quyết số 49 của Bộ Chính chị ban hành năm 2005 về chiến lược cải cách tư pháp.
Quốc hội đã ban hành Luật Công chứng và Nghị định 29/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ
sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký của Chính phủ có hiệu lực
năm 2015. Theo đó, toàn bộ công tác chứng thực bản sao, chứng thực chữ ký đã được
chuyển sang cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã; các tổ chức hành nghề công chứng
chấm dứt thực hiện chứng thực bản sao và chỉ thực hiện việc công chứng đối với hợp
đồng, giao dịch. Từ khi Luật công chứng và Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 18/5/2015
của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ
ký ra đời, một số địa phương đã thực hiện Đề án phát triển tổ chức hành nghề công chứng,
tại các địa phương này việc công chứng tất cả các hợp đồng, giao dịch nói chung hay công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng chỉ được thực hiện tại các Phòng
công chứng Nhà nước hay Văn phòng công chứng tư tại địa phương mà không được thực
hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện nơi có đất.
Việc quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất nói riêng phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền nhằm giúp các cơ quan Nhà nước kiểm tra, giám sát việc thế chấp quyền sử
dụng đất có hợp pháp hay không. Mặc khác việc quy định này còn nhằm xác định và công
nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa
các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trường pháp lý an
toàn, ổn định cho việt thế chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể.
Ngoài việc phải có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn thì HĐ thế chấp quyền sử dụng đất còn phải đăng ký giao
dịch bảo đảm theo qui định tại Điều 12 của Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP của
Chính Phủ ngày 0`/07/2014 về giao dịch bảo đảm. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng dất
thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thực

27. 27
hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân, tổ chức nước ngoài.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ và cư trú tại các xã, thị trấn ở xa huyện lỵ thì
được lựa chọn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc
đăng ký thế chấp tại Ủy ban nhân dân xã, nếu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện ủy quyền đăng ký thế chấp. (Khoản 2, Điều 53, 29/2015/NĐ-CP ngày 23/7/2015
của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm).
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng
(điểm b, khoản 1, điều 130 LĐĐ 2013), các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất phải
nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm, Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ, Bản sao
có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký, trường hợp
người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền thì phải có văn bản ủy quyền. Cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày nhận hồ sơ
đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày
làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì
cũng không quá 03 ngày làm việc 29/2015/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch
bảo đảm).
Sở dĩ pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sử dụng, khi làm thủ tục đăng ký, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vừa kiểm tra
tính hợp pháp của việc thế chấp, vừa kiểm soát được những dịch chuyển của quyền sử

28. 28
dụng đất thế chấp và qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất. Đây là một quy định bắt buộc để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có
hiệu lực, nếu các bên không tuân theo thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu.
2.2.3.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố pháp lý quan trọng để xác định thời
hạn có hiệu lực của hợp đồng. Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ
của các bên trong hợp đồng phát sinh, khi đó các bên không được đơn phương thay đổi
hoặc rút lại cam kết trong hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 692 LĐĐ 2013 thì “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Và
theo quy định của pháp luật Đất đai thì “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê
lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến
quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất. Ngoài ra, điểm c, khoản 1, Điều 10 của nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 01/07/2014 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm còn quy định: Việc thế chấp quyền
sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Như vậy, HĐ thế chấp quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc quy định
HĐ thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký ngoài ý nghĩa là điều kiện để xác định thời
điểm có hiệu lực của HĐ thế chấp quyền sử dụng đất mà còn là cơ sở để xác định thứ tự
ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ
2.2.4. Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất (Điều717, 718 LĐĐ
2013)
Về nguyên tắc, trong quan hệ thế chấp tài sản bên thế chấp phải chuyển giao giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản hoặc giấy tờ chứng nhận về quyền tài sản
đó. Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

29. 29
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp của người sử dụng đất. Việc bên
thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên
nhận thế chấp vừa chứng minh quyền sử dụng đất là của người thế chấp quyền sử dụng
đất, đồng thời bên thế chấp quyền sử dụng đất không thể sử dụng Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đó để đem đi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn... quyền sử dụng đất đó cho
người khác, đảm bảo nghĩa vụ trả tiền của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.
Bên cạnh đó, bên thế chấp quyền sử dụng đất còn có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký
việc thế chấp, xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt. Tuy nhiên,
nghĩa vụ đăng ký, xóa đăng ký thế chấp có thể do các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi
được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy, chỉ khi đăng ký việc thế
chấp, thì quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
mới phát sinh. Việc xoá đăng ký thế chấp chứng minh người có nghĩa vụ đã hoàn thành
nghĩa vụ trả tiền đối với bên nhận thế chấp và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm
dứt.
Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất trong
thời hạn thế chấp. Tuy nhiên bên thế chấp không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê quyền sử dụng đất đã được thế chấp, nếu chưa có biện pháp bảo đảm khác để bảo
đảm nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp và không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Đồng thời bên thế chấp phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại,
làm giảm giá trị của đất đã thế chấp.
Khi hết thời hạn trong hợp đồng vay mượn tài sản, bên có nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp phải có nghĩa vụ thanh toán tiền vay đúng hạn,
đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng
Bên thế chấp cũng có quyền được hưởng hoa lợi thu được, trừ trường hợp hoa lợi
cũng thuộc tài sản thế chấp.
HĐ thế chấp quyền sử dụng đất thường đi kèm với những thoả thuận về vay mượn
tài sản, là hợp đồng nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay mượn tài sản. Vì vậy, bên thế chấp
khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có quyền được nhận tiền vay do thế

30. 30
chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận trong trường hợp bên thế chấp là
bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp.
Bên thế chấp có quyền nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất hoàn thành.
2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đăng ký
việc thế chấp. Khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp thì
bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế
chấp.
Trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền kiểm tra,
nhắc nhở bên thế chấp bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích, bởi vì giá trị
quyền sử dụng đất luôn gắn liền với khả năng sinh lợi mà đất đã thế chấp mang lại. Một
khi người thế chấp không giữ gìn, bảo vệ đất và sử dụng không đúng mục đích sẽ làm
giảm giá trị quyền sử dụng đất, thậm trí còn bị Nhà nước thu hồi. Khi đó người nhận thế
chấp sẽ phải chịu rủi ro với hợp đồng cho vay tài sản.
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà
bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế
chấp có quyền xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp nếu không xử lý được
theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án để đòi nợ. Tuy nhiên,
LĐĐ 2013 lại quy định (Khoản 3, Điều 130): Trường hợp nếu không xử lý được theo thoả
thuận thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp
cho người khác để thu hồi nợ hoặc có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án để đòi nợ. Bên nhận thế chấp quyền
sử dụng đất được quyền tiếp tục sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao phải trả
tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo quy định của LĐĐ.
Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp trường hợp tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá.
Sau khi nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành, bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp phải
thực hiện việc xoá thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc xoá đăng ký thế
chấp bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

31. 31
Nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: Đơn đề nghị xoá đăng ký giao dịch bảo đảm; giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; văn bản đồng ý xoá đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận
bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu xoá đăng ký là bên bảo đảm; bản sao có chứng
thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người
yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Trong ngày nhận
hồ sơ xóa đăng ký hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành
nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp; thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp
trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu nhận hồ sơ sau
15 giờ thì hoàn thành việc xóa đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp
phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ xóa đăng ký thì cũng không quá 3 ngày làm việc
2.2.5. Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật không quy định về chấm dứt Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng
theo quy định về chấm dứt thế chấp tài sản thì Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm
dứt khi:
Nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành: đó là khi bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ
được bảo đảm bằng việc thế chấp đã thanh toán tiền vay được bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất thế chấp cho bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp hoàn trả lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, hai bên thực hiện việc đăng ký xoá thế chấp tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo thủ tục do pháp luật quy định. Sau khi thực hiện
xong việc xoá đăng ký thế chấp, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.
Việc hủy bỏ hợp đồng dân sự được thực hiện khi một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng
và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà
các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Tuy nhiên đối với việc hủy bỏ hợp đồng
thế chấp tài sản nói chung hay hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải được
bên nhận thế chấp đồng ý. Đó là trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm
dứt trước thời hạn. Bên thế chấp có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên nhận thế chấp
trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp giao lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, một trong hai bên thực hiện việc đăng ký hủy thế

32. 32
chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
chấm dứt kể từ thời điểm thực hiện xong việc đăng ký hủy thế chấp.
Bên thế chấp có thể thay đổi hình thức bảo đảm khác như bảo lãnh, cầm cố nếu việc
thay đổi đó vẫn đảm bảo được nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp.
Quyền sử dụng đất đã được xử lý: Đây là trường hợp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa
vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả
thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế
chấp khởi kiện tại Toà án.
Các bên tham gia hợp đồng có thể thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng như thoả
thuận thay đổi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bằng tài sản thế chấp khác và khi đó
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đương nhiên chấm dứt.
Đất đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 38 của Luật
Đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Bên nhận thế chấp
được người bị thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đất đang thế chấp mà thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định tại các khoản 3, 4, 9,
11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất; hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất bị chấm dứt và bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế
chấp theo quy định của pháp luật về dân sự. Các trường hợp bị thu hồi theo quy định tại
các khoản 3, 4, 9, 11 và 12 Điều 38 LĐĐ 2013 là:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả (Khoản 3 Điều
38 LĐĐ 2013)
+Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất (Khoản 4 Điều 38 LĐĐ 2013);
+Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước (Khoản 9 Điều
38 LĐĐ 2013);
+Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền;
đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tán tháng liền; đất trồng
rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền (Khoản 11 Điều 38 LĐĐ
2013);

33. 33
+Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho
phép (Khoản 12 Điều 38 LĐĐ 2013).
+Đất do người sử dụng đất là cá nhân thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có
người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm
dứt và Uỷ ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất để hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã ký
kết; nếu giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp được xác định thông qua đấu giá nhỏ hơn
khoản vay thì bên nhận thế chấp chỉ được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền
sử dụng đất đã thế chấp.
2.2.6. Xử lýquyền sử dụng đất đã thế chấp
Điều 721 LĐĐ 2013 quy định: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có
thoả thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi
kiện tại Toà án”. Như vậy, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa
vụ không thanh toán số nợ đã vay cả gốc và lãi hoặc không thanh toán đầy đủ nợ gốc và
nợ lãi cho bên nhận thế chấp thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận
như bên nhận thế chấp nhận chính quyền sử dụng đất, hay các bên cùng bán, hay giao cho
bên thế chấp bán... hoặc khi không xử lý được thì khởi kiện ra Toà án.
Ngoài ra khoản 3, Điều 130, LĐĐ 2013 còn quy định trường hợp không thực hiện
được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất. Bên
nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế
chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác. Việc quy định nhiều
phương thức xử lý tài sản thế chấp sẽ tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp chủ động hơn
trong việc xử lý để thu hồi vốn và lãi.

34. 34
Trong trường hợp phải xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ
đến hạn mà quyền sử dụng đất đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thì các
nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn thanh toán cũng được coi là đến hạn. Quyền được ưu tiên
thanh toán của những người nhận thế chấp được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
Trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp không đủ để thanh
toán cho các bên nhận thế chấp có cùng thứ tự ưu tiên thì số tiền đó được thanh toán cho
các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Trình tự, thủ tục xử lý quyền xử dụng đất đã thế chấp được thực hiện theo Nghị định
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ về giao dịch bảo đảm, nghị định 11/2012/NĐ-CP
ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định này có
hiệu lực thi hành từ ngày 10/4/2012). Cụ thể: Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã thỏa
thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần có văn
bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý
tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận
bảo đảm khác nếu trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tài
sản bảo đàm được xử lý trong thời hạn do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì
người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý nhưng không được quá mười
lăm ngày đối với bất động sản kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm.
Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp bị xử lý hoặc
nhận chính quyền sử dụng đất đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm
phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp tổ chức,
cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ được
hưởng giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với
đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn
liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

35. 35
Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với
đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như
thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung hay quyền sử dụng đất đã thế chấp nói riêng
phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với quy định của
pháp luật.

36. 36
CHƯƠNG 3
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
3.1. Thực tiễnviệc thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.1. Về chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trước đây, quyền sử dụng đất của hộ gia đình chỉ có trong lĩnh vực kinh tế sản xuất
nông, lâm, ngư nghiệp, nhưng hiện nay xuất hiện nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cấp cho hộ gia đình. Nguyên nhân là do chính sách đất đai của từng địa phương ở
các thời kỳ và một phần do sự hướng dẫn của cán bộ địa chính phường, xã đối với việc
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đã gây khó khăn cho người
sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì các hợp đồng
thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình “Hộ gia đình sử dụng đất là những người
có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và
gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”..
Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng, văn bản giao
dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được
người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật
về dân sự ký tên” Hộ gia đình theo quy định tại Điều 106 LĐĐ 2013 là “các thành viên có
tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông
nghiệp, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy
định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vự này” và tài sản chung của hộ
gia đình gồm: “quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản
do các thành viên đóng góp, cùng nhau lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế
chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”Như vậy,
hộ gia đình theo quy định của pháp luật là tập hợp nhóm thành viên có tài sản chung, cùng
đóng góp công sức để hoạt động kinh tế trong các lĩnh vực do pháp luật quy định và đồng