Юридически основы. Сделки купли-продажи жилой недвижимости.

1. Практика заключения
договоров
От аванса до успешной
сделки

2. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
2
СОДЕРЖАНИЕ
ГЛАВА I. 3НАЧАЛО СОТРУДНИЧЕСТВА С КЛИЕНТОМ. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ИЛИ ЭКСКЛЮЗИВ. ..................... 3
ГЛАВА II. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ КВАРТИРЫ, ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ........................... 11
ГЛАВА III. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К КВАРТИРАМ. ............... 19
ГЛАВА IV. ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТ........................................................................................................................................................ 26
ГЛАВА V. ПРАВОСПОСОБНОСТЬ И ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СТОРОН СДЕЛКИ................................................................................... 31
ГЛАВА VI. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ БАНКАМИ К ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ИПОТЕЧНОЙ
СДЕЛКИ. ............................................................................................................................................................................................................ 35
ГЛАВА VII. УЧАСТИЕ СОБСТВЕННИКОВ НА ПОКАЗЕ КВАРТИРЫ И ПОЛНОМОЧИЯ ИХ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ. ................... 40
ГЛАВА VIII. ВНЕСЕНИЕ ПРЕДОПЛАТЫ ЗА ВЫБРАННЫЙ ОБЪЕКТ. АВАНС................................................................................... 43
ГЛАВА IX. СДЕЛКА РАЗВАЛИЛАСЬ, МОЖНО ЛИ ВЕРНУТЬ АВАНС?............................................................................................... 50
ГЛАВА X. БОЛЕЕ ИЛИ МЕНЕЕ ТРЕХ ЛЕТ В СОБСТВЕННОСТИ. ЧЕМ ЧРЕВАТО ДЛЯ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ............ 56
ГЛАВА XI. «НЕПОЛНАЯ» СУММА В ДОГОВОРЕ – НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ. ..................................................................... 62
ГЛАВА XII. ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ........................................................................................................................................................ 66
ГЛАВА XIII. УСЛОВИЯ ДОСТУПА К ДЕНЕЖНЫМ СРЕДСТВАМ И РАСЧЕТЫ ПО СДЕЛКЕ. ........................................................ 75
ГЛАВА XIV. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ЗАКРЫТИЕ ДОГОВОРА С КЛИЕНТОМ. ................................................ 82
СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ .................................................................................................................................................................................... 84

3. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
3
ГЛАВА I
Начало сотрудничества с клиентом. Доверительные отношения или эксклюзив.
Кто такой Агент по недвижимости и чем он должен заниматься?
Ввиду того, что эта профессия не лицензирована и законодательно не закреплена, предлагаем для
начала определить круг задач, стоящих перед агентом, оказывающим услуги по продаже/покупке объекта
недвижимости.
На практике агент по недвижимости является и маркетологом, и экономистом, и юристом, и
налоговым консультантом, и судебным представителем, и регистратором, и психологом в одном лице.
Поскольку в сфере агентских услуг достаточно много заблуждений, а многие действия совершаются
агентами неосознанно и с оглядкой на опыт других агентов, то мы постараемся поэтапно рассмотреть и
понять правовой смысл некоторых моментов, возникающих в работе каждого агента.
На сегодняшний день работу агента по сделке, направленной на отчуждение объекта недвижимости
от одного лица в пользу другого условно можно разделить на несколько этапов:
1. Работа, осуществляемая агентом до подбора подходящего объекта/покупателя объекта;
2. Заключение авансовых соглашений между участниками предстоящей сделки;
3. Подготовка к заключению договора отчуждения объекта недвижимого имущества;
4. Заключение договора и регистрация перехода прав на недвижимое имущество;
5. Расчет между сторонами и закрытие сделки.
Возвращаясь к вопросу каким образом сотрудничать с клиентом - положиться на его порядочность и
надеяться, что с вами расплатятся, когда вся работа будет выполнена или все-же «посадить» на
«эксклюзив» и пустить все на самотек? В первом случае это невежество, а во втором - тунеядство.
Отношения с клиентом всегда должны быть максимально прозрачными, а права и обязанности сторон
закреплены на бумаге в соответствии с действующим законодательством.
Какой договор выбрать для работы?
На данный момент распространены следующие виды сотрудничества:
1. На основе договора возмездного оказания услуг (гл. 39 Гражданского кодекса РФ);
2. На основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ);
3. На основе агентского договора (гл. 52 ГК РФ).
Помните, что договоры в агентствах недвижимости и у агентов, занимающихся частной практикой,
договоры могут быть поименованы по-разному (эксклюзивный договор, договор по подбору/продаже
объекта, договор на оформление в собственность/на поиск покупателей и т.д.), но все они в основном будут
регулироваться указанными тремя главами Гражданского кодекса РФ.
Не будем слишком подробно останавливаться на правовом регулировании конкретно взятого вида
договора, но рассмотрим основные различия.

4. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
4
Договор оказания услуг
Начнем с договора оказания услуг, и узнаем, что является предметом договора и что необходимо
совершить в рамках указанного договору для того, чтобы заказчик точно оплатил проделанную Вами
работу?
Под услугами, понимается совершение определенных действий, например, поиск объекта
недвижимости, поиск покупателя объекта и т.д. Оказание услуг не подразумевает достижение конкретного
материального результата (изготовленная вещь, произведенная работа), а оплата производится не за
результат, а за саму оказанную услугу.
Следует отметить, что в судебной практике при определении согласован ли предмет договора между
заказчиком и исполнителем сложились две позиции:
Позиция 1. Для того чтобы предмет договора возмездного оказания услуг являлся согласованным,
достаточно указать действия либо деятельность, которые исполнитель обязан осуществить
1
.
Позиция 2. В договоре должны быть указаны конкретные действия (например, вид, объем, перечень),
которые исполнитель обязан совершить для заказчика
2
.
И в том и в другом случае для того, чтобы претендовать на полную оплату оговоренной договором
суммы за выполненную работу, необходимо будет доказать объем проделанной работы (промежуточные
акты, подтверждение проведенных платных консультаций, подтверждение составления проектов
договоров, акты просмотра/показа объектов недвижимости и т.д.), т.е. конечная сумма в договоре за
оказанные услуги складывается из стоимости отдельно оказанных услуг.
Важно. Чтобы договор оказания услуг считался заключенным, в нем должно быть согласовано
следующее.
- Действия, деятельность либо конкретные действия, которые исполнитель обязуется
совершить для заказчика. Если в договоре или акте приема-передачи стороны указали слишком общее
определение услуг (неясно, какие конкретно действия или какую деятельность обязуется выполнить
исполнитель), то условие о предмете данного договора является несогласованным;
- Цена услуг;
- Сроки оказания услуг;
- Условия о порядке и (или) сроках оплаты услуг.
Совет. в случае, если вы для себя выбрали работу с клиентом по договору оказания услуг, то
обязательно:
1) Разберите количество и виды действий, необходимых вам для достижения конечного
результата – покупки/ продажи квартиры - это могут быть: консультации, показы объектов,
просмотры, подготовка рекламных объявлений и т.д.;
2) Оцените каждое действие – стоимость произведенных действий, может
рассчитываться, к примеру, из стоимости «норма-часа», какой-то законодательно установленной

5. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
5
стоимости нет. Агенты оценивают свои услуги исходя из опыта работы и уровня конкуренции на рынке
недвижимости.
3) Получите подтверждение от клиента в том, что услуга им получена в оговоренных
объемах, сроках и надлежащем качестве. Нет необходимости после каждой консультации требовать
подписать передаточный акт, разделите свою работу на несколько этапов.
Условно выполнение услуг можно разделить на три этапа:
1. До аванса;
2. От аванса до сделки;
3. После регистрации и до передачи объекта.
Составьте ведомость, в которой будет указаны: вид услуги, стоимость за единицу, количество
единиц, общая стоимость оказанных услуг, дата оказания услуг и подпись клиента, что услуга получена.
В случае необходимости существенного изменения объема оговоренных услуг всегда можно
составить двустороннее дополнительное соглашение к договору, в котором будет указанно количество
действий и их окончательная стоимость.
Обратите внимание, что не следует включать в договор положения, ущемляющие законные права
заказчика услуг, поскольку такие положения изначально являются недействительными. Например,
«Стороны договорились, что оказываемые Заказчику услуги будут оценены в следующем порядке
(пропорции): 90 % выполненной работы и цены настоящего договора составляет нахождение
Исполнителем покупателя ˂…˃, 10 % выполненной работы и цены договора составляют остальные
услуги Исполнителя ˂…˃. Данный расчет (пропорцию) стороны будут использовать при расчете
денежного вознаграждения Исполнителя в случае оказания Исполнителем услуг в меньшем объеме, чем
предусмотрено настоящим договором или отказе Заказчика от настоящего договора в одностороннем
порядке».

6. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
6
Договор поручения
Согласно ст. 971 ГК РФ предметом договора поручения являются определенные юридические
действия, совершенные поверенным от имени и за счет доверителя.
Важно. Юридические действия поверенного – это действия, которые влекут для доверителя
определенные правовые последствия, связанные с возникновением, изменением или прекращением
гражданских прав и обязанностей
3
.
Фактические действия, то есть действия, не связанные с возникновением, изменением или
прекращением гражданских прав и обязанностей (например, поиск контрагентов, проведение переговоров,
подготовка документов), не могут быть предметом договора поручения. Они не порождают никаких
правовых последствий и, следовательно, не могут совершаться от имени другого лица в рамках отношений
по представительству.
Какие юридические действия совершаются в рамках сделки, направленной на возмездное отчуждение
объекта недвижимости? Как правило, сделка состоит из трех действий:
1) Внесение предоплаты за выбранный объект – заключение «авансовых соглашений»;
2) Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости;
3) Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.
Все остальные совершаемые действия такие, как: ведение переговоров, просмотры/показы объектов,
составление проектов договоров, экспонирование объектов и т.д., являются фактически совершаемыми
действиями, оплата за которые в рамках указанных взаимоотношений, не предусмотрена.
Исходя из вышесказанного хотим заметить, что у многих возникнут возражения относительно того,
каким же образом будет заключен договор купли-продажи от имени и за счет клиента, ведь столько денег
агентам не дают, а договоры по доверенности заключаются не так часто, в связи с чем возникают
оправданные подозрения у других участников рынка. В данном случае необходимо поступить следующим
образом, организовать сделку, обеспечить заключение авансового соглашения от имени и за счет клиента,
зарегистрировать переход права собственности, но возможность заключения самого договора купли-
продажи оставьте своему клиенту.
Далее рассмотрим каким образом должны быть оформлены полномочия агента для его возможности
выполнять поручаемые действия в рамках договорных отношений и их документальном фиксировании. Из
сложившейся судебной практики можно сделать два вывода.
Вывод 1: Условия о юридических действиях, которые должен совершить поверенный, должны быть
определены достаточно конкретно. Необходимо указать весь перечень действий, которые поверенный
должен совершить. Так же прописываются все организации, в которые поверенный может обращаться в
интересах доверителя, например, действия судебного представителя по гражданским и уголовным делам. В
противном случае, договор может быть признан незаключенным
4
. То есть, совершаемые действия
перечисляются в самом договоре.
Вывод 2: Перечень определенных юридических действий, совершаемых по договору поручения,
может быть указан не в договоре, а в доверенности, выданной поверенному
5
.

7. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
7
Исходя из указанного выше, рекомендуется полномочия по договору поручения удостоверять
нотариальной доверенностью, что одновременно уменьшает количество вопросов и подозрений со
стороны других участников сделки и упрощает процесс сбора и подготовки необходимых
документов.
Совет. Разбейте работу по договору и оплату за неё на несколько совершаемых действий:
1. Заключение по поручению доверителя авансового соглашения на условиях, согласованных с
доверителем, путем принятия (передачи) от контрагента авансовых платежей за квартиру, с
последующей передачей их вашему клиенту по документу, подтверждающему факт такой передачи;
2. Зарегистрируйте от имени своего клиента переход права собственности по заключенному
договору купли-продажи. С одной стороны, такой порядок действий позволит вам доказать факт
исполнения обязательств по, заключенному с клиентом договору, с другой стороны, поможет снизить
вероятность неоплаты уже проделанной работы, в случае, если клиент откажется от дальнейшего
сотрудничества. Стоимость совершения конкретного действия может варьироваться по вашему
усмотрению.
При такой форме сотрудничества настоятельно рекомендуется оформлять нотариальную
доверенность с полномочиями о принятии (внесении) денежных средств в качестве предоплаты в счет
будущей покупки квартиры, а также возможности совершения регистрационных действий по
заключенному договору купли-продажи. При небольших затратах это намного упростит работу с точки
зрения организации сделки.
В случаях если:
1) Юридические действия, которые должен совершать поверенный, не согласованы;
2) Перечень юридических действий не согласован;

8. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
8
3) Стороны договора, не согласовали существенные условия и (или) контрагента по договору,
который должен заключить поверенный,
предмет договора поручения будет признан несогласованным, а сам договор поручения не заключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей.

9. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
9
Агентский договор
Агентский договор – это соглашение, в рамках которого одна сторона (агент) обязуется за
вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от
своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала.
Очень условно данный вид договора можно считать более расширенной версией договора поручения,
но здесь возникает спор относительно того, возможно ли отнести деятельность агентов по недвижимости к
отношениям, регулируемым нормами о договоре агентирования.
Ниже представлены несколько выводов из судебной практики.
Вывод первый: Правовой анализ и анализ документов не может быть проведен от имени другого
лица и потому не входит в предмет договора агентирования
6
.
Вывод второй: Выполнение работ с передачей результата заказчику не может быть предметом
договора агентирования
7
.
Вывод третий: Если агентский договор признан недействительным, то фактические отношения
сторон могут быть квалифицированы как отношения по возмездному оказанию услуг
8
.
Агентский договор весьма популярен при работе с клиентами, но многие агенты включают в него
положения, ограничивающие клиента в совершении самостоятельных действий по продаже/покупке
объекта недвижимости, а также не позволяют клиенту, заключившему такой договор, заключать
аналогичные договоры с другими агентами по недвижимости. Данными положениями агенты преследуют
цель удержать клиента, не дать ему возможность перейти к конкурентам и зачастую не задумываются о
том, что данные положения являются незаконными, тем более, незаконными являются штрафные санкции
и неустойки, применяемые к клиенту за нарушение данных положений.
Пример. «Агентским договором предусмотрено обязательство принципала не заключать
аналогичные агентские договоры с другими агентами, действующими на определенной в договоре
территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности,
аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора»
9
.
К сожалению (может быть к счастью), эти положения разбиваются вдребезги о суровую реальность.
В частности, примечательна позиция по данному вопросу Восьмого Арбитражного апелляционного суда
10
и Пленума Верховного Суда Российской Федерации
11
, которые не признают законным применение данных
положений к отношениям между агентами по недвижимости и клиентами (физическими лицами),
поскольку в силу ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй
Гражданского кодекса Российской Федерации» известно, что если одной из сторон в обязательстве
является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение
приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, то он пользуется правами
согласно ГК РФ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей», согласно которому условия договора,
ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными
правовыми актами РФ, признаются недействительными.

10. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
10
Таким образом, «эксклюзивность» отношений должна быть оформлена не на бумаге, а
компетентностью специалиста, работающего с потребителем своих услуг.
Совет. Исходя из судебной практики, в отношении агентского договора, в котором исполнителем
(агентом) выступает юридическое лицо, а заказчиком (принципалом) физическое, распространяется
действие Закона о защите прав потребителей. Из него следует, что большинство положений, которые
включают в договор, связанные с ограничением клиента по совершению самостоятельных действий по
продаже/покупке объекта недвижимости, запрет на заключение аналогичных договоров является не
законным. Целесообразнее агентский договор (договор комиссии) заключать в случае, если заказчиком
выступает другое юридическое лицо.
Итак, мы рассмотрели порядок работы агентов по недвижимости с клиентами. Какого вида
правоотношений придерживаться, зависит от стиля работы и конкретной ситуации. Исходя из этой
определенности, специалист может сформировать готовый шаблон и приложения к нему для дальнейшей
продуктивной работы, но необходимо помнить, что «стандартных» договоров не бывает, и каждый договор
уникален по своей сути и если агент использует «стандартная» форму договора, то он, возможно, не вполне
понимает зачем ему нужен договор.

11. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
11
ГЛАВА II
Предварительный анализ квартиры, оценка возможности проведения сделки.
Начав сотрудничество и оформив отношения, агент путем анкетирования начинает понимать, какой
объект недвижимости необходимо искать. Мы не будем касаться непосредственно параметров искомой
квартиры, желаемого размера кухни и спальни, территориального расположения, близости метро и т.д.,
поскольку здесь мы рассматриваем факторы, влияющие на сам процесс перехода права собственности.
Итак, какие же основные моменты необходимо выяснить у клиента?
Первое. Источник финансирования, который делится на три вида:
1) Свободные денежные средства (иногда именуют наличными) - средства, которые ничем не
обременены и, например, хранятся на счете в банке и подлежат использованию только с целью
приобретения квартиры. Они наиболее удобны в работе, т.к. не только облегчают и ускоряют проведение
сделки, но и в разумных пределах позволяют диктовать свои условия по сделке.
2) Средства от продажи квартиры. В данному случае возможны разные ситуации. Например, а)
продажа своей квартиры/нескольких квартир/нежилых помещений с добавлением собственных денежных
средств с целью покупки квартиры большей площади или с целью сменить место проживания; б) либо
продажа квартиры с последующей покупкой квартиры меньшей площадью или покупкой нескольких
квартир (так называемые разъезды). Вне зависимости от того, каким образом появляются денежные
средства от продажи квартиры, в большинстве случаев сделка становится альтернативной, то есть, для того
чтобы клиент мог купить квартиру, ему нужно, чтобы кто-то купил его квартиру. Как правило, подобные
альтернативы проводятся одной сделкой в один день в одном месте. Подобные сделки автоматически
увеличивают работу по ним, ужесточают требования к участникам сделки и к подбираемым объектам и,
соответственно, увеличивают риски.
3) Заемные средства. Это могут быть государственные или частные кредиты, но чаще всего
это, конечно, кредитные средства банков, то есть ипотечные сделки. На приобретение квартиры
выделяются деньги в необходимом размере, но для того, чтобы гарантировать возврат денежных средств,
кредитор берет квартиру в залог до тех пор, пока долг не будет выплачен в полном объеме. Делается это с
целью снизить риски кредитора (банка) в случае, если должник откажется выплачивать долг.
В данном случае обращаем внимание, что в нашем обществе есть мнение, что человека нельзя
выселить из единственного занимаемого жилья, находящегося в собственности. Это верно в соответствии
со ст. 446 ГК РФ, в которой сказано, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его
части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем
помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, но здесь
же идет уточнение, что это возможно за исключением, если жилье является предметом ипотеки и на него в
соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»12.
Поэтому невозможно взять ипотечный кредит и не выплачивать его в надежде, что по закону не
выселят.

12. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
12
У ипотечного кредита, как правило, происходит два одобрения.
1. Когда заемщик обращается в банк с анкетой-заявкой по форме банка с просьбой выдать
кредит, прикладывает к заявке документы, подтверждающие его платежеспособность, иные документы по
требованию банка и указывает необходимую ему сумму. Банк рассматривает заявку и принимает решение о
выдаче кредита. При одобрении кредита указывается сумма, которую может выдать банк (она не всегда
соответствует первоначальному запросу заемщика) и процентную ставку по кредиту. Далее происходит
процесс подбора квартиры, которая обязательно должна соответствовать требованиям банка (о них
поговорим далее).
2. Одобрение проведения сделки с выбранным объектом.
Совет. В случае, когда источником финансирования являются заемные средства банка, всегда
нужно уточнять у клиента получено ли одобрение банка на выделение денежных средств. Очень часто
встречаются ситуации, когда беспечные участники заверяют, что кредит одобрен, но впоследствии,
когда объект подобран в важный момент выясняется, что банк не сказал «да» на выделение денежных
средств.
При изучении источника финансирования, следует обратить внимание не только на его вид, но и на
количество людей, формирующих его. Именно они в будущем будут участвовать в сделке.
Второе. Кто будет покупателем и их количество.
В некоторых случаях клиент выступает инвестором сделки, покупая квартиру своему ребенку или
другому родственнику, но не всегда принимает окончательное решение. В связи с этим, чем раньше
выяснится кто принимает решение по сделке, тем проще будет происходить процесс подготовки сделки.
Аналогичная ситуация с несколькими покупателями, здесь следует выяснить будет приобретаться квартира
в совместную или долевую собственность. В целом это является своего рода психологическим фактором,
но бывает, что незнание именно этой информации может поставить под угрозу проведение всей сделки.
Третье. Наличный или безналичный расчет будет проводиться по сделке.

13. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
13
На сегодняшний день практикуется два способа расчетов по сделке: 1) аккредитив (безналичный
расчет) и 2) расчет наличными денежными средствами через индивидуальный банковский сейф с особыми
условиями доступа (банковская ячейка).
1) Аккредитив, говоря простым языком, это поручение банка плательщика банку получателя.
Аккредитивы бывают отзывными и безотзывными. Разница заключается в том, что в первом случае
аккредитив может быть изменен или отменен по заявлению плательщика без согласия получателя, а во
втором случае аккредитив подлежит изменению только с согласия получателя средств.
Вне зависимости от того, является ли аккредитив отзывным или безотзывным, он может быть
покрытым (депонированный) или непокрытым (гарантированный). Соответственно, в первом случае,
средства плательщика перечисляются на счет исполняющего банка и хранятся там на весь срок открытия
аккредитива, а во втором случае, средства не перечисляются, и хранятся на счету плательщика и
списываются оттуда в нужном размере исполняющим банком в момент исполнения условий по
аккредитиву, причем средства могут списываться частями. Условия доступа к средствам, хранящимся на
аккредитиве аналогичны, условиям доступа к средствам, хранящимся в банковском сейфе. Естественно, для
расчетов по сделкам с недвижимостью удобнее использовать покрытый безотзывный аккредитив.
Преимущества данного способа расчета очевидны – это значительно меньшие риски при расчетах по
сделке, отсутствие необходимости проверять подлинность и количество купюр, отсутствие необходимости
в перевозке наличных, беспокоясь за их сохранность, особенно, когда это очень крупные суммы. Расходы
на открытие аккредитива с последующим расчетом между сторонами вполне сопоставимы с расходами,
которые несут стороны по сделке при наличных расчетах (перевозка + проверка подлинности + упаковка +
расходы на банковский сейф и залог за ключ). Также хотим отметить отсутствие споров о том, у кого
останется ключ от сейфа. В целом, это более цивилизованный способ расчетов по сделке между сторонами.
2) Наличный расчет с использованием банковского сейфа (ячейки). Этот способ является
наиболее распространенным способом расчетов между сторонами по сделке и их агентами. Происходит
передача денежных средств в данном случае следующим образом. Стороны выбирают депозитарий, в
котором будет проводиться сделка; связываются с менеджерами и бронируют сейф необходимого размера
(к примеру: как правило, в купюрах номиналом 5 000 руб., при суммах до 15 млн. руб., достаточно будет
использовать маленький сейф, но все зависит от конкретно взятого депозитария); сообщают кто будет
вкладчиком (это покупатель), кто будет выемщиком (продавец либо представитель продавца, если речь
идет о комиссионных) и условия, необходимые для доступа к банковскому сейфу (о них поговорим чуть
позже). Далее менеджер банка готовит трехсторонний договор аренды банковского сейфа с особыми
условиями доступа, которые ранее согласовали участники по сделке. В день совершения сделки стороны
встречаются в депозитарии; заключают договор купли-продажи квартиры; заключают договор аренды
сейфа (сотрудник банка приносит им контейнер для хранения вещей); продавец с покупателем совместно
пересчитывают денежные средства за квартиру, проверяют их подлинность и упаковывают и с
сотрудником банка отправляются в банковское хранилище, в котором производят закладку контейнера в
один из банковских сейфов. Далее сотрудник банка закрывает сейф своим ключом и передает на хранение
сторонам второй ключ, необходимый для открытия сейфа (в зависимости от банка количество ключей

14. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
14
может разниться от двух до трех), после чего стороны направляются в Росреестр (служба «одного окна») и
подают документы на государственную регистрацию.
Указанный способ используется в тех целях, чтобы до момента перехода права собственности на
квартиру по заключенному договору, денежные средства оставались в сохранности (поскольку в случае
чего квартиру вернуть можно, но деньги далеко не всегда). Соответственно, когда все регистрационные
действия окончены, у продавца появляется возможность, предъявив документы, получить денежные
средства, хранящиеся в сейфе.
Следует отметить некоторые неудобства данного способа расчета:
- Споры на тему того, кто из сторон должен хранить ключ у себя до момента выемки
денежных средств. Но прошу принять во внимание, что стороны забывают, что основной гарантией
сохранения денежных средств является не ключ, а правильно оформленные условия доступа к сейфу. В
некоторых банках ключ вообще является необязательным условием для вскрытия сейфа, просто, в случае
если сторона в момент выемки не предъявит ключ, придется уплатить штраф за восстановление ключа (как
правило, в районе трех-четырех тысяч рублей);
- Хроническое недоверие сторон к подлинности купюр. В частности, некоторые агенты после
получения наличных денежных средств с банковского счета, начинают «просвечивать» купюры
ультрафиолетовой лампой, что само по себе абсурдно, ведь они не являются компетентными лицами в
области проверки купюр. Но именно подобные ситуации создают нервозность и напряженность;
- Разделение суммы конвертам. Стороны совместно пересчитывают деньги и складывают их в
бумажные конверты, на которых ставят подписи со всех сторон, после чего обматывают конверты скотчем,
радуясь при этом, что сэкономили 500-1000 рублей. И все это при условии, что возможно с помощью
сотрудников банка упаковать («завакуумировать») отдельные суммы, предварительно составив опись о
количестве заложенных денежных средств и заверив её. На самом деле, это напоминает подход
Паниковского Михаила Самуиловича из «Золотого телёнка», когда он делил деньги между собой, Шурой
Балагановым и Остапом Ибрагимовичем.
- Расчет наличными всегда чреват тем, что при запутанных схемах расчетов по сделке,
особенно, когда это длинные альтернативы, при недостаточном контроле, есть риск недосчитаться в конце
денег. К сожалению, люди с нечистыми помыслами не являются редкостью.
- Транспортировка крупных денежных сумм, т.к. далеко не всегда необходимая для
проведения всей сделки сумма хранится в одном банке. Некоторые ездят на метро с суммами от шести
миллионов рублей и более. В этом случае, мнимая «экономия» может выйти боком, поскольку ограбления в
наше время не редкость, а шанс добиться возврата денежных средств в случае происшествия, стремится к
нулю. В лучшем случае, получите часть от похищенных средств, в худшем – получите «право требования».
- Те, кто внимательно читал договор аренды банковского сейфа могли заметить, что в
договоре присутствует пункт, согласно которому банк, несет ответственность лишь за то, что за период
аренды сейфа не будет произведен несанкционированный допуск к предметам, хранящимся в сейфе. Даже в
случаях, если в сейфе будет недоставать сумм, то банк за это ответственности нести не будет.
Четвертое. Свободная сделка или альтернативная.

15. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
15
Как было сказано выше, часто недвижимость продается не с целью получить денежные средства, а с
целью профинансировать приобретение другого объекта недвижимости.
Покупка квартиры, в целом, очень волнительный процесс для сторон, поскольку многие люди не
больше двух раз в жизни делают такие дорогостоящие покупки, отсюда много страхов, которыми наполнен
рынок недвижимости (этому способствуют, в том числе, сами агенты). Задача специалиста и состоит в том,
чтобы отделить мнимые страхи от реальных рисков при совершении сделки.
Альтернативы увеличивают количество участников, а как следствие, количество «компетентных»
мнений, о том, как нужно поступать в той или иной ситуации (распространенная проблема при работе с
бухгалтерами, кадровиками и прочими «юристами»). Начиная с момента, когда только планируется
зафиксировать достигнутые договоренности соглашением, заканчивая моментом совершения расчетов по
сделке, повышая тем самым уровень напряженности. Увеличивается документооборот. К сожалению, при
работе с альтернативной сделкой, часто приходится работать не только со своим клиентом, но еще и с
клиентами других агентов. Либо в силу некомпетентности, либо в силу лени они не заботятся об успешном
проведении всей сделки, соответственно, это значительно увеличивает переговорный процесс по сделке, и
тем самым затраты. На вторичном рынке недвижимости, как правило, за каждой квартирой стоит история
чьей-то семьи, и не всегда эта история положительная, а отсюда отчуждаемый объект может быть
отдельным спором между членами этой семьи. Квартира может продаваться с целью погашения каких-то
долгов, причин может быть множество, но далеко не всегда собственники рассказывают это своим агентам,
не говоря уже о контрагентах, оттягивая момент выяснения истинных мотивов продажи до последнего. При
альтернативных сделках усложняется порядок расчетов. Порой, тяжело клиенту, покупающему «первую»
квартиру в сделке объяснить, почему он должен все деньги передать не продавцам квартиры, которую он
покупает, а незнакомым ему людям - продавцам «последней» квартиры, с которыми он вообще никаких
договоренностей не имеет. Составляется куча ненужных документов вроде расписок/гарантийных писем с
обязательством передать ключи от банковского сейфа в течение одного рабочего дня с момента
осуществления регистрации перехода права собственности, расписок о том, что стороны подтверждают
подлинность и количество заложенных в сейф денежных средств. Как лица, не обладающие специальными
навыками, могут установить подлинность купюр – остается загадкой.
Увеличивается риск приостановки или отказа в регистрации перехода прав собственности на
объекты, участвующие в сделке, в случае недоработки агентов, либо в случае ошибки. Следует учесть тот
факт, что в случае если на часть объектов регистрация пройдет, тогда это действительно приведет к
резкому повышению нервозности. Проблему можно будет разрешить, а «осадок останется», но агент за
такую работу не получит хороший отзыв и, как вариант, дальнейшую рекомендацию.
Вышесказанное свойственно не только для «альтернатив», но и для квартир со свободной продажей.
Чем больше квартир участвует в сделке, тем больше интересов сталкивается, что в совокупности снижает
успех проведения сделки в целом. Поэтому на этапе первого контакта с представителями продаваемого
объекта нужно понимать с чем именно придется столкнуться и какой объем работы предстоит проделать и
стоит ли выстраивать предстоящую сделку таким образом или же целесообразнее будет рассмотреть
аналогичный объект, но с меньшим количеством участников.

16. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
16
Совет. Старайтесь не собирать сделку, в которой источниками финансирования одновременно
выступают ипотечные средства от различных банков, т.к. это увеличивает как материальные, так и не
материальные издержки сторон, а также в целом снижает вероятность успешного проведения сделки.
Пятое. Полная сумма указывается в договоре или нет.
В соответствии со ст. 207 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, получающие
доходы от источников в Российской Федерации обязаны уплачивать налоги. К таким источникам относятся
доходы от реализации недвижимого имущества в Российской Федерации
13
. Перечень имущества,
подпадающего под понятие «недвижимое» можно посмотреть в ст. 130 ГК РФ. На сегодняшний день
налоговая ставка на доходы физических лиц составляет 13 %
14
, в связи с чем при получении доходов от
продажи недвижимости, 13 % подлежащие уплате государству, превращаются в очень серьезные цифры.
Законодательно предусмотрено освобождение от обязанности уплачивать налоги с доходов,
полученных от продажи недвижимости, находящейся в собственности продавца более трех лет
15
(в случае
регистрации права на нее до января 2016 года) либо более пяти лет (в случае регистрации права после
января 2016 года). Выстраивая правоотношения, таким образом, законодатель стремился пресечь
спекулятивные действия со стороны участников рынка недвижимости. Что же касается недвижимости,
находящейся в собственности продавца менее трех (пяти) лет, предусмотрен имущественный вычет в
размере 1 млн. рублей. И если в отдаленных регионах страны стоимость квартир и домов зачастую не
превышает 3 млн. рублей и использование данного вычета позволяет существенно сэкономить на налогах,
то в Москве стоимость однокомнатных квартир начинается от 5 млн. рублей, в связи с чем, стремясь
сэкономить на налогах, и была придумана простая схема уклонения от уплаты налогов.
Неполная стоимость подразумевает, что объект продается по искусственно заниженной цене, с целью
скрыть от государства реальный доход от продажи квартиры, например, квартира стоит 6 млн. руб. и для
того, чтобы не платить налоги с 5 млн. рублей (6 млн. стоимость квартиры – 1 млн. налоговый вычет), а это
650 тыс. руб., в договоре купли-продажи указывают 1 млн. руб. (как раз эта сумма по закону подлежит
вычету), а остальную сумму (5 млн. руб.) передают под расписку о якобы произведенных в квартире так
называемых «неотделимых улучшениях», а проще говоря, дорогостоящий ремонт.

17. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
17
И что удивительно, покупатели идут навстречу недобросовестным продавцам, соглашаясь на такой
порядок расчетов, не отдавая себе отчет в серьезности последствий для себя. В случае признания сделки
недействительной, продавец обратно получит свою квартиру, а вот деньги вряд ли будут долго лежать без
дела. Более подробно обо всей порочности такого подхода мы поговорим далее. Можно сказать, что
законодатель, наблюдая за всем этим творящимся беспределом (а в Москве было очень много подобных
сделок, да и сейчас они проводятся), решил вопрос кардинально. Теперь с первого января 2016 года
доходы, полученные от продажи объекта недвижимости, будут оцениваться не по суммам, указанным в
договоре купли-продажи недвижимости, а исходя из её кадастровой стоимости
16
. Так же стоит добавить,
что за уклонение от уплаты налогов предусмотрена не только гражданская, но и уголовная
ответственность.
Из сказанного выше следует, что срок нахождения объекта в собственности, более или менее трех
(пяти) лет, влияет на то, будет ли в договоре указываться полная стоимость или нет.
Совет. Если в сделке вы представляете интересы покупателя, то при подборе объектов
стремитесь работать только с продавцами, готовыми указать реальную стоимость объекта в договоре.
Шестое. Объект в собственности более или менее трех лет.
Срок в три года - это максимальный срок исковой давности, в течение которого заинтересованные
лица могут обжаловать заключенные договоры, определяющие право собственности на объект
17
. Не нужно
считать, что, если 3 года с момента оформления в собственность прошло это гарантирует юридическую
«чистоту» сделки и заключенный между вашим клиентом и продавцом договор не возможно будет
оспорить, потому как срок исковой давности можно, в определенных случаях, восстановить в пределах 10
лет с момента нарушения права заинтересованного лица
18
.
Важно. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было
узнать о нарушении своего права.
Седьмое. Временные рамки для выхода на сделку.
Если представители или собственники продаваемого объекта не торопятся выходить на сделку и
предлагают внести аванс на пару – тройку месяцев, следует выяснить, с чем связана такая позиция. Причин
может быть много, начиная от медлительности агента, представляющего объект и занимающегося
подбором альтернативного объекта для продавцов, до «неготовности» документов. Встречаются случаи,
когда предлагают внести аванс, сопровождая примерно такой фразой: «…в принципе, на сделку выходить
готовы, но пока документы на квартиру «не готовы», вопрос уже решенный – через две недели точно
оформим в собственность, просто хотим перестраховаться…».
В итоге покупатели цепляются за объект и прекращают поиски в надежде выйти на сделку, а две
недели превращаются в полгода.

18. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
18
Обратите внимание, что средний срок выхода на сделку с учетом сложившейся практики внесения
денежных средств за приобретаемый объект в качестве аванса составляет от двух недель до месяца. Этого
времени вполне достаточно, чтобы подготовить все необходимые документы и согласовать спорные
позиции. Данную информацию тоже следует доносить до своих клиентов, которые торопятся скорее выйти
на сделку.
Итак, выше мы рассмотрели перечень основных моментов, которые следует выяснять у контрагентов.
Предварительная оценка возможности приобретения квартиры происходит в момент, когда агент начинает
звонить по объявлениям, что позволяет сложить первое впечатление об объеме предстоящей работы и
возможных трудностях, а также сразу исключить неподходящие варианты.

19. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
19
ГЛАВА III
Техническое состояние объекта. Общие требования, предъявляемые к квартирам.
Не нужно думать, что если источник финансирования у клиента наличные (свободные) денежные
средства, то к подбираемым объектам не стоит предъявлять никаких требований. Часто собственники
квартир в стремлении расширить площадь санузла/кухни/жилых комнат начинают заниматься
переустройством внутри квартиры без соблюдения установленной законом процедуры. Тут встречается все,
от объединений раздельных санузлов, до переустройства вентиляционных коробов, переноса «мокрых»
точек, и объединением лоджий с жилыми комнатами. Частичные переустройства производить можно, в
случае согласования с муниципальными властями в установленном законом порядке, но, как правило,
никто этим не занимается – мой дом, моя крепость, если придут проверяющие, я им просто дверь не
открою.
Рассмотрим основные запреты при переустройстве и перепланировке помещений.
Не допускается:
• Ухудшение условий эксплуатации дома, в том числе, затруднения доступа к инженерным
сетям, отключающим устройствам;
• Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания;
• Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по (расчету по несущей
способности, по деформациям) проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких
материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещения дополнительного оборудования в
помещениях квартир;
• Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего
водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды;
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или)
отопления;
• Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и
правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-
диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными
элементами;
• Устройство штраб (канавок в бетоне для прокладки, проводки коммуникации) в
горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах
перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах
типовых серий);
• Перевод технических подполий в подвалы;
• Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;

20. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
20
• Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к
общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
• Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в
установленном порядке аварийными;
• Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов,
в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов,
обладающих признаками объекта культурного наследия);
• Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно
закрывающейся двери;
• Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой и т.д.
То есть, как можно увидеть, имеется достаточно много оснований, запрещающих проводить
переустройство/перепланировку в помещении.
Процедура проведения перепланировки/ переустройства жилого помещения
1) Заказывается проект либо составляется эскиз переустройства/перепланировки (если того
требуют изменения). Также просим заметить, что предусмотрены типовые проекты
переустройства/перепланировки помещений в зависимости от планировки дома. В этом случае достаточно
будет указать ссылку на подходящий типовой проект;
2) Оформляется заявление о согласовании переустройства/перепланировки – заявление
оформляется либо на бумажном носителе, либо в электронном виде. С формой заявления можно
ознакомиться в службе «одного окна»;
3) Сдается пакет документов в МФЦ, либо службу «одного окна»;
4) По результатам рассмотрения заявления, принимается решение об удовлетворении, либо об
отказе в проведении переустройства/перепланировки;
5) Выполняются ремонтные работы;
6) По завершению работ необходимо пригласить приемочную комиссию из Жилищной
инспекции для подписания приемочного акта перепланировки.
Более подробно о порядке подготовки документов для проведения работ по
перепланировке/переустройству:
- Планируемые работы и порядок их оформления:
1 Мероприятия (работы) Выполняются:
1
1
Перестановка сантехнических приборов в существующих
габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.
По эскизу
2
2
Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь.
По проекту
3
3
Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых
приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные
По эскизу

21. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
21
лоджии, балконы) без прокладки дополнительных
подводящих сетей
4
4
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или
кухонных очагов
По проекту
5
5
Замена и (или) установка дополнительного оборудования
(инженерного, технологического) с увеличением энерго-,
водопотребления и (или) с заменой существующих или
прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая
устройство полов с подогревом от общедомовых систем
водоснабжения и отопления)
По проекту
6
6
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок
(исключая межквартирные)
По эскизу
7
7
Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая
межквартирные)
По эскизу
8
8
Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных
перегородках (при объединении помещений по
горизонтали)
По проекту
9
9
Устройство проемов в перекрытиях (при объединении
помещений по вертикали)
По проекту
1
10
Устройство внутренних лестниц
По проекту
1
11
Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах
По эскизу
1
12
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на
перекрытия
По эскизу
1
13
Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и
несущих стен
По проекту
1
14
Изменение конструкции полов
По проекту
1
15
Создание, ликвидация, изменение формы оконных и
дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях
(стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих
балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не
предусматривающее объединения внутренних помещений
с лоджиями и балконами и превращение остекленных
балконов и лоджий в эркеры)
По проекту
1
16
Остекление лоджий и балконов
По проекту

22. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
22
1
17
Создание входов, изменение входов и тамбуров с
устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные
помещения), не предусматривающее присоединение
(занятие) дополнительного земельного участка
По проекту
1
18
Ликвидация или изменение формы тамбуров без
увеличения их внешних габаритов
По проекту
1
19
Устройство лоджий, балконов
По проекту
2
20
Изменение формы (пластики) существующих лестниц
(крылец), в том числе с устройством пандусов
По проекту
2
21
Устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и
витрин из легких быстровозводимых конструкций без
изменения внешних габаритов помещений
По проекту
2
22
Замена столярных элементов фасада (с изменением
рисунка)
По эскизу
2
23
Установка наружных технических средств на фасаде
(кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также
элементов, обеспечивающих беспрепятственное
передвижение маломобильных групп населения:
выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней
и т.д.
По проекту
2
24
Изменение материалов и пластики внешних конструкций,
балконов и лоджий
По проекту
2
25
Объединение лоджий (балконов) с внутренними
помещениями
По проекту,
согласованному в
порядке,
установленном
Москомархитекту
рой
2
26
Устройство или изменение конструкций перекрытий,
проводимые в порядке ремонта (замены) существующих
По проекту
2
27
Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство
(ликвидация) балконов, не предусматривающее при этом
возможность объединения внутренних помещений с
лоджиями, балконами, террасами
По проекту
Эскиз перепланировки готовится в соответствии с требованиями Мосжилинспекции и в общем
виде представляет собой план квартиры, на котором красным отмечаются демонтируемые стены или

23. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
23
сантехоборудование, а зеленым цветом – возводимые стены и устанавливаемое сантехоборудование.
Кроме того, на эскизе должна быть отражена экспликация будущих помещений.
Проект перепланировки – это документ, в котором проектной организацией, имеющей допуск к
определенному виду работ, на основании технического задания заказчика отражено желаемое
переустройство и/или перепланировка помещений для последующего согласования в инстанциях города.
- Документы необходимые заявителю для проведения переустройства/перепланировки:
Наименование документа Наименование органа,
выдающего документ
Срок выдачи
документа
1Заявление о переустройстве/перепланировке
жилого помещения по форме, утвержденной
Правительством РФ (для нежилых помещений
и жилых помещений, переводимых в нежилые
помещения – заявка в установленной форме)
Мосжилинспекция По факту обращения
2Правоустанавливающие документы на
переустраиваемое/перепланируемое жилое или
нежилое помещение (подлинники или
засвидетельствованные в нотариальном
порядке копии)
Многофункциональные
центры/ Территориальное
отделение Росреестра
5 рабочих дней
3- Проект (проектная документация)
переустройства/перепланировки жилого или
нежилого помещения, подготовленный и
оформленный в установленном порядке
- Эскизы переустройства/перепланировки
жилого или не жилого помещения,
подготовленный и оформленный в
установленном порядке
Проектная
организация, имеющая
допуски СРО на
соответствующие виды
работ по проектированию
Эскиз возможно
составить самостоятельно
либо у сотрудников
соответствующей
организации
В зависимости от
площади объекта и
мероприятий (работ)
14-30 дней
4Технический паспорт переустраиваемого
/перепланируемого жилого помещения (для
нежилого помещения – план помещения с его
техническим описанием по формам БТИ)
Многофункциональные
центры/БТИ
10 рабочих дней
5Заключение органа по охране памятников
архитектуры, истории и культуры о
допустимости проведения
переустройства/перепланировки жилого или не
Архитектура города В зависимости от
нахождения данного
объекта и его площади

24. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
24
жилого помещения, если помещение или дом, в
котором оно расположено, является
памятником
После завершения работ по переустройству/перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых
домах, оформляется акт о произведенном переустройстве/перепланировке помещения комиссией в составе
Заявителя и следующих представителей:
- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
- Территориального органа исполнительной власти (Управы района);
- Управляющего жилым домом;
- Разработчика проекта (авторского надзора);
- Исполнителя (производителя работ).
Персональный состав комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом
исполнительной власти города Москвы и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекицей.
Также, допускается оформление акта на ранее выполненные без разрешения работы при
представлении технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.
Соответственно, документом подтверждающем законность произведенной перепланировки/переустройства
является подписанный приемочный акт, и только в этом случае не следует опасаться дальнейших проблем.
Обратите внимание, что нарушение правил пользования жилыми помещениями и нарушение
правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений наказывается штрафом, от 1 000 до
50 000 руб., в зависимости от ситуации (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ). Но это не означает, что выплатив
единожды штраф, дальше можно не беспокоиться, в этом случае будет вынесено предписание с
требованием устранить выявленные нарушения и будет предоставлен срок для добровольного устранения.
В случае же, если в установленный предписанием срок, нарушения не были устранены, в
соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, суд по иску органа, осуществляющего контроль в данной области
принимает одно из следующих решений:
1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой
собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного
решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя жилого помещения – расторжение договора с возложением на
наймодателя обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (а там уже
наймодатель в регрессном порядке предъявляет иск о возмещении ущерба к нанимателю).
В 2013 году было принято резонансное решение по делу о выселении без предоставления другого
жилого помещения в отношении собственников совершивших незаконную перепланировку, они за 3 года
до этого сломали часть несущей стены в квартире. В итоге квартира была продана с торгов в
вышеуказанном порядке, случилось это в Южном административном округе города Москвы
19
. До этого,
подобных прецедентов не было.

25. Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326
25
Совет. Перед тем как идти на просмотр квартиры (в случае если дом типовой планировки)
желательно ознакомиться с её планировкой, установленной проектом, для того, чтобы в дальнейшем
долгожданное приобретение не стало предметом вечных «головных болей».