Határtalan Profit Ingatlanból könyv

Határtalan Profit Ingatlanból könyv
HATÁRTALAN PROFIT INGATLANBÓL Hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlanbefektetések segítségével akár a nulláról indulva Szemináriumi jegyzet © Király Norbert 2006
A jegyzet a HATÁRTALAN PROFIT INGATLANBÓL befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült. Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános eladás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthet semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezel vagy keres rendszerben a kiadó elzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felels kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezet igazgatója Debrecen, 2006 www.onlineingatlanakademia.hu 2
Alapvet befektetési lehetségek hazánkban 3 • Banki betétek • Kötvény- és pénzpiaci alapok • Részvényalapok • Ingatlan alapok • Részvények • Nemesfémek és drágakövek • Antikvitás • Kisvállalkozások üzletrészei • Ingatlan Miért nem mindegy hogyan dolgozik a pénzed? 1 000 000 Ft gyarapodása Évek 5% 10% 20% 30% 5. 1 276 282 1 610 510 2 488 320 3 712 930 10. 1 628 895 2 593 742 6 191 736 13 785 849 15. 2 078 928 4 177 248 15 407 022 51 185 893 20. 2 653 298 6 727 500 38 337 600 190 049 638 „Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.” Robert T. Kiyosaki Miért ingatlanbefektetés? SZÁMOMRA AZ INGATLANBEFEKTETÉSEK A SZABADSÁGOT ÉS A BIZTONSÁGOT JELENTIK
Az ingatlanbefektetések legfontosabb elnyei: • Te irányítasz • Viszonylag rövid id alatt meglehet tanulni • Minimális saját tkével elkezdhet • Szakértk segítenek • Biztonságos és értékálló • Magas profitpotenciál • Folyamatos készpénzáramlás • Más pénzét is használhatod • Hatástöbbszörözés • Adóelnyök 3 terület amire sikeres ingatlan-befektetként fókuszálnod kell 4 • Ingatlan – mit veszel • Kondíciók – hogyan veszed • Hálózat – ki segít neked Az ingatlan – mit veszel • Mi a célod az ingatlannal - stratégia • Milyen jelleg ingatlant keresel - besorolás • Hol keresed az ingatlant - terület Kondíciók – hogyan veszed Meghatározza az ajánlati árad és befolyásolja a várható profitodat. Fontos tényezk: • Elleg nagysága • Fizetési határid • Kamat nagysága • A hitel futamideje • Járulékos költségek • Adók, illetékek
5 Hálózat – ki segít neked • Partnerek, mentor • Befektetk • Ingatlan ügynökök • Végrehajtók • Ügyvédek, jogi képviselk • Adótanácsadó, könyvel • Hitelbróker, bankár • Építipari szakemberek Mit nevezünk hatástöbbszörözésnek? A pénz gyorsításának bevált módszere A hatástöbbszörözés elnye 1. példa 2. példa Ingatlan vételára 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft Befektetés 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft Hitel költségei --- 500 000 Ft (6 hónap) Eladási ár 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft Megtérülés 20% 60% Ingatlanbefektetési stratégiák Két alapvet stratégia: • Vétel és gyors eladás – gyors készpénz • Folyamatos készpénzáramlás – cash flow
Felújítandó és fejlesztend ingatlanok a tkenövelés kiváló eszközei A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elssorban érzelmi döntés!!! 6 A befektetés folyamata 1. Keresés 2. A befektetési lehetség elemzése 3. Az üzlet megkötése 4. Finanszírozás 5. Fejlesztés 6. Értékesítés 7. Utólagos kiértékelés A maximális nagykereskedelmi vételár meghatározása Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások: • Ügyvédi díj • Illeték • Felújítási költségek • Tartási költségek (6 hónap) • Az eladás költségei • Biztonsági tartalék • Profit • Adó Esettanulmány – gyors profit egy kislakás eladásából ÍME A LEGJOBB HELYEN TALÁLHATÓ LEGROSSZABB ÁLLAPOTÚ LAKÁS 1. lépés: felújítási költségek kalkulációja 2. lépés: az ingatlan megtérülési elemzésének elkészítése Errl a befektetési lehetségrl egy ingatlanközvetít értesített. Bár a profit a többi ismertetett befektetéshez képest viszonylag alacsony volt, a gyors átfutási idnek köszönheten (3 hét) végeredményben jó befektetésnek minsíthet. Mieltt megvásároltuk volna ezt a lakást már legalább fél éve több ingatlanügynökség árulta. A projekt jól szemlélteti, hogy egy megfelelen kiválasztott és színvonalasan felújított lakóingatlant milyen gyorsan el lehet adni.
A BEFEKTETÉSI LEHETSÉG MUNKALAPJA 7 Dátum: 2005.06.10 Az ingatlan címe: Debrecen, …u. fszt. Meghirdetés módja: X Ügynökség O Tulajdonos O Bank O Végrehajtó O Egyéb …...…… Az ingatlan leírása: 1,5 szoba + frsz + konyha + erély lakás 4 emeletes tégla társasház Alapterület: 43 m2 Egyéb információ: Felújítást igényel Meghirdetett/kért ár: 8 500 000 Ft Ft / m2: 197 674 Ft Rehabilitációs terv költségösszesítje Javítás fajtája Becsült költség Festés, mázolás 172 000 Ft Hidegburkolás, csempézés 140 000 Ft Parkettázás 50 000 Ft Konyhabútor + tzhely 180 000 Ft Fürdszoba szaniterek felújítása 60 000 Ft Bontás - Ft Egyebek 30 000 Ft Összesen 632 000 Ft Biztonsági tartalék (10%) 63 200 Ft Teljes becsült költség 695 200 Ft Felújítás után elérhet maximális kiskereskedelmi ár: 9 900 000 Ft (A lakónegyed összehasonlító áraira alapozva) Ár / m2: 230 233 Ft Becsült kiskereskedelmi ár (MKÉ) 9 900 000 Ft Ebbl levonandó: Ügyvéd (0,5%) 39 600 Ft Illeték (2%) 158 400 Ft A felújítás költségei 695 200 Ft A fenntartás költségei (max. 6 hónap) 42 000 Ft Eladás költségei 198 000 Ft Biztonsági tartalék 50 000 Ft Profit 1 000 000 Ft Adó (16+2%) 180 000 Ft Maximális nagykereskedelmi vételár 7 576 400 Ft Ár / m2: 176 195 Ft Haszonkulcs: 12% Éves: 72% 2 hónap teljes átfutás Megj: Haszonkulcs = Profit / (Nagyker ár + Ügyvéd + Felújítás + Fenntartás)
8 Fotók felújítás eltt és után
A fenti ingatlan esetében 3 hét telt el a vásárlás és az értékesítés között, igaz, hogy egy kicsit olcsóbban 9,5 millióért kelt el a lakás mint a tervezett, mivel úgy gondoltam az id kompenzálja az árat. További 5 hét múlva kaptuk meg a teljes vételárat. A projekt befejezése után ellenrizzük elzetes számításainkat és kalkuláljuk ki a tényleges profitot. 9
2. esettanulmány: családi ház vásárlása árverés eltt Ennek az ingatlannak a megvásárlásával kapcsolatban szintén egy ingatlanügynök hívott fel telefonon. 20 millió forintról elbb 16 majd 11 millióra vitték le az árat. Ilyen esetekben gyorsan kell reagálni. Már végrehajtási jog volt bejegyezve a tulajdoni lapra és a tulajdonos gyorsan szabadulni akart az ingatlantól így megmentve magát és a lányát a BÁR listára való felkerülésrl és más régóta esedékes tartozásokat is rendezni tudott. Most minimális felújítási munkákat csináltunk csak (kertrendezés, palamosás és pár apróság), mivel majdnem telekárban kínáltuk a házat azért úgy gondoltuk, hogy így is gyorsan el fogjuk tudni adni és inkább eltekintünk a teljes kör felújítástól. 3 hónapot vett igénybe a ház értékesítése 15,5 millió forintért talált vevre. 10
A VISZONTELADÁSI LEHETSÉG MUNKALAPJA 11 Dátum: 2005.06.28 Az ingatlan címe: Debrecen-Józsa, ... Meghirdetés módja: X Ügynökség O Tulajdonos O Bank O Végrehajtó Az ingatlan leírása: 3 szoba + frsz + WC + konyha családi ház, telek 1250 m2 Alapterület: 100 m2 Egyéb információ: Felújítást igényel Meghirdetett/kért ár: 11 000 000 Ft Ft / m2: 110 000 Ft Rehabilitációs terv költségösszesítje Javítás fajtája Becsült költség Teljes becsült felújítási költség 300 000 Ft Felújítás után elérhet maximális kiskereskedelmi ár: 15 500 000 Ft (A lakónegyed összehasonlító áraira alapozva) Ár / m2: 155 000 Ft Maximális kiskereskedelmi ár (MKÉ) 15 500 000 Ft Ebbl levonandó: Ügyvéd (0,5%) 55 000 Ft Illeték (2%) 223 000 Ft A felújítás költségei 300 000 Ft A fenntartás költségei (max. 6 hónap) 30 000 Ft Eladás költségei (2%) 310 000 Ft Biztonsági tartalék 50 000 Ft Profit 3 050 000 Ft Adó (16+2%) 549 000 Ft Maximális nagykereskedelmi vételár 10 988 000 Ft Ár / m2: 109 880 Ft Haszonkulcs: 27% Éves haszonkulcs: 54% Átfutási id 6 hónap Megj: Haszonkulcs = Profit / (Nagyker ár + Ügyvéd + Felújítás + Fenntartás)
3. esettanulmány: építési telek feldarabolása és eladása 12
Erre a telekre egy építési vállalkozó hívta fel a figyelmem, akinek nem volt szabad tkéje, hogy megvásárolja. A vételár 6 millió forint volt. Egy 6 lakásos társas sorházat terveztettünk a telekre a telekhányadokat pedig egyenként 2 millió forintért összesen 12 millióért értékesítettük. 13 Építsek vagy ne építsek? • A lehetségek összehasonlítása a számok segítségével • A pénzed dolgozzon helyetted, ne Te dolgozz a pénzért A leggyakoribb hibák melyeket befektetk elkövetnek • Az érzelmeikre hallgatnak, nem a számokra – beleszeretnek az ingatlanba. • Azért vásárolnak, mert jó az ára. • A felújítási és kivitelezési munkálatokat maguk akarják elvégezni. • A jól ismert vadászterületükön kívül vásárolnak.
Passzív jövedelem a szabadság forrása Egyszeri befektetés, életfogytiglan tartó jövedelem Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss A finanszírozási modell – a saját tke értékének emelkedése 14
A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése • A gazdagság készpénzáramlást jelent nem pedig a vagyont amit 15 birtokolsz. • Ne vegyél ingatlant annak érdekében, hogy azt reméled, hogy majd egyszer felmegy az ára, mert lehet, hogy soha nem fogod eladni. • Nem az a fontos, hogy hány ingatlanod van, hanem, hogy azok mennyi bevételt generálnak. • Soha ne vegyél bérbe adható ingatlant, ha veszítesz rajta, már az els évtl profitot kell kimutatnod. Esettanulmány – Fornetti üzlet és fagyizó Egy barátomon keresztül értesültem errl az eladó üzlethelyiségrl. Elkészítettem a megtérülési elemzést és egybl tudtam, hogy jó üzletrl van szó. Ráadásul a vételár jelents részét finanszírozni tudtam. Egyrészt beruházási hitellel a vételár 50%-át ezen kívül a Széchenyi hitelnek köszönheten több millió forint hitelkerethez jutottam amit szintén a finanszírozásra fordíthattam. Én egy viszonylag rövid 10 éves futamidej forint alapú hitelt választottam, de hosszabb futamid és deviza alapú finanszírozás esetén magasabb pozitív készpénzáramlás is elérhet lett volna.
MEGTÉRÜLÉS ÉS CASH FLOW ELEMZÉS Ingatlan megnevezése: Fornetti Pékség Fagyizó Ingatlan címe: Debrecen, … Dátum: 2005.11.10 Befektetett összegek Vételár 7 200 000 Ft Illeték (10%) 720 000 Ft Ügyvéd (0,5%) 36 000 Ft Hitelfelvétel költségei 139 000 Ft Teljes készpénzigény 8 095 000 Ft Hitel futamideje (év) 10 1 millió Ft törlesztrészlete 12 324 Ft Hitel összege Törlesztrészlet / hó Hitel összege 6 600 000 Ft 81 338 Ft Saját er 1 495 000 Ft - Ft 16 81 338 Ft Cash-Flow elemzés Bérleti díj / hónap (nettó) 105 000 Ft Üresen állási tényez 0% - Ft Bevételek összesen 105 000 Ft Hiteltörlesztés / hónap 81 338 Ft Felújítási tartalék 5% 5 250 Ft Biztosítási díj / hónap - Ft Rezsi / hónap - Ft Ingatlanmenedzser díja 0% - Ft Adó - Ft Egyéb költség - Ft Költségek összesen 86 588 Ft Pozitív cash flow / hónap 18 412 Ft A befektetett tke megtérülésének elemzése Befektetés saját tke 1 495 000 Ft Éves hozam 220 939 Ft Tkearányos megtérülés 14,8% A biztosítást és rezsit a bérl fizeti, az ingatlan rendkívül könnyen kiadható, több komoly jelentkez is volt rá ezért nem számoltam az üresen állási tényezvel.
A keresés folyamata Hogyan találd meg az ideális ingatlant Hirdet újságok Keresd az árulkodó jeleket! 17 • Sürgsen eladó • Minden megoldás érdekel • Hívjon megegyezünk • Felújítást igényel • Lelakott Használd a számítógéped • Keress a nagy ingatlan adatbázisokban • Keress kulcsszavakra • Keress az utca vagy a kerület megadásával • Keress bizonyos ártartományokban Új barátaid az ingatlanügynökök • Pontosan határozd meg számukra, hogy mit keresel. • Tartsd folyamatosan a kapcsolatot. • Akikkel sikerül összhangba kerülni adj nekik eladási megbízásokat. Figyeld az árverési hirdetményeket • Árverési Hírek • www.ingatlanarveresek.hu • www.vegrehajtas.lap.hu Tudasd mindenkivel, hogy mivel foglalkozol - direkt marketing • Szórólapozás: • Eladó ingatlanokat keresek a környéken, készpénzzel fizetek – nem ingatlanügynökség. Tel: xx-xxxxxxx • Te is hirdethetsz hirdetújságokban • Névjegykártya Személyes kapcsolatok Egy id után eljutsz arra a pontra amikor már nem neked kell menni az üzlet után, hanem az üzlet megy teutánad.
Elemzés Az érzelmek helyett hallgass a számokra!!! Az elemzéshez használd a számítógéped • Gyors továbbadás vagy hosszú távú bérbeadás? • A számok megmutatják, hogy mikor érdemes továbbadni és mikor 18 megtartani az ingatlant. A profit a vásárláskor keletkezik Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások: • Ügyvédi díj • Illeték • Felújítási költségek • Tartási költségek (6 hónap) • Az eladás költségei • Biztonsági tartalék • Profit • Adó Tervezd a profitodat! A haszonkulcs meghatározása: Haszonkulcs (%) = nettó profit / befektetés x 100 Éves haszonkulcs (%) = Haszonkulcs x 12 / átfutási id hónapban A nettó mködési bevétel (NMB) számítása: Bevétel • Bruttó bérleti díj • - Üresen állási tényez • Nettó bérleti díj Kiadások • Ingatlanmenedzser díja • Felújítási tartalék • Közmvek • Biztosítás • Adók • Egyéb költségek NMB = Nettó bérleti díj - Kiadások
19 Kalkulációs sémák: 1. A viszonteladási lehetség munkalapja 2. Cash Flow és megtérülés elemzés Ez a két kalkulációs program megtalálható a CD-n. Az üzlet megkötése, tárgyalástechnika Törekedj a nyer / nyer szituációkra A hatékony tárgyalás összetevi • Tudd meg miért akarja az eladó eladni az ingatlant, tegyél fel nyitott kérdéseket. • Ne mondj rögtön árat, mond azt, hogy elbb ki kell számolnod a költségeket és utána fogsz tudni csak ajánlatot adni. • Mondd meg nyíltan, hogy befektetési céllal keresel ingatlant. • Ajánlj kevesebbet mint amit remélsz, hogy az eladó elfogad. • Ne szóld le az ingatlant. • Közelíts az eladóhoz barátságosan. • Mindig legyél készen otthagyni egy üzletet és ezt éreztesd is. • Mindig legyen egy „rossz” fiú akire hivatkozhatsz. • Bizonyos idközönként nyújts be újra az ajánlatodat. • Adj az eladónak egy névjegykártyát, hogy el tudjon érni, ha elfogadja az ajánlatodat. Finanszírozás Befektetés minimális saját tkével vagy saját tke nélkül A finanszírozás módszerei • Befektet • Bank • Leend vevk • Tulajdonos Finanszírozás befektet segítségével • Készíts egy listát a jómódú rokonaidról, ismerseidrl és üzleti partnereidrl. • Ismerkedj a vállalkozói és befekteti klubok résztvevivel, járj el az összejövetelekre. • Adhatsz fel hirdetést is: ”Készpénzzel rendelkez befektett keresek ingatlan projektekhez”. • Közös vállalkozás létrehozása, Te mint projektmenedzser kapod a díjazásod a profit függvényében.
• Új cég alapításához (BT v. Kft.) a befektet adja a pénzt, de Te is tulajdonrészt kapsz a vállalkozásban. • A befektet kis tulajdonrészt szerez a cégedben és tagi kölcsönnel 20 finanszíroz. • Kérj magánkölcsönt és fizess fix kamatot. Fedezet az ingatlan vagy vállalj készfizet kezességet. • Fix kamat helyett a befektet pénzére kifizetett hozamnak a nagyságát arányosítsd a befektetés profitjával. Finanszírozás bank segítségével • Állami kamattámogatásos és kedvezményes kölcsönök • Deviza és Ft alapú lakásvásárlási kölcsönök • Használd a saját ingatlanodat plusz fedezetként • Használd másnak az ingatlanát plusz fedezetként • Szabadfelhasználású hitelek • Hitelkeret ingatlanfedezettel cégek és magánszemélyek részére is • Személyi hitel • Hitelkártyák – folyószámla hitelek • Céges beruházási hitel • Széchenyi hitel • Ingatlan lízing Finanszírozás a vevk és az eladó segítségével • Az eladó fizetési halasztással adja el az ingatlant • A leend vev(k) pénzébl vagy/és a bank pénzébl történik az ingatlan megvásárlása vagy a kivitelezés finanszírozása Fejlesztés Hogyan növeljük az ingatlanunk értékét A lehetségek áttekintése • Felújítom • Lebontom • Tervezek rá valamit • Átminsítem • Megosztom • Feldarabolom • Összevonom
Értékesítés A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elssorban érzelmi döntés!!! Értékesítés • Hirdetújságok • Internetes portálok • „ELADÓ” tábla • Adj egy fotós emlékeztett a jelöltnek • Bízz meg ingatlanügynökséget • Tegyél mögé egy jó finanszírozást • Segíts a vevnek 21 Utólagos kiértékelés, kontroll • Csak az nem hibázik soha aki nem csinál semmit. • Nem baj ha hibázunk, a fontos az, hogy tanuljunk a hibáinkból és legközelebb ne kövessük el. Adótervezés: cégként vagy magánszemélyként vásároljak? Magánszemély Cég Illeték viszonteladásnál 2,6% lakás 10% telek, üzlet 2% Illeték megtartásnál 2,6,10% 2,6,10% Milyen költség Az ingatlanhoz direkt számolható el? kapcsolódó költségek A cég tevékenységéhez kapcsolódó költségek Áfa visszaigénylési lehetség a költségek után? Nem Igen, de kivétel az áfa-mentes ingatlanhoz kapcsolódó költségek áfája. Adó mértéke 25% forrásadó vagy szja 16+2%
Az anyagi függetlenség megtervezése Aki nem tervez a kudarcot tervezi meg A sikeres emberek leírják a céljaikat és írásban gondolkodnak. A 10 éves terv Évek Tevékenység Bérbe 22 adott ingatlan 1. Vásárolj 2 ingatlant és add el ket - 2. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 1 3. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 2 4. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 3 5. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 4 6. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 5 7. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 6 8. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 7 9. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 8 10. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 9
Tervezd és kontrolláld az eszközértéked növekedését Dátum Terv Tény 23 2006.07.01 1 000 000 Ft 2007.01.01. 1 200 000 Ft 2007.07.01. 1 440 000 Ft 2016.01.01 31 948 000 Ft Tervezd a pozitív készpénzáramlást Dátum Terv Tény 2007.01.01 20 000 Ft 2008.01.01. 42 000 Ft 2009.07.01. 66 150 Ft 20016.01.01 265 942 Ft Az ismertetett esettanulmányok nettó pénzügyi eredménye: 1. Lakás 590.000 Ft 2. Családi ház 3.050.000 Ft 3. Építési telek 2.800.000 Ft Összesen nettó: 6.440.000 Ft 536.666 Ft / hó 4. Üzlet passzív jöv.: 18.000 Ft / hó
Sikeres befektetést! 24 Király Norbert

Határtalan Profit Ingatlanból könyv

Recomendados

Más contenido relacionado

Destacado(19)

Similar a Határtalan Profit Ingatlanból könyv(12)

Más de Tozsde Okossag(20)

Último(20)

Határtalan Profit Ingatlanból könyv