Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall
Se está descargando tu SlideShare.
×
Eche un vistazo a continuación
Recomendado
Más Contenido Relacionado
A los espectadores también les gustó (15)
Similares a Ingatlantanfolyam haladó (20)
Más de Tozsde Okossag (20)
Más reciente (6)
Ingatlantanfolyam haladó
- 1. ….Az ingatlan, amely megalapozhatja a siker sztoridat…
- 2. A profitot kizárólag a vásárlásnál csináljuk!
- 3. A legfontosabb kérdés, hogy mi a stratégiánk? 1.hosszú távú hasznosítás, pozitív cash flow-val 2. rövidtávú spekuláció
- 4. Mindkét stratégia alapeleme, a jól meghatározható nagykereskedelmi vételár. A megtekintett ingatlanok mennyiségével egyenesen arányos annak az esélye, hogy megtaláljuk a számunkra kedvez vételárú ingatlant. A tapasztalatok alapján a kiválogatott és megtekintett ingatlanoknak maximum 3 -5%-a felel meg a saját követelményrendszerünknek. Ez azt jelenti, hogy ha csak 10 ingatlant nézünk meg és teszünk rá ajánlatot, akkor talán egy, de lehetséges, hogy egy sem lesz olyan, amit meg szabad vennünk! Ha 50, vagy 100 ingatlant nézünk meg, akkor drasztikusan
- 5. Kizárt annak a lehetősége, hogy sikeres ingatlan befektető legyél,ha a mindenki számára hozzáférhető, kiskereskedelmi áron vásárolsz!
- 6. Ha így teszel, soha nem leszel sikeres ebben a szakmában! A nagykereskedelmi árú ingatlanok meghatározása és megtalálása az elsődleges feladat. Úgy kell megállapítanod a maximális vételárat, hogy az ingatlan már az első évtől kezdve pozitív cash flow-t termeljen.
- 7. MMMMiiii aaaa ccccaaaasssshhhh fffflllloooowwww???? A havi, vagy éves szinten keletkezett nettó nyereség/veszteség, ami a bevételek és a kiadások különbségéből származik. Eszerint megkülönböztetünk pozitív és negatív cash flow-t. Pozitív cash flow: a nettó árbevétel nagyobb, mint az összes kiadás Negatív cash flow: a nettó árbevétel kisebb, mint az összes kiadás
- 8. Ha közép, vagy hosszú távú pozitív cash flow stratégiával szeretnénk hasznosítani az ingatlant, akkor e stratégia alapján, nekünk kell kiszámítanunk a maximálisan ajánlható vételárat.
- 9. Ne vásárolj pozitív cash flow nélküli ingatlant, arra a szerencsére számítva, hogy majd a piaci viszonyok javulása kedvezőbbé teheti a helyzetet! Ne reméld azt, hogy sok ingatlant sikerül majd megvásárolnod nagykereskedelmi áron! Egyetlen kedvező árú ingatlan megvásárlása mögött, tucatnyi visszautasítás és eredménytelen ajánlattétel lesz.
- 10. Ne hagyd, hogy elvegye a kedvedet a látszólagos sikertelenség, mert te azt az egyetlen ingatlant keresed, ami a te stratégiádnak megfelel, ezért törvényszerű, hogy lesznek eredménytelen vételi kísérleteid. A legjobb vételek, sokszor a problémásnak látszó ingatlanok körülötti nehézségek megoldásával válnak lehetővé.
- 11. Legyen pontosan meghatározott befektetési terved és minden körülmények között ragaszkodj hozzá. Minden egyes ingatlanra tett ajánlatot kezelj befektetési döntésként, és soha ne szeress bele egyetlen ingatlanba se! Ne engedd, hogy megkísértsen egy váratlanul felbukkanó ingatlan, amely jól néz ki ugyan, de a terveidhez nem illeszkedik.
- 12. Az ingatlan értékének kiszámítása
- 13. Felkészülés az érték meghatározására A piac tanulmányozása A terület, a környék rendszeres bejárása, információgyűjtés az ott lakóktól. Tanulmányozd, hogy milyen típusú ingatlanokra van vevői, ill. bérlői kereslet.
- 14. Az ingatlan vizsgálata A ház, vagy lakás külső és belső állapotának vizsgálata. Szempontok: általános állapot, festések, szőnyegezés, burkolatok, nyílászárók… kert állapota, növények gondozottsága, extra kellékek…. A megállapított hibák és pozitív elemek írásos feljegyzése elengedhetetlen az érték megállapításához! Tételesen írd fel azoknak a javításoknak a költségeit, amik feltétlenül szükségesek ahhoz, hogy az ingatlan bérbe adható legyen.
- 15. A felmért ingatlan bérbe adhatóságának vizsgálata Figyeld a hirdetéseket és az eladó/kiadó táblákat. Minden kiadó ingatlan nagyságával, minőségével és árával tisztában kell lenned, ami az adott környéken található. Szerezz információt a bérbeadással kapcsolatban olyan ingatlanügynököktől, akik tisztában vannak az árakkal. Alakíts ki jó kapcsolatot felkészült és megbízható ingatlanügynökökkel, akik segíthetik a munkádat és jó üzleti lehetőségekről tájékoztathatnak a későbbiekben. Az adatbázis amivel rendelkeznek, nagyban hozzásegíthet téged, hogy számodra megfelelő ingatlant találhass.
- 16. Nettó működési bevétel Ha működő pozitív cash flow üzletet szeretnél felépíteni, akkor elengedhetetlen figyelembe venned az árajánlatod meghatározásánál a nettó működési bevételt. Meghatározás: Az a nettó bevétel, amit az ingatlan megtermelni képes, miután a fenntartásával kapcsolatos összes költséget kifizettük. Ez az összeg megmutatja nekünk, hogy mennyi pénz kifizetését engedhetjük meg vételárként az ingatlanért.
- 17. Bevétel: bérleti díj – az üresen állási időszak (pl. 1 hónap/év) = nettó bérleti díj Kiadás: közműszámlák, adók, biztosítás, állagmegőrzés tartalék, kezelési költség, egyéb költségek… Nettó működési bevétel = nettó bevétel – kiadások
- 18. Amennyiben pozitív cash flow üzletet kívánunk kialakítani, úgy a hiteltörlesztésnek a nettó működési bevételtől kisebb összegnek kell lennie. A fentiek figyelembevételével egyáltalán nem mindegy, hogy milyen kamatozású és milyen futamidejű hiteleket használsz!
- 19. Amennyiben pozitív cash flow üzletet szeretnél vásárolni, akkor nem az ingatlan értékbecslő, vagy a környéken megfigyelhető árak határozzák meg számodra az adott ingatlan reális árát, hanem a nettó működési bevételből fogod kiszámítani te magad, hogy mennyit adhatsz egy ingatlanért!
- 20. „Az anyagi függetlenséget a több forrásból érkező, hosszú távú pozitív cash flow áramlás jelenti.”
- 21. Rövid távú, spekulációs célú ingatlanok Piac felmérés: Az adott területet, amellyel foglalkozni szeretnénk, a részletekbe menőig ismernünk kell. A hozzáférhető ingatlanhirdetéseket napi, de minimum heti rendszerességgel ki kell elemeznünk.
- 22. Összehasonlító táblázatot kell készítenünk, amelyek tartalmazzák az adott ingatlanok méreteit, állapotukat, teleknagyságot, árait, stb. Tisztában kell lennünk, hogy ezzel a stratégiával olyan ingatlanokat szeretnénk megvásárolni, amelyekhez nagykereskedelmi áron jutunk hozzá, majd értéket adunk hozzá, és a piaci ár közelében értékesítjük.
- 23. Profit = várható értékesítési ár – vételár és egyéb költségek Látható, hogy a profit abból adódik, hogy a vételár mennyivel van a piaci ár alatt, valamint hogy a költségeket mennyire tudjuk a minimálisra szorítani.
- 24. Maximális vételi ár megállapítása: A piacismeret elengedhetetlen ahhoz, hogy a várható értékesítési árral tisztában legyünk. Tisztában kell lennünk azzal, hogy az adott ingatlanon milyen fejlesztés, vagy felújítás végezhető el, és ennek mi lesz a maximális költsége.
- 25. Tudnunk kell azt is, hogy az adott project - a vásárlástól az értékesítésig - a jelen piaci körülmények között, mennyi idő alatt fog lezajlani. Meg kell határoznunk önmagunknak, hogy milyen mértékű elvárt nyereséggel vagyunk hajlandóak belekezdeni az adott spekulációs tevékenységbe. Maximális vételár = várható eladási ár – fejlesztési költségek - elvárt nyereség - kiadások
- 26. Köszönjük a figyelmet!
- 27. Tárgyalástechnikák
- 28. Olyan eladókat kell találnod, akik tőled elfogadnak olyan ajánlatot is, amelyet másik vevőtől visszautasítottak volna. Alkalmaznod kell a nyer/nyer alapelvet az eladókkal szemben. A legtöbb kezdő ingatlan befektető azért sikertelen, mert nem képes eredményesen tárgyalni a partnerével, vagyis az eladókkal és a vevőivel.
- 29. Arról is meg kell győznöd az eladót, vagy a vevődet, hogy neked választási lehetőséged van, pl. két ingatlan közül fogsz választani, vagy még nem döntötted el, hogy melyik ajánlattevőnek adod oda az eladó ingatlanodat. Ebben a szituációban te tudod irányítani a tárgyalás menetét.
- 30. Az eredményes tárgyalás egyik feltétele, hogy tisztában légy azzal, hogy az eladóknak időre van szükségük ahhoz, hogy elfogadják, nem kapnak annyi pénzt az ingatlanjukért, mint amennyit reméltek. Nem szabad előre megítélnünk az eladókat, ha úgy tűnik, hogy rugalmatlan az ár tekintetében. Szükségük van némi időre ahhoz, hogy megbizonyosodjanak róla, hogy jelenleg jobb ajánlatot nem kapnak a tiednél.
- 31. Mindig hagyd nyitva az ajtót a tárgyalás folytatására, és ne tegyél végzetes, utolsó határidőre történő utalást! Pl.: ne búcsúzz el úgy, hogy „Ez volt az utolsó ajánlatom, sajnos nem tudok tovább elmenni az árban.” Hagyd nyitva az „ajtót”: „Remélem, hogy meg tud egyezni a másik érdeklődőjével, de amennyiben nem, hívjon fel, és ha még vásárolni szeretnék, akkor lehet, hogy tovább tárgyalhatunk a vételárról.” )
- 32. Légy türelmes az eladókkal szemben. Minél tovább sikerül fenntartanod a tárgyalási pozíciót, annál inkább esélyed van rá, hogy számodra kedvező ár szülessen meg. Tölts időt vele, hogy megismerd és bizalmi kapcsolat tudjon kialakulni köztetek. Ne feledd: a bizalom létfontosságú az eredményes üzlet megkötéséhez.
- 33. Tegyél fel nyitott kérdéseket, mint pl.: amennyiben készpénzzel fizetnék önnek, mennyire tudná rugalmasan kezelni a vételárat? Milyen részletet kellene tartalmaznia az árajánlatomnak, hogy fontolóra vegyen egy alacsonyabb árat? Mennyi idő alatt találna új lakást magának, miután átadtam a vételárat?
- 34. Próbáld meg azt az érzést kelteni az eladóban, mintha már túl lenne az eladáson, és szinte a markában érezné a vételárat. Éreztesd, hogy bármikor kész vagy otthagyni az üzletet, ha nem kapod meg a neked megfelelő feltételeket, valamint hogy van más ingatlan(ok) is a tarsolyodban. Ha a legjobb árat akarod, akkor bármikor késznek kell lenned arra hogy otthagyj egy vételi lehetőséget, ami nem illik bele a stratégiádba! Nem szerethetsz bele egyik NNNeeemmm ssszzzeeerrreeettthhheeetttssszzz bbbeeellleee eeegggyyyiiikkk iiiinnnnggggaaaattttllllaaaannnnbbbbaaaa sssseeeemmmm!!!!
- 35. Törekedj a nyer/nyer megközelítésű üzletkötésekre! A nyer/nyer tárgyalás olyan üzleti koncepció, amely arról szól, hogy te és a partnered (akár vevőről, akár eladóról is van szó), megismeritek egymás igényeit és céljait, majd olyan közös üzleti megoldást találtok, amellyel mindkét fél egyetért, és nem érzi magát vesztesnek. Ez nem jelenti azt, hogy meg kellene alkudnunk az elveinkben, vagy módosítanunk kellene a stratégiánkat!
- 36. Élő példa: Kb. 9 évvel ezelőtt írásos vételi ajánlatot adtam több, nem építési telekre. Akkoriban az építési telekárak a környéken 10,000 - 15,000.- Ft/m2 körül mozogtak. A stratégia az volt, hogy több kedvezőtlen adottságú telek összevonásával építési telkeket létesítsek.
- 37. Vételi ajánlatokat küldtem kb. 50 db ingatlan tulajdonosának. Az 50 ajánlat közül, hosszas tárgyalások után 9 db telket sikerült megvásárolnom, átlagosan 4,200.- Ft/m2 áron. A tulajdonosok egy része rendkívül agresszív volt az első találkozás vagy telefonbeszélgetés alkalmával. Sokan még azt is sérelmezték, hogy hogyan juthattam hozzá a személyes adataikhoz…? A további tárgyalások által sikerült bizalmi kapcsolatot kialakítanom a leendő partnereimmel és rendkívül kedvező árat kialkudnom. Megvalósult a nyer/nyer üzlet!
- 38. Az a tulajdonos, aki először telefonban azt mondta hogy soha nem fogja eladni nekem a telkét a vételi ajánlatom láttán (amiben 3,000.- ft/m2-ár szerepelt) és majd inkább az unokáinak hagyja meg örökségül, a végén rendkívül készséges volt mindenben. A saját családi házam most az ő hajdani telkén áll. Jelenleg az átlagos telek ár a környéken: 40,000 - 45,000.- Ft/m2
- 39. Meggyőződésem, hogy megfelelő technikákkal mindent meg lehet tárgyalni!
- 40. Ne engedjük, hogy hatással legyen (törvényesség látszatának) hatalma !ránk a legitimitás Ava ngyyo amztoaktootnt bneetműk l enheemt v jáellteonzttiak tanzi.t, hogy a tartalmuk igaz, tAis tzátresleatdteall mteukninktbeanne ka za reram, baemrei kn ymoemgtsaztootktt ábke,t űh.ogy nagy tAá bnlyáocmsktaátko ttet ksiznatévlaykt ,s fuegjláércoezsn daokk. umentumok és hivatalos A legtöbb ember hajlik arra, hogy ne kérdőjelezze meg őket. EEEEzzzz ttttévvvveeeessss áááállllllllássssppppoooonnnntttt!!!! hHaa sazzn eállőjunky tf ejel lae nlet gsiztiámmitáusn kerlaő.nyét, és kérdőjelezzük meg,
- 41. Példa: Az eladó értékbecslést lobogtat az eladó épületéről, ami alapján kialakította az eladási árat. Az ingatlanközvetítő a környéken lévő házakkal veti össze a szóban forgó ingatlant. Az önkormányzat által kiadott értékbizonyítvány szolgál alapul az eladónak az irányár tekintetében.
- 42. Ezek a papírok a legitimitás látszata mögé bújva kívánják elérni, hogy ne kérdőjelezzük meg azok tartalmát, vagy realitását. Minden leírt ár mögött valójában tárgyalás és egyezkedések által kialakított érték szerepel. Mi ezt az árat kívánjuk újratárgyalni, tehát a papírra leírt adatok előtt nem szabad fejet hajtanunk!
- 43. Hogyan használhatjuk fel a mi javunkra? Példa: Írásban adunk vételi ajánlatot (melléklet). Hivatkozunk a feljegyzéseinkre, amit más eladókkal tárgyaltunk, és futólag megmutatunk az eladónak. Az általunk feljegyzett hibalistán, vagy állapotfelmér lapon indokoljuk az alacsony vételi árunkat. Mi használunk elzetes értékbecslést, valamint más ingatlanok hirdetéseit, amelyek le vannak írva. Értékesítéskor adjunk írásos, fényképes emlékeztett az ingatlanunkról.
- 44. Az sikeres üzleti tárgyalás első lépései Kérj többet, mint amit kapni remélsz és ajánlj kevesebbet, mint amit fizetni szeretnél.
- 45. DDDDrrrr.... HHHHeeeennnnrrrryyyy KKKKiiiissssssssiiiinnnnggggeeeerrrr, Nobel díjas diplomata, aki A XX. század egyik csúcstárgyalója volt, a következőket mondta: „ A tárgyalóasztal alkudozásainál mutatott hatékonyság attól a képességedtől függ, hogy mennyire tudtad eltúlozni a kezdeti kéréseidet.”
- 46. Ezek szerint egy fontos képességről van szó, amit meg kell tanulni. Ha mindjárt a legjobb ajánlattal kezded, akkor nem hagysz semmiféle tartalékkeretet arra, hogy további engedményt tegyél az eladónak. Az eladónak is meg kell hagyni azt a látszat sikerélményt, hogy nyert valamit ő is az adott tárgyaláson.
- 47. Kezdő befektetők sokszor a kudarctól félnek és ezért nem mernek ajánlatot adni olyan áron, amely a feltételezett és még elfogadható vételár szint alatt van. Félnek, hogy visszautasítják őket és attól, hogy kudarc lesz a vége. Így önmaguk ellen licitálnak, mielőtt megírnák az ajánlattevő levelet. Fontos, hogy pozitív gondolatmenettel közelítsük meg a helyzetet és ne legyünk előre borúlátók!
- 48. Amint az eladónak valamiféle kedvezményt ajánlunk fel (vagy magasabb összeget), azonnal kérjünk mi is további engedményeket. Különbözet megosztás: ajánlati ár - kontra – eladó által kért irányár
- 49. Biztos, hogy a kettő közötti ár lesz a végső ár? Soha ne te legyél az, aki a következő árat mondja, hanem engedd, hogy a másik fél licitáljon, vagy mondjon kevesebbet az ár tekintetében. A számunkra kedvező árat akkor érhetjük el, ha a mi árunkhoz közelebbi érték lesz a végeredmény.
- 50. „Minden siker, belépő egy még nehezebb problémához.”
- 51. Köszönjük a figyelmet! Sok PROFIT-ot kívánunk!
