В мае 2017 года вышел в свет шестой номер журнала «Редевелопмент» - единственного в России отраслевого издания, посвященного вопросам подготовки территорий под новое строительство. В новом выпуске своими знаниями с читателями поделятся еще больше специалистов в самых различных аспектах редевелопмента территорий. Александр Подусков (Alexander Poduskov) Konstantin Khodnev, Виктория Рожок (Victoria Rozhok), Victor Perepelitsa, Сергей Должников (Dolzhnikov Sergey) Ольга Чудинова Нана Король- огромное спасибо за Ваш бесценный вклад! Ждите авторские экземпляры)

2. 22
ОТ РЕДАКТОРА
«Зенит-арена»
— это точно не про вас?
Давайте посмотрим на близком к тематике нашего
журнала примере. Заказчик размещает тендер
на подготовку территории к строительству. И,
разумеется, желает максимально сэкономить, поэтому
в отборе предложений смотрит исключительно на
предлагаемую подрядчиками цену.
Нет, формально на опыт смотрят тоже.
Но выполненный контракт не является, к
сожалению, 100% гарантией опыта, как, впрочем,
и благодарственные письма. А что является такой
гарантией? Частично деловая репутация — отсутствие
«в шлейфе» у подрядчика производственных ошибок и
нарушений. Но, по факту, единственное, что может дать
вам гарантию того, что вас не обманут — это четкое
понимание того, как вообще образуется цена того или
иного предложения.
Не бойтесь задавать неудобные вопросы: «Если
подрядчик скидывает цену на 80% от предложенного,
то на чем он сэкономит?». Или, по-вашему, он
настолько альтруистичен, что будет работать себе
в убыток? Гарантирую, что нет. Напротив, чем
больше снижается цена, тем больше активизируются
«слабоумие и отвага», а точнее, «жадность и
смекалка». И в то время, пока вы радуетесь, как сильно
сэкономили, фокусник достал из шляпы красивого
белого кролика, показал его залу, а потом убрал
обратно, не сообщив никому, что кролик хромой,
больной и покрашенный в белый цвет промышленной
краской. А в это время помощник фокусника обчистил
ваши карманы. Вот такая история про экономию.
«Вас обманули, это не мексиканский тушкан, это
шанхайский барс», как говорил Остап Бендер. В лучших
традициях подрядчик скажет вам, что вывозит отходы
в положенном порядке на полигон, а сам сожжет их
в ближайшем лесу или утопит в ближайшей реке. А
потом это обязательно всплывет, и отвечать за это
будете вы. Или он возьмет более дешевую, но менее
подходящую для вашего объекта технику и обрушит
совершенно не то, что нужно. И кто будет отвечать?
Угадайте…
Подрядчик говорит вам, что работает с
собственной, не арендованной техникой. Хорошо,
а спросили ли вы его о расходах на эксплуатацию
техники? Знаете ли вы, какая квалификация у
операторов, которые сядут за руль? Вы в принципе
представляете себе, что будет происходить на вашем
объекте за эти деньги? Вы можете сказать, что ваш
проект — исключение из правил и кролик, которого
показывают именно вам, совершенно здоров?
Начать думать о таких вещах сложно. Начать
задавать нужные вопросы и логически обдумывать
ценовые предложения еще сложнее. Но без этого ваш
собственный проект становится рулеткой, в которой
вы поставили все на «зэро», а колесо крутит ветер.
Готовы рискнуть?
Только ленивый не слышал про гигантское
превышение бюджета и скандалы с
разворовыванием средств на «Зенит-
арене» и на многих-многих других
объектах по всей России. Каждый из нас
презрительно морщит нос, в очередной
раз слыша такие истории, и думает про
себя «Ну как же можно так бесстыдно
воровать». А ведь на самом деле на
большинстве проектов происходит то же
самое. Все дело только в масштабе.

3. 3
СОДЕРЖАНИЕ
ЕКАТЕРИНА ИВАНОВА
главный редактор
БОРИС СЫЧЕВ
директор по сертификации
и аналитическим проектам
Ассоциации индустриальных
парков
ДМИТРИЙ ГВОЗДЕВ
выпускающий редактор
ЛЮБОВЬ БЕССОНОВА
корректор
ИГОРЬ ЛОГВИН
дизайн, верстка
АЛИНА ВАГАПОВА
дизайн обложки
РЕДАКЦИОННАЯ
КОЛЛЕГИЯ:
pr@raz-max.com
ОБОЗРЕВАТЕЛИ:
ЕЛИЗАВЕТА ЧЕЧЕВИЦА
ДАРЬЯ ШАТАЛОВА
АННА ЧИГИРЬ
ГОСТЬ НОМЕРА:
ПО ВОПРОСАМ
РЕКЛАМЫ
И ПОДПИСКИ:
СОДЕРЖАНИЕ:
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ:
Заселить олимпийское наследие
РОССИЙСКИЙ ОПЫТ:
Редевелопмент «в Зените»
ТРЕНДЫ:
Городской PR
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:
Молодо-зелено
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:
Промышленный дворец
ГОСТЬ НОМЕРА:
Есть куда расти
ЭКОНОМИЯ:
Потратить нельзя сэкономить
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО:
Законодательство в сфере редевелопмента
ВОССОЗДАВАЯ СТАРОЕ:
Оживляя историю
ФОРМАТЫ:
Редевелопмент промтерриторий под офисы
ФОРМАТЫ:
«Золотые» московские «хрущевки»
ПЕРЕРАБОТАНО:
Логистика рынка рециклинга
ТЕХСЕГМЕНТ:
Экскаватор-швейцарский нож
ДЕМОНАЖ:
Пан или провал
ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА:
Московский кристалл
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Эволюция саморазрушения?
ДЕСТРУКЦИЯ;
Искусство разрушения
ИНВЕСТИЦИИ
ТОП строящихся инфраструктурных проектов России;
4
6
10
12
16
18
20
23
24
27
28
36
30
38
32
40
34
42

4. 44
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Заселить олимпийское
наследие
Сегодня в рубрике «Зарубежный опыт»
мы расскажем о масштабном проекте
редевелопмента выставочного комплекса
«Эрлс-Корт», выполненном британской
компанией Ketlbray. На месте старого
здания уже начал строиться масштабный
жилой комплекс на 8 тыс. квартир с
развитой социальной инфраструктурой
от девелопера Capital & Counties, более
известного как Capco.
Т
е, кто был в Лондоне, знают, что квартал Эрлс-Корт
славится историческими (и баснословно дорогими)
домами эпохи королей Георгов, а также большим
количеством различных ресторанов и арт-площадок,
что делает этот район в значительной степени центром
притяжения. Долгое время не последнее место в квартале
занимал одноименный выставочный центр.
История выставочного и спортивного центра
«Эрлс-Корт» началась в 1887 году. В начале своего
существования знаменитый выставочный центр был
фермерским двором, примыкавшим к усадьбе Эрлс-
корт. В те времена этот район Лондона был не слишком
оживленным. Однако с прокладки железнодорожных
путей и открытия первых станций метрополитена квартал
было решено превратить в центр притяжения и построить
с этой целью большой выставочный центр.

5. 5
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Современный комплекс, построенный в стиле арт-
модерн, стал самым большим спортивным сооружением
в центральном Лондоне. Строительство комплекса
по проекту архитектора К. Говарда Крена заняло
2 года (проект был сдан в 1937 году), существенно
перешагнуло заявленную смету на строительство и
обошлось в 1,5 млн фунтов стерлингов (да, такое бывает
не только у нас). Первым событием, которое состоялось
в новом комплексе, стала Британская кондитерская
выставка. За время своего существования выставочный
комплекс площадью 40 тыс. м2 на двух уровнях принял
ряд культурных событий (выставок, музыкальных и
кинопремий), а также соревнования Олимпийских игр
1984 и 2012 годов. На время спортивных соревнований
комплекс мог вместить более 19 тыс. зрителей.
В 1991 году зал был достроен в связи с
необходимостью увеличения выставочной площади.
Строительство нового просторного зала без колонн
площадью 17 м2, соединенного с первым корпусом,
обошлось в 100 миллионов фунтов стерлингов. Зал был
открыт принцессой Дианой 17 октября 1991 года для
мотовыставки.
НОВОЕ НАЧАЛО
Собственник территории Capital & Counties
отстаивал идею демонтажа выставочного центра для
строительства жилого комплекса с 2010 года. Идея
застройки встретила сильное противодействие местных
жителей и инициативных групп. Ряд видных британских
политиков и членов парламентской ассамблеи отстаивали
необходимость сохранения выставочного комплекса
как источника поступлений в бюджет. Однако к 2013
году старания девелопера все-таки увенчались успехом,
и в 2014 году лидер британского рынка (№2 в топ-100
крупнейших компаний мира) — компания Ketlbray —
приступила к работам по демонтажу. Работы должны
были занять 18 месяцев и продолжаться вплоть до лета
2016 года. Однако проект затянулся, и его завершение
планируется только в конце 2017 года.
Начавшись с противодействия общественности и ряда
политиков, проект реализовывался под пристальным
вниманием со стороны властных структур. Так, в 2015
году Ketlbray пришлось отстаивать перед лондонской
ассамблеей безопасность проведения работ для
окружающих, так как утверждалось, что проводимые
работы приводят к волнам асбестовой пыли и загрязняют
атмосферу. Однако конкретных обвинений Ketlbray
предъявлено не было, и, если мы внимательно посмотрим
на многочисленные видео процесса демонтажа, то в
каждом кадре увидим действие систем пылеподавления и
высокий уровень охраны труда на площадке.
Первым этапом сноса комплекса стал ювелирный
демонтаж 900-тонного стального моста, протянутого над
находящейся рядом с комплексом железной дорогой.
Далее одной из наиболее сложных операций демонтажа
масштабного строения стало понижение крыши общим
весом 1,3 тыс. тонн, длиной 126 метров и шириной 75
метров. По заявлениям подрядчика, проектирование
этой части проекта заняло около 4 лет. Учитывая, что
разрешение на демонтаж было получено только в 2013
году после трех лет споров, можно предположить, что
девелопер и подрядчик были заранее очень уверены в
успехе лоббирования нового строительства и не стали
терять время. И оказались правы.
В демонтажной истории Великобритании этот
проект оказался первым, в котором тяжелая стальная
конструкция была понижена до высоты 25 метров
для дальнейшего демонтажа на уровне земли. После
понижения высоты крыши в течение 6 месяцев были
снесены железобетонные рамы опоры крыши и стен.
99% материала демонтажа были пущены на вторичную
переработку.
Отдельного внимания заслуживает занятая в проекте
техника. На проекте работало около 32 единиц техники,
включая крупнейший строительный кран в Лондоне,
способный поднимать 4,5 тыс. тонн. Кран высотой в
120 метров начал работу с удаления бетонных балок
выставочного центра, которые весят от 80 до 1500 тонн.
Использование одного из самых больших в мире кранов
позволило существенно сократить затянувшийся срок
реализации проекта.
На месте выставочного комплекса к 2019 году
появится жилой комплекс с социальной и коммерческой
инфраструктурой, а также большим парком.

6. 66
РОССИЙСКИЙ ОПЫТ
Редевелопмент
«в Зените»
Сегодня в традиционной рубрике «Редевелопмент „с нуля“» самая скандальная стройка
Петербурга за всю его 300-летнюю историю: достроенная-таки к Чемпионату мира по
футболу 2018 «Зенит-Арена». Сроки сдачи этого строения переносились больше 15 раз,
его бюджет возрос с 6,7 млрд рублей до 50 миллиардов. Менялись подрядчики, и даже
название объекта не радовало постоянством. А, тем временем, подготовка территории
под строительство была произведена еще в 2006 году и, похоже, стала единственным
этапом этой грандиозной футбольной стройки, прошедшей без «красной карточки».

7. 7
РОССИЙСКИЙ ОПЫТ
С
троительство стадиона имени Кирова велось
на протяжении 18 лет — с 1932 по 1950 год.
Казалось бы, с «Зенит-Ареной» справились
значительно быстрее. Но, посмотрев на даты, мы легко
догадаемся о причинах задержки строительства —
Великая Отечественная война и блокада Ленинграда.
Строительство одного из самых больших стадионов мира
было возобновлено уже в 1945 году и велось во многом
силами морских и пехотных войск Красной Армии.
Велось строительство основательно. Для возведения
трибун был насыпан большой кольцевой холм высотой
8 метров. Будущие трибуны были покрыты бетоном в
виде ступеней, на которых изначально были скамьи, они
стояли до 1980 года. Когда начали возводить валы, на
восточной трибуне от места будущих беговых дорожек
до наружной части по земле проложили два бетонных
тоннеля в виде широких труб диаметром 7 метров. Их
ширина позволяла проезжать на стадион строительной
технике. По мере строительства эти два проезда в виде
«тоннелей» оказались под трибунами. В дальнейшем эти
проезды под трибунами служили для въезда грузовиков
(для технических потребностей), пожарных машин
и т. д. Стадион являлся памятником архитектуры первой
половины XX века, был включен в перечень памятников
истории и культуры федерального значения.
Автором нового проекта строительства является
японский архитектор Кисё Курокава. Официально
старт строительства стадиона на Крестовском острове
объявили в 2006 году при губернаторе Валентине
Матвиенко. Но первые подвижки в строительстве
начались лишь в 2008 году, когда финская компания
Rautaruukki получила заказ на 100 миллионов евро на
стадион вместимостью 60 тысяч к весне 2009 года. Уже к
апрелю 2008 года президент «Зенита» Александр Дюков
заявил: проект надо согласовать с Главгосэкспертизой,
что приведет к удорожанию. В итоге строительство
стоимостью 6,7 млрд рублей (250 млн долларов) должно
было осуществляться за счет средств «Газпрома». Однако
вскоре строительство перенесли в «карман» городского
бюджета, из которого оно должно было прихватить уже 14
млрд рублей. А срок сдачи, в свою очередь, сдвинули на
2010 год.
Но к 2010 году успели сделать лишь свайное поле
и начало трибуны. Комитет по строительству стадиона
заявил, что запланированных средств не хватит, и
увеличил смету на миллиард рублей, а срок — до
середины 2011 года. В январе 2011 года вице-губернатор
Петербурга Роман Филимонов сказал, что Смольный
заново все пересчитал и придется увеличить смету
примерно вдвое. Сроки сдачи тоже подвинули на полгода.
К концу 2011 года цена строительства выросла еще на
семь миллиардов рублей, а болельщиков попросили
подождать еще годик.
В апреле 2012 года глава проектно-строительной
компании «Трансстрой» Игорь Панкин заявил: если
не вложить дополнительно 200 миллионов долларов,
строительство не завершится. А потом и вовсе возникла
общая сумма строительства: 44 млрд рублей. Однако
такую смету город не принял.
В ноябре 2013-го было решено, что достраивать арену
будет все же компания «Трансстрой». Чтобы, наконец,
сдать поле в эксплуатацию, нужно дополнительно 12,49
миллиарда рублей. В итоге стоимость строительства
составила 35 млрд рублей. Губернатор Петербурга
Георгий Полтавченко и его зам по строительству Марат
Оганесян в один голос заявили: смета пересматриваться
больше не будет — эта сумма может лишь уменьшиться,
но никак не вырасти. При этом, по данным СМИ,
окончательная стоимость строительства стадиона
составила около 47 миллиардов рублей. Как и когда
окупится эта сумма – большой вопрос. Нельзя не
согласиться с президентом РФ Владимиром Путиным,
который отметил, что история со стадионом «печальная».
По информации газеты «Ведомости», строительство
всех стадионов к чемпионату мира-2018 обойдется
России в 3,82 млрд долларов. Полностью на частные
деньги будет возведена только одна арена —
московского «Спартака». Стоимость стадиона «Зенита»
— треть суммы, которая будет потрачена на постройку
остальных четырнадцати.
Неожиданно о хорошем: опыт
подготовки территории продаж
Данный проект не войдет в топ-5 наиболее крупных
в Санкт-Петербурге по общестроительному объему,
однако, безусловно, займет почетное место в перечне
наиболее интересных. В России это был первый проект
демонтажа крупного спортивного стадиона. Тем более
настолько знакового, окутанного историями, легендами
и страшными сказками про то, что в земляных валах
похоронены погибшие в блокадные годы ленинградцы
(забегая вперед, скажем, что последнее оказалось
неправдой).
Здание имело достаточно сложный конструктив — для
его сноса необходимо было произвести полную разборку
земляного вала и демонтировать многометровые
бетонные основания мачт освещения. Весь фундамент
был залит бетоном — в свое время это делалось для того,
чтобы избежать проблемы мягких грунтов.
При этом достоверных данных о том, что именно
специалисты по демонтажу найдут на объекте, не было.
Например, согласно проекту, было известно, что опоры
осветительных мачт имели глубину 18 метров. И это
оказалось верным. Но также по проекту было указано,
что под каждой мачтой вбито по 40 свай, а на деле
их оказалось по 280. И таких сюрпризов оказалось
достаточно.

8. 88
«Ваш ребенок слишком быстро собирает все
конструкторы? Не знаете, чем занять его надолго?
Тогда подарите ему лего «Зенит-Арена». Вам не удастся
собрать арену с первого, со второго и даже с третьего
раза! Более того, детали постоянно придется докупать!
К набору прилагается фигурка Мутко, от которой вы
просто не сможете избавиться! Лего «Зенит-Арена»: и
даже ваш ребенок поймет, что такое бесполезная трата
денег». Скетч телеканала 2*2
«Продолжая тему петербургского юмора, отмечу,
что к заморозке строительства„Зенит-Арены“ я
непричастен», — всероссийский Дед Мороз
Новости со строительства «Зенит-Арены». Штукатур
Фарход перешел в бригаду маляров. Сумма трансфера
составила 30 млн рублей (@ pikabu)
2012 год передает дела 2013-му: «Тааак, стадион
«Зенит-Арена». Тут все просто – подрядчика меняешь,
пару миллиардов накидываешь и передаешь 2014-му».
Команда КВН «Триод и Диод», Смоленск.
Будь как «Зенит-Арена» —
никогда не сдавайся!
Редакция «Редевелопмента» сделала
небольшую подборку шуток, на которые
юмористов вдохновила знаменитая
стройка.
*Внимание — публикация платная, гонорар идет в счет
установки позолоченных туалетов на стадионе!
В мире для таких объектов в тот период уже
применялась технология направленного взрыва,
однако специалисты «Ассоциации по сносу зданий» (в
н.в. «Размах»), производившей демонтажные работы,
применить данную технологию не могли в связи с тем,
что стадион находится в зоне относительно плотной
городской застройки. Поэтому для демонтажа стадиона
была применена технология «Тихого взрыва». При
использовании данной методики разрушение происходит
за счет объемного увеличения в процессе гидратации
материала.
Смесь представляет собой пылящий, негорючий,
взрывобезопасный порошок, обладающий щелочными
свойствами. При смешивании смеси с водой образуется
суспензия, которая, будучи залита в частично или
полностью замкнутую полость (например, шпур) в
каком-либо объекте, постепенно, в результате реакции
гидратации порошка, твердеет и увеличивается при этом
в объеме. Увеличение объема сопровождается развитием
давления на стенки шпур. При этом в теле разрушаемого
объекта развиваются напряжения, значения которых
могут превышать его предельную прочность при
растяжении, что и приводит к разрушению объекта. Также
применялась швейцарско-австрийская система разрыва
бетона Tyrolit Hydrostress. В целом для реализации
проекта компании пришлось пополнить свой парк
техники на общую сумму 800 тыс. долларов.
За полтора месяца специалисты «Ассоциации»
демонтировали трибуны, ограждающие конструкции и
опоры мачт. В итоге на стадионе им. Кирова скопилось
30 тыс. кубометров бетона, который в дальнейшем был
переработан. В связи с тем, что время реализации проекта
было лимитировано, для оперативного осуществления
работ по вывозу остатков старого сооружения была
разработана сложнейшая логистическая схема,
потребовавшая непрерывной работы 200 грузовиков.
РОССИЙСКИЙ ОПЫТ

9. 9

10. 1010
ТРЕНДЫ
Городской PR
Как театр начинается с вешалки, так и имидж страны
начинается с репутации отдельных городов
Не так давно повестка мэров российских городов состояла только
в выполнении градостроительных и социальных обязательств.
Урбанистическая мысль лежала в плоскости выполнения задач,
непосредственно связанных с жизнедеятельностью городов.
Брендинг городов носил эпизодический и несистемный характер,
больше напоминающий попытку создать визуальную часть
бренда, тем самым «красивой оберткой» решить все вопросы.
О перспективах создания брендов для российских городов
«Редевелопменту» рассказала Виктория Рожок, директор по маркетингу и PR
компании RD Construction, эксперт в области стратегического маркетинга и брендинга
территорий.

11. 11
Брендинг городов вчера
Единичные попытки создать бренды для
российских городов были приурочены в основном к
юбилейным или памятным датам, в фокусе подобных
проектов была только разработка нового логотипа. В
большинстве своем подобные задачи решались при
помощи народных конкурсов, а не профессиональных
команд. Поскольку такие логотипы разрабатывались
на некую заданную заранее (а не выработанную
после исследований и работы с жителями) тему, то
результат был соответствующий – его не было. Кроме
визуальных решений, в такие проекты не было вложено
стратегических смыслов, многие разработки брендов
российских городов становились недееспособными сразу
после внедрения, а их коммуникационная стратегия и, как
следствие, эффект от брендинга приравнивались к нулю.
Урбанистических проектов международного уровня в
России не существовало.
Брендинг сегодня
Ситуация меняется достаточно стремительно. Вместо
одного известного на всю страну «Парка Горького» стали
рекультивировать парки в каждом крупном городе,
вместо одной набережной в планах развития и брендинга
городов — реконструкции набережных в каждом
крупном городе.
Изменения заметны прежде всего в распределении
бюджетных средств. Буквально 5 лет назад было сложно
представить, что объем средств на формирование
объектов «легкой инфраструктуры» увеличится в
несколько раз. Сегодня развитие общественных
пространств, благоустройство улиц и понятная городская
навигация — важные задачи, над которыми работает
бизнес и общество.
Российские города стали открытыми и доступными,
непростую роль в коммуникации между городом и его
жителями взяли на себя информационные технологии
и интернет. У городов появились собственные сайты,
мобильные приложения и социальные сети. Так, в Москве
был запущен проект «Активный гражданин» — платформа
для выстраивания коммуникаций с городом и понимания
реальных нужд населения.
Позитивные изменения видны. Но достаточно ли
этого?
Что дальше?
Мировые тенденции показывают нам следующее:
глобализация и конкурентная борьба на международном
уровне, с которыми столкнулись крупные компании
и бренды, также коснулись городов. По законам
продвижения бизнеса и борьбы между компаниями,
городам и территориям приходится вступать в
конкурентную борьбу с другими городами со всего мира,
применяя все известные инструменты маркетинга.
В России ситуация обострена тем, что бюджетных
средств почти нет. Возникает вопрос: что дальше?
И тут возможен только один ответ. Наступает время
специалистов, которые могут развивать территории без
финансовой поддержки государства. Городам нужны
не дизайнеры логотипов, но профессионалы, которые
запустят глубинные процессы изнутри, объединят
жителей, сообщества, бизнес и государство. Только такой
подход даст российским городам новый импульс и шанс,
наконец, стать той самой средой обитания, которую
выбирает для себя современный человек.
А есть ли примеры?
Новые инициативы. Вязьма
Я знаю достаточно много профессионалов, которые
готовы развивать территорию, если у нее есть бюджет. Но
на вопрос, как нужно развивать территорию, не прибегая к
помощи государства, только предстоит ответить.
На данный момент совместно с «Институтом
территориального развития», известным специалистом
по брендингу территорий Андреем Стась мы запустили
пилотный проект по развитию города Вязьмы —
маленького городка Смоленской области.
Многочисленные проблемы Вязьмы схожи с
проблемами других небольших российских городов.
Симптоматика болезни похожа, но «лечить» придется
по-разному, так как нет единого решения для территорий.
Особенно заметна попытка решить вопросы развития
за счет туризма. А нужно начинать с решения вопросов
жителей. С создания связи горожан, бизнеса и государства.
Буквально недавно на выставке «Интертур» состоялось
подписание соглашения с главой муниципального
образования г. Вязьмы, в рамках которого мы будем
развивать город. Поскольку подобный проект уникален
для нашей страны, мы планируем сделать его интересным
кейсом не только на локальном и федеральном уровнях, но
и привлечь внимание международного сообщества к путям
решения проблем малых городов.
У нас есть точное понимание, что нужно и можно
сделать, чтобы дать городу импульс. Собственным
примером мы рассчитываем на переворот в сознании и
специалистов, и сити-менеджеров. А результат, который
получим, будем в дальнейшем применять широко по всей
стране.
Примечание редакции: о развитии проекта читайте
в следующих выпусках журнала «Редевелопмент»
ТРЕНДЫ

12. 1212
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
С
ады на крыше — не новость. Тысячелетиями
во многих странах мира люди использовали
натуральное сырье для кровли — от дерна и
соломы до тростника и пальмовых листьев. Но серьезно
о создании высокотехнологичных зеленых кровель
начали говорить лишь с 70-х годов прошлого века в
Германии, где проходили многочисленные исследования
и научные испытания материалов, субстратов и растений.
Так постепенно стала вырисовываться современная
концепция озелененных кровель. Идея перелетела
океаны и распространилась в Северной и Южной
Америках и в Японии.
В данный момент оценивать рынок зеленого
строительства в России по сравнению с мировыми
показателями не то что некорректно, а даже сложно по
причине определенных несовпадений в терминологии.
Зеленое строительство в большинстве стран Запада
В своей авторской колонке Илья
Мочалов, ландшафтный дизайнер и
генеральный директор «Мочалов и
партнеры», рассуждает о прямом значении
словосочетания «городские джунгли»
и о том, как городские леса участвуют в
редевелопменте территорий.
Молодо-зелено
Как развивается в России молодая
отрасль ландшафтного дизайна в
строительстве и редевелопменте

13. 13
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
и Востока — это комплексный подход к применению
различных технологий: энергосбережение, крышное
озеленение, работа с водостоками. У нас же на зеленое
строительство смотрят как-то однобоко. Скажем,
применены какие-либо энергосберегающие материалы?
Да? Значит, это зеленое строительство.
Второе большое различие — это то, что препятствием
на пути зеленого строительства в России является
отсутствие или недостаточная разработанность
нормативно-правовой базы. Не хватает понимания,
начиная с отсутствия терминов — а что такое зеленое
строительство, что такое инновации и т.д. Сейчас создан
Технический комитет по стандартизации «Зеленые»
технологии среды жизнедеятельности и «зеленая»
инновационная продукция (ТК 366), который взял на
себя смелость разработать понятийный аппарат и
терминологию в сфере «зеленых» технологий.
Также препятствием является отсутствие осознанного
девелопмента, который бы не только слышал где-то
слова «зеленое» строительство, но и понимал, что за этим
стоит комплексный подход: командное проектирование,
грамотное строительство, жизненный цикл здания,
и принимал в соответствии с этим решения по
бюджетированию всего процесса.
ПОЧЕМУ ЗЕЛЕНЫЕ КРЫШИ — ЭТО
ВЫГОДНО?
Экономические преимущества:
1. Экономия на ремонте за счет увеличения срока
службы гидроизоляционного покрытия до 40–50 лет;
2. Экономия за счет снижения теплопотерь.
Система позволяет экономить эквивалент стоимости
нефтепродуктов до 2 л/кв. м в год;
3. Экономия за счет снижения количества ливневого
стока. Система позволяет уменьшить до 70% и более
водосток с крыши. Зеленая
крыша задерживает,
сокращает и даже
очищает ливневый поток.
Все это напоминает
гигантскую губку на
крыше. Водопроницаемая
и пористая структура
субстрата озелененных
крыш абсорбирует
и задерживает воду,
позволяя большей ее части
удерживаться в пористой
структуре субстрата, а
также испаряться при
минимальном сбросе
дренированной воды в
систему ливнестоков.
4. Экономия за счет создания крышного озеленения
девелопером в качестве системы компенсационного
озеленения.
Экологическая польза:
1. Шумопоглощение.
Создание экосистем для поселения и жизни сообществ
растений и животных.
2. Улучшение микроклимата и поглощение пыли.
Использование вторсырья при производстве
дренажных систем и субстратов.
3. Снижение теплового эффекта — вечного спутника
и серьезнейшей проблемы мегаполисов. Открытые
черные крыши значительно увеличивают температуру
окружающего воздушного пространства, направляя
массы разогретого воздуха вверх. Растения, как известно,
не только нейтрализуют это явление, но и способствуют
снижению температуры воздуха внутри здания, очищают
окружающий воздух, создавая замечательную среду
обитания другим растениям, птицам и насекомым.
4. Инструмент адаптации к изменениям климата.
При редевелопменте бывших промышленных зон
важно понять возможность развития этой территории
в будущем. И с этой точки зрения методики и приемы
ландшафтной архитектуры могут дать значительное
конкурентное преимущество. Потому что при
проектировании, например,
того же парка Дуйсбург-
Норд в Германии или при
проектировании всемирно
известного парка Хай-
Лайн в Нью-Йорке бывшие
промышленные территории и
транспортные коммуникации
были сохранены. Как и
сохранен дух места. И это стало
конкурентным преимуществом
для развития этих территорий
в целом. Более того, в
данном случае ландшафтное
проектирование дало новый
импульс для развития
территорий, прилегающих к
тому же парку Дуйсбург-Норд
или к Хай-Лайн. Любое внедрение нового качества жизни
за счет проектов ландшафтной архитектуры позволяет
возродить эту территорию по-новому.
Конечно, при этом решаются и экологические
проблемы: ведь идет выемка и замена грунта, если он
отравлен. Но мне кажется, что достоинством любой
такой территории при редевелопменте должен стать
экологизированный подход к проектированию – когда
рассматривается водный цикл, рассматривается
биоразнообразие; в природу возвращаются
краснокнижные флора и фауна, утраченные растения,
Простое интенсивное озеленение
— это совокупность травянистых и
небольших древесных кустарниковых
растений на невысоком слое
субстрата. Диапазон возможностей
для ландшафтных архитекторов
здесь не так широк, как при
интенсивном озеленении. Для этого
типа озеленения используются
растения, не требующие большого
объема субстрата, постоянного
полива и подкормки. Этот
тип озеленения дешевле, чем
интенсивный сад на крыше.

14. 1414
птицы, животные и насекомые. Используются не рулонные
газоны, а луговые или степные растительные сообщества.
То есть использование комплексного экологического
подхода при редевелопменте промышленных зон.
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ
ОЗЕЛЕНЕНИЯ
В зависимости от функционального назначения,
желаемого эстетического результата, весовых нагрузок
на кровлю и методов строительства озеленение крыш
подразделяется на три основных типа:
При экстенсивном озеленении кровля является, по
сути, не эксплуатируемой, и доступ людей туда весьма
ограничен — лишь в целях эксплуатации и ухода 1–2 раза в
год посещается специалистами. Для этого типа озеленения
отбирают растения, приспособленные к экстремальным
условиям крыш, обладающие высокой регенеративной
способностью и способные расти без искусственного
полива. Обычно это мхи, суккуленты, злаковые и
травянистые виды местной флоры. Со временем такие
насаждения могут претерпевать естественные изменения,
включая занесение извне новых видов растений, которые
могут значительно увеличить общий объем растительности
на участке. Данный тип озеленения считается самым
недорогим и простым по исполнению и уходу.
Создание полноценных садов на крышах предполагает
интенсивное озеленение, при котором применяется
разнообразный ассортимент декоративных растений.
Насаждения можно располагать на одном или на разных
уровнях. Широкий спектр возможностей в ландшафтном
дизайне позволяет создать объект, который по праву
можно назвать парковым сооружением. Сад на крыше с
многослойной структурой требует серьезного подхода
не только в процессе строительства, но и в отношении
ухода, включая регулярный полив и подкормку. Оснащение
интенсивного сада автоматической поливочной системой в
этом случае обязательно.
Прекрасные замыслы вряд ли можно отнести к разряду
легко исполнимых: нарисовать мечту на бумаге среди
райских цветов и тенистых деревьев — только начало.
Воплощая мечту, будь то крошечный садик на крыше (оазис
среди каменных джунглей) или большое рекреационное
пространство, следует учитывать ряд важных параметров:
• уклон крыши,
• расположение кровельной поверхности,
• загрязнение дымовыми газами,
• направление воздушных потоков,
• нагрузку на отражающие поверхности,
• дополнительную гидродинамическую нагрузку, а
также проектные нагрузки.
ВОЗМОЖНОСТИ СОЗДАНИЯ ЗЕЛЕНЫХ
КРЫШ НА ОБЪЕКТАХ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
Компания «Илья Мочалов и партнеры» создала сад
на крыше небольшого административного здания в
Москве, на ул. Шереметьевской, д. 34, в 2009 г.
Крыша изначально не была спроектирована как
озелененная, более того, она не была построена как
эксплуатируемая. Самая обычная гидроизоляция и
минимально-возможные дополнительные весовые
нагрузки — все это усложнило процесс проектирования и
реализации.
«Это был своего рода эксперимент, позволяющий
понять, способна ли зеленая кровля самостоятельно
выживать в суровых условиях мегаполиса, – рассказывает
И. В. Мочалов. – За семь лет получены убедительные
доказательства: зеленая крыша не только выживает –
она еще и саморазвивается». В 2009-м была бесснежная
зима, потом резко похолодало, но зеленая крыша
выжила и через пару месяцев восстановилась. В 2010 г.
крыша пережила жару и засуху, смог от пожаров. В 2016
году крыша представляет из себя цветущее устойчивое
разнотравье.
­При работе нам пришлось исходить из тех условий,
технических ограничений, которые позволили
сделать минимальный слой субстрата, привнести
дополнительные минимальные весовые нагрузки,
заменить систему гидроизоляции. Потому что та
гидроизоляция, которая была здесь установлена, не
учитывала зеленую крышу, которая будет здесь на
долгие десятилетия. Мы должны были быть уверены в
том, что все материалы, все слагаемые этого «пирога» на
крыше, станут слагаемыми успешности долгосрочного
проекта. Поэтому гидроизоляция была изменена.
Полностью изменился подход к водостокам. Те воронки,
которые были в этом здании спроектированы для отвода
поверхностного водостока с крыши, по сути стали не
используемыми. Потому что до 90% воды поглощается
всей конструкцией зеленой крыши, остается на самой
крыше и потом медленно испаряется. Это как раз то, о
чем мы говорим многим инженерам ВК относительно
канализации, которые просят рассчитать количество
воды и совершенно не учитывают того факта, что зеленые
крыши, как губка, впитывают воду. И на этом можно очень
сильно сэкономить.
Была применена многослойная конструкция,
состоящая из нескольких обязательных слоев: слой
корнезащиты, слой дренажный, где происходит
водонакопление и где происходит быстрая отдача воды,
в случае ее излишков, когда тает снег или при ливневых
дождях. Также слой субстрата, который удовлетворяет
многим параметрам: влагоемкость, как губка, вбирающая
в себя воду и медленно ее отдающая растениям. То
же самое с питательными элементами, этот субстрат
действует, как батарейка, сохраняет эти питательные
вещества. Минимум органики. В основном это не
органическая составляющая: субстрат, для того чтобы не
заиливались все эти специальные слои, негорючесть его, и
чтобы не сильно выветривалось.
Кстати сказать, мы поэкспериментировали и испытали
разные отечественные материалы, которые можно было
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

15. 15
бы применить в качестве возможности использования для
субстрата крышного озеленения. Поскольку в Германии
есть готовые марки, а у нас, в общем, с субстратами все
не так просто. Поэтому мы проверили, например, перлит
в качестве такого материала. На мой взгляд, не самый
удачный материал. Поскольку он легкий, он очень быстро
высыхает и выветривается, и он не держит влагу. И по
итогам мы его не рекомендовали к использованию для
крышного озеленения.
Еще очень многие пытаются использовать торф, что
совершенно не приемлемо на крыше. Поскольку торф
является горючеопасным материалом, быстро пересыхает,
легко выветривается. Два материала, которые мы могли
бы рекомендовать: это субстрат на основе дробленого
керамзита, а второй — материал на основе цеолита. Это
природный минерал, который действует, как природная
батарейка. Но он показал себя по прошествии этих лет
менее успешным, чем субстрат на основе дробленого
керамзита.
Что касается растений, то поскольку крыша не
эксплуатируемая, то многие из растений, к сожалению, не
пережили нескольких засушливых и снежных периодов.
Поэтому растительное сообщество у нас поменялось в
сравнении с тем, что изначально было высажено.На крыше
были посажены растения, не требующие постоянного
ухода: очитки (седумы), тысячелистник, декоративный лук,
гвоздика-травянка, шалфей, манжетка, древогубец и злаки
в ассортименте. Спустя несколько лет на крыше появились
растения и деревья, семена которых занесли птицы:
одуванчик, ромашка лекарственная, коровяк. На крыше
также поселился вяз, которого в Москве остались совсем
единицы из-за голландской болезни ильмовых.
Еще с точки зрения технологии, поскольку крыша не
является эксплуатируемой, мы не применяли никакого
парапетного ограждения. Но при любой эксплуатируемой
кровле нужно устанавливать защитное парапетное
ограждение.
Современные технологии позволяют создавать на
крыше любого типа ландшафтный объект, будь то ковер из
седумов, зеленый луг, альпинарий или полноценный сад.
Используя зарубежный и отечественный опыт озеленения
кровель и большое разнообразие возможностей, зная
виды растений, особенности и условия их произрастания
на изолированном субстрате, формы растительного
покрова, можно создать красивый ландшафт, который
не просто изменит вид обычной крыши, но и улучшит
экологическую среду обитания человека в современном
мегаполисе.
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

16. 1616
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Промышленный
дворец
С 1973 года испанский архитектор Рикардо Бофилл работает над тем, чтобы создать
из заброшенного цементного завода XIX века в пригороде Барселоны свой
собственный замок-студию. Подробнее о проекте «La Fabbrica», доказывающем, что
любое пространство может заиграть новыми красками, когда в него вкладывают ум и
энергию, в материале «Редевелопмента».

17. 17
ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Р
икардо Бофилл – известный испанский архитектор-
постмодернист, автор многих знаковых проектов
в Европе. В 1973 году архитектор обнаружил и
выкупил полуразрушенную
цементную фабрику с
тридцатью силосными
башнями, подземными
галереями и огромными
машинными отделениями.
Полуразрушенность
имела мистический вид:
лестница, ведущая в никуда,
мощные железобетонные
конструкции, не имеющие
назначения, куски железа,
висящие в воздухе.
Бофилла привлекли
необычные приемы,
использованные в
архитектуре фабрики.
Витиеватость линий,
непрактичность
элементов и помещений,
лестницы и коридоры,
ведущие в никуда,
диспропорциональность
объемов и структурность
компонентов. По словам
архитектора, основная
работа над реконструкцией фабрики заключалась
в раскрытии скрытых форм и восстановлении
полуразрушенных помещений, при этом оригинальность
архитектурного стиля первоначальной постройки
сохранялась.
Под опытной рукой именитого архитектора
разрушенное здание общей площадью 3 тыс. м2
превратилось в необыкновенный особняк, состоящий из
апартаментов хозяина, гостевых комнат, архитектурного
бюро, подсобных помещений и прекрасного сада.
Процесс преобразования,
как это бывает всегда, начался
с разрушения. Бофилл
снес все лишнее, чтобы
обнажить первоначальные
конструкции зданий, очистил
территорию от бетона
и разбил сад из эвкалиптов,
пальм, оливковых деревьев
и кипарисов.
Внутренней отделкой
здания занималась жена
Рикардо Бофилла – дизайнер
Марта де Виллалонга. Дизайн
«La Fabbrica» уникален – в
доме нет двух повторяющихся
комнат. Грубые бетонные
стены, атриумы, висячие сады
и узкие лестничные клетки
идеально подошли для работы
архитектурной мастерской
Taller de Arquitectura. В восьми
башнях Бофилл обустроил
макетную лабораторию,
проектные мастерские, архив,
библиотеку и выставочное
пространство, которое из-за огромных размеров и
арочных окон назвали «Собор».
Создание уникального проекта продолжается уже 45
лет, и, несмотря на то что он уже подготовлен для жизни
и работы, творчество будет продолжаться постоянно,
отражая изменения взглядов и вкусов автора проекта и
его команды.
Рикардо Бофилл смело утверждает:
«Форма и функция не зависят
друг от друга. Если архитектурная
форма оригинальна, а конструкция
качественна, то не имеет никакого
значения функциональность постройки.
Здание легко может стать как
фабрикой, так и жилым домом».

18. 1818
ГОСТЬ НОМЕРА
Какой прирост, согласно
статистике АИП, показало
количество индустриальных
парков в России по итогам
прошедшего года? Насколько
предсказуема эта статистика?
Прирост составляет порядка
20%. По результатам 2014 года в
стране был 101 парк, в 2015 году
появилось 120 парков, в 2016 —
уже 146. Пока что такая статистика
вполне предсказуема: прирост будет
колебаться в пределах 15–25%. Если
учесть стоимость строительства
индустриального парка — порядка
1–2 млрд рублей для 100 га
территории — можно сказать, что это
немало.
Как бы Вы оценили спрос
инвесторов на создание
индустриальных парков? Догоняет
ли его текущая динамика?
Ровно половина всех площадей
индустриальных парков вакантна.
Средняя заполняемость колеблется
в районе 50–55%. Может показаться,
что площадей достаточно, и новые
проекты не стоит начинать строить.
На самом деле парков все еще не
хватает. Далеко не в каждом регионе
есть индустриальные парки, а
оснащенность существующих не
всегда подходит под требования
инвестора. Вот и получается, что
иногда заказчику нечего предложить.
Отрасли есть куда расти: необходимо
расширять спектр предложения, как
по качественным характеристикам,
так и географически, чтобы
предложение опережало
потребности.
Какие специализированные
парки сегодня существуют? Какие
примеры наиболее яркие?
Наиболее яркий пример
специализированных индустриальных
парков — химические. Все площадки
базируются на советских площадях,
обновляют здания и используют
имеющуюся специализированную
инфраструктуру. Вообще,
большинство индустриальных
парков имеют универсальную
специализацию. Компании-резиденты
представлены широким спектром
отраслей промышленности:
автомобилестроение,
металлообработка, пищевая
промышленность, производство
товаров массового потребления,
металлургия, строительство. Есть и
высокотехнологичные предприятия:
фармацевтика, микроэлектроника,
нанотехнологическое производство.
Какие факторы, на Ваш взгляд,
тормозят или, напротив, ускоряют
процесс развития индустриальных
парков в России в текущих
условиях?
Среди отрицательных факторов
можно назвать недостаточное
финансирование отрасли. Не везде
территория развита настолько, чтобы
туда пришли резиденты. Одно дело
создавать индустриальные парки
возле Москвы, и совсем другое — в
Сибири. Это капиталоемкие проекты,
которые не всегда интересны или по
силам частному инвестору.
Вторая трудность —
инвестиционный климат и
экономическая конъюнктура. Здесь
нужно говорить о наших способностях
привлечь резидентов в Россию и
работать с ними. Даже прошлогодний
конфликт России с Турцией
затормозил развитие индустриальных
парков — многим инвесторам
пришлось уйти. Но улучшение
международных отношений
обеспечило приток иностранных
компаний.
Какие функции берет на
себя АИП в процессе развития
индустриальных парков?
Планируется ли расширять данный
функционал?
У АИП три основных
направления по развитию отрасли.
Первое направление связано
с представлением интересов
индустриальных парков в органах
федеральной и региональной
власти. Второе — создание и
поддержка деловой инфраструктуры,
предназначенной для поиска
резидентов. Мы организуем встречи
с представителями различных стран,
общаемся с торгово-промышленными
палатами, бизнес-ассоциациями,
организуем международные и
российские мероприятия, бизнес-
миссии. Третье направление связано
с анализом всех данных и сбором
статистики по индустриальным
паркам. Мы предоставляем данные
министерствам, ведомствам, научным
и консалтинговым организациям,
которых интересуют достоверные
данные по отрасли.
Мы не просто считаем цифры
и помогаем найти площадку для
инвестора. Наша организация
поддерживает резидентов в поиске
партнеров, налаживании кооперации
на территории нашей страны. Многие
компании готовы реализовать
проект в России, но хотят снизить
риски, связанные с капитальным
строительством, отсутствием
отлаженных цепочек поставки и
Есть куда расти
Формат индустриальных
парков сегодня является
одной из основных
движущих сил российской
промышленности и,
одновременно с этим,
рынка редевелопмента
территорий. О том, чем
«дышит» и куда движется
отрасль мы поговорили с
Борисом Валентиновичем
Сычевым, директору
по сертификации
и аналитическим
проектам Ассоциации
индустриальных парков.

19. 19
ГОСТЬ НОМЕРА
сбыта продукции. Мы предлагаем
эффективное решение, для того
чтобы их инвестпроект состоялся уже
сейчас.
Какие проекты – браунфилд
или гринфилд – в данный момент
являются более экономически
эффективными и по какой
причине?
Гринфилды — более дорогие
и масштабные проекты, чем
браунфилды. Разница в том, что
в первом случае вы оперируете
земельными участками, а во втором
— готовыми помещениями, которые
зачастую необходимо восстановить. В
гринфилдах только 2–3 млрд рублей
необходимо сразу же потратить
на инженерно-транспортную
инфраструктуру.
К браунфилдам уже подведены
коммуникации. И такие проекты при
правильном планировании могут
быть реализованы при меньших
затратах. Инвестиции, вложенные в
строительство индустриальных парков,
на сегодняшний день возвращаются в
течение 10 лет. Срок рентабельности
браунфилда может быть значительно
ниже — от 3 до 6 лет.
Какие требования
предъявляются к выбору
территории под индустриальный
парк?
Как таковых требований не
существует. Больше всего на выбор
участка влияет экономика проекта.
Возводить индустриальный парк где-
нибудь в лесу, вдали от населенных
пунктов, недальновидно. Гораздо
разумнее строить его неподалеку
от крупного города или важной
трассы. Чем меньше у вас будет
затратная часть на подвод внешней
инфраструктуры, тем лучше вы
выбрали участок.
В каком процентном
соотношении в проектах развития
индустриальных парков участвуют
государство и частные компании?
Видите ли Вы перспективы
изменений в данной области?
Государственные и частные
индустриальные парки сегодня
представлены в отрасли одинаково:
существует 75 частных и 71
государственный проект. В будущем
последних станет больше. Это
связано с важностью развития
промышленной инфраструктуры для
страны в целом. Уже сейчас такие
проекты стимулируются мерами
господдержки.
Правительство региона
предоставляет льготы для
управляющих компаний и отдельно
для резидентов. Обычно регионы
снижают ставку по четырем налогам:
на прибыль, на недвижимость, на
землю и транспорт. На территории
особой экономической зоны власти
субъекта могут не брать таможенную
пошлину при ввозе оборудования и
материалов и давать льготу по НДС.
Какой проект из начатых в
2016 году Вы бы выделили как
наиболее интересный по формату
и перспективный по части
инвестиций?
Активно развивается Татарстан.
Здесь популярны муниципальные
индустриальные парки — небольшие
проекты на 10–20 га, нацеленные на
освоение внутренних территорий
и развитие местных инвесторов.
В короткие сроки этот новый тип
парков позволяет обеспечить регион
рабочими местами и показывает
успешный бюджетный эффект.
Какой зарубежный опыт
следовало бы перенять российским
проектам?
В России сформирован
национальный стандарт для
индустриальных парков. Заложенные
в него требования отвечают мировым
подходам к созданию промышленной
инфраструктуры. Однако если
мы посмотрим примеры парков в
Малайзии, ОАЭ или Сингапуре, то
увидим, что наиболее масштабными,
успешными и значимыми являются
проекты комплексного развития
территории. Там промышленность
соседствует с деловой и социальной
зоной, жильем и рекреацией.
Оцените перспективы решения
проблемы моногородов в
РФ. Какого прогресса удалось
добиться?
Создание индустриальных парков
— одно из решений проблемы
моногородов. Такие проекты
помогают диверсифицировать
экономику в регионе. Важно привлечь
на эту территорию инвестиции,
пытаться развивать другие
производства города. Но какого-то
простого рецепта я не вижу — это
долгий процесс.

20. 2020
Р
асчет грамотного бюджета проекта начинается с
тщательного изучения территории, на которой будет
возведено здание. Нам нужно знать есть ли на
объекте инженерные коммуникации. И, что еще важнее -
в каком состоянии они находятся. Говоря о развитии
территорий, на которых еще в советское время
находилось какое-то предприятие, мы не можем забывать
о том, что большинство имеющихся на подобных объектах
коммуникаций по статистике изношены на 80%.
Соответственно, они не смогут удовлетворить
потребности современно оборудованного предприятия, а
в статье расходов проекта появится еще одна (достаточно
объемная) графа. Это с одной стороны. С другой стороны,
в России ситуация с исходными данными по той или иной
территории порой складывается так, что по факту есть
вероятность увидеть не те здания и объекты
инфраструктуры, которые отражены в документах, но их
совершенно иное количество и функционал.
Тщательные предварительные изыскания помогут до
формирования итогового бюджета понять, к примеру:
какие санитарно-защитные зоны есть на объекте или
вокруг него, с какими обременениями столкнется
реализация проекта, в каком состоянии инфраструктура,
почва и существующие конструкции. Все это те аспекты,
знание которых на ранней стадии поможет снизить
затраты итогового проекта.
В крупных городах нет территорий, которые не
загрязнены в той или иной степени тяжелыми металлами,
нефтепродуктами и другими токсичными веществами.
Даже если мы говорим не о промышленной территории, а
о пустыре, на котором, как мы точно знаем, никогда не
существовало промышленное производство, мы не
можем быть уверены в отсутствии накопленных
загрязнителей. На участке ранее могла быть организована
свалка, и отходы, содержащие ртуть, бензапирен,
накопились в почве. Также участок мог подвергаться
бомбежкам и обстрелам во времена ВОВ, и в его почве
содержатся неразлагающиеся опасные загрязнители. И
таких факторов, приводящих к загрязнению городских
участков, может быть множество. В среднем при
подготовке участка мы сталкиваемся с необходимостью
замены грунта минимум на 1,5 метра. А если на
территории находилось ОПО, то глубина зараженности
грунта может доходить до 8-10 метров.
Комплекс мероприятий по замене загрязненных
грунтов объединяется под термином рекультивация, хотя
на самом деле направлений в зависимости от сложности
работ и степенью загрязнения здесь гораздо больше.
Средняя стоимость рекультивации в зависимости от
загрязненности составляет 160-600 тыс рублей на 1 ГА.
Однако, не смотря на обязательность данного процесса, в
нем тоже есть «лазейки», на которых можно сэкономить.
Потратить нельзя сэкономить
Где поставить знак препинания при редевелопменте территорий
Подготовка территории под любой из
типов строительства является сложным
и многоаспектным процессом, в основе
которого лежит, в первую очередь,
грамотное планирование. В данной статье
мы поговорим о том, на какие аспекты
следует обратить внимание и какие
«хитрости» использовать, чтобы Ваш
проект принес максимум прибыли при
минимуме затрат на этапе подготовки.
ЭКОНОМИЯ

21. 21
Так, существенно оптимизировать бюджет позволит
строительство подземных помещений (подвальных
складских этажей, парковок и тд).
Исключительно на основе комплекса работ по
изысканиям модно спланировать работы на объекте,
включая мероприятия по классификации и
паспортизации отходов, определению их объемов и
способов обращения с отходами демонтажа. Зачастую от
способа обращения с отходами зависит стоимость затрат
на рекультивацию территории после демонтажа, или
подготовку территории к новому строительству.
Рассчитав на начальной стадии подготовки работ объем и
качество образуемых вторичных материалов мы можем
заложить в бюджет проекта их использование. По
статистике грамотная работа с переработанными
строительными отходами может оптимизировать бюджет
вплоть до 15-17 %.
Каждый из существующих в данный момент типов
редевелопмента территорий помогает инвестору
достигать тех или иных целей.
Полный редевелопмент подразумевает полное
переразвитие объектов и территории, начиная с
изменения целевого
назначения участка,
согласование нового
проекта и заканчивая
прокладкой новых
инженерных сетей и
организацией новых
транспортных развязок. В
этом варианте
используется
исключительно земельный
участок.
Частичный
редевелопмент
подразумевает
переразвитие
промышленных
территорий и частично
объектов, с
модернизацией или
частичным обновлением
существующих
транспортных развязок и
инженерных сетей. В этом
случае не всегда
проводится изменение
целевого назначения
участка, а зачастую
будущий проект проектируется в рамках существующего
целевого назначения или с небольшими
корректировками. В случае частичного редевелопмента
использутся земельный участок и некоторые
существующие объекты, которые, как правило, проходят
процесс реконструкции или модернизации.
Поверхностный редевелопмент, как правило, в
принципе не подразумевает серьезных изменений
существующих объектов. Редевелопменту подвергаются
либо административные здания завода либо отдельные
цеха. В этом случае зачастую не проводится кардинальное
изменение транспортных путей и подъездных дорог.
Сохранение только конструктивной системы может
принести прибыль порядка 25% от всей стоимости.
Однако произойдет это только в том случае, если при
выборе методики развития территории, учтены
действительно все факторы. Ниже в таблице представлена
средняя оценка различия между полным и частичным
демонтажем (необходимо учитывать, что есть
индивидуальные особенности проектов, которые в
данную схему не впишутся)
Итоговый проект должен соответствовать людским и
транспортным потокам. Чем ближе к районам
городской активности расположен объект, тем больше
требований к его классу (и концепции), а значит, тем
более вероятным становится
вариант сноса и нового
строительства. Посмотрим
на примере. Предположим,
промышленный объект,
обладает такими
положительными
характеристиками, как
высокие потолки,
значительные резервы по
мощности, широкий шаг
сетки колонн, большая
территория, которую можно
использовать для
размещения парковок. Но,
при этом, наличие ряда
параметров делает
реконструкцию невыгодной
или попросту невозможной:
высоты потолков
недостаточно, чтобы
разделить его на 2 этажа по
вертикали, увеличив тем
самым арендуемую площадь
здания; характеристики
несущих конструкций не
позволяют надстроить
здание; глубина этажа не
обеспечивает естественного освещения помещений в
центре здания, а конфигурация такова, что создание
атриума невозможно или не даст нужного эффекта.
Полный
демонтаж
конструкций
Частичный
демонтаж
конструкций
Стоимость дешевле дороже
Сроки медленнее быстрее
Сложность легче сложнее
Согласование сложнее легче
Возможности*** больше меньше
ЭКОНОМИЯ
Новое строительство в рамках
промзоны позволяет значительно
увеличить технико-экономические
показатели (ТЭП) здания: его этажность,
объем, площадь. Работая же в рамках
проекта реновации архитектор
ограничен параметрами, заданными
существующей постройкой, и не может
их как-либо менять. Для городской
застройки новое строительство —
это хирургическое вмешательство,
а редевелопмент — терапия. В
каждом конкретном случае нужно
предпринимать индивидуальное
решение о том, полный, частичный
или поверхностный редевелопмент
использовать. И инвестор не может
делать это, полагаясь только на свое
бизнес-чутье. Это решение принимается
математически, с учетом всех
вышеперечисленных факторов.
Алексей Николаевич Фунтов,
Директор Единого инжинирингового
центра ФГИК «Размах»,
член экспертного совета по
редевелопменту