1. ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫בתכנון‬ ‫חברתיים‬ ‫היבטים‬

2. ‫פדן‬ ‫יעל‬ ‫ד״ר‬ ‫אדריכלית‬ :‫וכתיבה‬ ‫מחקר‬
‫קרני‬ ‫וליטל‬ ‫דהרי‬ ‫שני‬ :‫גרפי‬ ‫עיצוב‬
Shine Little studio
‫מתכננים/ות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ 1999 ‫בשנת‬ ‫הוקמה‬ ,‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ - '‫'במקום‬ ‫עמותת‬
.‫האדם‬ ‫לזכויות‬ ‫בישראל‬ ‫התכנון‬ ‫מערכות‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לחזק‬ ‫במטרה‬ ‫ואדריכלים/ות‬
-‫חברתי‬ ‫וצדק‬ ‫זכויות‬ ‫שוויון‬ ‫לקדם‬ ‫כדי‬ ‫מקצועיים‬ ‫בכלים‬ ‫פועלת‬ '‫'במקום‬ ‫עמותת‬
‫לקהילות‬ ‫מסייעת‬ ‫העמותה‬ .‫קרקע‬ ‫משאבי‬ ‫ובהקצאת‬ ‫והפיתוח‬ ‫התכנון‬ ‫בתחומי‬ ‫מרחבי‬
‫זכויותיהן‬ ‫למימוש‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫אזרחית‬ ‫או‬ ‫כלכלית‬ ,‫מקצועית‬ ‫נחיתות‬ ‫בעמדת‬ ‫המצויות‬
.‫התכנון‬ ‫בשדה‬
‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ - ‫במקום‬ ‫עמותת‬
9107101 ‫ירושלים‬ 7154 .‫ת.ד‬ 13 ‫עזרא‬ ‫אבן‬ ‫רחוב‬
www.bimkom.org
bimkom@bimkom.org
02-5669655 ‫טלפון‬
02-5660551 ‫פקס‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫בתכנון‬ ‫חברתיים‬ ‫היבטים‬
‫תוכן‬
4 ‫הקדמה‬
5 ‫תקציר‬
9 ?‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מהי‬ :‘‫א‬ ‫פרק‬
9 ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הגדרות‬
10 ?‫אקטואלי‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מדוע‬
13 ?‫ציפוף‬ ‫לבין‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫בין‬ ‫מה‬
17 ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ויצירת‬ ‫עירוני‬ ‫ציפוף‬
22 ‫בישראל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מסלולי‬ :‘‫ב‬ ‫פרק‬
22 ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫מסלולים‬
23 ‫פינוי-בינוי‬ .1
35 ‫בינוי-פינוי-בינוי‬ .2
37 ‫עיבוי-בינוי‬ .3
38 38 ‫תמ"א‬ .4
40 ‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬ .5
41 ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ .6
43 ‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬ ‫מול‬ ‫הערכי‬ ‫המרכיב‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
43 ‫הערכי‬ ‫המרכיב‬
45 ‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬
49 ‫מהעולם‬ ‫דוגמאות‬ :‘‫ג‬ ‫פרק‬
50 ?‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫עירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לנושא‬ ‫הגישות‬ ‫מהן‬
58 ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫שילובו‬ ‫לעומת‬ ‫חדשה‬ ‫בבניה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ :‫ד‬ ‫פרק‬
59 ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫ולהשכרה‬ ‫למכירה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫המעודדת‬ ‫גישה‬
65 ‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫המעודדת‬ ‫גישה‬
71 ‫מוצלחת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המלצות‬ :‫ה‬ ‫פרק‬
72 ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫בתחום‬ ‫מדיניות‬ ‫לשינוי‬ ‫עקרוניות‬ ‫המלצות‬
86 ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫מעשיות‬ ‫המלצות‬
92 ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הציפוף‬ ‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫המלצות‬
95 ‫סיכום‬
97 ‫ביבליוגרפיה‬

3. 45
‫הקדמה‬
,‫השונים‬ ‫היבטיו‬ ‫על‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫נושא‬ ‫על‬ ‫רחב‬ ‫מבט‬ ‫לספק‬ ‫נועדה‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬
‫בישראל‬ ‫הקיימת‬ ‫המדיניות‬ ‫את‬ ‫לסקור‬ ‫מטרתה‬ .‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫והן‬ ‫בישראל‬ ‫הן‬
.‫ממנה‬ ‫הנובעות‬ ,‫וחברתיות‬ ‫פיזיות‬ ,‫רבות‬ ‫בעיות‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫יתרונותיה‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫ולהצביע‬
‫הצגת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ,‫זו‬ ‫למדיניות‬ ‫בנוגע‬ ‫מחדש‬ ‫לחשיבה‬ ‫דרכים‬ ‫מציעה‬ ‫החוברת‬
‫הניסיון‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ .‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫הנהוגות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫השונות‬ ‫הגישות‬
‫אוריינטציה‬ ‫בעלת‬ ‫יצירתית‬ ‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫מקרי-בוחן‬ ‫חקר‬ ‫סמך‬ ‫ועל‬ ‫בחו"ל‬ ‫שהצטבר‬
‫חלופות‬ ‫החוברת‬ ‫תבחן‬ ,‫בנושא‬ ‫אקדמיים‬ ‫מחקרים‬ ‫של‬ ‫בממצאים‬ ‫ובהתחשב‬ ,‫חברתית‬
‫מיטבי‬ ‫לביצוע‬ ‫המלצות‬ ‫נציג‬ ‫זו‬ ‫בחינה‬ ‫בעקבות‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לקידום‬ ‫שונות‬
‫שונים‬ ‫מענים‬ ‫ונותנת‬ ‫חברתית‬ ‫חשיבה‬ ‫עם‬ ‫פיזי‬ ‫תכנון‬ ‫המשלבת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬
.‫שונים‬ ‫עירוניים‬ ‫למצבים‬
‫גרים‬ ‫שבה‬ ‫קיימת‬ ‫בנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫שינויים‬ ‫על‬ ‫מבוססת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫(בניגוד‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫והידועים‬ ‫הקיימים‬ ‫הלקוחות‬ ‫למעשה‬ ‫הם‬ ‫אלה‬ ‫תושבים‬ .‫תושבים‬
‫הנוכחיים‬ ‫התושבים‬ ‫הסכמת‬ .)‫למתכננים‬ ‫ידועים‬ ‫אינם‬ ‫ואשר‬ ‫שיגיעו‬ ‫חדשים‬ ‫לתושבים‬
‫של‬ ‫מסוימים‬ ‫סוגים‬ ‫לבצע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הכרחי‬ ‫תנאי‬ ‫היא‬ ‫בבעלותם‬ ‫הן‬ ‫הקיימות‬ ‫שהדירות‬
‫הם‬ ‫עימם‬ ‫והתייעצות‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫ומעמיק‬ ‫מלא‬ ‫שיתוף‬ .1
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫התנגדויות‬ ‫לצמצום‬ ‫שיסייע‬ ‫כלי‬ ‫גם‬ ‫זהו‬ .‫לצרכיהם‬ ‫המתאימה‬ ‫סביבה‬ ‫לתכנון‬ ‫המפתח‬
‫ביצוע‬ ‫בנות‬ ‫תכניות‬ ‫ולאישור‬ ,‫טווח‬ ‫ארוכות‬ ‫מטבען‬ ‫שהן‬ ,‫התכניות‬ ‫אישור‬ ‫את‬ ‫שיעכבו‬
‫שיתוף‬ .‫כולה‬ ‫ולעיר‬ ‫לשכונה‬ ‫יתרמו‬ ‫אשר‬ ,)‫כלכלית‬ ‫רק‬ ‫(ולא‬ ‫חברתית‬ ‫ראות‬ ‫מנקודת‬
‫לעומקה‬ ‫הסוגיה‬ ‫והבנת‬ ‫הנתונים‬ ‫הכרת‬ ‫כל‬ ‫קודם‬ ‫דורש‬ ‫לרשויות‬ ‫התושבים‬ ‫בין‬ ‫פעולה‬
‫פונה‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬ .‫שלה‬ ‫והחברתיים‬ ‫הכלכליים‬ ,‫התכנוניים‬ ,‫הפיזיים‬ ‫ההיבטים‬ ‫כל‬ ‫על‬
‫עם‬ ‫להתמודד‬ ‫כלים‬ ‫להם‬ ‫ולספק‬ ‫אותם‬ ‫ליידע‬ ‫במטרה‬ ‫התושבים‬ ‫ציבור‬ ‫אל‬ ‫הן‬ ‫כן‬ ‫אם‬
‫המתווים‬ ‫המקצוע‬ ‫ואנשי‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫אל‬ ‫הן‬ ,‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫סוגיית‬
‫את‬ ‫בפועל‬ ‫המבצעים‬ ‫והקבלנים‬ ‫היזמים‬ ‫אל‬ ‫והן‬ ,‫זה‬ ‫בנושא‬ ‫המדיניות‬ ‫את‬ ‫ומגבשים‬
.‫התכניות‬
‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ”א‬ ‫של‬ ‫לפרויקט‬ ,‫אולם‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫לפרויקט‬ ‫נדרשת‬ ‫מהתושבים‬ 100% ‫הסכמת‬ .1
‫(ללא‬ 38 ‫תמ”א‬ ‫של‬ ”‫“רגיל‬ ‫ולפרויקט‬ ,‫בלבד‬ 80% ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫נדרשת‬ ,)‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫סוג‬ ‫למעשה‬ ‫(שהוא‬ ‫מחדש‬
.‫הדירות‬ ‫מבעלי‬ 66% ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫נדרשת‬ )‫הקיים‬ ‫הבניין‬ ‫הריסת‬
‫תקציר‬
‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫בכנסת‬ ‫חקיקה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫כיום‬ ‫מקודמת‬ ‫בישראל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫מוסדות‬ ‫באמצעות‬ ‫הפנים‬ ‫ומשרד‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שמעודדים‬ ‫שונים‬ ‫מסלולים‬
‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬ :‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫עיקריים‬ ‫מרכיבים‬ ‫שני‬ ‫מזהים‬ ‫אנו‬ .‫התכנון‬
‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מסלולי‬ ‫מאחורי‬ ‫העומד‬ ‫הכלכלי‬ ‫ההיגיון‬ .‫החברתי‬ ‫והמרכיב‬
‫חשיבה‬ ‫אולם‬ .‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫במימון‬ ‫עירוני‬ ‫חידוש‬ ‫מעודד‬ ‫בישראל‬ ‫כיום‬ ‫הנהוגים‬
,‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫הכרוכות‬ ‫חברתיות‬ ‫בעיות‬ ‫בחשבון‬ ‫מביאה‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫כלכלית‬
‫משכונותיהם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הדרה‬ ‫שעיקרה‬ ‫הג'נטריפיקציה‬ ‫תופעת‬ ‫ובראשן‬
.‫במקומם‬ ‫יותר‬ ‫אמידים‬ ‫חדשים‬ ‫דיירים‬ ‫וכניסת‬
‫מגדירים‬ ‫שונים‬ ‫שגופים‬ ‫מכך‬ ‫נובע‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫על‬ ‫בשיח‬ ‫הקשיים‬ ‫אחד‬
‫של‬ ‫כתהליך‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מגדירים‬ ‫אנו‬ .‫שונים‬ ‫באופנים‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫הן‬ ‫התייחסות‬ ‫תוך‬ ,‫כלים‬ ‫של‬ ‫רחב‬ ‫מגוון‬ ‫באמצעות‬ ‫ושיפורו‬ ‫הקיים‬ ‫הבנוי‬ ‫המרקם‬ ‫שיקום‬
‫צריכים‬ ‫התכנוניים‬ ‫הכלים‬ .‫התושבים‬ ‫של‬ ‫החברתי‬ ‫למצב‬ ‫והן‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצב‬
‫(דוגמת‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ללא‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ‫לכלול‬
‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הקיים‬ ‫המרקם‬ ‫עיבוי‬ ,‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הרחבת‬ ,)‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬
,‫בניינים‬ ‫בין‬ ‫פנויים‬ ‫בשטחים‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ ,‫קיימים‬ ‫למבנים‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬
‫ושדרוג‬ ‫ציבוריות‬ ‫תשתיות‬ ‫שיפוץ‬ ,)‫לסוגיו‬ ‫(פינוי-בינוי‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬
.‫הציבור‬ ‫ומבני‬ ‫המשותפים‬ ‫השטחים‬ ,‫הציבורי‬ ‫המרחב‬
‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫חברתי‬ ‫סקר‬ ‫בעריכת‬ ‫מתחילים‬ ‫החברתיים‬ ‫הכלים‬
‫להתוות‬ ‫בבואה‬ ‫העירייה‬ ‫עיני‬ ‫לנגד‬ ‫העומד‬ ‫הנתונים‬ ‫בבסיס‬ ‫ישמש‬ ‫אשר‬ ,‫מתחם‬ ‫בכל‬
‫המיישמים‬ ‫המקצוע‬ ‫ואנשי‬ ‫המתכננים‬ ‫עיני‬ ‫ולנגד‬ ,‫למתחם‬ ‫עירוני‬ ‫חידוש‬ ‫מדיניות‬
‫עבודה‬ ‫יכללו‬ ‫החברתיים‬ ‫הכלים‬ ,‫הסקר‬ ‫בתוצאות‬ ‫בהתחשב‬ ,‫בנוסף‬ .‫זו‬ ‫מדיניות‬
‫בריאות‬ ‫שירותי‬ ‫הנגשת‬ ,‫בתכנון‬ ‫הציבור‬ ‫שיתוף‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫עם‬ ‫קהילתית‬
.‫עבודה‬ ‫מקומות‬ ‫במציאת‬ ‫ועזרה‬ ‫מקצועית‬ ‫הכשרה‬ ,‫וחינוך‬
‫עירונית‬ ‫ראייה‬ ‫עם‬ ‫הבודד‬ ‫בבניין‬ ‫טיפול‬ ‫לשלב‬ ‫צריכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫קרקעות‬ ‫איתור‬ ‫לאפשר‬ ,‫נרחב‬ ‫אזור‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫היא‬ ‫המטרה‬ .‫רחבה‬
‫תוספת‬ ‫עם‬ ‫למגורים‬ ‫הבניה‬ ‫תוספת‬ ‫את‬ ‫לאזן‬ ,‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫לצורך‬ ‫כולו‬ ‫במרחב‬
‫אזורי‬ ‫(כגון‬ ‫הנדרשים‬ ‫הציבור‬ ‫מבני‬ ‫בניית‬ ‫את‬ ‫שיממנו‬ ‫כלל-עירוניות‬ ‫פונקציות‬
‫תוספת‬ ‫עבור‬ ‫הנדרשים‬ ‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫עבור‬ ‫קרקעות‬ ‫ולאתר‬ ,)‫תעשיה‬
.‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬
‫אשר‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫מעודדות‬ ‫בישראל‬
‫ותוספת‬ ‫הקיים‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫ובמטרה‬ ‫הפיזי‬ ‫בפן‬ ‫ורק‬ ‫אך‬ ‫מתמקדים‬
‫למסלול‬ ‫עדיפות‬ ‫נותנת‬ ‫בישראל‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫כיום‬ ‫שנוקטות‬ ‫הגישה‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫במקומם‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫ובניית‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬ ‫הריסת‬ ‫שמשמעותו‬ ,‫פינוי-בינוי‬
‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫נתפס‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ .‫משמעותי‬ ‫באופן‬ ‫גדולות‬ ‫בהם‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫אשר‬
‫לצורך‬ ‫והן‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫המוזנחות‬ ‫לשכונות‬ ‫הן‬ ‫הולם‬ ‫כמענה‬

4. 67
‫פינוי-בינוי‬ ‫את‬ ‫להציג‬ ‫הרווחת‬ ‫הנטייה‬ ‫אולם‬ .‫הקיימות‬ ‫הערים‬ ‫את‬ ‫לצופף‬ ‫העכשווי‬
‫מההשלכות‬ ‫מתעלמת‬ ‫שהיא‬ ‫מאחר‬ ,‫בעייתית‬ ‫היא‬ "‫מרוויחים‬ ‫"כולם‬ ‫שבו‬ ‫כמסלול‬
‫המורכבות‬ ‫הבנת‬ .‫אלו‬ ‫לתהליכים‬ ‫להיות‬ ‫שעלולות‬ ‫הטווח‬ ‫ארוכות‬ ‫והחברתיות‬ ‫הפיזיות‬
‫לכל‬ ‫וקודמת‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫חיונית‬ ‫וקהילתית‬ ‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫של‬
.‫קיים‬ ‫במרקם‬ ‫התערבות‬
-‫ובינוי‬ ‫בינוי-פינוי‬ :‫וריאציות‬ ‫שתי‬ ‫(כולל‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫למסלול‬ ‫בנוסף‬
-‫עיבוי‬ :‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫נוספים‬ ‫מסלולים‬ ‫כיום‬ ‫בישראל‬ ‫קיימים‬ ,)‫פינוי-בינוי‬
‫כולם‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫מבנים‬ ‫לחיזוק‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬ - 38 ‫ותמ"א‬ ‫בינוי‬
‫בנוסף‬ .‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫ציפוף‬ ‫שפירושה‬ ,‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫תוספת‬ ‫מציעים‬
‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫כולל‬ ‫שאינו‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫מסלול‬ ‫גם‬ ‫מאוד‬ ‫מצומצמת‬ ‫במידה‬ ‫קיים‬
.‫חדשות‬ ‫דיור‬
‫הנושאים‬ ‫אחד‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ,‫עולה‬ ‫העולם‬ ‫מן‬ ‫מקרים‬ ‫בבחינת‬
‫התחדשות‬ ,‫המקרים‬ ‫ברוב‬ .‫רבות‬ ‫במדינות‬ ‫התכנוני‬ ‫היום‬ ‫סדר‬ ‫על‬ ‫ביותר‬ ‫החשובים‬
‫שמצבן‬ ‫סוציו-אקונומית‬ ‫מבחינה‬ ‫חלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫אלה‬ ‫במדינות‬ ‫מתבצעת‬ ‫עירונית‬
‫לקו‬ ‫בנוגע‬ ‫ער‬ ‫ומקצועי‬ ‫ציבורי‬ ‫דיון‬ ‫קיים‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬ .‫ירוד‬ ‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬
‫המביאה‬ ‫התחדשות‬ ‫לבין‬ ‫החלשים‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫המשרתת‬ ‫התחדשות‬ ‫שבין‬ ‫העדין‬
.‫יותר‬ ‫חזקים‬ ‫תושבים‬ ‫וכניסת‬ ‫הללו‬ ‫התושבים‬ ‫דחיקת‬ ‫כלומר‬ ,‫לג'נטריפיקציה‬
-‫פינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫כי‬ ‫הייתה‬ ‫העולם‬ ‫מן‬ ‫מקרים‬ ‫סקירת‬ ‫של‬ ‫מפתיעה‬ ‫תוצאה‬
‫רבות‬ ‫במדינות‬ .‫הציבורי‬ ‫לדיור‬ ‫השייכים‬ ‫בבניינים‬ ‫המכריע‬ ‫ברובם‬ ‫מתבצעים‬ ‫בינוי‬
.‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫נמצאות‬ ‫המכריע‬ ‫שרובן‬ ‫דירות‬ ‫מחדש‬ ‫ולבנות‬ ‫להרוס‬ ‫ניסיון‬ ‫כלל‬ ‫אין‬
‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫מצויות‬ ‫בו‬ ‫שהדירות‬ ‫רב-קומות‬ ‫מגורים‬ ‫מבנה‬ ‫של‬ ‫המקרה‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
-‫פינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ .‫אירופה‬ ‫מערב‬ ‫במדינות‬ ‫יחסית‬ ‫נדיר‬ ‫הוא‬ ,)‫יוקרה‬ ‫דירות‬ ‫(מלבד‬
‫הדיור‬ ‫של‬ ‫איכותו‬ ‫ולשיפור‬ ‫לשדרוג‬ ‫כאמצעים‬ ‫בעיקר‬ ‫לפיכך‬ ‫נתפסים‬ ‫בחו"ל‬ ‫בינוי‬
‫בפרויקטים‬ ‫ציבורי‬ ‫בדיור‬ ‫הדירות‬ ‫אחוז‬ ,‫בישראל‬ .‫זו‬ ‫מבט‬ ‫מנקודת‬ ‫ונדונים‬ ‫הציבורי‬
‫המטרה‬ ‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫הן‬ ‫הדירות‬ ‫מרבית‬ .‫מאוד‬ ‫נמוך‬ ‫הוא‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬
.‫כלל‬ ‫נדונה‬ ‫אינה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫שיפור‬ ‫של‬
‫האם‬ ?‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫הדרת‬ ‫ללא‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫להגיע‬ ‫ניתן‬ ‫כיצד‬
‫וליצור‬ "‫"חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫לאזורים‬ "‫"חזקות‬ ‫משפחות‬ ‫של‬ ‫מעבר‬ ‫לעודד‬ ‫ניתן‬
?‫המחודשת‬ ‫בשכונה‬ ‫להתגורר‬ ‫להישאר‬ ‫יוכלו‬ ‫הקיימים‬ ‫שהתושבים‬ ‫באופן‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬
‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫שישרת‬ ‫ראוי‬ ‫אלה‬ ‫שכונות‬ ‫פיתוח‬ .‫להשגה‬ ‫קשה‬ ‫זו‬ ‫מטרה‬ ,‫בפועל‬
‫להכללת‬ ‫לדאוג‬ ‫יש‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫של‬ ‫במקרים‬ .‫הקיימים‬ ‫המקום‬ ‫תושבי‬ ‫את‬
‫התושבים‬ ‫עבור‬ ‫מוזל‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫כמו‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫ממתני‬ ‫מנגנונים‬
‫זכאים‬ ‫אינם‬ ‫ולפיכך‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫שאינם‬ ‫לאנשים‬ ‫גם‬ ‫מענה‬ ‫ייתן‬ ‫מוזל‬ ‫דיור‬ .‫הקיימים‬
‫ודיירי‬ ‫דירות‬ ‫שוכרי‬ ‫ובראשם‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫במסגרת‬ ‫לפיצוי‬
.‫הציבורי‬ ‫הדיור‬
‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫המלצות‬ ‫יובאו‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬ ‫של‬ ‫בסיומה‬
."‫מעשיות‬ ‫ו"המלצות‬ "‫עקרוניות‬ ‫"המלצות‬ ,‫סוגים‬ ‫לשני‬ ‫יתחלקו‬ ‫ההמלצות‬ .‫חברתית‬
‫הנוגעת‬ ‫התכנון‬ ‫ובמדיניות‬ ‫היום‬ ‫בסדר‬ ‫יסודי‬ ‫שינוי‬ ‫עניינן‬ ‫העקרוניות‬ ‫ההמלצות‬
‫מן‬ ‫ליהנות‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫שכבות‬ ‫לכל‬ ‫יאפשר‬ ‫כזה‬ ‫מדיניות‬ ‫שינוי‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
‫חברתית‬ ‫מטרה‬ ‫הצבת‬ ‫פירושו‬ ‫המדיניות‬ ‫שינוי‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫שמציעה‬ ‫האיכויות‬
‫והבטחת‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫המגורים‬ ‫תנאי‬ ‫שדרוג‬ ‫שעיקרה‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫זה‬ ‫שדרוג‬ ‫של‬ ‫מפירותיו‬ ‫ליהנות‬ ‫יוכלו‬ ‫כי‬ ‫האפשרות‬
‫שיבדוק‬ ‫סקר‬ ‫לבצע‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הליך‬ ‫כל‬ ‫לפני‬ ‫חיוני‬ ‫כך‬ ‫לצורך‬
‫והן‬ ,‫ורצונותיה‬ ‫צרכיה‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבה‬ ‫את‬ ‫הן‬
‫הכלכלי‬ ‫בפרמטר‬ ‫(ולא‬ ‫שונים‬ ‫בפרמטרים‬ ‫עליה‬ ‫העתידית‬ ‫הבנייה‬ ‫של‬ ‫ההשפעה‬ ‫את‬
‫אשר‬ ,‫הולמים‬ ‫תכנוניים‬ ‫פתרונות‬ ‫לבחור‬ ‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬ ‫יאפשר‬ ‫כזה‬ ‫בלבד).סקר‬
‫של‬ ‫נוספים‬ ‫בצרכים‬ ‫גם‬ ‫שיעסקו‬ ‫רב-תחומיים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫ילוו‬ ‫אף‬ ‫מסוימים‬ ‫במקרים‬
‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫לעלות‬ ‫עשויים‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫פרויקטים‬ .‫התושבים‬
‫לצפות‬ ‫ויש‬ ,‫היום‬ ‫הנהוגה‬ ‫מזו‬ ‫שונה‬ ‫תהיה‬ ‫אליהם‬ ‫הגישה‬ ‫אולם‬ ,‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ותוספת‬
.‫הן‬ ‫אף‬ ‫שונות‬ ‫תהיינה‬ ‫בשטח‬ ‫התוצאות‬ ‫כי‬
‫התאמת‬ .‫האלה‬ ‫הפרויקטים‬ ‫למימון‬ ‫בגישה‬ ‫שינוי‬ ‫גם‬ ‫יחייב‬ ‫המדיניות‬ ‫שינוי‬
,‫בלבד‬ ‫התכנון‬ ‫מתחום‬ ‫שאינם‬ ‫צרכים‬ ‫כולל‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫לצרכי‬ ‫התכנון‬
.‫הבינוי‬ ‫אופי‬ ‫של‬ ‫בלעדי‬ ‫כקובע‬ ‫השוק‬ ‫של‬ ‫מכוחו‬ ‫יפחית‬ ‫אשר‬ ‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫תדרוש‬
‫התושבים‬ ‫ובראשם‬ ,‫להתבטא‬ ‫אחרים‬ ‫לשחקנים‬ ‫כאמור‬ ‫תאפשר‬ ‫השוק‬ ‫של‬ ‫עוצמתו‬ ‫הפחתת‬
‫לכל‬ ‫מודעים‬ ‫ואינם‬ ‫מיודעים‬ ‫אינם‬ ‫אלה‬ ‫תושבים‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬ ‫כיום‬ .‫הקיימים‬
‫משתתפים‬ ‫ואינם‬ ‫חלק‬ ‫לקחת‬ ‫מתבקשים‬ ‫הם‬ ‫בו‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫והמשמעויות‬ ‫ההשלכות‬
.‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫הליכי‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫מחייב‬ ‫כאן‬ ‫המוצע‬ ‫השינוי‬ .‫ההחלטות‬ ‫קבלת‬ ‫בתהליכי‬
‫שתביא‬ ‫תכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫יישום‬ ‫לצורך‬ ‫הבאים‬ ‫הצעדים‬ ‫על‬ ‫ממליצים‬ ‫אנו‬
:‫חברתית‬ ‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫ליישומה‬
.‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫צרכי‬ ‫אומדן‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ •
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לתכניות‬ ‫חברתית-קהילתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ •
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫של‬ ‫ומלא‬ ‫מעמיק‬ ‫הליך‬ ‫ביצוע‬ ‫חיוב‬ •
.‫רוחבית‬ ‫התערבות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אינטגרטיבית‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ •
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫לבין‬ ‫הקיים‬ ‫שיפוץ‬ ‫בין‬ ‫שילוב‬ - ‫משלבת‬ ‫גישה‬ ‫אימוץ‬ •
.‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫דיור‬ ‫ארגוני‬ ‫והקמת‬ ‫פרטי-ציבורי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫עידוד‬ •
.‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫והרחבת‬ ‫לשיפוץ‬ ‫לדיירים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ •
‫התושבים‬ ‫צרכי‬ ‫את‬ ‫לשלב‬ ‫ניתן‬ ‫בהן‬ ‫שונות‬ ‫לדרכים‬ ‫נוגעות‬ ‫המעשיות‬ ‫ההמלצות‬
‫התכניות‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולים‬ ‫אינם‬ ‫אלה‬ ‫צרכים‬ ‫לעיתים‬ .‫המוצע‬ ‫בתכנון‬ ‫ורצונותיהם‬
.‫הקיים‬ ‫בבינוי‬ ‫קיצוני‬ ‫שינוי‬ ‫שמציעות‬ ‫בתכניות‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ ‫בפרט‬ ,‫המוצעות‬
‫לדיירים‬ ‫המוצע‬ ‫השינוי‬ ‫את‬ ‫להתאים‬ ‫באפשרויות‬ ‫נוגעות‬ ‫כאן‬ ‫שיובאו‬ ‫ההמלצות‬
‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫או‬ ,‫המוצע‬ ‫הבינוי‬ ‫של‬ ‫יותר‬ ‫מתון‬ ‫ציפוף‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אם‬ ‫בין‬ ,‫הקיימים‬
.‫ובשיתופם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הצרכים‬ ‫לימוד‬ ‫בעקבות‬ ‫שיגובשו‬ ‫מעשיים‬ ‫פתרונות‬
‫שינוי‬ ‫כאשר‬ ,‫הנוכחי‬ ‫במצב‬ ‫גם‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫המעשיות‬ ‫ההמלצות‬ ‫של‬ ‫היסוד‬ ‫הנחת‬
‫הקיימים‬ ‫המסלולים‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫זאת‬ ‫בכל‬ ‫אפשר‬ ,‫לעין‬ ‫נראה‬ ‫אינו‬ ‫יסודי‬ ‫מדיניות‬
‫ברמת‬ ‫קיצוניים‬ ‫שאינם‬ ‫פרויקטים‬ ‫כי‬ ‫כאמור‬ ‫הוא‬ ‫המנחה‬ ‫הרציונל‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫הג'נטריפיקציה‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ‫ויפחיתו‬ ‫הקיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫יותר‬ ‫ידידותיים‬ ‫יהיו‬ ‫השינוי‬
‫ההצלחה‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫ניתן‬ ‫עדיין‬ ,‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬
:‫אלה‬ ‫בצעדים‬ ‫נקיטה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫החברתית‬
.‫קיימת‬ ‫בנייה‬ ‫לשיפוץ‬ ‫פנויה‬ ‫בקרקע‬ ‫בנייה‬ ‫בין‬ ‫קשירה‬ •
.‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ •

5. 89
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ "‫משולב‬ ‫"פרויקט‬ ‫ביצוע‬ •
,‫גבוהה‬ ‫בצפיפות‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ ‫נדרשת‬ ‫כאשר‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫גם‬ ,‫לבסוף‬
‫החברתיים‬ ‫הקשיים‬ ‫בחשבון‬ ‫שיובאו‬ ‫באופן‬ ,‫הציפוף‬ ‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫לפעול‬ ‫ניתן‬
:‫אלה‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הכרוכים‬
‫מושקעות‬ ‫שהיו‬ ‫הפיתוח‬ ‫מעלויות‬ ‫חלק‬ ‫כולל‬ ‫כשהוא‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫תקצוב‬ •
.‫בנוי‬ ‫שאינו‬ ‫בשטח‬ ‫מוקמות‬ ‫היו‬ ‫אילו‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫דומה‬ ‫במספר‬
.‫הבנייה‬ ‫עלויות‬ ‫להוזלת‬ ‫נוספים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ •
‫(הדורשים‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫פרויקטים‬ ‫של‬ ‫קיומם‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫לסיכום‬
‫יש‬ ,‫חברתיים‬ ‫יעדים‬ ‫על‬ ‫לענות‬ ‫מנת‬ ‫ועל‬ ,)‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫הסכמת‬ ‫את‬
‫והצפיפות‬ ‫גובהו‬ ,‫הבינוי‬ ‫אופי‬ .‫החברתיים‬ ‫היעדים‬ ‫מן‬ ‫שייגזרו‬ ‫פיזיים‬ ‫יעדים‬ ‫לקבוע‬
,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫לו‬ ‫הייחודיים‬ ‫המאפיינים‬ ‫לפי‬ ‫מתחם‬ ‫בכל‬ ‫להיקבע‬ ‫צריכים‬ ‫ממנו‬ ‫הנגזרת‬
‫לנקוט‬ ‫ויש‬ ,‫גבוהות‬ ‫תחזוקה‬ ‫עלויות‬ ‫פירושה‬ ‫גבוהה‬ ‫בנייה‬ ‫כי‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫יש‬
‫לשלב‬ ‫מומלץ‬ ‫לכן‬ .‫בה‬ ‫להתגורר‬ ‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מכוונים‬ ‫צעדים‬
‫שגובהם‬ ‫בניינים‬ ‫כולל‬ ,‫שונים‬ ‫בגבהים‬ ‫בנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬
.‫מגורים‬ ‫קומות‬ 9 ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינו‬
‫שיקולים‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הצפיפות‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫במקום‬
:‫מקובלים‬ ‫תכנוניים‬ ‫קריטריונים‬ ‫לפי‬ ‫אותה‬ ‫לקבוע‬ ‫יש‬ ,‫בלבד‬ ‫כלכלית‬ ‫ישימות‬ ‫של‬
‫ומניעת‬ ‫השכונה‬ ‫אופי‬ ,‫הקיימות‬ ‫התשתיות‬ ‫מצאי‬ ,‫הפרוגרמתיים‬ ‫הפתרונות‬ ‫מצאי‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .‫יותר‬ ‫אמידה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫לטובת‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫דחיקתה‬
,‫במיוחד‬ ‫ומוחלשות‬ ‫בכלל‬ ‫קהילות‬ ‫חיזוק‬ ‫של‬ ‫מאסטרטגיה‬ ‫חלק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫שתהיה‬ ‫ראוי‬
.‫המתחדש‬ ‫העירוני‬ ‫במרחב‬ ‫ושילובן‬
?‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מהי‬ :'‫א‬ ‫פרק‬
‫מונח‬ ‫זכה‬ ‫להן‬ ‫והשונות‬ ‫הרבות‬ ‫ובפרשנויות‬ "‫עירונית‬ ‫"התחדשות‬ ‫במונח‬ ‫ידון‬ ‫זה‬ ‫פרק‬
‫לעיסוק‬ ‫שהביאו‬ ‫הסיבות‬ ‫את‬ ‫יסקור‬ ‫הפרק‬ .‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫בעשרות‬ ‫בישראל‬ ‫זה‬
‫מסלולים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫בכנסת‬ ‫חקיקה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הן‬ ,‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫כיום‬ ‫הנרחב‬
‫התכנון‬ ‫מוסדות‬ ‫באמצעות‬ ‫הפנים‬ ‫ומשרד‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שמעודדים‬ ‫שונים‬
‫המרכיב‬ :‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫עיקריים‬ ‫מרכיבים‬ ‫בשני‬ ‫זה‬ ‫פרק‬ ‫יעסוק‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫בישראל‬
‫מסלולי‬ ‫מאחורי‬ ‫העומד‬ ‫הכלכלי‬ ‫ההיגיון‬ ‫ייסקר‬ ‫תחילה‬ .‫החברתי‬ ‫והמרכיב‬ ‫הכלכלי‬
‫הסקטור‬ ‫במימון‬ ‫עירוני‬ ‫חידוש‬ ‫שעיקרו‬ ,‫בישראל‬ ‫כיום‬ ‫הנהוגים‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬
‫דיון‬ ‫באמצעות‬ ,‫אלה‬ ‫מסלולים‬ ‫מאחורי‬ ‫החברתי‬ ‫ההיגיון‬ ‫ייסקר‬ ‫מכן‬ ‫לאחר‬ .‫הפרטי‬
‫וכניסת‬ ‫משכונותיהם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הדרה‬ ‫שעיקרה‬ ‫הג'נטריפיקציה‬ ‫בתופעת‬
.‫במקומם‬ ‫יותר‬ ‫אמידים‬ ‫חדשים‬ ‫דיירים‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הגדרות‬
‫התחדשות‬ ‫מגדירים‬ ‫שונים‬ ‫שגופים‬ ‫מכך‬ ‫נובע‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫על‬ ‫בשיח‬ ‫הקשיים‬ ‫אחד‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ :‫הבאה‬ ‫ההגדרה‬ ‫על‬ ‫נתבסס‬ ‫זה‬ ‫במסמך‬ .‫שונים‬ ‫באופנים‬ ‫עירונית‬
,‫כלים‬ ‫של‬ ‫רחב‬ ‫מגוון‬ ‫באמצעות‬ ‫ושיפורו‬ ‫הקיים‬ ‫הבנוי‬ ‫המרקם‬ ‫שיקום‬ ‫של‬ ‫תהליך‬ ‫היא‬
‫הכלים‬ .‫התושבים‬ ‫של‬ ‫החברתי‬ ‫למצב‬ ‫והן‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצב‬ ‫הן‬ ‫התייחסות‬ ‫תוך‬
:‫היתר‬ ‫בין‬ ‫כוללים‬ ‫התכנוניים‬
‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ ‫(דוגמת‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ללא‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ •
)‫שכונות‬
‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הרחבת‬ •
‫קיימים‬ ‫למבנים‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הקיים‬ ‫המרקם‬ ‫עיבוי‬ •
‫פנויים‬ ‫בשטחים‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ •
)‫לסוגיו‬ ‫(פינוי-בינוי‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬ •
‫ציבוריות‬ ‫תשתיות‬ ‫שיפוץ‬ •
‫הציבור‬ ‫ומבני‬ ‫המשותפים‬ ‫השטחים‬ ,‫הציבורי‬ ‫המרחב‬ ‫שדרוג‬ •
:‫היתר‬ ‫בין‬ ‫כוללים‬ ‫החברתיים‬ ‫הכלים‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המיועד‬ ‫במתחם‬ ‫התושבים‬ ‫לגבי‬ ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עריכת‬ •
‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫עם‬ ‫קהילתית‬ ‫עבודה‬ •
‫בתכנון‬ ‫הציבור‬ ‫שיתוף‬ •
‫וחינוך‬ ‫בריאות‬ ‫שירותי‬ ‫הנגשת‬ •
‫מקצועית‬ ‫הכשרה‬ •
‫עבודה‬ ‫מקומות‬ ‫במציאת‬ ‫עזרה‬ •
‫רחבה‬ ‫מתחמית‬ ‫ראייה‬ ‫עם‬ ‫הבודד‬ ‫בבניין‬ ‫טיפול‬ ‫לשלב‬ ‫צריכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
:‫כגון‬ ‫לנושאים‬ ‫התייחסות‬ ‫המאפשרת‬
‫נרחב‬ ‫אזור‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫יצירת‬ •

6. 1011
‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫לצורך‬ ‫כולו‬ ‫במרחב‬ ‫קרקעות‬ ‫איתור‬ •
‫בניית‬ ‫את‬ ‫שיממנו‬ ‫עירוניות‬ ‫פונקציות‬ ‫תוספת‬ ‫עם‬ ‫למגורים‬ ‫הבניה‬ ‫תוספת‬ ‫איזון‬ •
)‫תעשיה‬ ‫אזורי‬ ‫(כגון‬ ‫הנדרשים‬ ‫הציבור‬ ‫מבני‬
‫תוספת‬ ‫עבור‬ ‫הנדרשים‬ ‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫עבור‬ ‫קרקעות‬ ‫איתור‬ •
‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬
‫עדיפויות‬ ‫סדרי‬ ‫שקילת‬ ‫תוך‬ ‫נקודתיים‬ ‫פרויקטים‬ ‫עבור‬ ‫נוספים‬ ‫קרקע‬ ‫שטחי‬ ‫הקצאת‬ •
‫כולו‬ ‫המרחב‬ ‫של‬ ‫וחברתיים‬ ‫פיזיים‬
‫תנועה‬ ‫לעומסי‬ ‫פתרונות‬ ‫מתן‬ •
‫בכלל‬ ‫קהילות‬ ‫חיזוק‬ ‫של‬ ‫מאסטרטגיה‬ ‫חלק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫שתהיה‬ ‫ראוי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
.‫המתחדש‬ ‫העירוני‬ ‫במרחב‬ ‫ושילובן‬ ,‫במיוחד‬ ‫ומוחלשות‬
‫אשר‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫מעודדות‬ ‫בישראל‬
‫ותוספת‬ ‫הקיים‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫ובמטרה‬ ‫הפיזי‬ ‫בפן‬ ‫ורק‬ ‫אך‬ ‫מתמקדים‬
‫הריסת‬ ‫שמשמעותו‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫למסלול‬ ‫עדיפות‬ ‫נותנת‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫גדולות‬ ‫בהם‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫אשר‬ ‫במקומם‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫ובניית‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬
‫המוזנחות‬ ‫לשכונות‬ ‫הן‬ ‫הולם‬ ‫כמענה‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫נתפס‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ .‫משמעותי‬ ‫באופן‬
.‫הקיימות‬ ‫הערים‬ ‫את‬ ‫לצופף‬ ‫העכשווי‬ ‫לצורך‬ ‫והן‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬
‫היא‬ "‫מרוויחים‬ ‫"כולם‬ ‫שבו‬ ‫כמסלול‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫את‬ ‫להציג‬ ‫הרווחת‬ ‫הנטייה‬ ‫אולם‬
‫הטווח‬ ‫ארוכות‬ ‫והחברתיות‬ ‫הפיזיות‬ ‫מההשלכות‬ ‫מתעלמת‬ ‫שהיא‬ ‫מאחר‬ ,‫בעייתית‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫של‬ ‫המורכבות‬ ‫הבנת‬ .‫אלו‬ ‫לתהליכים‬ ‫להיות‬ ‫שעלולות‬
.‫קיים‬ ‫במרקם‬ ‫התערבות‬ ‫לכל‬ ‫וקודמת‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫חיונית‬ ‫וקהילתית‬ ‫חברתית‬ ‫מבחינה‬
?‫אקטואלי‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מדוע‬
‫לפיזור‬ ‫בשאיפה‬ ‫בישראל‬ ‫הדיור‬ ‫מדיניות‬ ‫התאפיינה‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫ה‬ ‫לשנות‬ ‫עד‬
‫בתכניות‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫במגמה‬ ‫שינוי‬ .‫חדשים‬ ‫יישובים‬ ‫הקמת‬ ‫באמצעות‬ ‫האוכלוסייה‬
‫הבינוי‬ ‫פיו‬ ‫על‬ ‫תכנוני‬ ‫חזון‬ ‫המבטאות‬ ,20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫מאז‬ ‫שהוכנו‬
.‫והפתוחים‬ ‫החקלאיים‬ ‫בשטחים‬ ‫ולא‬ ‫העירוניים‬ ‫באזורים‬ ‫יתרכז‬ ‫בישראל‬ ‫העתידי‬
‫תנאים‬ ‫קביעת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫זו‬ ‫במגמה‬ ‫החלה‬ 1998 ‫משנת‬ 31 )‫(תמ"א‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬
‫בצמוד‬ ‫חדשים‬ ‫בנייה‬ ‫אזורי‬ ‫סימון‬ ‫זאת‬ ‫ובמקום‬ ‫חדשים‬ ‫יישובים‬ ‫הקמת‬ ‫לצמצם‬ ‫במטרה‬
:‫כי‬ ‫קבעה‬ ‫התכנית‬ .‫קיימים‬ ‫ליישובים‬
‫אלה‬ ‫בתכניות‬ .‫קיימים‬ ‫עירוניים‬ ‫מרכזים‬ ‫עבור‬ ‫תכניות‬ ‫הכנת‬ ‫יעודדו‬ ‫המחוזיות‬ ‫"הועדות‬
‫והריסת‬ ‫פינוי‬ ,‫למגורים‬ ‫הסביבה‬ ‫שיפור‬ ,‫הקרקע‬ ‫ניצולת‬ ‫הגדלת‬ ‫שיאפשרו‬ ‫הוראות‬ ‫תיקבענה‬
‫הראויים‬ ‫ואחרים‬ ‫היסטוריים‬ ‫ערכים‬ ‫על‬ ‫שמירה‬ ‫תוך‬ ,‫חלקם‬ ‫או‬ ‫לשיקום‬ ‫המתאימים‬ ‫אזורים‬
‫ניצול‬ ‫וכן‬ ,‫צפיפות‬ ‫הגדלת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הקרקע‬ ‫של‬ ‫מרבי‬ ‫ניצול‬ ‫ותוך‬ ‫במקומה‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬ ,‫לשימור‬
2
."‫הקרקע‬ ‫תת‬
‫לספק‬ ‫בניסיון‬ ‫זו‬ ‫במגמה‬ ‫המשיכה‬ 2005 ‫משנת‬ 35 )‫(תמ"א‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬
‫יישובים‬ ‫הקמת‬ ‫ולצמצם‬ ,‫הפתוחים‬ ‫השטחים‬ ‫ועל‬ ‫החקלאיים‬ ‫השטחים‬ ‫על‬ ‫מרבית‬ ‫הגנה‬
.14.3 ‫סעיף‬ ,‫הוראות‬ – 31 ‫תמ"א‬ .2
‫תופעת‬ ‫מניעת‬ ‫הוגדרה‬ ‫התכנית‬ ‫מטרות‬ ‫בין‬ .‫בקרקע‬ ‫בשימוש‬ ‫לחסוך‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫חדשים‬
‫מכלולים‬ ‫שימור‬ ,‫שלו‬ ‫הדרגתי‬ ‫חידוש‬ ‫תוך‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫"שיפור‬ ‫וכן‬ 3
,‫הפרוור‬
‫תחבורה‬ ‫ובייחוד‬ ‫תשתית‬ ‫מערכות‬ ‫ופיתוח‬ ‫יחסית‬ ‫גבוהות‬ ‫בצפיפויות‬ ‫בניה‬ ,‫ערכיים‬
‫"חידוש‬ ‫למונח‬ ‫התייחסה‬ ‫אף‬ ‫התכנית‬ 4
."‫העירוני‬ ‫הפיתוח‬ ‫את‬ ‫המובילה‬ – ‫ציבורית‬
‫יחליט‬ ‫לבינוי‬ ‫או‬ ‫לפיתוח‬ ‫שטח‬ ‫לתוספת‬ ‫בתכנית‬ ‫הדן‬ ‫תכנון‬ ‫"מוסד‬ ‫כי‬ ‫וקבעה‬ "‫עירוני‬
‫ואת‬ ‫הקיים‬ ‫הבינוי‬ ‫ובהרוויית‬ ‫עירוני‬ ‫בחידוש‬ ‫הצורך‬ ‫את‬ ‫שבדק‬ ‫לאחר‬ ‫רק‬ ‫הפקדתה‬ ‫על‬
5
."‫לבינוי‬ ‫או‬ ‫לפיתוח‬ ‫שטח‬ ‫לתוספת‬ ‫כתנאי‬ ,‫לבצעם‬ ‫האפשרות‬
‫בסעיפים‬ ‫עולה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫התמ"א‬ ‫בגישת‬ ‫החברתית‬ ‫הבעייתיות‬
‫(מספר‬ ‫מינימלית‬ ‫צפיפות‬ ‫קבעה‬ 35 ‫תמ"א‬ .‫למגורים‬ ‫הבנייה‬ ‫צפיפות‬ ‫את‬ ‫המפרטים‬
‫מקסימלית‬ ‫וצפיפות‬ ,12-‫ל‬ 8 ‫בין‬ ‫שנעה‬ ‫עירוניים‬ ‫ביישובים‬ )‫נטו‬ ‫לדונם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
,‫אולם‬ .‫נטו‬ ‫לדונם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 16-24 ‫כלומר‬ ,‫המינימלית‬ "‫הצפיפות‬ ‫"כפל‬ ‫שהיא‬
‫נמצאת‬ ‫התכנית‬ ‫כאשר‬ :‫הבאים‬ ‫במקרים‬ ‫הצפיפויות‬ ‫מכפל‬ ‫חריגה‬ ‫אישרה‬ ‫התכנית‬
‫האוכלוסייה‬ ‫כי‬ ...‫השתכנע‬ ‫התכנון‬ ‫"מוסד‬ ‫כאשר‬ ‫או‬ ,‫תחבורה‬ ‫למרכז‬ ‫בסמיכות‬
‫וכי‬ ,‫הגבוה‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫לדירוג‬ ‫משתייכת‬ ‫התכנית‬ ‫בשטח‬ ‫להתגורר‬ ‫הצפויה‬
,‫ואולם‬ 6
."‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫המגורים‬ ‫ואחזקת‬ ‫ניהול‬ ‫להבטחת‬ ‫מתאימים‬ ‫אמצעים‬ ‫קיימים‬
:‫נוסף‬ ‫במקרה‬ ‫גם‬ ‫המקסימום‬ ‫מצפיפות‬ ‫חריגה‬ ‫לאשר‬ ‫ניתן‬ ‫כי‬ ‫קובעות‬ ‫התכנית‬ ‫הוראות‬
‫זאת‬ 7
."‫עירוני‬ ‫לחידוש‬ ‫כמתחם‬ ‫התכנון‬ ‫מוסד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שנקבע‬ ‫במתחם‬ ‫מצויה‬ ‫"התכנית‬
‫לאכלסו‬ ‫צפי‬ ‫אין‬ ‫כאשר‬ ‫וגם‬ ‫תחבורה‬ ‫למרכז‬ ‫בסמיכות‬ ‫שאינו‬ ‫במתחם‬ ‫מדובר‬ ‫אם‬ ‫גם‬
‫שמתחם‬ ‫במקרים‬ ‫גם‬ ,‫כן‬ ‫על‬ ‫יתר‬ .‫גבוה‬ ‫סוציו-אקונומי‬ ‫בדירוג‬ ‫באוכלוסייה‬ ‫דווקא‬
‫להביא‬ ‫יש‬ ,‫גבוה‬ ‫סוציו-אקונומי‬ ‫בדירוג‬ ‫עתידית‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫מיועד‬ ‫עירוני‬ ‫לחידוש‬
‫תכניות‬ ‫מלווה‬ ‫זה‬ ‫כשל‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ ‫זו‬ ‫בחוברת‬ .‫במתחם‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬
‫שאינן‬ ‫בעוד‬ ,‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬ ‫של‬ ‫מטעמים‬ ‫גבוהה‬ ‫צפיפות‬ ‫מייעדות‬ ‫אשר‬ ,‫פינוי-בינוי‬
‫ניהול‬ ‫להבטחת‬ ‫מתאימים‬ ‫"אמצעים‬ ‫שלא‬ ‫ובוודאי‬ ‫תחבורה‬ ‫למרכז‬ ‫קרבה‬ ‫מבטיחות‬
."‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫המגורים‬ ‫ואחזקת‬
‫קובעת‬ ‫התמ"א‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫נוספים‬ ‫לסוגים‬ ‫גם‬ ‫מתייחסת‬ 35 ‫תמ"א‬
‫לחידוש‬ ‫מתחמים‬ ‫שיגדירו‬ ‫מדיניות‬ ‫מסמך‬ ‫או‬ ‫תכנית‬ ‫להכין‬ ‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬ ‫על‬ ‫כי‬
:‫אלה‬ ‫מסמכים‬ .‫עירוני‬
'‫יד‬ ‫בהישג‬ ‫'דיור‬ ‫של‬ ‫מתאים‬ ‫היקף‬ ‫יקבעו‬ ,‫מגוונים‬ ‫ובגדלים‬ ‫בסוגים‬ ‫יח"ד‬ ‫תוספת‬ ‫"יקבעו‬
‫תוך‬ ‫המסחר‬ ‫ושירותי‬ ‫התעסוקה‬ ‫פיתוח‬ ‫את‬ ‫ויסדירו‬ ‫חברתי‬ ‫שיקום‬ ‫לרבות‬ ‫חלשות‬ ‫לאוכלוסיות‬
‫והשלבים‬ ‫האמצעים‬ ‫את‬ ‫יפרטו‬ ‫כאמור‬ ‫מדיניות‬ ‫מסמך‬ ‫או‬ ‫תכנית‬ .‫שימושים‬ ‫עירוב‬ ‫על‬ ‫דגש‬ ‫שימת‬
‫השירותים‬ ‫שיפור‬ ,‫חזיתות‬ ‫שיפוץ‬ ,‫יח"ד‬ ‫הרחבת‬ :‫השאר‬ ‫ובין‬ ‫זה‬ ‫נושא‬ ‫לקדם‬ ‫כדי‬ ‫בהם‬ ‫יש‬ ‫אשר‬
‫ציבורית‬ ‫תחבורה‬ ‫פיתוח‬ ,‫הפתוחים‬ ‫השטחים‬ ‫לרבות‬ ‫הציבורי‬ ‫המרחב‬ ‫וטיפוח‬ ‫עיצוב‬ ,‫הציבוריים‬
‫מבנים‬ ‫וחיזוק‬ ‫מסוכנים‬ ‫במבנים‬ ‫טיפול‬ ,‫הקרקע‬ ‫בתת‬ ‫שימוש‬ ...‫קיבולת‬ ‫רבות‬ ‫הסעה‬ ‫ומערכות‬
8
."‫וכדומה‬ ‫אדמה‬ ‫לרעידות‬ ‫בתקנים‬ ‫עומדים‬ ‫שאינם‬
.'‫3א‬ ‫סעיף‬ ,‫הוראות‬ - 35 ‫תמ"א‬ .3
.'‫3ז‬ ‫סעיף‬ ‫שם‬ .4
.6.5 ‫סעיף‬ ‫שם‬ .5
.‫במקור‬ ‫אינה‬ ‫ההדגשה‬ ,3 ‫קטן‬ ‫סעיף‬ 12.2.2 ‫סעיף‬ ,‫שם‬ .6
.‫שם‬ .7
.‫במקור‬ ‫אינה‬ ‫ההדגשה‬ ,14.4.2 ‫סעיף‬ ,‫שם‬ .8

7. 1213
‫למרות‬ :‫לסוגיהן‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכניות‬ ‫המאפיין‬ ‫כשל‬ ‫מתגלה‬ ‫כאן‬ ‫גם‬
‫אין‬ ‫בפועל‬ ,"‫חברתי‬ ‫"שיקום‬ ‫של‬ ‫לנושא‬ ‫להתייחס‬ ‫יש‬ ‫כי‬ 35 ‫בתמ"א‬ ‫המפורש‬ ‫האזכור‬
‫במסלולים‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכניות‬ .‫מקומיות‬ ‫מפורטות‬ ‫בתכניות‬ ‫ביטוי‬ ‫כל‬ ‫לכך‬
‫שיפורט‬ ‫כפי‬ ‫בנוסף‬ .‫ההתחדשות‬ ‫מתחמי‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫לפן‬ ‫רק‬ ‫כמעט‬ ‫מתייחסות‬ ,‫השונים‬
‫בהישג‬ ‫"דיור‬ ‫של‬ ‫מתאים‬ ‫"היקף‬ ‫של‬ ‫למשמעותו‬ ‫בנוגע‬ ‫ערפול‬ ‫קיים‬ ,‫זה‬ ‫מסמך‬ ‫בהמשך‬
‫ההיקף‬ ‫מהו‬ ‫לקבוע‬ ‫רשות‬ ‫לכל‬ ‫מאפשר‬ ‫זה‬ ‫כללי‬ ‫מינוח‬ ."‫חלשות‬ ‫לאוכלוסיות‬ "‫יד‬
‫את‬ ‫מחייבת‬ ‫אינה‬ ‫ההיקף‬ ‫בקביעת‬ ‫זו‬ ‫רבה‬ ‫גמישות‬ ‫בזמן‬ ‫בו‬ ‫אולם‬ ,‫בתחומה‬ ‫מתאים‬
.‫בנושא‬ ‫לטפל‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬
‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫פיזי‬ ‫לשיקום‬ ‫היגוי‬ ‫ועדת‬ ‫הממשלה‬ ‫הקימה‬ 1996 ‫בשנת‬
‫התקציבים‬ ‫על‬ ‫הממונה‬ ‫סגן‬ ,‫אייגס‬ ‫איתי‬ ‫עמד‬ ‫שבראשה‬ ,"‫אייגס‬ ‫"ועדת‬ ,‫בישראל‬
‫עליה‬ ‫והוטל‬ ‫המקומי‬ ‫השלטון‬ ‫ומרכז‬ ‫ממשלה‬ ‫נציגי‬ ‫השתתפו‬ ‫בוועדה‬ .‫האוצר‬ ‫ממשרד‬
‫לרבות‬ ,‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫השיקום‬ ‫לעידוד‬ ‫נדרשים‬ ‫צעדים‬ ‫בדבר‬ ‫המלצות‬ ‫לגבש‬
‫ועיבוי-בינוי‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בנושא‬ ‫אייגס‬ ‫ועדת‬ ‫של‬ ‫הביניים‬ ‫דו"ח‬ 9
.‫נדרשת‬ ‫חקיקה‬
.1998 ‫בספטמבר‬ ‫הוגש‬
,‫לפינוי-בינוי‬ ‫המתחמים‬ ‫קביעת‬ ‫דרכי‬ ‫בעניין‬ ‫המלצות‬ ‫כלל‬ ‫אייגס‬ ‫דו"ח‬
‫הקשורים‬ ‫היבטים‬ ,‫הפרוגרמתי‬ ‫בצד‬ ‫והן‬ ‫המוסדי‬ ‫בצד‬ ‫הן‬ ,‫התכנוניים‬ ‫ההיבטים‬
,‫המתחמים‬ ‫פינוי‬ ‫את‬ ‫המאפשרים‬ ‫הכלים‬ ,‫שיוכרזו‬ ‫במתחמים‬ ‫הפיתוח‬ ‫רמת‬ ‫בשיפור‬
‫לקביעת‬ ‫בנוגע‬ .‫המיסוי‬ ‫והיבטי‬ ‫מתחמים‬ ‫באותם‬ ‫הציבוריות‬ ‫לעבודות‬ ‫המימון‬ ‫מקורות‬
‫ממשלה‬ ‫בהחלטת‬ ‫תיעשה‬ ‫הכרזתם‬ ‫וכי‬ ‫לבחירתם‬ ‫כללים‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ,‫המתחמים‬
‫תכניות‬ ‫קידום‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ,‫התכנוניים‬ ‫להיבטים‬ ‫בנוגע‬ .‫שנים‬ ‫שש‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬
‫המורכבת‬ "‫מיוחדת‬ ‫"ועדה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אישורן‬ ‫ועל‬ ‫שהוכרזו‬ ‫למתחמים‬ ‫סטטוטוריות‬
.‫והמקומי‬ ‫המרכזי‬ ‫השלטון‬ ‫מנציגי‬
‫אחד‬ ‫מצד‬ ‫ובהם‬ ‫שונים‬ ‫תמריצים‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ,‫התכנון‬ ‫למימוש‬ ‫בנוגע‬
‫והרחבת‬ ‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫כגון‬ ‫מהיטלים‬ ‫פטור‬ ‫כולל‬ ‫המיסוי‬ ‫בהיבטי‬ ‫והטבות‬ ‫תנאים‬
‫להתמודד‬ ‫בכלים‬ ‫גם‬ ‫הועדה‬ ‫דנה‬ ‫שני‬ ‫מצד‬ .‫בנייה‬ ‫לזכויות‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫הקיים‬ ‫הפטור‬
‫תכנית‬ ‫של‬ ‫יישומה‬ ‫את‬ ‫מונע‬ ‫אשר‬ ‫סירוב‬ ,‫בינוי‬ ‫פינוי‬ ‫לעסקת‬ ‫דייר/ת‬ ‫של‬ ‫סירוב‬ ‫עם‬
‫לצורך‬ ‫המקרקעין‬ ‫חוק‬ ‫תיקון‬ ‫על‬ ‫והמליצה‬ ‫הדיירים‬ ‫שאר‬ ‫הסכמת‬ ‫חרף‬ ‫לפינוי-בינוי‬
‫במסגרת‬ ‫לדיירים‬ ‫שתינתן‬ ‫התמורה‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫דרכים‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ‫לכך‬ ‫נוסף‬ .‫כך‬
.‫ובינוי‬ ‫בפינוי‬ ‫הנוגע‬ ‫נושא‬ ‫וכל‬ ‫החלופי‬ ‫הדיור‬ ,‫הפינוי‬ ‫בדבר‬ ‫ההסדרים‬ ‫ואת‬ ‫העסקה‬
‫הפרויקטים‬ ‫של‬ ‫התכנון‬ ‫הליך‬ ‫של‬ ‫הכספי‬ ‫ובניהול‬ ‫הארגוני‬ ‫במבנה‬ ‫עסקה‬ ‫גם‬ ‫הוועדה‬
,‫הסטטוטורי‬ ‫התכנון‬ ‫הליך‬ ‫ביצוע‬ ‫על‬ ‫יופקדו‬ ‫אשר‬ ,‫ניהול‬ ‫חברות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫וניהולם‬
10
.‫הכלכלי‬ ‫התסקיר‬ ‫והכנת‬ ‫התשתיות‬ ‫תכנון‬
‫לשיקום‬ ‫הדרכים‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫ממצה‬ ‫אינו‬ ‫שהוא‬ ‫נכתב‬ ‫אייגס‬ ‫בדו"ח‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫דרכים‬ ‫תבחן‬ ‫עבודתה‬ ‫בהמשך‬ ‫הוועדה‬ ‫וכי‬ ,‫הבנייה‬ ‫לציפוף‬ ‫או‬ ‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫פיזי‬
‫הביניים‬ ‫דו"ח‬ ‫עיקרי‬ ‫את‬ ‫אישרה‬ ‫הממשלה‬ 12
.‫פורסם‬ ‫לא‬ ‫נוסף‬ ‫דו"ח‬ ‫אולם‬ ,11
‫נוספות‬
‫עורכי‬ ‫משרד‬ – ‫גלוסר‬ ‫עינת‬ ‫מאת‬ ,‫ומיסויים‬ ‫תכנוניים‬ ,‫קנייניים‬ ‫היבטים‬ -‫בינוי‬ ‫פינוי‬ – ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .9
.2013 ‫בנובמבר‬ 10 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.academics.co.il/Articles/Article28094.aspx .‫דין‬
‫נכון‬ ,http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=497477 ,‫אייגס‬ ‫ועדת‬ – ‫ביניים‬ ‫דו"ח‬ ‫ראו‬ .10
.2013 ‫בנובמבר‬ 11 ‫ליום‬
.‫שם‬ .11
.‫שם‬ .12
‫תיקונים‬ ‫מספר‬ ‫נערכו‬ ‫הבאות‬ ‫בשנים‬ .1998 ‫בספטמבר‬ 13 ‫מיום‬ 4342 ‫מספר‬ ‫בהחלטה‬
‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הממשלה‬ ‫הכרזת‬ ‫את‬ ‫המאפשרים‬ ,1965-‫התשכ"ה‬ ,‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫לחוק‬
‫שהוקמה‬ "‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הבין-משרדית‬ ‫"הוועדה‬ ‫בהמלצת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
13
.‫הללו‬ ‫התיקונים‬ ‫מכוח‬
‫הדיור‬ ‫ויוקר‬ ‫בכלל‬ ‫המחיה‬ ‫יוקר‬ ‫כנגד‬ ‫נרחבת‬ ‫ציבורית‬ ‫מחאה‬ ‫פעולות‬ ‫בעקבות‬
‫נתניהו‬ ‫בראשות‬ ‫הממשלה‬ ‫מינתה‬ ,2011 ‫בקיץ‬ )"‫האוהלים‬ ‫"מחאת‬ ‫בשם‬ ‫(שנודעו‬ ‫בפרט‬
‫עמד‬ ‫בראשה‬ ."‫חברתי‬ ‫כלכלי‬ ‫לשינוי‬ ‫"הוועדה‬ ‫שנקראה‬ ‫נוספת‬ ‫ועדה‬ 2011 ‫באוגוסט‬
.‫גבוהה‬ ‫להשכלה‬ ‫המועצה‬ ‫של‬ ‫ולתקצוב‬ ‫לתכנון‬ ‫הוועדה‬ ‫יו"ר‬ ,‫טרכטנברג‬ ‫מנואל‬ '‫פרופ‬
.‫הממשלה‬ ‫אותן‬ ‫אישרה‬ 2011 ‫באוקטובר‬ 9-‫וב‬ ,2011 ‫בספטמבר‬ ‫הוגשו‬ ‫הוועדה‬ ‫המלצות‬
.‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הנוגעות‬ ‫המלצות‬ ‫כלל‬ ‫טרכטנברג‬ ‫בדו"ח‬ ‫הדיור‬ ‫פרק‬
‫הפרויקטים‬ ‫ואת‬ ‫בכלל‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫נושא‬ ‫את‬ ‫להגדיר‬ ‫לממשלה‬ ‫קראה‬ ‫הוועדה‬
.‫לממשם‬ ‫כדי‬ ‫ואפקטיביות‬ ‫ברורות‬ ‫בדרכים‬ ‫ולפעול‬ ‫לאומי‬ ‫כיעד‬ ‫בפרט‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬
‫וקידום‬ ‫תקצוב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תכניות‬ ‫של‬ ‫מואץ‬ ‫קידום‬ ‫על‬ ‫המליצה‬ ‫הועדה‬
‫לפינוי-בינוי‬ ‫מיוחדות‬ ‫משנה‬ ‫ועדות‬ ‫והקמת‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫מתאריות‬ ‫תכניות‬ ‫של‬
‫לפינוי-בינוי‬ ‫המתאריות‬ ‫התכניות‬ ‫של‬ ‫מהיר‬ ‫לאישור‬ ‫תפעלנה‬ ‫אשר‬ ‫המחוזיות‬ ‫בוועדות‬
‫המליצה‬ ‫לפינוי-בינוי‬ ‫ומתאריות‬ ‫מפורטות‬ ‫תכניות‬ ‫קידום‬ ‫לצורך‬ .‫השונים‬ ‫במחוזות‬
2012- ‫בשנים‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫לתקציב‬ ‫שקלים‬ ‫מיליוני‬ 30 ‫להקצות‬ ‫הוועדה‬
‫כמתחמי‬ ‫שהוכרזו‬ ‫נבחרים‬ ‫מתחמים‬ 14 ‫של‬ ‫צמוד‬ ‫ליווי‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ‫כן‬ .2014
,‫המרכז‬ ‫באזור‬ ‫המצויים‬ ‫סה"כ‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 8,200-‫מ‬ ‫למעלה‬ ‫של‬ ‫בהיקף‬ ‫פינוי-בינוי‬
14
.‫הסטטוטורי‬ ‫התכנון‬ ‫הליך‬ ‫של‬ ‫מזורז‬ ‫קידום‬ ‫לצורך‬
‫ממש‬ ‫אלה‬ ‫ובימים‬ ,‫אקטואלי‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫שהתחדשות‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ,‫כן‬ ‫אם‬
‫הכרזה‬ ,‫חקיקה‬ ,‫מדיניות‬ ‫קביעת‬ :‫ליישמה‬ ‫שנועדו‬ ‫צעדים‬ ‫רבים‬ ‫במישורים‬ ‫מתקיימים‬
‫המתחמים‬ ‫מספר‬ ‫קטן‬ ‫עדיין‬ ,‫להלן‬ ‫שיפורט‬ ‫כפי‬ .‫ואישורן‬ ‫תכניות‬ ‫תכנון‬ ,‫מתחמים‬ ‫על‬
‫את‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ‫נבחן‬ ‫זה‬ ‫במסמך‬ ‫לפיכך‬ .‫בשטח‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫בפועל‬ ‫החלה‬ ‫בהם‬
‫הציפיות‬ ‫את‬ ‫וכן‬ ,‫בישראל‬ ‫כרגע‬ ‫מוצעת‬ ‫שהיא‬ ‫כפי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הישימות‬
‫לפי‬ .‫המתחמים‬ ‫ותושבי‬ ,‫התכנון‬ ‫מערכת‬ ,‫המדיניות‬ ‫קובעי‬ ‫בה‬ ‫תולים‬ ‫אשר‬ ‫השונות‬
‫ומורכבים‬ ‫רבים‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫הסוג‬ ‫מן‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫הקשיים‬ ,‫תפיסתנו‬
.‫כולו‬ ‫הנושא‬ ‫של‬ ‫מחודשת‬ ‫בחינה‬ ‫ומצדיקים‬
?‫ציפוף‬ ‫לבין‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫בין‬ ‫מה‬
‫ובעונה‬ ‫בעת‬ ‫מיועדת‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫כיום‬ ‫נתפסת‬ ‫שהיא‬ ‫כפי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫מבנים‬ ‫של‬ ‫הלקויה‬ ‫והבנייה‬ ‫התשתית‬ ‫בעיות‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫אחת‬
‫באוגדן‬ ,‫כך‬ .‫הערים‬ ‫בתוך‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫משמעותית‬ ‫תוספת‬ ‫ולספק‬ ,20-‫ה‬ ‫המאה‬
:‫זה‬ ‫ממסלול‬ ‫הממשלה‬ ‫ציפיית‬ ‫מוגדרת‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שהוציא‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫של‬ ‫הידרדרותן‬ ‫ותמנע‬ ‫הבנוי‬ ‫המלאי‬ ‫להתחדשות‬ ‫תגרום‬ ‫זו‬ ‫בנייה‬ ‫תוספת‬ ‫כי‬ ,‫"צפוי‬
.1965 ‫התשכ"ה‬ ,‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫לחוק‬ ‫33א‬ ‫סעיף‬ .13
http://hidavrut.gov.il/sites/default/files/%20 ,‫טרכטנברג‬ ‫ועדת‬ ‫דו"ח‬ .14
.2013 ‫בנובמבר‬ 11 ‫ליום‬ ‫נכון‬ .215-216 ‫עמודים‬ ,pdf.%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_0

8. 1415
‫חשובות‬ ‫מטרות‬ ‫בשתי‬ ‫מדובר‬ ‫כי‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ 15
."‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫ההיבט‬ ‫מן‬ ,‫שכונות‬
‫ישנות‬ ‫דירות‬ "‫"להחליף‬ ‫כלומר‬ ,"‫הבנוי‬ ‫המלאי‬ ‫ל"התחדשות‬ ‫לגרום‬ ,‫האחת‬ :‫וראויות‬
‫שכונות‬ ‫של‬ ‫הידרדרותן‬ ‫למנוע‬ ,‫השנייה‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫הוספה‬ ‫כדי‬ ‫תוך‬ ,‫בחדשות‬
‫מובן‬ ‫אינו‬ ‫אלה‬ ‫מטרות‬ ‫שתי‬ ‫בין‬ ‫החיבור‬ ‫אולם‬ .‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫ההיבט‬ ‫מן‬ ‫ותיקות‬
‫מרכזית‬ ‫שאלה‬ .‫ותוצאותיו‬ ‫משמעותו‬ ,‫סיבותיו‬ ‫של‬ ‫מעמיקה‬ ‫בחינה‬ ‫ונדרשת‬ ,‫מאליו‬
‫תוספת‬ ‫האם‬ ?‫זו‬ ‫את‬ ‫זו‬ ‫סותרות‬ ‫אינן‬ ‫המטרות‬ ‫שתי‬ ‫האם‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫בחוברת‬ ‫שתידון‬
?‫ותיקות‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫הידרדרותן‬ ‫למניעת‬ ‫מומלצת‬ ‫דרך‬ ‫אכן‬ ‫היא‬ ‫רבות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫במקומות‬ ‫התאפיינה‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫בישראל‬ ‫הבנייה‬
‫הבניינים‬ ‫בין‬ ‫נרחבים‬ ‫שטחים‬ ‫קיימים‬ ‫רבות‬ ‫ובשכונות‬ ,‫נמוכה‬ ‫בצפיפות‬ ‫רבים‬
‫משרתים‬ ‫תמיד‬ ‫לא‬ ‫אלו‬ ‫שטחים‬ .‫וריקים‬ ‫מוזנחים‬ ‫שהם‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫משותפת‬ ‫בבעלות‬
‫העירוני‬ ‫המרקם‬ ‫ציפוף‬ .‫למטרד‬ ‫הפיכתם‬ ‫כדי‬ ‫עד‬ ‫נזנחו‬ ‫רבות‬ ‫ולעיתים‬ ‫הדיירים‬ ‫את‬
‫להיות‬ ‫עשוי‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ותוספת‬ ‫כאלה‬ ‫מוזנחים‬ ‫בשטחים‬ ‫בנייה‬ ‫ידי‬ ‫על‬
‫גבוהים‬ ‫במספרים‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫גורפת‬ ‫מדיניות‬ ,‫אולם‬ .‫מסוימים‬ ‫במקרים‬ ‫חיובית‬ ‫פעולה‬
‫לבחון‬ ‫יש‬ ‫לפיכך‬ .‫חדשות‬ ‫מצוקות‬ ‫וליצור‬ ‫קיימות‬ ‫חברתיות‬ ‫מצוקות‬ ‫להחריף‬ ‫גם‬ ‫עשויה‬
‫יעדי‬ ‫מגבשים‬ ‫בטרם‬ ‫והחברתיים‬ ‫הפיזיים‬ ‫נתוניו‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫לגופו‬ ‫עירוני‬ ‫מתחם‬ ‫כל‬
,‫גבוהים‬ ‫במספרים‬ ‫ציפוף‬ ‫גורף‬ ‫באופן‬ ‫מעודדת‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫כיום‬ .‫חדשים‬ ‫ציפוף‬
‫כוחות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שתמומן‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫מחזון‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫נובע‬ ‫אשר‬
‫תנאים‬ ‫ליצור‬ ‫הוא‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ ‫מאחורי‬ ‫ההיגיון‬ .‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫כל‬ ‫ללא‬ ,‫בלבד‬ ‫השוק‬
,‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫מחדש‬ ‫בנייה‬ ‫או‬ ‫שיפוץ‬ ,‫שיקום‬ ‫את‬ ‫יממנו‬ ‫קבלן‬ ‫או‬ ‫יזם‬ ‫בהם‬
‫אמור‬ ‫היזם‬ ,‫הפרויקט‬ ‫רווחיות‬ ‫את‬ ‫להבטיח‬ ‫כדי‬ .‫המדינה‬ ‫או‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫ולא‬
‫משיקולים‬ ,‫איפה‬ ,‫נובע‬ ‫הציפוף‬ ‫תחשיב‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫ולמכרן‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫לבנות‬
:‫עיקריות‬ ‫סיבות‬ ‫משלוש‬ ‫בעייתי‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫תחשיב‬ ,‫אולם‬ .‫יזמית‬ ‫רווחיות‬ ‫של‬ ‫כלכליים‬
‫של‬ ‫רב‬ ‫מספר‬ ‫לבנות‬ ‫היזם‬ ‫על‬ ‫לרווחיות‬ ‫להגיע‬ ‫כדי‬ :‫הציפוף‬ )‫מקדם‬ ‫(או‬ ‫מכפיל‬ .1
‫הבנוי‬ ‫השטח‬ ‫הבנייה לעומת‬ ‫שטחי‬ ‫של‬ ‫ניכרת‬ ‫הגדלה‬ ‫גורר‬ ‫זה‬ ‫צורך‬ .‫למכירה‬ ‫דירות‬
‫כלכליים‬ ‫כדאיות‬ ‫חישובי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בפרויקט‬ ‫הצפיפות‬ ‫נקבעת‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫בפועל‬
.‫הספציפי‬ ‫המתחם‬ ‫של‬ ‫תכנונית‬ ‫ראייה‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולים‬ ‫בהכרח‬ ‫אינם‬ ‫אשר‬
‫לדיירים‬ ‫המיועדות‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫מדובר‬ ‫שאין‬ ‫מכיוון‬ ‫במיוחד‬ ‫בעייתית‬ ‫זו‬ ‫עובדה‬
‫תכנונית‬ ‫התערבות‬ .‫קיימים‬ ‫בתושבים‬ ‫המאוכלסות‬ ‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫אלא‬ ,‫אנונימיים‬
‫הכלכליות‬ ‫וביכולות‬ ‫בצרכיה‬ ,‫הקיימת‬ ‫באוכלוסייה‬ ‫התחשבות‬ ‫דורשת‬ ‫כאלה‬ ‫בשכונות‬
‫העירוני‬ ‫התכנון‬ ‫ועל‬ ‫ותושביו‬ ‫למתחם‬ ‫המתאימה‬ ‫הצפיפות‬ ‫על‬ ‫יוחלט‬ ‫בטרם‬ ,‫שלה‬
.‫יישומה‬ ‫את‬ ‫שיאפשר‬ ‫והאדריכלי‬
‫בדרום‬ ‫סמוכים‬ ‫פרויקטים‬ ‫בארבעה‬ ‫המוצעת‬ ‫הצפיפות‬ ‫את‬ ‫בחנו‬ ,‫השוואה‬ ‫לשם‬
:‫פתוחים‬ ‫שטחים‬ ‫על‬ ‫חדשה‬ ‫לבניה‬ ‫תכניות‬ ‫הם‬ ‫מהפרויקטים‬ ‫שניים‬ .‫ירושלים‬ ‫מערב‬
‫ולעומתן‬ ,‫משואה‬ ‫מורדות‬ 12032 ‫מספר‬ ‫ותכנית‬ ,‫מלחה‬ ‫מורדות‬ 12736 ‫מספר‬ ‫תכנית‬
13434 ‫מספר‬ ‫תכנית‬ :‫הסמוכות‬ ‫בשכונות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫תכניות‬ ‫הם‬ ‫מהפרויקטים‬ ‫שניים‬
‫כרגע‬ ‫שהיא‬ 101 - 0109876 ‫מספר‬ ‫ותכנית‬ ,‫יובל‬ ‫קריית‬ ‫בשכונת‬ ‫הציונות‬ ‫ברחוב‬
http://www.moch.gov.il/.4 ‫עמוד‬ ,1999 ‫באוקטובר‬ 13 ,"‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬ ‫"האוגדן‬ .15
‫ליום‬ ‫נכון‬ ,pdf.male_nosah_binuy_pinuy_ogdan/ironit_hitchadshut/SiteCollectionDocuments
.2013 ‫בנובמבר‬ 11
‫יובלים‬ - ‫הפארק‬ ‫"נוף‬ ‫(המכונה‬ ‫גנים‬ ‫עיר‬ ‫בשכונת‬ ‫הנורית‬ ‫ברחוב‬ ‫הכנה‬ ‫בשלבי‬
,"‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬ ‫של‬ ‫השיקול‬ ‫למגבלות‬ ‫כפופות‬ ‫אינן‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫תכניות‬ .)"‫גנים‬
.‫מכתיב‬ ‫זה‬ ‫שמקדם‬ ‫במספרים‬ ‫עמידה‬ ‫מחייבות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫תכניות‬ ‫ואילו‬
1 .‫מס‬ ‫טבלה‬
12032 ‫תכנית‬
‫משואה‬ ‫מורדות‬
12736 ‫תכנית‬
‫מלחה‬ ‫מורדות‬
‫תכנית‬
-‫פינוי‬
‫בינוי‬
13434
‫רחוב‬
‫הציונות‬
101 - 0109876 ‫תכנית‬
‫בהכנה‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫(״נוף‬ ‫הנורית‬ ‫רחוב‬
)"‫גנים‬ ‫יובלים‬ - ‫הפארק‬
‫התכנית‬ ‫שטח‬‫דונם‬ 171‫דונם‬ 156‫דונם‬ 22‫דונם‬ 12.65
‫יח”ד‬ ‫מספר‬493397266408
‫יח”ד‬ ‫מספר‬
‫נטו‬ ‫לדונם‬
10-1211-1926-49‫יח"ד‬ 28-114 ‫(בין‬ 65
)‫לדונם‬
‫קומות‬ ‫מספר‬
‫מגורים‬
6-84-109-1412-26
‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫המוצעת‬ ‫הצפיפות‬ ‫כי‬ ‫ללמוד‬ ‫אפשר‬ 1 .‫מס‬ ‫מטבלה‬
‫לבניה‬ ‫בתכניות‬ ‫כי‬ ‫מניחים‬ ‫אנו‬ .‫החדשה‬ ‫הבניה‬ ‫בתכניות‬ ‫המוצעת‬ ‫מזו‬ ‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬
‫האדריכלי‬ ‫השיקול‬ ‫גם‬ ,‫הלגיטימי‬ ‫הכלכלי‬ ‫השיקול‬ ‫מלבד‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫באים‬ ‫החדשה‬
‫דמותן‬ ,‫בהשוואה‬ .‫העתידית‬ ‫השכונה‬ ‫של‬ ‫דמותה‬ ‫את‬ ‫מעצבים‬ ‫אשר‬ ,‫החברתי‬ ‫והשיקול‬
‫השיקול‬ ‫של‬ ‫הגבוה‬ ‫משקלו‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫מתעצבת‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫שכונות‬ ‫של‬
‫לדונם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫המרבית‬ ‫הצפיפות‬ ‫כך‬ ‫משום‬ .‫הכלכלי‬ ‫והמרכיב‬ ‫היזמי‬
‫הצפיפות‬ ‫מאשר‬ ‫מזה‬ ‫למעלה‬ ‫ואף‬ ‫שלושה‬ ,‫שניים‬ ‫פי‬ ‫גבוהה‬ ‫אלה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בתכניות‬
.‫הסמוכות‬ ‫מלחה‬ ‫ומורדות‬ ‫משואה‬ ‫מורדות‬ ‫בשכונות‬ ‫המתוכננת‬
‫המיועדת‬ ‫הצפיפות‬ ‫קביעת‬ ‫בבסיס‬ ‫עמדו‬ ‫אשר‬ ‫השיקולים‬ ‫על‬ ‫להתווכח‬ ‫ניתן‬
‫להגדלת‬ ‫כיום‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫שמייחסת‬ ‫הרבה‬ ‫לחשיבות‬ ‫בהתייחס‬ .‫החדשות‬ ‫לשכונות‬
‫לשטח‬ ‫ביחס‬ ‫רבות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספקות‬ ‫אינן‬ ‫אלה‬ ‫תכניות‬ ,‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מלאי‬
,‫מיטבית‬ ‫בצורה‬ ‫לנצלו‬ ‫שיש‬ ‫מוגבל‬ ‫משאב‬ ‫היא‬ ‫הקרקע‬ ‫כאשר‬ .‫תופסות‬ ‫שהן‬ ‫הגדול‬
.‫האלה‬ ‫השכונות‬ ‫שתי‬ ‫את‬ ‫שמאפיינת‬ ‫הנמוכה‬ ‫הצפיפות‬ ‫את‬ ‫מחדש‬ ‫לשקול‬ ‫מקום‬ ‫יש‬
‫הצפיפות‬ ‫לבין‬ ‫החדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫המתוכננת‬ ‫הצפיפות‬ ‫בין‬ ‫הגדול‬ ‫ההבדל‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
‫הצפויה‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫לגבי‬ ‫שאלות‬ ‫מעלה‬ ‫הסמוכות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בשכונות‬ ‫המתוכננת‬
.‫זו‬ ‫צפיפות‬ ‫בשל‬ ‫להיגרם‬ ‫העשויים‬ ‫החברתיים‬ ‫והפערים‬ ,‫אלה‬ ‫בשכונות‬
,‫גבוהה‬ ‫צפיפות‬ ‫מחייבות‬ 1 .‫מס‬ ‫בטבלה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫שתכניות‬ ‫בלבד‬ ‫זו‬ ‫לא‬
‫כה‬ ‫צפיפות‬ ‫לערכי‬ ‫להגיע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫החדשות‬ ‫התכניות‬ ‫משטח‬ ‫בהרבה‬ ‫קטן‬ ‫שטחן‬ ‫גם‬
‫שייבנו‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫בבניינים‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫את‬ ‫לתכנן‬ ‫יש‬ ,‫קטן‬ ‫כה‬ ‫בשטח‬ ‫גבוהים‬
‫קומות‬ ‫עשר‬ ‫לגובה‬ ‫בניה‬ ‫מייעדות‬ ‫ומשואה‬ ‫מלחה‬ ‫מורדות‬ ‫שכונות‬ .‫רבה‬ ‫בצפיפות‬
‫למגורים‬ .‫בהרבה‬ ‫גבוה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בתכניות‬ ‫הקומות‬ ‫מספר‬ .‫היותר‬ ‫לכל‬ ‫מגורים‬

9. 1617
‫בפרק‬ ‫יידונו‬ ‫אשר‬ ,‫משמעותיות‬ ‫וחברתיות‬ ‫כלכליות‬ ‫השלכות‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫בבניינים‬
‫זו‬ ‫קרקע‬ 1 .‫מס‬ ‫(בטבלה‬ ‫הפנויה‬ ‫הקרקע‬ ‫ניצול‬ ‫שאלת‬ ‫גם‬ ‫בהמשך‬ ‫תידון‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫הבא‬
.‫מס‬ ‫שבטבלה‬ ‫בעוד‬ .‫הוותיקות‬ ‫השכונות‬ ‫התחדשות‬ ‫לטובת‬ )‫החדשות‬ ‫לשכונות‬ ‫מיועדת‬
‫היה‬ ‫שניתן‬ ‫טוענים‬ ‫אנו‬ ,‫קשר‬ ‫כל‬ ‫ביניהם‬ ‫שאין‬ ‫סמוכים‬ ‫פרויקטים‬ ‫ארבעה‬ ‫מצוינים‬ 1
‫בין‬ ‫יקשור‬ ‫אשר‬ ,‫האזור‬ ‫של‬ ‫כולל‬ ‫תכנון‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הצפיפויות‬ ‫של‬ ‫יותר‬ ‫רב‬ ‫לאיזון‬ ‫להגיע‬
.‫לה‬ ‫הסמוכים‬ ‫קיימים‬ ‫מצוקה‬ ‫מתחמי‬ ‫לבין‬ ‫המדינה‬ ‫בבעלות‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬
‫להתחדשות‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הכרזה‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מתחמי‬ ‫לדירוג‬ ‫הקריטריונים‬ .2
‫השקעה‬ ‫דורשים‬ ‫אשר‬ ‫מתחמים‬ ‫לקדם‬ ‫שמטרתם‬ ‫לקריטריונים‬ ‫בכפוף‬ ‫נעשית‬ ‫עירונית‬
,‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ "‫"קשים‬ ‫מתחמים‬ ,‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫נמוכה‬ ‫ציבורית‬
‫הקריטריונים‬ ‫מובאים‬ ‫הבאה‬ ‫בטבלה‬ .‫גבוהה‬ ‫עדיפות‬ ‫מקבלים‬ ‫אינם‬ ‫ופיזית‬ ‫כלכלית‬
‫את‬ ‫מציין‬ ‫האחוזים‬ ‫מספר‬16
.‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫באתר‬ ‫מופיעים‬ ‫שהם‬ ‫כפי‬ ,‫כלשונם‬
:‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫כראוי‬ ‫המתחם‬ ‫של‬ ‫דירוגו‬ ‫בקביעת‬ ‫קריטריון‬ ‫כל‬ ‫משקל‬
2 .‫מס‬ ‫טבלה‬
:‫ומשקלותיהם‬ ‫הקריטריונים‬
‫שבו‬ ‫למתחם‬ ‫גבוה‬ ‫ציון‬ ‫יינתן‬ .10% – ‫ציבור‬ ‫ובמוסדות‬ ‫בתשתיות‬ ‫השקעות‬ ‫היקף‬ •
.‫נמוך‬ ‫ההשקעות‬ ‫היקף‬
‫של‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫רב‬ ‫מספר‬ ‫לבנות‬ ‫אפשרות‬ :‫הציבורי‬ ‫מההיבט‬ ‫ליישום‬ ‫זמינות‬ •
.10% – ‫ציבורית‬ ‫השקעה‬ ‫בלי‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫ממוצע‬ ‫שבו‬ ‫למתחם‬ ‫גבוה‬ ‫ציון‬ ‫יינתן‬ .40% – :‫הפיזי‬ ‫מההיבט‬ ‫ליישום‬ ‫זמינות‬ •
.‫נמוך‬ ‫הוא‬ ‫חדש‬ ‫מבנה‬ ‫להקים‬ ‫כדי‬ ‫לפנותו‬ ‫שנדרש‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬
‫תוספת‬ ‫לבין‬ ‫המוצעת‬ ‫הבנייה‬ ‫תוספת‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ .40% – ‫הבנייה‬ ‫תוספת‬ ‫היקף‬ •
.‫הנדרשת‬ ‫המינימלית‬ ‫הבנייה‬
‫לפינוי-בינוי‬ ‫מתחם‬ ‫להכרזת‬ ‫הקריטריונים‬ ‫מושפעים‬ ‫כיצד‬ ‫מדגימה‬ ‫זו‬ ‫טבלה‬
‫ככל‬ ‫נמוכה‬ ‫ציבורית‬ ‫בהשקעה‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫גבוהים‬ ‫בנייה‬ ‫להיקפי‬ ‫להגיע‬ ‫מהשאיפה‬
‫מהשקעות‬ ‫המדינה‬ ‫הימנעות‬ ‫של‬ ‫מגמה‬ ‫משקף‬ ‫הוא‬ ‫אולם‬ ,‫לגיטימי‬ ‫שיקול‬ ‫זהו‬ .‫האפשר‬
‫להגיע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ ‫הבאים‬ ‫בפרקים‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הדרושות‬ ‫ציבוריות‬
‫של‬ ‫משורה‬ ‫חלק‬ ‫רק‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫הכלכלי‬ ‫השיקול‬ ,‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ ‫מוצלח‬ ‫לתכנון‬
2 .‫מס‬ ‫בטבלה‬ .‫להיבנות‬ ‫העתידית‬ ‫בשכונה‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫על‬ ‫ישפיעו‬ ‫אשר‬ ‫שיקולים‬
‫הקריטריונים‬ ‫כאשר‬ ,‫בלעדית‬ ‫חשיבות‬ ‫ולמעשה‬ ,‫רבה‬ ‫חשיבות‬ ‫מקבל‬ ‫הכלכלי‬ ‫השיקול‬
‫המרכיב‬ .‫סביבתי‬ ‫או‬ ,‫חברתי‬ ,‫אדריכלי‬ :‫אחר‬ ‫מקצועי‬ ‫שיקול‬ ‫כל‬ ‫כוללים‬ ‫אינם‬
‫ככל‬ ‫גבוה‬ ‫ציפוף‬ ‫לבין‬ ‫ישנים‬ ‫מתחמים‬ ‫שיקום‬ ‫בין‬ ‫קושר‬ ‫אשר‬ ‫הוא‬ ‫בלבד‬ ‫הכלכלי-יזמי‬
.‫האפשר‬
‫השאיפה‬ :‫הפיזיות‬ ‫התשתיות‬ ‫על‬ ‫וההעמסה‬ ‫הפרוגרמתיים‬ ‫לצרכים‬ ‫מענה‬ ‫מתן‬ .3
http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/ :‫פינוי-בינוי‬ ‫אוגדן‬ ‫של‬ ‫המקוצר‬ ‫הנוסח‬ .16
.2013 ‫בנובמבר‬ 12 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,34-23 '‫עמ‬ hitchadshut_ironit/ogdan_pinuy_binuy_nosah_male.pdf
‫הציבוריים‬ ‫הצרכים‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫צריכה‬ ‫קיימים‬ ‫מתחמים‬ ‫של‬ ‫גבוה‬ ‫לציפוף‬
‫או‬ ‫שכונה‬ ‫תכנון‬ ‫שבעת‬ ‫בעוד‬ .‫הולם‬ ‫מענה‬ ‫להם‬ ‫לתת‬ ‫ניתן‬ ‫תמיד‬ ‫לא‬ ‫ואשר‬ ,‫שיתווספו‬
‫גם‬ ‫ויש‬ ‫ציבוריים‬ ‫לצרכים‬ ‫קרקע‬ ‫די‬ ‫להקצות‬ ‫המקרים‬ ‫במרבית‬ ‫ניתן‬ ,‫חדש‬ ‫מתחם‬
‫האפשרויות‬ ‫ציפוף‬ ‫שעוברת‬ ‫קיימת‬ ‫בשכונה‬ ,‫דרכים‬ ‫כמו‬ ‫תשתיות‬ ‫בתכנון‬ ‫רבה‬ ‫גמישות‬
‫במיוחד‬ ,‫ניכר‬ ‫ציפוף‬ ‫על‬ ‫שמבוססים‬ ‫פרויקטים‬ ‫לכן‬ .‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫מוגבלות‬ ‫הללו‬
‫שטח‬ ‫שדורשים‬ ‫פרוגרמתיים‬ ‫בהיבטים‬ ‫למצוקה‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫מביאים‬ ,‫פינוי-בינוי‬
‫שאיכות‬ ‫הדבר‬ ‫פירוש‬ .‫פתוחים‬ ‫ציבוריים‬ ‫ושטחים‬ ‫בתי-ספר‬ ‫מבני‬ ‫כמו‬ ,‫משמעותי‬
‫ירודה‬ ‫להיות‬ ‫עלולה‬ ‫שלו‬ ‫הסביבה‬ ‫ובכל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫שעובר‬ ‫במתחם‬ ‫החיים‬
‫התדריך‬ ‫(לפי‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫המקובלת‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫מאשר‬ ‫הפרוגרמתי‬ ‫בהיבט‬ ‫יותר‬
‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫של‬ ‫זה‬ ‫בהיבט‬ ‫לפחות‬ – ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫מאשר‬ ‫ואף‬ 17
)‫הממשלתי‬
‫ביצוע‬ ‫לפני‬ ‫ובסביבתו‬ ‫במתחם‬ ‫שהייתה‬ – ‫ותנועה‬ ‫תחבורה‬ ‫תשתיות‬ ‫גם‬ ‫רבים‬ ‫ובמקרים‬
.‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקט‬
‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ויצירת‬ ‫עירוני‬ ‫ציפוף‬
‫סבורים‬ ‫אנו‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫ופרוגרמתיות‬ ‫חברתיות‬ ‫לבעיות‬ ‫לגרום‬ ‫איפה‬ ‫עלולה‬ ‫צפיפות-יתר‬
.‫אינטנסיבית‬ ‫אורבאנית‬ ‫סביבה‬ ‫ליצירת‬ ‫חשוב‬ ‫אמצעי‬ ‫הוא‬ ‫ואחראי‬ ‫מתון‬ ‫ציפוף‬ ‫כי‬
‫מתן‬ ‫תוך‬ ,‫קיימים‬ ‫עירוניים‬ ‫במתחמים‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫להוספת‬ ‫יתרונות‬ ‫יש‬ ‫כך‬ ‫משום‬
.‫הקיימים‬ ‫בתושבים‬ ‫התחשבות‬ ‫ותוך‬ ,‫ולתשתיות‬ ‫פרוגרמתיים‬ ‫לצרכים‬ ‫הולם‬ ‫מענה‬
‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫כניסתה‬ ‫ותעודד‬ ‫תאפשר‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ,‫כאלה‬ ‫בתנאים‬
‫הדיור‬ ‫למדיניות‬ ‫הנוגע‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫יידון‬ ‫זה‬ ‫(נושא‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ויצירת‬ ‫למתחם‬
.)‫אחרות‬ ‫בארצות‬
‫בעת‬ ‫בחשבון‬ ‫להביאו‬ ‫שיש‬ ‫מורכב‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫למתחם‬ ‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫כניסת‬
‫כניסת‬ ‫כי‬ ‫חשש‬ ‫קיים‬ ,‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫של‬ ‫היתרונות‬ ‫לצד‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכנון‬
‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫לדחיקה‬ ‫תגרום‬ ‫שהתחדש‬ ‫קיים‬ ‫למתחם‬ ‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬
.)'‫ג‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫הוא‬ ‫אף‬ ‫יידון‬ ‫זה‬ ‫(מונח‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫ולתהליך‬ ‫במקום‬
‫(דיירים‬ ‫דירות‬ ‫שוכרי‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫כוללת‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬
,‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫ודיירי‬ ‫הזהב‬ ‫גיל‬ ‫בתי‬ ‫דיירי‬ ‫וכן‬ ,)‫רגילה‬ ‫בשכירות‬ ‫ודיירים‬ ‫מוגנים‬
.‫הוריו‬ ‫עם‬ ‫גר‬ ‫שעוד‬ ‫הצעיר‬ ‫הדור‬ ‫את‬ ‫וגם‬ ,‫תקני‬ ‫לא‬ ‫או‬ ‫פורמאלי‬ ‫לא‬ ‫בדיור‬ ‫דיירים‬
‫כי‬ ‫לדאוג‬ ‫יש‬ ,‫ג'נטריפיקציה‬ ‫הליכי‬ ‫למנוע‬ ‫זאת‬ ‫ועם‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫כדי‬
‫ההתחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫סיום‬ ‫לאחר‬ ‫בה‬ ‫להישאר‬ ‫יוכלו‬ ‫וותיקה‬ ‫בשכונה‬ ‫המתגוררים‬ ‫דיירים‬
‫ליכולותיהם‬ ‫המותאם‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫מלאי‬ ‫יהיה‬ ‫במתחם‬ ‫כי‬ ‫לוודא‬ ‫יש‬ ‫כך‬ ‫לשם‬ .‫העירונית‬
‫לאור‬ ‫במיוחד‬ ‫חשובה‬ ‫זו‬ ‫נקודה‬ .‫מפוקח‬ ‫שמחירו‬ ,‫אלה‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫של‬ ‫הכלכליות‬
‫מלאי‬ ‫לצמצום‬ ‫גורמת‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫במסלול‬ ‫במיוחד‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ‫העובדה‬
‫לטובת‬ ,‫הציבורי‬ ‫והדיור‬ ‫להשכרה‬ ‫הזול‬ ‫הדיור‬ ‫מאגר‬ ‫זה‬ ‫ובכלל‬ ,‫הקיים‬ ‫הזול‬ ‫הדיור‬
.‫יוקרה‬ ‫דיור‬ ‫ואף‬ ‫יותר‬ ‫יקר‬ ‫דיור‬
‫ראוי‬ .‫דירות‬ ‫גדלי‬ ‫של‬ ‫מגוון‬ ‫תכנון‬ ‫הוא‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫תמהיל‬ ‫ביצירת‬ ‫חשוב‬ ‫כלי‬
)‫שהוא‬ ‫סוג‬ ‫(מכל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ובמיוחד‬ ‫בניה‬ ‫פרויקט‬ ‫בכל‬ ‫לכלול‬
‫משרד‬ ,‫החינוך‬ ‫משרד‬ ‫בשיתוף‬ ‫הוכן‬ .‫ציבור‬ ‫לצרכי‬ ‫קרקע‬ ‫להקצאת‬ ‫תכנון‬ ‫תדריך‬ .)2005( ‫ואחרים‬ ‫רפאל‬ ‫ירון‬ .17
.)‫(ע"ר‬ ‫ורווחה‬ ‫חינוך‬ ‫מוסדות‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫המכון‬ ‫הוצאת‬ .‫האוצר‬ ‫משרד‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ,‫הפנים‬