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Point Marché Industriel et Logistique Idf 21 10 2010

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agariel

Le marché industriel et logistique reprend des couleurs en 2010 (+17% de demande placée vs 2009), mais cette progression est différente suivant les typologies d\'immeubles.

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Analyse du marché de l’immobilier logistique et des locaux d’activités en Ile-de-France 21 octobre 2010
Chiffres clés L’activité et la logistique en Ile-de-France depuis le 1er janvier 2010 : 576 transactions (1,2 million de m²) dont 631 000 m² en locaux d’activités et petit entreposage dont 538 000 m² en entrepôts > 5 000 m² + 17 % par rapport aux 3 premiers trimestres 2009 CB Richard Ellis | Page 2
Plan La grande logistique (entrepôts > 10 000 m²) La petite logistique (entrepôts entre 5 000 m² et 10 000 m²) Les locaux d’activités (toutes surfaces) et le petit entreposage (< 5 000 m²) Zoom parcs d’activités Les investissements en France Questions / Réponses CB Richard Ellis | Page 3
La Grande Logistique (> 10 000 m²) Octobre 2010
Évolution de la demande placée Hausse de 42 % de la demande placée* entre le 3T 2009 et le 3T 2010 1 200 000 m² Marché de la Grande Logistique 1 000 000 m² 800 000 m² Projection fin 2010 (entre 600 000 m² et 700 000 m²) 600 000 m² Moyenne annuelle : 570 000 m² 381 100 m² 400 000 m² 16 transactions 448 700 m² 454 000 m² 21 transactions 19 transactions 200 000 m² 0 m² 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010 * Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 5
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 19 transactions : 454 000 m² 5 bâtiments « à construire » : 130 000 m² 5 bâtiments « existants neufs » : 160 000 m² Marché de la Grande Logistique 9 bâtiments « existants » : 164 000 m² Répartition géographique de la demande placée (en volume) Nord 35 % Est 27 % Ouest 16 % Sud 22 % Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 6
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 SHOW ROOM DINADIS EXACOMPTA PRIVE.COM Saint-Witz Vémars Saint-Witz 10 700 m² 24 000 m² DAHER 10 700 m² Marly-la-Ville MATERIS 36 200 m² Vémars CMP 18 300 m² Marly-la-Ville LIDL 11 700 m² MBB LOGISTIQUE Marché de la Grande Logistique Chanteloup-les-Vignes Gonesse 39 400 m² 11 600 m² HOLDING TROPHY Carrières/Seine POINT P 11 000 m² Pantin 35 000 m² LA POSTE GEODIS Villeneuve-la-Garenne Bonneuil/Marne 23 000 m² 19 000 m² ID LOGISTICS Châtres 17 100 m² CAE ID LOGISTICS Villabé Brie-Comte-Robert 24 700 m² 36 000 m² SLS À construire KUEHNE & NAGEL Villabé Vert-Saint-Denis 12 000 m² 37 800 m² Neuf Sources : CB Richard Ellis et Immostat ND LOGISTIC POINT P Le Coudray-Monceau Brie-Comte-Robert État d’usage CB Richard Ellis | Page 7 25 000 m² 51 200 m²
Offres certaines Variation des 1er janvier 2010 1er octobre 2010 stocks Marché de la Grande Logistique Stock immédiat 45 offres 976 600 m² 46 offres 989 100 m² +1% dont neuf 313 800 m² 201 500 m² - 36 % Stock futur certain 18 offres 352 100 m² 15 offres 385 100 m² +9% Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 8
Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010 46 offres immédiatement disponibles : 989 100 m² - Nord 8 offres 129 400 m² - Sud 17 offres 433 000 m² - Est 12 offres 238 200 m² Marché de la Grande Logistique - Ouest 9 offres 188 300 m² Répartition géographique de l’offre immédiate (en volume) Nord 13 % Est Ouest 24 % 19 % Sud 44 % Source : CB Richard Ellis Projets « en gris » : 799 500 m² CB Richard Ellis | Page 9
Valeurs locatives faciales* au 1er octobre 2010 Évol. depuis le 1er Évol. depuis le 1er Marché de la Grande Logistique Neuf (classe A) Seconde main janvier 2010 janvier 2010 46 € / 52 € = 35 € / 45 € * Valeurs en € HT HC/m²/an Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 10
La Petite Logistique (5 000 m² - 10 000 m²) Octobre 2010
Demande placée 450 000 m ² 400 000 m ² Marché de la Petite Logistique 350 000 m ² 300 000 m ² 250 000 m ² 231 900 m² 200 000 m ² 187 700 m² - 34 % entre le 3T09 150 000 m ² et le 3T10 100 000 m ² 118 200 m² 50 000 m ² 0 m² 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010 * Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 12
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 17 transactions : 118 200 m² Sud : 79 000 m² (11 transactions) Est : 12 000 m² (2 transactions) Ouest : 12 000 m² (2 transactions) Marché de la Petite Logistique Nord : 15 200 m² (2 transactions) Répartition géographique de la demande placée (en volume) Nord Ouest 13 % Est 10 % 10 % Sud Sources : CB Richard Ellis et Immostat 67 % CB Richard Ellis | Page 13
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 EURODISLOG Saint-Ouen l’Aumône APX 6 000 m² PUBLIDISPATCH Saint-Ouen l’Aumône Marly-la-Ville 6 000 m² 9 600 m² DHL NORBERT DENTRESSANGLE Wissous Vémars 5 100 m² 5 600 m² Marché de la Petite Logistique UNE PIECE EN PLUS RIBIMEX Trappes Pontault-Combault 6 800 m² 6 000 m² TRANSPORTS VOYAGEURS CROSSLOG Lognes DEVILLAIRS Le Plessis-Robinson 6 000 m² 9 100 m² GLOBAL PIETER SMITH AMORINO Chilly-Mazarin Orly 6 200 m² 7 200 m² OPTILOG Lieusaint ATAC 5 400 m² Saint-Germain-les-Arpajon 9 900 m² DESCOURS & CABAUD Lieusaint LDC 5 500 m² Wissous 7 000 m² ATPI Nemours 9 700 m² Location Sources : CB Richard Ellis et Immostat TOP AND GO Lisses Vente CB Richard Ellis | Page 14 7 100 m²
Offres certaines 1er janvier 2010 1er octobre 2010 Variation des stocks Marché de la Petite Logistique Stock immédiat 49 sites 327 900 m² 56 sites 371 000 m² + 13 % dont neuf 38 900 m² 16 500 m² - 56 % Stock futur certain 9 sites 70 800 m² 0 site 0 m² / Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 15
Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010 Stock immédiat : 371 000 m² - Est 8 sites 50 400 m² - Sud 26 sites 166 800 m² Marché de la Petite Logistique - Nord 11 sites 81 200 m² - Ouest 11 sites 72 600 m² Nord 22 % Au-delà de la N104 Est 25 % 13,5 % Ouest 19,5 % Entre A86 et N104 63 % Intra A86 12 % Sud 45 % Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 16
Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010 HT HC/m²/an Neuf / récent Seconde main Marché de la Petite Logistique Nord 50 € / 75 € 35 € / 65 € Ouest 70 € / 90 € 35 € / 70 € Est 50 € / 65 € 35 € / 50 € Sud N.S. 40 € / 54 € N.S. : Non significatif * Évolution par rapport au 1er janvier 2010 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 17
Synthèse et perspectives du marché de la Logistique Une reprise fragile et contrastée Un marché qui reste favorable aux utilisateurs Marché de la Logistique L’Ile-de-France, à nouveau la 1ère place logistique française Tant qu’il y aura du choix, la demande s’orientera vers des immeubles neufs ou très fonctionnels Les clés-en-main vont continuer d’animer le marché en 2011 Un nécessaire redéveloppement des produit neufs sur le parc ancien intra-francilien 2011 devrait confirmer un début de reprise amorcé en 2010 CB Richard Ellis | Page 18
Locaux d’activités (toutes surfaces) et petits entrepôts (< 5 000 m²) Octobre 2010
Demande exprimée Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 3 000 000 m² - 21 % entre 2008 2 701 100 m² et 2009 2 500 000 m² 4T 2 129 200 m² + 4 % entre 2 000 000 m² 3T09 et 3T10 1 612 900 m² 3T 1 500 000 m² 2T 1 000 000 m² 500 000 m² 1T 0 m² 2007 2008 2009 2010 (p) Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 20
Motivation de la demande exprimée en 2010 Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Acquisition ou location 13 % Acquisition 39 % NORD OUEST Location 48 % SUD EST * Sur entrée de demandes 2010 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 21
Offre immédiate et demande placée Taux de vacance au 1er octobre 2010 : 8,4 % Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Dem ande placée Offre im m édiate (en fin de période) 2,5 millions m² 2 500 000 m ² 00 m² + 800 0 2 000 000 m ² 1 500 000 m ² - 12 % entre 2008 et 2009 2010 1 000 000 m ² 941 600 m² 850 000 m² 828 900 m² 500 000 m ² 631 000 m² 0 m² 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p) + 4 % entre le 3T09 et le 3T10 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 22
Délais de transactions* Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage < 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m² 400 jours 360 jours 320 jours 295 296 280 jours 240 jours 251 231 200 jours 160 jours 167 143 120 jours 80 jours 40 jours 0 jours 2007 2008 2009 2010 (p) * Délais entre la date d’expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CB Richard Ellis. Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 23
Répartition géographique de la demande placée et de l’offre immédiate Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 35 % 32 % 14 % 12 % 23 % 18 % 28 % 38 % Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 24
Répartition de la demande placée par tranche de surfaces au 3T 2010 Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage > 5 000 m ² < 1 000 m ² 24 %* 23 %* 16 transactions 314 transactions NORD OUEST 1 000 - 5 000 m ² 53 %* 159 transactions SUD EST * En % des volumes transactés Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 25
Répartition de la demande placée par type de contrat Location / Acquisition Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Acquisition Location 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % NORD OUEST 50 % 40 % 30 % 45 % 20 % 36 % 33 % 28 % 10 % 0% 2007 2008 2009 2010 (p) SUD EST Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 26
Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010 60 / 110 € - 50 / 90 € Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 120 / 130 € - 75 / 120 € 60 / 90 € - 50 / 60 € 80 / 125 € - 40 / 100 € 75 / 110 € - 50 / 70 € 110 / 180 € - 75 / 150 € 60 / 90 € - 50 / 85 € 80 / 110 € - 65 / 90 € Produits neufs - seconde main en € HT HC/m²/an Source : CB Richard Ellis Activités PME/PMI (proportion activités/bureaux ~ 70/30) CB Richard Ellis | Page 27 Activités tertiaires
Valeurs vénales au 1er octobre 2010 Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 390 - 610 - 920 € 1ère couronne 370 - 750 - 1 200 € 386 – 613 – 925 € - 1 200 € 340 - 700 300 - 630 - 1 060 € Valeurs minimum - moyennes - maximum En € HT HD/m²/an Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 28
Conclusion Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Intra A 86 Un marché qui a trouvé trois nouveaux moteurs : 29 % 1. des utilisateurs qui ont repositionné leur activité 2. des valeurs qui rendent les immeubles attractifs Entre A 86 et la Francilienne 3. un coût de l’argent qui dope les ventes 49 % CB Richard Ellis | Page 29
Zoom Parcs d’activités en Ile-de-France Octobre 2010
Parcs d’activités Parc d’activités Ensemble clos et délimité Existence d’une « communauté d’intérêts » (services communs, équipements et/ou prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants 8 lots minimum 3 000 m² minimum Zoom Parcs d’activités Répartition géographique des parcs d’activités existants (en volume) Base d’étude Au-delà de la N104 122 parcs d’activités 6% existants en Ile-de-France, soit 1,9 million m² Intra A86 44 % Entre A86 et N104 50 % Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 31
Rappel constat début 2010 Marché affecté par la crise 4 raisons principales : Marché « prime » / Recherche d’économie Zoom Parcs d’activités Offre importante livrée en 2007 et 2008 Réapparition dans le diffus d’offres de qualité attrayantes Lenteur d’adaptation : À la pression sur les loyers Actifs locatifs dans un marché à l’acquisition Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 32
Parcs d’activités 1,9 million de m² de parcs d’activités analysés Offre immédiatement disponible : 267 500 m² (=) Taux de vacance : 14 % Zoom Parcs d’activités Taux de vacance par zone géographique Intra A86 9% = Entre A86 et N104 19 % = Au-delà de la N104 16 % = Source : CB Richard Ellis 0% 5% 10 % 15 % 20 % CB Richard Ellis | Page 33
Répartition des disponibilités immédiates et futures des parcs d’activités En projet 19 % 124 500 m² Immédiate 40,5 % 267 500 m² Zoom Parcs d’activités "En gris" 37 % 246 800 m² "En blanc" 3,5 % 23 100 m² 33 % du stock immédiat a été livré depuis 2008 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 34
Évolution de la demande placée 140 000 m ² 131 400 m² + 5 % entre le 3T09 et le 3T10 (62 100 m² placés au 3T09) 120 000 m ² Zoom Parcs d’activités 97 900 m² Perspective 2010 100 000 m ² ~ 90 000 m² 80 400 m² 80 000 m ² 60 000 m ² 65 200 m² 40 000 m ² 20 000 m ² 0 m² 2007 2008 2009 3T 2010 Nord Est Sud Ouest Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 35
Répartition de la demande placée par état des locaux 100 % 90 % 80 % 100 % de location Zoom Parcs d’activités 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 61 % 59 % 58 % 20 % de vente 49 % 20 % 10 % 0% 2007 2008 2009 3T 2010 Neuf / restructuré / rénové Etat d'usage Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 36
Répartition de la demande placée 100 % 90 % 80 % Zoom Parcs d’activités 70 % 60 % 50 % 99 % 98 % 89 % 40 % 80 % 30 % 20 % 10 % 0% 2007 2008 2009 2010 (p) Location Acquisition Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 37
Synthèse et perspectives du marché des locaux d’activités Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage et du petit entreposage Marché « repricé » Proportion de vente historiquement élevée (moteur de la hausse de la demande placée) Le marché locatif éloigné est délaissé Des délais de décision plus courts Un stock qui décroît CB Richard Ellis | Page 38
Le marché de l’investissement en France Octobre 2010
Engagements patrimoniaux France entière Un marché global de l’investissement à nouveau en croissance + 25 % attendus en 2010 par rapport à 2009 Marché de l’Investissement en France 30 Mds € Bureaux Industriel & Logistique Commerces 25 Mds € 20 Mds € Moyenne annuelle : 15,5 milliards € 15 Mds € Prévision + 25 % ~ 9,5 Mds € 10 Mds € 5 Mds € 0 Mds € 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p) Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 40
Parts de marché par typologie de produits Une bonne résistance de l’investissement sur le segment industriel et logistique 9% du volume global attendu en 2010 ( contre 10% en moyenne ) Marché de l’Investissement en France 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 8,0 % 9,1 % 20 % 16,1 % 12,1 % 7,1 % 11,9 % 10 % 8,2 % 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p) Commerces Industriel et logistique Bureaux Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 41
Engagements patrimoniaux France entière par trimestre Un fort rattrapage de l’investissement sur le segment industriel et logistique + 68 % attendus au 4T10 par rapport au 4T09 Marché de l’Investissement en France 1,0 Md € 0,8 Md € 0,6 Md € Prévision 450 millions € 0,4 Md € Moyenne annuelle : 380 millions € + 68 % 0,2 Md € 0,0 Md € 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 42
La logistique classe A, fleuron du segment La recherche de sécurité profite à la logistique au détriment de l’industriel 75 % du volume placé attendu en 2010 sur la logistique (contre 60% en moyenne) Marché de l’Investissement en France 100 % 90 % 80 % + 46 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% 2007 2008 2009 2010 Logistique classe A Industriel Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 43
Le retour aux fondamentaux, les 3 critères « prime » Répartition 2010 des investissements en logistique classe A Marché de l’Investissement en France Localisation Typologie État locatif 42 % 58 % 24 % 40 % 60 % 76 % Baux sécurisés > 9 ans (Sale&Leaseback) Ile de France Clés-en-main locatifs Baux > 6 ans Régions Bâts < 5ans Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 44
Références de transactions CHATRES Nature de la vente : Vendeur : AEW Entrepôt Logistique Acheteur : ARGAN Cession d’actif Marché de l’Investissement en France Surface : 72 600 m² Taux : 7,25 % Prix : 51 500 000 M€ CROISSY BEAUBOURG Nature de la vente : Vendeur : SALINI Parc d’activités multilocataires Acheteur : OFIMMO Cession d’actif Surface : 6 000 m² Taux : 9 % Prix : 6 000 000 M€ ORLEANS Nature de la vente : Vendeur : FM LOGISTIC Sale&Leaseback - 9 ans ferme Acheteur : MONTEA Cession d’actif Surface : 75 000 m² Taux : 8,5 % Prix : 35 000 000 M€ Portefeuille PYLOS Nature de la vente : Vendeur : PYLOS 2 clés-en-main de messageries frigorifiques Acheteur : UFFI - 12 ans ferme Surface : 10 000 m² Cession d’actif Taux : 7,15 % Prix : 18 000 000 M€ CB Richard Ellis | Page 45 Source : CB Richard Ellis
Répartition des engagements par profil d’investisseur au 3T 2010 La baisse des volumes unitaires a profité aux investisseurs privés Un avantage concurrentiel réel pour les sociétés à statut SIIC Marché de l’Investissement en France De nouveaux entrants regardent à nouveau des portefeuilles > 100 millions € 22% Investisseurs privés Fonds étrangers 55% Société SIIC 23% Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 46
Taux de rendement « prime » La pénurie d’offres sur les produits « prime » entraîne une compression des taux de rendement - 100 points de base a minima en Logistique classe A en 2010 par rapport Marché de l’Investissement en France à 2009 12 % 10 % INDUSTRIEL 9,00 % 8% LOGISTIQUE 7,25 % 6% BUREAUX 4,85 % 4% COMMERCES 4,75 % OAT (10ans) 2,68 % 2% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 10 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 47
Synthèse Bilan 3T 2010 Un marché de l’investissement qui repart à la hausse malgré des volumes encore Marché de l’Investissement en France faibles Des facteurs économiques favorables (taux d’emprunt, stabilité de la zone Euro, etc.) Beaucoup de capitaux à la recherche de diversification en immobilier Une aversion au risque encore très forte (impact important sur les marchés secondaires) Peu d’offres entraînant une hausse des valeurs sur le « prime » Tendances Confirmation des volumes engagés Stabilisation des taux « prime » Ouverture des critères d’investissement et impact sur les marchés secondaires Retour potentiel du « blanc » CB Richard Ellis | Page 48
Didier Malherbe Grands Comptes Logistique didier.malherbe@cbre.fr 01 53 64 37 10 www.cbre.fr François Le Levier Amaury Gariel Capital Markets Activités et Logistique Ile-de-France Sud francois.lelevier@cbre.fr amaury.gariel@cbre.fr 01 53 64 34 06 01 53 64 33 09 Pierre-Louis Dumont Jean-Marie Jacquet Activités et Logistique Ile-de-France Nord et Ouest Activités et Logistique Ile-de-France Est pl.dumont@cbre.fr jm.jacquet@cbre.fr 01 53 64 33 27 Ellis | Page 49 CB Richard 01 53 64 34 37

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Point Marché Industriel et Logistique Idf 21 10 2010

  • 1. Analyse du marché de l’immobilier logistique et des locaux d’activités en Ile-de-France 21 octobre 2010
  • 2. Chiffres clés L’activité et la logistique en Ile-de-France depuis le 1er janvier 2010 : 576 transactions (1,2 million de m²) dont 631 000 m² en locaux d’activités et petit entreposage dont 538 000 m² en entrepôts > 5 000 m² + 17 % par rapport aux 3 premiers trimestres 2009 CB Richard Ellis | Page 2
  • 3. Plan La grande logistique (entrepôts > 10 000 m²) La petite logistique (entrepôts entre 5 000 m² et 10 000 m²) Les locaux d’activités (toutes surfaces) et le petit entreposage (< 5 000 m²) Zoom parcs d’activités Les investissements en France Questions / Réponses CB Richard Ellis | Page 3
  • 4. La Grande Logistique (> 10 000 m²) Octobre 2010
  • 5. Évolution de la demande placée Hausse de 42 % de la demande placée* entre le 3T 2009 et le 3T 2010 1 200 000 m² Marché de la Grande Logistique 1 000 000 m² 800 000 m² Projection fin 2010 (entre 600 000 m² et 700 000 m²) 600 000 m² Moyenne annuelle : 570 000 m² 381 100 m² 400 000 m² 16 transactions 448 700 m² 454 000 m² 21 transactions 19 transactions 200 000 m² 0 m² 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010 * Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 5
  • 6. Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 19 transactions : 454 000 m² 5 bâtiments « à construire » : 130 000 m² 5 bâtiments « existants neufs » : 160 000 m² Marché de la Grande Logistique 9 bâtiments « existants » : 164 000 m² Répartition géographique de la demande placée (en volume) Nord 35 % Est 27 % Ouest 16 % Sud 22 % Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 6
  • 7. Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 SHOW ROOM DINADIS EXACOMPTA PRIVE.COM Saint-Witz Vémars Saint-Witz 10 700 m² 24 000 m² DAHER 10 700 m² Marly-la-Ville MATERIS 36 200 m² Vémars CMP 18 300 m² Marly-la-Ville LIDL 11 700 m² MBB LOGISTIQUE Marché de la Grande Logistique Chanteloup-les-Vignes Gonesse 39 400 m² 11 600 m² HOLDING TROPHY Carrières/Seine POINT P 11 000 m² Pantin 35 000 m² LA POSTE GEODIS Villeneuve-la-Garenne Bonneuil/Marne 23 000 m² 19 000 m² ID LOGISTICS Châtres 17 100 m² CAE ID LOGISTICS Villabé Brie-Comte-Robert 24 700 m² 36 000 m² SLS À construire KUEHNE & NAGEL Villabé Vert-Saint-Denis 12 000 m² 37 800 m² Neuf Sources : CB Richard Ellis et Immostat ND LOGISTIC POINT P Le Coudray-Monceau Brie-Comte-Robert État d’usage CB Richard Ellis | Page 7 25 000 m² 51 200 m²
  • 8. Offres certaines Variation des 1er janvier 2010 1er octobre 2010 stocks Marché de la Grande Logistique Stock immédiat 45 offres 976 600 m² 46 offres 989 100 m² +1% dont neuf 313 800 m² 201 500 m² - 36 % Stock futur certain 18 offres 352 100 m² 15 offres 385 100 m² +9% Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 8
  • 9. Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010 46 offres immédiatement disponibles : 989 100 m² - Nord 8 offres 129 400 m² - Sud 17 offres 433 000 m² - Est 12 offres 238 200 m² Marché de la Grande Logistique - Ouest 9 offres 188 300 m² Répartition géographique de l’offre immédiate (en volume) Nord 13 % Est Ouest 24 % 19 % Sud 44 % Source : CB Richard Ellis Projets « en gris » : 799 500 m² CB Richard Ellis | Page 9
  • 10. Valeurs locatives faciales* au 1er octobre 2010 Évol. depuis le 1er Évol. depuis le 1er Marché de la Grande Logistique Neuf (classe A) Seconde main janvier 2010 janvier 2010 46 € / 52 € = 35 € / 45 € * Valeurs en € HT HC/m²/an Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 10
  • 11. La Petite Logistique (5 000 m² - 10 000 m²) Octobre 2010
  • 12. Demande placée 450 000 m ² 400 000 m ² Marché de la Petite Logistique 350 000 m ² 300 000 m ² 250 000 m ² 231 900 m² 200 000 m ² 187 700 m² - 34 % entre le 3T09 150 000 m ² et le 3T10 100 000 m ² 118 200 m² 50 000 m ² 0 m² 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010 * Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 12
  • 13. Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 17 transactions : 118 200 m² Sud : 79 000 m² (11 transactions) Est : 12 000 m² (2 transactions) Ouest : 12 000 m² (2 transactions) Marché de la Petite Logistique Nord : 15 200 m² (2 transactions) Répartition géographique de la demande placée (en volume) Nord Ouest 13 % Est 10 % 10 % Sud Sources : CB Richard Ellis et Immostat 67 % CB Richard Ellis | Page 13
  • 14. Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010 EURODISLOG Saint-Ouen l’Aumône APX 6 000 m² PUBLIDISPATCH Saint-Ouen l’Aumône Marly-la-Ville 6 000 m² 9 600 m² DHL NORBERT DENTRESSANGLE Wissous Vémars 5 100 m² 5 600 m² Marché de la Petite Logistique UNE PIECE EN PLUS RIBIMEX Trappes Pontault-Combault 6 800 m² 6 000 m² TRANSPORTS VOYAGEURS CROSSLOG Lognes DEVILLAIRS Le Plessis-Robinson 6 000 m² 9 100 m² GLOBAL PIETER SMITH AMORINO Chilly-Mazarin Orly 6 200 m² 7 200 m² OPTILOG Lieusaint ATAC 5 400 m² Saint-Germain-les-Arpajon 9 900 m² DESCOURS & CABAUD Lieusaint LDC 5 500 m² Wissous 7 000 m² ATPI Nemours 9 700 m² Location Sources : CB Richard Ellis et Immostat TOP AND GO Lisses Vente CB Richard Ellis | Page 14 7 100 m²
  • 15. Offres certaines 1er janvier 2010 1er octobre 2010 Variation des stocks Marché de la Petite Logistique Stock immédiat 49 sites 327 900 m² 56 sites 371 000 m² + 13 % dont neuf 38 900 m² 16 500 m² - 56 % Stock futur certain 9 sites 70 800 m² 0 site 0 m² / Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 15
  • 16. Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010 Stock immédiat : 371 000 m² - Est 8 sites 50 400 m² - Sud 26 sites 166 800 m² Marché de la Petite Logistique - Nord 11 sites 81 200 m² - Ouest 11 sites 72 600 m² Nord 22 % Au-delà de la N104 Est 25 % 13,5 % Ouest 19,5 % Entre A86 et N104 63 % Intra A86 12 % Sud 45 % Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 16
  • 17. Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010 HT HC/m²/an Neuf / récent Seconde main Marché de la Petite Logistique Nord 50 € / 75 € 35 € / 65 € Ouest 70 € / 90 € 35 € / 70 € Est 50 € / 65 € 35 € / 50 € Sud N.S. 40 € / 54 € N.S. : Non significatif * Évolution par rapport au 1er janvier 2010 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 17
  • 18. Synthèse et perspectives du marché de la Logistique Une reprise fragile et contrastée Un marché qui reste favorable aux utilisateurs Marché de la Logistique L’Ile-de-France, à nouveau la 1ère place logistique française Tant qu’il y aura du choix, la demande s’orientera vers des immeubles neufs ou très fonctionnels Les clés-en-main vont continuer d’animer le marché en 2011 Un nécessaire redéveloppement des produit neufs sur le parc ancien intra-francilien 2011 devrait confirmer un début de reprise amorcé en 2010 CB Richard Ellis | Page 18
  • 19. Locaux d’activités (toutes surfaces) et petits entrepôts (< 5 000 m²) Octobre 2010
  • 20. Demande exprimée Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 3 000 000 m² - 21 % entre 2008 2 701 100 m² et 2009 2 500 000 m² 4T 2 129 200 m² + 4 % entre 2 000 000 m² 3T09 et 3T10 1 612 900 m² 3T 1 500 000 m² 2T 1 000 000 m² 500 000 m² 1T 0 m² 2007 2008 2009 2010 (p) Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 20
  • 21. Motivation de la demande exprimée en 2010 Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Acquisition ou location 13 % Acquisition 39 % NORD OUEST Location 48 % SUD EST * Sur entrée de demandes 2010 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 21
  • 22. Offre immédiate et demande placée Taux de vacance au 1er octobre 2010 : 8,4 % Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Dem ande placée Offre im m édiate (en fin de période) 2,5 millions m² 2 500 000 m ² 00 m² + 800 0 2 000 000 m ² 1 500 000 m ² - 12 % entre 2008 et 2009 2010 1 000 000 m ² 941 600 m² 850 000 m² 828 900 m² 500 000 m ² 631 000 m² 0 m² 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p) + 4 % entre le 3T09 et le 3T10 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 22
  • 23. Délais de transactions* Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage < 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m² 400 jours 360 jours 320 jours 295 296 280 jours 240 jours 251 231 200 jours 160 jours 167 143 120 jours 80 jours 40 jours 0 jours 2007 2008 2009 2010 (p) * Délais entre la date d’expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CB Richard Ellis. Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 23
  • 24. Répartition géographique de la demande placée et de l’offre immédiate Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 35 % 32 % 14 % 12 % 23 % 18 % 28 % 38 % Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 24
  • 25. Répartition de la demande placée par tranche de surfaces au 3T 2010 Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage > 5 000 m ² < 1 000 m ² 24 %* 23 %* 16 transactions 314 transactions NORD OUEST 1 000 - 5 000 m ² 53 %* 159 transactions SUD EST * En % des volumes transactés Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 25
  • 26. Répartition de la demande placée par type de contrat Location / Acquisition Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Acquisition Location 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % NORD OUEST 50 % 40 % 30 % 45 % 20 % 36 % 33 % 28 % 10 % 0% 2007 2008 2009 2010 (p) SUD EST Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 26
  • 27. Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010 60 / 110 € - 50 / 90 € Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 120 / 130 € - 75 / 120 € 60 / 90 € - 50 / 60 € 80 / 125 € - 40 / 100 € 75 / 110 € - 50 / 70 € 110 / 180 € - 75 / 150 € 60 / 90 € - 50 / 85 € 80 / 110 € - 65 / 90 € Produits neufs - seconde main en € HT HC/m²/an Source : CB Richard Ellis Activités PME/PMI (proportion activités/bureaux ~ 70/30) CB Richard Ellis | Page 27 Activités tertiaires
  • 28. Valeurs vénales au 1er octobre 2010 Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage 390 - 610 - 920 € 1ère couronne 370 - 750 - 1 200 € 386 – 613 – 925 € - 1 200 € 340 - 700 300 - 630 - 1 060 € Valeurs minimum - moyennes - maximum En € HT HD/m²/an Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 28
  • 29. Conclusion Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage Intra A 86 Un marché qui a trouvé trois nouveaux moteurs : 29 % 1. des utilisateurs qui ont repositionné leur activité 2. des valeurs qui rendent les immeubles attractifs Entre A 86 et la Francilienne 3. un coût de l’argent qui dope les ventes 49 % CB Richard Ellis | Page 29
  • 30. Zoom Parcs d’activités en Ile-de-France Octobre 2010
  • 31. Parcs d’activités Parc d’activités Ensemble clos et délimité Existence d’une « communauté d’intérêts » (services communs, équipements et/ou prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants 8 lots minimum 3 000 m² minimum Zoom Parcs d’activités Répartition géographique des parcs d’activités existants (en volume) Base d’étude Au-delà de la N104 122 parcs d’activités 6% existants en Ile-de-France, soit 1,9 million m² Intra A86 44 % Entre A86 et N104 50 % Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 31
  • 32. Rappel constat début 2010 Marché affecté par la crise 4 raisons principales : Marché « prime » / Recherche d’économie Zoom Parcs d’activités Offre importante livrée en 2007 et 2008 Réapparition dans le diffus d’offres de qualité attrayantes Lenteur d’adaptation : À la pression sur les loyers Actifs locatifs dans un marché à l’acquisition Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 32
  • 33. Parcs d’activités 1,9 million de m² de parcs d’activités analysés Offre immédiatement disponible : 267 500 m² (=) Taux de vacance : 14 % Zoom Parcs d’activités Taux de vacance par zone géographique Intra A86 9% = Entre A86 et N104 19 % = Au-delà de la N104 16 % = Source : CB Richard Ellis 0% 5% 10 % 15 % 20 % CB Richard Ellis | Page 33
  • 34. Répartition des disponibilités immédiates et futures des parcs d’activités En projet 19 % 124 500 m² Immédiate 40,5 % 267 500 m² Zoom Parcs d’activités "En gris" 37 % 246 800 m² "En blanc" 3,5 % 23 100 m² 33 % du stock immédiat a été livré depuis 2008 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 34
  • 35. Évolution de la demande placée 140 000 m ² 131 400 m² + 5 % entre le 3T09 et le 3T10 (62 100 m² placés au 3T09) 120 000 m ² Zoom Parcs d’activités 97 900 m² Perspective 2010 100 000 m ² ~ 90 000 m² 80 400 m² 80 000 m ² 60 000 m ² 65 200 m² 40 000 m ² 20 000 m ² 0 m² 2007 2008 2009 3T 2010 Nord Est Sud Ouest Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 35
  • 36. Répartition de la demande placée par état des locaux 100 % 90 % 80 % 100 % de location Zoom Parcs d’activités 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 61 % 59 % 58 % 20 % de vente 49 % 20 % 10 % 0% 2007 2008 2009 3T 2010 Neuf / restructuré / rénové Etat d'usage Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 36
  • 37. Répartition de la demande placée 100 % 90 % 80 % Zoom Parcs d’activités 70 % 60 % 50 % 99 % 98 % 89 % 40 % 80 % 30 % 20 % 10 % 0% 2007 2008 2009 2010 (p) Location Acquisition Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 37
  • 38. Synthèse et perspectives du marché des locaux d’activités Marché des Locaux d’activités et du Petit entreposage et du petit entreposage Marché « repricé » Proportion de vente historiquement élevée (moteur de la hausse de la demande placée) Le marché locatif éloigné est délaissé Des délais de décision plus courts Un stock qui décroît CB Richard Ellis | Page 38
  • 39. Le marché de l’investissement en France Octobre 2010
  • 40. Engagements patrimoniaux France entière Un marché global de l’investissement à nouveau en croissance + 25 % attendus en 2010 par rapport à 2009 Marché de l’Investissement en France 30 Mds € Bureaux Industriel & Logistique Commerces 25 Mds € 20 Mds € Moyenne annuelle : 15,5 milliards € 15 Mds € Prévision + 25 % ~ 9,5 Mds € 10 Mds € 5 Mds € 0 Mds € 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p) Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 40
  • 41. Parts de marché par typologie de produits Une bonne résistance de l’investissement sur le segment industriel et logistique 9% du volume global attendu en 2010 ( contre 10% en moyenne ) Marché de l’Investissement en France 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 8,0 % 9,1 % 20 % 16,1 % 12,1 % 7,1 % 11,9 % 10 % 8,2 % 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p) Commerces Industriel et logistique Bureaux Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 41
  • 42. Engagements patrimoniaux France entière par trimestre Un fort rattrapage de l’investissement sur le segment industriel et logistique + 68 % attendus au 4T10 par rapport au 4T09 Marché de l’Investissement en France 1,0 Md € 0,8 Md € 0,6 Md € Prévision 450 millions € 0,4 Md € Moyenne annuelle : 380 millions € + 68 % 0,2 Md € 0,0 Md € 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 42
  • 43. La logistique classe A, fleuron du segment La recherche de sécurité profite à la logistique au détriment de l’industriel 75 % du volume placé attendu en 2010 sur la logistique (contre 60% en moyenne) Marché de l’Investissement en France 100 % 90 % 80 % + 46 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% 2007 2008 2009 2010 Logistique classe A Industriel Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 43
  • 44. Le retour aux fondamentaux, les 3 critères « prime » Répartition 2010 des investissements en logistique classe A Marché de l’Investissement en France Localisation Typologie État locatif 42 % 58 % 24 % 40 % 60 % 76 % Baux sécurisés > 9 ans (Sale&Leaseback) Ile de France Clés-en-main locatifs Baux > 6 ans Régions Bâts < 5ans Sources : CB Richard Ellis et Immostat CB Richard Ellis | Page 44
  • 45. Références de transactions CHATRES Nature de la vente : Vendeur : AEW Entrepôt Logistique Acheteur : ARGAN Cession d’actif Marché de l’Investissement en France Surface : 72 600 m² Taux : 7,25 % Prix : 51 500 000 M€ CROISSY BEAUBOURG Nature de la vente : Vendeur : SALINI Parc d’activités multilocataires Acheteur : OFIMMO Cession d’actif Surface : 6 000 m² Taux : 9 % Prix : 6 000 000 M€ ORLEANS Nature de la vente : Vendeur : FM LOGISTIC Sale&Leaseback - 9 ans ferme Acheteur : MONTEA Cession d’actif Surface : 75 000 m² Taux : 8,5 % Prix : 35 000 000 M€ Portefeuille PYLOS Nature de la vente : Vendeur : PYLOS 2 clés-en-main de messageries frigorifiques Acheteur : UFFI - 12 ans ferme Surface : 10 000 m² Cession d’actif Taux : 7,15 % Prix : 18 000 000 M€ CB Richard Ellis | Page 45 Source : CB Richard Ellis
  • 46. Répartition des engagements par profil d’investisseur au 3T 2010 La baisse des volumes unitaires a profité aux investisseurs privés Un avantage concurrentiel réel pour les sociétés à statut SIIC Marché de l’Investissement en France De nouveaux entrants regardent à nouveau des portefeuilles > 100 millions € 22% Investisseurs privés Fonds étrangers 55% Société SIIC 23% Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 46
  • 47. Taux de rendement « prime » La pénurie d’offres sur les produits « prime » entraîne une compression des taux de rendement - 100 points de base a minima en Logistique classe A en 2010 par rapport Marché de l’Investissement en France à 2009 12 % 10 % INDUSTRIEL 9,00 % 8% LOGISTIQUE 7,25 % 6% BUREAUX 4,85 % 4% COMMERCES 4,75 % OAT (10ans) 2,68 % 2% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 10 Source : CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 47
  • 48. Synthèse Bilan 3T 2010 Un marché de l’investissement qui repart à la hausse malgré des volumes encore Marché de l’Investissement en France faibles Des facteurs économiques favorables (taux d’emprunt, stabilité de la zone Euro, etc.) Beaucoup de capitaux à la recherche de diversification en immobilier Une aversion au risque encore très forte (impact important sur les marchés secondaires) Peu d’offres entraînant une hausse des valeurs sur le « prime » Tendances Confirmation des volumes engagés Stabilisation des taux « prime » Ouverture des critères d’investissement et impact sur les marchés secondaires Retour potentiel du « blanc » CB Richard Ellis | Page 48
  • 49. Didier Malherbe Grands Comptes Logistique didier.malherbe@cbre.fr 01 53 64 37 10 www.cbre.fr François Le Levier Amaury Gariel Capital Markets Activités et Logistique Ile-de-France Sud francois.lelevier@cbre.fr amaury.gariel@cbre.fr 01 53 64 34 06 01 53 64 33 09 Pierre-Louis Dumont Jean-Marie Jacquet Activités et Logistique Ile-de-France Nord et Ouest Activités et Logistique Ile-de-France Est pl.dumont@cbre.fr jm.jacquet@cbre.fr 01 53 64 33 27 Ellis | Page 49 CB Richard 01 53 64 34 37