Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.
I




       ĠSTANBUL BAROSU STAJ EĞĠTĠM MERKEZĠ




  KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA
         ÖDEMEMESĠ VE BUNA KARġI
...
ÖNSÖZ

     Tez konum, Türk Kira Hukuku‘nda ―Kiracının Kira Bedelini Zamanında
Ödememesi Ve Buna KarĢı BaĢvurulabilecek Hu...
Kira hukuku, esasen içtihatlarla geliĢen bir hukuk dalıdır, bu nedenle çok sayıda
örnek mahkeme kararları doğrultusunda ha...
ĠÇĠNDEKĠLER


ÖNSÖZ ……………………………………………………………………………………….ii
KISALTMALAR …………………………………………………………………………….xi
KAYNAKÇA ……………………………...
2. KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA
  BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN
  T...
KĠRA BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE
   DAHĠ KĠRACIYI BAĞLAR …………………………………………………………15
15. KĠRACI ANCAK K...
ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN KĠRACININ
27.
      ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE ÖDEMEMESĠ...
KĠRALANAN    TAġINMAZIN   SATIġ    YOLUYLA    DEVRĠYLE   KĠRA
  39.
        SÖZLEġMESĠNDEN DOĞAN TÜM HAK VE BORÇLAR YENĠ M...
4. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………..……………….42
  5. KĠRACIYA VERĠLECEK ZORUNLU MEHĠL ………………………….………..43
  6. MEH...
a. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmemiĢse ……………………………………..65
     b. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmiĢse …………………….…………………..65
 ...
KISALTMALAR


ABD       : Ankara Barosu Dergisi
          : Adı Geçen Eser
a.g.e.
b.        : Bent
          : Bakınız
bkz...
KAYNAKÇA


Aral, Fahrettin: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 5.Bası, Ankara, 2003.

Burcuoğlu, Haluk: Yargıtay Kararl...
KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ VE
          BUNA KARġI BAġVURULABĠLECEK HUKUKĠ YOLLAR


        GĠRĠġ
I.
    ...
kiracı tarafından bir baraka veya bina yapılmıĢ olması, mevcut kira sözleĢmesinin
GKK‘ ne tabi tutulması sonucunu doğurmaz...
giren konularda daha özel nitelikli bir kanun olması dolayısıyla GKK hükümleri
uygulanacak ve fakat GKK uygulama alanı bul...
taahhüt ettiği, çoğunlukla paradan ibaret olan bir edimdir. Kira parası medeni semere
niteliğindedir. Zira kira sözleĢmesi...
d) Elektrik parası kira parası kapsamına girmez. Kiracının bu paraları
ödememesi akdin feshi ve tahliyeye sebep teĢkil etm...
KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI
2.
       Kiracının kira sözleĢmesi uyarınca üstlenmiĢ olduğu kira bedelini ödeme
borcunu ne ...
nihayeti sonuncu günü ifade eder.‖ Tatile rastlayan ödeme zamanı BK. md. 77
hükmü uyarınca, tatili takip eden iĢgünü akĢam...
Tandoğan‘a göre; ―her iki karar arasındaki fark, birinde sözleĢmede öngörülen
tarzda olmayan ödemelerin belli sürelerde, d...
konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede
özel bir koşul kabul edilmiş ise bu hus...
―Kiracının kira parasına karşılık verdiği emre muharrer senet ifa sayılmaz. Bu
senet, kiracının borçlu olduğunu tevsik ede...
2) KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA
        BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇ...
Böyle olmakla birlikte, ilke olarak, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü
ancak kiralananın fiilen kendisine teslimi ...
açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan
ihtirazi kayıtsız almış olması da doğmuş...
Taraflar arasındaki akdedilen kira sözleĢmesinde; kiranın, DĠE'nin yayınladığı
TEFE oranında artırılacağı kararlaĢtırılmıĢ...
c) Nitekim bir kararında tarafların kira artıĢına ait koydukları Ģartı ancak
Yargıtay‘ın kira tespitine iliĢkin içtihatlar...
Bu nedenle kiracı, ancak kiralayanın onayı ile ve de ufak tefek olması
koĢuluyla kiralanan için yaptığı onarımı belgelendi...
KMK. Md. 22 hükmü uyarınca kat maliki ile birlikte ve müteselsilen sorumlu olur.
Kiracı haber vermeden dahi ortak giderler...
Süresiz kira sözleĢmelerine konulan kefalet Ģartı BK. md. 484 hükmüne aykırı
olması nedeniyle geçersizdir.75
       Yargıt...
isteyemez. Bu nedenle yeni malikin istediği bu kira bedelinden dolayı kiracının
temerrüdü de bahse konu olamaz.‖ 80
      ...
20) KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN
        TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR....
Bu nedenle, yargılamada fazla ödediği kira bedellerinin hesaba katılmıĢ olması
halinde hiçbir borcu kalmayacağı yolundaki ...
28) ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE
          GEÇMESĠ
          Davacı alacaklı icra takibi üzerin...
öğrenen davalının bundan sonra kira paralarını davacıya ödemesi gerekir. Kira
parası götürülecek borçlardan olduğundan dav...
istemi üzerine yapılan incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulüne
karar vermek gerekmiştir.”99
          3...
ilgili davalının davacıya yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılmak ve varılacak
sonuca göre karar vermek gerekirken...
gerekirken, bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı
olmuştur. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”1...
sonunda ödeneceği konusunda davacıyla anlaştıklarını, bu ihtarın geçersiz olup, iki
haklı ihtarın gerçekleşmediğini, davan...
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Temerrut Nedeniyle Tahliye
Próxima SlideShare
Cargando en…5
×

Temerrut Nedeniyle Tahliye

23.187 visualizaciones

Publicado el

Kiracinin Kira Bedelini Zamaninda Ödememesi ve buna karşı başvurulabilecek hukuki yollar
(Temerrüt Nedeniyle Tahliye)

  • Inicia sesión para ver los comentarios

Temerrut Nedeniyle Tahliye

  1. 1. I ĠSTANBUL BAROSU STAJ EĞĠTĠM MERKEZĠ KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ VE BUNA KARġI BAġVURULABĠLECEK HUKUKĠ YOLLAR (TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE) HAZIRLAYAN Stj. Av. Mehmet Aykut CĠHANGĠR Staj Sicil No: 33632 ġUBAT 2007, ĠSTANBUL TESLĠM TARĠHĠ : 07.02.2007 STAJ BĠTĠM TARĠHĠ : 15.02.2007
  2. 2. ÖNSÖZ Tez konum, Türk Kira Hukuku‘nda ―Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi Ve Buna KarĢı BaĢvurulabilecek Hukuki Yollar (Temerrüt Nedeniyle Tahliye)”dir. Kira hukuku, Türk hukukunda belki en fazla uygulaması bulunan hukuk dallarından birisidir. Kira hukukunun en güncel alanını ise hiç Ģüphesiz, tahliye davaları oluĢturmaktadır. Tez konumu teĢkil eden temerrüt nedeniyle tahliye davaları da, uygulamasının bir hayli fazla olması nedeniyle içtihatlarla her geçen gün yenilenmektedir. Bahsi geçen düĢünceler, tezimi, ilgili konuda hazırlamamda belirleyici olmuĢtur. Kira hukuku ile ilgili yasal düzenlemeler, öncelikle 22.04.1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu‘nun ―Akdin Muhtelif Nev‘ileri‖ baĢlığını taĢıyan 2‘nci kısmının 8‘inci babında yer almıĢtır. Genel nitelikli hükümler sevk eden Borçlar Kanunu‘nun uygulamadaki ihtiyaçlara tam olarak cevap verememesi üzerine 18.05.1955 tarih ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kabul edilmiĢtir. Borçlar Kanunu‘na göre, özel nitelikte bir kanun olan 6570 sayılı Yasa, kiracıyı korumak üzere sosyal mülahazalarla ihdas edilmiĢtir. Kira Kanunu olarak da anılan söz konusu yasa, kiracıyı koruyucu hükümler sevk etmektedir. 6570 sayılı Yasa, kiracının kiralanandan tahliyesini Kanun‘da tahdidi olarak sayılan nedenlere bağlamıĢtır. Tezim, esasen üç ana bölümden oluĢmaktadır: — Birinci bölümde, ―Borçlar Kanunu’na Göre Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi Nedeniyle Kira SözleĢmesinin Feshi Ve Sonuçları” — Ġkinci bölümde, “Feshin Hükümleri”; —Üçüncü bölümde, ―6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna (GKK) Göre Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı Ġki Haklı Ġhtar Nedeniyle Tahliye” (6570 s.k. Md.7/e) incelenmektedir. Tezde; mevzuattan, doktrindeki ve uygulamadaki konuyla ilgili temel eserlerden, güncel makalelerden, Yargıtay içtihatlarından yararlanmakla birlikte, akıcı bir dil kullanmaya ve gereksiz tekrarlardan mümkün olduğu ölçüde kaçınmaya çalıĢtım. II
  3. 3. Kira hukuku, esasen içtihatlarla geliĢen bir hukuk dalıdır, bu nedenle çok sayıda örnek mahkeme kararları doğrultusunda hazırlamıĢ olduğum tezin uygulamacılar için de istifade edilebilecek bir çalıĢma olduğu kanaatindeyim. Tezde, doktrindeki temel eserlerden azami ölçüde istifade edilmiĢ olup yazarların konu hakkındaki görüĢlerine geniĢ ölçüde yer verilmiĢtir. Buradaki temel hareket noktası ise Ģu olmuĢtur; Hukukçu her zaman mer‘i olan hukuku uygular; bununla birlikte hadiseleri olması gereken hukuk (de lege feranda) açısından eleĢtirel bir hukuk mantığı ile sorgular. Zira hukuk dinamiktir, hayatın içinde yaĢayan bir varlıktır. Hukuk kuralları bireylerin ve toplumların ihtiyaçlarına cevap verebildiği ölçüde mer‘iyette kalabilir. Bu anlamda mer‘i hukuk aynı zamanda geliĢen ve değiĢen dünyada bireylerin ve toplumların ihtiyaçları doğrultusunda değiĢebilme ve hatta yürürlükten kaldırılabilme yeteneği/potansiyeli olan hukuktur. Hukuk yazınına katkı sağlamasını ümit ederek özveri ile hazırladığım bu amatör ruhlu çalıĢmanın aynı zamanda uygulamacılara da faydalı olması Ģahsımı onurlandıracaktır. Saygılarımla. Stj. Av. Mehmet Aykut CĠHANGĠR Ġstanbul, 2007 III
  4. 4. ĠÇĠNDEKĠLER ÖNSÖZ ……………………………………………………………………………………….ii KISALTMALAR …………………………………………………………………………….xi KAYNAKÇA ………………………………………………………………………………..xii I. GĠRĠġ …………………………………………………………………………………..…...1 A. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANI …………………………………………………….1 B. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANINA ĠLĠġKĠN KOġULLAR……..………………...1 II. BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ NEDENĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN FESHĠ VE SONUÇLARI……………………………………3 A. KĠRA PARASI KAVRAMI VE KĠRA PARASININ NĠTELĠĞĠ ……..….……….…..3 1. DOKTRĠNDE BAZI YAZARLARA GÖRE KĠRA PARASI …………..…...……....3 2. YARGITAY UYGULAMASINA GÖRE KĠRA PARASI ……………………..…....4 B. KĠRA BEDELĠNĠN KAPSAMI ……………………………………………………. ….4 1. KĠRA BEDELĠNE DÂHĠL OLMAYAN HUSUSLAR ……………...…………..…..4 a. Temizleme ve aydınlatma resmi …...………………………………………...…4 b. Su parası …………………………………………….………………………...….4 c. Kapıcı parası ………………………………….……………………….……..…..4 d. Elektrik parası…………………………………………………………….…..…...5 C. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME BORCU …………….. ………………..…..5 1. GENEL OLARAK ………………………………………………………….…….…..5 2. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI ………………………….……….…..……6 3. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME YERĠ VE ÖDENME ġEKLĠ ..…..……………..….8 D. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠ ĠLE ĠLGĠLĠ BAZI DURUMLAR VE KONU ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK YARGITAY ĠÇTĠHATLARI ĠLE KABUL EDĠLEN ĠLKELER ……………………………..………………………….11 1. KĠRA SÖZLEġMESĠNDE ÖZEL HÜKÜM YOKSA BĠRDEN FAZLA KĠRACI KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠNDEN EġĠT ORANDA SORUMLUDUR …………..……………………………..……...11 IV
  5. 5. 2. KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN TEKRAR KĠRA ĠSTEMESĠ MÜMKÜN DEĞĠLDĠR ……….……………………..11 3. SÖZLEġME UYARINCA; SENELĠK ÖDENMESĠ GEREKEN KĠRA BEDELĠ UZUN SÜRE AYDAN AYA ÖDENĠR VE KĠRALAYAN DA BUNU KABUL EDERSE, BU KONUDA BĠR TEAMÜL YERLEġMĠġ SAYILIR…..…………....11 4. KĠRACI SÖZLEġMEDE KARARLAġTIRILAN KĠRA SÜRESĠ ĠÇĠNDE KĠRALANANI FĠĠLEN KULLANMASA DA KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEK ZORUNDADIR ………………………….………..11 5. KĠRALANAN, KULLANILIRKEN KĠRACININ KUSURU OLMAKSIZIN AYIPLI HALE GELĠRSE KĠRACI ĠNDĠRMEK ĠSTEDĠĞĠ DEĞERE GÖRE AĠT OLDUĞU MAHKEMEYE KĠRA BEDELĠNĠN TENZĠLĠ (DÜġÜRÜLMESĠ ) DAVASI AÇABĠLĠR …………………….………..11 6. KĠRA PARASININ TAKSĠTLE ÖDENMESĠ SORUNU …………………..……..11 7. KĠRA BORCUNUN GELMĠġ SAYILABĠLMESĠ ĠÇĠN KĠRANIN PEġĠN ÖDENECEĞĠ KARARLAġTIRILMIġ OLSA BĠLE, ÖNCE KĠRALAYANIN, KĠRALANANI SÖZLEġMEYE UYGUN BĠR BĠÇĠMDE TESLĠM ETMĠġ OLMASI GEREKĠR …………….……12 8. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ANCAK KĠRALANANIN FĠĠLEN KENDĠSĠNE TESLĠMĠ ĠLE DOĞAR ………….……….12 9. KĠRALANAN YERĠN TAHLĠYE EDĠLMĠġ BULUNMASI ONUN USULÜNE GÖRE KĠRALAYANA TESLĠMĠ ANLAMINA GELMEZ ……...……12 10. KĠRA SÖZLEġMESĠ DÜZENLENĠRKEN MÜTEAKĠP YILLARIN KĠRA BEDELĠNĠ BELĠRLEYECEK ARTIġ KURALI GETĠRĠLMĠġ ĠSE TARAFLARIN SÖZ KONUSU KURALA UYMALARI ZORUNLUDUR.……....13 11. SÖZLEġMEDEKĠ ARTIġ ġARTININ MÜTEAKĠP YIL ĠÇĠN OLDUĞU BELĠRTĠLMEDĠKÇE TAKĠP EDEN TÜM KĠRA DÖNEMLERĠ ĠÇĠN GEÇERLĠ OLMASI………………………………………………………..….13 12. MÜTEAKĠP YILLARDA KĠRANIN DĠE'NĠN YAYINLADIĞI TEFE ARTIġI ORANINDA ARTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA SÖZLEġMESĠNDEKĠ ġART TARAFLARI BAĞLAR…………………………... 14 13. YARGITAY 3. HUKUK DAĠRESĠNĠN KONU ĠLE ĠLGĠLĠ KARARLARINDAKĠ GELĠġMENĠN AÇIKLANMASI ……………………14 14. ÖNCEKĠ MALĠK ĠLE YAPILAN KĠRA SÖLEġMESĠNDEKĠ V
  6. 6. KĠRA BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE DAHĠ KĠRACIYI BAĞLAR …………………………………………………………15 15. KĠRACI ANCAK KÜLFETĠ KENDĠSĠNE AĠT OLMAYAN UFAK TEFEK AYIPLARI, KĠRALAYANA MÜNASĠP MÜDDETLĠ ĠHBARA RAĞMEN GĠDERMEKTE TEMERRÜT ETTĠĞĠ TAKDĠRDE ĠZALE EDĠLEBĠLĠR ………………………………………………………………...16 16. ANA GAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA …………………16 17. KĠRA SÖZLEġMESĠNE KONULAN KEFALET KAYDI ………………………...17 18. KĠRACININ SAVUNMA NEDENLERĠ ……………………………………………18 19. KĠRA SÖZLEġMESĠ ANCAK SÖZLEġMENĠN TARAFI OLAN KĠMSELER ĠÇĠN HAK DOĞURUR VE ONLARA BORÇ YÜKLER. BU NEDENLE SÖZLEġMEYĠ KĠRACI ADINA ĠMZALAYAN TEMSĠLCĠ KĠRA BEDELĠNDEN SORUMLU TUTULAMAZ………………………………...19 20. KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR……..20 21. KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN EVVEL KĠRALANANI TAHLĠYE EDEN KĠRACI, KĠRALAYANIN BU YÜZDEN UĞRAMIġ OLDUĞU ZARARI ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR …………………………………………………….20 22. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENDĠĞĠNE DAĠR ĠSPAT YÜKÜ DAVALI KONUMUNDA DA OLSA KĠRACIYA AĠTTĠR …………………………………..20 23. KĠRA TESPĠT DAVASI AÇILIP KĠRA PARASI HÜKMEN BELĠRLENMEDEN, GEÇMĠġ DÖNEMLERE AĠT KĠRA BEDELLERĠ, ALACAK DAVASININ ĠÇERĠSĠNDE TESPĠT EDĠLEREK BĠRĠKMĠġ KĠRA ALACAĞINA HÜKMEDĠLEMEZ ………………………………………………………………….20 24. KĠRACI; KĠRALAYANDA OLAN ALACAĞININ KĠRA BORCU ĠLE MAHSUP EDĠLMESĠNĠ TALEP EDEBĠLĠR ………………………………………………….20 25. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYET REJĠMĠNDE; KĠRACININ, KĠRALAYAN DURUMUNDAKĠ PAYDAġLARDAN BĠRĠNE KARġI ĠLERĠ SÜREBĠLECEĞĠ BĠR ALACAK HAKKININ BULUNMASI HALĠNDE, SÖZ KONUSU ALACAK HAKKINI, BÜTÜN PAYDAġLARA ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU KĠRA BEDELĠ ĠLE MAHSUP EDEMEZ ………………………………………….20 26. TAKAS BEYANI, ĠKĠ BORCUN TAKAS EDĠLEBĠLECEKLERĠ GÜNDEN BAġLAYARAK EN AZ OLAN BORCUN ORANINDA ORTADAN KALKMALARINI GEREKTĠRĠR…………………………………………………20 VI
  7. 7. ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN KĠRACININ 27. ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE ÖDEMEMESĠYLE TEMERRÜT OLUġACAĞI ……………………………………………………...21 28. ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE GEÇMESĠ …………………………………………………………………………22 29. KĠRACININ DAVACININ KĠRALANANI ĠKTĠSAP ETTĠĞĠ ĠHTARINA RAĞMEN KĠRALARI ÖDEMEMĠġ OLMASI ……………………………………………….22 KĠRACININ KĠRALAYANIN MUVAFAKATĠYLE YAPTIRDIĞINI ĠSPAT 30. EDEMEDĠĞĠ TAMĠRAT NEDENĠYLE ÜÇÜNCÜ KĠġĠYE YAPTIĞI ÖDEMENĠN KĠRA ÖDEMESĠ YERĠNE GEÇMEMESĠ ……………………….23 31. ĠHTARA KONU EDĠLMEDĠĞĠNDEN REDDEDĠLEN AYLARA ĠLĠġKĠN KĠRA ALACAĞI ĠÇĠN AÇILAN YENĠ DAVADA ÖNCEKĠ HÜKMÜN KESĠN HÜKÜM TEġKĠL ETMEMESĠ ……………………………………………………………..24 ÖDEMELERĠ ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK DAVACI- 32. DAVALI-KĠRACININ KĠRALAYANA YEMĠN TEKLĠF ETME HAKKI OLDUĞU HATIRLATILMALIDIR …………………………………………………….…….24 33. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ YASAYA UYGUN OLARAK ÖDEMEK ĠSTEDĠĞĠ HALDE KĠRALAYANIN PARAYI ALMAKTAN KAÇINMIġ OLDUĞUNU TANIKLA KANITLAMASINA BĠR ENGEL YOKTUR …………………………25 MAHKEMECE NET KĠRA MĠKTARININ NE KADAR OLDUĞUNUN 34. BELĠRLENMESĠ NETĠCESĠNE GÖRE TEMERRÜDÜN GERÇEKLEġĠP GERÇEKLEġMEDĠĞĠ ÜZERĠNDE DURULMASININ GEREKMEKTEDĠR ..25 KĠRA ALACAĞI DAVASI AÇMADAN ÖNCE TEMERRÜT ĠHTARI 35. GÖNDERME ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR …………………….26 MAHKEMENĠN NĠTELENDĠRMEDE HATAYA DÜġEREK DAVAYI 36. TEMERRÜT SEBEBĠNE DAYANILARAK AÇILMIġ GĠBĠ DEĞERLENDĠRĠP KARAR VERMESĠ HATALIDIR ………………………………………….……..26 37. KĠRALAYAN TARAFINDAN KĠRA ARTIġ ġARTININ UYGULANMASI ĠÇĠN KĠRACIYA BĠLDĠRĠM YAPILMASINA GEREK BULUNMAMAKTADIR …….27 KĠRANIN ZAMANINDA ÖDENMEMESĠ HALĠNDE CEZAĠ ġART 38. ÖDENECEĞĠNE ĠLĠġKĠN SÖZLEġME HÜKMÜ GEÇERLĠDĠR VE KĠRACIYI BAĞLAR …………………………………………………………………………..28 VII
  8. 8. KĠRALANAN TAġINMAZIN SATIġ YOLUYLA DEVRĠYLE KĠRA 39. SÖZLEġMESĠNDEN DOĞAN TÜM HAK VE BORÇLAR YENĠ MALĠKE GEÇER ……………………………………………………………………………29 40. YENĠ DÖNEM KĠRA BEDELĠNĠN TARAFLARCA TESBĠT EDĠLMEMESĠ VE SÖZLEġMEDE ARTIġ ġARTI BULUNMAMASI HALĠNDE SÖZLEġMEDEKĠ SON DÖNEM KĠRA BEDELĠ GEÇERLĠ OLUR ………………………………30 41. MUACCEL HALE GELMEYEN KĠRA ALACAĞININ ĠSTENEMEMESĠ ……30 42. KĠRACININ KĠRALANANI USULÜNE UYGUN OLARAK KĠRALAYANA TESLĠM ETTĠĞĠNĠ ĠSPATLAYAMAMASI HALĠNDE, KĠRA BORCUNDAN SORUMLU OLDUĞUNUN KABUL EDĠLMESĠ GEREKĠR …………………..31 43. BORÇLAR KANUNUNUN 260.MADDESĠNE GÖRE AÇILMIġ TEMERRÜT SEBEBĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞI DAVASINDA GÖREVSĠZLĠK KARARI VERĠLEMEYECEĞĠ …………………………………………………31 KĠRA SÖZLEġMESĠNDE, KĠRA BEDELĠNĠN TEFE ORANINDA 44. ARTTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA ARTIġ ġARTI MUAYYEN OLMADIĞI TAKDĠRDE TEMERRÜDE ESAS ALINAMAZ ………………………………32 45. KĠRACININ TEMERRÜDÜ NEDENĠNE DAYALI DAVADA KĠRACININ YAPTIĞI MASRAFLARIN SÖZLEġME GEREĞĠ KĠRA BORCUNDAN MAHSUBU ……………………………………………………………………….33 46. 6570 SAYILI KANUNA TABĠ KĠRA SÖZLEġMELERĠNDE DE BORÇLAR KANUNU'NUN TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYEYE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLERĠ UYGULANABĠLĠR ………………………………………………………………..33 47. TEMERRÜT NEDENĠYLE TAHLĠYE VE KĠRA ALACAĞININ TAHSĠLĠ DAVASINDA; YILLARA GÖRE, ÖDENMEMĠġ KĠRA BEDELLERĠNĠN TESBĠTĠ USULÜ …………………………………………………………………34 48. TESPĠT KARARI KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN ÖZEL ġARTLAR BÖLÜMÜNDE ARTIġ ġARTI BULUNMASI HALĠNDE BUNU ORTADAN KALDIRMAZ ….35 E. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI…….……...……………….……………...36 1. ZAMANAġIMI KAVRAMI VE ZAMANAġIMINA UĞRAMIġ BORÇLAR …......36 2. KĠRA ALACAKLARINDA ZAMANAġIMI ………………………………………...36 F. KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN SONA ERDĠĞĠ ĠHTARI ĠLE MEHĠL TAYĠNĠ………….37 1. MEHĠL TAYĠNĠ KĠRALAYAN TARAFINDAN YAPILMALIDIR …..…………….38 2. MEHĠL KĠRACIYA YÖNELTĠLMELĠDĠR …………………………………………41 3. MÜġTEREK MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………………………………...42 VIII
  9. 9. 4. ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYETTE DAVA AÇMA ……………..……………….42 5. KĠRACIYA VERĠLECEK ZORUNLU MEHĠL ………………………….………..43 6. MEHĠLLERĠN KISALTILMASI ÜZERĠNE ANLAġMALAR ……………………..44 7. TEMERRÜT ĠHTARINDA ġEKĠL KOġULLARI …………………………………45 8. TEMERRÜT ĠHTARININ ĠÇERĠĞĠ ……………………………………………….45 a. Ġhtarnamede Hangi Aylara Ait Kira Bedellerinin Ġstendiği Belirtilmelidir ….45 b. Ġstenilen Kira Bedelleri Miktarının da Belirtilmesi Gerekir ………...……….46 c. Kira Bedellerinin Ödenmeleri Ġçin Verilen Mehil Ġhtarnamede Yazılmalıdır ……………………………………………………..46 d. Ġhtarnamede Verilen Mehil Ġçinde Kira Bedellerinin Ödenmemesi Halinde Akdin Feshedileceğinin Ve Kiracı Hakkında Tahliye Davası Açılacağının Yazılması ġarttır …………………………..…..47 e. Kiracının Mehil Ġçinde Borcunu Ödemesi……………………………………..50 f. Kiracının 30 Günlük Mehil Dolduktan Sonra Ödeme Yapması …………….52 g. Kira Borcunun Ġhtarın Tebliğinden Önce Ödenmesi ………………………...53 h) Ġcra Takibine Rağmen Kira Borcunun Tamamının Zamanında Ödenmemesi …………………………………………………………………….54 9. TEMERRÜT ĠHTARI KĠRACIYA USULÜNE UYGUN OLARAK TEBLĠĞ EDĠLMELĠDĠR …………………………………………………………….………55 10. KĠRA BORCUNUN ÖDEME EMRĠ TEBLĠĞ EDĠLMEDEN ÖNCE ÖDENMESĠ ……………………………………………………………….57 III. FESHĠN HÜKÜMLERĠ………………………………………………..………………..57 A. TAHLĠYE DAVASI AÇMA HAKKI………………………………………………….57 1. KĠRACIYA ĠCRA TAKĠBĠ YOLUYLA BAġVURULMASI ………………………..57 a. Borçlu-Kiracının (kira sözleĢmesi dıĢındaki nedenlerle) Ödeme Emrine Ġtirazı ……………………………….…………………………..57 b. Kiracının Kira SözleĢmesi Yönünden Ödeme Emrine Ġtirazı ……………….63 c. Ġhtarlı Ödeme Emrindeki Kira Alacağı DıĢındaki Fer'i Alacakların Ödenmemesi Veya Geç Ödenmesi Temerrüt OluĢturmaz ………………..64 d. Ġcra Mahkemesi‘nin Takip Hukukuna Kararları Maddi Anlamda Kesin Hüküm TeĢkil Etmez ………………………………………..…………..65 2. KĠRACIYA MAHKEME YOLUYLA BAġVURULMASI…………………………..65 IX
  10. 10. a. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmemiĢse ……………………………………..65 b. Kiracıya Ödeme Emri GönderilmiĢse …………………….…………………..65 c. Ġhtarnamedeki mehil (süre) dolduktan sonra dava açma hakkı bir süre ile sınırlı değildir …………………………………………………..…...66 B. TAZMĠNAT ĠSTEME HAKKI ………………………………………………………..67 C. TAZMĠNAT ÖDEME BORCU ……………………………………………………….68 D. SÖZLEġMENĠN SONA ERMESĠNDEN VAZGEÇME YA DA FESHĠN SONUÇLARINDAN FERAGAT …………………...……………68 IV. 6570 SAYILI GAYRĠMENKUL KĠRALARI HAKKINDA KANUNA (GKK) GÖRE KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMEMESĠNDEN DOLAYI ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYE (6570 S.K. md.7/e) ………………..…69 A. KURAL ………………………………………………………………………………..69 B. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR NEDENĠYLE TAHLĠYENĠN ġARTLARI …….……………….70 1. KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEMEDEN DOLAYI KĠRACIYA HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMALIDIR …………………………………………..70 2. ĠHTARIN YAZILI OLMASI VE HANGĠ VADEYE AĠT KĠRA BEDELĠNĠN ĠSTENDĠĞĠNĠ BELĠRTMESĠ ………………………………...73 3. BĠR KĠRA YILI ĠÇĠNDE ĠKĠ HAKLI ĠHTAR YAPILMIġ OLMASI ……………….73 C. USULE ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER ……………………………………………………...75 1. GÖREVLĠ MAHKEME ……………………………………………………………..75 2. YETKĠLĠ MAHKEME ……………………………………………………………….75 3. DAVACI ……………………………………………………………………………..76 4. DAVALI ……………………………………………………………………………..76 5. ĠKĠ HAKLI ĠHTAR SONUCU AÇILACAK TAHLĠYE DAVASI KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN ĠTĠBAREN BĠR AY ĠÇĠNDE AÇILMIġ OLMALIDIR …………………………………………….……………….77 D. KĠRACIYA GÖNDERĠLECEK TEMERRÜT ĠHTARI VE ĠKĠ HAKLI ĠHTARIN ÖZELLĠKLERĠ ………...……….…………………………….78 X
  11. 11. KISALTMALAR ABD : Ankara Barosu Dergisi : Adı Geçen Eser a.g.e. b. : Bent : Bakınız bkz. : Borçlar Kanunu B.K. c. : Cilt E. : Esas EMK. : Eski Medeni Kanunu : Fıkra f. : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun GKK. H.G.K. : Hukuk Genel Kurulu HD. : Hukuk Dairesi : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu HUMK. ĠBD. : Ġstanbul Barosu Dergisi ĠBK. : Ġçtihadı BirleĢtirme Kararı ĠĠK. : Ġcra ve Ġflas Kanunu K. : Karar : Kazancı Mevzuat ve Ġçtihat Bankası(www.kazanci.com.tr) KAZANCI md. : Madde N. : Numara RG. : Resmi Gazete : Sayı S. sh. : Sahife : Türk Medeni Kanunu TMK. : Ve Devamı vd. vs. : Ve Saire : Yargıtay Kararları Dergisi YKD. XI
  12. 12. KAYNAKÇA Aral, Fahrettin: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 5.Bası, Ankara, 2003. Burcuoğlu, Haluk: Yargıtay Kararları IĢığında 6570 Sayılı Yasa‘ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Ġstanbul, 1993. Erdoğan, Celal: Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1990; 2000. Erdoğan, Hasan: Tahliye Davaları, Ankara, 2002. Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt I, 4.Bası, Ġstanbul, 1980. Karahasan, Mustafa ReĢit: Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, Cilt 4, Ġstanbul, 2002; 2004. Köprülü, Ömer: Kirada Temerrüt – Tahliye ve Kira Bedelinin Mahkemece Tesbiti, Ġstanbul, 1964. Malatyalıoğlu, Kutsi – ErtaĢ, Hami: Tahliye Davaları, Ankara, 1973. Olgaç, Senai: Kira Parasını Tespit ve Tahliye Davaları, Ġstanbul, 1968. Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, Cilt: I/2, 3.Bası, Ġstanbul, 1988. Tunaboylu, Müslim: Kira Hukuku, Cilt I, Ankara 1999; 2005. Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri Cilt II, 2.Bası, Ġstanbul 1974, 3.Bası, Ġstanbul 1977. Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2002, 6.Baskı, Ġstanbul. Yavuz, Nihat: Türk Kira Hukuku, Cilt III, 2003, Ankara. KAZANCI: Kazancı Mevzuat ve Ġçtihat Bankası(www.kazanci.com.tr) XII
  13. 13. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA ÖDEMEMESĠ VE BUNA KARġI BAġVURULABĠLECEK HUKUKĠ YOLLAR GĠRĠġ I. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve buna karĢı baĢvurulabilecek hukuki yollar, esasen 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)‘nun Akdin Muhtelif Nev‘ileri baĢlığını taĢıyan ikinci kısmının sekizinci babının birinci ve ikinci faslında düzenlenmiĢtir. Bunun yanı sıra aynı konu ile ilgili olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKK) ‗da da düzenleme yer almaktadır. Öte yandan ilgili konuya, 2004 sayılı Ġcra ve Ġflas Kanunu (ĠĠK)‘ nun onuncu babında da yer verilmiĢtir. Bu nedenle, tezimize baĢlamadan önce bu kanunlar arasındaki iliĢkiyi belirtmek gerekmektedir. Söz konusu mevzuat hükümlerinin uygulanması konusunda aralarındaki iliĢkiyi tespit ettikten sonra her bir kanunda konunun nasıl düzenlendiği incelenecektir. G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANI A) G.K.K md. 1 hükmünde bu kanunun hangi gayrimenkullerin kiralanmasına iliĢkin uygulanacağı Ģöyle belirtilmiĢtir: ―Belediye teĢkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanunu’nun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.‖ G.K.K’ NĠN UYGULAMA ALANINA ĠLĠġKĠN KOġULLAR B) a) Kiralanan yer musakkaf (çatılı) bir taĢınmaz olmalıdır. Musakkaf deyimiyle, gayrimenkulün bir sakf altında olması, yani örtülü olması ve duvarları bulunması kastedilmektedir.1 Temelli kalmak maksadı olmaksızın arsa üzerine yapılan kulübe ve baraka gibi binalar taĢınmazın tamamlayıcı parçası sayılmamakla beraber, Yargıtay bazı kararlarında2 bunların kiralanmalarında GKK hükümlerinin uygulanacağı içtihadında bulunmuĢtu; ancak daha sonraki bazı kararlarında, aksi görüĢe yer verilmiĢtir.3 Diğer taraftan yine Yargıtay‘a göre,4 arsa olarak kiralanmıĢ bir yer üzerine 1 Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 1969, 3.Bası, Banka ve Ticaret Hukuku AraĢtırma Enstitüsü, Ankara, c.I/2, sh.19. 2 Yargıtay 6.H.D. 16.11.1956, E.247/K.202 Olgaç, Senai, Kira Parasını Tespit ve Tahliye Davaları,1968, Ġstanbul, c.I sh. 56, not 5. 3 Yargıtay 6. H.D. 15.9.1972, E. 3374/ K. 2969 Malatyalıoğlu / ErtaĢ, Tahliye Davaları,1973, Ankara, sh.102–103, Tandoğan, Haluk; a.g.e. sh.20. 1
  14. 14. kiracı tarafından bir baraka veya bina yapılmıĢ olması, mevcut kira sözleĢmesinin GKK‘ ne tabi tutulması sonucunu doğurmaz. Üzerinde bir bina veya üstü örtülü taĢınır inĢaat bulunmayan bağ, bahçe ve bostanların kirası da GKK‘ nin uygulama alanına girmez. Plaj, çay bahçesi, açık hava sineması, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu bazı yapılar yapılsa bile bu arsalar üstün yararlanma biçimi bakımından, musakkaf sayılmamaktadır. Örnek: “(…)Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 1.4.2005 tarihli sözleşmeden kiralananın 1100 m², prefabrik çelik konstrüksiyon niteliğinde yer olduğu anlaşılmaktadır. Kiralanan bu niteliği itibariyle musakkaf nitelikte olmadığından Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde kural olarak taahhüde dayanılarak tahliye davası açılamaz. Ancak taahhüt tarihi akdin sonunu belirleyeceğinden akdin feshi ve tahliye nedenini oluşturur.” 5 Tandoğan’a göre; ―gecekondular, ister bunları yapanın kendi arsası, ister baĢkasının arsası üzerinde inĢa edilmiĢ olsunlar kiraya verildikleri takdirde kiracı ile kiralayan arasındaki iliĢkiye GKK hükümleri uygulanmalıdır.‖ 6 b) GKK md. 1 hükmünde gayrimenkul kirasından söz edilmekte ve adi kira ile hâsılat kirası ayrımı yapılmamaktadır; ancak doktrinde ve Yargıtay içtihatlarında hâsılat kirasına verilen gayrimenkuller GKK‘ dıĢında nin uygulama alanı tutulmaktadır.7 c) Kiraya konu olan gayrimenkul belediye sınırları içinde veya iskele, liman bulunmalıdır.8 Belediye teĢkilatı bulunmayan köylerdeki veya istasyonlarda gayrimenkullerin kirası GKK‘ nin uygulama alanına girmez. d) Yargıtay‘ın müstakar içtihatları uyarınca, Devletin özel kanunlara dayanarak; subay, astsubay ve memurlara tahsis ettiği konutlar da kamu mallarından olduğundan GKK‘ nin uygulama alanı dıĢında kalır. e) GKK‘ nin uygulanması açısından, gayrimenkulün mesken veya iĢyeri olarak kiralanması önemli değildir.9 f) GKK, BK‘ dan daha sonra ihdas edilmesine ve BK‘ ye özel nitelikli bir kanun olmasına rağmen BK‘ yı yürürlükten kaldırmıĢ değildir. GKK‘ nin uygulama alanına 4 Yargıtay H.G.K. 8.4.1964, E. 879/ K. 301; Tandoğan, Haluk; a.g.e. sh. 20. 5 Yargıtay 6. H.D. 24.04.2006, E. 2243 / K. 4461, KAZANCI Mevzuat ve Ġçtihat Bankası, www.kazanci. com.tr. 6 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 21. 7 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.21. 8 Yargıtay 6. HD. 3.3.1972, E. 894/K 926 Malatyalıoğlu /ErtaĢ, a.g.e. sh.101–103, Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.21 9 Aral, Fahrettin, Borçlar Hukuku, Özel Borç ĠliĢkileri, 2003, Ankara Yetkin Yay. sh. 218. 2
  15. 15. giren konularda daha özel nitelikli bir kanun olması dolayısıyla GKK hükümleri uygulanacak ve fakat GKK uygulama alanı bulunmayan konularda BK‘ nin, GKK‘ ye aykırı olmayan hükümleri uygulanacaktır. g) GKK md. 1 / f. 2 hükmü uyarınca mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iĢ için de kullanılamaz. Gerçekten de, bu hüküm sevk edilmeseydi de mabetler kamu yararına tahsis edilmiĢ olduklarından kiralanmamaları gerekirdi. 10 BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ZAMANINDA II. ÖDEMEMESĠ NEDENĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠNĠN FESHĠ VE SONUÇLARI11 KĠRA PARASI KAVRAMI VE KĠRA PARASININ NĠTELĠĞĠ A. DOKTRĠNDE BAZI YAZARLARA GÖRE KĠRA PARASI: 1. Tandoğan‘a göre; ―kira bedeli genellikle bir miktar paradan ibarettir; misli eĢya da olabilir. Kira parası yerine tarafların taĢınmazlarından yararlanma haklarını karĢılıklı olarak birbirilerine bırakmaları halinde de bir kira sözleĢmesinin varlığı kabul edilmektedir.‖12 Tunçomağ‘a göre; ―kira bedeli kavramına esasında ödenmesi kiralayana ait olup da (örneğin elektrik veya su saati ortak olup kiralayanın adına ise durum böyle olur) sözleĢme ile kiracıya yükletilmiĢ olan su elektrik ve gaz paraları da girer.‖ 13 Erdoğan’a göre; “ kiracı, yararlanmanın karĢılığı (olarak) kiralayana bir bedel ödeyecektir. Bu, kural olarak, paradır. Ancak, kira bedeli olarak paranın dıĢında herhangi bir Ģey de kararlaĢtırılabilir; iĢ görme, bir Ģey yapma, imal etme gibi. Altın para ve yabancı para da (döviz) kira bedeli olarak kabul edilebilir. Bunu yasaklayan bir yasa hükmü yoktur. Zira asıl olan tarafların iradesidir. Hâsılat kirasında, kira bedeli para olabileceği gibi toplanacak semere hâsılatın bir payı da olabilir. Bu payı taraflar kendi aralarında serbestçe kararlaĢtırabilirler.‖14 Yavuz’a göre; ―kira borcu, kiracının kiralananı kullanmasının (hâsılat kirasında ise ek olarak iĢletmesinin) karĢılığı olmak üzere belirli zamanlarda kiralayana vermeyi 10 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 21 11 Yavuz, Nihat, Türk Kira Hukuku, 2003, Yetkin Yay. c.3 sh.3679–3749; Karahasan, Mustafa ReĢit, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ĠliĢkileri, 2004, Beta Yay. c.4, sh. 35–150; Erdoğan, Celal, Tahliye Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, 1990, Feryal Matbaacılık, sh. 406–517; Tandoğan, Haluk, a.g.e., sh. 209–221; Aral, Fahrettin, a.g.e. Sh. 284–286; Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler,2002, Beta Yay, sh. 287–296;Akıntürk, Turgut, Borçlar Hukuku Özel Borç ĠliĢkileri, 2003, Beta Yay, Ġstanbul, sh.223; Tunaboylu, Müslim Kira Hukuku, 2005, Ġstanbul, Beta Yay, c.1 sh.269 vd. 12 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 14 13 Tunçomağ, Kenan, a.g.e. sh. 246; Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212. 14 Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 244. 3
  16. 16. taahhüt ettiği, çoğunlukla paradan ibaret olan bir edimdir. Kira parası medeni semere niteliğindedir. Zira kira sözleĢmesi gereğince kiralananın belirli ve düzenli aralıklarla temin edilen bir gelirdir.‖15 Tunaboylu‘ya göre; ―kira bedeli kural olarak paradır. Taraflar kira bedeli olarak paradan baĢka bir Ģeyi de kararlaĢtırmıĢ olabilir. Para olarak kararlaĢtırılan kira bedeli Türk parası ya da yabancı bir para olması mümkündür.‖16 YARGITAY UYGULAMASINA GÖRE KĠRA PARASI 2. 12. H.D. ‗nin müstakar içtihatları uyarınca; ―kiracı, kira sözleĢmesinde; yakıt giderini, bekçi parasını, kapıcı parasını, temizlik parasını, su parasını, elektrik parasını, tuvalet temizleme parasını, çöp parasını, yönetim giderlerini, telefon konuĢma ücretini, ödemeyi üstlenmiĢ olsa dahi, bunlar asıl kira borcu sayılmayıp ‗asıl kira borcunun eklentisi‘ olduğundan temerrüde ve tahliyeye neden olamaz.‖ 17 Ayrıca, kiracıya karĢı kiralayanın yaptığı ihtar, takip, dava giderleri de kira bedelinin bir parçasını teĢkil etmezler.18 Bakanlar Kurulu kararına göre, istenebilecek kömür farkı kira bedelinden sayıldığından, bunun ödenmemesi temerrüde esas tutulabilir. 19 20 KĠRA BEDELĠNĠN KAPSAMI B. Kira bedeli, kiralananda oturmanın karĢılığı olmak üzere sözleĢmede yüklenilen ve genellikle bir miktar paradan ibaret olan değeri ifade etmektedir. Ancak bu bedel, bir mal, bir hizmet, bir Ģey imal etme gibi paradan baĢka bir Ģey de olabilir.21 Kira bedelinin kapsamının belirlenmesi için, kira bedeli kavramının içeriğine nelerin dâhil olduğu nelerin dâhil olmadığı hususunun tespiti gerekmektedir. KĠRA BEDELĠNE DÂHĠL OLMAYAN HUSUSLAR: 1. a) Temizleme ve aydınlatma resmi b) Su parası c) Kapıcı parası 15 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3684 Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2 sh.1381. 16 17 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3686. 18 Yargıtay 12. H.D. 7.10.1982, E. 6767/ K. 7021; 12.H.D. 16.10.1978, E.8038/ K. 8183; 12. H.D. 7.5.1984 E. 3241/K.5627 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212 19 Yargıtay 6. H.D. 11.6.1968, E. 654/ K. 2984; 6.H.D. 16.4.1981, E. 470/ K. 6333: ―Kapıcı parası değilse de, ısıtma parası kiradan sayılır.‖ Yargıtay 6. H.D. 6.10. 1982 E. 8263/ K. 8444: ―…Yakıt gideri kira bedelinden sayılır. Elektrik, kapıcı ve yönetici giderleri… tahliyeye esas olamaz.‖ Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 212. 20 Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 244–245. 21 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3685. 4
  17. 17. d) Elektrik parası kira parası kapsamına girmez. Kiracının bu paraları ödememesi akdin feshi ve tahliyeye sebep teĢkil etmez. Çünkü temerrütle ilgili BK. md. 260 hükmü vadesi gelen kira bedelini ödemeyen kiracıyı mütemerrit saymıĢtır. Yukarıda dört bent halinde sayılan konular kira bedeli kavramına dâhil olmadığından temerrüde esas olamazlar. Bu niteliği itibariyle ödenmemesi halinde ancak bir alacak davasına konu olabilirler.22 Örnek: “Kapıcı parası, kira akdinin esaslı unsurlarından değildir. Bu itibarla bu paranın verilmesi kira akdine muhalefet sayılmaz. Bu para adi alacak mahiyetindedir.‖ 23 ―Aydınlatma ve temizlik resminin davalıya ait olduğuna dair kira mukavelesinde kayıt vardır. Ancak, davacının bunu davalıdan isteyebilmesi için bu paranın davacı tarafından belediyeye ödendiğinin sübutu lazımdır. Bu husustaki makbuz ve sair delillerin istenmesi ve ikame olunduğu takdirde incelenmesi ve sonucuna göre bu paraya ait anlaşmazlığın çözümlenmesi gerekir.‖24 Katma Değer Vergisi kiradan sayılmaz. Stopaj, iĢyerlerinde mal sahibinin gelir vergisine karĢılık kiracı tarafından ödenen peĢin vergi olup, bunun oranının indirilmesinden mal sahibi yararlanır.25 Bir baĢka deyiĢle, iĢyeri olarak kiralanmıĢ yerler için kiralayanın isteyebileceği kira parası gelir vergisi için tevkif edilecek paydan arta kalandır. KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME BORCU C. 1. GENEL OLARAK Kira sözleĢmesi tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, rızai, kullandırma amacını güden bir akittir. Buna göre; bir kimse ( kiralayan ), bir bedel karĢılığında bir Ģeyin kullanılmasını veya kullanmakla birlikte ondan yararlanılmasını belli bir süre için baĢka bir kimseye ( kiracıya ) bırakmayı yüklenir; kiracı ise bunun karĢılığında sözleĢmede kararlaĢtırılan bedeli kiralayana ödemek borcu altına girer. Kira sözleĢmesinde tarafların edimleri birbiri ile mübadele halindedir; bu yönüyle kira sözleĢmesi sinallagmatik bir akittir.26 22 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3685. 23 Yargıtay 6. H.D. 21.5.1968 E. 1716 / K. 2601 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3685. 24 Yargıtay 6. H.D. 3.5.1966 E. 467 / K. 1694 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3686. 25 Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 245. 26 Akıntürk, Turgut, a.g.e. 223. 5
  18. 18. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME ZAMANI 2. Kiracının kira sözleĢmesi uyarınca üstlenmiĢ olduğu kira bedelini ödeme borcunu ne zaman ifa edeceği BK‘ nın ‗Kiranın Tediyesi‘ baĢlığını taĢıyan 257‘nci maddesinde düzenlenmiĢtir. Buna göre: “Kiracı kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur. Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, kira altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra ve nihayet kira müddetinin hitamında verilmek lazımdır.” Kanun maddesini Ģu Ģekilde sadeleĢtirebiliriz: Kira Bedelinin Ödenmesi: “Kiracı, kira bedelini, sözleşme ile veya yerel adet ile belirli vadelerde ödemekle yükümlüdür. Böyle bir vade hiç tespit edilmemişse, kira bedeli, kiranın bir veya birden çok seneleri ya da birden çok yarıyılları içerecek şekilde yapılması durumunda, her yarıyılın sonunda; kiranın daha kısa süreli olması durumunda her ayın sonunda ve en geç olarak, kiranın sonunda ödenebilir.” 27 Kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleĢmede belirtilir. Bu, aydan aya ödenebileceği gibi 3–6 aylık veya senelik (olarak) da ödenebilir. Genellikle sözleĢmede kira bedeli aydan aya peĢin ödenecektir diye yazılır. 28 Yargıtay‘ın müstakar içtihatları uyarınca; bu gibi hallerde peĢinen ödeme kaydından kiracının kira bedelini her ayın üçüncü günü akĢamına ödemesi gerektiği anlaĢılır. Bu tarihten sonra ödenen kira bedeli geç ödenmiĢ sayılır. Örnek: “Kira akdinde, ödeme şekli (her ay peşin) olarak kabul edilmiştir. Bu husustaki kökleşmiş içtihatlara göre (kira her ayın dördüncü günü) muaccel hale gelir. Alacaklı muacceliyet hali tahakkuk etmeden, 1.9.1982 tarihinde Eylül 1982 kirasını takip konusu etmiştir.‖ 29 Buna karĢılık, kira sözleĢmesinde yer alan kira bedellerinin her aybaĢı peĢin olarak ödeneceği kaydı, uygulamada yeterince belirgin sayılmakta ve bu ibarenin BK. md. 75 hükmü uyarınca her ayın birinci gününü ifade ettiği kabul edilmektedir. BK. md. 75 hükmü uyarınca: ―Her ayın iptidası birinci günü, ortası on beĢinci günü 27 Yavuz, Cevdet, Borçlar Kanunu, 2001, Ġstanbul, Beta Yay. sh. 615. 28 Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 245. 29 Yargıtay 12. H.D. 1.3.1983; E.10809 / K. 1519; Yargıtay 6. H.D. 28.2.1989 E. 1438 / K. 3733 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3681; Erdoğan, Celal a.g.e. sh. 245; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh.165–167 6
  19. 19. nihayeti sonuncu günü ifade eder.‖ Tatile rastlayan ödeme zamanı BK. md. 77 hükmü uyarınca, tatili takip eden iĢgünü akĢamı biter.30 Bununla birlikte, aybaĢı sözcüğünün yeterince belirgin olmadığına iliĢkin uygulamasının yine de baskın olduğu söylenebilir. Örnek: “Kira sözleşmesinde, kira parasının aybaşında ödeneceği yazılıdır. Bu durumda, ödeme günü kesin olarak belirtilmediği cihetle, kökleşen içtihada göre, davalı lehine üç günlük süre sürenin ilavesi gerekir. Bu süre dolmadan üçüncü günü çekilen ihtarname hak doğmadan çekilmiş olması nedeniyle haklı sayılamaz. Bu nedenle red kararı verilmesi gerekir.” 31 Kira sözleĢmesinde ödeme zamanı hakkında mevcut olan kaydın, kiracı tarafından bu kayda devamlı olarak uyulmaması halinde, değiĢtirilmiĢ sayılıp sayılmayacağı hususunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu‘nun ilgi çekici iki kararı mevcuttur: Bunlardan birine göre;32 ―kira parasının sürekli şekilde aylık olarak ödenmesine kiralayanın hiç ses çıkarmayarak uzun zaman ödemeleri kabul etmiş olması, akdin yıllık kiranın peşin olarak ödeneceğine ilişkin hükmünün tarafların isteğiyle zımnen değiştirildiği anlamına gelir.” Diğer kararında ise;33 “kira sözleşmesinde, kira parasının her ay peşin ödeneceği yolundaki kaydın, kiraların her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar ödenmesini şart kıldığı, kiracının zaman zaman geç ödemede bulunmasının, kiralayanla kiracı arasında ödemenin bu şekilde yapılmasının kararlaştırıldığı anlamına gelmediği belirtilmiştir.” Gerçekten, kiralayanın bu konuda uysallık göstermiĢ olması, kiracıya sözleĢmeye aykırı Ģekilde ödemede bulunmak hakkını vermez; karara bağlanan olayda kiracının ödemeleri belirsiz ve keyfine bağlı sürelerde olduğundan, sözleĢmenin zımnen değiĢtirilmesinin söz konusu olmayacağına ve bunun aksine yorumun iyiniyet kuralları ile bağdaĢmayacağına hükmedilmiĢtir. 30 Yargıtay 6. H.D. 23.2.1989; E. 1060 / K. 3127. ― Kira bedellerinin her aybaĢında peĢinen ödeneceği kira sözleĢmesinde belirtilmiĢtir. Bu ifade, aylık kiraların her ayın biri akĢamına kadar ödeneceği anlamını taĢır.” Erdoğan, Celal a.g.e. sh. 245–246; Yargıtay 6. H.D. 17.10.1986; E. 9589 / K. 11500;Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3681. 31 Yargıtay 6. H.D. 14.6.1973; E. 3061 / K. 2509 Yavuz, Nihat a.g.e. sh. 3681. 32 Yargıtay H.G.K. 21.11.1962, E. 21.11.1962 E. 6–24 / K. 75; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh. 166; Yavuz, Nihat a.g.e. 3681. 33 Yargıtay H.G.K. 12.12.1962; E. 6–1013 / K. 82; Tandoğan, Haluk a.g.e. sh. 167. Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3682. 7
  20. 20. Tandoğan‘a göre; ―her iki karar arasındaki fark, birinde sözleĢmede öngörülen tarzda olmayan ödemelerin belli sürelerde, diğerinde ise kiracının dileğine tabi belirsiz sürelerde yapılmıĢ olmasından ileri gelmektedir.‖34 Hâsılat kiralarında35 kira bedelinin ödenmesi zamanı akitle veya mahalli adetle belli olmadığı takdirde, kanuna göre her yılın sonunda ve nihayet kira süresinin bitiminde kira bedelini ödemek lazımdır.(BK md. 281) Özetleyecek olursak; kira bedelinin ödeneceği zamanın tespitinde Ģu sıra esas alınır: i) Öncelikle sözleĢmede bu konuda bir açıklık varsa ona uyulacaktır. ii) SözleĢmede ödeme zamanı belirtilmemiĢse mahalli örf ve adet nazara alınacaktır. iii) Bu konuda mahalli örf ve adet yoksa — kira süresi altı ay veya daha fazla ise sürenin sonunda, —altı aydan az ise her ayın sonunda ödenmesi gerekecektir. iv) Kira süresi de belirsiz ise, kira bedelinin her ayın sonunda ödeneceği kabul edilecektir. KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENME YERĠ VE ÖDENME ġEKLĠ 3. Kural olarak kiracı kira bedelini ödeme borcunu sözleĢmede aksine bir kayıt bulunmadıkça, alacaklının ikametgâhında ödeyecektir. Ġkametgâh36bir kimsenin yerleĢmek niyetiyle oturduğu yerdir. Kira bedeli para borcu olduğundan götürülecek borçlardandır. Bu nedenle aksi sözleĢmede kararlaĢtırılmadıkça, ödeme, BK. md. 73/f.1 hükmü uyarınca, alacaklının verme zamanındaki ikametgâhında yapılmak gerekir. Buna rağmen, kiracının, aralarında oluĢmuĢ bir adet bulunmadan veya tevdi mahalli kararı olmadan, kira bedelini bankaya yatırması borçlu kiracıyı temerrütten kurtarmaz.37 Kira parası kiralayana götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ya kiralayanın adresinde elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koĢuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Örnek: “Kira parası kiralayana götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ya kiralayanın adresinde elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla 34 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 167. 35 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 167. 36 Ġkametgâh ve konut kavramı için bkz. Cihangir, Nagihan, ĠĢyeri ve Konut Ġhtiyacı Nedeniyle Tahliye, Ġstanbul Barosu Staj Eğitim Merkezi, YayınlanmamıĢ Avukatlık Tezi, 2006, Ġstanbul, sh. 1.vd. 37 Yargıtay 12. H.D. 6.11.1978 E. 806 / K. 8910. Yavuz, Nihat, a.g.e. 3687. 8
  21. 21. konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmiş ise bu hususta göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Olayımızda; taraflar arasındaki 01.05.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve 11.08.2003 tarihli protokolün 1. maddesi gereğince 2004 yılı Nisan ayı kirasının 250.000.000.-TL olduğunun kabulü gerekir. Kira sözleşmesinde kira parasının her ayın 1'i ile 5'i arasında ödeneceği öngörülmüştür. Davalı kiracı tarafından Nisan 2004 ayı kirası olarak 250.000.000.-TL konutta ödemeli olmaksızın 06.04.2004 tarihinde PTT kanalıyla davacı adına havale edilmiştir. Bu havalenin alıcısı tarafından alınmadığı ve halen merkezde bekletildiği PTT İşletme Müdürlüğü'nün cevabi yazılarından anlaşılmaktadır. Bu durumda davalının temerrüdünün gerçekleştiği dikkate alınarak kiralananın tahliyesine ve 250.000.000.-TL. alacağın tahsiline karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddedilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”38 Kiralayan, öteden beri kira bedellerinin yatırıldığı ödeme yerini, tek taraflı olarak değiĢtirebilir. ġöyle ki, bu durumda kiralayan kira bedellerinin yatırılacağı yeni adresi kiracıya bildirmek zorundadır. Örnekler: “Buna rağmen kiralayan ödeme yerini değiştirmiş ise, bunun yerini ve yeni ödeme yerini kiracısına bildirmek zorundadır.” 39 “Kiralayanın bu yola gitmemesi kötüniyetli olduğunu gösterir ve bu nedenle kiracının kiralanandan tahliyesi cihetine gidilemez.” 40 PTT havalesi ile gönderilen paraların hangi aya ait olduğunun makbuzda belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde, BK. md. 85 hükmü uyarınca alacaklının parayı alırken bildirdiği aya mahsuben gönderildiği kabul edilir. Eğer alacaklı böyle bir bildirimde bulunmamıĢsa, BK. md. 86 hükmü uyarınca, yapılan ödeme borçlu aleyhine birinci olarak talep edilen aya(borca) mahsup edilir.41 Kiralayan kabul etmedikçe, kira bedelinin kambiyo senetleriyle ödenmesi caiz değildir.42 Örnek: Yargıtay 6. H.D. 22.05.2005 E.2004/10878/ K.2005/1330,KAZANCI. 38 39 Yargıtay 12. H.D. 15.12.1980 E. 7415 / K. 8761, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3691. 40 Yargıtay 12. H.D. 20.4.1982 E. 3248 / K. 3294, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3691. 41 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3690 42 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 168. 9
  22. 22. ―Kiracının kira parasına karşılık verdiği emre muharrer senet ifa sayılmaz. Bu senet, kiracının borçlu olduğunu tevsik eden bir belge niteliğindedir. Böyle bir halde, mütemerrit duruma düşen kiracı aleyhine tahliye davası açmak hakkı vardır.‖ 43 Kiralayan kira bedelini almakta temerrüde düĢerse44; kiracı, mahkemeye baĢvurarak, BK. md. 91 hükmü uyarınca, bir tevdi mahalli tayin ettirmeli ve mahkemenin tayin edeceği bu tevdi mahalline, masrafı kendisine ait olmak üzere, kira bedelini depo etmelidir. Kiracı ancak böylelikle kira borcundan kurtulacaktır. Kiracı mahkeme kararıyla tevdi mahalli tayin ettirmeksizin, kira parasını kiralayan adına bir bankaya veya notere tevdi edecek olursa borcundan kurtulmuĢ olmaz. Örnek: “Kiracının ikametgâhta ödemeli havale suretiyle gönderdiği parayı kiralayanın almaktan kaçınması ve bu paranın bir ay süre ile PTT‟de onun emrine amade tutulması halinde tekrar aynı miktarda parayı tevdi mahalline yatırmasına kanuni zorunluluk yoktur.”45 BK md. 83 hükmü uyarınca, kural olarak kira bedeli memleket parası ile ve nakden ödenmek gerekir. Ancak, kira bedelinin, taraflar arasındaki kira sözleĢmesinde, ‗belli bir miktarda altın üzerinden‘ aynen ödeme veya değer birimi biçiminde belirtilmesi ya da ‗yabancı para birimi‘ üzerinden hesaplanması koĢulu geçerlidir. Bir baĢka deyiĢle, kira sözleĢmesine konulacak yabancı para ile ödeme kaydı veya altınla ödeme kaydı geçerlidir.46 KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠ ĠLE ĠLGĠLĠ BAZI DURUMLAR VE KONU ĠLE D. ĠLGĠLĠ OLARAK YARGITAY ĠÇTĠHATLARI ĠLE KABUL EDĠLEN ĠLKELER: 1) KĠRA SÖZLEġMESĠNDE ÖZEL HÜKÜM YOKSA BĠRDEN FAZLA KĠRACI KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENMESĠNDEN EġĠT ORANDA SORUMLUDUR. Ancak ticari iĢte kullanılan kiralanan için birden fazla kiracı kira bedelinden müĢtereken ve müteselsilen sorumludur. 43 Yargıtay H.G.K. 10.7.1971 E. 1297 / K. 452 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3687. 44 Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 247, Tandoğan, Haluk, a.g.e.168. 45 Yargıtay Ġ.B.K. 11.3.1959 E. 23 / K. 20 RG. 1.8.1959, S. 10268; Yargıtay H.G.K. 8.5.1971 E. 70- 6– 63 / K. 303; Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 168 dipnot. 136. 46 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3687, Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh.56 10
  23. 23. 2) KĠRALANANIN SATILMASI HALĠNDE; YENĠ MALĠK, ĠLK MALĠKE KĠRA BORCUNU PEġĠN OLARAK ÖDEYEN KĠRACIDAN, AYNI DEVRE ĠÇĠN TEKRAR KĠRA ĠSTEMESĠ MÜMKÜN DEĞĠLDĠR. 3) SÖZLEġME UYARINCA; SENELĠK ÖDENMESĠ GEREKEN KĠRA BEDELĠ UZUN SÜRE AYDAN AYA ÖDENĠR VE KĠRALAYAN DA BUNU KABUL EDERSE, BU KONUDA BĠR TEAMÜL YERLEġMĠġ SAYILIR. 4) KĠRACI SÖZLEġMEDE KARARLAġTIRILAN KĠRA SÜRESĠ ĠÇĠNDE KĠRALANANI FĠĠLEN KULLANMASA DA KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEMEK ZORUNDADIR. 5) KĠRALANAN, KULLANILIRKEN KĠRACININ KUSURU OLMAKSIZIN AYIPLI HALE GELĠRSE KĠRACI ĠNDĠRMEK ĠSTEDĠĞĠ DEĞERE GÖRE AĠT OLDUĞU MAHKEMEYE KĠRA BEDELĠNĠN TENZĠLĠ (DÜġÜRÜLMESĠ ) DAVASI AÇABĠLĠR.47 6) KĠRA PARASININ TAKSĠTLE ÖDENMESĠ SORUNU 48 Bir yıl süreli kira sözleĢmesinde kira bedelinin üç taksitte ödeneceğinin kararlaĢtırılmıĢ olması halinde, kira bedelinin ‗dört ay ara ile ve 1/3 oranında‘ yatırılması gerekir. Örnek: “Dayanak kira sözleşmesinde, kira başlangıcı 1.6.1980 ve kira müddeti bir yıl olup yıllık kira 180.000 liradır. Ayrıca kira borcunun üç taksitte ödeneceği… birinci taksitin 1.6.1980, ikinci taksitin 1.10.1980, üçüncü taksitin de 1.2.1981 tarihinde ödeneceğinin kabulü gerekir.‖ 49 7) KĠRA BORCUNUN GELMĠġ SAYILABĠLMESĠ ĠÇĠN KĠRANIN PEġĠN ÖDENECEĞĠ KARARLAġTIRILMIġ OLSA BĠLE, ÖNCE KĠRALAYANIN, KĠRALANANI SÖZLEġMEYE UYGUN BĠR BĠÇĠMDE TESLĠM ETMĠġ OLMASI GEREKĠR. 50 Fakat Yargıtay içtihatlarına göre kira sözleĢmesinin geçerliliği için kiralananın kiracıya teslimine gerek yoktur.51 KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ANCAK 8) KĠRALANANIN FĠĠLEN KENDĠSĠNE TESLĠMĠ ĠLE DOĞAR. 47 Erdoğan, Celal, a.g.e. sh. 246. 48 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688. 49 Yargıtay 12. H.D. 23.11.1981 E. 7689 / K. 8788 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688. 50 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 165, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688. 51 Yargıtay 6. H.D. 22.5.1981 E. 3483 / K. 8227, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3688–3689. 11
  24. 24. Böyle olmakla birlikte, ilke olarak, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü ancak kiralananın fiilen kendisine teslimi ile doğar. Örnek: ― …Davalının kira bedelini ödeme yükümlülüğü mecurun kendisine fiilen teslim edilmesinden sonra doğmuş olacağından davalı kiracı kiralananın kendisine fiilen teslim edilmiş olduğu 12.1.1984 tarihinden itibaren sorumludur. Bu durumda davanın reddi gerekirken, bilirkişinin istem dışındaki dönemler de dikkate alınmak suretiyle yapmış olduğu hesaba dayanarak davanın kabulü doğru görülmemiştir.‖ 52 9) KĠRALANAN YERĠN TAHLĠYE EDĠLMĠġ BULUNMASI ONUN USULÜNE GÖRE KĠRALAYANA TESLĠMĠ ANLAMINA GELMEZ. Örnek: ―Davada kira alacağı istenmiştir. Davalı savunmasında kira parası istenen aylarda dava konusu yeri boşalttığını davalının (mecuru) teslim almadığını ileri sürmüştür. Kiracının kiralanan yeri boşatmış olması kiralanan yerin kiraya verene teslim edildiği anlamına gelmez. Davalı kiracının dava konusu yeri davacıya teslim etmesine rağmen onun tesellümden imtina ettiği takdirde BK md. 91 hükmündeki şartlar dairesinde tevdi yerine tesliminin yapıldığı kanıtlanmadan davalı tanıklarının kiralanan yerin 1987/Temmuz ayında tahliye edildiği yolundaki beyanlarına dayanılarak dava reddedilemez. O nedenle usulüne uygun bir teslim kanıtlanamadığına göre davanın reddi doğru görülmemiştir.‖ 53 10) KĠRA SÖZLEġMESĠ DÜZENLENĠRKEN MÜTEAKĠP YILLARIN KĠRA BEDELĠNĠ BELĠRLEYECEK ARTIġ KURALI GETĠRĠLMĠġ ĠSE TARAFLARIN SÖZ KONUSU KURALA UYMALARI ZORUNLUDUR. Örnek; “(…)Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, „sözleşmeye bağlılık‟ kuralı gereği uymaları zorunludur. Zira artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir. Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava 52 Yargıtay 3. H.D. 22.2.1990 E. 735 / K. 1544, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3689. 53 Yargıtay 3.H.D. 21.11.1989 E. 6003 / K. 8735, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3690. 12
  25. 25. açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazi kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz(…)” 54 11) SÖZLEġMEDEKĠ ARTIġ ġARTININ MÜTEAKĠP YIL ĠÇĠN OLDUĞU BELĠRTĠLMEDĠKÇE TAKĠP EDEN TÜM KĠRA DÖNEMLERĠ ĠÇĠN GEÇERLĠ OLMASI Yukarıda belirtilen nedenle kiracının temerrüde düĢmemek için sözleĢmede öngörülen bu artıĢ oranını dikkate alarak ödemede bulunması gerekir. Örnek: “Davacı alacaklı, kira alacağı nedeniyle tahliye istekli olarak davalı borçlu hakkında başlatmış olduğu icra takibine vaki itiraz üzerine icra Mahkemesi'ne başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece istemin reddine karar verilmesi üzerine karar davacı alacaklı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı alacaklı, yeni malik sıfatıyla başlatmış olduğu icra takibinde önceki malikle yapılan 01.08.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanmıştır. Takibe dayanak yapılan kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi 1 yıllık olup, aylık kira 100.000.000.-TL ve artış şartı olarak da % 50 artış oranı kararlaştırılmıştır. Bu artış şartı geçerli olup, tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde artış şartı için müteakip yıl kirası denilmediğine göre kira ilişkisi devam ettiği sürece kararlaştırılan artış şartı geçerlidir. Mahkemece, başlangıçta belirlenen kira miktarı üzerinden % 50 artış yapılarak takip eden yılların kirasının belirlenmesi, buna göre davalının borcunun bulunup bulunmadığının saptanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, sözleşmedeki artış şartının müteakip yıl için bağlayıcı olduğundan bahisle yazılı olduğu şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. ” 55 12) MÜTEAKĠP YILLARDA KĠRANIN DĠE'NĠN YAYINLADIĞI TEFE ARTIġI ORANINDA ARTIRILACAĞINA ĠLĠġKĠN KĠRA SÖZLEġMESĠNDEKĠ ġART TARAFLARI BAĞLAR. 54 Yargıtay H.G.K. 08.12.2004 E. 3–718/K. 644, Ġstanbul Barosu Dergisi(ĠBD), Cilt:80, Sayı:2006/3, Ġstanbul. Yargıtay 6.H.D. 01.03.2005 E. 2004/11083/ K.2005/1678, KAZANCI. 55 13
  26. 26. Taraflar arasındaki akdedilen kira sözleĢmesinde; kiranın, DĠE'nin yayınladığı TEFE oranında artırılacağı kararlaĢtırılmıĢ ise; bu artıĢ oranı, belli ve geçerli olup tarafları bağlar. Örnek: “(…)Taraflar arasında düzenlenen 01.05.2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli sözleşme konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık 01.04.2004 tarihinde başlayan dönem kira bedelinin ne miktar olduğu konusundadır. Sözleşmede yıllık kira 665.000.000.-TL olarak kararlaştırılmıştır. Özel şartların 18. maddesinde quot;müteakip her yıl kira dönemi başında kira bedeli Devlet İstatistik Enstitüsü'nce yayınlanmakta olan toptan eşya fiyat endekslerindeki yıllık artış oranında artırılacağı ve kira bedellerinin kiracı tarafından bu şekilde artırımlı olarak ödeneceğiquot; kararlaştırılmıştır. Bu artış oranı belli ve geçerli olup, tarafları bağlar. Bu nedenle 01.04.2004 tarihinde başlayan dönem kirasının hesaplanması için bir önceki dönem kirasına sözleşmenin 18. maddesindeki D.İ.E. toptan eşya fiyat endeksi oranlan uygulanarak bulunması gerekir(…)” 56 YARGITAY 3. HUKUK DAĠRESĠNĠN KONU ĠLE ĠLGĠLĠ 13) KARARLARINDAKĠ GELĠġMENĠN AÇIKLANMASI57 a) Taraflar arasındaki kira sözleĢmesinde kabul edilen ‗kira parasının her yıl %30 oranında arttırılacağı‘na iliĢkin koĢul ancak yenilenen ilk dönem için geçerlidir. Kiracının devam eden diğer yıllar için zamlı kira parasını ödememesi halinde kiralayanın ALACAK DAVASI açmaya hakkı bulunmayıp; eski kira parasını istemeye yetkili değildir. Aksi takdirde KĠRA TESPĠT DAVASI açmalıdır.58 b) Tarafların özgür iradeleri ile kararlaĢtırdıkları, ‗her yıl kira parasının %25 oranında arttırılacağına dair Ģart‘ KĠRA TESPĠT DAVALARINDA ilk yenilenen dönemde, KĠRA ALACAĞI DAVALARINDA ise her dönemde tarafları bağlar. Zira böyle bir Ģartın geçersizliğine veya bir yıl için geçerli olacağına dair 6570 sayılı Kanun‘da bir hüküm ya da bu hususta bir içtihadı birleĢtirme kararı bulunmamaktadır. Ne var ki bu olgunun kabul edilebilmesi için tarafların bu koĢulları her kira döneminde muntazaman uygulayarak yerine getirmeleri ya da kira tespit davası açmayarak hâkimin sözleĢmeye elatmasına neden olmamaları ya da bu Ģartı iptal ettirmemeleri gerekir.59 Yargıtay 6. H.D. 18.07.2005 E. 6614 / 7692, KAZANCI. 56 57 Yavuz, Nihat, a.g.e. 3692–3694. 58 Yargıtay 3. H.D. 7.10.1988 E. 3012 / K. 8399, Karar için bkz. Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3692. 59 Yargıtay 3. H.D. 16.5.1989 E. 514 / 4586. Karar için bkz. Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3692–3693. 14
  27. 27. c) Nitekim bir kararında tarafların kira artıĢına ait koydukları Ģartı ancak Yargıtay‘ın kira tespitine iliĢkin içtihatlarına uygun olduğu sürece geçerli saymıĢtır. Bunun üzerine, kiracı tarafından yapılan ödemelerin kira Ģartına uygun bulunsa dahi kiralayandan geri istenebileceğine karar vermiĢtir.‖60 Örnek: “Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 9. maddesine göre 2. ve 3. kira yıllarında kira parasının arttırılması kabul edilmiştir. Davalılar, kiraya verilen ve ödenmeyen artış farklarını, yaptıkları ihtarla bildirmişler ve davacı kiracı da bu kira artış farklarını banka hesabına yatırmak suretiyle ödemiştir. Kira sözleşmesinde tarafların kabul ettikleri kira artışlarından fazla bir ödeme yapılmışsa ancak bunu davacı isteyebilir. Mahkemece, kira sözleşmesine göre, Yargıtay‟ın kökleşen içtihatları da dikkate alınarak 2. ve 3. yıllardaki kira artış miktarları saptanıp bundan farklı bir ödeme yapılmışsa ancak onun iadesine karar verilmesi gerekirken bu konuda yeterli 61 araştırma ve inceleme yapılmadan karar verilmesi doğru değildir.” 14) ÖNCEKĠ MALĠK ĠLE YAPILAN KĠRA SÖLEġMESĠNDEKĠ KĠRA BEDELĠNDEKĠ ARTIġ ġARTI MALĠKĠN DEĞĠġMESĠ HALĠNDE DAHĠ KĠRACIYI BAĞLAR.62 Zira kiralanan yerin malikinin değiĢmiĢ olması, borçluyu bu kira sözleĢmesi hükmüne uymaktan kurtaramaz.63 Fakat belirli bir oranda arttırma öngörülmeyip kira artırımının yıllık indekslere göre yapılacağı Ģeklinde sözleĢmeye konulan Ģart kiralayana mahkemeden karar almadan, kendiliğinden kira miktarını tespit edip bunu kiracıdan isteme yetkisi vermez.64 Ayrıca zam oranı belirtilmediğinden kiralayanın kendi anlayıĢına göre hesaplayıp istediği kira parasını ödemeyen kiracı temerrüde dahi düĢmüĢ sayılamaz.65 15) KĠRACI ANCAK KÜLFETĠ KENDĠSĠNE AĠT OLMAYAN UFAK TEFEK AYIPLARI, KĠRALAYANA MÜNASĠP MÜDDETLĠ ĠHBARA RAĞMEN GĠDERMEKTE TEMERRÜT ETTĠĞĠ TAKDĠRDE ĠZALE EDĠLEBĠLĠR. 66 60 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3693–3694. 61 Yargıtay 3. H.D. 21.9.1987 E. 2409 / K.8695, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 62 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 63 Yargıtay 12. H.D. 1.11.1984 E. 7471 / K. 11088, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 64 Yargıtay 12. H.D. 22.10.1981 E. 6147 / K.7726, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3694. 65 Yargıtay 12. H.D. 18.6.1984 E. 5223 / K 7722, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3694. 66 Yargıtay 12. H.D. 24.10.1969 E. 9472 / K. 9837; Yavuz, Nihat, a.g.e. 3696. 15
  28. 28. Bu nedenle kiracı, ancak kiralayanın onayı ile ve de ufak tefek olması koĢuluyla kiralanan için yaptığı onarımı belgelendirerek kira borcundan indirebilir.67 Örneğin, kiralayanın muvafakati belgelendirilmedikçe su deposu tamir masrafı kira bedelinden indirilemez.68 Her ne kadar kiracı kendi zevki için yaptırdığı Ģeyler için dava açamaz ise de TV anteni gibi binaya zarar vermeden sökülüp alınabilen Ģeyleri götürebilir.69 16) ANA GAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 2814 sayılı Kanun‘la değiĢik 20. maddesine göre, ―kat maliklerinden her biri aralarında baĢka türlü anlaĢma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa EġĠT OLARAK, b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin iĢletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa KENDĠ ARSA PAYI ORANINDA; katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kiĢinin kusurlu bir hareketi sebep olmuĢsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.‖ Kat Mülkiyetine konu olan bağımsız bölümün kiracısı da kat malikinin 20. madde uyarınca payına düĢecek gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından 67 Yargıtay 12. H.D. 29.3.1983 E. 1069 / K. 2377; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3696 68 Yargıtay 12. H.D. 26.02.1981E.262 / K. 1851, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3696. 69 Yargıtay 3.H.D. 14.9.1989 E. 279 / K. 6750, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3696 16
  29. 29. KMK. Md. 22 hükmü uyarınca kat maliki ile birlikte ve müteselsilen sorumlu olur. Kiracı haber vermeden dahi ortak giderleri yönetime ödemekle yükümlüdür.70Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düĢülür.71 17) KĠRA SÖZLEġMESĠNE KONULAN KEFALET KAYDI BK. md. 484 hükmü uyarınca, kefalet sözleĢmesinin geçerli olabilmesi için sözleĢmenin adi yazılı Ģekilde yapılması ve sözleĢmede, kefilin sorumlu olacağı miktarın açıkça belirtilmiĢ olması gerekir. Kira sözleĢmesinde kefilin sorumluluğu, kira süresiyle ve kira sözleĢmesinde yazılı meblağ ile sınırlıdır. Örnekler: “BK.nun 484. maddesi gereğince kefaletin geçerliliği kefaletin yazılı olmasına ve kefilin sorumlu olduğu miktarın açıkça belirlenmesi şartına bağlanmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 12.4.1944 tarih 14/13 numaralı İçtihadı Birleştirme Kararında da kefilin ödeyeceği muayyen bir miktarın gösterilmiş olmasını şart koşmuştur. Sözleşmenin birinci yılından sonraki dönemde kefilin üstleneceği kefalet miktarı sözleşmede belirtilmediği için kefalet 1 yıl süreyle geçerlidir. Hal böyle olunca sözleşmenin 6. maddesindeki özel koşullar yasanın ve İçtihadı Birleştirme Kararının açık hükmü karşısında geçersizdir. Bu itibarla kefilin sorumluluğu sözleşme süresinin son bulacağı 20.1.2003 tarihi ile sınırlıdır. Bu dönemden sonraki aylardaki kira paralarından sorumlu olmayacağı gibi asıl borçlunun tükettiği ve miktarı belirlenmeyen elektrik ve su tüketim borcundan kefilin sorumluluğunun kabulüne hukuken olanak yoktur.” 72 “Davalının sözleşmede belirtilen kirayı süresinde ödemiş olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zuhul ile yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğu gibi kabule göre de kefilin kefaletinin 73 kira süresi ile sınırlı olduğunun gözetilmemesi doğru değildir” ―BK. md. 485 ve 487 hükümleri uyarınca, kefilin ancak kira devresine ait kira borcundan sorumlu tutulması icap eder. Mahkemece bundan zuhul edilmesi ve uzayan devrelere ait kısmından da sorumlu tutulması yerinde değildir.‖74 70 Yargıtay 6.H.D. 3.6.1987 E. 4834 / 6756, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3696–3697; Tandoğan, Haluk a.g.e. 171–172. 71 Tandoğan, Haluk, a.g.e. sh. 172,Yargıtay 5. H.D. 21.2.1983 E. 1234 / K. 1400. 72 Yargıtay 13.HD. 03.06.2004 E. 1406/K. 8672, KAZANCI. 73 Yargıtay H.G.K. 13.10.2004 E. 6–477/K. 546, KAZANCI. 74 Yargıtay 6. H.D. 7.5.1974 E. 427 / K.476, Ayrıca konu ile ilgili olarak bkz. Yargıtay 3. H.D. 1.6.1989 E. 10679 / K. 5183; Yargıtay 3. H.D. 8.1.1987 E. 6681 / K. 11945 Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3696–3697. 17
  30. 30. Süresiz kira sözleĢmelerine konulan kefalet Ģartı BK. md. 484 hükmüne aykırı olması nedeniyle geçersizdir.75 Yargıtay‘ın bir kararına göre, ―sözleĢmede eğer adi kefalete dair bir kayıt yoksa kiralananın ne amaçla kullanıldığının araĢtırılması gerekir. ġayet kiracı somut olayda olduğu üzere kiralananı ticarethane bürosu olarak kullanıyor ise, bu halde TTK md. 3 hükmü yoluyla aynı kanunun 7. maddesinin son fıkrası uyarınca kefilin müteselsilen sorumlu olması gerekir.‖76 Kanaatimizce Yargıtay‘ın bu görüĢü isabetlidir. Kefil; sözleĢmede bu konuda ayrıca yükümlülük altına girmemiĢse kiralananın kötü kullanılmasından dolayı sorumlu tutulamaz.77 ―Adi kefaleti müteselsil kefaletten ayıran husus; adi kefalette kefilin sorumluluğunun ikinci derecede oluĢudur. Adi kefalette, alacaklı tarafından borç asıl borçludan tahsil olunamadığı veya bir rehin bulunmadığı hallerde kefil takip olunabilir. Duraksama halinde kefalet adi sayılır. Adi kefil ancak asıl borçlunun borcu ödememesi veya hiç olmazsa onun aleyhinde yapılacak takibatın çok masraflı ve zor olması halinde borcu ödemek mevkiindedir. BK. md. 486 hükmünde borçluya iliĢkin olarak öngörülen koĢullar tahakkuk etmedikçe alacaklı borçludan önce kefili takip edemez; aksi takdirde kefilin def‘i ile karĢılaĢır.78 18) KĠRACININ SAVUNMA NEDENLERĠ Kiracı kiralayanın alacak istemi karĢısında en baĢta, borcunun bulunmadığını ileri sürebilir. Ödeme, takas veya kiralanan yerin henüz kendisine teslim edilmediği yahut henüz vadenin gelmemiĢ olması gibi diğer bir nedenle savunmada bulunabilir. Örnekler: a) ―Kira bedelinin tahsili isteminde kiracının ödemiş bulunduğu kiraların alacağa mahsup edilmesi gerekir.” 79 “Kiracı ile kiralayan eski malik arasındaki sözleşme uyarınca yıllık kira parası peşinen ödenmiştir. Yeni malik bu devrenin bir kısmına ait kira parasını kiracıdan 75 Yargıtay 12. H.D. 20.3.1980 E. 1153 / K. 2663, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3698. 76 Yargıtay 12. H.D. 3.11.1980 E. 5494 / K. 7729, Yavuz, Nihat a.g.e. sh.3698. 77 Yargıtay 3. HD. 8.12.1987 E.6681 / K.11945,Yargıtay 3. H.D. 9.6.1987 E.2263 / K.6502; Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3698. 78 Yavuz, Nihat, a.g.e.3698–3699. 79 Yargıtay 4.H.D.8.1.1970 E. 10668 / K. 53, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3699. 18
  31. 31. isteyemez. Bu nedenle yeni malikin istediği bu kira bedelinden dolayı kiracının temerrüdü de bahse konu olamaz.‖ 80 b) ―Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira borcundan kurtarır.”81 c) ―Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira bedeli istenemez.”82 d) ―Kira bedeli kiralayana (alacaklıya) ya da onun yetkili temsilcisine ödenmelidir. Aksi takdirde, kötü ifada bulunan kiracı ikinci kira bedelini ödeme yükümlülüğü altına girebilir.83 e) ―Kiralananın eski maliki olan kiralayana eğer kira bedeli ödenmiş ise yeni malik kiracıdan herhangi bir bedel talep edemez.‖84 f) ―Kiracı; kira sözleşmesinin herhangi bir hukuki sebeple iptalini dava etmemişse ve fesih konusunda da bir karar verilmemişse, kiracı sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.‖85 Kiracı; kira bedelini ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul g) etmediğine iliĢkin savunmasını tanıkla ispatlayabilir.86 19) KĠRA SÖZLEġMESĠ ANCAK SÖZLEġMENĠN TARAFI OLAN KĠMSELER ĠÇĠN HAK DOĞURUR VE ONLARA BORÇ YÜKLER. BU NEDENLE SÖZLEġMEYĠ KĠRACI ADINA ĠMZALAYAN TEMSĠLCĠ KĠRA BEDELĠNDEN SORUMLU TUTULAMAZ. Örnek: ―Kira sözleşmesi davacı ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Davalılardan A.B. şirketin müdürü ve temsilcisi olarak sözleşmeyi imza etmiştir. Şirket müdürü davalı A.B. şirketten ayrı ödenmeyen kira alacağı için şirketle birlikte şahsen ve müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasının nedeni ve dayanağı karar yerinde açıklanmadan davalı A.B. aleyhine de hüküm tesisi yerinde görülmemiştir.‖87 80 Yargıtay 6. H.D. 8.4.1971 E. 1332 / K. 1667, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3699. 81 Yargıtay 3. H.D. 20.3.1989 E. 8530 / K. 2880, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3699–3700. 82 Yargıtay 3. H.D. 30.10.1990 E. 821 / K. 8547, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3700. 83 Yargıtay 3. H.D. 16.11.1989 E. 1857 / K. 8676, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3701. 84 Yargıtay 3. H.D. 28.12.1989 E. 3019 / K.9976, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3701. 85 Yargıtay 3. H.D. 21.5.1990 E.5257 / K. 4594, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3702. 86 Yargıtay Ġ.B.K. 11.3.1959 E.23 / K. 20; Yargıtay 6. H.D. 21.11.1964 E. 3960 / K. 5030, Yavuz, Nihat, a.g.e. 3705. 87 Yargıtay 3. H.D. 22.5.1987 E. 4678 / K. 5553, Yavuz, Nihat, a.g.e.3702–3703 19
  32. 32. 20) KĠRA BEDELĠNE KARġILIK OLMAK ÜZERE VERĠLEN SENETLERĠN TAHLĠYEDEN SONRAKĠ SÜREYE ĠLĠġKĠN KISMIN ĠPTALĠ GEREKĠR.88 21) KĠRA SÜRESĠNĠN BĠTĠMĠNDEN EVVEL KĠRALANANI TAHLĠYE EDEN KĠRACI, KĠRALAYANIN BU YÜZDEN UĞRAMIġ OLDUĞU ZARARI ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR.89 KĠRA BEDELĠNĠN ÖDENDĠĞĠNE DAĠR ĠSPAT YÜKÜ 22) DAVALI KONUMUNDA DA OLSA KĠRACIYA AĠTTĠR.90 KĠRA TESPĠT DAVASI AÇILIP KĠRA PARASI HÜKMEN 23) BELĠRLENMEDEN, GEÇMĠġ DÖNEMLERE AĠT KĠRA BEDELLERĠ, ALACAK DAVASININ ĠÇERĠSĠNDE TESPĠT EDĠLEREK BĠRĠKMĠġ KĠRA ALACAĞINA HÜKMEDĠLEMEZ.91 24) KĠRACI; KĠRALAYANDA OLAN ALACAĞININ KĠRA BORCU ĠLE MAHSUP EDĠLMESĠNĠ TALEP EDEBĠLĠR. Örnekler: “Zira mahsup için karşılık dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır. BK. md. 118 hükmü uyarınca, mahsup için takas savunmasında bulunulması yeterlidir.‖92 ―Ancak, kira borcu ile doğrudan bir ilgisi bulunmaması sebebi ile evvelki kiracının harcadığı elektrik ücretini ödeyen yeni kiracı, bu parayı kiralayandan isteyemeyeceği gibi kira bedelinden mahsup dahi edemez.‖93 25) ĠġTĠRAK HALĠNDE MÜLKĠYET REJĠMĠNDE; KĠRACININ, KĠRALAYAN DURUMUNDAKĠ PAYDAġLARDAN BĠRĠNE KARġI ĠLERĠ SÜREBĠLECEĞĠ BĠR ALACAK HAKKININ BULUNMASI HALĠNDE, SÖZ KONUSU ALACAK HAKKINI, BÜTÜN PAYDAġLARA ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ BULUNDUĞU KĠRA BEDELĠ ĠLE MAHSUP EDEMEZ.94 26) TAKAS BEYANI, ĠKĠ BORCUN TAKAS EDĠLEBĠLECEKLERĠ GÜNDEN BAġLAYARAK EN AZ OLAN BORCUN ORANINDA ORTADAN KALKMALARINI GEREKTĠRĠR. 88 Yargıtay 3. H.D. 28.11.1988 E. 4833 / K. 10073, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3703. 89 Yargıtay 3. H.D. 28.11.1988 E. 4833 / K. 10073, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3703. 90 Yargıtay 3. H.D. 30.1.1989 E. 6325 / K. 1095, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3703. 91 Yargıtay 3. H.D. 12.4.1990 E. 5764 / K. 1990, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704. 92 Yargıtay 4. H.D. 21.1.1967 E.11257 / K.390, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704 93 Yargıtay 12. H.D. 25.1.1968, E. 611 / K. 642, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3704. 94 Yargıtay H.G.K. 21.11.1962 E. 88 / K. 67, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh.3704. 20
  33. 33. Bu nedenle, yargılamada fazla ödediği kira bedellerinin hesaba katılmıĢ olması halinde hiçbir borcu kalmayacağı yolundaki beyanı takas ve aynı zamanda ödeme savunmasını kapsar.95 ÇIPLAK MÜLKĠYET SAHĠBĠYLE KĠRA SÖZLEġMESĠ YAPAN 27) KĠRACININ ĠHTARA RAĞMEN KĠRALARI ĠNTĠFA HAKKI SAHĠBĠNE ÖDEMEMESĠYLE TEMERRÜT OLUġACAĞI Kiracının, çıplak mülkiyet sahibiyle kira sözleĢmesi yapmıĢ olması halinde, intifa hakkı sahibinin ihtarname ile kira paralarının kendisine ödenmesini istemesine yasal engel bulunmamaktadır. Ġntifa hakkı sahibi ihtar ile kira paralarının kendisine ödenmesini istediği takdirde, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren kira paralarının davacıya ödenmesi gerekmektedir. Aksi halde, temerrüt olgusu gerçekleĢecektir. Örnek: “(…)Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 10.1.2004 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi, çıplak mülkiyet sahibi B. K. ile davalı arasında yapılmış olup, bu konuda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın intifa hakkı 24.6.1998 tarihinde tapuda yapılan işlem sonucu davacı İ. E.' e bırakılmış bulunmaktadır. Çıplak mülkiyet sahibi ile davalı arasında kira ilişkisi devam etmekteyken intifa hakkı sahibi davacı 4.3.2005 tarihli ihbarnamesiyle kira paralarının tebliğ tarihinden itibaren kendisine ödenmesini ihbar etmiş, bu ihbarnameye rağmen kira paralarının ödenmemesi üzerine de 26.5.2005 tarihinde ihtarname keşide ederek Mart, Nisan, Mayıs ayları kira paralarının 30 gün içinde kendisine ödenmesini ihtar etmiştir. Bu ihtara maruz kalan davalı kira paralarını intifa hakkı sahibine ödemekle yükümlüdür. Mart ayı kira parasının ödendiği anlaşılmaktadır. Davalının çıplak mülkiyet sahibiyle kira sözleşmesi yapmış olması halinde, intifa hakkı sahibinin ihtarname ile kira paralarının kendisine ödenmesini istemesine yasal engel bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibi ihtar ile kira paralarının kendisine ödenmesini istediğine göre ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren Nisan ve Mayıs 2005 kira paralarının davacıya ödenmesi gerekirken, ödenmemesi nedeniyle temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu durumda davanın kabulüyle davalının kiralanandan temerrüt nedeniyle tahliyesine, Nisan ve Mayıs ayları kira paralarının tahsiline karar vermek gerekirken, yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.”96 95 Yargıtay H.G.K. 17.1.1962 E. 33/3 K. 3, Yavuz, Nihat, a.g.e. sh. 3704. Yargıtay 6. H.D. 24.01.2006 E.2005/11517; K.2006/183, KAZANCI. 96 21
  34. 34. 28) ĠHTARLI ÖDEME EMRĠNĠN BK. MD.260'DA YAZILI ĠHTAR YERĠNE GEÇMESĠ Davacı alacaklı icra takibi üzerine düzenlenen ihtarlı ödeme emrinin tebliğini müteakip takibin itiraz edilmeksizin kesinleĢmesi halinde yasal sürelere uymak koĢuluyla dilerse Ġcra Mahkemesine baĢvurarak tahliye isteyebileceği gibi genel hükümlere göre Sulh Mahkemesinde de dava açabilir. Davacının Sulh Mahkemesine baĢvurması halinde ihtarlı ödeme emri Borçlar Kanununun 260. maddesinde yazılı ihtar yerine geçer. Örnek: ―Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.8.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. Davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı hakkında yaptığı haciz ve tahliye istekli icra takibinde Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz 2004 ayları kiralarının süresinde ödenmemesi ve sözleşme hükmüne göre muaccel olan aylar kirasının tahsilini istemiş, Örnek 51 ödeme emri davalıya 31.7.2004 tarihinde tebliğ edilmiş, itiraz edilmediğinden takip kesinleşmiş, yasal otuz günlük ödeme süresi içerisinde borcun ödenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda davacı İİK'nın 269/a maddesine göre ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içerisinde İcra Mahkemesinden tahliyeye karar verilmesini isteyebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Zira İİK'nın 269/b–4 maddesinde alacaklının umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalması halinde ihtarlı ödeme emrinin BK'nın 260. maddesinde yazılı ihtar yerine geçeceği ifade edilmiştir. Bu seçimlik hakkının kullanılması davacıya aittir. Bu durumda davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmadığından açılan davaya bakılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın görev sebebiyle reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”97 29) KĠRACININ DAVACININ KĠRALANANI ĠKTĠSAP ETTĠĞĠ ĠHTARINA RAĞMEN KĠRALARI ÖDEMEMĠġ OLMASI Örnek: “(…)Davacı, davalının sözlü kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu taşınmazı 18.03.2004 tarihinde satın alarak kiralayanın halefi haline geldikten sonra 14.04.2004 tarihinde keşide 21.04.2004 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile satın alma durumunu ve kiralanana konut olarak ihtiyacı olduğunu davalıya bildirmiş, peşi sıra da Nisan-Kasım 2004 ayları kirasının ödenmediğinden bahisle temerrüt ihtarnamesi göndermiştir. 14.04.2004 tarihli ihtarname ile davacının taşınmazın maliki olduğunu Yargıtay 6. H.D. 29.11.2005 E.9479/K.10955, KAZANCI. 97 22
  35. 35. öğrenen davalının bundan sonra kira paralarını davacıya ödemesi gerekir. Kira parası götürülecek borçlardan olduğundan davalı, önceki malikle yapılan sözleşmede kararlaştırılan kira parasını ihtarnamede yazılı davacının adresine götürmeli ya da konutta ödemeli şekilde göndermelidir. Davalının kira parasını ödememesi nedeniyle davacının temerrüt ihtarnamesi göndermesi ve süresinde ödenmediğinden tahliye istemli dava açmasında bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece tahliye davasının da kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu talep yönünden red kararı verilmesi hatalı görülmüştür.”98 30) KĠRACININ KĠRALAYANIN MUVAFAKATĠYLE YAPTIRDIĞINI ĠSPAT EDEMEDĠĞĠ TAMĠRAT NEDENĠYLE ÜÇÜNCÜ KĠġĠYE YAPTIĞI ÖDEMENĠN KĠRA ÖDEMESĠ YERĠNE GEÇMEMESĠ Örnek: “Taraflar arasındaki 01.04.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesinde kira parasının her ayın biri ile beşi arasında ödeneceği kararlaştırılmış olup, takibe konu aylar kirasının 350.000.000.- TL olduğu da uyuşmazlık konusu değildir. Davacı kiralayan tarafından davalı kiracıya gönderilen ve 05.03.2003 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamede aylık kiraların sözleşmenin 5. maddesine uygun olarak her ayın biri ile beşi arasında ödenmesi, aksi takdirde temerrüt sebebi ile tahliye davası açılacağı ihtar edilmiştir. Sözü edilen ihtarnamenin tebliğinden sonra davacı tarafından 11.04.2003 tarihinde Nisan 2003 ayı kirası için, 06.05.2003 tarihinde Mayıs 2003 ayı kirası için, 06.06.2003 tarihinde Haziran 2003 ayı kirası için, 07.11.2003 tarihinde de Kasım 2003 ayı kirası için ayrı ayrı dört adet takip yapılmış ve davalı tarafından Nisan, Mayıs, Haziran 2003 aylarına ait asıl kira paralan icra dosyasına yatırılmış, Kasım 2003 ayı kira parası ise 20.000.000.- TL eksiği ile 330.000.000.- TL olarak ödenmiştir. Davalı kiracının ibraz ettiği su tesisatı için üçüncü şahsa yapılan ödemeye ilişkin belge yasal ödeme belgesi olarak kabul olunamayacağından ve davacı kiralayanın kiralananda yapıldığı iddia olunan tamirata muvafakatının bulunduğu ispat edilemediğinden Kasım 2003 ayı kirası yönünden eksik ödeme nedeni ile davalının temerrüdü gerçekleştiğinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine ve takibin devamına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerektiği halde onanmasının maddi hataya dayalı olduğu karar düzeltme Yargıtay 6. H.D. 27.06.2005 E.5274/K.6612, KAZANCI. 98 23
  36. 36. istemi üzerine yapılan incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.”99 31) ĠHTARA KONU EDĠLMEDĠĞĠNDEN REDDEDĠLEN AYLARA ĠLĠġKĠN KĠRA ALACAĞI ĠÇĠN AÇILAN YENĠ DAVADA ÖNCEKĠ HÜKMÜN KESĠN HÜKÜM TEġKĠL ETMEMESĠ Örnek: “(…)Dava, kira alacağına ilişkindir. Mahkemece kesin hükmün varlığından ve alacağın yazılı bir belge ile ispat edilmesi gerektiğinden söz edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de, Silvan Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.12.2003 gün, 2003/16-281 sayılı kararında davaya konu edilen 2002 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları kiraları olup bunlardan Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ayları kirası toplamı 200.000.000.-TL'nin otuz gün süreli ihtarname tebliğine rağmen süresinde ödenmediği ve bu nedenle temerrüdün gerçekleştiğinden dolayı kiralananın tahliyesine, kira alacağına ilişkin olarak da talep edilen Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları kiralarının tahsili isteminin ihtara konu edilmemesi nedeniyle reddine karar verilmiş ve bu karar temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir. Dava konularının farklı olması, alacağa ilişkin istemin ispat edilemediğinden değil, ihtara konu olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi nedenlerinden dolayı Silvan Sulh Hukuk Mahkemesinin anılan kararı bu dava için kesin hüküm teşkil etmez. Davacı her ne kadar kira alacağı yönünden yazılı belge ibraz etmemiş ise de Silvan Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2003/16–281 sayılı kararında aylık kiranın 50.000.000.-TL olduğu kabul edilmiş ve bu husus kesinleşmiş olduğuna göre bu davaya konu olan aylar için de aylık kiranın 50.000.000.-TL olduğunun kabulü gerekir. Bu yön gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalıdır.”100 32) DAVALI-KĠRACININ ÖDEMELERĠ ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK DAVACI- KĠRALAYANA YEMĠN TEKLĠF ETME HAKKI OLDUĞU HATIRLATILMALIDIR. Örnek: “(…)Davacı vekili, 2003 yılı Ekim, Kasım, Aralık ayları kira bedeli toplamı 1.000.000.000 TL‟nin ödenmediğinden bahisle itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ise 12.10.2004 tarihli oturumda, 2003 yılı yıllık kirasının 5.000.000.000 TL olduğunu, sözleşme yapıldığında peşin olarak ödendiğini ancak ödendiğine dair makbuz ve belge olmadığını belirtmiştir. Davalı, delil listesinde her türlü delile dayandığına göre bu delil, yemin delilini de içerdiğinden ödemelerle 99 Yargıtay 6.H.D.10.05.2005 E. 4029/ K.4828, KAZANCI. 100 Yargıtay 6.H.D.22.03.2005 E. 993/ K.2579, KAZANCI. 24
  37. 37. ilgili davalının davacıya yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılmak ve varılacak sonuca göre karar vermek gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur(...)” 101 33) KĠRACININ KĠRA BEDELĠNĠ YASAYA UYGUN OLARAK ÖDEMEK ĠSTEDĠĞĠ HALDE KĠRALAYANIN PARAYI ALMAKTAN KAÇINMIġ OLDUĞUNU TANIKLA KANITLAMASINA BĠR ENGEL YOKTUR. 102 34) MAHKEMECE NET KĠRA MĠKTARININ NE KADAR OLDUĞUNUN BELĠRLENMESĠ NETĠCESĠNE GÖRE TEMERRÜDÜN GERÇEKLEġĠP GERÇEKLEġMEDĠĞĠ ÜZERĠNDE DURULMASININ GEREKMEKTEDĠR. Yargıtay içtihatları uyarınca; kira tespit kararında, takdiren belirlenen kira miktarının net olarak tespit edildiği kararda belirtilmezse, bu kiranın brüt kira olarak belirlendiği kabul edilmektedir. Bu durumda öncelikle, mahkemece net kira miktarının ne kadar olduğunun belirlenmesi, neticesine göre temerrüdün gerçekleĢip gerçekleĢmediği üzerinde durulması, alacak miktarının da belirlenen net kira miktarına göre hesap edilmesi gerekmektedir. Örnek: “(…)Davacı vekili, davalıların kiralananda kiracı olarak bulunduklarını 1.9.2001 tarihinden itibaren kira bedellerinin mahkeme kararı ile belirlendiğini, keşide edilen ihtara rağmen ödenmesi gerekli üç yıllık kira bedeli 36.000.000.000.-TL kira alacağının yasal 30 günlük sürede ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Davalı stopajın vergi dairesine yatırılmasından sonra bakiye kiranın davacı tarafa ödendiğini, 2003 yılı kirasının ise muaccel hale dönüşmediğini, davanın reddini savunmuştur. Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyizi itirazları yerinde değildir. Ancak; Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2002 gün ve 2001/383 esas–2002/466 karar sayılı kira tespit kararında 1.9.2001 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere takdiren belirlenen 12.000.000.000.-TL kira miktarının net olarak tespit edildiği kararda belirtilmediğinden bu kiranın brüt kira olarak belirlendiğinin kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece net kira miktarının ne kadar olduğunun belirlenmesi, neticesine göre temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durulması, alacak miktarının da belirlenen net kira miktarına göre hesap edilmesi 101 Yargıtay 6.H.D.04.04.2005 E. 1492/ K.3105,Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.1, sh.261. 102 Yargıtay ĠBK. 11.03.1959 E. 23/ K.20,Tunaboylu, Müslim, a.g.e. c.2, sh.1474–1475. 25
  38. 38. gerekirken, bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”103 35) KĠRA ALACAĞI DAVASI AÇMADAN ÖNCE TEMERRÜT ĠHTARI GÖNDERME ZORUNLULUĞU BULUNMAMAKTADIR. Kira alacağının tahsili davası açmadan önce kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davalarının koĢulları birbirinden farklıdır. Örnek: “(…)1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, davacı tarafından davalıya gönderilmiş, Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi koşullarını taşıyan bir temerrüt ihtarı bulunmamasına göre davacı vekilinin tahliye isteminin reddine dair temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Ancak, davacı vekili dava dilekçesinde taraflar arasındaki 1.1.2002 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 1.1.2002-31.12.2006 tarihine kadar kira alacağının da tahsilini istemiştir. Mahkemece temerrüt ihtarı olmadığından alacak istemi de reddedilmiştir. Kira alacağının tahsili davası açmadan önce kiracıya ayrıca temerrüt ihtarı gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davalarının koşulları birbirinden farklıdır. Mahkemece alacak davasının esastan incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”104 36) MAHKEMENĠN NĠTELENDĠRMEDE HATAYA DÜġEREK DAVAYI TEMERRÜT SEBEBĠNE DAYANILARAK AÇILMIġ GĠBĠ DEĞERLENDĠRĠP KARAR VERMESĠ HATALIDIR. Yargıtay içtihatları uyarınca; dava dilekçesinde iki haklı ihtara dayanıldığı açıkça belirtilen bir davada mahkemenin nitelendirmede hataya düĢerek davayı temerrüt sebebine dayanılarak açılmıĢ gibi değerlendirip karar vermesi hatalıdır. Örnek: “(…)Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda kiracı olup, Nisan 2003/Şubat 2004 ve Mart 2004 ayları kirasını ödememesi nedeniyle hakkında iki kez icra takibi yapıldığını, bu şekilde davalının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı, davanın haksız açıldığını, icra takibine konu edilen kira paralarını ödediğini, ancak davalının ikinci takipte henüz muaccel hale gelmeyen kira parasını talep ettiğini, kiraların ayın Yargıtay 6.H.D. 11.11.2004 E. 7352/ K.7914,KAZANCI. 103 Yargıtay 6.H.D. 06.12.2004 E. 8378/ K.8819,KAZANCI 104 26
  39. 39. sonunda ödeneceği konusunda davacıyla anlaştıklarını, bu ihtarın geçersiz olup, iki haklı ihtarın gerçekleşmediğini, davanın reddini savunmuştur. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi 1.4.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davacı 1.4.2003-1.4.2004 kira döneminde davalının kira paralarını ödememesi nedeniyle hakkında iki kez icra takibi yapıldığını belirterek davalının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Dava dilekçesinde iki haklı ihtara dayanıldığı açıkça belirtilmiştir. Yargılama sırasında da bu isteğini tekrar etmiştir. Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi gereğince temerrüt sebebiyle açılmış bir dava bulunmadığı halde mahkemenin davanın nitelendirilmesinde hataya düşerek, davayı temerrüt sebebine dayanılarak açılmış gibi değerlendirip yazılı şekilde karar vermesi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.”105 37) KĠRALAYAN TARAFINDAN KĠRA ARTIġ ġARTININ UYGULANMASI ĠÇĠN KĠRACIYA BĠLDĠRĠM YAPILMASINA GEREK BULUNMAMAKTADIR. Örnek: “(…): Taraflar arasındaki quot;itirazın iptali, tahliyequot; davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 6.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 26.02.2003 gün ve 2002/1381 E. 2003/178 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 05.05.2003 gün ve 2003/3060–3117 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, itirazın iptali, temerrüt nedeniyle tahliye ve yüzde kırktan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi isteğine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, 01.09.2002 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için aylık kiranın sözleşmenin özel şartlar 4. maddesine göre artışla 816.375.000.-TL olduğunu ve davalının 2002 yılı Eylül ayı kirasını eksik ödemesi nedeniyle muaccel hale gelen kira paralarının ödenmesi amacıyla davalı aleyhine icra takibi yapıldığını ve davalının bu takibe haksız itiraz ettiğini öne sürerek itirazın iptaline, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili yeni dönem kirası ile ilgili bir mahkeme kararı olmadığını, sözleşmede belirtilen kira parasının süresi içinde icra dosyasına yatırıldığını, müvekkillerinden Mehmet Serdar'ın kefaletinin kira süresi ile sınırlı olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Yargıtay 6.H.D. 06.12.2004 E. 6955/ K.7505,KAZANCI 105 27

×