Advise and insights how to buy real estate wisely in Mongolia.

1. Үл хөдлөх хөрөнгө
худалдан авахад
анхаарах зүйлс

2. Орон сууц худалдан авахад анхаарах зүйлс
Орон сууцтай холбоотой элдэв маргаан
байнга гардаг. Ялангуяа, захиалга
өгсөн байрыг нь чанаргүй барих, эсвэл
хугацаандаа ашиглалтад оруулахгүй 23 жилээр хүлээлгүүлэх, мөн хуурч илүү
метр квадратын мөнгө авах зэрэг нь
наад захын жишээ юм. Мөн байрны
гаднах
талыг
цэцэрлэгжүүлэн,
хүүхдийн тоглоомын талбай барьж
тохижуулаагүй,
эсвэл
тодорхой
хугацааны дараа цонхыг нь таглаад өөр
компани барилга барьчихдаг зэрэг
бэрхшээлүүд ч олон тохиолддог.
Тэгвэл иргэд олон жил хөлсөө урсган
байж олсон мөнгөө барилгын компанид
тушаахдаа
гэрээгээ
маш
сайн
байгуулах шаардлагатай аж.

3. Ингэж чадвал сүүлд нь болзошгүй эрсдэлүүдээс хамгаалагдаж,
эрхээ зөрчүүлэхгүй байх юм. Энэ та лаар Шударга өрсөлдөөн,
хэрэглэгчийн төлөө газар, “Монгол өмгөөлөгч” хууль зүйн фирм
хамтран сургалт зохион байгуулав. Сургалтад оролцогчид “Байр
худалдан авах гэж байгаа, цаашид авах хүсэлтэй иргэдэд маш
хэрэгтэй мэдээлэл өглөө. Бид өмнө нь гэрээ байгуулахдаа
мэдлэггүйн улмаас олон зүйлийг орхигдуулдаг байжээ. Ингээд
сүүлд маргаан гарахад үргэлж компанийн талд ашигтай шийдвэр
гарч, байр захиалагч хохирч үлддэг байсан” хэмээн ярьсан. Харин
сур галт зохион байгуулагчид “Иргэд хамгийн багадаа 30 сая
төгрөгөөр байр худалдан авч байна. Иймээс гэрээ байгуулахдаа
маш хянуур хандах хэрэгтэй. Учир нь 30 сая төгрөг бага мөнгө
биш. Хэрэв иргэд гэрээндээ холбогдох бүх талын хариуцлагыг
оруулаад эхэлбэл компаниуд хэрэглэгчээ татахын тулд зөрчлүүдээ
арилгах болно. Захиалагчийн эрэлтэд нийцсэн байр барина.
Ингэснээр чанар гүй барилгууд үндсэндээ шахагдах юм” хэмээн
хэлсэн. Тэгвэл орон сууц худалдан авахдаа юун дээр анхаарах
шаардлагатай талаар мэдээлэл хүргэе.

4. Орон сууц худалдан авах гэрээ байгуулахдаа
юуг анхаарах вэ
Өмгөөлөгч З.Сүхбаатар орон сууц
худалдан авах захиалга өгөхөд гардаг
нийтлэг зөрчлийг нэрлэсэн. Үүнд хам
гийн түрүүнд хугацаа ордог байна.
Зарим
компани
захиалагчаас
урьдчилгаа мөн гө авч даацийн хэдэн
бетон
хана
босгочихоод
санхүүжилтгүйн улмаас таг бол
чихдог байна. Захиалагч байраа
нэхэхэд даацийн ханаа үзүүлж
удахгүй ашиглалтад орно хэмээн
яваад байдаг аж. Ингээд мөнгөө
буцааж авъя гэхэд компани мөнгөгүй
гээд суучихдаг байна. Түүнчлэн
зарим компани байр тэддүгээр
улиралд ашиглалтад орно хэмээн
тодорхойгүй хугацаа хэлдэг аж.

5. Иймээс захиалагч гэрээ байгуулахдаа өдрийг нь нарийн
заадаггүй юм гэхэд сарыг нь тохирч тусгах ёстой аж. Хэрэв
тухайн компани байраа цагт нь ашиглалтад оруулаагүй бол
танд өдөр бүр 0.5 хувь хүртэл алданги төлөх юм. Мөн та
байрны урьдчилгаа төлбөрөө зээлсэн, эсвэл хадгаламжаас авсан
бол байрыг хугацаандаа ашиглалтад оруулаагүй өдөр бүрээр
компаниас зээлийн хүүгээ тооцож алданги авах бололцоотой.
Гэрээнд хугацааг нарийн зааж өгөх шаардлагатай байдаг
шалтгаан нь энэ юм. Түүнчлэн, байрыг ашиглалтад оруулах
гэдгийг юу гэж ойлгох талаар тухайн компанитай тохирох нь
илүүдэхгүй. Уг нь хуульд ашиглалтад оруулах гэдгийг Улсын
комисс хүлээж авсан хугацаагаар тооцно гэсэн байна. Гэтэл
зарим компани байраа барьж дуусчихаад Улсын комисс хүлээж
аваагүй байхад мөнгөө төлөхийг шаарддаг аж. Тэгвэл цаана нь
Улсын комисс хүлээж авахгүй бол яах вэ гэсэн асуудал гарна.
Иймээс та байр ашиглалтад оруулна гэдгийг яг юу гэж ойлгох
вэ гэдгийг сайтар лавлах хэрэгтэй юм.

6. Дараагийн нэг нийтлэг бэрхшээл нь торгууль, алданги тооцох
юм. Байраа гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй бол
тухайн компани урссан хоногийн тоогоор захиалагчид 0.5 хүртэл
хувийн алданги төлөх ёстой. Эсвэл торгууль төлөх учиртай юм.
Гэтэл ихэнх компани гэрээндээ энэ талаар тусгадаггүй, захиалагч
ч тусгах ёстой эсэхийг мэддэггүй аж. Энэ талаар гэрээнд
тусгахгүй бол олон сар, жилээр хүлээлгэсэн ч компани ямар ч
хариуцлага хүлээхгүй юм. Харин гэрээнд торгуулиас илүү
алданги тооцох талаар тусгавал захиалагчид ашигтай. Учир нь
торгууль зөвхөн нэг удаад 200-300 мянган төгрөг төлөөд
Хэрэглэгчээ дээдэлье дуусчихдаг.
Тэгвэл хугацаа хэтрэх тусам алдангийн хэмжээ өснө. Тухайлбал,
30 саяаар захиалсан байрыг гэрээнд зааснаас хоёр сар илүү
хүлээлгэвэл та алдангид сая хүртэл төгрөг нөхөн авах
бололцоотой. Энд нэг зүйлийг анхааруулахад зарим компани
алдангийг 0.0001 хувиар тооцох талаар заадаг. Энэ нь байж
боломгүй зүйл. Иймээс та хуулийн дагуу 0.5 хүртэл хувийн
алдангийг гэрээнд тусгахыг шаардах бүрэн үндэстэй.

7. Гурав дахь бэрхшээл нь талбайн ам метрын хэмжээ юм. Та гэрээнд
нэг өгүүлбэрийг маш тодорхой оруулж өгөх хэрэгтэй. Энэ нь “Орон
сууцны талбайн хэмжээг Стандартчилал хэмжилзүйн үндэсний
төвийн 2009 оны 12 дугаар сарын 24-ний 52 тоот тогтоолоор
баталсан стандартаар тооцно” гэх өгүүлбэр юм. Уг стандарт энэ оны
хоёрдугаар сараас мөрдөгдөж эхэлсэн.
Үүнд шалны хүрээ модноос доторх зай талбайг орон сууцны талбайд
тооцох та лаар заасан байгаа. Ингээд сүүлд нь ам метрын зөрүү
гарах юм бол та дээрх гэрээнд заасан заалтын тусламжтайгаар
хохирлоо барагдуулах боломжтой болно. Ер нь байр худалдан
авахдаа өөрсдөө метр бариад хэмжиж, зохих төсөөлөлтэй болох нь
зүйтэй юм. Ингээд хэдэн метрээр дутаад байгаа юм шиг санагдвал
зөвшөөрөлтэй ямар ч зураг төслийн компанид хандаж, нарийн
хэмжүүлж болно.
Тус компани танд албан ёсны дүгнэлтийг гар гаж өгөх аж. Энд нэг
зүйлийг анхааруулахад зарим компани орон сууцны тал байн
хэмжээг ойсноос ойсны хооронд тооцно хэмээн бичсэн байдаг. Гэтэл
журам, дүрэмд энэ талаар ямар ч үг, өгүүлбэр байхгүйг санаарай.

8. Дөрөв дэх асуудал нь төлбөр тооцоо хийх журам юм. Та мөнгөө ямар
үе шаттайгаар хэрхэн төлөхөө маш нарийн тусгах хэрэгтэй. Ингэх дээ
урьдчилгаа төлбөрөө хэрхэн бүрдүүлсэн баримтаа ч хавсаргавал илүү
дэхгүй. Учир нь та урьдчилгаагаа хийхийн тулд банк наас зээл авсан,
эсвэл хадгаламжаасаа гаргасан байж болно. Үүний цаана хүү
бодогдож байгаа.
Тэгвэл компани гэрээнд заасан хуга цаанд байраа ашиглалтад оруулж
чадахгүй бол та баримтаа ашиглан хугацаа хэтэрсэн хоног бүрээр
дээрх төлбөрийн хүүг бодуулж авах эрхтэй. Түүнчлэн, мөнгөө
дансаар шилжүүлэх нь хамгийн оновчтой арга. Ядаж танд мөнгө
төлсөн баримт үлдэнэ. Дараагийнх нь гэрээг нотариатаар
баталгаажуулах хэрэгтэй. Энэ нь таны байгуулсан гэрээ хүчин
төгөлдөр мөрдөгдөнө гэдгийг баталгаажуулж байгаа юм. Зарим
компанийн
захиалагчтай
байгуулсан
гэрээг
нотариатаар
баталгаажуулаагүйгээс болж хүчин төгөлд өр бус хэмээн үзэх
тохиолдол гардаг аж. Энэ үед захиалагч хохирч үлддэг байна.
Хамгийн сүүлийн анхаарах ёстой зүйл нь маргаан гарсан тохиолдолд
асуудлыг ямар байгууллагаар шийдвэрлэхээ тохирох явдал юм.

9. Ихэнх компани маргааныг улсын шүүхээр шийдвэрлэх
талаар заа даг. Тэгвэл арбитраар шийдвэрлүүлэх нь хэд
хэдэн давуу талтай аж. Юуны өмнө арбитраар маргааныг
шийдвэрлэхэд зургаан сар зарцуулна. Шүүхээр
шийдвэрлэвэл гурван жил шаардлагатай. Мөн арбитрийн
шийдвэр эцсийн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, нөгөө тал давж
заалдах эрхгүй гэсэн үг. Тэгвэл шүүх гурван жил
хэлэлцээд шийдвэр гаргасны дараа нөгөө тал дахин давж
заалдах эрхтэй юм. Ингээд бодохоор маргааныг
шийдвэрлэхэд зургаа хүртэл жил зарцуулагдана. Түүний
оронд арбитр нь хамгийн хялбар шуурхай байх
бололцоотой. Гэхдээ иргэд арбитр мөнгөтэй, танилталтай
хэсэгт үйлчлээд шийдвэр гаргачих вий хэмээн эмээдэг юм
билээ. Энэ нь арбитрийн нэр хүнд, итгэл хүлээх чадвар
ямар түвшинд байгааг харуулна.

10. Дээрх үндсэн таван зүйлийг гэрээндээ сайн тусгаж өгөхөөс гадна
нэмэлт зүйлүүд ч бий. Тухайлбал, ихэнх компани барилгын
баталгаат хугацааг нэг жилээр заадаг байна. Тэгвэл хуулиар
хамгийн багадаа гурван жил байх ёстой аж. Мөн үнээ тодорхой
тогтоож, хэдэн давхарын ямар байр авч бай гаагаа нарийн тусгавал
сайн. Боломжтой бол тухайн байрынхаа ерөнхий зургийг аваад
гэрээнд хавсаргавал тустай. Учир нь анх гэрээнд заасан байрыг нь
ашиглалтад орох үед өөр байраар солих тохиолдол гардаг байна.
Түүнчлэн, эрүүл мэндэд хоргүй, чанартай хэмээн үзсэн
материалаараа байраа бариулахыг гэрээндээ зааж өгч болно.
Үүнээс гадна гаднах тохижилт улсаас тогтоосон стандартыг
хангасан байх, цонхыг нь таглаж байр барихгүй байх зэрэг
нөхцөлүүдийг гэрээнд тусгаж болно. Хэрэв тухайн компани таны
гэрээнд өөрчлөлт оруулах саналыг хүлээж авахг үй бол та заавал
гэрээ байгуулах шаардлагагүй. Гэрээ байгуулахдаа ингэж
хайхрамжг үй хандаж байгаа юм чинь таны мөнгийг дансандаа
оруулсан тохиолдолд яаж аашлах нь ойлгомжтой юм.

11. Зарим хуулийг судлахад илүүдэхгүй
Хүн хувцас худалдан авахдаа олон
минут үзэж сонждог. Тэгвэл
хувцаснаас хэдэн мянга дахин
үнэтэй байраа худалдан авахдаа
гэрээгээ ядаж нэг өдөр судлах
хэрэгтэй. Хэд хэн минут гүйлгэж
уншаад гэрээ байгуулна гэдэг
эрсдэлтэй. Та борлуулагчид хэлж
гэрээгээ авч яваад гэртээ сайн
нягталсны дараа нэмэлт зүйл
оруулах бол саналаа хэлэх хэрэгтэй
юм. Мөн зарим хууль дүрэм,
стандартыг сөхөж хараарай. Эрүүл
мэнд, хөлс хүчээ бодсон ч байр
сонгохдоо сайтар няхуур хандвал
танд л ашигтай.

12. Иймээс зарим энгийн стандартуудыг хүргэе. Зарим орон
сууцны гал тогтоо пааргүй байдаг.
Үүнийг барилгын компаниуд хоол хийхэд өрөө халчихана
хэмээн тайлбарладаг. Тэгвэл стандартад зааснаар гал
тогоонд заавал паар байх хэрэгтэй. Зочны өрөө хам гийн
доод тал нь 12, унтлагынх найман ам метр байх ёстой.
Шалнаас тааз хүртэлх өндөр 2.5 метрээс дээш байна.
Хэрэв мансарт бол 2.3-аас дээш байна. Харин шал, налуу
хэсгийн өндөр доод тал нь 1.5 метр байх ёстой юм. Мөн
хүн тогтмол байх өрөөний температур доод тал нь 18 байх
учиртай. Энэ мэтээр маш олон стандартыг цаг зав гарган
судалж үзэх хэрэгтэй. Ингэж гэрээ болон стандартад
анхаарснаар чанартай орон сууц худалдан авч чадна. Ер
нь Улсын комисс хүлээн авсан хэмээн найдах бус өөртөө
найдвал хавьгүй илүү. Та өөрийн амьдрах байрандаа
хандаж байгаа учир Улсын комиссоос ч илүү хяналт тавих
бололцоотой.

13. Thank You
Murun Properties LLC
published by www.murunproperties.com
@murunproperties
murunproperties