1. MIETRECHT in den NL
Ben van Meurs
Advocaat
Vondenhoff Sijben Advocaten
Akerstraat 104
NL - 6417BN HEERLEN
T +31 - 45 - 560 22 00
E vanmeurs@vondenhoffsijben.nl
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2. [Vondenhoff
Was wird vermietet? A D V O C A T E N
Sijben]
• Beweglichen Sachen (z.B. Kfz) &
unbebaute Grundstücke (z.B. Weideland)
• Gewerberaum: 2 Kategorien
• Wohnraum (= woonruimte)
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3. [Vondenhoff
A D V O C A T E N
Sijben]
Gewerberaum:
• Gewerberaum für Einzelhandel /
Mittelstandsunternehmen
(= middenstandsbedrijfsruimte)
• Gewerberaum im Übrigen
(= overige bedrijfsruimte)
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4. [Vondenhoff
§§ 7:290 ff. NL-BGB A D V O C A T E N
Sijben]
Gewerberaum für Einzelhandel:
• Kleinhandel
• Handwerksbetriebe
• Hotel- und Gaststättengewerbe, usw.:
Gewerberaum, wo unmittelbar ans Publikum
Produkte geliefert werden: z.B. Apotheke,
Friseur, Kiosk, Galerie, Restaurant, Tankstelle
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5. [Vondenhoff
Gewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N
Sijben]
Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl
Mieterhöhung:
• Nur bei Vertraglichem Vereinbarung (jährliche
Indexierung möglich)
• Aber: Richter kann neue Miete anordnen
(nur 1 Mal pro 5 Jahre)
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6. [Vondenhoff
Gewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N
Sijben]
Mietverträge sind gesetzlich befristet:
• Zuerst: 5 Jahren
• Nachher: wieder 5 Jahren (oder Kündigung)
• Erst danach: unbefristeter Mietvertrag
Ausnahme: Mietverträge < 2 Jahre
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7. [Vondenhoff
Gewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N
Sijben]
Ende des Mietvertrages:
• Aufhebungsvertrag
• Auflösung durch Richter (z.B. Mietrückstand)
• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:
- Kündigungsfrist: mindestens 1 Jahr
- Kündigung durch Vermieter nur wegen
gesetzlicher Kündigungsgründe
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8. [Vondenhoff
Gewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N
Sijben]
Gesetzliche Kündigungsgründe:
• Kein „guter Mieter“
• Zwingend notwendiger Eigenbedarf
• Interessenabwägung (erst nach 10 Jahren)
• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen
neuen Mietvertrag abschlagt (erst nach 10
Jahren)
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9. [Vondenhoff
§§ 7:230a ff. NL-BGB A D V O C A T E N
Sijben]
Gewerberaum im Übrigen:
Voraussetzungen:
• bebautes Grundstück; und
• kein Gewerberaum für Einzelhandel; und
• kein Wohnraum;
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10. [Vondenhoff
A D V O C A T E N
Sijben]
Gewerberaum im Übrigen:
z.B.: Anwaltskanzlei, Bankfiliale, Bürogebäude,
Fahrschule, Garage, Kasino, Kino, Lager,
Praxis (Arzt, Krankengymnast, Psychologe
usw.), Schwimmbad
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11. [Vondenhoff
Gewerberaum im Übrigen A D V O C A T E N
Sijben]
Meistens „ROZ“ Mustervertrag:
www.roz.nl
Mieterhöhung:
• Vertragsfreiheit
• Praxis: Indexierungsklauseln
• Kaum Mieterschutz
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12. [Vondenhoff
Gewerberaum im Übrigen A D V O C A T E N
Sijben]
Mietvertrag nach Wahl (un)befristet
Ende des Mietvertrags:
• Befristet: beim Vertragsende (vertragliche
Verlängerung möglich)
• Unbefristet: Kündigung (nur K.Frist beachten)
• Kaum Mieterschutz. Wohl Räumungsschutz
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13. [Vondenhoff
§§ 7:232 ff. NL-BGB A D V O C A T E N
Sijben]
Wohnraum:
• Selbstständige Wohnung
=> eigene Haustür, Küche, Bad und Toilette
• Unselbstständige Wohnung (Zimmer)
• Wohnwagen
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14. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Zwingendes Recht: Mieterschutz!
• Ende des Mietvertrags
• Miete (sog. nicht liberalisierte Wohnräume)
• Mieterhöhung (sog. nicht liberalisierte
Wohnräume)
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15. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Liberalisierte Wohnräume
(= geliberaliseerde woonruimte / “vrije sector”)
• Nur selbständige Wohnungen
• Kaltmiete > 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012)
• Miete nicht gesetzlich eingeschränkt
(aber Mieter kann Miete prüfen lassen)
• Mieterhöhung nicht gesetzlich eingeschränkt
(aber nur 1 Mal pro Jahr. Indexierung möglich)
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16. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Nicht liberalisierte Wohnräume =>
Huurprijzenrecht (UHW, BHPW & WWS)
• Kaltmiete < 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012)
• Miete gesetzlich eingeschränkt
• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt:
- Am 1.7.2012: +2,3% (am 1.7.2011: +1,3%)
• Manchmal braucht Mieter Genehmigung der
Gemeinde (Huisvestingsvergunning, so wie WBS)
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17. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Miete bei nicht liberalisierte Wohnräume:
• Woningwaarderingsstelsel (WWS)
• Miete hängt von Zahl der Qualitätspunkte ab
• Mieterhöhung bedarf Schriftform: mindestens
2 Monate bevor (meistens bevor 1. Mai)
• Prüfung durch Huurcommissie und Richter
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18. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Ende des Mietvertrages: nicht automatisch
• Aufhebungsvertrag
• Auflösung durch Richter (z.B. 3 Monate
Mietrückstand oder kein „guter Mieter“)
• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:
- Kündigungsfrist
- Kündigung durch Vermieter nur wegen
gesetzlicher Kündigungsgründe
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19. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Gesetzliche Kündigungsgründe:
• Kein „guter Mieter“
• Zwingend notwendiger Eigenbedarf
• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen
neuen Mietvertrag abschlagt
• Verwirklichung eines Bebauungsplans
• „Zwischen Vermietung“ (= tussenhuur)
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20. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Zwingend notwendiger Eigenbedarf:
• Zwingend notwendig (!)
• Interessenabwägung
• Mieter in der Lage geeigneter Wohnraum
anderswo zu finden
• Erst wenn Vermieter 3 Jahre Eigentümer ist
• Schadensersatz möglich (z.B. Kosten Umzug
und Einrichtung) => 5.081 EUR ??
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21. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Wie kann man einen Mieter kündigen?
• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung
durch einen Gerichtsvollzieher
• Jeder (Mit)Mieter muss gekündigt werden
• Kündigungsgründe melden, sonst nichtig!
• Kündigungsfrist: 3-6 Monate + Datum nennen
• Erkundigung ob Mieter innerhalb von 6
Wochen die Kündigung zustimmt
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22. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Wieso Zustimmung der Mieter?
• Kündigung unwirksam, wenn Mieter nicht
innerhalb von 6 Wochen zustimmt (§ 7:272 NL-BGB)
• Vermieter muss sich dann ans Gericht
wenden, damit den Richter das Datum
feststellt, an welches der Mietvertrag endet
• Richter überprüft nur Kündigungsgründe im
Einschreiben (bzw. Gerichtsvollzieher)
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23. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Bei Zuweisung der Klage:
• Mieter muss an einem bestimmten Datum die
Wohnung geräumt haben
Bei Zurückweisung der Klage:
• Mietvertrag wird (un)befristet verlängert;
• Vermieter kann erst wieder nach 3 Jahren
(unbefristet) bzw. 3 Monate bevor Ende der
neuen Frist (befristet) kündigen
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24. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Wie kann der Mieter kündigen?
• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung
durch einen Gerichtsvollzieher
• Ohne Kündigungsgrund
• Kündigungsfrist: 1-3 Monate + Datum nennen
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25. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Vorübergehend vermieten:
Gesetz zur Regelung der Rechtslage leer
stehender Wohnungen in den
Niederlanden (= Leegstandswet)
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26. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Vorübergehend vermieten:
• Nur wenn „Leegstandswet“ es erlaubt
• Wohnraum ist zu verkaufen und steht leer:
- Neubau
- Eigentümer hat Wohnung letztes Jahr selbst benutzt
- Letzte 10 Jahren nicht länger als 3 Jahren vermietet
• Mietwohnung: Renovierung oder Abriss
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27. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Vorübergehend vermieten:
• Kein Mieterschutz (einfache Kündigung)
• Vermieter braucht Genehmigung (Gemeinde)
• Mietvertrag (schriftlich!) mindestens 6 Monate
• Mietvertrag muss Genehmigung erwähnen und
von der Gemeinde bestimmte Miete (WWS)
• ...
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28. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Vorübergehend vermieten:
• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt
• Kündigungsfrist Vermieter mindestens 3
Monate
• Kündigungsfrist Mieter höchstens 1 Monat
• Mietvertrag endet, wenn Genehmigung endet
• Verlängerung Genehmigung bis insgesamt 5
Jahren möglich (In Zukunft sogar 7 Jahren)
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29. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Gesetzänderung in Vorbereitung:
• Mieter nicht liberalisierte Wohnräume die
mehr als 43.000 EURO pro Jahr verdienen
• Gilt nicht pro Kopf sondern per Familie
(Ausnahme: Kindern < 13.200 EUR Einkommen)
• Nicht nur gesetzliche Mieterhöhung (+2,3%
per 1.7.2012)
•…
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30. [Vondenhoff
Wohnraum A D V O C A T E N
Sijben]
Gesetzänderung in Vorbereitung:
• Sondern zusätzliche Mieterhöhung von 5% pro
Jahr (insgesamt +6 bis 8% pro Jahr)
• Vermieter erkundigt beim Finanzamt nach
Einkommen der Mieter und bekommt Auskunft
• Richter hat am 13.4.2012 diese Auskünfte aber
vorübergehend verboten
• Gesetz gilt ab 1.7.2012 ??? (Sonst ab 1.7.2013)
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31. [Vondenhoff
Fragenkatalog A D V O C A T E N
Sijben]
F: Müssten wir uns grundsätzlich die
Genehmigung zur Vermietung nachweisen
lassen?
A:Nein, zum Glück nicht. In Prinzip darf jeder
Eigentümer ohne Genehmigung vermieten.
Aber, bei Vermietung von Zimmer an z.B.
Studenten können zusätzliche Regeln gelten.
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32. [Vondenhoff
Fragenkatalog A D V O C A T E N
Sijben]
Sonstige Fragen?
Auch: vanmeurs@vondenhoffsijben.nl
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33. [Vondenhoff
A D V O C A T E N
Sijben]
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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