04 mutui estinzione

Mutui:
clausola di estinzione
anticipata
INCIDENZA IN TERMINI DI USURA CONTRATTUALE

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Mutui: clausola di estinzione anticipata
Premessa
Alla sottoscrizione di un contratto di mutuo, o finanziamento in
genere, poca importanza viene solitamente data alle clausole
relative all’estinzione anticipata o al caso di risoluzione contrattuale
a causa delle esigenze che in quel momento vengono sopperite
dall’erogazione della somma finanziata e degli obiettivi che grazie ad
essa vengono perseguiti.

Premessa
Tuttavia il contratto può contenere dei costi eventuali che solo al
verificarsi di determinate condizioni ricadono in capo al mutuatario,
ignaro il più delle volte della loro incidenza in termini economici,
vuoi per incomprensione delle clausole stesse, vuoi per leggerezza e
dunque mancata informazione.

Premessa
Fatto sta che ogni contratto di mutuo o finanziamento deve
rispettare, in tema di usura, il dettato normativo indicato dalla legge
108/96 che indica dei parametri oggettivi di valutazione grazie ai
quali stabilire per legge quando l’interesse, in senso lato, possa o
meno definirsi usurario.

Premessa
Se ormai è assodato dalla giurisprudenza in materia che sia il tasso relativo agli
interessi corrispettivi che il cosiddetto tasso di mora debbano essere presi in
considerazione ai fini della verifica dell’usura, meno immediato è da
comprendere il meccanismo per il quale anche una penale o un corrispettivo
dovuto in caso di estinzione anticipata, volontaria o meno, del finanziamento
porti a condizioni di usura Si ricorda a questo proposito l’art. 1 comma 1 D.L.
29/12/2000 n. 394 (convertito in LEGGE 28/02/2001), la sentenza n. 92 del
25/02/2002 della Corte Costituzionale, la sentenza n. 350 DEL 09/01/2013 della
Cassazione Civile.

Premessa
Se ormai è assodato dalla giurisprudenza in materia (si ricorda a questo proposito l’art. 1
comma 1 D.L. 29/12/2000 n. 394 (convertito in LEGGE 28/02/2001), la sentenza n. 92 del 25/02/2002 della
Corte Costituzionale, la sentenza n. 350 DEL 09/01/2013 della Cassazione Civile) che sia il tasso
relativo agli interessi corrispettivi che il cosiddetto tasso di mora debbano
essere presi in considerazione ai fini della verifica dell’usura, meno immediato è
da comprendere il meccanismo per il quale anche una penale o un corrispettivo
dovuto in caso di estinzione anticipata, volontaria o meno, del finanziamento
porti a condizioni di usura (sul punto si citano Tribunale di Bari, sentenza n. 4659 del 05/7/2016,
ordinanza del 19/10/2015 e del 12 dicembre 2014, Tribunale di Ascoli Piceno ordinanza del 13/10/2015 e
Tribunale di Pescara ordinanza del 28/11/2014.)

Esemplifichiamo
Supponiamo di stipulare un contratto di mutuo ipotecario a tasso variabile di
€ 100.000,00 in data 25/01/2008 rimborsabile con rate mensili a partire dal
25/02/2008 e che prevede una clausola in base alla quale il mutuatario debba
versare alla Banca un corrispettivo pari al 2% del capitale estinto
anticipatamente senza limiti temporali e che tale commissione sia dovuta non
solo nel caso in cui l’estinzione si volontaria, ma anche nel caso in cui la Banca
dichiari la risoluzione contrattuale.

Esemplifichiamo
Se l’estinzione anticipata totale del finanziamento avvenisse in data 10/02/2008
ovvero appena 16 giorni dopo la stipula del contratto, il corrispettivo da pagare,
ammonterebbe a € 2.000,00 che rapportato al capitale di € 100.000,00 e
tenendo conto del fattore temporale dei 16 giorni corrisponderebbe ad un tasso
del 57,11%, superiore rispetto al tasso massimo consentito dalla legge nel primo
trimestre del 2008 (8,625%).

Esemplifichiamo
𝑐𝑜𝑚𝑚𝑖𝑠𝑠𝑖𝑜𝑛𝑒 𝑑𝑖 𝑒𝑠𝑡𝑖𝑛𝑧𝑖𝑜𝑛𝑒 = 100.000,00 ∙ 2% = 2.000,00
𝑡𝑎𝑠𝑠𝑜 = 1 +
𝑐𝑜𝑚𝑚𝑖𝑠𝑠𝑖𝑜𝑛𝑒 𝑑𝑖 𝑒𝑠𝑡𝑖𝑛𝑧𝑖𝑜𝑛𝑒
𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑒𝑠𝑡𝑖𝑛𝑡𝑜 𝑎𝑛𝑡𝑖𝑐𝑖𝑝𝑎𝑡𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑒
365
𝑔𝑖𝑜𝑟𝑛𝑖
− 1
= 1 +
2.000,00
100.000,00
365
16
− 1 = 𝟓𝟕, 𝟏𝟏%

Esemplifichiamo
57.110%
8.625%
0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00%
confronto grafico: ipotesi di estinzione totale
anticipata dopo 16 giorni dalla stipula
Tasso soglia
Tasso annuo effettivo
(estinzione)

Esemplifichiamo
In maniera del tutto similare è possibile calcolare l’onerosità implicita della
commissione dovuta in caso di estinzione anticipata in vari intervalli temporali e
rendersi conto del forte impatto che essa produce sul costo del finanziamento
stesso.

0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 250.00%
1/31/2008
2/5/2008
2/10/2008
2/15/2008
2/20/2008
2/25/2008
dataestinzione
Tasso soglia Tasso annuo effettivo (estinzione)
Confronto grafico: ipotesi di estinzione totale anticipata nel primo mese dalla stipula

Conclusione
In conclusione, in virtù della legge 108/96, la commissione o penale prevista
contrattualmente in caso di estinzione anticipata del finanziamento
(volontaria o dovuta in seguito a risoluzione contrattuale) deve essere
considerata ai fini della verifica del superamento o meno del tasso soglia al
momento della stipula del contratto, ovvero ai fini della determinazione o
meno del carattere usurario del contratto.

Conclusione
L’usurarietà dovuta alla sola penale di estinzione anticipata, o al tasso
determinato considerando complessivamente più voci di costo collegate
all’erogazione del credito, determina la gratuità del finanziamento ai sensi
dell’art. 1815, comma 2 c.c..

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