Coldwell Perú Inmobiliaria

TRABAJO FINAL
NEGOCIO 20 de
diciembre
INMOBILIARIO 2010

UNIVERSIDAD RICARDO PALMA VI DIPLOMADO
Faculta de Arquitectura y Urbanismo/ Instituto DE
de Vivienda, Urbanismo y Desarrollo Sostenible- ESPECIALIZACION
IVUDS DEL AGENTE
INMOBILIARIO
LIMA- URP

COLDWELL BANKER

Alumnos:
Luciano García Díaz
Roberto Isidro Santiago

TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO
`
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………………….2

2. FUNDAMENTOS DE LA EMPRESA ………………………………………………………………………………………2
2.1. Razón Social, Misión, Visión, Objetivos……………………………………………………………………….3
2.2. Relación de nuestro producto/servicio con el mercado……………………………………………3

3. ESTUDIO DE MERCADO……………………………………………………………………………………………………..5
3.1. Análisis FODA…………………………………………………………………………………………………………5
3.2. Análisis del Entorno……………………………………………………………………………………………….6
3.2.1. El Macro Entorno…………………………………………………………………………………………..7
A. Prestamos Para Vivienda………………………………………………………………………………..7
B. Ambiente Político Legal: Naturaleza Jurídica del Corretaje……………………………8
C. Formalización del Corretaje Inmobiliario, Ley 29080……………………………………8
D. Ambiente Demográfico…………………………………………………………………………………..8

3.2.2. El Micro Entornó……………………………………………………………………………………………9
A. Rivalidad-Competencia…………………………………………………………………………………..9
B. Proveedores: Mercado Primario, Mercado Secundario, Mercado Comercial,
Mercado Industrial…………………………………………………………………………………………9
C. Clientes: Cliente Vendedor, Cliente Comprador, Cliente Constructor…………...10
D. Reflexiones sobre oportunidades y amenazas del entorno……………………………11

4. ENFOQUE DE LA PROPUESTA…………………………………………………………………………………………..12

5. GESTIÓN Y ADMINISTRACION DE LA EMPRESA INMOBILIARIA ………………………………………..12

5.1. CONSTITUCIÓN DE LA EMPRESA INMOBILIARIA………………………………………………………..12
5.1.1. Proceso de la constitución………………………………………………………………………………..12
5.1.2. Funcionamiento de la empresa………………………………………………………………………..13
5.1.3. Procedimiento de la Constitución…………………………………………………………………….13
5.1.4. Organigrama…………………………………………………………………………………………………….14
5.1.5. Régimen Legal de la MYPE…………………………………………………………………………….…15

5.2. PLAN FINANCIERO Y PRESUPUESTO……………………………………………………………………………15
5.2.1. Gastos fijos y variables………………………………………………………………………………….….15
A. Remuneración a los trabajadores – Comisiones…………………………………………….15
5.2.2. Presupuesto de Inversión Publicitaria: Recursos Tecnológicos y Estrategias
Publicitarias………………………………………………………………………………………………………16
5.2.3. Pagos y Préstamos……………………………………………………………………………………………16

5.3. PLAN COMERCIAL: Fases del Negocio Inmobiliario………………………………………………..17

5.3.1. Prospección: Prospección Comercial, Prospección Telefónica, El Telemarketing
(Telemercadeo), la Prospección Telefónica, Técnicas de Telemarketing, La
Distribución del Prospecto: Búsqueda Clásica y Barrido por Zona…………18, 19, 20
5.3.2. Captación…………………………………………………………………………………………………………20
5.3.3. Transacción y Venta: Fijación de precio de la propiedad, Estrategia de Marketing,
Exhibición de la propiedad………………………………………………………………………………..22
5.3.4. Ubicación de Clientes Potenciales……………………………………………………………………22
- Tarjetas, Logotipo………………………………………………………………………………………………………23
- ANEXOS…………………………………………………………………………………………………………………….
- Bibliografía……………………………………………………………………………………………………………….

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Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú


1. INTRODUCCIÓN

Innumerable es la cantidad de personas que buscan tener un inmueble según sus necesidades
familiares y laborales, el Nivel Socio Económico los y nos dirige hacia donde quieren instalarse,
la oferta y demanda actual permite ver el desarrollo de construcciones para vivienda de
estreno o la oferta de inmuebles de “Segundo Uso” que permiten saciar su necesidad.

Las alternativas para desarrollar la Empresa Inmobiliaria la tenemos a nuestra disposición
siendo consientes de que la transparencia y competitividad tiene que ser armas importantes
para desarrollarnos en este sector de forma adecuada.

El poder brindarle una asesoría integral a los clientes y acercarlos a sus expectativas reales es
una labor de suma seriedad y profesionalismo, las leyes están dirigiéndose a formalizar al
sector de Corretaje Inmobiliario de forma optima (Ley 29080) actividad que no es nueva en
nuestro país pero que si requería y requiere mayor seguimiento normativo. Este entusiasmo
por hacer las cosas de forma responsable es importante resaltar que tiene que ser continuo,
porque el tiempo perfeccionara los vacios que puedan aparecer, una participación activa de
toda empresa Inmobiliaria, Agente Inmobiliario y personas que intervengan dentro o fuera del
negocio es la actitud que se necesita.

Con las cifras de crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) en los últimos meses, que
continua en alza, el panorama se ha vuelto aún más prometedor para el negocio inmobiliario.
Esto no tiene que ser solo con la intención de sacar provecho a los consecuentes ingresos que
con lleva una empresa bien llevada, sino que la preocupación de desarrollarnos como personas
en función de toda actividad humana que uno experimente, tiene que ser dirigido sin duda
alguna para apoyo y crecimiento de nuestra sociedad.

La venta de viviendas en Lima Metropolitana continuará aumentando en los próximos meses,
favorecida por el alto crecimiento económico y mayor generación de empleo, así como por la
continuación de buenas condiciones de financiamiento.

En el medio plazo, el sector seguirá evolucionando apoyado en ingresos crecientes, una mayor
participación relativa de la población que demanda vivienda (entre 30 y 40 años) y una mayor
penetración del financiamiento hipotecario lo cual debe crearse las alianzas necesarias con
Entidades Financieras para tener el efecto reciproco de utilidad.

Según Los Módulos que analizamos “Gestión de la Empresa Inmobiliaria” y “Administración
Inmobiliaria” son conceptos importantes para poder acercarnos lo más posible a una labor
Efectiva, Ética y exitosa la sociedad, podremos gestionar los procesos de la empresa
inmobiliaria de una forma correcta, optimizando los recursos sean humanos, financieros u
organizativo. Ante metas concretas de tiempo y ganancias que generen el crecimiento y la
competitividad esperada en el Mercado.

2. FUNDAMENTOS DE LA EMPRESA

2.1 RAZON SOCIAL

INTERMEDIACION URBANA – Asesoría Inmobiliaria

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MISIÓN

“Realizar una labor Eficiente y Transparente en el mercado, dar apoyo al
Mercado Inmobiliario mostrando un trabajo profesional con conocimientos y
procedimientos de alto nivel y asesoramiento en la labor de búsqueda, venta,
compra y asesoramiento técnico legal de inmuebles.”

VISIÓN

“Ser una empresa Líder que se distinga en el Mercado Inmobiliario local, desarrollando
técnicas que nos permita abarcar con mayor seguridad el mercado inmobiliario en provincia.
Esta estabilidad nos dará una base para incursionar en un mediano plazo en el negocio de
construcción auto-gestionado que permita ofrecer un servicio más integral para los clientes.”

OBJETIVOS

“En Intermediación Urbana tenemos por objetivo principal atender con profesionalismo,
cordialidad y capacidad a nuestros clientes de manera que exista la mayor cantidad de clientes
satisfechos; de igual manera generar un clima de participación activa y justo reconocimiento a
nuestro personal para que genere mejoras en la empresa.”

Por otro lado nos preocupamos en generar cada vez más el
incremento de un personal comprometido y una ampliación en
nuestra red de contactos, directos e indirectos tales como
entidades financieras, proyectistas y constructores para
implementación de su gestión comercial.

Nuestro respaldo constará de nuestra eficacia para incrementar captaciones de calidad y
venderlas, así mismo orientar a la frecuencia del servicio de búsqueda de propiedades, es
importante que nuestra Red de Agentes Inmobiliarios tengan la experiencia suficiente en el
rubro inmobiliario así mismo que estén con su acreditación legal para un mejor servicio.

2.2 RELACIÓN DE NUESTRO PRODUCTO/SERVICIO CON EL MERCADO

El ambiente de estabilidad y optimismo que se siente en nuestro país, ha generado un círculo
virtuoso. Las condiciones macro económicas del país y la estabilidad generada permiten a los
bancos arriesgarse más para mejorar sus condiciones crediticias, centrándose ahora en
referido a calidad y precio en todos los servicios que ofrecen.

Es importante mencionar la demanda por créditos, la cual ha crecido gracias a la aparición de
una mayor oferta de viviendas, con una consecuente reducción de los precios de venta.
Actualmente la demanda potencial sobre pasa las 300,000 familias, sin embargo la oferta
inmobiliaria de vivienda es de solo de 24,508 unidades, distribuidas en 635 proyectos
inmobiliarios principalmente dirigidos al NSC B-.

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En relación a la oferta inmobiliaria, durante el 2º trimestre de 2010 se vendieron 3,475
unidades inmobiliarias,+30.7% por encima de las unidades vendidas en el 2º trimestre de
2009.

GRAFICO Nº1: FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2T 2010. TINSA PERU SAC

GRAFICO Nº2.- Tendencia del Sector, BCR.

Al respecto, Walter Piazza de la Jara (Presidente
de CAPECO) hace algunas reflexiones sobre el
sector, señaló que este año se repetirá
nuevamente la tendencia registrada en años
anteriores que muestra que la demanda
insatisfecha de vivienda o brecha entre la
demanda y la oferta continuará creciendo, es
decir, que el número de familias que quiere
comprar una casa y tiene los medios económicos
para hacerlo continuará aumentando, muy por
encima de la oferta formal de viviendas.

La clase media viene creciendo y esto hace
que se demanden más y mejores viviendas.
El sector inmobiliario no es el motor de
crecimiento del país, sin embargo atrae
inversión extranjera, remesas de los
emigrantes y desarrollo en el sector
turístico, comercial y de infraestructuras,
cimentado los pilares para un desarrollo
inmobiliario más profesionalizado y
comprometido, ya que actualmente
“Construir en el Perú es mas negocio
comparado con toda la Región”

GRAFICO Nº3.- Incremento del poder adquisición de inmuebles

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3. ESTUDIO DE MERCADO

3.1. Análisis FODA

En el siguiente análisis se muestra la columna vertebral de nuestra organización
para un desarrollo positivo, evaluación importante ya que el Mercado muestra
signos de poder ser trabajado. Identificamos las Fortalezas y Oportunidades, con
que cuenta nuestra empresa.
De igual forma se muestra los puntos por mejorar, Debilidades y Amenazas que
nos esperan, por la coyuntura que se vive o están por temas propias de la empresa.

CUADRO Nº 1.- CUADRO RESUMEN - ANALISIS FODA
FORTALEZAS OPORTUNIDADES
Personal con experiencia en gestión
Crecimiento del mercado inmobiliario.
inmobiliaria.
Desempeño de las funciones por los socios Demanda potencial, interés del hogar por
emprendedores. adquirir vivienda
Red de Contactos con experiencia en el Sector
Pocos Agentes Inmobiliarios Registrados
Inmobiliario
Posibilidad de Alianzas con nuestros clientes. Nicho de mercado inmobiliario Legal
Costos mínimos en desarrollo de nuestro Gestión Paralela en servicios de asesoramiento,
servicio – producto. Ingeniería, Arquitectura, diseño de Interiores,
Gran entusiasmo de los emprendedores. Inversiones extranjeras en nuestro país.
Experiencia en el sector Comercial - 9 años Demanda de unidades inmobiliarias.
Sistema Privado de Pensiones, Financiero,
Crecimiento económico: PBI.
Telecomunicaciones)
Creatividad de los conformantes de la empresa. Características socio-económicas de los hogares.
Oferta total de edificaciones (viviendas, locales
Diseño de Página web, creativa y novedosa.
comerciales y oficinas)
Sector Inmobiliario Improvisado
Auge en el sector Construcción
Contactos en Bancos de Prestigio - área de
Descentralización de Mercados
préstamos Hipotecario
Acreditación del Agente Inmobiliario Baja inversión en implementación.
Posicionamiento como empresa.
Precios de viviendas por m2 que aumenta.
Boom inmobiliario.
Profesionalización del Agente Inmobiliario.
Acreditación del Agente Inmobiliario.
DEBILIDADES AMENAZAS
Limitaciones en el capital inicial. Competencia desleal
Pequeña empresa, con pocos recursos
económicos. Informalidad del Corretaje
Capacitación en mas cursos de Urbanismo y
Tasación Corredores Independientes
Sector Construcción Desasistido, genera flujo de
ventas lento y baja participación en el Mercado Burbuja Inmobiliaria y sus consecuencias.
Cambios económicos.
Cambios políticos.
Desconfianza en el corretaje y el agente
inmobiliario
Encarecimiento de materiales de construcción.
Vacíos en la Ley 29080.
Otras inmobiliarias con mayor poder económico.

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3.2 Análisis del entorno

3.2.1 El Macro-Entorno.

La Condición del ambiente macro económico está
determinada por la prosperidad y bienestar general de
la economía. Esto a su vez afecta la capacidad de la
empresa para obtener una adecuada tasa de
rendimiento.

Bajo esta premisa, analizando el crecimiento económico, sobre el PBI podemos decir que
desde el año 2001 nuestro país presenta un continuo crecimiento producto del incremento de
la producción interna de los diferentes sectores productivos del país, como se muestra en el
cuadro N°1:

CUADRO N°2: COMPORTAMIENTO DEL PRODUCTO BRUTO INTERNO
(Variación Porcentual Anual)
SECTORES ECONOMICOS 2008 2009 2010 2011 2012
PRODUCTO BRUTO INTERNO 9.8 1 5 5.8 6
AGROPECUARIO 7.2 2.7 3.8 4 4
PESCA 6.3 -1.9 2.2 3.1 3.2
MINERA E HIDROCARBUROS 7.6 2.5 6 10 7
MANUFACTURA 9.1 -4.5 4.1 5 5.5
PROCESADORA DE RECURSOS PRIMARIOS 8.4 3.4 3.1 3.8 4
INDUSTRIA NO PRIMARIA 9 -6 4.4 5.2 5.8
ELECTRICIDAD Y AGUA 7.8 1.2 4.6 5.8 5.8
CONSTRUCCION 16.5 5 5.1 8.5 10
COMERCIO 12.8 2 4.6 5.3 5.9
SERVICIOS 834 4.8 5.2 5.7 5.9
Fuente INEI, Proyecciones MEF

El Producto Bruto Interno (PBI) se incrementará 9.6% en promedio en el periodo 2010 – 2012,
según el Marco Macroeconómico Multianual (MMM) para dicho período que publicó el
Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).

Tiene que ver con que el Perú tiene los mejores indicadores macro de la región con estabilidad
monetaria (la inflación más baja de la región), con 8 años consecutivos de crecimiento del PBI y
superávit comercial y sin déficit de balanza de pagos, con un creciente nivel de reservas
internacionales netas y una política fiscal que ha permitido tener años de superávit fiscal y el
menor déficit actualmente en época de crisis.

El crecimiento económico en nuestro país es uno de los más importantes a nivel mundial, es el
único país latinoamericano que se encuentra dentro de los cinco crecimientos más
importantes del mundo en economía, además cuya velocidad de crecimiento tiene una fuerte
tendencia a estabilizarse sólidamente como una de las economías más importantes del
mundo actual.

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Esto para nuestra empresa es muy importante ya que se orienta con mayor frecuencia a los
cambios del contexto mundial, preparándose permanentemente para estos cambios cada vez
más exigente

A. Préstamos para Vivienda

Otro indicador económico importante es el de nivel de tasas de
interés, el cual puede determinar el nivel de demanda para los
productos de una compañía. Las crecientes alzas de este indicador
representan una amenaza para la empresa pero cuando
disminuye se constituye en una clara oportunidad.

Tener una tasa interés baja para créditos hipotecarios, hace que las personas puedan
acceder más fácilmente aun inmueble, esto genera mayor demanda, y oportunidades
de negocio para expandir nuestros servicios en los hogares del Perú y así situarse
como organizaciones solidas y confiables.

La alianza estratégica con los bancos es una estrategia fundamental de nuestro
negocio donde podemos encontrar un nicho importante de clientes y de igual forma
permitiéndonos asesorar a los que no tengan créditos hipotecarios para derivarlos al
banco, contando con un ingreso adicional por este servicio.

GRAFICO Nº 4.- PACTICIPACIÓN ACTIVA DE LOS BANCOS EN EL PERU

Fuente: Separata sexto Curso Especialización del Agente Inmobiliario, Credito Hipotecario

B. Ambiente Político Legal : Naturaleza Jurídica del Corretaje (Hasta el 2005)

Las instituciones tienen naturaleza jurídica, en tal sentido cuando se investiga es
necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean más exactos. Por ejemplo
cuando se estudia la compra venta en algunos supuestos se estudia la naturaleza
jurídica de la misma. En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para
nuestros propósitos determinar su naturaleza jurídica.

El corretaje tiene la naturaleza jurídica la de ser un contrato, y como contrato es un
contrato atípico en el derecho peruano por qué no se encuentra regulado por el
derecho positivo del estado; por lo cual debemos precisar que al corretaje inmobiliario
se le aplican las normas contenidas en el Código Civil.

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No existe un solo tipo o clase de corretaje, sino que existen varias clases como son: el
corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de
valores.
Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero
específicamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial.

Los distintos problemas que existen entre las partes pueden ser ventilados por el
Poder Judicial a través de sus órganos jurisdiccionales, como son los juzgados de paz
letrados, juzgados civiles, juzgados penales, juzgados de familia, juzgados de paz
letrado, salas superiores y salas supremas. Los Juzgados de paz no letrados también es
necesario tenerlos en cuenta porque brindan el servicio de justicia.

Sin embargo, con la creación de los juzgados y salas especializados en lo civil con la
subespecialidad comercial, estos serían los órganos jurisdiccionales competentes ya
que el corretaje inmobiliario es un contrato que forma parte del derecho comercial. El
literal e del numeral 1 del artículo primero de la Resolución Administrativa Nº 006-
2004-SP-CS expedida por el Presidente de la Corte Suprema de la República establece
que los juzgados de la subespecialidad Comercial conocen de las pretensiones
derivadas de los contratos de corretaje.

C. Formalización del Corretaje Inmobiliario LEY Nº 29080

El registro del agente inmobiliario, creado por la reciente Ley Nº 29080, ofrece mayor
seguridad jurídica a los vendedores, compradores, arrendadores y arrendatarios de
inmuebles, a través de agentes inmobiliarios debidamente formalizados. Así, la
exigencia de dicha anotación como requisitos para obtener la licencia de agente
inmobiliario dará un nuevo impulso a la actividad de intermediación inmobiliaria en el
país.
En efecto, con la Ley Nº 29080, que durante los tres primeros años de su vigencia será
facultativa, se establecen los derechos, obligaciones y responsabilidades del agente
inmobiliario para con los propietarios, compradores y arrendatarios de inmuebles.

Desde el 11/12/2007 hasta el 11/12/2010, la inscripción en el registro será facultativa.
A partir de 2010, el agente inmobiliario deberá estar inscrito para poder ejercer sus
actividades.

D. Ambiente Demográfico

La población en el Perú está sobre los 30 millones de habitantes
aproximadamente, con una tasa de crecimiento de 1.5% los
nuevos cálculos revelan que el 63% de los peruanos es mayor de
30 años y la edad media de la población es de 23 años.

Considerando que el país se ha centralizado en Lima,

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Podemos afirmar prácticamente el 72% de los habitantes del país vive en áreas
urbanas y el 28% en áreas rurales, siendo este detalle un aspecto fundamentalmente
ventajoso para el sector inmobiliario.

Un análisis por regiones naturales nos arroja que el 51.2% de la población habita en la
costa, lo que significa que el sector inmobiliario tiene una mayor expansión en las
ciudades costeras, especialmente Lima.

3.2.2 El Micro-Entorno.

Dentro de las fuerzas presentes en el horizonte inmediato de la compañía evaluamos:

A. Rivalidad Competencia:

La competencia en el sector inmobiliario nos genera mayor
competitividad y mejorías, durante mucho tiempo este negocio
a estado llevándose sin regulaciones formales y con pocas
empresas establecidas, actualmente el crecimiento ya
mencionado de nuestra economía y del sector inmobiliario
permite que llegue la inversión extranjera y mayor competencia
en nuestro mercado, lo cual tiene que sacar a relucir las
mejores armas de todas las empresas que quieran sobrevivir
para poder seguir teniendo buenos negocios.

Actualmente hay unos 7000 mil Corredores Informales algunos trabajando sin mayor
preparación, otros de forma desleal ya que no pagan sus impuestos y no regularizan
su código de Agente Inmobiliario (ley 29080).
La Venta por parte de los mismos propietarios o constructores de los proyectos, así
encargándose de formar sus propios equipos de ventas y generar gastos menores con
sus empleados.
Dentro de la competencia también figuras las inmobiliarias ya establecidas algunas con
más de 20 años en el sector, también las nuevas establecidas o por establecer, en
algunos casos solo manejándose como empresas inmobiliarias de intermediación y
administración.
Empresas nacionales y empresas internacionales que tienen toda la disponibilidad de
afianzarse en nuestro país.
Ingenieros, Abogados, Arquitectos, profesionales varios que realizan a la par labores
de corretaje.
Corredores Legales - Colegas.

B. Proveedores

Mercado Primario: Todas aquellas propiedades de primera mano a través de un
Proyecto.
Mercado Secundario: Inmueble que se vende por segunda vez o más.
Mercado Comercial: Tiendas, Oficinas, Consultorios, Locales Comerciales.
Mercado Industrial: Para vender o alquilar locales industriales, se requiere
profesionalismo dentro del mercado, lento en la venta pero alto en ganancias

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C. Clientes

Personas Naturales o Jurídicas del Nivel Socio Económico (NSE) B, C, D, que estén en
relación a el Alquiler, la Búsqueda, la Venta, la Compra de algún bien inmueble.
Es importante ver los datos en el mercado de viviendas donde existe una diferencia
notable entre los NSE A y B+ y los NSE B, C y D donde solo se satisface el 10% de la
demanda, que según CAPECO se estima en 325,000 viviendas.
Los podemos dividir de la siguiente manera:

LIMA METROPOLITANA: DEMANDA EFECTIVA Y OFERTA DE
VIVIENDAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO, 2009
(En miles de unidades)

GRAFICO Nº 5.- RANGOS DE ADQUISIÓN PARA INMUEBLES EN LIMA PARA EL AÑO 2009, Fuente: Capeco

a. El Cliente Vendedor

- Persona natural o persona jurídica; propietario del terreno adecuado; punto Inicial
para la negociación de compra-venta.
- Captación del Inmueble: Casa, Departamento, Terreno, Alquiler, con posibilidades de
desarrollarse en el mercado en corto tiempo. Para lo cual tendremos en cuenta:

- Parámetros urbanísticos.
- Vocación de uso de suelo.
- Tipo de suelos.
- Documentos en regla.
- Ubicación y orientación.
- Influencia del entorno inmediato.
- Factibilidad.

b. El Cliente Comprador

Persona natural o persona jurídica; que desea invertir su dinero en un Terreno, para un
uso determinado, sea residencial, comercial, industrial o solo como inversión.

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Captación del Inversionista: a los que llegaremos a través de relaciones sociales, alianzas
estratégicas, revistas especializadas, nuestra página web, referidos; para lo cual será
necesario conocer:

- Identificación del Inversionista., sea PN o PJ.
- Rubro a que se dedica: Residencial, Comercial o Industrial.
- Experiencia en el Mercado.
- Intermediación entre Inversionista y Constructor, cuando el
inversionista no cuente con la experiencia necesaria para
introducirse al mercado inmobiliario.

c. El Cliente Constructor

Quien aportará su experiencia y reputación como garantía de una oferta confiable,
tanto para el inversionista, como para el cliente final, que adquirirá la unidad
inmobiliaria a vender.
Captación del Constructor:
- Experiencia reconocida, como mínimo de tres proyectos realizados.
- Buena trayectoria crediticia y financiera en instituciones especializadas.
- Reputación positiva en relaciones laborales con los trabajadores del sector.
- Tipo de sistemas constructivos empleados en sus edificaciones.

D. Reflexiones sobre oportunidades y amenazas del entorno.

Hoy en día, en el mercado inmobiliario tenemos un
panorama y crecimiento positivo. Según la Cámara Peruana
de Construcción (CAPECO) sólo en Lima existen unos 308,000
hogares que en el 2009 formaron parte de la demanda
insatisfecha. Este hecho, unido a los Indicadores económicos
y al mayor acceso crediticio, impulsó el dinamismo del sector
Construcción que éste año proyecta un mayor crecimiento
(11% considerando obras públicas y privadas).

Hubo una retracción de las inversiones en nuevas sedes
empresariales por empresas locales y foráneas. A ello se
sumó la mayor cautela de las personas por hacerse de inmuebles debido a la crisis
financiera internacional. Ambos factores contrajeron la demanda por oficinas y
viviendas. Las inmobiliarias, en tanto, fueron más cautas en lanzar nuevos proyectos
ante las restricciones de crédito bancario y la dificultad para alcanzar las preventas
mínimas a efectos de iniciar las obras.

Por eso, creemos, que finalizando el 2010 así como el 2011 será un año muy positivo,
con gran oferta de unidades a estrenar, muchos metros en venta y mayor variedad de
productos.

Como tendencia vemos un aumento de la cantidad de emprendimientos que se están
terminando. Pero también a un consumidor cada vez más exigente y acostumbrado a
la intermediación para este tipo de transacción, a la vez el consumidor está más
informado: estudia el mercado, compara precios y condiciones, y sabe que tiene el

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poder de definir la operación lo cual es muy bueno para las inmobiliarias pero a la vez
poniendo más exigente nuestras labores y preparación. Además, a veces encuentra en
el mercado unidades que, por su tamaño, resultan demasiado costosas, comparadas
con otras de la misma cantidad de ambientes pero que tienen menos metraje.

En conjunto, la tendencia es muy alentadora, el termómetro del mercado marca
proyección positiva, y para nuestro gremio Inmobiliario es un aliento a seguir mirando
hacia delante, creciendo y apostando por el sector.

4. ENFOQUE DE LA PROPUESTA

La propuesta de negocio será enfocada dentro de los lineamientos aprendidos en los
módulos
Siguientes:

- Gestión de la Empresa Inmobiliaria:
Este Modulo fue elegido por el motivo de que abarca los aspectos relevantes y prácticos
que ayudan a poner en marcha a una empresa inmobiliaria, dirigiéndose a la perspectiva
de un empresario y donde nos mostraron casos prácticos y la realidad del mercado local.
- Administración Inmobiliaria:
Este Modulo fue Elegido bajo la premisa del Logro de los resultados, cumpliendo
estándares de: Calidad, Tiempo, Costo, Riesgo y Sostenibilidad.
Potenciar el desarrollo de hábitos efectivos, administración de tiempo, planeamiento,
organización y recursos orientándose a la situación actual.

5. GESTION Y ADMINISTRACION DE LA EMPRESA INMOBILIARIA

5.1 CONSTITUCIÓN DE LA EMPRESA

Nuestra empresa será constituida y regida según la LEY GENERAL DE SOCIEDADES Nº
26887, el tipo de empresa será una Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (SRL),
que tendrá como Razón Social la siguiente: INTERMEDIACION
INMOBIARIA S.R.L. Conformada por dos Socios participativos,
Accionistas y Gerentes.

Se contará con asesoría externa de un ingeniero, un arquitecto,
y un abogado para temas de saneamiento, estructuras, normas
urbanas, temas legales y cualquier requerimiento del cliente.

5.1.1 Proceso de la constitución de la empresa

La organización se inicio con la convocatoria a Asamblea de Constitución que se
efectuó el día 25 de Noviembre del 2010. Los acuerdos de este acto se dejaron
constancia en el Acta de Constitución, entre estos tenemos:

La razón social
El monto de las acciones de cada accionista,
La sede de la oficina,
Distribución de Gastos

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La elección del representante legal
Cargos y Funciones de la empresa, entre
otros.

Luego se trasladó a una minuta seguido de la
escritura pública con la participación del notario.
Posteriormente se llevo a Registros Públicos para
su inscripción como persona jurídica.

5.1.2. Funcionamiento de La Empresa

Los Servicios que brindará la empresa son:
Compra
Venta
Búsqueda
Asesoramiento Técnico, Saneamiento físico – legal.
Arrendamiento

Los socios fundadores hemos decidido constituir una persona jurídica para iniciar la
propuesta de negocios, no obstante que la legislación vigente no obliga a las personas
a constituirse como tal.
La decisión se adoptó en mérito a las siguientes ventajas:

La formalización mediante una Constitución por Escritura Pública y su inscripción
en el Registro Público, otorga un status mayor y fortalece los valores de
transparencia, legalidad y credibilidad.
A mediano plazo la empresa puede calificar como sujeto de créditos bancarios.
Posibilita realizar alianzas estratégicas, bajo las modalidades de Asociación en
Participación, Consorcios y/o Joint Ventures.

5.1.3. Procedimiento de Constitución

La Empresa de Sociedad de Responsabilidad Limitada, cuenta con el siguiente
procedimiento para su constitución:

1. Elegir la razón social. Para evitar duplicidad se realizará la búsqueda en los Registros
Públicos y la reserva del nombre hasta que concluya el proceso de inscripción.

2. Asimismo, la empresa registrará el nombre comercial y el logotipo ante la Oficina de
Registro de Nombres Comerciales de INDECPOPI

3. Suscripción de la minuta de constitución, en la que consta el pacto social y el estatuto
de la sociedad.

4. Autorización de la minuta por el abogado.

5. También se registrará ante SUNAT, el Ministerio de Trabajo, el Registro Público, y la
Municipalidad

6. Presentación de la minuta al notario para que se eleve a escritura pública.

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Junto con la minuta debe acreditarse los aportes al capital social.
A partir de S/. 100,000 varían los costos registrales.
Copia de DNI de los socios, si son casados adjuntar copia del DNI de cónyuges.
Nombres y apellidos del gerente general, copia del DNI.

Para efectos tributarios una empresa que cuenta con una minuta de constitución ya
puede obtener la inscripción en el Registro Único de Contribuyente (RUC) con la sola
presentación de ésta ó con la Escritura inscrita en los Registros Públicos.

Al momento de inscribirnos en el RUC nos decidiremos por el Régimen General del
Impuesto a la Renta.
Licencia municipal de funcionamiento, otorgada por la municipalidad competente en el
lugar que fija como domicilio fiscal para el desarrollo de sus actividades.

7. Por último tenemos la compra y legalización de libros contables.

5.1.4. Organigrama

JUNTA GENERAL DE
SOCIOS
Secretaria

GERENCIA COMERCIAL GERENCIA
Luciano García Díaz ADMINISTRATIVA
Roberto Isidro Santiago

Fuerza de Ventas

Red de Agentes Saneamiento
Contabilidad Legal
Inmobiliarios Técnico Externo
Externo Externo Externo

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5.1.5 Régimen legal MYPE

Debido a la cantidad de miembros de nuestra empresa y manejando los montos de
venta que mostramos más adelante, nos vale para clasificarnos dentro del rubro de
MYPE como MICROEMPRESA

Acogernos al Régimen de la MYPE nos beneficia en la reducción en el tiempo de
constitución de empresa (trámite que concluye dentro de 72 horas), disminución en
los costos registrales, en la planilla de remuneraciones de trabajadores mientras vayan
aumentando con el tiempo ya que contamos con la perspectiva de aumentar el
número de trabajadores en la empresa.

5.2 PLAN FINANCIERO O PRESUPUESTO

5.2.1. Gastos fijos y variables a plazos mensuales

Contemplamos un colchón financiero para
mantener funcionando la empresa durante los
meses más bajos o bien para soportar cualquier
imprevisto ya que en el negocio inmobiliario hay
meses de mayores ingresos que otros.

Los gastos totales están reflejados en el ANEXO 1, que representa el cuadro de Flujo de
entradas y salidas proyectadas para el primer año de funcionamiento de la empresa,
Costo de Inversión, Costo de Servicio, Costo de Operación. Así mismo en el ANEXO 2 se
detalla en balance general proyectados a los 5 primeros años de la empresa. En el
Anexó 3 y 4 se Detalla el Estado de ganancia y Perdida Proyectado Anual y Mensual.

Remuneración a los trabajadores
Es contemplado dentro del presupuesto de gastos iniciales y mensuales. Inicialmente
incluimos: una secretaria (asistente), la Red de Agentes, vendedores de casetas
(convenios con constructoras) y el ingreso de los socios de la empresa.

Así mismo el plan de pagos se dirige a un sueldo fijo para la secretaria, para el
Vendedor de Caseta: SUELDO BASE + COMISIONES (según el convenio con la
constructora pueden a ver modificaciones), comisión compartida para la red de
agentes (negociable).

Comisiones:
Porcentaje por intermediación
3% al 5% Casas, Departamentos, Terrenos.
1.5% por departamentos en Proyectos.
Arrendamiento: se paga el primer mes para la empresa
si es un alquiler de 10 años de 6 a 12 meses del pago
para la empresa.
Dependiendo de los casos se puede evaluar la negociación.

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5.2.2. Presupuesto de inversión publicitaria.
Estrategias determinadas para los inmuebles que promocionaremos según sea el caso:
Exclusividad, Autorización, Casa, Proyectos. El proyecto de publicidad lo manejaremos
con 2 factores: recursos tecnológicos y estrategias publicitarias.

A. Recurso Tecnológico:

Página web Propia
Correos electrónicos
Uso de un software inmobiliario
Uso del internet como herramienta de trabajo

B. Estrategia Publicitaria:

Anuncios en periódicos de mayor demanda, considerando al tipo de público que
queremos llegar.
Actualización constante en la página web, novedades, promociones.
Participación en las ferias inmobiliarias
Distribución de tarjetas a los potenciales consumidores
Formar parte de una red de agentes inmobiliarios
Asociarnos al ASPAI
Enviar cartas de presentación a potenciales clientes (Constructoras, Propietarios,
Referidos). Referencias personales
Mailing

5.2.3 Pagos y préstamos.

En el inicio de funciones necesitaremos un apoyo financiero de un banco o cooperativa
de ahorro para disponer de capital inicial.

Consideramos los pagos donde es aproximadamente a 3 años tomando en cuenta la
amortización del préstamo (s/8000) a pagos mínimos (menos de s/200), lo cual el pago
podría variar más rápidamente, en un mes de ingresos regulares lo cual según la
producción mínimo es más que esperado.

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CUADRO Nº2.- Relación de Gatos para el establecimiento de la Empresa
Gastos iniciales Gastos de Oficina Gastos operativos
- Elaboración de la minuta - Mantenimiento de equipos - Personal de Ventas

- Derechos notariales y - Muebles de Oficina - Personal de administración
registrales

- Útiles de oficina (papel, lapicero,
- Tributos municipales Lápiz, Reglas, borrador, corrector, - Movilidad
etc.)

- Asesoría de Terceros
- Insumos de limpieza (jabón,
- Impresión de comprobantes (abogados, tasadores,
detergentes, desodorante de
de pago. ingenieros, notarios,
ambientes, cera)
estudio contable)
- Comprar Computadoras, - Servicios: (Agua, Luz, Teléfono,
- Mantenimiento de Equipos
retroproyector Internet, Cable, Mantenimiento)

- Alquiler de oficina - Celular, Nextel, RPC - Alimentos

- Imprenta : Tarjetas,
- Software, Pagina Web - Personal de Limpieza impresiones de hojas con
formatos

- Compra de material de - Avisos en el Diario
- Copias de documentos
Capacitación. Semanales
- Gastos de Remodelación,
- Pagos y prestamos
mantenimiento y
financieros
ambientación de oficina.

5.3 Plan comercial

Tenemos que elaborar y renovar constantemente nuestras estrategias a fin de llegar al
mercado objetivo para captar y colocar propiedades.

Por tanto tomamos la gestión comercial como un proceso complejo relativo a todas las
funciones relacionadas con la producción, distribución, venta de bienes y servicios para
satisfacer las necesidades del comprador y dar beneficios al vendedor.

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Nos centraremos básicamente en las FASES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

GAFICO Nº 6 .- FASES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
1) PROSPECTAR 2) CAPTAR 3) TRANSACCION-VENDER

5.3.1 Prospección

a. Prospección Comercial:

La prospección inmobiliaria es el componente esencial del oficio del agente
inmobiliario porque de ella depende el mejoramiento de la base de datos, el
crecimiento diario y finalmente el conocimiento de la zona de influencia. La
prospección es pues el mejor medio de entender y de darse a conocer sobre el
inmueble. De suma importancia para nuestra Labor empresarial.

b. Prospección Telefónica:

El Telemarketing (tele mercadotecnia)

Es una forma de marketing directo que requerimos sea efectuada de
manera eficiente, en muchos casos viene a ser el contacto inicial que
tenemos con posibles compradores y vendedores, herramienta
potencial para brindarle nuestros Servicios.

Para comenzar la prospección telefónica:
- Se actualiza la base de datos a contactar.
- Luego se llama a los posibles clientes de la base de datos
(Posibles clientes que llaman a la empresa , diarios, referidos
personales, Contactos de Entidades Financieras, los apuntes en
barridos de zona, datos de constructoras, antiguos clientes,
entre otros)
- La llamada sirve también para darse al conocer como empresa.

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TECNICAS DE TELEMARKETING

Manejar Spech base:
Presentación
Motivo de la llamada
Información
Feed Back
Sondeo
Negociación,
Cierre de Ventas-Cita
Agendar-Ingreso de datos al sistema

Conocimiento del Producto. Tono de voz, fluidez, dinamismo,
carisma, minimizar muletillas, tiempos
prudentes.
Ser agradable siempre
Transparencia y Respeto.

Sonrisa telefónica, Visualización Al fin de cada llamada hay que anotar en
Positiva el sistema datos: seguimiento, fecha de
la llamada, inmueble , cliente

Escucha Activa
Empatía, Tolerancia, Negociación.

Hablar articulando para que la Orientación Comercial.
persona comprenda
perfectamente.

Enfatizar dar propiedad a los
Llamar en momentos oportunos al
hablado
cliente

Como consecuencia de la Prospección Telefónica se establece y se identifica los
resultados diarios, semanales y mensuales de Captación a través de este medio.
Se establece llamadas a través de los pedidos de los clientes y zonas de mayor
demanda.
Se evalúa efectividad por cantidad de llamadas y
tiempo.
Se monitorea con el fin de copiar puntos fuertes de
los Agentes Inmobiliarios y compartirlos en la
empresa y se identifica puntos a mejorar para
capacitar y minimizar debilidades.

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d. La Distribución de Prospecto Este tipo de prospección permite a la empresa darse a
conocer y presentarles sus diferentes servicios a los clientes.

1. Búsqueda Clásica

A través de búsquedas de los anuncios de individuos
particulares que quieran vender su propiedad.
Los periódicos, con el fin de encontrar casas, pisos y
terrenos que hay que vender lo cual se verifica por zona
de demanda o por búsqueda de clientes específicos.
Llamar vía telefónico a los individuos para proponerles los
servicios de la inmobiliaria y la oferta inmediata si existe
en cuanto a propuestas de compra, venta, alquiler,
construcción.

2. Barrido de Zona

Contacto directo, es un cara a cara con el individuo. Al fin de la visita, es
indispensable dar la tarjeta de visita del Agente Inmobiliario.

El objetivo es siempre la búsqueda de informaciones que concierne a la zona, si
hay inmuebles potenciales para vender y darse a conocer a potenciales
compradores, sean Personas Naturales o Personas Jurídicas.

Evaluar Proyectos de Constructores, seguimiento de empresa Constructora,
contactar personal a cargo, realización de propuesta de servicios a corto y
mediano plazo.

Es necesario realizarlo de forma ordenada, es necesario contar con tiempo
organizado y mapas de los distritos y zonas.

Se realizan como consecuencia de estar en una zona donde haya una cita
establecida donde se toma un tiempo determinado para prospectar el entorno.

5.3.2. CAPTACION

A través de prospecciones vía telefónica, Barrido de zona, referidos.
Establecer proceso claro:
1) Conocer las necesidades del cliente
2) Descubrir la necesidad real de venta de la propiedad.
3) La urgencia que cliente tiene para transacción (tiempo,
dinero, formas de pago)
4) Las ventajas e inconvenientes que la propiedad en el
caso la tuviera.

Dar mejor cobertura al cliente: Honesto en comunicar si es que no puede dar
respuesta al encargo encomendado no comprometer a un cliente, solo cuando se
puede demostrar cómo se va conseguir el objetivo.

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Dirígirse al propietario como un profesional, demostrar que la empresa tiene el
potencial para vender su inmueble.

Un Agente Inmobiliario debe saber cómo sociabilizar con todos, y los perfectos aliados
para la captación de inmuebles, resultan ser:

* Conserjes, encargadas del Hogar, Guachimanes de condominios estos conocen
todo respecto al edificio, conocen a todos los que habitan y tienen contacto con
los propietarios directos, ser agradecidos por cualquier referencia que le haga,
deje su tarjeta para que le llame en caso de que algún propietario quiera vender o
alquilar.

Para la Captación se debe a ver realizado una buena Prospección, a ver generado una
buena evaluación un impacto inicial positivo, lo cual capacitando bien al personal
genera sacar el mejor precio al inmueble, llegar a acuerdos satisfactorias a las partes
interesadas.

5.3.3 TRANSACCION-VENDER

a. Fijación de Precio de la propiedad:

Está condicionado por las tendencias del Mercado.

Existen factores determinantes para precio de venta de la propiedad:
La ubicación
El tamaño
La antigüedad
El estado físico/estructural
El mantenimiento, acabados de la propiedad.
El precio de propiedades comparables en la misma área

b. Estrategia de Marketing

Publicar La casa en un listado a través de la Internet.
Los medios tradicionales de marketing inmobiliario como
los clasificados en los periódicos locales, las guías
especializadas en bienes raíces, los anuncios en revistas y
los letreros Colocados.
Publicar en la Página Web de la empresa y otras de ventas
de inmuebles.
Red de Información propia, contacto con agentes o con
compradores que estaría interesados en cerrar un trato
con usted.
Mailing
Open House:
Público en General o dependiendo de la funcionalidad del inmueble
Sin necesidad de haber concertado una cita previa para ver el
inmueble.
Periodo de tiempo limitado y anunciado previamente.

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C. Exhibir la Propiedad:

Cree una buena impresión: Que la casa se encuentre en óptimas condiciones, que esté
limpia y ordenada
Iluminación: Entrada de luz natural a la casa.
Ventilación: Abra las ventanas para permitir el flujo de aire fresco.
Despeje la casa: Si el Agente o algún miembro de la familia se encuentran dentro de
una de los dormitorios, los compradores podrían sentir que están invadiendo su
privacidad.
Si dejan a niños menores en el momento de la exhibición acordar que estén en
compañía de un adulto para que no obstaculicen la venta.
Las mascotas: Si el vendedor tiene mascotas dispóngalas en lugares donde no
obstaculicen la labor.
Estacionamiento: Asegúrese que los compradores tengan un lugar donde Estacionar
sus automóviles y que tengan las dimensiones adecuadas.

5.3.4 Ubicación de Clientes Potenciales

1. Referidos personales

2. Mailing: Listados de personal de empresas, Base de datos compradas, Base de datos
cartera Personal.
*Se cuenta con una base de datos importante, por experiencia comercial (7 años)

Base de datos actual:
- Entidades Financieras
- Telecomunicaciones
- Medios de Comunicación
- Comercio
- Mineras
- Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, justicia.
- Medios de Comunicación
- Hospitales Particulares y Nacionales
- Universidades Particulares y
Nacionales.
- Centros Educativos Particulares y
Estatales
- Minería
- Estudio de Abogados
- Estudio Contable, Mypes, entre otros.

3. Convenios y Contactos con Jefes de Ventas, Supervisores, Ejecutivos de créditos
Hipotecarios (Hipotecario, Mi Vivienda, Techo Propio, Mi Casita Hipotecaria, Etc.),
(Bancos, Financieras, etc.)Actualmente contamos con contactos en Interbank, Bif,
HSBC. Se busca abrir convenios con las entidades prestadoras de préstamos
hipotecarios bancos líderes en el sector hipotecario, como prioridad BBVA y Banco de
Crédito.

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4. Dentro de la Red de Agentes Inmobiliarios se toma en cuenta a los que tienen por
estimulo el crecimiento positivo de nuestra sociedad y experiencia comprobada en el
rubro de Corretaje Inmobiliario.

5. En la Recepción de llamadas realizadas por clientes que solicitan información de
propiedades promocionadas por la página web, medios escritos e internet, brindar
asesoría integral de las propiedades con que contamos.

6. Orientar a los clientes al servicio de búsqueda exclusiva de propiedades.

7. Hacer servicio de post venta a los clientes con la intención de asesorar y verificar
satisfacción del cliente o servicios paralelos de la empresa.

8. Cuando al Cliente Vendedor se cierra la negociación de su propiedad, asesorarlo para
la compra de una propiedad si así lo requiere.

9. Encuestas a trabajadores de empresas contactadas.

10. Cartas de presentación a empresas nuevas y a constructoras.

11. Contactos personales en el extranjero que busquen inmuebles en el Perú.

Tarjetas de Presentación:

Reverso de Tarjeta

Logotipo

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INTERMEDIACION INMOBILIARIA S.R.L.
FLUJO DE CAJA MENSUAL DE ENERO 2011 A DICIEMBRE 2011 (EXPRESADO EN NUEVO SOLES)
ITEM DESCRIPCION 0 ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SETIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE AÑO 1
A INGRESOS 22,400.00 22,406.72 22,433.61 22,467.26 22,489.73 22,523.46 20,271.11 22,500.94 22,950.96 23,524.73 24,183.42 24,908.92 273,060.86
Precio Real
Cantidad
B COSTOS DE INVERSION 12,135.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Inmobiliario
Muebles y Enseres (Activo Menores) 5,175.00
Equipo Diversos 2,800.00
Gastos Pre-Operativos 3,160.00
Sistemas Operativos, Pagina Web 1,000.00
C COSTOS DE SERVICIO 0.00 2,430.00 2,430.73 2,433.65 2,437.30 2,439.73 2,443.39 2,199.05 2,440.95 2,489.77 2,552.01 2,623.47 2,702.17 29,622.23
Materia Prima 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Mano de Obra Directa 0.00
Costos Indirectos de Fabricación 2,430.00 2,430.73 2,433.65 2,437.30 2,439.73 2,443.39 2,199.05 2,440.95 2,489.77 2,552.01 2,623.47 2,702.17 29,622.23
D COSTOS DE OPERACIÓN 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 17,640.00
Administración 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 8,820.00
Ventas 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 8,820.00
E SUBTOTAL 18,500.00 18,505.99 18,529.96 18,559.96 18,579.99 18,610.07 16,602.06 18,589.99 18,991.19 19,502.72 20,089.95 20,736.75 225,798.63
F DEPRECIACION 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 1,217.50
G AMORTIZACION 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 1,386.67
H TOTAL BRUTO 18,079.19 18,086.72 18,112.24 18,143.80 18,165.41 18,197.07 16,190.66 18,180.20 18,583.02 19,096.19 19,685.08 20,333.54 220,853.12
I IMPUESTOS (30%) 5423.76 5426.02 5433.67 5443.14 5449.62 5459.12 4857.20 5454.06 5574.91 5728.86 5905.52 6100.06 66,255.94
FLUJO DE CAJA ECONOMICO -12,135.00 13,076.24 13,079.97 13,096.29 13,116.82 13,130.37 13,150.95 11,744.86 13,135.93 13,416.28 13,773.86 14,184.43 14,636.69 159,542.69
Principal 8,000.00 7,807.27 7,613.01 7,417.19 7,219.82 7,020.87 6,820.33 6,618.19 6,414.45 6,209.08 6,002.07 5,793.41 5,583.08 5,583.08
Amortización 192.73 194.27 195.81 197.38 198.95 200.54 202.14 203.75 205.37 207.01 208.66 210.32 2416.92
Intereses + Gastos 203.79 202.26 200.71 199.15 197.57 195.99 194.39 192.77 191.15 189.51 187.86 186.20 2,341.34
J SERVICIO REAL DE LA DEUDA 8,000.00 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 4,758.26
K FLUJO DE CAJA FINANCIERO -4,135.00 12,679.72 12,683.45 12,699.77 12,720.30 12,733.85 12,754.43 11,348.34 12,739.41 13,019.76 13,377.34 13,787.91 14,240.17 154784.43
L SALDO INICIAL DE CAJA Y BANCOS 7,000.00 2,865.00 15,544.72 28,228.17 40,927.94 53,648.24 66,382.09 79,136.52 90,484.86 103,224.26 116,244.02 129,621.36 143,409.27 2,865.00
LL SALDO FINAL DE CAJA Y BANCOS 2,865.00 15,544.72 28,228.17 40,927.94 53,648.24 66,382.09 79,136.52 90,484.86 103,224.26 116,244.02 129,621.36 143,409.27 157,649.43 157,649.43
ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE

INCREMENTO DE VENTAS 0.00% 100.03% 100.12% 100.15% 100.10% 100.15% 90.00% 111.00% 102.00% 102.50% 102.80% 103.00%

ANEXO 1

BALANCE GENERAL PROYECTADO
ITEM DESCRIPCION 1
ACTIVO
Circulante

Caja y Banco 157,649.43

Mercaderías 0.00

Gastos Diferidos 0.00
A Total Act. Circulante 157,649.43
Fijo

Inmobiliario 0.00

Equipos Diversos 2,800.00

Muebles y Enseres 5,175.00

Depreciación -1,217.50

Gastos Pre-operativos 3,160.00
Software 1,000.00
Amortización -1,386.67

B Total Activo Fijo 9,530.83
C TOTAL ACTIVO 167,180.27
PASIVO CIRCULANTE

Tributos por pagar 0.00

D Total pasivo Circulante 0.00

Fijo

Prestamos Bancario 5,583.08
E Total Pasivo Fijo 5,583.08
F TOTAL PASIVO 5,583.08
PATRIMONIO
Capital Social 7,000.00

Resultados del Ejercicio 154,597.18

Resultados Acumulados 0.00
G TOTAL PATRIMONIO 161,597.18

TOTAL PASIVO PATRIMONIO 167,180.27

ANEXO 2

ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS
PROYECTADO ANUAL - ANEXO 3

ITEM DESCRIPCION 1
L VENTAS 273,060.86
Costos de servicios 29,622.23
M MARGEN DE CONTRIBUCION 243,438.63
Costos de Operación 17,640.00
Depreciación 1,217.50
Amortización 1,386.67
N BAIT 223,194.46
Intereses 2,341.34
O BAT 220,853.12
Impuestos 66,255.94
P BDT 154,597.18

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS PROYECTADO MENSUAL
ITEM DESCRIPCION 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
L VENTAS 22,400.00 22,406.72 22,433.61 22,467.26 22,489.73 22,523.46 20,271.11 22,500.94 22,950.96 23,524.73 24,183.42 24,908.92
Costos de
Fabricación 2,430.00 2,430.73 2,433.65 2,437.30 2,439.73 2,443.39 2,199.05 2,440.95 2,489.77 2,552.01 2,623.47 2,702.17
M 19,970.00 19,975.99 19,999.96 20,029.96 20,049.99 20,080.07 18,072.06 20,059.99 20,461.19 20,972.72 21,559.95 22,206.75
MARGEN DE CONTRIBUCION

Costos de Operación 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00
Depreciación 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46
Amortización 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56
N BAIT 18,282.99 18,288.98 18,312.95 18,342.95 18,362.98 18,393.05 16,385.05 18,372.97 18,774.17 19,285.70 19,872.94 20,519.74
Intereses 203.79 202.26 200.71 199.15 197.57 195.99 194.39 192.77 191.15 189.51 187.86 186.20
O BAT 18,079.19 18,086.72 18,112.24 18,143.80 18,165.41 18,197.07 16,190.66 18,180.20 18,583.02 19,096.19 19,685.08 20,333.54
Impuestos 5,423.76 5,426.02 5,433.67 5,443.14 5,449.62 5,459.12 4,857.20 5,454.06 5,574.91 5,728.86 5,905.52 6,100.06

ANEXO 4


BIBLIOGRAFIA

- BBVA Research Latam
- Web : Mercado y Construcción
http://www.mercadoyconstruccion.com/2010/03/peru-tiene-el-mercado-
inmobiliario-mas-atractivo-de-la-region/
- Scotiabank
- Separatas de Especialización del Agente Inmobiliario 6to Diplomado - 2010
- Diario El Comercio / Domingo 27 de Junio
- Diario Gestión
- Web CAPECO www.capeco.org
- Extracto Peru corretaje22 www.aprendacorretaje.com
- Web Fuentes de Derecho corretaje Inmobiliario
http://enj.org/portal/biblioteca/civil/derecho_inmobiliario/02.pdf
- Notas Coyuntura Inmobiliaria 2010, TINSA
- Niveles Socio Económicos en Lima Metropolitana y Callao, APEIM
- Balance Económico 2009 y Perspectivas 2010, Ing. Herles Loayza

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