1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВА
ЖИТЕЛЕЙ
МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ (МКД)
3 апреля 2016
ШКОЛА АКТИВНОГО ГОРОЖАНИНА

2. Чья земля?!
Права граждан
на земельный участок
многоквартирного дома (МКД)
2

3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от
25.10.2001 N 136-ФЗ
ст. 3. Земельный участок как объект права
собственности и иных предусмотренных настоящим
Кодексом прав на землю является недвижимой
вещью, которая представляет собой часть земной
поверхности и имеет характеристики, позволяющие
определить ее в качестве индивидуально
определенной вещи. В случаях и в порядке,
которые установлены федеральным законом, могут
создаваться искусственные земельные участки.
Земельный участок
3

4. Собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в
данном доме.., а также… земельный участок, на котором
расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного
дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке (далее - общее имущество в многоквартирном
доме).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями
земельного законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности.
Жилищный кодекс РФ
Статья 36.Право собственности
на общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме
4

5. КАКИМИ ЗАКОНАМИ
ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ ГРАНИЦЫ И РАЗМЕР
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МКД?
Нормативные размеры ЗУ
устанавливаются в соответствии
градостроительных нормативов и
правил, действовавших в период
застройки указанных территорий.
Внимание: часть 4 ст. 43 Градостроительного Кодекса РФ в соответствии с которой
размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются
с учетом фактического землепользования ОТМЕНЕНА.
5

6. Российское законодательство знает
два основания
возникновения прав на недвижимость:
1. на основании регистрации
(Правоподтверждающее действие);
2. на основании закона
(Правообразующие источники: Жилищный кодекс РФ,
Гражданский кодекс РФ (статья 8))
Следует понимать:
Правоподтверждающие действия вы можете сделать сейчас, чуть
позже и т.д., но никто не может покушаться на земельные участки,
которые по праву принадлежит вам на праве общедолевой
собственности в силу закона.
ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ ГРАЖДАН
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МКД
6

7. ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ ГРАЖДАН
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МКД
Федеральный закон
«О государственной регистрации недвижимого
имущества и сделок с ним»
Собственники жилых помещений (квартир, комнат) в МКД, по
закону являются совладельцами своих земельных участков,
так как
регистрация права собственности на свою
квартиру одновременно является и регистрацией права
общедолевой частной собственности на общее
имущество дома, в которое входит и земельный участок
этого дома
7

8. Об этом: Постановление Госстроя РФ № 150 от 2002 г. п.3.2.2
«(3)границы существующих землепользований при разработке плана
межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия
земель для государственных и общественных нужд в соответствии с
законодательством или при согласии землепользователя на
изменение границ земельных участков;
«(4) размеры земельных участков в границах застроенных территорий
городских и сельских поселений, устанавливаются с учетом
фактического землепользования, градостроительных нормативов,
действовавших на период застройки указанных территорий»
Об этом так же – в отмененном Постановлении "Положение об определении размеров и
установлении границ ЗУ в кондоминиумах", основанное на постановлении Правительства РФ
от 26.09.97г. №1223
ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ ГРАЖДАН
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МКД
ГРАНИЦЫ ДЕЙСТВУЮЩИХ ЗЕМЛЕОТВОДОВ
НЕ ПОДЛЕЖАТ ПЕРЕСМОТРУ
8

9. ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ ГРАЖДАН
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МКД
 Градостроительные кодексы РФ
 Жилищный кодекс (статья 37)
 Отмененный федеральный закон Федеральный закон "О товариществах
собственников жилья» (от 15.06.1996 г)
ОПРЕДЕЛЯЛИ И ОПРЕДЕЛЯЮТ, ЧТО
общее имущество, включая
земельный участок, не подлежит
отчуждению отдельно от права
собственности на помещения дома.
9

10. Кадастровые планы,
технические паспорта,
иные документы,
которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в
установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу
настоящего федерального закона в целях, связанных с осуществлением
соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним,
признаются действительными и имеют равную
юридическую силу с кадастровыми паспортами
объектов недвижимости
Федеральный закон № 221
«О государственном кадастре недвижимости»
п. 2 ст. 47
ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ ГРАЖДАН
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МКД
10

11. ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ГРАНИЦ
ПРИДОМОВЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ,
ПОСТРОЕННЫХ В СОВЕТСКОЕ ВРЕМЯ
ПРОБЛЕМА!
11

12. Земля в советское время в частной собственности
не находилась.
Она выдавалась на праве бессрочного пользования
для нужд жилищного строительства.
И очень часто земли для придомовой территории
выделялось больше того, чем было положено по
нормативам.
До 1961 года люди, которые строились и жили в домах,
выделенных на праве бессрочного пользования, платили за эту
землю налог. В 1961 году, этот налог был отменен. Т.е. мы в
советское время пользовались этой землей бесплатно, на праве
бессрочного пользования.
История вопроса
12

13. Постановление ВЦИК СНК РСФСР «О предоставлении учреждениям,
предприятиям, организациям обобществленного сектора земельных
участков для строительства на праве бессрочного пользования», п. 16,
l9 от 01.08.1932 г.
На основании данного постановления по запросам
предприятий, организаций или ЖСК, выделялись земельные
участки для строительства жилья для работающих на этих
предприятиях граждан.
Подтверждение прав граждан
на придомовую территорию МКД,
построенных в советский период
13

14. Пункт 6.
Право бессрочного пользования земельными
участками неотделимо от права собственности
на строение, находящееся на этих участках, и
оно прекращается с прекращением права
собственности на строение.
Подтверждение права граждан на
придомовую территорию МКД,
построенных в советский период.
Постановление ВЦИК СНК РСФСР от 01.08.1932 г
Это означает, что если существует дом
(строение), то этот земельный участок,
остается в неприкосновенном виде и изменять
его границы или его юридический статус
невозможно.
14

15. Пункт 19. С изданием настоящего постановления все земельные
участки, переданные предприятиям, учреждениям, организациям,
перечисленные в ст.1 настоящего Постановления на праве
застройки, считаются предоставленными им на праве
бессрочного пользования с тем, однако, что все установленные
договором застройки обязательства по возведению
строительства/застройки остаются без изменений.
Этот пункт доказывает, что утверждение
чиновников о том, что земельный участок вашего
многоквартирного дома выделялся только лишь
для строительства – наглая ложь.
Эта земля выдавалась нам на праве
бессрочного пользования.
Подтверждение права на
придомовую территорию МКД,
построенных в советский период.
Постановление ВЦИК СНК РСФСР от 01.08.1932 г
15

16. Правоподтверждающие
документы
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКТ
Как в советское время происходил отвод
земли под жилищное строительство?

17. Правоподтверждающие документы
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКТ
17

18. В «шапке»: «Управлением регулированием застройки и отвода земель Главного
архитектурно-планировочного управления города Москвы, действующего на
основании Положения об управлении регулирования застройки и отвода земель,
составлен настоящий акт о нижеследующем:
Общие положения: на основании распоряжения исполкома Моссовета от… в
соответствии с правилами о порядке и застройки г. Москвы, утвержденными СНК
СССР 1 декабря 1935 г. (Данное постановление вышло в развитие первого
постановления от 1932 года http://www.lawmix.ru/docs_cccp/7153) Управление
регулирования отвода и застройки земель предоставляет некоему юридическому
лицу под капитальное строительство на указанных ниже условиях земельный
участок, определенной площади, состоящий из владения по …(адресу). (Далее,
дана какая-то географическая привязка).
Далее следуют очень важные для нас строки: «Границы предоставленного участка
обозначены на инвентарном плане, прилагаемом к настоящему акту и
составляющем с ним одно целое». И дан шифр этого акта. Таким образом,
изначально, решением государственного органа в лице исполкома или
Мосгорисполкома выдавался акт на землеотведение конкретного участка
конкретной организации под строительство жилого дома с указанием границ и с
указанием площади этого самого земельного участка.
Правоподтверждающие документы.
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКТ
Акт выдавался собственнику возводимой постройки
18

19. Правоподтверждающие документы
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКТ
19

20. Правоподтверждающие документы
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКТ
20

21. Эти документы начали выдаваться с 1932 года, на дома,
построенные до 1932 года, в дальнейшем тоже выдавались
аналогичные документы.
Почему выдавались?
Потому что до 1932 года земля выделялась на праве
застройки, о чем говорится в статье 19 Постановления, а
потом все эти земельные участки стали считаться
выделенными на праве бессрочного земельного пользования.
В дополнение
21

22. Государственные акты хранятся в Главном
архивном управлении (г.Москвы).
Факт наличия таких актов является
одним из наиболее скрываемых
московскими властями от москвичей
Внимание!
22

23. Жителям-собственникам
многоквартирных домов, построенных в
советское время, в архивах, как правило,
отказывают в выдаче
решений органов исполкома о
предоставлении земельного участка под
строительство МКД, а также паспортов
БТИ на домовладения, содержащих
сведения о придомовых участках и их
границах.
О проблемах, возникающих у москвичей, при попытках
получения правоподтверждающих документов на
земельные участки МКД
Внимание!
23

24. РАСЧЕТ
НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МКД
24

25. Расчет нормативных размеров
земельных участков МКД
Земельные участки, полученные на
основании Государственных актов,
выделялись по определенным
алгоритмам и в определенных
нормативных размерах
Первый общероссийский СНиП (СН 41-58)
ПРАВИЛА И НОРМЫ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДОВ
25

26. Количество жилых квадратных метров, которые
были в вашем доме умножались на
соответствующий коэффициент, подвязанный к
этажности дома.
В результате образовывался земельный участок,
нормативный размер которого можно посчитать с
точностью до десятых долей квадратного метра.
Принцип расчета нормативных
размеров земельных участков МКД
26

27. Принцип расчета нормативных размеров
земельных участков МКД
27

28.  В СНиПе от 1957 года выделялся коэффициент
1,14
 В СНиПе, который действовал с 1967 по 1975 гг.
этот коэффициент уменьшился до 1,04.
 В 1975 году уменьшили до 0,98,
 В1985 - до 0,85
 В 1994 году он остался без изменений
(http://www.snip-info.ru/Sp__30-101-98.htm)
Принцип расчета нормативных размеров
земельных участков МКД
При советской власти
коэффициенты последовательно уменьшались
28

29. В 1999, специально для Москвы,
разработан СНИП (МГ СН-99), коффициент которого - 0,65
Собственники квартир, купленных в домах,
спроектированных и построенных на основе МГ СН 01.01-99
изначально владеют земельными участками, заведомо
меньшими по сравнению с домами, построенными на основе
предыдущих СНиПов, действовавших до 2000 года.
Московский СНиП – МГ СН 01.01-99
Внимание!
29

30. МГ СН 01.01-99 НЕ ОПУБЛИКОВАНЫ в
официальных изданиях Правительства Москвы.
Существуют официальные подтверждения главного
редактора Объединенной редакции изданий Мэра и
Правительства Москвы от 14.09.2011 № 106/11 и
межрайонного прокурора Коптевской межрайонной
прокуратуры города Москвы от 17.02.2011 г. №
395ж2010/1387.
! Нарушение ч.3 ст.15 Конституции РФ
Внимание!
Московский СНиП – МГ СН 01.01-99:
вопрос легитимности
30

31. МГ СН-99, должен был применяться только по
отношению к тем домам, которые должны были
проектироваться и строиться после того, как он
вступил в силу.
ОДНАКО!
Московский СНиП – МГ СН 01.01-99:
вопрос легитимности
Внимание!
31

32. Московские власти придали нормам и правилам от
1999 г. (МГСН 01.01-99) обратную юридическую
силу:
они провели перемежевание жилой застройки,
возведенной в период с послевоенных лет до конца
1999 года.
На основании МГ СН 01.01.99 московскими властями были
разработаны методические указания по межеванию
территории жилой застройки города Москвы, по отношению ко
всем домам, построенным до 1999 г. включительно.
Московский СНиП – МГ СН 01.01-99:
вопрос легитимности
Внимание!
32

33. МЕЖЕВАНИЕ
ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ МОСКВЫ
Чья земля?!
33

34. Городские власти втихаря, начиная с 2001 года,
без проведения публичных слушаний провели
перемежевание существующей московской
жилой застройки, в ходе которого были
изменены конфигурация и размеры площадей
земельных участков многоквартирных домов (ЗУ
МКД), построенных до 1999 г.
Действия московских властей
34
Чья земля?!

35. Действия московских властей. Цели
Получение источников внебюджетных
доходов путем запуска отрезанных
частей земельных участков в
хозяйственный оборот:
точечные застройки,
народные гаражи,
киоски и др.
35
Чья земля?!

36. Действия московских властей
Незаконные действия московского
правительства проводились в рамкахокружных
программ по формированию единых
комплексов недвижимого имущества в
многоквартирных домах г. Москвы
для последующей бесплатной регистрации
земельных участков в общедолевую
собственность собственников помещений
многоквартирных домов
в порядке осуществления программы развития реформы
жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002-
2007г.г. (приложение 2 к ППМ от 25.09.2001г. №865-ПП).
36
Чья земля?!

37.  «Временные методические указания по установлению
границ участков домовладений на территории
строительства, реконструкции, сохранения жилой застройки
(Приказ Москомархитектуры от 05.12.2001 №35)
 Единые методические указания по разработке проектов
межевания территории г. Москвы" (приказ МКА от 05.07.2005
г. №91),
 Методические указания, утвержденные приказом
Москомархитектуры от 13.02.2008 г №13
Все эти документы были «привязаны» к
нормам и правилам планировки и застройки
города Москвы – МГ СН 01.01-99 (утверждены
Постановлением Правительства города
Москвы от 25.01.2000 г. № 49)
В основу незаконного перемежевания были положены:
Действия московских властей
37
Чья земля?!

38. Размеры земельных участков многоквартирных
домов, построенных до 1999 года, определяются
СНиПами, действовавшими в момент возведения
этих домов, и принадлежат собственникам
помещений указанных домов на праве общедолевой
частной собственности в силу закона (ЖК РФ от
29.12.2004г. №188-ФЗ и ст.16 ФЗ от 29.12.2004г.
№189-ФЗ) и их перемежевание в целях передела
земельной собственности нарушает действующее
законодательство.
К сведению!
38

39. До весны 2010 г публичные слушания
московскими властями не проводились
Нарушены следующие нормативные акты:
 Закон гор. Москвы " О защите прав граждан при
реализации градостроительных решений в гор. Москве" ;
 Распоряжение мэра от 22.01.1998 г. "О порядке участия
граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов
и решений по вопросам, связанным с использованием
городских территорий";
 Федеральный и московский Градостроительные кодексы (от
1998 и 2004 гг.)
ГРУБЕЙШИЕ НАРУШЕНИЯ ПРАВ
МОСКВИЧЕЙ
39

40. Уменьшение нормативных размеров площади земельных участков МКД против
требований
п.4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ от 2004 г
и против требований п.4 ст.59 Градостроительного кодекса РФ от 1998 года
не приводит к постановке на кадастровый учет этих претерпевших
изменения земельных участков, т.к. п.3 ст.20 ФЗ №28 «О государственном
земельном кадастре» гласит, что
«в проведении государственного кадастрового учета земельного участка
должно быть отказано, если:
площадь земельного участка меньше минимального размера, установленного
в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ для земель
различного целевого назначения».
ВНИМАНИЕ!
Нецелевое расходование средств?
40

41. п.4 ст.16 Федерального Закона № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» гласит:
«никто не вправе требовать, иначе как на
основании решения суда, в том числе в связи с
совершением сделки, от собственника
поставленного на учет объекта недвижимости или
от иного лица осуществления учета изменений
данного объекта недвижимости» если иное не
установлено настоящим Федеральным Законом»
ВНИМАНИЕ!
Московские власти не обладали полномочиями по своей
инициативе проводить в 90-е и 2000-е годы перемежевание
41

42. Право исключительной инициативы
на (пере)межевание земельного участка закреплено за
правообладателями данного земельного участка,
а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных
на данном участке.
Федеральный Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» (п.3 ст. 20) указывает, что
«с заявлениями об учете объектов недвижимости вправе обращаться
собственники таких объектов недвижимости,
с заявлениями об учете изменений земельных участков,
предоставленных на праве пожизненного (наследуемого) владения или
постоянного (бессрочного) пользования - лица, обладающие этими
земельными участками на указанном праве».
ЗАПОМНИТЕ!
42

43. Все земельные участки МКД до 1.03.2008 года относятся к
категории ранее учтенных и считаются сформированными
с момента издания постановления органа исполнительной
власти о выделе земли для строительства дома
(Постановление Исполкома, Правительства Москвы).
Межевание земли в настоящий период
может проводиться с целью лишь
уточнения границ уже сформированных
земельных участков МКД.
ЗАПОМНИТЕ!
43

44. К сведению!
Земельные участки МКД на праве общедолевой
собственности признаются таковыми на основании
Закона, а не на основании регистрации,
что позволяет собственникам МКД с урезанными
территориями в судебном порядке обжаловать
межевание, проведенное в постсоветское время, и
требовать устранения всяких нарушений прав, не
соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)
Собственники также могут истребовать имущество из
чужого незаконного владения (статья 201 ГК РФ). На такие
требования распространяется общий срок исковой давности
(статья 196 ГК РФ).
44

45. Спасибо за внимание!
45
Shag.prava@gmail.com