El documento describe el concepto y origen histórico del derecho registral. Explica que los sistemas registrales tienen el objetivo de controlar la propiedad y sus propietarios a través de la fe pública registral. Luego resume los diferentes tipos de sistemas registrales según su valor jurídico, forma de organización de los asientos y forma de realización de las inscripciones. Finalmente, indica que el sistema registral venezolano es mixto, con predominio de los sistemas convalidante, de folio personal y de transcripción.

1. SAMIR CASTILLO
C.I 14.131.546

2. Concepto:
Es el conjunto de normas y principios
que se encargan de regular los
organismos estatales encargados de
registrar personas, bienes y derechos,
así como la forma en que realizan
dicha actividad y los efectos jurídicos
que se derivan de la misma.

3. El Derecho Registral tiene su origen por dos hechos
histórico;
La publicidad registral proveniente de las actividades
inmobiliarias y
 El empadronamiento de personas que reflejan la nómina
de vecinos o moradores de una población, comarca,
estado o reino, en la antigüedad, pero no con la
connotación de los registros civiles actuales que llevan
una relación de las personas y su estado civil, con fines
estadísticos, sino con la finalidad de exacción de
impuestos o de recluta de habitantes para las mesnadas,
o compañía de gente de armas que antiguamente
servían bajo el mando del rey o de un ricohombre o
caballero principal.

4. Es el conjunto de normas reguladoras de la Institución
del Registro de la Propiedad, tanto desde el punto de
vista sustantivo, como también el formal.
Los sistemas registrales, representan un valioso
instrumento para el control de la propiedad y sus
propietarios, dando la fe pública, o publicidad registral
que el estado debe otorgar sobre los mismos. Su
importancia radica en que este sistema, debe permitir
la tranquilidad sobre el estatus legal de las
propiedades e inmuebles, tema controversial en la
actualidad, por los sonados casos de expropiaciones.

5. I. Según su Valor Jurídico
a) Sistemas Regístrales Simples, Declarativos
 Se limitan a la publicación de titularidades reales originadas fuera del registro, no
indaga. (Sistema italiano, portugués, belga y francés)
 La declaración no es constituida ni determina ni garantiza el traspaso del
derecho real.
 No es obligatoria la inscripción.
b) Sistema Convalidantes
 Además de hacer la oposición del acto frente a terceros, admite la prueba en
contrario (Cuba, Puerto Rico, España)
 El acto se convalida con la inscripción
c) Sistema Constitutivos
 El asiento registral es indispensable para el origen del derecho real.
 El acto se constituye con la inscripción

6. II. Según La Forma De Organización De Los Asientos
Registrales (Punto de Vista de la forma o formal).
a) Sistemas de Folio Real: se refiere a las inscripciones
registrales que tienen por objeto los bienes y no sus
propietarios.
b) Sistema de Folio Personal: : la inscripción registral tiene
por objeto los propietarios o titulares de derechos y no los
bienes.
III. Según la Forma de la Realización de las Inscripciones
o asientos registrales.
a) Sistemas de Transcripción: El documento introducido es
copiado íntegramente.
b) Sistemas de Inscripción: En los asientos registrales solo
se consigna la parte del documento que tiene verdadera
relevancia jurídica.

7. La Ley venezolana del Registro Público y del Notariado del año 2006,
contempla en su Art. 34, la utilización del sistema de Folio Real, es
decir, los asientos tendrán por objeto los bienes y no los propietarios,
exceptuando aquellas zonas donde no se disponga de levantamientos
catastrales, se utilizará el sistema de folio personal.
Es pertinente acortar, que aunque hasta hace poco desconocía en lo
absoluto sobre la materia registral, limitándome al uso esporádico de
ciertas y necesarias diligencias; luego de analizar cierta información
disponible, incluyendo la facilitada por la tutora en la plataforma, me
inclino en que uno de los sistemas más seguros (asumiendo que no
conozco otro en la práctica), es el del Folio Real, por lo que a
continuación, y luego de investigar la teoría y la citada ley que regula la
materia, procedo a esgrimir las siguientes razones:
·

8. Los asientos del registro tienen función
constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa
que previo a la inscripción exista un negocio
jurídico causal justificativo del derecho real que el
Registro da vida. El contenido del registro se
presume exacto, mientras, en la forma debida, no
se demuestre lo contrario (legitimación registral), y
dicho contenido, aunque disienta de la realidad
jurídica, es mantenido a favor de terceros que
adquirieron sus derechos confiados en los datos
regístrales (fe pública registral).

9.  También se le llama de transcripciones (transcribe el documento
en libros)
 Es de transmisión consensual (la transmisión se da por el
consentimiento de las partes, no exige la tradición legal), es decir,
prescinden de ella.
 La unidad básica es el titular del derecho no el derecho real.
 Disponen de Ficheros de Fincas, a título informativo.
 Sistema de Folio Personal, y del tracto sucesivo.
 Obligatoriedad de inscripción por parte del vendedor para poder
transmitir propiedad, no obstante, la misma es solamente
declarativa.
 El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo
verifica la forma en que se efectuó.

10. Se considera exacto de una manera absoluta. La
eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal,
que no existen más derechos reales que aquellos que
nacieron por medio del Registro. El asiento es
totalmente independiente del acto, negocio o título
que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la
única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es
factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe
disparidad entre el contenido regístral y la realidad
jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el
sistema del título real, ya que no existe más título del
derecho real que el emitido por el Registrador.

11. El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de
diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo
inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal,
sistema de inscripción y sistema de transcripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en
ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas
convalidante, folio personal y transcripción.
Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad
de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal
relativa o “iuris tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre la verdad
real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que
comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en
cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el
caso.

12. Se dice que es un sistema de folio personal porque las
inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento
clasificador a las personas (naturales o jurídicas).
Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración
de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en
forma fiel y exacta.
En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede
considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto
el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: “los documentos,
actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro
y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún
efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley
exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede
suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones
especiales”.
Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles
especialmente en este artículo, pero también nos remite al artículo
1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones
especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del
registro y de los títulos que deben registrarse.

13. También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el
criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que “los instrumentos
privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento
público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus
sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros”
(art. 1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes
como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de
los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber
efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos
jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído,
siempre que esté facultado para hacerlos constar (art. 1360
ejusdem).
Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el
sistema registral de transcripción, aquí podemos incluir los
siguientes sistemas (Francés, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo
antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna
entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió
primero al Registro.

14. El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-
inscripción de un adquirente, constituye una apariencia negativa
digna de tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen
como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos
bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia
legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía,
orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados
(terceros).
Afirma certeramente La Cruz Berdejo, que el Registro puede ser
considerado como una hemeroteca especial, ya que allí cualquiera
puede consultar los periódicos que se encuentran a disposición del
lector.
Esto, sin embargo, no puede ser un elemento justificativo para que
la Dirección asegure la certeza y exactitud de las noticias. En este
caso estamos ante una nueva publicidad de hecho.
Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros
inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de
lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los
bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en
desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con
presunción iure et de jure).