1. Trang 1
VĂN BẢN CÔNG CHỨNG: GIÁ TRỊ PHÁP LÝ VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. Tuấn Đạo Thanh Công chứng viên, Trường Phòng Công chứng số 3 T.P Hà Nội
Thị trường bất động sản là một trong lĩnh vực không chỉ có ý nghĩa đặc biệt đối với nền
kinh tế quốc dân mà còn có một vai trò to lớn về mặt an sinh - xã hội. Không những thế, sự
phát triển hay suy giảm của thị trường bất động sản còn ảnh hưởng mạnh mẽ mang tính tích
cực hay tiêu cực đối với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tiền tệ, thị
trường chứng khoán... Chính vì vậy, quản lý, điều tiết thị trường bất động sản luôn là mục
tiêu mà bất cứ chính phủ của quốc gia nào cũng phải quan tâm đến và Việt Nam chúng ta
không phải là trường hợp ngoại lệ. Trong nhiều năm qua, các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã không ngừng ban hành hệ thống văn bản pháp luật và chính sách với nỗ lực làm
"minh bạch hoá" thị trường bất động sản nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở, văn phòng... cũng như
lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng... Theo đánh giá của chúng tôi, mặc dù đã có những
thành tựu bước đầu đáng khích lệ nhưng về cơ bản công tác quản lý, điều tiết thị trường bất
động sản vẫn còn phải tiếp tục được củng cố, tăng cường hơn nữa trong thời gian tới. Để thực
hiện mục tiêu trên, bên cạnh việc xây dựng thêm thiết chế quản lý mới mang tính đặc thù (ví
dụ như sàn giao dịch bất động sản), cũng cần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống cơ
quan tham gia quản lý thị trường bất động sản đã có sẵn.
Với tư cách một hoạt động bổ trợ tư pháp, thiết chế công chứng đã xuất hiện và tham gia
vào nhiều giao dịch có đối tượng là bất động sản kể từ sau khi Thông tư số 574/QLTPK ngày
10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác công chứng nhà nước có hiệu lực. Sau hơn
hai mươi năm hình thành và phát triển, thiết chế công chứng ngày càng được hoàn thiện, từng
bước khẳng định là một trong những công cụ hữu hiệu để Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát
nâng cao hiệu quả quản lý đối với thị trường bất động sản. Hàng loạt văn bản quy phạm pháp
luật đã chính thức ghi nhận vai trò của công chứng trong việc chứng nhận giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, trao đổi... bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 20051
, tại Điều 450 quy định về
"Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở"; Điều 459 quy định về "Bán đấu giá bất động sản";
Điều 467 quy định về ''Tặng cho bất động sản"; Điều 492 quy định về "Hình thức hợp đồng
thuê nhà ở"...; Điều 127, Luật Đất đai năm 20032
quy định "Trình tự, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất"; Điều 128, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất"; Điều 129, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tụcđăng ký
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất"; Điều 130, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục
đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất
đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ"; Điều 131, Luật Đất đai quy định "Trình tự, thủ tục
đăng ký, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm
dứt việc góp vốn"; Điều 93, Luật Nhà ở năm 20053
quy định "Trình tự, thủ tục trong giao
dịch về nhà ở" bao gồm các hình thức như mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; Hoặc như Khoản 2, Điều 73, Luật Kinh doanh
Bất động sản năm 20064
cũng khẳng định "Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
phải được công chứng". Tuy nhiên, từ thực tiễn công tác cũng như căn cứ vào những quy
định hiện hành, chúng tôi cho rằng vai trò tham gia quản lý, điều tiết thị trường bất động sản
của hoạt động công chứng chưa thực sự hiệu quả. Để làm sáng tỏ vấn đề này, chúng tôi xin
đơn cử một vài dạng tính huống thực tiễn như sau:
1. Dạng tình huống thứ nhất: Văn bản công chứng không phản ánh, chuyển tải
đúng mục đích thật sự của giao dịch.
Có thể nói đây là một trong những tình huống mà công chứng viên thường hay gặp phải khi
công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản.
Ví dụ: ông Nguyễn Văn A ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Công ty Kinh
doanh Địa ốc X. Mặc dù căn hộ chung cư nói trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu và thậm chí chưa hình thành trên thực tế nhưng ông Nguyễn Văn A vẫn bán lại cho ông
Nguyễn Văn B. Tất nhiên, giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa ông Nguyễn Văn A và

2. Trang 2
ông Nguyễn Văn B trong trường hợp này không thoả mãn các quy định của pháp luật (xem
"Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch" quy định tại Điều 91, Luật Nhà ở năm 2005) nên
công chứng viên không chứng nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư kể trên. Do đó, thay
vì yêu cầu chứng nhận một bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ông Nguyễn Văn A và
ông Nguyễn Văn B thoả thuận sẽ giao kết một bản hợp đồng uỷ quyền với nội dung ông
Nguyễn Văn A uỷ quyền cho ông Nguyễn Văn B thực hiện tiếp toàn bộ quyền và nghĩa vụ
của mình phát sinh từ bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà ông Nguyễn Văn A đã ký
kết với Công ty Kinh doanh Địa ốc X. Tất nhiên, nội dung bản hợp đồng uỷ quyền còn bao
gồm cả những điều khoản, điều kiện cho phép ông Nguyễn Văn B được quản lý, trông nom
căn hộ chung cư; ký và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu; bán, đổi, cho, cho thuê, tặng...
căn hộ chung cư nói trên sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hoặc giả trong
trường hợp căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng do ông Nguyễn Văn
B không phải là người có nhu cầu sử dụng mà chỉ mua vào nhằm mục đích bán lại để kiếm
chênh lệch nên ông ta cũng đề nghị ký kết với ông Nguyễn Văn Amột bản hợp đồng uỷ
quyền có nội dung tương tự như trên để thay thế cho bản hợp đồng mua bán. Hay là trên thực
tế ông Nguyễn Văn A mang căn hộ chung cư thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình đem
bán cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn M nhưng các bên đương sự lại yêu cầu công chứng
một bản hợp đồng góp vốn bằng bất động sản thay thế cho việc giao kết một bản hợp đồng
mua bán bất động sản đó.
Việc sử dụng hình thức giao dịch ủy quyền hoặc góp vốn... nhằm che đậy cho giao dịch
mua bán khiến cho việc quản lý, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền gặp rất nhiều khó khăn, tạo “bong bóng” bất động sản nhằm thu lợi bất chính của
một số cá nhân, tổ chức. Tuy vậy, do bản chất giao dịch thực sự là loại thông tin thuộc về ý
chí chủ quan của người yêu cầu công chứng nên công chứng viên, thậm chí cả cơ quan giám
định cũng không có cách gì để kiểm tra, xác minh.
2. Dạng tình huống thứ hai: điều khoản, điều kiện của bản hợp đồng công chứng
không thể hiện chính xác nội dung thoả thuận của các bên trên thực tế.
Đây cũng không phải là một tình huống hãn hữu trong hoạt động công chứng nói chung hay
công chứng hợp đồng có đối tượng là bất động sản nói riêng. Ở tình huống này, hình thức
hợp đồng công chứng đã chuyển tải đầy đủ tính chất của giao dịch được các bên thoả thuận.
Giao dịch mua bán nhà sẽ được chuyển tải bằng một bản hợp đồng mua bán nhà; một bản
hợp đồng góp vốn thể hiện đúng giao dịch góp vốn... Tuy giao dịch là có thật và được chuyển
tải bằng một loại hợp đồng phù hợp nhưng một vài điều khoản, điều kiện của hợp đồng lại
không phản ánh đúng những gì đã diễn ra trên thực tế.
Ví dụ: ông Nguyễn Văn A cho ông Nguyễn Văn B thuê một ngôi nhà thuộc quyền sở hữu
hợp pháp của mình với giá thuê là 100.000.000 đồng/1 tháng nhưng hai bên lại chỉ ký kết một
bản hợp đồng thuê nhà có giá thuê thấp hơn rất nhiều; Hoặc giả ông Nguyễn Văn A chuyển
nhượng cho ông Nguyễn Văn B quyền sử dụng 100 m2 đất ở với giá là 3 tỷ đồng, tuy nhiên
hai bên thống nhất chỉ ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng là 1 tỷ mà thôi. Với kinh nghiệm
công tác của bản thân cũng như căn cứ vào các văn bản pháp lý có liên quan, công chứng
viên biết chắc giá cả chuyển nhượng như trên là không phù hợp với thực tế nhưng cũng
không có cơ sở pháp lý để can thiệp (xem quy định về "Giá đất" được ghi nhận tại Khoản 3,
Điều 55, Luật Đất đai năm 2003). Công chứng viên công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nêu trên chỉ có thể yêu cầu các bên điều chỉnh giá cả cho phù hợp nếu như
mức giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do Nhà nước quy định. Cơ sở cho nhận định
trên chính là nội dung Khoản 4, Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 và nội dung Điều 2, Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất. Trong khi Khoản 3, Điều 5, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày
21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ nói trên lại cho phép "Trường hợp tài sản không
xác định được giá mua thực tế hoặc giá mua không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm
tính lệ phí trước bạ thì được xác định theo bảng giá tối thiểu do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quy định".

3. Trang 3
Có một thực tế là hầu như toàn bộ các loại phí, lệ phí, thuế... do Nhà nước quy định đều
được tính căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị của tài sản đem ra giao dịch, bao gồm
cả bất động sản. Điều 4 và Khoản 1, Điều 5, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999
của Chính phủ về lệ phí trước bạ, theo đó "Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước
bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ" và giá tính lệ phí trước bạ "Đối với đất là giá đất được Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính
phủ"; Điểm a, Mục 1, Phần' II, Thông tư Lien tịch số 91/200S/TTLT-BTC-BTP ngày
17/10/2008 của Bộ Tài chính - Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý
và sử dụng phí công chứng cũng khẳng định "Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch
được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch..." và "Công chứng hợp
đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (tính
trên giá trị quyền sử dụng đất)". Do nhiều nguyên nhân khách quan cũng như chủ quan,
khung giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều giá cả thị trường tại thời điểm
giao dịch nhưng căn cứ vào những quy định kể trên công chứng viên không có quyền yêu cầu
các bên ghi đúng giá cả mà hai bên mua bán, chuyển nhượng trên thực tế.
Có tình trạng kể trên là do nhiều quy định của pháp luật còn chồng chéo, không thống nhất
và thiếu đồng bộ. Ví dụ, Điều 129, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định "Khi các bên xác lập
giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô
hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu
theo quy định của Bộ luật này". Tuy nhiên quy định vừa nêu cũng ít khi phát huy tác dụng
trong thực tiễn. Và dưới đây là các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 20045
và Luật
Công chứng năm 20066
về vấn đề này. Điểm c, Khoản 1, Điều 80, Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2004 đã khẳng định "Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công
chứng, chứng thực hợp pháp" là "Những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh" trong khi
Khoản 2, Điều 6, Luật Công chứng năm 2006 quy định " Văn bản công chứng có giá trị
chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ
trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu". Như vậy, nếu căn cứ vào hai điều luật mà chúng
tôi vừa viện dẫn, các nhà làm luật chỉ quy định các "tình tiết, sự kiện" được ghi nhận trong
văn bản công chứng mới là những "tình tiết, sự kiện không phải chứng minh" còn chính
"thông tin" quan trọng nhất là hợp đồng không chuyển tải bản chất đích thực của giao dịch thì
lại không được đề cập đến. Trở lại với ví dụ mà chúng tôi vừa đưa ra, nếu xảy ra tranh chấp,
giao dịch uỷ quyền dù đã được công chứng dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền nhưng vẫn
nghiễm nhiên bị vô hiệu trong khi giao dịch mua bán, góp vốn dưới hình thức hợp đồng mua
bán, hợp đồng góp vốn... do các bên tự giaokết, vi phạm quy định của pháp luật cũng chỉ bị
vô hiệu hoặc thậm chí vẫn có thể có hiệu lực trên thực tiễn. Khi xảy ra tranh chấp, chỉ có điều
khoản, điều kiện của giao dịch uỷ quyền được ghi nhận trong hợp đồng uỷ quyền mới được
coi là "tình tiết, sự kiện không phải chứng minh". Và do giao dịch uỷ quyền đã bị "vô hiệu"
nên những "tình tiết, sự kiện" được ghi nhận trong bản hợp đồng uỷ quyền cũng không còn
mấy giá trị trên thực tiễn bởi vì lúc này nó chỉ có vai trò làm căn cứ để các bên khôi phục lại
tình trạng ban đầu (xem Điều 137, Bộ luật Dân sự năm 2005). Tất nhiên, điều này hoàn toàn
không cần thiết do giao dịch uỷ quyền là giao dịch không có thật. Quy định trên khiến cho giá
trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng (văn bản công chứng) không có gì
khác biệt đáng kể so với hợp đồng, giao dịch thông thường khác và đôi khi công chứng trở
thành công cụ để các bên đương sự "hợp pháp hóa" những hợp đồng, giao dịch không phù
hợp với ý chí thực sự của họ. Đó là chưa kể những hành vi gian dối như trên còn vi phạm
nghiêm trọng các nguyên tắc cơ bản đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự năm 2005. Cụ thể
"Nguyên tắc thiện chí, trung thực'' được quy định tại Điều 6 trong khi "Nguyên tắc tôn trọng
lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác" là nội dung
Điều 10 của Bộ luật dân sự nêu trên. Rõ ràng, dù thuộc trường hợp được liệt kê ở dạng tình
huống thứ nhất hay trường hợp được liệt kê ở dạng tình huống thứ hai thì lúc này, các bên
tham gia giao kết hợp đồng đều đã vi phạm những nguyên tắc kể trên.

4. Trang 4
Theo đánh giá của chúng tôi, chức năng tham gia quản lý, điều tiết thị trường bất động sản
được thể hiện rất rõ ở giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Hiện nay văn bản công chứng
ở nước ta có hai giá trị cơ bản là giá trị chứng cứ và giá trị thi hành.
Giá trị chứng cứ của văn bản công chứng. Có thể nói, quan điểm cho rằng văn bản công
chứng có giá trị chứng cứ là quan điểm mang tính truyền thống, được thể hiện liên tục từ
Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức và hoạt động
công chứng Nhà nước, Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt
động công chứng Nhà nước cho đến Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của
Chính phủ về công chứng, chứng thực cũng như tiếp tục được ghi nhận tại Luật Công chứng
năm 2006. Khoản
Điều 6, Luật Công chứng năm 2006 quy định "Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ;
những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị
Tòa án tuyên bố là vô hiệu". Nếu tham khảo nội dung Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004,
chúng tôi thấy giá trị chứng cứ của văn bản công chứng được khẳng định tại Khoản 2, Điều 6,
Luật Công chứng năm 2006 đã thể hiện một quan điểm phù hợp với quy định về tố tụng dân
sự. Như vậy, không chỉ là nguồn chứng cứ thông thường mà lần đầu tiên, pháp luật công
chứng cũng như pháp luật tố tụng dân sự cùng thừa nhận tình tiết, sự kiện nêu ra trong văn
bản công chứng có một giá trị pháp lý cao hơn hẳn những nguồn chứng cứ khác và ngang
bằng với "những tình tiết, sự kiện đã được xác định trong các bản án, quyết định của Tòa án
đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu
lực pháp luật" (xem Điều 80, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004). Đứng trên phương diện
kỹthuật lập pháp, việc khẳng định tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng là tình tiết, sự
kiện không phải chứng minh đã thể hiện một bước tiến quan trọng trong kỹ thuật lập pháp
của chúng ta. Theo chúng tôi, đây là kết quả tất yếu của một thủ tục chặt chẽ, phức tạp do luật
định khi tạo lập và chứng nhận văn bản công chứng, phương tiện ghi nhận ý chí, thỏa thuận
của các bên khi tham gia giao kết một hợp đồng, giao dịch cụ thể. Tuy nhiên, giá trị chứng cứ
nói chung của văn bản công chứng cũng như những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh
trong văn bản công chứng sẽ không còn nếu như văn bản công chứng bị Tòa án tuyên bố là
vô hiệu. Theo Khoản 1, Điều 137, Bộ luật Dân sự năm 2005 thì "Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm
xác lập" và quy định "khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận..." được ghi nhận tại Khoản 2, Điều 137, Bộ luật
Dân sự năm 2005. Khi bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, văn bản công chứng sẽ không có giá trị
thực hiện, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên
nhưng văn bản đó vẫn có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng
chính là chứng cứ xác đáng làm căn cứ để khôi phục lại tình trạng ban đầu giữa các bên giao
kết.
Giá trị thi hành của văn bản công chứng.
Khác với tư chứng thư, văn bản công chứng hay còn gọi là công chứng thư được tạo lập
theo trình tự do luật định, dưới hình thức bắt buộc lại được chứng nhận bởi cá nhân có thẩm
quyền nên giá trị pháp lý của nó cao hơn hẳn. Nếu như các bên tham gia giao kết hợp đồng bị
tranh chấp không chứng minh được hành vi vi phạm pháp luật hay sự thiếu trung thực của
công chứng viên khi tạo lập và chứng nhận văn bản công chứng (công chứng thư), không ai
có thể bác bỏ được giá trị pháp lý của nó. Khoản 1, Điều 6, Luật Công chứng năm 2006 quy
định " Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp
bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải
quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có
thỏa thuận khác". Tuy không phải là quy định mang tính truyền thống nhưng giá trị thi hành
(giá trị thực hiện) của văn bản công chứng cũng đã được nhiều văn bản quy phạm pháp luật
của nước ta ghi nhận. Qua từng thời kỳ, quy định về giá trị thi hành của văn bản công chứng
ngày càng được hoàn thiện. Sau khi tham khảo nội dung Khoản 1, Điều 6, Luật Công chứng
năm 2006, chúng tôi thấy văn bản công chứng không những chỉ có giá trị thi hành với các
bên trực tiếp giao kết hợp đồng, giao dịch mà còn có hiệu lực cả với những bên khác liên

5. Trang 5
quan đến hợp đồng, giao dịch đó. Bằng cách quy định văn bản công chứng có hiệu lực thi
hành đối với "các bên liên quan", chúng ta hoàn toàn có thể hiểu đây là cá nhân hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Chính quy định này đảm bảo các cơ quan nhà nước mang tính công
quyền thuộc nhiều nhánh quyền lực khác nhau phải tuân thủ, thực thi mọi điều khoản, điều
kiện của một hợp đồng, giao dịch đã được công chứng ngay cả khi những hợp đồng, giao
dịch này được chứng nhận bởi công chứng viên không phải là viên chức nhà nước, hành nghề
trong một văn phòng công chứng. Đặc biệt, lần đầu tiên cách thức đảm bảo giá trị thi hành
của văn bản công chứng đã được ghi nhận tại Luật Công chứng năm 2006.
Căn cứ vào điều luật nêu trên, chúng ta thấy có hai cách thức được pháp luật quy định để
đảm bảo giá trị thi hành của văn bản công chứng. Cách thứ nhất là khởi kiện ra Tòa án nhân
dân cấp có thẩm quyền và cách thứ hai là các bên đương sự trực tiếp tham gia giao kết hợp
đồng, giao dịch có thể tự thỏa thuận cách thức đảm bảo giá trị thi hành của văn bản công
chứng. Nếu như cách thức thứ nhất mang tính nguyên tắc thì cách thức thứ hai lại là một quy
định hoàn toàn mới, thể hiện quan điểm mềm dẻo trong việc xác định cơ chế đảm bảo giá trị
thi hành cho văn bản công chứng. Như vậy, các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch có
quyền thỏa thuận trước cách thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng, giao dịch
đã được công chứng. Cách thức giải quyết ở đây có thể bao gồm chỉ định sẵn cơ quan, cá
nhân đóng vai trò trọng tài đứng ra phân xử, tài sản bảo đảm cũng như giá trị tài sản bảo
đảm... Quy định như vậy tạo ra hành lang pháp lý để các bên giảm thiểu thời gian cũng như
chi phí dành cho giải quyết tranh chấp, đặc biệt là giảm áp lực công việc lên hệ thống cơ quan
Tòa án vốn đang bị quá tải.
Một số luật gia cho rằng nếu như phạm vi công chứng được cấu thành bởi hai yếu tố thì giá
trị chứng cứ của văn bản công chứng thường gắn liền với yếu tố "tự nguyện công chứng"
trong khi giá trị thi hành của nó lại đi đôi với yếu tố "bắt buộc phải công chứng". Tuy nhiên,
dù cho được công chứng theo quy định của pháp luật hay theo sự tự nguyện của người yêu
cầu công chứng, văn bản công chứng cũng có đầy đủ cả hai giá trị pháp lý kể trên. Tuy nhiên,
theo đánh giá chủ quan của cá nhân chúng tôi hiện nay người ta thường hay quan tâm tới giá
trị thi hành chứ chưa mấy để ý đến giá trị chứng cứ của văn bản công chứng. Sở dĩ như vậy là
do người yêu cầu công chứng phải sử dụng văn bản công chứng để thực hiện tiếp các trình tự,
thủ tục có liên quan tới bất động sản do pháp luật quy định như nộp thuế, đăng ký sang tên
trước bạ, đăng ký giao dịch bảo đảm... Tuy nhiên, trong những trường hợp như vậy, giá trị thi
hành của văn bản công chứng cũng chỉ được thực thi mang tính tượng trưng do một số điều
khoản, điều kiện của hợp đồng, giao dịch công chứng không phản ánh đúng những gì diễn ra
trên thực tế. Do đó, theo ý kiến của chúng tôi, để nâng cao, khẳng định vai trò là một trong
những công cụ quản lý hữu hiệu đối với thị trường bất động sản, chúng ta cần xác định rõ
ràng giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Theo đó, giao dịch đã được công chứng thì dù
đó là giao dịch thật hay giao dịch giả tạo nhằm che đậy một giao dịch khác thì đương nhiên
được pháp luật thừa nhận; mọi tình tiết, sự kiện được ghi nhận trong văn bản công chứng đều
là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. Lúc này, do ý thức được quyền, lợi ích
của bản thân có thể bị xâm hại nếu gian dối, khai man, người yêu cầu công chứng sẽ trở nên
“thật thà” hơn khi đề nghị công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung hay hợp đồng, giao
dịch có đối tượng là bất động sản nói riêng. Hệ quả là cơ quan Nhà nước hoàn toàn có thể
kiểm soát được hầu hết những biến động của thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính
sách điều chính cho phù hợp cũng như chống thất thu nhiều khoản như thuế, phí, lệ phí...
Tóm lại, trên đây chúng tôi đã trình bày, phân tích một số quy định của pháp luật liên quan
đến công chứng một số dạng, loại hợp đồng, giao dịch có đối tượng là bất động sản. Căn cứ
vào quy định của pháp luật hiện hành đặc biệt là quy định về giá trị pháp lý của văn bản công
chứng, chúng tôi khẳng định công chứng là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm quản lý,
điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều lý do khách quan và chủ quan, vai trò
này của công chứng chưa thực sự được pháp huy trên thực tế. Do đó, trong thời gian tới,
chúng ta cần phải có những biện pháp quyết liệt, bao gồm cả việc sửa đổi một vài quy định
pháp luật về công chứng chưa phù hợp để nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản của thiết chế công chứng./.

6. Trang 6
Bộ luật Dân sự được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày
14/6/2005, có hiệu lực từ 1/1/2006.
Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26
tháng 11 năm 2003, có hiệu lực từ 1/7/2004
Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ s thông qua ngày 29
tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ 1/7/2006
Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006, có hiệu lực từ 1/1/2007
Bộ luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 15
tháng 6 năm 2004, có hiệu lực từ 1/1/2005
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29 tháng 11
năm 2006, có hiệu lực từ 1/7/2007

7. Trang 6
Bộ luật Dân sự được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày
14/6/2005, có hiệu lực từ 1/1/2006.
Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26
tháng 11 năm 2003, có hiệu lực từ 1/7/2004
Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ s thông qua ngày 29
tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ 1/7/2006
Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006, có hiệu lực từ 1/1/2007
Bộ luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 15
tháng 6 năm 2004, có hiệu lực từ 1/1/2005
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29 tháng 11
năm 2006, có hiệu lực từ 1/7/2007