Los instrumentos de gestión territorial incluyen instrumentos de planificación, gestión y financiación que permiten a los municipios gestionar e implementar su Plan de Ordenamiento Territorial. Los instrumentos de planificación incluyen planes parciales, macroproyectos y planes especiales. Los instrumentos de gestión urbana comprenden unidades de actuación urbanística, reajuste de suelo, integración inmobiliaria y compensaciones. Los instrumentos de gestión del suelo son la enajenación voluntaria y forzosa, expropiación judicial y administrativa y el banco

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ESCUELA VIRTUAL

2. 1
CURSO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LA ESCUELA CUNDINAMARCA 2036
SECRETARÍA DE PLANEACIÓN DE CUNDINAMARCA
DIRECCIÓN DE DESARROLLO REGIONAL
UNIDAD 6: INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN1
DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD
En esta unidad estudiaremos los instrumentos contemplados en la normatividad
vigente que permitan operatizar los POT. Son métodos y procedimientos de
carácter administrativo, financiero y de gestión.
Los conceptos que manejaremos a los largo de la unidad corresponden a los
instrumentos de planificación, gestión y financiación tales como: planes parciales,
unidades de actuación urbanística, compensación, transferencia de derechos,
reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación entre participantes,
enajenación voluntaria, enajenación forzosa, expropiación judicial, expropiación
administrativa, declaratoria de desarrollo prioritario, derecho preferencial, banco
inmobiliario, valorización y plusvalía.
CONTENIDO DE LA UNIDAD
CONCEPTOS CLAVES
POT: Plan de Ordenamiento Territorial
UAU: Unidad de Actuación Administrativa
PP: Planes Parciales
Enajenación: la transferencia de un derecho real desde un patrimonio a otro. Por
ejemplo, cuando alguien le vende una casa a otro estará incurriendo en una
enajenación de ese bien.2
Expropiación: privar a una persona de la titularidad de un bien o de un derecho,
dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública
o interés social prevista en las leyes. 3
1 Unidad elaborada por María Consuelo Escobar Administradora de Empresas especialista en Formulación de Proyectos y
Contratación estatal - Martha Elizabeth Becerra Arquitecta especialista en Diseño Urbano, Derecho Urbano y Magister en
Planificación Gestión Ambiental
2
...Definición ABC https://www.definicionabc.com/general/enajenacion.php
3
…Definición RAE http://dle.rae.es/?id=HLRQNz9

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Valorización: es un mecanismo de financiación de obras de interés público. No es
un impuesto, es una contribución que tiene destinación específica para la
construcción de un conjunto de obras determinado y la cual pagan los
propietarios y/o poseedores de bienes inmuebles que son beneficiados por la
ejecución de dichas obras, ya que da como resultado que los bienes inmuebles
adquieran un mayor valor y el propietario y/o poseedor obtengan una mejor
calidad de vida.4
Plusvalía: Incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él.
DEFINICIONES
Instrumentos de gestión territorial: Son la plataforma jurídica y herramientas a
disposición de los municipios para gestionar, viabilizar e implementar su Plan de
Ordenamiento Territorial, mediante la combinación de métodos y procedimientos
de carácter administrativo, financiero y de gestión del suelo. Se dividen en tres
grupos:
 Instrumentos de planificación: cómo se ordena el territorio para orientar las
actuaciones públicas y privadas.
 Instrumentos de gestión:
- Urbana: acciones tendientes a asignar reglas de juego diferenciales para la
intervención del suelo.
- Suelo: cómo se adquiere el suelo, cómo se dinamiza el suelo y como
obtener recursos para la construcción de infraestructura.
4
… Definición IDU https://www.idu.gov.co/preguntas-frecuentes/valorizacion
¿Para qué sirven los
instrumentos de gestión
territorial?

4. 3
 Instrumentos de financiación: se definen como la construcción de la
ciudad como creación colectiva entre el estado y particulares, implica una
justa distribución de responsabilidades (cargas) y participación en
utilidades (beneficios).
CLASIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS:
1. PLANIFICACIÓN
1.1 Planes Parciales: Son un instrumento de planificación mediante los cuales
se desarrollan y complementan las disposiciones del POT, para definir el
desarrollo físico e integral de un sector específico y que requiere
intervención estratégica. De igual manera se consideran como
herramientas para la construcción de la ciudad que permiten planificar el
desarrollo de una parte de la ciudad o municipio.
El procedimiento para la elaboración de los planes parciales es:
(MINVIVIENDA)

5. 4
Contenido del PP: todo plan parcial debe contener como mínimo los
siguientes componentes:
a. Planeamiento urbanístico
b. Norma urbanística
c. Asignación de obligaciones y aprovechamientos
d. Plan de etapas y programación del desarrollo
e. Esquema de gestión y financiación
Donde se pueden hacer planes parciales: acorde con lo establecido en la
normatividad vigente los planes parciales pueden ser desarrollados en las
áreas de expansión y/o en áreas determinadas del suelo urbano, con
tratamiento de desarrollo y/o de renovación urbana.
EJEMPLOS PRACTICOS:
Plan Parcial en Suelo de Expansión:
 Plan Parcial Las Huertas.
Localización: Municipio de Soacha – Cundinamarca.
Área Aproximada 106 Hectáreas.
Plan Parcial en suelo urbano con tratamiento de Desarrollo:
 Plan Parcial Salesianos.
Localización: Municipio de Mosquera – Cundinamarca
Área Aproximada: 22 Hectáreas.

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Plan Parcial en suelo urbano con tratamiento de Renovación Urbana:
 Plan Parcial Triangulo de Bavaria
Localización: Bogotá, Localidad de Puente Aranda.
Área Aproximada: 19 Hectáreas.
1.2 Macro-proyectos: se consideran como acciones y proyectos de gran
escala los cuales impactan la estructura y la organización espacial urbana,
en el crecimiento de la ciudad o la región y en el mejoramiento de las
condiciones de vida de la población.
Como se estructuran los macro-proyectos: se debe realizar una
concertación entre el sector público y el privado que permita generar un
gran impacto local o supramunicipal con integración de diversos temas
sectoriales mediante la participación de diversos actores y acciones de
nivel interinstitucional y distintos niveles de la administración. Es importante
anotar que el municipio debe liderar el proceso como gestor principal del
proyecto a ejecutar.
De otra parte, debe integrar al menos un componente de gestión del suelo

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con dos componentes de acción sectorial y se deben garantizar los
recursos públicos necesarios para ejecutarlos.
EJEMPLO PRACTICO:
 Macroproyecto Ciudad Verde
Localización: Municipio de Soacha – Cundinamarca.
1.3 Planes especiales: son instrumentos de planificación complementarios en
grandes proporciones del suelo rural o urbano donde se fijan condiciones
específicas para su desarrollo. Estos pueden ser de espacio público,
equipamientos, patrimonio, movilidad, servicios públicos, vivienda y suelo.
EJEMPLOS PRACTICOS:
*Plan Maestro de Acueducto y
Alcantarillado del Municipio de Nariño.
*Plan Maestro de Espacio Público de
Neiva

8. 7
2. GESTIÓN URBANA
2.1 Unidades de actuación urbanística: son las áreas de planeamiento que
permiten desarrollar la norma urbanística a nivel de detalle que requiere el
municipio y se aplica como un mecanismo de gestión del suelo para la
aplicación del principio del reparto equitativo de las cargas y beneficios.
Donde se pueden implementar: en lo suelos previstos en los POT para ser
desarrollados a partir de PP
EJEMPLO PRACTICO:
*Unidad de Actuación 1 Plan Parcial
Triangulo de Fenicia - Bogotá.

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2.2 Reajuste del suelo: mecanismos creado por la normatividad para modificar
la estructura predial existente en un territorio, el cual busca mejorar la
configuración global del terreno que lo conforma para luego subdividirlo
de una manera más adecuada garantizando la dotación de obras de
infraestructura urbana básica como servicios públicos, parques, vías, entre
otros
Como hacer el reajuste del suelo: se debe constituir una entidad de
común acuerdo con los propietarios que operará como gestora del
proceso, se realiza un estudio de valoración de tierras o inmuebles según su
uso y densidad, en donde se indicarán las cesiones gratuitas y
compromisos asumidos. Debe ser aprobada dentro del PP o UAU. Por
último, mediante el registro y la escritura pública se restituyen los aportes
prorrateados entre propietarios.
EJEMPLO PRACTICO:
Fuente: Imagen Roy Allan Jiménez C.
2.3 Integración inmobiliaria: es un mecanismo creado con el objeto de
asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios en UAU en suelo
urbano con tratamiento de renovación urbana y/o redesarrollo o
actualización. Se engloban distintos inmuebles para subdividirlos y
desarrollarlos, construirlos o renovarlos y enajenarlos, logrando una mejor
distribución de espacio y usos.
EJEMPLO PRACTICO:

10. 9
*Plan Parcial de Redesarrollo Predios de Sevilla – Medellín - Colombia
2.4 Compensaciones: este instrumento permite resarcir a los dueños cuyos
terrenos o inmuebles han sido definidos en el POT, en el PP o los
instrumentos que los desarrollan como áreas o zonas de tratamiento
ambiental, conservación histórica o arquitectónica.
Estas compensaciones se pueden dar mediante compensaciones
económicas, transferencia de derechos de construcción y desarrollo,
beneficios o estímulos tributarios a los propietarios o de acuerdo con la
reglamentación de los Fondos de Compensación para pagos, todo esto lo
establece la LEY 388 de 1997 en su artículo 49.
EJEMPLO PRACTICO:
*Viviendas Barrio La Candelaria - Bogotá

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2.5 Transferencia de derechos: mecanismo de reparto de cargas y beneficios
que permite trasladar el potencial de construcción de áreas limitadas a
áreas en donde es viable un mayor desarrollo; de zonas generadoras a
zonas receptoras.
Donde se realiza la transferencia de derechos:
EJEMPLO PRACTICO:
Áreas generadoras:
Zonas o inmuebles
objeto de
compensación en
casos de conservación.
Áreas receptoras: Zonas
beneficiarias de
derechos adicionales
de construcción y
desarrollo.
A

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Fuente: Imagen Ministerio de Vivienda
3. GESTIÓN DEL SUELO
3.1 Enajenación voluntaria: instrumento de gestión que se utiliza cuando el
Estado requiere desarrollar un proyecto específico y se permite realizar una
compra directa de predios o inmuebles, mediante un proceso de venta
voluntaria.
Esta figura la puede utilizar por la Nación, las entidades territoriales, las
asociaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas
industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta;
y los inmuebles adquiridos pueden ser desarrollados directamente por la
entidad adquiriente o por un tercero, siempre y cuando se garantice la
utilización de los mismos para el propósito que fueron adquirido
Debe tener coherencia con los objetivos, programas y proyectos del POT y
el Plan de Desarrollo Municipal y declarar de utilidad pública e interés
social el inmueble o predio.
Su pago puede hacerse en efectivo o en especie, títulos valores, derechos
de construcción y desarrollo, derechos en el proyecto a desarrollar o
permuta, de uno o varios de los inmuebles resultantes.
Para efectos tributarios, el ingreso de este concepto no constituye renta
gravable ni ganancia ocasional para el vendedor.

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3.2 Enajenación forzosa: es una figura jurídica que se aplica cuando un predio
declarado como de utilidad pública o de interés social y el estado
mediante resolución motivada y en concordancia con el POT, imponen al
propietario su venta.
Pasos para aplicar la figura:
a. Elaboración Oferta de compra
b. Notificación Personal (5 días) por Edicto (10 días)
c. Inscripción oferta en el Folio (15 días Aproximadamente)
d. Termino aceptación 30 días hábiles
e. Si rechazo entonces Forzosa
f. Aceptación y promesa
g. Pagos y pactar entrega del predio
h. Escritura de venta ante notaria
3.3 Expropiación judicial: instrumento de gestión que le permite al estado la
adquisición de inmuebles para sí o a favor de terceros, esto en caso en
que no se llega a acuerdos para enajenación voluntaria; se aplica
transcurridos 30 días hábiles.
3.4 Expropiación administrativa: Mecanismo jurídico de adquisición de
inmuebles para los casos en que existan especiales condiciones de
urgencia para adquisición de bienes inmuebles declarados de utilidad
pública o interés social acorde a lo señalado en artículo 58 de 388/97
Se deben cumplir las siguientes condiciones: Motivos de utilidad pública.
Concordancia con el POT y el PDM (salvo en caso de emergencia
imprevista).
Condiciones de urgencia, que serán declaradas por la instancia o
autoridad competente, según lo determine el Concejo Municipal o Distrital
mediante acuerdo.
EJEMPLO PRACTICO INSTRUMENTOS 3.1, 3.2, 3.3, y 3.4 :
*Ampliación Calle 63 (Conexión Jardín Botánico – Av. Boyacá) – Bogotá: 99 Predios
requeridos para la ejecución de la obra. Para su adquisición puede ser aplicable
cualquiera de los instrumentos anteriormente relacionados.

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3.5 Banco inmobiliario: Es un instrumento que promueve la creación de
establecimientos públicos locales encargados de adquirir por enajenación,
expropiación o extinción de dominio inmuebles necesarios para cumplir con
los fines de ordenamiento territorial.
Puede ser aplicado por Municipios, Distritos y Áreas Metropolitanas. Tiene por
principio intervenir el precio del suelo y anticiparse a la captura de plusvalías;
además pueden ser usados para convertir el pago de cargas en tierras
urbanizables del municipio.
EJEMPLO PRÁCTICO:

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4. FINANCIACIÓN
4.1 Contribución por Valorización
Es un mecanismo de financiación de obras de interés público. No es un
impuesto, es una contribución que tiene destinación específica para la
construcción de un conjunto de obras determinado y la cual pagan los
propietarios y/o poseedores de bienes inmuebles que son beneficiados por la
ejecución de dichas obras, ya que da como resultado que los bienes
inmuebles adquieran un mayor valor y el propietario y/o poseedor obtengan
una mejor calidad de vida. Es por esta razón que mediante una
caracterización de predios y conjugando un sinnúmero de variables, dentro
de estas los avalúos comerciales con obras y sin obras, se determina el
beneficio.
EJEMPLO PRÁCTICO:
4.2 Plusvalía

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Es el derecho del Municipio o Distrito de participar del incremento que se
genera sobre el valor del suelo por decisiones administrativas y se paga sólo
cuando el propietario percibe el incremento: Transferencia de dominio,
Licencia, o cambio de uso.
Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a
través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar
equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento
del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio
municipal.
Hechos Generadores
EJEMPLO PRÁCTICO:
Fuente: Imagen Ministerio de Vivienda

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DIFERENCIAS ENTRE PLUSVALIA Y VALORIZACIÓN
 La valorización es sólo para obras públicas y la plusvalía puede ser para
otras acciones urbanísticas.
 La valorización tiene un tope que es el valor de la obra, mientras que la
plusvalía se refiere al mayor valor de los predios por causa de la obra.
 La valorización se cobra en el momento del gravamen, y la plusvalía
cuando se vende el inmueble o se solicita licencia de construcción o
urbanización.

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MARCO LEGAL
 Constitución Política de Colombia
 Ley 9 de 1989
 Ley 388 de 1997
 Decreto Nacional 1333 de 1986
 Decreto Nacional 1421 de 1993
 Decreto Nacional 151 de 1998
 Decreto Nacional 879 de 1998
 Decreto Nacional 1788 de 2004
 Decreto Nacional 2181 de 2006
 Decreto Nacional 4300 de 2007
 Decreto Nacional 1478 de 2013
 Decreto Nacional 1420 de 1998
 Resolución IGAC 620 de 2008
 Sentencia C-035 del 29 de enero de 2014
 Decreto Nacional 1077 de 2015