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COME DARE LA CASA INAFFITTOCONTRATTI E FISCALITÀ
IntroduzioneDai contratti alle detrazioni,tutte le regole dell’affitto 5Capitolo 1Il contratto liberoDalla riforma niente ...
Capitolo 7Le agevolazioni e la tassazioneA studenti, giovani e fuori sedeil top degli sconti sugli affittidi Laura Ambrosi...
INTRODUZIONE4Il Sole 24 Ore
Un quadro completodella normativa e dellagiurisprudenza che forniscea proprietari e inquilinila bussola per sceglierela so...
01Il contrattolibero
In linea generale la locazione è un con-tratto con il quale una parte – tecnica-mente definita “locatore” – si obbliga afa...
dei conduttori e, più in generale, della traspa-renza.Illegislatorehadettatounregimedimerca-tolibero,governatodalgiocodell...
Alla prima scadenza, quindi, il locatore èobbligatoarinnovareilcontrattoperunulte-riorequadriennioalle stesse condizionico...
Le tre principali tipologie contrattuali per uso abitativoLe condizioni e la durata per i diversi casiTipologia Condizioni...
Cosa cambia se l’appartamento è ammobiliato o non lo èNelle disposizioni normative non sirinviene una definizione di“appar...
tà di diniego del rinnovo è preclusa al locato-re soltanto in presenza di un suo comporta-mento maliziosamente preordinato...
Contratto libero di locazione a uso abitativoIl Sig. __________________________ di seguitodenominato/a locatore (dati anag...
6. Il canone annuo di locazione – avendo le partitenute presenti le condizioni oggettivedell’immobile anche sopra descritt...
sede di consuntivo – entro due mesi dallarichiesta. Prima di effettuare il pagamento, ilconduttore ha diritto di ottenere ...
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  1. 1. COME DARE LA CASA INAFFITTOCONTRATTI E FISCALITÀ
  2. 2. IntroduzioneDai contratti alle detrazioni,tutte le regole dell’affitto 5Capitolo 1Il contratto liberoDalla riforma niente vincoli:sono le parti a decideredi Nicola Graziano e Francesca Picierno 8Capitolo 2Il contratto concordatoAccordi proprietari-inquiliniper tenere i prezzi più bassidi Francesca Picierno 20Capitolo 3Il contratto transitorioAffitti brevi e usi particolari:ecco le tipologie innovativedi Francesca Picierno 30Capitolo 4La porzione d’immobileStanze e parti dell’alloggio,utilizzabili tutte le fattispeciedi Francesca Picierno 40Capitolo 5Il contratto uso ufficioDurata minima di sei anniper gli edifici non abitatividi Marco Rinaldi 46Capitolo 6Il contratto con patto di venditaCosì il canone si trasformanell’anticamera dell’acquistodi Nicola Graziano 64DIRETTORERESPONSABILERoberto NapoletanoRegistrazione n. 273del 22 giugno 2012A cura diBianca Lucia Mazzei (capo servizio)b.mazzei@ilsole24ore.comSilvia Marzialettis.marzialetti@ilsole24ore.comCoordinamentoMorena Pivetti (capo servizio)m.pivetti@ilsole24ore.comLescritteevidenziateinrossoriguardanoiprovvedi-menti pubblicati integralmente in questa Guida+multimedialeRimanda alle norme consultabili direttamentesullebanchedatide«IlSole-24Ore»Il significato dei simboliIndicano la provenienza da un link esterno allebanchedatide«IlSole-24Ore»In redazione:Massimo Agostini; Alessandro Arona; Marzio Bartoloni;AnnamariaCapparelli;PaoloDelBufalo;Giorgiodell’Ore-fice; Ernesto Diffidenti; Massimo Frontera; Barbara Gob-bi; LuigiIlliano; Flavia Landolfi; Alessandro Lerbini; EnzaLoddo; Rosanna Magnano; Silvia Marzialetti; Bianca Lu-cia Mazzei; Manuela Perrone; Morena Pivetti; Alessio Ro-meo Lironcurti; Mauro Salerno; Sara Todaro; Alessia Tri-podi; Valeria UvaSOMMARIO2Il Sole 24 Ore
  3. 3. Capitolo 7Le agevolazioni e la tassazioneA studenti, giovani e fuori sedeil top degli sconti sugli affittidi Laura Ambrosi 70Imponibile Irpef o cedolare:la scelta è del contribuentedi Laura Ambrosi 76Capitolo 8La fine locazione e lo sfrattoMorosità e contratti scadutigodono di un iter più velocedi Stanislao De Matteis 84Capitolo 9La giurisprudenzaCosa ha scritto la Cassazionenegli ultimi diciotto mesidi Nicola Graziano 92Capitolo 10Domande & RisposteI quesiti più frequenti 100Capitolo 11La documentazioneLiberalizzazione controllataal debutto con la legge ZagattiIl testo annotato della legge 9 dicembre1998 n. 431 108Capitolo 12La documentazione onlineTutti i provvedimenticonsultabili con un click 128Lavoriincasaconscontodel50%C’è tempo fino al 30giugno 2013 perristrutturare casadetraendo il 50%della spesa: nellaGuida+ aggiornatacon le ultime novità,le opere ammesse e leprocedure da seguire.ArketipoÈ uscito il nuovonumero del magazinebilingue Il Sole 24ORE Arketipo,dedicato al tema“Energia”. Èacquistabile nellemigliori libreriespecializzate e inabbonamento.Le offerte de «Il Sole-24 Ore»COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA3Il Sole 24 Ore
  4. 4. INTRODUZIONE4Il Sole 24 Ore
  5. 5. Un quadro completodella normativa e dellagiurisprudenza che forniscea proprietari e inquilinila bussola per sceglierela soluzione più opportunaItipi di contratto da utilizzare, il prelievofiscale, le agevolazioni su cui inquilini eproprietari possono contare, la fine loca-zione,leprocedureeitempinecessariperlosfratto.Prendereodareinaffittounim-mobilerichiedela conoscenzaeil rispettodi unamoltepicitàdinorme.InquestaGuida+proprieta-ri e inquilini trovano il quadro completo dellenormeedellagiurisprudenza,oltreaindicazionipraticheeai modellicontrattuali.Quale contratto sottoscrivere è la prima que-stione da affrontare, in modo da individuare lascritturapiùconsonaalleproprieesigenze:èim-portanteconoscerelecaratteristichechecontrad-distinguono i vari tipi di contratto previsti dallalegge 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitati-vo e dalla legge 392 del 1978 per quelle ad usoufficio. E anche avere un quadro delle possibiliopzioni per utilizzare l’affitto come anticameradell’acquistovero epropriodell’immobile.Alladescrizionedelcontrattolibero,incuilafis-sazionedell’affittoèlasciataalladecisionedellepar-ti,ediquelloconcordato(ilcanonenonpuòsupera-reilimitistabilitidagliaccordilocali)sonodedicatiiprimiduecapitoli.Nelterzovengonopresiincon-siderazione i contratti di durata inferiore, comeil transitorio e quello per studenti.L’affitto di camere o di porzioni di immobili,sempre più diffuso al fine di ammortizzare unatassazione sempre più elevata, è esaminata nelcapitoloquattro;ilcinquesioccupadegliimmo-bilidestinatiadusoufficioeilseidellelocazionicon patto di futura vendita.La Guida+ si occupa poi della tassazione e delledetrazioni fiscali di cui possono godere sia i pro-prietari che gli inquilini (capitolo settimo). L’otta-vo prende in esame le procedure di sfratto e ilnono illustra le principali indicazioni fornitedallagiurisprudenza.Arricchisconoecompleta-no il quadro le domande e risposte. Nella docu-mentazione si riporta la legge 431 del 1998 perintero, arricchita dalle note esplicative. Il siste-ma dei link permette di accedere a tutti i riferi-menti normativi.Daicontrattialledetrazioni,tutteleregoledell’affittoCOME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA5Il Sole 24 Ore
  6. 6. 01Il contrattolibero
  7. 7. In linea generale la locazione è un con-tratto con il quale una parte – tecnica-mente definita “locatore” – si obbliga afar godere un bene all’altra – definita“conduttore”– per un periodo di tempodeterminato, in cambio di un corrispettivo.La disciplina delle locazioni di immobili aduso abitativo è stata radicalmente trasforma-ta con la riforma attuata dalla legge 9 dicem-bre1998n.431,meglionotacome“leggeZagat-ti”, cheha abolito ilregime “vincolistico” pre-visto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglioconosciuta come«equo canone»),che discipli-navasia i contratti di immobili ad uso abitati-vo, sia quelli degli immobili ad uso commer-ciale e, ponendo un tetto ai canoni di locazio-ne,permantenerlientrolimitiragionevoli,ob-bligava ad affittare gli immobili ad un canoneprestabilito,conlaconseguenzachemoltipro-prietaripreferironolasciarelepropriecasesfit-te, piuttosto che locarle a canoni ritenuti trop-po bassi.Ilmercato liberoCon la riforma del 1998, il legislatore ha in-novato profondamente la normativa, in parti-colare per gli immobili ad uso abitativo, conl‘obiettivodiattuareunaliberalizzazionecon-trollatadel settoredellelocazioni aifini abita-tivi,definendoatale scopouncomplessodire-gole nell’ambito delle quali possano trovarespazio ed applicazione una maggiore autono-mia negoziale delle parti.In particolare, con il citato provvedimentolegislativo del 1998, si è cercato di realizzarenon solo la citata liberalizzazione controllatadella locazione, ma anche una sorta di regola-rizzazione dei contratti, a tutela soprattuttoDal 1998 la normativa èstata molto innovata:liberalizzazione controllatadelle locazioni abitativediNicolaGrazianoeFrancescaPiciernoDallariformaniente vincoli:sonolepartiadecidere01 | IL CONTRATTO LIBERO8Il Sole 24 Ore
  8. 8. dei conduttori e, più in generale, della traspa-renza.Illegislatorehadettatounregimedimerca-tolibero,governatodalgiocodelladomandaedell’offerta, in cui la pattuizione del canone èdel tutto rimessa alla trattativa delle parti.La gran parte delle locazioni adibite ad abi-tazione è attualmente regolata dall’autono-mia negoziale dei contraenti, i quali, semprepiù spesso, scelgonola tipologia contrat-tuale del cosiddetto«contratto libero».LecaratteristicheIl «contratto libe-ro»ècosìdefinitoper-ché consente ai con-traenti di non essere vincolati ad uno schemapredefinito:lepartisonosostanzialmentelibe-re di decidere in piena autonomia le clausolecontrattuali,inprimisilcanone,apattochees-sorisulti“trasparente”,nelsensochenonven-ga convenuto, neppure in forma orale, alcuntipodi ulteriore corrispettivorispetto a quelloindicatoall’internodelcontratto,penalanulli-tà dell’interonegozio giuridico ela facoltàdelconduttore di chiedere:a. la revisione dello stesso contratto;b. la restituzione della differenza di fattoversata al locatore.L’unico vero limite posto dalla legge all’au-tonomia contrattuale dei contraenti riguardalafissazionedelperiododilocazione,cheèsta-bilitoinquattro anniautomaticamenterinno-vabili.Duratae rinnovoautomaticoL’articolo2dellaLeggen.431/1998vietaallepartidistipularecontrattidilocazioneacano-neliberoperunperio-doinferiorealquadri-ennio, decorso il qua-le il locatore è tenutoarinnovareilcontrat-toperunaltroquadri-ennio, salve le ipotesidi diniego di rinnovoalla prima scadenza.Regime di mercato governato da domanda e offertaLa pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativadelleparti che deve, però, essere trasparente: non puòessere convenuto alcun ulteriore corrispettivoLegge 392/1978La legge sull’equo canoneFinoal1998disciplinavain modovincolistico icontrattidi immobili a uso abitativo e a uso commercialeCOME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA9Il Sole 24 Ore
  9. 9. Alla prima scadenza, quindi, il locatore èobbligatoarinnovareilcontrattoperunulte-riorequadriennioalle stesse condizionicon-trattuali.Tuttavia, la regola del rinnovo automatico,nonè applicabileadalcuneipotesi disciplina-te dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, al ri-correre delle quali il proprietario può avvalersidellafacoltàdi«diniegodirinnovo»,dandonecomunicazione al conduttore con preavviso –disdetta con indicazione specifica del motivo,a pena di nullità –, di almeno sei mesi.LadisdettaInparticolare,illocatorepuòdaredisdetta,adesempio:a.seintendedestinarel’im-mobile locato ad uso abitati-vo, commerciale, artigianale,proprio,delconiuge,deigeni-tori, dei figli;b.seilconduttorenonoccu-pacontinuativamentel’immo-bilesenza giustificatomotivo;c. se il conduttore dispone di alloggio libe-ro e idoneo nello stesso Comune;d.sel’unitàimmobiliareèubicatainunedi-ficio gravemente danneggiato che deve esse-re radicalmente ristrutturato;e. se il locatore intenda vendere l’immobilea terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazionedel conduttore.Lagiurisprudenza hachiarito cheillocatorecheintendaavvalersidellafacoltàprevistadal-la norma a suo favore, deve fornire la provadellaserietàdellasuaintenzione,ovverolare-alizzabilità del suo intento, ma non è tenuto adimostrare la concreta ed effettiva realizza-zionediesso enon deve dimostrarel’effettivanecessità di destinare l’immobile ad abitazio-ne o ad attività di lavoro propria o di un pro-priofamiliare,essendosufficienteunasempli-ce manifestazione di volontàin tal senso.Resta, comunque, fermo ildiritto del conduttore di agi-regiudizialmenteperilripri-stino del contratto o per il ri-sarcimento del danno ovel’immobile non venga desti-nato entro 12 mesi all’uso in-dicato nella disdetta.Siaggiungachelapossibili-4 +4anniLa durata del contratto liberoDopo il primo quadriennio scattail rinnovo automatico del secondoIl videoNicolaGraziano, esperto de «IlSole-24 Ore», risponde alladomanda: Quali sono le regole per affittare casa?01 | IL CONTRATTO LIBERO10Il Sole 24 Ore
  10. 10. Le tre principali tipologie contrattuali per uso abitativoLe condizioni e la durata per i diversi casiTipologia Condizioni DurataContrattoliberoLe parti sono libere di decidere in piena autono-mia le clausole contrattuali, a partire dal canone,a patto che risulti trasparenteQuattro anni automaticamenterinnovabili per altri quattroContrattoconcordatoLe parti possono stipulare contratti sulla base diquanto stabilito in appositi accordi, definiti insede locale tra le associazioni dei proprietari edegli inquilini, che fissano gli importi massimi eminimi dei canoni sulla base:a. delle caratteristiche dell’immobileb. della zona ove è ubicato l’immobilec. del numero degli occupantiTreanni automaticamenterinno-vabili per altri dueContrattotransitorioLe parti possono stipulare contratti per soddisfa-re qualsiasi esigenza specifica, espressamenteindicata in contratto, del locatore o di un suofamiliare, o del conduttore e di un suo familiare,collegata a un evento certo a data prefissata.Il canone segue lo stesso meccanismo del con-tratto convenzionatoDeve essere compresa tra uno e18 mesiCOME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA11Il Sole 24 Ore
  11. 11. Cosa cambia se l’appartamento è ammobiliato o non lo èNelle disposizioni normative non sirinviene una definizione di“appartamento ammobiliato“.Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“quando quest’ultimo dispone dei mobili edell’arredamento necessario per permettereall’inquilino di abitarvi correttamente eportando con sé i soli effetti personali.L’immobile non deve essere interamentearredato per essere considerato comeammobiliato, per definire un appartamento“ammobiliato“ basta lo strettoindispensabile: cucina con il solo piano dicottura e il frigorifero, l’armadio e il letto.In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” èlasciata alla valutazione del proprietario esoprattutto dei suoi inquilini.Certamente, affittare un appartamentoammobiliato può permettere di aumentare laredditività del proprio investimento locativo aseconda dei casi. Un arredamento dettagliatonei minimi particolari, infatti, incrementando ilvalore dell’immobile, ben può far aumentare ilcanone locatizio dello stesso.La cosidetta “legge dell’equo canone“(392/1978) stabiliva all’articolo 12 che «sel’immobile locato è completamente arredatocon mobili forniti dal locatore ed idonei, perconsistenza e qualità, all’uso convenuto, ilcanone (...) può essere maggiorato fino a unmassimo del 30 per cento»; si poteva quindistabilire un corrispettivo maggiore di quellolegale ma entro limiti ben precisi.La legge 431/1998 ha poi abrogato, tra glialtri, anche il suddetto articolo 12 della leggedell’equo canone.Poiché oggi la fissazione del canone è liberanei contratti 4 + 4, chi affitta unappartamento ammobiliato può liberamentetenerne conto nello stabilire il canone almomento della stipula del contratto.Nei contratti a canone concordato (3 + 2,transitori e per studenti) la maggiorazione delcanone, nel caso di appartamentoammobiliato, è in genere prevista negliaccordi intervenuti tra associazioni degliinquilini e dei proprietari che fissano la grigliaminima e massima dei canoni di locazione.La natura ammobiliata dell’immobile è deltutto irrilevante nella scelta della tipologiacontrattuale: affittare un appartamentoammobiliato non ha dei vincoli restrittivi, nérischi particolari rispetto a una locazioneclassica.Incide, invece, in sede di stipula. È, infatti,opportuno specificare nel contratto chel’appartamento concesso in locazione èammobiliato.Al contratto deve essere allegato l’inventariodei mobili, annotando attentamente la naturae lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico,anche al fine di superare la presunzione,altrimenti operante, della proprietà dei mobiliin capo al conduttore.Sarebbe anche utile, per il locatore,fotografare l’ambiente con i mobili e glioggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto,far firmare le foto dell’arredamento alconduttore.Si tratta di una formalità importante, in quantoè l’inquilino che deve prendere in carico leriparazioni cosiddette “classiche“ e che sideve anche occupare della manutenzionedegli elettrodomestici indicati nel contratto.Per quanto riguarda la loro sostituzione,questa è a carico del proprietario e varia aseconda della qualità iniziale del materiale edello stato di utilizzo.Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio diuna cauzione – che può arrivare fino a seimensilità – al fine di riparare gli eventualidanni causati dal conduttore.In primo luogo, è importante considerare chela locazione ammobiliata è rivolta a unatipologia di inquilini ben definita: si tratta,per la maggior parte, di persone “in transito“e che non prevedono di stabilirsi per un lungoperiodo, ad esempio studenti, giovanilavoratori e persone che si trasferiscono perperiodi prolungati.Legge 392/1978,articolo 1201 | IL CONTRATTO LIBERO12Il Sole 24 Ore
  12. 12. tà di diniego del rinnovo è preclusa al locato-re soltanto in presenza di un suo comporta-mento maliziosamente preordinato a creareunostatodinecessità,nonpo-tendosi, al di fuori di tale ipo-tesi,negareal locatore di agi-re liberamente per il suo in-tento.In ogni caso, alla scadenzadegli otto anni, a ciascunadelle parti è attribuita la fa-coltà di comunicare all’altra,mediante lettera raccoman-dataconavvisodiricevimen-to, con un preavviso di sei mesi, l’intenzionedi disdire il contratto.Entro 60 giorni dal ricevimento della sud-detta comunicazione, la parte interpellata de-ve rispondere a sua volta a mezzo lettera rac-comandata.Senonrisponde,ilcontrattosiin-tenderà scaduto alla data di cessazione dellalocazione.Se pervenuta fuori dal termine, la disdettapuò valere solo per il termine successivo.Larecessione anticipataIl conduttore, può recedere anche in antici-po rispetto alla naturale scadenza del contrat-to, purché tale possibilità sia specificamenteprevista ed indicata in unaclausola dello stesso contrat-to. Tuttavia, qualora il con-tratto non preveda la facoltàdidisdettadapartedell’inqui-lino, è possibile recedere inqualsiasi momento dal con-tratto dimostrando la sussi-stenzadigravimotivi,dando-necomunicazioneallocatorecon un preavviso di sei mesi.Alla scadenza degli otto annicanonici ciascuna delle partiin causa ha la possibilitàdi disdire il contrattoI casi in cui il locatore può dare disdetta60giorniDal ricevimento della disdettaIl tempo massimo che la parteinterpellata haper rispondere■ Se intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniu-ge, dei genitori, dei figli■ Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo■ Se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune■ Se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmenteristrutturato■ Se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttoreCOME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA13Il Sole 24 Ore
  13. 13. Contratto libero di locazione a uso abitativoIl Sig. __________________________ di seguitodenominato/a locatore (dati anagrafici)Concede in locazioneal Sig. __________________________ di seguitodenominato/a conduttore (dati anagrafici)che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unitàimmobiliare posta in via ____________________n. civico ________ piano _______ scala _______interno ______ composto di n. _____ vani, oltrecucina e servizi, e dotata altresì dei seguentielementi accessori (cantina, autorimessasingola, posto macchina in comune o meno,ecc.: indicare quali)______________________________________________________________________________ nonammobiliato/ammobiliato come da elenco aparte, sottoscritto dai contraenti.Tabelle millesimaliproprietà _________________________________riscaldamento_____________________________acqua____________________________________altre_____________________________________Estremi catastali identificatividell’unità immobiliare__________________________________________________________________________________Documentazione amministrativae tecnica sicurezza impianti__________________________________________________________________________________Certificato di collaudoe certificazione energetica__________________________________________________________________________________La locazione sarà regolata dalle seguentipattuizioni:1. Il contratto è stipulato per la durata di anniquattro, dal ____________ al ______________ esi intenderà rinnovato per altri quattro anninell’ipotesi in cui il locatore non comunichi alconduttore disdetta del contratto motivataai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzolettera raccomandata – contenente laspecificazione del motivo invocato – almeno 12mesi prima della scadenza. Nel caso in cui illocatore abbia riacquistato la disponibilitàdell’alloggio alla prima scadenza e non loadibisca, nel termine di dodici mesi dalla data incui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usiper i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, ilconduttore avrà diritto al ripristino del rapportodi locazione alle medesime condizioni di cui alcontratto disdettato o, in alternativa, ad unrisarcimento in misura pari a trentasei mensilitàdell’ultimo canone di locazione percepito.2. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovodel contratto ciascuna delle parti avrà diritto diattivare la procedura per il rinnovo a nuovecondizioni oppure per la rinuncia al rinnovo delcontratto, comunicando la propria intenzionecon lettera raccomandata da inviare allacontroparte almeno sei mesi prima dellascadenza. La parte interpellata dovràrispondere mediante lettera raccomandataentro sessanta giorni dalla data di ricevimentodi tale raccomandata. In mancanza di rispostaovvero di accordo, il contratto si intenderàscaduto alla data di cessazione della locazione.In mancanza della suddetta comunicazione ilcontratto si rinnoverà tacitamente allemedesime condizioni.3. Il conduttore ha facoltà di recedere pergiustificati motivi dal contratto previo avviso darecapitarsi a mezzo lettera raccomandataalmeno 6 mesi prima.4. L’immobile dovrà essere destinatoesclusivamente ad uso di civile abitazione delconduttore e delle persone attualmente con luiconviventi: _______________________________5. Il conduttore potrà (col consenso scritto dellocatore)/non potrà sublocare o dare incomodato, in tutto o in parte, l’unitàimmobiliare, pena la risoluzione di diritto delcontratto. Lo stesso conduttore dovràtrasmettere al locatore, con letteraraccomandata, copia del contratto disublocazione o di comodato intervenuto.01 | IL CONTRATTO LIBERO14Il Sole 24 Ore
  14. 14. 6. Il canone annuo di locazione – avendo le partitenute presenti le condizioni oggettivedell’immobile anche sopra descritte e ben note,e la sua ubicazione – è convenuto in Euro___________, che il conduttore si obbliga acorrispondere nel domicilio del locatore ovveroa mezzo bonifico bancario ovvero____________________________ in n. ________rate eguali anticipate di euro ________________ciascuna, scadenti il ______________________ .Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni annonella misura del 75% della variazione assolutain aumento dell’indice dei prezzi al consumoaccertato dall’Istat per le famiglie degli operai edegli impiegati verificatasi rispetto al meseprecedente quello di inizio del presentecontratto, a richiesta del locatore.7. Il pagamento del canone o di quant’altrodovuto anche per oneri accessori non potràessere sospeso o ritardato da pretese oeccezioni del conduttore, qualunque ne sia iltitolo. Il mancato puntuale pagamento, perqualunque causa, anche di una sola rata delcanone (nonché di quant’altro dovuto ove diimporto pari ad una mensilità del canone),costituisce in mora il conduttore.8. Il conduttore dovrà consentire l’accessoall’unità immobiliare al locatore, al suoamministratore nonché ai loro incaricati ove glistessi ne abbiano – motivandola – ragione.9. Il conduttore dichiara di aver visitato la casalocatagli e di averla trovata adatta all’usoconvenuto e – così – di prenderla in consegnaad ogni effetto con il ritiro delle chiavi,costituendosi da quel momento dellamedesima custode. Il conduttore si impegna ariconsegnare l’unità immobiliare locata nellostato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo ildeperimento d’uso, pena il risarcimento deldanno. Si impegna, altresì, a rispettare le normedel regolamento dello stabile ove esistente,accusando in tal caso ricevuta della consegnadello stesso con la firma del presente contratto,così come si impegna ad osservare ledeliberazioni dell’assemblea dei condomini. È inogni caso vietato al conduttore di compiere atti,e tenere comportamenti, che possano recaremolestia agli altri abitanti dello stabile. Le partidanno atto, in relazione allo statodell’immobile, di quanto segue: _______________________________________________________10. Il conduttore non potrà apportare alcunamodifica, innovazione, miglioria o addizione ailocali locati ed alla loro destinazione, o agliimpianti esistenti, senza il preventivo consensoscritto del locatore.11. Il conduttore esonera espressamente illocatore da ogni responsabilità per i dannidiretti o indiretti che potessero derivargli dafatto dei dipendenti del locatore medesimononché per interruzioni incolpevoli dei servizi.12. A garanzia delle obbligazioni tutte cheassume con il presente contratto, il conduttoreversa/non versa al locatore (che con la firmadel contratto ne rilascia, in caso, quietanza) unasomma di Euro __________________ pari a____________ mensilità del canone, nonimputabile in conto pigioni e produttiva diinteressi legali che saranno corrisposti alconduttore al termine di ogni anno di locazione.Il deposito cauzionale come sopra costituitosarà restituito al termine della locazione previaverifica dello stato dell’unità immobiliare edell’osservanza di ogni obbligazionecontrattuale.Altre forme di garanzia__________________________________________________________________________________13. In ogni caso sono interamente a carico delconduttore le spese – in quanto esistenti –relative al servizio di pulizia, al funzionamento eall’ordinaria manutenzione dell’ascensore, allafornitura dell’acqua nonché dell’energiaelettrica, del riscaldamento e delcondizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzineri e delle latrine nonché alle forniture deglialtri servizi comuni. Le spese per il servizio diportineria, ove istituito saranno a carico delconduttore nella misura del 90 per cento.Altri eventuali accordi:__________________________________________________________________________________Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – inCOME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA15Il Sole 24 Ore
  15. 15. sede di consuntivo – entro due mesi dallarichiesta. Prima di effettuare il pagamento, ilconduttore ha diritto di ottenere l’indicazionespecifica delle spese anzidette e dei criteri diripartizione. Ha inoltre diritto di prenderevisione presso il locatore (o presso il suoamministratore o l’amministratorecondominiale, ove esistente) dei documentigiustificativi delle spese effettuate Insieme colpagamento della prima rata del canoneannuale, il conduttore verserà una quota diacconto non superiore a quella di sua spettanzarisultante dal consuntivo dell’anno precedente.14. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo delproprietario dell’unità immobiliare locatagli,nelle delibere dell’assemblea condominialerelative alle spese ed alle modalità di gestionedei servizi di riscaldamento e dicondizionamento d’aria. Ha inoltre diritto diintervenire, senza voto, sulle delibere relativealla modificazione degli altri servizi comuni.Quanto stabilito in materia di riscaldamento edi condizionamento d’aria si applica anche ovesi tratti di edificio non in condominio. In talecaso (e con l’osservanza, in quanto applicabili,delle disposizioni del codice civilesull’assemblea dei condomini) i conduttori siriuniscono in apposita assemblea convocatadalla proprietà o da almeno tre conduttori.15. Il conduttore – in caso di installazione sullostabile di antenna televisiva centralizzata siobbliga a servirsi esclusivamente dell’impiantorelativo, restando sin d’ora il locatore – in casodi inosservanza – autorizzato a far rimuovere edemolire ogni antenna individuale a spese delconduttore, il quale nulla potrà pretendere aqualsiasi titolo.16.Nelcasoincuiillocatoreintendessevenderela casa locata il conduttore dovrà consentire lavisitaall’unitàimmobiliareunavoltaallasettima-naperalmenodueoreconl’esclusionedeigiornifestivi, oppure con le seguenti modalità: _______________________________________________17. Il conduttore ha/non ha diritto di prelazionenella vendita, da esercitarsi secondo l’articolo38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.18. Le spese di bollo per il presente contratto, eper le ricevute conseguenti, sono a carico delconduttore. Il locatore provvederà alla registra-zionedelcontratto,dandonenotiziaalcondutto-re.Questicorrisponderàlaquotadisuaspettan-za, pari alla metà. Le parti potranno delegareperla registrazione del contratto una delle organiz-zazioni che hanno prestato assistenza per la sti-pula del presente contratto.19.Atuttiglieffettidelpresentecontratto,com-prese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini dellacompetenzaagiudicare,ilconduttoreeleggedo-micilio nei locali a lui locati e, ove egli più non lioccupi o comunque detenga, presso l’Ufficio disegreteria del Comune ove è situato l’immobilelocato.20. Qualunque modifica al presente contrattononpuòaver luogo,enonpuòessere provata,senon mediante atto scritto.21.Illocatoreedilconduttoresiautorizzanoreci-procamente a comunicare a terzi i propri datipersonali in relazione ad adempimenti connessicol rapporto di locazione.22. Per quanto non previsto dal presente con-tratto le parti fanno espresso rinvio alle disposi-zioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n.392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunquealle norme vigenti ed agli usi locali.23. Le parti di comune accordo potranno adireperognicontroversiachedovessesorgereinme-ritoallainterpretazioneeesecuzionedelpresen-te contratto la Commissione di Conciliazionestragiudiziale paritetica istituita tra __________Letto, approvato e sottoscritto____________, li _____________Il locatore _______________________________Il conduttore _____________________________Amentedegliarticoli1341e1342,secondocom-ma, del codice civile, le parti specificamente ap-provano ipatti dicui ai punti 1),2), 3),5), 7), 10),11), 12), 13), 16), 21).Il locatore ________________________________Il conduttore ______________________________01 | IL CONTRATTO LIBERO16Il Sole 24 Ore

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