1. BAB IV
ASPEK KEUANGAN
IV.I. BIAYA INVESTASI
Pembangunan usaha Mini Market Olivia diperkirakan akan menyerap biaya investasi
tetap sebesar Rp 588.000.000 dan biaya investasi modal kerja Rp 481.045.000. Sehingga
total investasi adalah Rp 1.069.045.000
Alokasi biaya investasi tetap dapat diuraikan sebagai berikut:
 Biaya perolehan tanah 200 m3 : Rp 200,000,000
 Biaya Bangunan 154 m2 : Rp 308,000,000
 Biaya peralatan:
• Biaya Perlengkapan Mini Market: : Rp 60.000.000
• Biaya Perlengkapan EDP : Rp 25.000.000
Total Biaya Investasi Rp 588.000.000
MODAL KERJA
Pada tahun operasi pertama Mini Market Olivia memerlukan modal kerja untuk
melengkapi barang-barang dagangannya, adalah sebesar Rp 481.045.000. Sedangkan
pada tahun berikutnya kenaikan kebutuhan modal kerja akibat peningkatan penjualan
masih dapat ditutupi dari hasil operasional perusahaan.
IV.2. SUMBER DANA
Pembangunan usaha Mini Market direncanakan akan dibiayai dengan dana yang berasal
dari kredit Bank dan Modal sendiri. Struktur pembiayaan proyek dapat digambarkan
sebagai berikut:
1. Investasi Aktiva Tetap
Kredit bank Rp 411.600.000 (70%)
Modal sendiri Rp 176.400.000 (30%)
Total Rp 588.000.000 (100%)
2. Kebutuhan Modal Kerja
Kredit Bank Rp 481.045.000 (100%)
Grand Total Rp 1.069.045.000
IV.3. ASUMSI-ASUMSI PROYEKSI KEUANGAN
Dalam melakukan analisa keuangan, telah diasumsikan hal-hal sebagai berikut:
IV.3.1. Hari Kerja
Hari kerja adalah 300 hari dalam setahun
IV.3.2. Waktu Operasi
Usaha Mini Market Olivia merupakan suatu usaha perdagangan retail untuk memenuhi
kebutuhan sehari-hari dengan jam operasi 13 jam per-hari (2 shift)
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 15

2. IV.3.3. Penjualan dan Harga Jual
Barang dagangan Mini Market Olivia dibagi dalam 5 kelompok margin keuntungan,
dengan perkiraan omset masing-masing kelompok dapat dilihat pada table berikut ini:
Tabel IV–1 Pembagian Kelompok Barang Dagangan dan Persentasi Omset Penjualan
Kelompok Margin Omset
(%) (%)
1. Kelompok-1 10% 35,00%
2. Kelompok-2 15% 30,00%
3. Kelompok-3 20% 17,50%
4. Kelompok-4 25% 12,50,%
5. Kelompok-5 30% 5,00%
Total 100%
IV.3.4. Penyusutan & Amortisasi
Penyusutan dan amortisasi dihitung berdasarkan metode Garis Lurus dan Saldo
Menurun sesuai dengan undang-undang yang berlaku atas bentuk badan usaha CV
Olivia. Hal inidapat dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel IV-2 Tarif Penyusutan
Metode Kalkulasi
Umur
Keterangan Garis Lurus:GL Saldo Menurun: SM
Manfaat
(Tarif) (Tarif)
1. Bukan Bangunan
Kelompok – 1 4 25,00% 50,00%
Kelompok – 2 8 12,50% 25,00%
Kelompok – 3 16 6,50% 12,50%
Kelompok – 4 20 5,00% 10,00%
2. Bangunan
Permanent 20 5,00%
Non Permanen 10 10,00%
Aset-aset Mini Market Olivia dikelompokan dalam kelompok penyusutan sebagai
berikut:
Kelompok/ Umur Ekonomis
Nama Aset
Metode Tahun Persentasi
Bangunan Permanent / GL 20 tahun 5,00%
Peralatan Mini Market Kelompok-2 / GL 8 tahun 12,50%
Peralatan EDP Kelompok-1 / GL 4 tahun 25,00%
IV.3.5. Kenaikan Omset Penjualan, Biaya Operasional, Biaya Investasi dan
Sistem Perhitungan
Kenaikan omset penjualan, biaya operasional dan biaya re-investasi atas pengaruh
inflasi diasumsikan 10% ,
Perhitungan dilakukan dalam rupiah, dan selisih angka yang terjadi disebabkan oleh
adanya pembulatan.
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 16

3. IV.3.6. Pajak
Mini Market Olivia berbentuk Badan Hukum, maka besaran Pajak Penghasilan (PPh)
adalah:
Tabel IV-3 Pajak Pendapatan Badan Usaha
Keuntungan Tarif Pajak
S/d Rp 50.000.000 10%
Rp 50.000.000 s/d Rp 100.000.000 15%
Rp 100.000.000 ke atas 30%
Pajak Penambahan Nilai (PPN) dalam proyeksi keuangan tidak diperhitungkan.
IV.3.7. Sistem Pembayaran
1. Penjualan Barang
Pada Penjualan barang sistem bayaran dilakukan dalam 2 cara, yaitu:
a. Tunai sebesar 70% dari omset penjualan
b. Kredit (Credit Card), sebesar 30% dari omset penjualan, dengan piutang 1 bulan.
2. Pembelian Barang
Dalam pembelian barang dagangan sistem pembayaran dilakukan dalam 3 cara, yaitu:
a. Pembelian Tunai, sebesar 50% dari total pembelian/pengadaan
b. Pembelian Kredit 25% dari total, pembelian/pengadaan, selama 0,5 bulan
c. Konsinyasi (titip jual) 25% dari total pembelian/pengadaan, diasumsikan sebagai
hutang dagang selama 1 bulan
IV.3.8. Persediaan
Persediaan barang dagangan rata-rata 1 bulan
IV.3.9. Asuransi
Asuransi usaha Mini Market terdiri dari:
 Asuransi Fire Bangunan sebesar 0,37% pertahun biaya pembuatan baru
 Asuransi Fire Peralatan Mini Market 0,37% pertahun biaya pembuatan baru
 Asuransi kesehatan (Askes) 2,00% dari biaya tenaga kerja
IV.3.10. Tingkat Bunga (Cost of Money)
 Tingkat bunga untuk Kredit Investasi sebesar 20%
 Tingkat bunga untuk Kredit Modal Kerja sebesar 20%
IV.3.11 Biaya-biaya
Biaya Investasi (Aktiva Tetap), Biaya Operasional, Biaya Asuransi, dan Biaya
Perbaikan & Pemeliharaan dapat dilihat pada Formulir A, dan B.
Sedangkan biaya penyustan & amortisasi dapat dilihat Lampiran-08.
Biaya-biaya yang dikeluarkan adalah biaya normal untuk 1 tahun operasional.
IV.4. PROYEKSI KEUANGAN
Narasi Proyeksi keuangan dibawah ini dibuat setelah PERHITUNGAN
PROYEKSI KEUANGAN selesai dibuat. Lihat lampiran Proyeksi
Keuangan.
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 17

4. IV.4.1. Neraca
Neraca (Laporan Keuangan) dilakukan untuk melihat posisi keuangan perusahaan
berupa aset, likuiditas dan modal, yang dilakukan pada setiap akhir periode.
Pada proyeksi neraca (lihat Lampiran-01) Mini Market Olivia selama 6 tahun terlihat
komposisi harta lancar, harta tetap, hutang lancar, hutang jangka panjang, total aset
mengalami perubahan dari tahun ke tahun cenderung naik.
Kondisi keuangan perusahaan tersebut dapat diketahui dengan melihat analisa rasio
likuiditas, rentabilitas, dan solvabilitas.
IV.4.2. Proyeksi Cash Flow (Aliran Dana)
Pada Lampiran-02 terlihat bahwa pendapatan atau dana-dana masuk berasal dari hasil
operasi perusahaan (hasil penjualan) pada tahun komersial pertama serta dari modal
sendiri (saham) dan dana pinjaman.
Sejak tahun komersial pertama proyeksi cash flow perusahaan telah mengalami surplus.
IV.4.3. Proyeksi Laba Rugi
Pada tahun komersial pertama, perusahaan telah memperoleh keuntungan sebesar
Rp 342.762.000, dan pada tahun kedua sebesar Rp 478.934.000. Pada tahun-tahun
berikutnya laba bersih perusahaan terus meningkat sampai akhir tahun proyeksi.
Proyeksi laba rugi dapat dilihat pada Lampiran-03.
Akumulasi laba perusahaan pada akhir tahun proyeksi adalah Rp 4.329.490.000.
IV.4.4. Harga Pokok Penjualan
Besarnya harga pokok penjualan ditentukan atas dasar margin keuntungan yang dibagi
dalam 5 kelompok, dimana hal ini telah dijelaskan pada bab pemasaran. Pada tahun
komersila pertama besarnya Harga Pokok Penjualan adalah Rp 6.132.936.000, dan
tahun kedua sebesar Rp 7.266.957.000.
Proyeksi harga pokok penjualan dapat dilihat pada Lampiran-04.
IV.4.5. Proyeksi Penjualan
Pada proyeksi bulan-bulan pertama dalam tahun pertama operasional diperkirakan omset
penjualan tidak mencapai optimal, dikarenakan banyak masyarakat belum mengetahui
keberadaan Mini Market Olivia, dan diperkirakan penjualan bulan ke-1 sebesar 70%,
bulan ke-2 sebesar 85%, dan baru bulan ke-3 100% dari prediksi total permintaan pasar.
Dan bulan-bulan dalam tahun pertama serta tahun-tahun berikutnya meningkat sesuai
dengan perkembangan penduduk.
Jumlah omset penjualan pada tahun pertama operasional sebesar Rp 6.926.089.000, dan
tahun kedua sebesar Rp 8.384.361.000. Lebih detail tentang proyeksi penjualan dapat
dilihat pada Lampiran-05.
IV.4.6. Jadwal Pembayaran Kredit
Pokok Kredit investasi tetap sudah dapat dikembalikan seluruhnya pada tahun ke-3,
dengan grace period selama + 9 bulan. Kredit modal kerja sudah dapat dilunasi
sepenuhnya pada akhir tahun ketiga. Jadwal penarikan dan pembayaran kembali kredit
dapat dilihat pada Lampiran-06
Tahun Kredit Investasi Kredit Modal Kerja
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 18

5. (Rp) (Rp)
Tahun-1 150.000.000 75.000.000
Tahun-2 150.000.000 150.000.000
Tahun-3 111.600.000 256.045.000
Total 411.600.000 481.045.000
IV.4.7. Payback Period dan Break Event Point
Payback Period
.Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali investasi
dengan menggunakan proceeds (keuntungan netto sesudah pajak ditambah depresiasi).
Payback period Mini Market Olivia adalah + 2,73 tahun,
Break Even Point
Break even point atau titik impas adalah suatu metode yang mempelajari hubungan
antara Biaya, Keuntungan, dan Volume penjualan/produksi untuk mengetahui tingkat
kegiatan minimal yang harus dicapai, dimana pada tingkat tersebut perusahaan tidak
mengalami keuntungan atau kerugian
Break even point pada usaha Mini Market Olivia yang dianalisa dalam persentase dan
Rupiah dapat dilihat pada table dibawah ini:
Tahun BEP BEP
Dalam % Dalam Rp
Tahun-1 48,925% 3.475.440.000
Tahun-2 41,638% 3.504.716.000
Tahun-3 35,497% 3.470.135.000
Tahun-4 30,176% 3.426.426.000
Tahun-5 30,268% 3.992.138.000
Tahun-6 30,227% 4.631.090.000
Lebih jelas tentang Payback Period dan Break Even Point dapat dilihat pada
Lampiran-12.
IV.4.8. Internal Rate of Return (IRR)
IRR merupakan sebagai tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari proceeds
yang diharapkan yang akan diterima (PV of future proceeds), sama dengan jumlah nilai
sekarang dari pengeluaran modal (PV of capital outlay). IRR yang baik bilamana lebih
besar dari tingkat suku bunga bank yang berlaku saat ini.
Dalam analisa IRR atas Mini Market Olivia didapat IRR sebesar 46,86%, ini
menunjukkan bahwa pemanfaatan dana oleh Mini Market Olivia adalah layak. Lebih
detail tentang analisa IRR dapat dilihat pada Lampiran-13.
IV.5. ANALISA RASIO KEUANGAN
IV.5.1. Likuiditas
Kemampuan Mini Market Olivia untuk kewajiban lancarnya adalah sebagai berikut:
Tahun Likuiditas
Tahun-1 135,96%
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 19

6. Tahun-2 218,80%
Tahun-3 520,39%
Tahun-4 730,69%
Tahun-5 907,39%
Tahun-6 1071,10%
Selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran-11. Pada akhir tahun operasional pertama
likuiditas perusahaan mencapai lebih dari 100% yaitu: 135,96% dan terus meningkat
dari tahun ke tahun, hal ini menyatakan bahwa perusahaan tersebut cukup baik.
IV.5.2. Profitabilitas
Kemampuan Mini Market Olivia untuk menghasilkan laba dengan jumlah harta yang
telah ditanam dapat diukur dengan ROI (Rate of return On Investment) dan ROE (Rate
of return On Equity).
ROI dan ROE Mini Market Olivia adalah sebagai berikut:
Tahun ROI ROE
Tahun-1 61,76% 194,31%
Tahun-2 112,58% 271,50%
Tahun-3 397,60% 355,92%
Tahun-4 456,32% 456,32%
Tahun-5 539,06% 539,06%
Tahun-6 637,25% 637,25%
ROI dan ROE tahun-tahun selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran-11.
IV.5.3. Solvabilitas
Kemampuan perusahaan untuk memenuhi seluruh hutangnya baik jangka pendek
maupun jangka panjang apabila perusahaan tersebut dilikuidasi dapat diukur dengan
menganalisa solvabilitas
Solvabilitas dapat diukur dengan menggunakan rasio hutang (debt ratio) dan rasio
hutang jangka panjang atas asset (long term debt to capitalization).
Debt ratio dan long term debt to capitalization ratio Mini Market Olivia adalah sebagai
berikut:
Debt to Equity Long Term debt to
Tahun
Ratio Capitalization
Tahun-0 233,33% 70,00%
Tahun-1 378,48% 18,76%
Tahun-2 208,42% 6,99%
Tahun-3 --% --%
Debt to equity ratio perusahaan ini dari tahun ke tahun semakin kecil karena total hutang
semakin lama cenderung menurun sedangkan total asset semakin meningkat. Pada tahun
nol rasio hutang atas harta (debt ratio) 70,00%. Hal ini menunjukkan 70,00% dari dana
perusahaan pada tahun nol tersebut berasal dari pinjaman.
Rasio hutang jangka panjang atas kapitalisasi perusahaan menunjukkan strategi
pembelanjaan yang telah dilaksanakan oleh perusahaan. Terlihat bahwa rasio tersebut
semakin lama semakin menurun. Rasio Solvabilitas tahun-tahun selanjutnya dapat
dilihat pada Lampiran-11.
IV.5.4. Analisa Sensitifitas
Untuk menganalisa berapa besar pengaruh dari perubahan asumsi biaya investasi, omset
penjualan, dan biaya operasional terhadap IRR, maka dilakukan analisa sensitifitas
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 20

7. Analisa sensitifitas dapat dimulai dengan merubah biaya investasi, sedangkan omset
penjualan, biaya operasional tetap. Selanjutnya merubah omset penjualan, sedangkan
biaya investasi, dan biaya operasional tetap dan seterusnya.
Dari analisa tersebut dapat disimpulkan bahwa:
1. Dengan menaikkan biaya investasi sebesar 50% didapat IRR diatas suku bunga
bank, sebesar 37,02 %.
2. Dengan menurunkan omset penjualan sebesar 50% didapat IRR dibawah suku bunga
bank, sebesar 15,58.%.
3. Dengan menaikkan biaya operasional sebesar 50% didapat IRR diatas suku bunga
bank, sebesar 34,88%.
Pada analisa sensitifitas ini variabel yang sangat sensitif adalah penurunan omset
penjualan. Tetapi dengan melihat tingkat penurunan omset penjualan cukup besar, maka
proyek Mini Market Olivia layak untuk diteruskan.Uraian tabel analisa sensitifitas dapat
dilihat pada Lampiran-14.
================ oOo =================
Bagian dari buku “Menggali Potensi Wirausaha”, Penulis: Ir. Harmaizar Z. 21