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Note de synthèse Séminaire Foncier spécial Friches / Région Nouvelle-Aquitaine

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Note de synthèse, totalement non-exhaustive, relative à un Séminaire ayant eu lieu mardi 19 novembre 2019 à l'Hôtel de Région de Bordeaux à l'initiative du Club "Observation et Stratégie Foncière". Cette journée de travail a rassemblé 150 acteurs d’horizons variés (collectivités, services de l’État, agences d’urbanisme et d'architecte) autour du thème "De l’ambition pour nos friches !".

Ce récap totalement a été rédigé par Jeremy Abdilla dans le cadre de son Master 2 « Ingénierie du Développement Economique Territorial » suivi à l'Université de Bordeaux.

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Note de synthèse Séminaire Foncier spécial Friches / Région Nouvelle-Aquitaine

  1. 1. Jeremy ABDILLA - Master 2 « Ingénierie du Développement Economique Territorial » Note de synthèse sur le Séminaire foncier "De l’ambition pour nos friches !" Mardi 19 novembre 2019 - Hôtel de Région de Bordeaux Entre 2009 et 2015, près de 30 000 hectares, soit 300 km2 (deux fois la superficie du bassin d'Arcachon), ont été consommés sur le territoire néo-aquitain (l’équivalent de 14 à 15 terrains de foot artificialisés par jour). Pour faire face à l’enjeu de réduction de l’étalement urbain, la Région Nouvelle-Aquitaine a engagé, à horizon 2030, une politique de réduction de 50 % du rythme de consommation foncière sur son territoire. Cet engagement s’est matérialisé au sein du SRADDET (Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Egalité des Territoires) voté en mai 2019 ainsi qu’à travers la feuille de route régionale Néo Terra dédiée à la transition énergétique et écologique, votée le 9 juillet. L’objectif de ces 2 engagements est de penser un modèle de développement plus économe en foncier en s’appuyant notamment sur la résorption des friches. C’est en ce sens qu’a été prise, lors de la commission permanente de novembre 2019, la décision (pour la première fois en France) de s’adosser à l’Appel à projets lancé par l’Ademe Nouvelle-Aquitaine dédié à la dépollution de friches. Ce parti-pris de la Région, dans la limite d’un budget d’1,2 M€, va financer en moyenne 3 à 6 projets de dépollution de friches par an. La Région ambitionne en outre dès 2020 de mettre en place son propre dispositif de financement de friches grâce à un partenariat contracté auprès d’opérateurs fonciers locaux (EPF Nouvelle-Atlantique, Safer, …). Ce fonds d’intervention en faveur de la réhabilitation de friches, polluées ou non, sera doté d’un budget de 900 k€ en 2019, abondé chaque année. Le fonds "Friches" offrira un effet-levier majeur aux collectivités ayant un projet de résorption de friche présentant un fort déficit foncier. En parallèle, afin de pourvoir qualifier et quantifier les friches de notre Région, un recensement des friches va être réalisé auprès de la totalité des intercommunalités de Nouvelle-Aquitaine au sein d’un Observatoire. Enfin, en vue de s’attaquer également aux friches de petites tailles, la Région Nouvelle-Aquitaine va soutenir 2 expérimentations de la Safer. L’un sur la résorption des « biens sans maître » sur plusieurs communes des territoires PNR Périgord Limousin, Grand Bergeracois et Grand Cognac pour un montant de 10 000 €. L’autre, en adoptant une charte sur la sobriété foncière avec les PNR Périgord Limousin et Grand Bergeracois. Au total, c’est donc un budget de 2,11 M€ qui sera alloué pour des actions immédiatement effectives.
  2. 2. C’est dans ce contexte que s’est réuni, mardi 19 novembre à l’Hôtel de Région Nouvelle-Aquitaine, le Club "Observation et Stratégie Foncière" pour une journée de travail, la 13ème du genre, rassemblant 150 acteurs d’horizons variés (collectivités, universités, agences d’urbanisme, services de l’État) autour du thème "De l’ambition pour nos friches !". Le Club "Observation et Stratégie Foncière" a pour objectif d’offrir un espace d’échanges entre des professionnels locaux (collectivités, services de l’état, agences d’urbanisme, EPFL, GIP, INSEE, syndicats mixtes, et universités) de cette thématique sur l’ensemble des outils, pratiques et techniques qui concernent le foncier. Ces rencontres entre pairs visent également à alimenter la stratégie foncière régionale, à donner une visibilité régionale à des initiatives locales intéressantes, à encourager la mutualisation des démarches d’acquisition ou de valorisation des données et le travail en commun. Ce club, animé par la Région avec l’appui de l’AUDAP (Agence d’urbanisme Atlantique et Pyrénées), se réunit 1 à 2 fois par an. L’EPF Nouvelle-Aquitaine, un outil opérationnel au service des territoires Verbatims et synthèse de l’intervention de Sylvain Brillet, Directeur général de l’EPFR Nouvelle-Aquitaine : - « Un établissement public foncier est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) créé par décret en conseil d’État. Pour la réalisation des missions d’appui aux projets, l’EPFNA peut recourir à l’expropriation ou exercer des droits de préemption pour le compte du ou des collectivités qu’elle représente. La mission d’un EPF, qu’il soit d’Etat ou régional, est absolument la même : seule la gouvernance change. Nous intervenons après signature d’une convention avec la Collectivité locale qui nous missionne. Cela garantit financièrement l’opération. Nous sommes fréquemment mandatés pour effectuer des renouvellements urbains et notamment actuellement auprès de 18 villes de Nouvelle-Aquitaine labellisées Action Cœur de Ville. Un EPF est composé de deux jambes : il bénéficie d’une expertise pour accompagner les territoires dans la mise en œuvre de leur stratégie foncière. Il peut en outre effectuer un portage foncier des terrains pour les acquérir, éventuellement les dépolluer, les rénover … puis pour participer, pour le compte de la collectivité, à la sortie opérationnelle en identifiant des porteurs de projets aptes à réinvestir l’espace lorsque celui-ci aura été réhabilité ». La Région s’est dotée d’une stratégie foncière depuis 2018, ce qui permet d’apporter aux territoires qui en ont le plus besoin de se voir mettre à disposition des compétences humaines en ingénierie. - « Une friche (industrielle, militaire ou commerciale), telle que définie dans le dictionnaire Le Larousse, est un terrain dépourvu de culture et abandonné. C’est un bien sous-occupé ou sans usage. C’est l’absence d’usage ou la sous-utilisation de la zone qui caractérise le fait qu’une zone (qu’elle soit industrielle, militaire, commerciale) puisse être considérée comme étant une friche. Les friches commerciales, tout particulièrement, sont un sujet en devenir en raison du changement des modes de vies qui émergent en ce moment.
  3. 3. Une friche n’est pas nécessairement polluée … même si c’est fréquemment le cas et que cela ne se voit pas toujours. La pollution peut être de type industrielle lourde (et donc ancienne et profonde) ou ponctuelle (à cause de dépôts sauvages ou d’une fuite de carburant par exemple). Elle n’est pas forcément liée à l’activité du lieu en lui-même. Selon la forme de la pollution dépend souvent la responsabilité de prise en charge de la dépollution ». - « Lorsque nous rachetons un terrain il s’agit d’une transaction immobilière. Pour que celle-ci soit correctement effectuée, il faut se mettre d’accord sur le prix mais aussi et surtout sur la chose. C’est-à- dire sur la nature du terrain et du sous-sol, et la connaissance de l’acteur responsable de son éventuelle dépollution. Il faut être prudent par rapport au passif qui accompagne l’achat d’un bien, même lorsque celui-ci à un prix fixé à 1. L’exploitant à l’obligation d’arrêter son activité avant la vente / cession du bien. Un EPF n’est pas un aménageur dans le sens où ce n’est pas lui qui décide du projet d’aménagement qui prendra forme après la rénovation d’une friche. Son rôle n’est pas de se substituer aux collectivités. La mise en place d’un plan de dépollution requiert donc qu’un projet de requalification ait été préalablement acté ». - L’exemple de Limoges où la difficulté de requalifier une friche commerciale en entrée de ville sud a ensuite été traité. « L’EPF accompagne la collectivité dans la mise en place d’une stratégie foncière. L’EPF a été lauréat d’un appel à projet de l’Etat portant sur la méthodologie de cette requalification. La principale difficulté portait sur la dureté du foncier. C’est-à-dire sur les prétentions financières d’une des structures foncières présentes sur place (qui exploitait auparavant sur ce lieu une enseigne Bricomarché). Le fait que cet espace devienne une zone de friche est considéré, malheureusement, comme un mal nécessaire afin de faire diminuer les prix exigés par cette foncière pour céder son terrain. Un autre exemple de requalification de friche commerciale à Niort a ensuite été abordé en conclusion. « Nous l’avons racheté lot par lot. Ce qui a permis d’y implanter l’enseigne H&M sur l’ensemble de ces espaces. Cela a nécessité beaucoup de temps ». La politique de résorption des friches en Nouvelle-Aquitaine Pour faire face à l'enjeu de réduction de l'étalement urbain évoqués ci-dessus, la Région considère la résorption des friches comme un levier majeur. La reconquête de ces espaces répond à des enjeux de : • requalification urbaine d’un foncier ; • limitation des risques et nuisances que constituent les friches ; • présence de la nature en ville et restauration des continuités écologiques. La densification a cependant souvent la conséquence de faire augmenter les loyers. L’étalement entraine également des coûts (de transports, …) mais qui ne sont pas toujours considérés. C’est un sujet sur lequel la Safer (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) travaille constamment.
  4. 4. Le cas de la friche industrielle de Surgères Verbatims et synthèse de l’intervention de Sylvain Brillet, Directeur général de l’EPFR Nouvelle-Aquitaine : - « À proximité du centre-ville de Surgères, se trouve l’ancienne friche industrielle appelée Sergent Prolac d’une surface d’environ 1 hectare et demi et en partie déconstruite depuis 2016. Cette friche se situe à proximité d’une gare permettant de se rendre à La Rochelle en un vingtaine de minutes. « Beaucoup d’axes pendulaires sont ainsi effectués. Cette liaison s’avère donc être un facteur d’attractivité pour notre territoire à valoriser. Mais cette friche industrielle à proximité, vestige du passé de notre commune, a longtemps été considéré comme étant une verrue visuelle, mais aussi pour la collectivité une patate chaude en raison du fait de devoir assumer son désamiantage puis sa déconstruction. Depuis ce qui s’est passé à Marseille nous sommes en outre régulièrement sollicités par une population inquiète. Alors qu’en réalité cette friche peut se révéler être une superbe opportunité. Ceci à condition de prendre son temps avant de se lancer dans de faramineux travaux, et de savoir là où l’on veut aller ». - La Ville et l’Architecte des Bâtiments de France ont choisi un projet donnant une large place au verdissement de ce quartier. « Un parking transitoire avait aussi été mis en place pendant un temps. Ceci grâce au fait que le terrain n’était pas fortement pollué, ce qui nous permettait cette autorisation temporaire […] Des fouilles archéologiques avaient préalablement eu lieu en raison de la présence d’une espèce de papillon protégée vivant sur place ». La revente d’un terrain à 1€ symbolique par le liquidateur judiciaire peut être un cadeau empoisonné pour la commune acquéreuse, qui aura ensuite la responsabilité du lieu. « Lorsque l’on achète un terrain 100€ il faut compter environ 25€ de plus pour le dépolluer ». - « Nous avons sollicité des porteurs de projets locaux et allons bientôt organiser avec eux une table-ronde pour recenser leurs besoins. Il y a un équilibre d’activités, d’opérations et d’aménagements à trouver […] Avant de faire une extension en périphérie un aménageur commercial devra dès 2020 prouver qu’il n’avait pas la capacité à procéder à ces mêmes aménagements en centre-ville […] La Communauté de Communes Aunis Sud porte elle-aussi, dans le même temps, un projet de rénovation de la gare. Notamment sur les aspects liés à la voirie pour en faciliter l’accès ». D’où la nécessité de se concerter entre ces 2 institutions avant de débuter quelques travaux que ce soit. Un accompagnement par un Assistant à Maîtrise d’ouvrage ainsi qu’une concertation préalable auprès des riverains n’est pas à négliger non-plus.

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