El documento discute la cesión de remate en la ejecución hipotecaria inmobiliaria en España. Explica que (1) el ejecutante puede reservarse la facultad de ceder el remate a un tercero en el acto de subasta, (2) la cesión requiere que el cesionario acepte las condiciones de subasta y pague el precio, y (3) existe controversia sobre si la misma persona puede representar al cedente y cesionario en la cesión.

1. 256
Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria. ¿Puede evitarse la ruina del ejecutado?
bles en el registro a favor del fondo de titulización a todo título adquisitivo, sino
sólo a aquellos que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de
las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos
financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo362.
Es decir, con la cesión de remate a favor del fondo de titulización hipotecaria, el banco o entidad ejecutante le cede la finca porque esa finca concreta,
que es objeto del procedimiento de ejecución y que se le ha adjudicado en pago
de su crédito, aparece hipotecada en garantía de un crédito que forma parte de
la relación de créditos que la entidad ejecutante aportó al fondo cesionario. Esa
aportación es la que habrá de acreditarse mediante la escritura de constitución
del fondo cesionario, o mediante la presentación de la participación hipotecaria o
certificado de transmisión correspondiente.
3.2. Presupuestos objetivos: Plazo, forma, precio y resolución
Cuando el ejecutante toma parte en la subasta, el art. 647 LEC, introduce
dos disposiciones especiales: a) se prohíbe la celebración de la subasta cuando
únicamente concurra el ejecutante, y b) se reconoce un privilegio consistente en
permitir la cesión del remate a un tercero.
362
El artículo 27 del Real Decreto Ley 6/2010 dice así: Consideración de los fondos de titulización como titulares registrales. Se añade un nuevo párrafo al apartado 2 de la disposición adicional
quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de
Entidades de Crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones relativas al Sistema Financiero, con la siguiente redacción:
“Los fondos de titulización hipotecaria y fondos de titulización de activos podrán ser titulares
de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos que sean percibidos en
pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su
activo, por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro
de tales derechos de crédito; en particular y sin ánimo limitativo, por producto del remate de
procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o no hipotecarias, por la enajenación o
explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administración y posesión interina de los inmuebles, bienes o
valores en proceso de ejecución. La inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos
de titulización en el Registro de la Propiedad y de cualesquiera otros bienes en los registros que
correspondan, se podrá efectuar a nombre de los mismos”.

2. Capítulo IX: La cesión de remate en la ejecución hipotecaria
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El ejecutante deberá reservarse expresamente la facultad de la cesión en el
acto de la subasta, siendo inadmisible una petición posterior o la intervención
de oficio del Juzgado (art. 647.3.I LEC), salvo el supuesto previsto en el art. 671
LEC, lo que nos obliga a distinguir dos situaciones: cuando haya postores deberá
hacerse constar la reserva en el acta levantada por el secretario judicial -pese a
que el apartado tercero del art. 649 LEC, solo exija que se exprese el nombre de
los participantes y sus respectivas posturas-, pero cuando no hay postores no hay
subasta, ni intervención del ejecutante, con lo que nada podrá reservarse.
Sobre el primer caso, la norma dice literalmente que podrá hacer postura
reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, pero de esas palabras no
puede desprenderse que el ejecutante tenga que manifestar el propósito al hacer
todas y cada una de las sucesivas posturas, sino que la declaración de esta voluntad tiene que quedar explícita antes que se anuncie públicamente por el secretario
judicial el nombre del mejor postor, debiendo hacerse constar en el acta de la
subasta363.
Ahora bien, la declaración y constancia que se puja en calidad de ceder el
remate no vincula al ejecutante postor. Como dice la STS, 262/1987, de 30 de
abril de 1987, “tal facultad es perfectamente renunciable”364 y no precisa ni siquiera de declaración expresa de renuncia, pues basta con que la cesión no llegue
a efectuarse365.
En segundo lugar, tampoco se señala el momento en el que se celebrará la
comparecencia y la laguna puede tener que ver con la aprobación de los diferentes remates que aparecen en el art. 670 LEC. Fijándose el plazo máximo en
el pago del precio del remate o con anterioridad, la cesión podrá vincularse a la
clase de remate que se apruebe (art. 670 LEC). Claro que siempre será posible
fijar el mismo en diez o veinte días, que suelen ser los más frecuentes en esta sede
y en el supuesto del art. 671 LEC, bastará que el ejecutante en el plazo de veinte
días del art. 671 LEC, solicite la adjudicación con la facultad de cesión.
Montero Aroca, Juan. Epígrafe Capítulo 9º III a V. TOL 2.459.514. Tratado de ejecuciones
hipotecarias. 2012, Publicado en www.tirantonline.com..
363
La STS, 262/1987, Sala 1ª, 30 de abril de 1987 (ROJ: STS 3028/1987), que se cita no dice
nada más, aunque tampoco es necesario, porque el art. 647 LEC no obliga al ejecutante a cumplir
con la reserva solicitada.
364
365
Montero Aroca, Juan. Epígrafe Capítulo 9º III a V. TOL 2.459.514. Tratado de ejecuciones
hipotecarias. Obra citada.

3. 258
Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria. ¿Puede evitarse la ruina del ejecutado?
En cualquier caso deberá fijarse un plazo porque de lo contrario, nada impide
en la ley que el secretario judicial dicte el decreto de adjudicación. Comentario
que justifica la STS, 123/1994, Sala 1ª, 18 de febrero de 1994 (LA LEY 1994/213780), cuando afirma que según “la ratio legis que inspira la redacción del
párrafo tercero del art. 1499 LEC de 1881, el plazo para hacer la designación
(electio) del cesionario del remate no puede ser mantenido de manera inconcreta
o indefinida (sine die), por la inseguridad jurídica que ello comportaría”, siendo
así que el referido plazo ha de considerarse forzosamente terminado o precluido
cuando el Juzgado dicta el auto acordando la adjudicación definitiva y subsiguiente entrega del bien o derecho objeto de la subasta al rematante (acreedorejecutante), sin que el mismo haya hecho la expresada designación366.
La cesión se verificará mediante comparecencia ante el secretario judicial, y
el único requisito exigido en el apartado tercero del art. 647 LEC367, es que dicha
366
Sobre la inexistencia de plazo consúltese el AAP PALMA DE MALLORCA, Sección 3ª,
12 de febrero de 2003 (ROJ: AAP IB 47/2003). “El art. 647.3 LEC, al atribuir al ejecutante el
derecho a ceder el remate no establece plazo alguno para el ejercicio del mismo, ni tampoco se
establece límite temporal para la cesión de remate a tercero ni en el art. 670, ni en el art. 671.
En consecuencia, si la ley procesal no establece plazo alguno ni se indica en ella que el derecho
a ceder el remate deba ejercitarse dentro del mismo plazo concedido al ejecutante para pedir la
adjudicación, no existe motivo alguno para denegar que, como se solicita en el caso de autos, se
inste la adjudicación del bien con reserva de la facultad de ceder el remate, de manera que una y
otra facultad se ejerciten sucesivamente”.
367
Es aconsejable el dictado de una diligencia de ordenación que fije con toda claridad los
términos de la comparecencia:
“1. Por presentado el anterior escrito por el procurador X, en nombre y representación de Y,
únase a los autos de su razón, teniéndose por formulada la solicitud de adjudicación por el 00%
del valor de tasación de la finca: 00 000.00 €.
2. Se tienen por hechas las manifestaciones sobre la cesión de remate de la finca que salió
a subasta, y se señala para la comparecencia del art. 647.3 LEC el próximo día 00-00-00 a las
00:00 horas para aquella se produzca en la Secretaría de este Juzgado, con el cumplimiento de los
siguientes requisitos:
(I) Deberá comparecer al acto el cedente y el cesionario y en el caso de actuar por representación, con los respectivos poderes que acrediten su intervención.
(II) Aceptar el cesionario las condiciones de la subasta.
(III) Presentar documental acreditativa del pago del precio mediante transferencia bancaria o
por cualquier otro medio que lo acredite.
(IV) En el caso de cederse el remate a un fondo de titulización, las copias de las escrituras de
constitución del fondo y de identificación del crédito hipotecario.
(V) En el caso de tratarse de una inmobiliaria o cualquier otra sociedad, la copia de la escritura de constitución para poder determinar si es un tercero en los términos del art. 647 LEC.

4. Capítulo IX: La cesión de remate en la ejecución hipotecaria
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comparecencia se realice antes o simultáneamente al pago del precio del remate
y que se acepte por el cesionario368.
¿Qué ocurre cuando comparece para aceptar la cesión, en nombre del cesionario, la misma persona que representa al ejecutante-cedente? Bañón González369
entiende que el control sobre estos casos de doble representación debe ser riguroso por parte del secretario judicial. Deberá comprobarse no sólo la autenticidad
del documento representativo invocado, el hecho de su inscripción, en su caso, en
el Registro Mercantil y la circunstancia de estar comprendida, entre las facultades
conferidas, la que se ejercite, sino además, la salvedad de la autocontratación o
exigencia de ratificación, en el caso de poderes, o el consentimiento adicional o
autorización del órgano social que haya de darlo, en el caso de los entes societarios.
Es cierto que en la jurisprudencia existe autocontratación cuando una persona actúa simultáneamente como representante de las dos partes contratantes (en
nuestro caso, el cedente y el cesionario), pero en la actualidad, las doctrinas que
negaban la admisibilidad del autocontrato se han superado. Las necesidades del
tráfico jurídico han impuesto la figura, dejando desfasadas aquellas opiniones que
negaban su validez por no haber dos personas, con dos voluntades, que declararan
su voluntad una frente a otra. Como contrapartida, uno de los mayores inconvenientes del autocontrato es el peligro que el representante anteponga sus propios
intereses a los del representado, y de ahí que sólo se considere admisible cuando
no haya posibilidad de conflicto de intereses entre representante y representado370
o cuando aquél haya sido autorizado por éste para llevarlo a cabo371.
Se advierte al ejecutante que el dictado de la presente resolución no implica la aprobación de
la cesión y que por ello el incumplimiento de cualquiera de los requisitos implicará una resolución
denegatoria”.
368
AAP ÁLAVA, 134/2010, Sección 1ª, 25 de noviembre 2010 (LA LEY 293558/2010).
Bañón González, Alejandro, La cesión y adjudicación de bienes. Ponencia en la Jornada
celebrada en Valencia el 26 de enero de 2012, obra citada.
369
370
El ATS, Sala 1ª, 22 de enero de 2008 (ROJ: ATS 330/2008), reitera la doctrina de la Sala en
sentencias de fechas 29 de octubre de 1991, 5 de noviembre de 1976, 21 de febrero de 1968, 27 de
octubre de 1966 y 26 de mayo de 1994, según la cual sólo carecerían de validez los supuestos de
autocontratación en el ámbito de las sociedades mercantiles cuando a través de la misma se realizaran actos abusivos del representante por existir un conflicto de intereses.
Sánchez-Calero Arribas, Blanca, Prohibiciones de comprar. “Actualidad civil”, nº 13, Sección Informe de jurisprudencia, quincena del 1 al 15 de julio de 2007, pág. 1576, tomo 2, LA LEY
2330/2007.
371

5. 260
Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria. ¿Puede evitarse la ruina del ejecutado?
El contenido de la relación jurídica entre el cedente y el cesionario queda
desconocido por el órgano jurisdiccional, por lo que son posibles cualesquiera
contenidos, desde una reventa, que es lo habitual, a una donación. La STS de 26
de mayo de 1992 entró a examinar la relación jurídica oculta tras la cesión, declarando que se trataba de una donación, aunque ello fue con ocasión del retracto
ejercitado por el arrendatario del local de negocio372.
En cuanto al precio destaca el AAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA,
149/2010, Sección 4ª, 22 de abril de 2010 (ROJ: AAP GC 917/2010), que resulta
en principio irrelevante por qué precio se ceda el remate o la adjudicación, tan
irrelevante como lo sería el precio de la transmisión que el ejecutante efectuara a
un tercero una vez se hubiera inscrito la adjudicación. El ejecutante puede transmitir su derecho de dominio (o su derecho sobre el bien adjudicado al cesionario
del “remate”) por cualquiera de los medios admitidos en derecho, sin que ello
suponga afectación alguna a derechos del ejecutado ni de terceros acreedores del
ejecutado.
Pero cuidado, porque esa afirmación no puede extenderse a otras cesiones al
margen de la adjudicación por todos los conceptos, que es lo que analiza la Audiencia de LAS PALMAS, por una sencilla razón: la cesión de remate es parte de
la subasta y como tal, se realizará por el precio del remate o el de la adjudicación.
No es admisible una cesión por un precio diferente -sea superior o inferior- al
obtenido en la subasta, porque hemos de partir del hecho que la cesión de remate
se encuadra dentro de la misma subasta judicial, hasta el punto que el decreto de
adjudicación se hará a favor del cesionario. En efecto, la transmisión del dominio
de la finca tendrá lugar al tiempo del decreto de adjudicación a los cesionarios
del remate373.
El pago del precio del remate puede ser extraprocesal y no hay razón para
su consignación en la cuenta del Juzgado. Es suficiente con la identificación del
cesionario, la aceptación de la cesión y la acreditación documental que justifique
el pago del citado precio del remate.
En el mismo sentido se denegará el decreto de adjudicación a favor del cesionario de remate si no se acredita documentalmente el pago efectuado al cedente.
372
Montero Aroca, Juan. Epígrafe Capítulo 9º III a V, TOL 2.459.514. Tratado de ejecuciones
hipotecarias. 2012. Publicado en www.tirantonline.com.
373
STS, Sala 3ª, Sección 2ª, 5 de julio de 2005 (LA LEY 1792/2005).

6. Capítulo IX: La cesión de remate en la ejecución hipotecaria
261
La negativa se asienta en la falta de control de lo verdaderamente pagado y el
posible perjuicio al interés del deudor y de los titulares de derechos distintos a él,
afectados por la ejecución (como un hipotecante no deudor y los titulares registrales de asientos posteriores a la hipoteca). Para ellos, lo que deberá aplicarse al
pago de la deuda hipotecaria reclamada en la ejecución, será todo lo que pague el
cesionario al cedente-ejecutante374.
Lo que no suscita dudas es que tiene que haber pago documentado del precio,
con lo que no podrá darse el pago de un precio inferior al del remate o adjudicación, ni el de ninguna cantidad. En cuanto al sobreprecio, -que rechazo por lo
antes explicado- parece ser mayoritaria la opinión que deberá hacerse constar en
el decreto de adjudicación y que deberá descontarse del total adeudado por el
demandado375.
Vayamos ahora con el fondo de titulización. En estos casos, como regla general, no habrá pago. Como cuando se constituyó el fondo, éste adquirió, generalmente, el 100% del préstamo hipotecario en cuestión, junto con otros más de los
que se cedieron por el banco o la caja al fondo y pagó por ello un precio global,
para acreditar el pago del precio de la cesión de remate, bastará la remisión a la
escritura de constitución del fondo y a la normativa aplicable de los que resultará
que al haberse adquirido por dicha escritura, el 100% del préstamo, corresponde
al fondo el 100% del producto del remate del préstamo en cuestión376.
Pero este autor no cierra ese asunto porque la solución de requerir y comprobar el contenido de la escritura de constitución de cada fondo, para luego decidir
Bañón González, Alejandro, La cesión y adjudicación de bienes. Ponencia en la Jornada
celebrada en Valencia el 26 de enero de 2012, obra citada.
374
Volvemos a la tantas veces citada STS, Sala 3ª, Sección 2ª, 5 de julio de 2005 (LA LEY
1792/2005), en la que leemos lo siguiente: “Aunque las entidades acreedoras financieras pueden
recibir por la cesión de remate, al margen del propio precio de remate, determinadas cantidades,
según acuerdo externo al procedimiento judicial entre el acreedor y el adjudicatario definitivo, en
cuyo caso el valor de la operación efectuada entre el cedente y el cesionario no coincide con el de
adjudicación, puesto que el precio de la subasta no será más que una parte de la contraprestación,
de la que también forma parte el precio de la cesión, desde el momento que el importe se aplica
íntegramente al préstamo que motivó la ejecución de la garantía, y no supera a la deuda pendiente,
la entidad financiera está defendiendo un mejor precio del inmueble ejecutado, con el fin de que las
pérdidas inherentes al préstamo sean las mínimas posibles”.
375
Bañón González, Alejandro, La cesión y adjudicación de bienes. Ponencia en la Jornada
celebrada en Valencia el 26 de enero de 2012, sobre La hipoteca, ejecución hipotecaria y dación
en pago.
376

7. 262
Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria. ¿Puede evitarse la ruina del ejecutado?
si se aprueba la cesión de remate, es una paradoja de la que no salimos ya que no
suele existir esa escritura pública o, al menos, no con el detalle que se concluye de
sus palabras, y exige, por cierto, la referida cesión. Otra cosa es que el fondo, para
salvar la posible negativa del secretario judicial, aporte un documento del banco
o de la caja que justifique el pago. Ni que decir tiene que en tales situaciones el
precio de adjudicación deberá coincidir con el de la cesión.
La cesión no precisa una posterior aprobación judicial, ni el dictado de ninguna resolución. En este punto comparto sin dudas la tesis de Díaz Fraile sobre
el hecho de que la adquisición del cesionario se produce como consecuencia de
la ejecución hipotecaria y dentro del propio procedimiento judicial sumario, y
puede ser interpretado como un supuesto de subrogación del cesionario en la
posición procesal del cedente. Por tanto, a todos los efectos se han de entender
los trámites subsiguientes de adjudicación, subrogación en las cargas anteriores
y preferentes y toma de posesión de la finca por el cesionario, como si hubiese
presentado él la postura vencedora en la subasta377.
Otra cosa distinta es la forma de adjudicación del bien y celebrada la comparecencia se dictará el correspondiente decreto de adjudicación a favor del cesionario. Pero aquí la normativa tributaria no condiciona de ninguna manera la
resolución del asunto378. El escaso rigor técnico de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que dictemos un primer decreto de adjudicación a favor del actor y
otro a favor del cesionario, pero como al día de la fecha no he descubierto qué
beneficios procesales tiene para las partes y puede complicar notablemente los
registrales, dejo simplemente el apunte.
Díaz Fraile, Juan María, La eficacia del procedimiento de ejecución hipotecaria como garantía jurídica del mercado secundario. Ponencia presentada en el XVI Congreso Internacional de
derecho registral, Valencia, mayo de 2008, página 69.
377
Viene al caso el comentario por lo dispuesto en el art. 20 Real Decreto 828/1995, de 29 de
mayo, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados, y las peticiones que en algún momento se formularon sobre la necesidad
que el Juzgado indicará expresamente cuando se había hecho la reserva.
Dice así el precepto: “Si la enajenación tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se
adjudique el remate hubiera hecho uso en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidará una
sola transmisión en favor del cesionario. Si la declaración de haber hecho la postura para ceder
se formula después de celebrada la subasta, no tendrá aplicación lo dispuesto en este apartado y
se liquidarán dos transmisiones distintas: una, al adjudicatario del remate, y otra, al cesionario
de aquél”.
378

8. Capítulo IX: La cesión de remate en la ejecución hipotecaria
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Por último tampoco dice nada la ley sobre la cesión del remate de alguna de
las fincas que se subastaron, con lo que habrá de admitirse la posibilidad.