Se ha denunciado esta presentación.
Utilizamos tu perfil de LinkedIn y tus datos de actividad para personalizar los anuncios y mostrarte publicidad más relevante. Puedes cambiar tus preferencias de publicidad en cualquier momento.

Dasar-Dasar Hukum Pertanahan

36.513 visualizaciones

Publicado el

Dasar-dasar Hukum Pertanahan

Publicado en: Derecho
  • Have u ever tried external professional writing services like ⇒ www.HelpWriting.net ⇐ ? I did and I am more than satisfied.
       Responder 
    ¿Estás seguro?    No
    Tu mensaje aparecerá aquí

Dasar-Dasar Hukum Pertanahan

  1. 1. DASAR-DASAR HUKUM PERTANAHAN www.lekslawyer.com Oleh: Eddy Marek Leks, S.H., M.H., ACIArb
  2. 2. HUKUM PERTANAHAN Materi ini terdiri atas: I. HukumAgraria II. Sistem Kepemilikan Lahan III. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
  3. 3. I. Hukum Agraria A. Sejarah Hukum Tanah Nasional B. Ketentuan-ketentuan Pokok Hukum Tanah Nasional C. Politik Hukum Pertanahan Nasional D. Ruang Lingkup HukumAgraria
  4. 4. A. Sejarah Hukum Tanah Nasional Hukum Tanah Lama (sebelum UUPA 1960) • Hukum Tanah Adat • Hukum Tanah Barat • Hukum Tanah Antargolongan • Hukum Tanah Administrasi • Hukum Tanah Swapraja Ketentuan Pokok Ketentuan Pelengkap Hukum Tanah Baru (Hukum Tanah Nasional) Mengandung pluralisme • Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
  5. 5. B. Ketentuan-ketentuan Pokok Hukum Tanah Nasional Hukum Tanah Barat tertulis dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) Hukum Tanah Adat Hukum Tanah Nasional Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (”UUPA”)
  6. 6. C. Politik Hukum Pertanahan Nasional Apa tujuan yang hendak dicapai Negara? Apa sarana yang hendak digunakan Negara? Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” dibentuk UUPA
  7. 7. Sarana yang Digunakan Negara Pasal 2 jo. Pasal 15 UUPA Pasal 6 UUPA • Kewenangan Negara untuk mengatur: a. perencanaan; b. peruntukan; c. penugasan; d. penggunaan; dan e. pemeliharaan tanah • Pengaturan fungsi sosial tanah yang diwujudkan dalam peruntukan tanah dalam kepentingan bersama berupa Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
  8. 8. D. Ruang Lingkup Hukum Agraria Dalam Arti Luas Dalam Arti Sempit Hukum Agraria merupakan bidang hukum positif yang mengatur unsur-unsur sumber daya alam yang merupakan satu kesatuan atas suatu bidang tanah. Sumber daya alam tersebut meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya termasuk ruang angkasa. Hukum Agraria adalah Hukum Tanah atau Hukum Pertanahan yang merupakan bidang hukum positif yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah.
  9. 9. II. Sistem Kepemilikan Lahan A. Pengertian Penguasaan atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasional B. Jenis-jenis Hak atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasional C. Subjek Hak atas Tanah D. Karakteristik Hak atas Tanah E. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia F. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
  10. 10. A. Pengertian Penguasaan atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasional Hak penguasaan atas tanah berisikan serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki Penguasaan atas tanah secara fisik dan yuridis
  11. 11. B. Jenis-jenis Hak Tanah dalam Hukum Tanah Nasional Hak Menguasai dari Negara Primer Diberikan oleh Negara HM HGB HGU HP Sekunder Bersumber dari pihak lain HGB/HP HM HGB/HP HPL Hak-hak Perorangan Hak Ulayat Hak Lainnya
  12. 12. 1. Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1) dan (2) UUPA) Bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara memberi wewenang untuk: 1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; 2. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa; 3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
  13. 13. 2. Hak-hak Individual Hak yang memberi wewenang untuk memakai tanah yang diberikan kepada orang dan badan hukum Meliputi: a. Hak Primer b. Hak Sekunder c. Hak Lainnya
  14. 14. Hak-hak atas tanah primer yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh Negara Jenis Hak atas Tanahnya: 1.) Hak Milik - Pasal 20-27 UUPA 2.) Hak Guna Usaha - Pasal 28-34 UUPA - Pasal 2-18 PP No. 40/1996 3.) Hak Guna Bangunan - Pasal 35-40 UUPA - Pasal 19-38 PP No. 40/1996 4.) Hak Pakai - Pasal 41-43 UUPA - Pasal 39-58 PP No. 40/1996 a. Hak Primer
  15. 15. b. Hak Sekunder Jenis Hak atas Tanahnya: 1.) Hak Guna Bangunan - Pasal 37 UUPA - Pasal 24 PP No. 40/1996 2.) Hak Pakai - Pasal 41 UUPA - Pasal 44 PP No. 40/1996 3.) Hak Sewa - Pasal 44-45 dan 53 UUPA 4.) Hak Usaha Bagi Hasil - Pasal 53 UUPA 5.) Hak Gadai atas Tanah - Pasal 53 UUPA 6.) Hak Menumpang - Pasal 53 UUPA Hak-hak atas tanah yang bersumber pada hak pihak lain.
  16. 16. c. Hak Lainnya Hak-hak atas tanah lainnya yang memberi sebagian wewenang maupun tidak memberi wewenang secara langsung kepada pemegang haknya. Jenis Hak atas Tanahnya 1.) Hak atas Tanah Wakaf 2.) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun 3.) Hak Tanggungan
  17. 17. C. Subjek Hak atas Tanah Pasal 4 UUPA • (1) Atas dasar hak menguasai dari Negara ........ tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dan badan-badan hukum.
  18. 18. D. Karakteristik Hak atas Tanah Hak Milik • Khusus bagi individu berkewarganegaraan Indonesia (WNI); *Pasal 21 ayat (1) & (4) UUPA • Hak turun temurun yang dapat diwariskan, terkuat dan terpenuh atas tanah; *Pasal 20 ayat (1)UUPA • Dapat beralih (karena hukum) dan dialihkan (karena pemindahan hak); *Pasal 20 ayat (2)UUPA • Dapat dibebani dengan Hak Baru (Hak atas Tanah Lainnya); *Pasal 24 UUPA • Dapat dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang; *Pasal 25 UUPA • Dapat diwakafkan. *Pasal 49 UUPA
  19. 19. • Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum Indonesia; • Penggunaannya untuk pertanian, perikanan dan peternakan; • Jangka waktu yang diberikan paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun dan dapat diperbaharui paling lama 35 tahun. Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan • Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum Indonesia; • Penggunaannya untuk membangun bangunan di atas tanah pihak lain; • Jangka waktu yang diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui paling lama 30 tahun.
  20. 20. Hak Pakai • Khusus diberikan kepada: (i) orang Indonesia dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, (ii) Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah, (iii) Badan-badan keagamaan dan sosial, (iv) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, (v) Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia, (vi) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional; • Penggunaannya untuk membangun bangunan atau usaha pertanian di atas tanah pihak lain; • Jangka waktu yang diberikan paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang dan diperbaharui dengan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.
  21. 21. Hak ini dapat digunakan oleh (1) Warganegara Indonesia, (2) Badan Hukum Indonesia, (3) Warganegara asing yang berkedudukan di Indonesia dan (4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Jangka waktunya berdasarkan perjanjian, dengan memeperhatikan Pasal 26 ayat 2 UUPA Hak Sewa
  22. 22. E. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia Sistem pendaftaran: REGISTRATION OF TITLE Sistem publikasi negatif dengan UNSUR-UNSUR POSITIF (Penjelasan: PP No. 10/1961 dan PP No. 24/1997). PENDAFTARAN PERTAMA KALI Pendaftaran hak pertama kali pada Daftar Umum di Kantor Pertanahan atau dikenal juga dengan “REGISTRATION OF TITLE” atau disebut juga “REGISTRATION OF RIGHT” PENDAFTARAN PERALIHAN HAK Pendaftaran peralihan hak atau pendaftaran akta pada Daftar Umum di Kantor Pertanahan dikenal dengan “REGISTRATION OF DEED”.
  23. 23. SISTEM PUBLIKASI POSITIF i. Menggunakan sistem pendaftaran hak (Registration of Title); ii. Menggunakan daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti; iii. Perlindungan hukum diberikan kepada orang yang beritikad baik dalam memperoleh hak dan orang dianggap sebagai pemegang hak sah, meskipun orang yang mengalihkan hak ternyata bukan orang yang sebenarnya berhak. SISTEM PUBLIKASI NEGATIF i. Menggunakan sistem pendaftaran akta (Registration of Deeds) ii. Menggunakan daftar umum yang tidak mempunyai kekuatan bukti; iii. Perlindungan hukum diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, meskipun terdapat tindakan pelanggaran hukum oleh orang lain yang mengalihkan hak orang tersebut. (Cont’d)
  24. 24. SISTEM PUBLIKASI POSITIF Diberikan kekuatan bukti mutlak yang berlaku terhadap semua orang pada “SISTEM TORRENS” di Australia KEUNTUNGAN SISTEM PUBLIKASI POSITIF  Terjaminnya kepastian pemegang hak, yang terdaftar dalam daftar umum;  Pemegang hak, yang terdaftar dalam daftar umum tidak dapat diganggu gugat (mutlak, meskipun oleh pemegang hak yang sebenarnya) KELEMAHAN SISTEM PUBLIKASI POSITIF Pendaftaran suatu hak atas tanah atas nama seseorang yang tidak berhak dalam daftar umum, menghapus hak dari pemegang hak yang sebenarnya. (Cont’d)
  25. 25. SISTEM PUBLIKASI NEGATIF KEUNTUNGAN SISTEM PUBLIKASI NEGATIF Perlindungan hukum diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, walaupun pemegang hak sebenarnya tersebut tidak terdaftar dalam daftar umum. KELEMAHAN SISTEM PUBLIKASI NEGATIF  Pemerintah tidak menjamin kebenaran dari isi daftar umum yang diselenggarakan;  Pemegang hak yang terdaftar dalam daftar umum tidak dilindungi haknya oleh negara, apabila pemilik tanah sebenarnya menuntut hak atas tanahnya. (Cont’d)
  26. 26. SISTEM PENDAFTARAN TANAH INDONESIA Pendaftaran akta (Registration of Deed) dengan sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif (Cont’d) INDIKATOR NEGATIF Pemegang hak yang tercantum dalam daftar umum/buku tanah/sertipikat hak, dapat digugat oleh pemilik tanah sebagai pemegang hak sebenarnya, walaupun pemegang hak sebenarnya tidak terdaftar dalam daftar umum/buku tanah. INDIKATOR POSITIF Pihak ketiga tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum, jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkan sertifikat, apabila tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat tanah dan Kantor Pertanahan ataupun mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah dan penerbitan sertifikat tersebut. * Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997
  27. 27. F. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah 1. Tujuan Pendaftaran Tanah  Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang haknya  Memberikan keterangan yang dipercayai kebenarannya oleh yang berkepentingan  Demi terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
  28. 28. 2. Objek Pendaftaran Tanah Objek pendaftaran tanah dalam Pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”):  Hak atas Tanah:  Hak Milik;  HGU  HGB  Hak Pakai  Tanah Hak Pengelolaan;  Tanah Wakaf  Tanah Negara  Hak Tanggungan  Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
  29. 29. 3. Kegiatan Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah untuk pertama kali Pendaftaran Tanah Pemeliharaan data pendaftaran tanah
  30. 30. Pasal 1 ayat (1) PP No. 24/1997: “Pendaftaran tanah adalah rangkuman kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar menjadi bidang-bidang Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. “
  31. 31. a. Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum pernah didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 10/1961”) dan PP No. 24/1997. Dalam Pasal 1 angka 9 PP No. 24/1997 yang berlaku saat ini, yaitu: Meliputi: 1) Kegiatan Di Bidang Fisik 2) Kegiatan Di Bidang Yuridis 3) Penerbitan Tanda Bukti Hak
  32. 32. 1.) Kegiatan Di Bidang Fisik Di bidang fisik tanahnya atau teknis kadastral Berupa kegiatan: a) Pengumpulan data fisik (penetapan letak, batas, luas, dan pemberian tanda batas); b) Pengukuran dalam pembuatan peta dan surat ukur; c) Pencatatan data yuridis dalam buku tanah; dan d) Pemberian nomor urut tahunan dan tahun penerbitan pada surat ukur.
  33. 33. 2.) Kegiatan Di Bidang Yuridis Di bidang yuridis, yaitu mengenai hubungan hukum dengan tanahnya atau pihak ketiga Berupa kegiatan: a) Pengumpulan data yuridis (berupa jenis haknya, pemegang hak serta keberadaan pihak ketiga yang membebaninya); dan b) Pencatatan data yuridis dalam buku tanah.
  34. 34. 3.) Kegiatan Penerbitan Tanda Bukti Hak  Pemberian dokumen tanda bukti hak kepada pemegang hak atas tanah Berupa kegiatan: a) Penerbitan sertifikat sebagai tanda bukti hak; dan b) Penyerahan sertifikat kepada pemegang haknya.
  35. 35. b. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian ( Pasal 1 angka 12 PP No. 24 Tahun 1997) Pendaftaran tanah wajib didaftarkan pada PPAT (Pasal 37 UU No. 24/1997) Meliputi: 1) Perubahan Haknya 2) Perubahan Subjeknya 3) Perubahan Tanahnya
  36. 36. 1.) Perubahan Haknya  Perubahan terjadi apabila dibebani Hak Tanggungan dan Hak atas Tanah yang baru Berupa kegiatan: a) Pencatatan Hak Tanggungan pada Buku Tanah dan pembuatan sertifikat Hak Tanggungan; dan b) Pembuatan akta pemberian hak baru oleh PPAT, pendaftaran di BPN setempat dan pembuatan sertifikat Hak Barunya.
  37. 37. 2.) Perubahan Subjeknya  Perubahan terjadi karena adanya pengalihan hak Berupa: a) Pengalihan hak karena hukum akibat pewarisan wajib didaftarkan dalam Buku Tanah dan Sertifikat atas nama Ahli Waris; dan b) Pengalihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, inbreng dan lainnya dibuatkan akta PPAT yang didaftarkan pada BPN.
  38. 38. 3.) Perubahan Tanahnya  Perubahan terjadi karena adanya pemisahan, pemecahan dan penggabungan bidang tanah Kegiatannya Berupa: a) Pemisahan dilakukan terhadap Hak Milik atas sebagian luas tanah dan dibuatkan surat ukur dan sertifikat Hak Milik oleh BPN setempat; b) Pemecahan dilakukan terhadap tanah Hak Baru atas sebagian luasnya; dan c) Penggabungan dilakukan bagi tanah Hak Baru atas total luasnya yang digabungkan dengan Hak Baru yang lainnya.
  39. 39. Leks&Co Menara Palma 17 Floor, Suite17-02B Jl. H. R. Rasuna Said Blok X2 Kav.6 Kuningan, Jakarta 12950, Indonesia T. +62 21 5795 7550 F. +62 21 5795 7551 www.lekslawyer.com

×