Projeto Condomínios Verticais

2º. Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído
X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios
03 e 04 de Novembro de 2011 – Rio de Janeiro, RJ – Brasil
doi 10.XXXX/sbqp.11.380
Valor de troca, valor de uso: alguns subsídios para
(re)pensar o projeto de condomínios verticais
Trade value, usage value: a few subsidies to (re)think projects of apartment
complexes
Matheus Jacques Duarte
Arquiteto e urbanista, Mestre em Arquitetura e Urbanismo
| e-mail: matheusrd@hotmail.com | CV Lattes: http://lattes.cnpq.br/8379615661752965 |
Gleice Azambuja Elali
Arquiteta e urbanista, Dra. em Arquitetura e Urbanismo
| e-mail: gleiceae@gmail.com | CV Lattes: http://lattes.cnpq.br/3061713076071714 |
RESUMO
Proposta: A habitação em condomínios verticais multifamiliares é uma solução de moradia usual nas
grandes e médias cidades brasileiras. Esse tipo de projeto, no entanto, o imóvel é projetado tendo em
vista uma demanda de mercado e não um cliente específico. Tal situação, aliada às limitações
técnicas e financeiras do empreendimento (também definidas pelo mercado imobiliário), conduz à
adoção de soluções standard para as unidades habitacionais, geralmente reduzidas à área mínima
permitida pela legislação local. Para compensar a área interna reduzida, no programa das áreas
comuns são incluídos itens voltados para o conjunto dos moradores, sobretudo relacionados ao lazer.
Método de pesquisa/Abordagens: Partindo desse quadro geral, esse trabalho estudou seis
condomínios verticais inaugurados entre 2000 e 2005 na cidade de Natal-RN a fim de verificar seu
uso atual e avaliar a satisfação dos moradores (proprietários ou inquilinos). A pesquisa teve como
base a avaliação pós-ocupação (APO) e envolveu: vistoria técnica, questionários e entrevistas com
moradores e realização de grupo focal com arquitetos atuantes na cidade. Resultados: A análise dos
dados mostra que, com o tempo, além de alterarem o espaço padronizado dos apartamentos
buscando adequá-los a seus desejos e necessidades, os moradores passam a dar menos valor a
alguns itens da área comum que inicialmente haviam motivado a aquisição do imóvel.
Contribuições/Originalidade: Ao questionar os valores que são contemplados pelas propostas de
condomínios residenciais atualmente lançados pela indústria imobiliária brasileira, espera-se
contribuir para a discussão critica do processo de produção do seu projeto de arquitetura.
Palavras-chave: Edifício residencial multifamiliar. Condomínio vertical. Avaliação pós-ocupação
(APO). Mercado imobiliário.
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Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído
| 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP|
ABSTRACT
Proposal: Apartment complexes are the usual solution to those living in medium and big cities in
Brazil. However, this type of project designs the property according to market demands and not a
specific client. This situation, combined with technical and financial limitations of the enterprise (others
market conditions), leads to the adoption of standard solutions to the housing units, usually limited to
the minimum area allowed by local law. To compensate for the reduced internal area, the common
areas include items for all residents, particularly related to leisure. Methods: Considering this
framework, this study examined six apartment complexes opened between 2000 and 2005 in Natal,
RN, Brazil. It objective was analysis the actual use and the users satisfaction. The research was
based on post-occupancy evaluation (POE) and involved: technical inspection, questionnaires and
interviews with residents and focal-group with architects working in the city. Findings: Data analysis
shows that, over time, residents change the standard apartments, tailoring them to their wants and
needs, and they give less value to some items in the common area that had initially motivated the
acquisition of property. Originality/value: By questioning the values that are contemplated by the
proposed residential developments currently released by the Brazilian real estate industry we expect
to contribute to the critical discussion of the production process of its architectural design.
Key-words: Apartment complex. Post-occupancy evaluation (POE). Real estate market.
1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA
Embora possa aparentar ser um projeto simples, a habitação é um objeto arquitetônico
extremamente complexo, sobretudo ao se considerar que as múltiplas necessidades dos
usuários (físicas, de conforto, sociais, psicológicas), além de precisarem ser atendidas sob o
ponto de vista técnico, mesclam-se às questões sócio-culturais e econômicas. Assim,
poucas são as pessoas/famílias que têm recursos financeiros para comprar a moradia dos
seus sonhos, uma situação que se traduz na conhecida dicotomia entre o “eu quero” e o “eu
posso”, denotando que o objeto escolhido pode não ser o ideal, mas sim o possível.
Interagindo entre o momento da procura/escolha de um imóvel e sua posse/uso, se
mesclam inúmeros fatores e vários profissionais (arquitetos, engenheiros, empresários,
construtores, corretores, entre outros) que, direta ou indiretamente, ligam-se à produção do
bem ou têm participação em sua comercialização.
Num contexto ideal, a função do arquiteto é projetar espaços adequados aos seus futuros
ocupantes, o que exige contato direto profissional-cliente e troca de experiências entre
ambos. No entanto, em muitas situações do mercado imobiliário, especialmente nos
empreendimentos de grande porte, não há contato entre profissional e usuários, que são
substituídos pelo cliente institucional (construtor, investidor ou imobiliária). Frente a isso,
geralmente prevalecem questões de marketing, de modo que o empreendedor encomenda
ao(s) arquiteto(s) um projeto para o qual não há clientes específicos e sim pesquisas de
mercado ou de demanda. Com base nesse entendimento é gerado um modelo de edificação
voltado para o aproveitamento máximo do potencial construtivo do terreno, e no qual o
projeto é apenas uma das peças (embora a principal) que promovem a “venda”. As unidades
habitacionais criadas em função dessa lógica serão “consumidas” por futuros
usuários/compradores desconhecidos (e, obviamente, diferentes entre si).
Esse é, em geral, o contexto do surgimento dos condomínios habitacionais de diversos
portes, quer sejam horizontais (que se espalham pelas periferias, cercados, como na idade
média, por um muro fortificado) quer sejam verticais.
No Brasil, os condomínios horizontais são relativamente recentes – o primeiro AlphaVille
brasileiro surgiu na década de 1980 – podendo assumir o modelo de lotes a serem
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posteriormente ocupados (destinados às camadas de maior poder aquisitivo) ou oferecer
habitações previamente construídas (unidades padrão).
Por sua vez, os condomínios verticais se desenvolveram a partir da década de 1960 e são
os que mais proliferam, sobretudo nos grandes centros. Vários autores (LEMOS, 1979;
SOMEKH, 1997; VELHO, 1973; VILARIÑO, 2000) comentam que, em nosso país a
arquitetura vertical voltada para fins residenciais foi rapidamente assimilada pelas camadas
da classe média urbana, tendo se configurado como um fenômeno específico, uma vez que
em nenhum outro país esse tipo de habitação tem sido utilizado em tão larga escala. Entre
os muitos aspectos que interagem para sua proliferação encontra-se o máximo
aproveitamento dos terrenos existentes nas áreas mais privilegiadas, fenômeno associado à
localização da moradia e a questões sócio-culturais.
Essa preocupação com a localização é explicada pelo fato de muitas das áreas periféricas
de nossas cidades não serem bem servidas por infra-estrutura urbana (água, luz, telefonia,
calçamento) e equipamentos (escolas, saúde, supermercados, agências bancárias), além de
exigirem grande tempo de deslocamento para acesso a outros setores urbanos, o que,
devido à deficiência do transporte público, representa maiores gastos com transporte (fator
expoente no orçamento familiar em função do preço dos combustíveis).
Por sua vez, as questões sócio-culturais envolvem fatores de diversas ordens, desde o
status que a pessoa/família deseja espelhar para a sociedade até o fato da escolha por
apartamentos (em detrimento de casas) também estar ligada ao medo da violência, ou seja,
ao desejo de sentir-se seguro (BAIERL, 2004; CALDEIRA, 2000; VELHO, 2002).
Aliando essa tendência à verticalidade, às dimensões cada vez menores das unidades
habitacionais e à exigüidade de áreas de lazer nos centros urbanos, nos últimos 15 anos
intensificou-se a oferta de condomínios com área comum generosa, na qual os futuros
moradores podem usufruir de vários equipamentos, desde piscina, quadra poli-esportiva e
salão de festas, até (os “recentes”) pista para Cooper, raia olímpica, academia de ginástica,
brinquedoteca, espaço gourmet e similares. Anunciados pelo marketing como “um clube em
casa”, tais atrativos costumam ser apresentados como um importante acréscimo à área
privativa do apartamento, complementando a moradia individual e permitindo que o morador
(inquilino ou proprietário do apartamento) deles usufrua “gratuitamente”. Como argumento
de venda é salientada a economia proporcionada por tais serviços pois: (i) manter tal
estrutura em uma habitação unifamiliar representaria altíssimo preço (tanto para o
investimento inicial quanto para manutenção); (ii) caso o condomínio não oferecesse tais
opções a família precisaria arcar com os inconvenientes (e os custos) exigidos pelos
deslocamentos extras para outros setores da cidade que os proporcionassem.
Esse paper é subsidiado por 06 pesquisas, cujos resultados foram retrabalhados em função
da argumentação pretendida. A primeira investigação foi realizada na dissertação de
mestrado de Duarte (2006), que avaliou um condomínio vertical multifamiliar localizado em
Natal-RN, analisando técnica, comportamental e funcionalmente o apartamento e área de
lazer, com ênfase para o ponto de vista dos moradores. Num segundo momento, a disciplina
„Projeto de Arquitetura 03‟ do Curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da UFRN
usou (adaptou) o mesmo método para a avaliação de outros cinco condomínios verticais
multifamiliares inaugurados na cidade entre 2000 e 2005 (CUNHA, OLIVEIRA e
FERNANDES, 2009; PAIVA e MOURA, 2009; MEDEIROS, ROCHA e ALBUQUERQUE,
2009; FERREIRA e ARAÚJO, 2009; ASSUNÇÃO, BELARMINO e COSTA, 2009),
considerados prédios representativos de um nicho de mercado muito explorado pelas
construtoras locais: o de imóveis voltados para a classe média-alta. Atendendo às
indicações éticas do Termo de Consentimento Esclarecido no que se refere a resguardar o
anonimato dos participantes, nesse artigo e em outras publicações relacionadas a tais
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trabalhos os nomes dos condomínios serão omitidos, sendo, quando eventualmente citados,
substituídos por Cond.A, Cond.B, Cond.C, Cond.D., Cond.E e Cond.F
Quatro fatores caracterizam os seis empreendimentos participantes: (i) estarem bem
localizados na malha urbana; (ii) serem compostos por até 03 torres de apartamentos com 2
a 4 unidades por pavimento e cuja área interna privativa está entre 100,00m2
e 125,00m²;
(iii) disponibilizarem um mínimo de 2 vagas de estacionamento por unidade; (iv) contarem
com vários equipamentos de lazer, geralmente localizados no pavimento térreo. Como
elemento de controle quanto a tratar-se de um mesmo padrão de imóvel, além dos diversos
apartamentos terem sido comercializados por valores semelhantes, no material promocional
de todos os edifícios as unidades padrão apresentadas continham: living (também nomeado
estar/jantar ou sala única), varanda/terraço, 3 quartos (no mínimo 1 suíte), cozinha, área de
serviços, dependência de empregada (suíte ou quarto/banheiro separados).
Não sendo possível apresentar todas as informações coletadas nas seis pesquisas em um
paper, esse artigo volta-se exclusivamente para as questões ligadas à programação
arquitetônica (HERSHBERGER, 1999; KOWALTOWSKI et al., 2006; MCLAUGHLIN, 1976;
PENA, 1977; SANOFF, 1992) relacionada às unidades habitacionais e da área de lazer. Ele
tem como base a vistoria técnica dos 06 condomínios residenciais analisados e a percepção
dos moradores, coletada por 178 questionários (aplicados aos chefes de família - cerca de
30% do total de unidades) e 27 entrevistas (feitas em função da disponibilidade dos
moradores). Ao comentar o projeto de arquitetura desses edifícios, busca-se, de modo geral,
contribuir para a discussão sobre a dicotomia entre valor de venda (marketing) e valor de
uso na definição do objeto arquitetônico.
Considerando tais premissas, para apresentar sucintamente os resultados obtidos, a partir
desse ponto esse texto divide-se em 03 partes: (i) as unidades habitacionais (os
apartamentos em si); (ii) as áreas de lazer; (iii) sobre valor de troca e valor de uso.
2 AS UNIDADES HABITACIONAIS
Em cada condomínio, além de questões gerais sobre a escolha do edifício e a satisfação
com a habitação em si, a análise geral da unidade de moradia recorreu a itens avaliados a
partir de escala Likert e relacionados ao tamanho do apartamento, ao dimensionamento dos
cômodos, às condições de conforto ambiental e de habitabilidade. Considerando os escores
obtidos numa escala de 0 a 10 (Figura 1), os apartamentos obtiveram uma média geral 6,5,
variando entre 8,3 (Cond.C) e 5.1 (Cond.E).
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Figura 01. Gráfico com médias da avaliação dos apartamentos dos condomínios investigados
Fontes: Duarte (2005); Cunha, Oliveira e Fernandes (2009); Paiva e Moura (2009); Medeiros, Rocha e
Albuquerque (2009); Ferreira e Araújo (2009); Assunção, Belarmino e Costa (2009), retrabalhados.
De modo geral, entre os itens citados como negativos encontram-se: área dos banheiros
(considerada pequena); qualidade do acabamento interno; dificuldade para reformar/adaptar
a unidade; tamanho da dependência de empregada; tamanho e distribuição das vagas de
estacionamento. Com relação ao conforto térmico, acústico e lumínico, a maior parte das
unidades foi considerada adequada, sobretudo quanto à ventilação natural. Tal resultado
tem respaldo na vistoria técnica, uma vez que as principais fachadas geralmente estão
orientadas para o sudeste, de onde provêm os ventos predominantes na cidade. Nas duas
propostas com 04 apartamentos por andar e planta em “H”, inevitavelmente os
apartamentos noroeste apresentaram avaliações negativas quanto ao conforto térmico,
comprovando a inadequação climática desse tipo de proposta.
As condições acústicas tiveram avaliações variadas, verificando-se maiores reclamações
por parte dos moradores de pavimentos inferiores (entre 1º. e 3º.andar). Curiosamente,
muitas das queixas quanto a ruídos relacionaram-se às instalações hidro-sanitárias que,
embora consideradas de boa qualidade, foram mencionadas como produtoras de ruídos
gerados pelo acionamento das descargas e a pela descida da água servida.
Olhe só! Quando meu vizinho de cima dá descarga, eu acordo aqui embaixo. Tenho o
sono muito leve e essa descarga é muito barulhenta. (informação coletada em
entrevista realizada no Condomínio A - Moradora/57anos)
A área de serviço e dependência de empregada foram os cômodos pior avaliados, tanto
devido às dimensões quanto por utilizarem iluminação e ventilação indiretas.
Após 3 a 5 anos de ocupados, apenas cerca de 20% dos apartamentos permanecem
originais (em geral os alugados); dentre os 80% reformados, cerca de metade (40%) foram
alterados sem ajuda profissional (arquitetos, engenheiros ou decoradores). A maioria dos
moradores que reformularam o espaço afirmou que o principal motivo para a alteração foi
tornar o imóvel mais adequado às suas necessidades e desejos. As principais mudanças
realizadas envolveram: supressão da varanda (incorporada ao estar); demolição/
reconstrução de alvenaria; eliminação de quartos (para ampliar a sala ou outros quartos),
alteração da posição de portas, incremento de área no banheiro da suíte, alteração da
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ligação cozinha/sala (para separá-las quando eram inicialmente integradas, ou conjugá-las,
na situação oposta).
Geralmente o projeto original dos apartamentos definia cerca de 50% da área total para o
setor íntimo, 30% para o social, e 20% para serviços (incluindo cozinha e espaço para
empregada). Tal proporção, entretanto, foi mantida em apenas em metade dos
apartamentos reformados visitados.
As modificações costumam privilegiar a área social dos apartamentos, a mais ampliada em
todos os casos analisados. Além a incorporação do terraço, a ação mais repetida foi a
anexação total ou parcial de um dos quartos ao living, visando, principalmente, a instalação
de home-theater, a criação de escritórios integrados (em geral integrados ao estar por
grande porta corrediça), ou simplesmente garantir um maior espaço. Em situações nas
quais era possível, verificou-se também a incorporação do quarto de empregada ao estar
geralmente transformado em bar ou mini-escritório.
Poucas reformas envolveram o setor de serviços (o menos modificado e, quando isso
aconteceu, geralmente com redução do espaço disponível). Nesse setor a possibilidade de
modificação parece ser realmente mais restrita, uma vez que sua área costuma acomodar
shafts com prumadas elétricas e hidráulicas, cuja alteração não é permitida pois afetaria
todas as unidades servidas pela rede (apartamentos com a mesma terminação numérica).
3 A ÁREA DE LAZER
Utilizada como importante argumento de venda para os edifícios multifamiliares, a área de
lazer parece estar definitivamente incorporada no rol dos desejos de quem quer adquirir um
apartamento. No material promocional que comercializa tais imóveis, a oferta desses
espaços visa oferecer aos futuros moradores alguns dos privilégios de “usufruir de tais
equipamentos sem arcar com seus custos”.
Entretanto, os 06 estudos realizados (supracitados) indicaram que, com o passar do tempo
a maioria dos moradores deixou de usar tais espaços, geralmente alegando não obter a
privacidade que gostariam ou simplesmente não ter tempo ou interesse suficiente. Em
algumas situações nas quais os moradores são chamados a arcar com os altos custos de
sua manutenção (enfatizados mensalmente nas taxas de condomínio), a própria existência
desta área foi contestada, sendo considerada “supérflua” por entrevistados de vários
condomínios.
Atenuando este paradoxo, ao analisar o material publicitário utilizado na comercialização
dos imóveis detectamos que seu maior apelo de vendas consiste em: “seu filho pode brincar
com segurança!”, “sua família terá todo o lazer que merece!” ou similares. Tal tipo de slogan
indica que as áreas de lazer são mais diretamente voltadas para os membros da família que
dispõem de mais tempo em casa, como crianças e adolescentes, embora também precisem
atender às eventuais necessidades dos adultos. Assim, dotar essas áreas de instalações
direcionadas para os interesses de diversas faixas etárias parece ser uma boa alternativa,
não apenas para atrair compradores (lidando com as expectativas da família), mas para
aumentar a futura satisfação dos possíveis moradores com o local (inclusive os adultos que
aparentam pouco utilizar tais benefícios).
Excetuando garagens e guarita (itens obrigatórios), ao analisar os itens oferecidos nas áreas
de lazer nos seis condomínios (Figura 2) verifica-se que os elementos bem aceitos foram
playgrounds, salão de jogos, salões de festa e quadras esportivas, equipamentos que, além
de tender a diferentes faixas etárias (com exceção do playground) e não representam
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grandes custos cotidianos. Por outro lado, muitas reclamações se relacionam a salas de
musculações e salões de ginástica, que exigem mais manutenção e organização dos
moradores para, por exemplo, contratação de professores e definição de horários de aulas
que atendam a várias pessoas. Além disso, itens específicos, como espaços gourmets
(cozinhas equipadas e abertas para área com mesas) e sala de cinema mostraram-se
opções difíceis, tanto pelo alto custo inicial, quanto pelas exigências de manutenção e
dificuldade de seleção/agendamento do uso. Finalmente, piscinas e churrasqueiras
receberam as avaliações mais ambíguas e, mesmo que as médias numéricas sejam
semelhantes, os depoimentos verbais mostram que são adorados por uns e detestados por
outros. Mais do que o custo de manutenção, as queixas relacionam-se à privacidade, ao
horário de uso e ao barulho gerado.
Sozinhas, a piscina e a churrasqueira são legais. O problema é querer usar e ter
alguém que chegou antes com os amigos. Você perde toda a privacidade e acaba
voltando prá casa. (informação coletada em entrevista realizada no Condomínio C -
Moradora/37anos)
Imagine morar num terceiro andar e agüentar o pagode da piscina. Se fosse uma vez
na vida, tudo bem... mas é todo fim de semana, das 10 da manhã até de noite. Eu
não fico mais nem em casa. Agora domingo é dia de ir prá casa da minha filha, de ir
prá praia, sei lá. Perdi o direito de ficar aqui e ler um livro ou ver um filme na TV.
(informação coletada em entrevista realizada no Condomínio E - Morador/60anos)
Quem manda as crianças brincarem no playground e no salão de festas do prédio,
quer ficar em casa sozinho, tranqüilo, no silencio. Eles estão é exportando o barulho
que elas fazem. Nunca lembram que o barulho delas vai incomodar os vizinhos que
moram nos andares mais baixos. No fim de semana não dá para descansar depois do
almoço. ((informação coletada em entrevista realizada no Condomínio B -
Morador/49anos)
Playgr. Sl.Jogos Chursq Sl.Festas Quadra Piscina Pt.Coop RaiaOlmpSl.Musc. Sl.Gin. Esp.Gmt Sl.Cin. Md Cond
Cond.A 8,5 7,9 7,1 7,1
Cond.B 8,9 8,5 7,5 8,0 7,8 7,5 6,0 6,7 6,5 7,6
Cond.C 9,5 8,0 7,3 8,0 5,5 5,0 7,4
Cond.D 8,7 8,2 7,0 8,0 6,0 7,0 6,2 6,0 5,5 7,2
Cond.E 9,0 9,0 7,5 6,5 6,5 7,0 7,1 7,8 6,0 5,8 6,0 7,2
Cond.F 8,7 8,8 8,5 7,5 6,5 6,8 5,0 6,2 5,5 5,8 7,1
Md item 8,9 8,5 7,7 7,4 7,2 6,8 6,7 6,5 6,2 5,8 5,7 5,5 7,3
Figura 02. Tabela de médias da avaliação dos itens da área de lazer dos condomínios investigados
Fontes: Duarte (2005); Cunha, Oliveira e Fernandes (2009); Paiva e Moura (2009); Medeiros, Rocha e
Albuquerque (2009); Ferreira e Araújo (2009); Assunção, Belarmino e Costa (2009), retrabalhados.
Frente a esse tipo de questionamento, evidencia-se a necessidade de se estudar
criteriosamente a inclusão de cada item no programa de necessidades da área de lazer do
edifício (ou conjunto edificado) e seu posicionamento físico com relação ao(s) prédio(s).
Embora isso possa parecer uma indicação projetual relativamente óbvia, é essencial que o
projetista de condomínios residenciais esteja atento para as diferenças dos diversos
equipamentos a implantar, entendendo que: alguns deles pedem local arejado e sombra
(salões de ginástica, por exemplo); outros necessitam de sol, se possível durante todo o dia
(mesmo na região nordeste do Brasil, a água de piscinas sombreadas permanece
relativamente fria por muito tempo, principalmente pela manhã, de modo que elas tendem a
não ser utilizadas); outros, ainda, devem ser afastados dos apartamentos pois geram
barulho (como playgrounds, salões de jogos e de festas), incomodando aqueles que não
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participam das atividades. Além disso, itens de alto custo, sobretudo em termos de
manutenção, têm difícil aceitação em médio e longo prazo, sobretudo quando representam
ônus adicional ao valor do condomínio.
4 VALOR DE TROCA E VALOR DE USO...
Na contemporaneidade, vários autores discutem o valor de uso e o valor de troca dos
inúmeros objetos que nos cercam cotidianamente, entre os quais pode ser incluída a
habitação (objeto arquitetônico). Referindo-se aos objetos presentes na cotidianidade,
Lefebvre (1968) comenta que eles têm valor denotativo (o que é visto) e valor conotativo
(interpretação do visto), indicando que, simultaneamente, o imperativo social atribui a eles
um significado (valor de uso) e um preço (valor de troca).
Retomando esse trabalho a partir desta perspectiva, ao relacionar o momento da
escolha/compra do imóvel e o momento atual, além das previsíveis diferenças no ciclo de
vida familiar, foi verificada uma acentuada diferença de expectativas dos moradores quanto
ao apartamento e às áreas comuns.
Assim, em todos os condomínios investigados, embora ao ser adquirido o apartamento se
mostrasse adequado à família, o passar do tempo os moradores demonstraram sentir
necessidade de modificá-lo para aumentar a satisfação da família com o espaço existente,
sobretudo no que diz respeito às suas subdivisões internas e à qualidade do
acabamento/revestimentos.
Por outro lado, parte da área de lazer mostrou-se rapidamente obsoleta, sobretudo itens
mais sofisticados, sendo evidente que uma parcela da população moradora não utiliza os
equipamentos oferecidos. Assim, a existência do “clube” no pavimento térreo, que “vende”,
mas não é usado pela maioria, serve para demonstrar o poder da mídia que, em suas peças
publicitárias, apresenta crianças e idosos sorridentes cercados por área verde ou usando
equipamentos bem cuidados. De fato, as imagens realísticas (perspectivas ou realidade
virtual) veiculadas como apelo de venda, exploram imagens da área de lazer, demonstrando
seu bom apelo de venda. Apesar dessa constatação, os moradores indicam que a ”área de
lazer foi um importante fator para a escolha do edifício” (entrevista a Morador/45anos) e,
curiosamente, mesmo não usando o local, grande parte dos entrevistados afirma que só
compraria um imóvel cuja área comum contasse com espaços desse tipo.
Não sou especulador nem nada, mas eu é que não compro um apartamento sem
uma área de lazer bem boa. Tem que ter piscina, salão, quadra, tudo e mais um
pouco. (...) Eu não sou bobo nem nada, filha! Tudo que a gente compra num dia pode
ter que vender no outro... Essa aí ainda não é minha última morada... última mesmo
só aquela do cemitério! Então, prá vender eu quero ter o que todo mundo procura. Só
ap. que tem muita coisa prá oferecer é que tem bom preço, né? (informação coletada
em entrevista realizada no Condomínio C - Morador/67anos)
Além disso, mesmo contando com poucos anos de ocupação (condomínios entregues no
máximo 5 anos antes da pesquisa), aproximadamente um terço dos participantes afirmaram
que não escolheriam mais o mesmo edifício para morar, indicando como principais queixas
a qualidade da construção, a aceitação de suas normas internas e a convivência direta com
a vizinhança. Esse é um alto índice, considerando que, na realidade brasileira (e mesmo na
local), o investimento em um imóvel para moradia familiar envolve uma grande quantidade
de expectativas e a previsão de atendimento das necessidades de seus membros por um
período de tempo relativamente longo.
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Os resultados obtidos mostram-se importantes indicadores dos muitos fatores que intervém
na comercialização do imóvel (do projeto arquitetônico ao marketing imobiliário), e do papel
de cada um deles no processo decisório de compra. Há, por exemplo, elementos do
programa que, mesmo que sua existência seja invalidada pela fase de uso, continuam a ser
mencionados e construídos em nome do status social ou de benesses “virtuais”. Assim, o
marketing que vende sonhos de tijolos tem muita influência no processo decisório, ocupando
espaços que talvez devessem ser preenchidos por profissionais capazes de interpretar as
necessidades do cliente/morador e planejar ambientes que os suportem.
É preciso que a sociedade discuta muito seria e atentamente esse tipo de paradoxo
(mercantilista/capitalista), questionando suas conseqüências. Como importantes agentes da
cadeia produtora de bens imóveis, os arquitetos precisam estar presentes nesse debate,
nele podendo (e devendo) assumir um papel crítico, sobretudo no que se refere à
consciência do modus operandi que permeia o processo de concepção/comercialização/uso
de um imóvel.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como forma de (re)produção do espaço, a verticalização é uma realidade nas cidades
brasileiras; sua presença cresce na medida em que diminui o estoque de terras edificáveis
nas cidades, o que a torna, talvez, o modo mais adequado para acomodar o excedente da
população, reduzindo o déficit habitacional (SOMEKH, 1997; VILARIÑO, 2000).
Considerando que esse “fenômeno” que não deverá retroceder, cabe aos municípios
fiscalizá-lo/regulamentá-lo, e aos arquitetos-urbanistas o papel fundamental de minorar seus
efeitos danosos.
Nesse contexto, as APOs realizadas mostraram-se um exercício interessante, permitindo
que aflorassem tendências do uso que deveriam ser analisadas no momento da concepção
arquitetônica, com ênfase para o programa de necessidades, tanto do apartamento quanto
da área de lazer.
Em termos da unidade residencial, ficaram evidentes tanto a importância de investir na
qualidade da construção e quanto a necessidade de utilizar sistemas construtivos flexíveis,
que permitam aos moradores adequar mais facilmente o espaço às suas necessidades
(relocação, anexação e compartimentação de cômodos), modificações que devem
acontecer com mínimos incômodos e custos para os envolvidos. Tais preocupações são
especialmente relevantes quando se considera o dinamismo do espaço habitado, tanto em
termos de vendas e revendas quanto em função de uma mesma família, que pode
experimentar formações diferentes ao longo da sua história, denotando espaços diferentes
para sua moradia.
No que se refere às áreas de lazer, apesar dos apelos do marketing, o “morar em um clube”
nem sempre atende a todos os moradores, mostrando-se essencial que, para ampliar a
satisfação dos futuros moradores, o projeto assegure boas condições de habitabilidade
também para as pessoas que não estejam participando diretamente das atividades
propiciadas.
Obviamente, esse paper não pretende esgotar um tema tão extenso. Ao contrário, sua
intenção é apenas incentivar a discussão critica desse processo, sobretudo no âmbito de um
grupo de trabalhos preocupado com pesquisas de tendência e de mercado relacionadas à
projetação. Resta, portanto, encerrá-lo questionando qual o tipo de valores contemplados
pelas propostas de condomínios residenciais atualmente lançados pela indústria imobiliária
brasileira e que se refletem diretamente no processo de produção dos respectivos projetos
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de arquitetura dos edifícios e, sobretudo, interrogando qual o significado social dessas
escolhas. Afinal, a prioridade deve recair sobre o valor de uso ou o valor de troca desses
edifícios?
6 REFERÊNCIAS
ASSUNÇÃO, A. P.; BELARMINO, G.; COSTA, K. . APO - E. Juvenal Lamartine. Trabalho
acadêmico (disciplina: Projeto de Arquitetura 03). CAU/UFRN. Natal, RN, setembro/2009.
BAIERL, L. F. Medo social: da violência visível ao invisível da violência. São Paulo:
Editora Cortez, 2004.
CALDEIRA, T. Cidade de muros: crime, segregação e cidadania em São Paulo. São
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