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Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke

                                        Ein Beitrag auch zu mehr
                                       gesamtunternehmerischer
                                           Wirtschaftlichkeit ?




Frankfurt am Main, 11. November 2009                               Gerhard Mey
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Nachhaltigkeit und wirtschaftliches Handeln


 Handel und Dienstleister werden in Zukunft an ihren ökonomischen
 Erfolgen und an ihrer sozialen und ökologischen Verantwortung
 gemessen.

 Ihr Handeln hat Auswirkungen auf das regionale und globale Umfeld.

 Die Veränderungen in diesem Umfeld haben langfristig wiederum
 Einfluss auf das Handeln aller Marktteilnehmer.




11.11.2009                           Gerhard Mey                      2
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Wie sehen Corporates heute oft ihre Bestandsimmobilien ?


 Immobilien dienen oft als äußere Darstellung der Unternehmensphilosophie

 Optimierungskonzepte beschränken sich im der Regel auf Cost - Cutting Projekte oder
 rein auf die Reduzierung von Leistungen im Bereich Objektmanagement und die
 Verschiebung von Instandhaltungsmaßnahmen in wirtschaftlich schweren Zeiten;

 Langfristige Nutzerbetrachtungen unter Lebenszykluskostenaspekten fehlen.

 Der Nachhaltigkeitsgedanke, der in vielen Corporates bereits im Sinne des Begriffs
 Corporate Social Responsibility (CSR) gelebt wird, wird noch nicht auf die Immobilien
 übertragen.




11.11.2009                             Gerhard Mey                                       3
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Was ist Nachhaltigkeit ?


 Im Zuge der Suche nach langfristig tragfähiger, umweltschonender Entwicklung im
 Weltmaßstab gründeten die Vereinten Nationen 1983 die „Weltkommission für Umwelt
 und Entwicklung“ (WCED). Die WCED arbeitete als Leitbild die Schlüsselbegriffe
 „sustainable development“ sowie „sustainability“ heraus.

 Eine Definition:
 „Nachhaltige Entwicklung der Erde ist eine Entwicklung, die die Grundbedürfnisse aller
 Menschen befriedigt und die Gesundheit und Integrität des Erdökosystems bewahrt,
 schützt und wiederherstellt, ohne zu riskieren, dass zukünftige Generationen ihre
 Bedürfnisse nicht befriedigen können und ohne die Grenzen der Tragfähigkeit der Erde zu
 überschreiten.“
 (R. K. Stappen , A sustainable World is Possible. Der Wise Consensus. Eichstätt 2004–2008, S. 25 ff.)



11.11.2009                                                      Gerhard Mey                              4
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Menschen und Nachhaltigkeit


 „ … Die derzeitige Diskussion vermittelt dem Publikum das ungute Gefühl, es gebe zu viele
 Menschen auf der Erde (…). Die Biomasse von Ameisen ist 4 x höher als die der Menschen.
 Ihr Kalorienverbrauch entspricht dem von 30 Mrd. Menschen – aber Ameisen sind kein
 Umweltproblem, im Gegenteil (…).
 Wären wir Menschen bloß nachhaltig, würden wir immer noch auf den Bäumen sitzen.
 Denn Kultur und Bauen sind nicht nachhaltig. Die Bauindustrie hat nur
 eine Chance, wenn sie sich zu ihrem ökologischen Fußabdruck bekennt
 – aber möglichst nicht zu einem kleinen, sondern zu einem gesunden.“
 Zitat: Prof. Michael Braungart




11.11.2009                                 Gerhard Mey                                       5
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Steigert ein Nachhaltigkeitszertifikat den Wert einer Immobilie ?


 Die Frage, ob eine Zertifizierung nach Nachhaltigkeitskriterien den Wert einer
 Immobilie steigert, spaltet die Immobilienbranche!

 45 % der befragten Investoren glauben lt. einer Studie von Ernst & Young, dass
 Gebäude mit Nachhaltigkeitssiegeln künftig mehr wert sein werden als die
 Objekte ohne Zertifikat.

 55 % erwarten keinen Wertzuwachs.

 Aber, so die überwiegende Aussage der Investoren, das Fehlen von Zertifikaten
 wird voraussichtlich zu Wertabschlägen führen

                                                     Ernst & Young Real Estate Trends August 2009



11.11.2009                             Gerhard Mey                                                  6
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Behauptung: Es gibt ein Nachhaltigkeitsdefizit im Bauwesen


 Eine Bewertung:
 Kein anderer Wirtschaftsbereich greift so
 tief in die Lebens- und Sinneswelt des
 Menschen ein und ist zugleich
 maßgeblich für die globalen Energie- und
 Ressourcenströme verantwortlich wie das
 Bauwesen.
 Architektur und Städtebau erscheinen
 besonders im 21. Jahrhundert eher ein
 Teil des Problems zu sein, als zur Lösung
 des Nachhaltigkeitsdefizits beizutragen.
 Im Jahre 2050 werden nach einer Studie der UN 9,2 Mrd.
 Menschen leben und davon mehr als 60 % in Städten.




11.11.2009                                                Gerhard Mey   7
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Nach welchen Entscheidungskriterien werden heute noch Immobilien gebaut?
„Altes Bauen“ optimiert das Bauprojekt




                                Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1



11.11.2009                                          Gerhard Mey                                    8
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Betrachtung der Kostenverteilung im Leben einer Standard-Immobilie
     Ökonomische Qualität




                                                                    75 %



                                             15 %
                            0%      5%                                                5%


                             Idee   Planen    Errichten           Betrieb / Umbau /    Rück-     Basis:
                                                                       Nutzung          bau     50 Jahre
                                                                                               Lebenszeit



11.11.2009                                          Gerhard Mey                                    9
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Welche Ziele sind für die wirtschaftliche Nutzung entscheidend ?

                 „Neues Bauen“ optimiert den Lebenszyklus




                    Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1



11.11.2009                                        Gerhard Mey                          10
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Wie können diese Ziele des „Neuen Bauens“ erreicht werden ?


                             Minimierung                   Schonung der                 Reduzierung
Ökologische Aspekte        Energieverbrauch                 Ressourcen               Flächenverbrauch




Ökonomischer Aspekte           Optimie-       Optimie-         Optimierung   Optimie-          Rückbau
                               rung der       rung des         Betrieb und   rung und          und
       (LCC)                   Planung        Erstellens       Nutzung       Entwicklung       Recycling




Soziokulturelle Aspekte
                           Städtebauliche und              Erreichbarkeit
                          landschaftsräumliche               durch gute                    Gesundheit
                               Integration                  Infrastruktur                  und Familie


11.11.2009                                       Gerhard Mey                                               11
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Der Zertifizierungsansatz der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB)


 Schutzgüter   natürliche Umwelt und Ressourcen               Ökonomische Werte               Gesundheit, soziale u. kulturelle Werte


                    Schutz der Umwelt                             Senkung der                       Sicherung von Gesundheit /
 Schutzziele      Schutz der natürlichen                     Lebenszykluskosten                      Behaglichkeit im Gebäude
                       Ressourcen                         Erhalt ökonomischer Werte                    Erhaltung sozialer und
                                                                                                          kultureller Werte

                       Ökologische                             Ökonomische                             Soziokulturelle und
 Bewertung
                                                                                                      funktionale Qualität
                         Qualität                                  Qualität

                          22,5 %                                    22,5 %                                    22,5 %
                                                            Technische Qualität                               22,5 %

                                                               Prozessqualität                                 10%

                                                               Standortqualität

                                    Quelle: Hegner, H.D., BMVBS, Ziele und Schwerpunkte eines nationalen Zertifizierungssystems, 2008


11.11.2009                                             Gerhard Mey                                                             12
Corporate Real Estate Management
      und der Nachhaltigkeitsgedanke
      Mitarbeiterkosten vs. Investitionskosten während der Nuzung einer Immobilie
      Bezugsgröße: Gebäude mit 350 MA nach 50 Jahren (inflationsbereinigt)


                 Kosten Mitarbeiter                                                      1.300 Mio. € 1

                 Kosten Gebäude Herstellung                                                   17 Mio. € 2

                 Kosten Betrieb LCC                                                           75 Mio. € 3

                 Kosten Krankheit bei 4 % Fehlzeiten                                          52 Mio. € 4


                 Investitionen in Nutzerkomfort und Behaglichkeit steigern die Wirtschaftlichkeit

1) 45 €/h Gehalt x 220 Tage à 7,5 Std x 350 MA x 50 a | 2) 1.950 € /qm BGF x 8.500.qm BGF ( Baukostenindex 1995:1420 €/qm Gruppe 300 + 400 lt DIN 276) |
3) 175 €/qm/a LCC x 8.500 qm BGF x 50 a | 4) 4 % von 1.300 Mio. €




     11.11.2009                                                      Gerhard Mey                                                                13
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke
 Welche Erfahrungen gibt es mit zertifizierten Gebäuden



 • Höhere Baukosten bei integraler Planung zwischen 0% und 3%
 • Zertifizierungsgebühren (Auditor und DGNB)
 • Erhöhte Betriebskosten in Teilen der TGA (Technische Gebäude Ausstattung)

 • Energieeffizienz liegt oberhalb der heutigen Anforderungen deshalb
 • Deutliche Reduzierung des Primärenergieverbrauchs in der Nutzungsphase LCC
 • Geringere Instandhaltungskosten
 • Imagegewinn für den/die Eigentümer

 Fazit : Der Mehrwert ist höher als die möglichen Mehrkosten
 Studien von Yudelson Associates US zeigen einen Anstieg der Produktivität von 3 % bei Leed zertifizierten Gebäuden in US
 Die Krankheitsrate sinkt laut dieser Studie um mehr als 5 %. Siehe Website http://www.greenbuildconsult.co




11.11.2009                                                          Gerhard Mey                                             14
Corporate Real Estate Management
 und der Nachhaltigkeitsgedanke

 Zusammenfassung


 Neben der Ökonomie hat das ökologische und soziale Handeln Einfluss auf den
 wirtschaftlichen Erfolg der Corporates.

 Der CSR Gedanke wird in naher Zukunft auf das CREM übertragen.

 Die CO2 Diskussion und die Kostensteigerungen für den Betrieb und die Nutzung
 von Immobilien zwingen zum Handeln.

 Der Mehrwert von nachhaltigen Immobilien ist größer als die Mehrkosten.

 Das Errichten von Immobilien unter Nachhaltigkeitskriterien führt sowohl im
 Neubau als auch bei der Renovierung von Bestandsbauten zu wesentlichen
 Einsparungen in den LCC führen.

11.11.2009                           Gerhard Mey                                 15
Corporate Real Estate Management
und der Nachhaltigkeitsgedanke

 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit                  Ein Beitrag auch zu mehr
                                                     gesamtunternehmerischer
                                                         Wirtschaftlichkeit ?

                                                               Ja!
              Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !




                                                                   Gerhard.Mey@otto.de

 11.11.2009                            Gerhard Mey                               16

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Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke

  • 1. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Ein Beitrag auch zu mehr gesamtunternehmerischer Wirtschaftlichkeit ? Frankfurt am Main, 11. November 2009 Gerhard Mey
  • 2. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Nachhaltigkeit und wirtschaftliches Handeln Handel und Dienstleister werden in Zukunft an ihren ökonomischen Erfolgen und an ihrer sozialen und ökologischen Verantwortung gemessen. Ihr Handeln hat Auswirkungen auf das regionale und globale Umfeld. Die Veränderungen in diesem Umfeld haben langfristig wiederum Einfluss auf das Handeln aller Marktteilnehmer. 11.11.2009 Gerhard Mey 2
  • 3. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Wie sehen Corporates heute oft ihre Bestandsimmobilien ? Immobilien dienen oft als äußere Darstellung der Unternehmensphilosophie Optimierungskonzepte beschränken sich im der Regel auf Cost - Cutting Projekte oder rein auf die Reduzierung von Leistungen im Bereich Objektmanagement und die Verschiebung von Instandhaltungsmaßnahmen in wirtschaftlich schweren Zeiten; Langfristige Nutzerbetrachtungen unter Lebenszykluskostenaspekten fehlen. Der Nachhaltigkeitsgedanke, der in vielen Corporates bereits im Sinne des Begriffs Corporate Social Responsibility (CSR) gelebt wird, wird noch nicht auf die Immobilien übertragen. 11.11.2009 Gerhard Mey 3
  • 4. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Was ist Nachhaltigkeit ? Im Zuge der Suche nach langfristig tragfähiger, umweltschonender Entwicklung im Weltmaßstab gründeten die Vereinten Nationen 1983 die „Weltkommission für Umwelt und Entwicklung“ (WCED). Die WCED arbeitete als Leitbild die Schlüsselbegriffe „sustainable development“ sowie „sustainability“ heraus. Eine Definition: „Nachhaltige Entwicklung der Erde ist eine Entwicklung, die die Grundbedürfnisse aller Menschen befriedigt und die Gesundheit und Integrität des Erdökosystems bewahrt, schützt und wiederherstellt, ohne zu riskieren, dass zukünftige Generationen ihre Bedürfnisse nicht befriedigen können und ohne die Grenzen der Tragfähigkeit der Erde zu überschreiten.“ (R. K. Stappen , A sustainable World is Possible. Der Wise Consensus. Eichstätt 2004–2008, S. 25 ff.) 11.11.2009 Gerhard Mey 4
  • 5. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Menschen und Nachhaltigkeit „ … Die derzeitige Diskussion vermittelt dem Publikum das ungute Gefühl, es gebe zu viele Menschen auf der Erde (…). Die Biomasse von Ameisen ist 4 x höher als die der Menschen. Ihr Kalorienverbrauch entspricht dem von 30 Mrd. Menschen – aber Ameisen sind kein Umweltproblem, im Gegenteil (…). Wären wir Menschen bloß nachhaltig, würden wir immer noch auf den Bäumen sitzen. Denn Kultur und Bauen sind nicht nachhaltig. Die Bauindustrie hat nur eine Chance, wenn sie sich zu ihrem ökologischen Fußabdruck bekennt – aber möglichst nicht zu einem kleinen, sondern zu einem gesunden.“ Zitat: Prof. Michael Braungart 11.11.2009 Gerhard Mey 5
  • 6. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Steigert ein Nachhaltigkeitszertifikat den Wert einer Immobilie ? Die Frage, ob eine Zertifizierung nach Nachhaltigkeitskriterien den Wert einer Immobilie steigert, spaltet die Immobilienbranche! 45 % der befragten Investoren glauben lt. einer Studie von Ernst & Young, dass Gebäude mit Nachhaltigkeitssiegeln künftig mehr wert sein werden als die Objekte ohne Zertifikat. 55 % erwarten keinen Wertzuwachs. Aber, so die überwiegende Aussage der Investoren, das Fehlen von Zertifikaten wird voraussichtlich zu Wertabschlägen führen Ernst & Young Real Estate Trends August 2009 11.11.2009 Gerhard Mey 6
  • 7. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Behauptung: Es gibt ein Nachhaltigkeitsdefizit im Bauwesen Eine Bewertung: Kein anderer Wirtschaftsbereich greift so tief in die Lebens- und Sinneswelt des Menschen ein und ist zugleich maßgeblich für die globalen Energie- und Ressourcenströme verantwortlich wie das Bauwesen. Architektur und Städtebau erscheinen besonders im 21. Jahrhundert eher ein Teil des Problems zu sein, als zur Lösung des Nachhaltigkeitsdefizits beizutragen. Im Jahre 2050 werden nach einer Studie der UN 9,2 Mrd. Menschen leben und davon mehr als 60 % in Städten. 11.11.2009 Gerhard Mey 7
  • 8. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Nach welchen Entscheidungskriterien werden heute noch Immobilien gebaut? „Altes Bauen“ optimiert das Bauprojekt Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1 11.11.2009 Gerhard Mey 8
  • 9. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Betrachtung der Kostenverteilung im Leben einer Standard-Immobilie Ökonomische Qualität 75 % 15 % 0% 5% 5% Idee Planen Errichten Betrieb / Umbau / Rück- Basis: Nutzung bau 50 Jahre Lebenszeit 11.11.2009 Gerhard Mey 9
  • 10. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Welche Ziele sind für die wirtschaftliche Nutzung entscheidend ? „Neues Bauen“ optimiert den Lebenszyklus Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1 11.11.2009 Gerhard Mey 10
  • 11. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Wie können diese Ziele des „Neuen Bauens“ erreicht werden ? Minimierung Schonung der Reduzierung Ökologische Aspekte Energieverbrauch Ressourcen Flächenverbrauch Ökonomischer Aspekte Optimie- Optimie- Optimierung Optimie- Rückbau rung der rung des Betrieb und rung und und (LCC) Planung Erstellens Nutzung Entwicklung Recycling Soziokulturelle Aspekte Städtebauliche und Erreichbarkeit landschaftsräumliche durch gute Gesundheit Integration Infrastruktur und Familie 11.11.2009 Gerhard Mey 11
  • 12. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Der Zertifizierungsansatz der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) Schutzgüter natürliche Umwelt und Ressourcen Ökonomische Werte Gesundheit, soziale u. kulturelle Werte Schutz der Umwelt Senkung der Sicherung von Gesundheit / Schutzziele Schutz der natürlichen Lebenszykluskosten Behaglichkeit im Gebäude Ressourcen Erhalt ökonomischer Werte Erhaltung sozialer und kultureller Werte Ökologische Ökonomische Soziokulturelle und Bewertung funktionale Qualität Qualität Qualität 22,5 % 22,5 % 22,5 % Technische Qualität 22,5 % Prozessqualität 10% Standortqualität Quelle: Hegner, H.D., BMVBS, Ziele und Schwerpunkte eines nationalen Zertifizierungssystems, 2008 11.11.2009 Gerhard Mey 12
  • 13. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Mitarbeiterkosten vs. Investitionskosten während der Nuzung einer Immobilie Bezugsgröße: Gebäude mit 350 MA nach 50 Jahren (inflationsbereinigt) Kosten Mitarbeiter 1.300 Mio. € 1 Kosten Gebäude Herstellung 17 Mio. € 2 Kosten Betrieb LCC 75 Mio. € 3 Kosten Krankheit bei 4 % Fehlzeiten 52 Mio. € 4 Investitionen in Nutzerkomfort und Behaglichkeit steigern die Wirtschaftlichkeit 1) 45 €/h Gehalt x 220 Tage à 7,5 Std x 350 MA x 50 a | 2) 1.950 € /qm BGF x 8.500.qm BGF ( Baukostenindex 1995:1420 €/qm Gruppe 300 + 400 lt DIN 276) | 3) 175 €/qm/a LCC x 8.500 qm BGF x 50 a | 4) 4 % von 1.300 Mio. € 11.11.2009 Gerhard Mey 13
  • 14. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Welche Erfahrungen gibt es mit zertifizierten Gebäuden • Höhere Baukosten bei integraler Planung zwischen 0% und 3% • Zertifizierungsgebühren (Auditor und DGNB) • Erhöhte Betriebskosten in Teilen der TGA (Technische Gebäude Ausstattung) • Energieeffizienz liegt oberhalb der heutigen Anforderungen deshalb • Deutliche Reduzierung des Primärenergieverbrauchs in der Nutzungsphase LCC • Geringere Instandhaltungskosten • Imagegewinn für den/die Eigentümer Fazit : Der Mehrwert ist höher als die möglichen Mehrkosten Studien von Yudelson Associates US zeigen einen Anstieg der Produktivität von 3 % bei Leed zertifizierten Gebäuden in US Die Krankheitsrate sinkt laut dieser Studie um mehr als 5 %. Siehe Website http://www.greenbuildconsult.co 11.11.2009 Gerhard Mey 14
  • 15. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Zusammenfassung Neben der Ökonomie hat das ökologische und soziale Handeln Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Corporates. Der CSR Gedanke wird in naher Zukunft auf das CREM übertragen. Die CO2 Diskussion und die Kostensteigerungen für den Betrieb und die Nutzung von Immobilien zwingen zum Handeln. Der Mehrwert von nachhaltigen Immobilien ist größer als die Mehrkosten. Das Errichten von Immobilien unter Nachhaltigkeitskriterien führt sowohl im Neubau als auch bei der Renovierung von Bestandsbauten zu wesentlichen Einsparungen in den LCC führen. 11.11.2009 Gerhard Mey 15
  • 16. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ein Beitrag auch zu mehr gesamtunternehmerischer Wirtschaftlichkeit ? Ja! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! Gerhard.Mey@otto.de 11.11.2009 Gerhard Mey 16