SlideShare una empresa de Scribd logo

Trabajo de formulacion y evaluacion de proyectos industriales i fase

N
nopofico
1 de 34
Descargar para leer sin conexión
CAPITULO I
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA E INFORMACION GENERAL DEL
PROYECTO
1.1 Concepción del Problema u Oportunidad de Negocio
El mercado inmobiliario peruano se encuentra todavía en una fase incipiente de
su desarrollo. Por ello, existen oportunidades que pueden aprovecharse.
Es interesante observar que, en relación con otras ciudades importantes de
América Latina y del mundo, el precio por metro cuadrado en Arequipa es
relativamente bajo. En Arequipa, por ejemplo, el precio promedio por metro cuadrado
se ubica en US$ 550, aunque la dispersión es alta: se pueden encontrar precios que
superan los US$ 2,000, como en las zonas más comerciales de la Av. Ejercito, o precios
de alrededor de US$ 300, como en Miraflores. Este resultado se mantiene aún
considerando la disparidad en el nivel de ingresos por persona en la muestra de países
analizados.
De esta manera, es poco probable que exista una burbuja de activos en el
mercado inmobiliario arequipeño. Por el contrario, los indicadores señalan que existiría
todavía espacio para un mayor aumento de los precios de las viviendas en los próximos
años. Así, se reduce la probabilidad de que ocurra una crisis como la experimentada en
Estados Unidos.
Adicionalmente, este hecho constituye una oportunidad de desarrollo para la actividad
inmobiliaria, pues existiría espacio para que el negocio inmobiliario y los montos
negociados continúen creciendo no sólo por cantidades, sino también por precios.
1.1.1. El crecimiento de la economía incrementará la capacidad de gasto de las
familias.
Las oportunidades que existen en la actividad inmobiliaria peruana no se
circunscriben sólo al espacio que hay para que, dada la actual capacidad adquisitiva de
las familias, los precios por metro cuadrado se incrementen.
Así, es razonable pensar que el crecimiento que se espera para la economía en
los próximos años incrementará la capacidad adquisitiva de las familias y, por esta vía,
la demanda efectiva de inmuebles, favoreciendo el desarrollo del sector. La mayor
demanda efectiva de viviendas se reflejaría en precios por metro cuadrado al alza, lo
que no debería constituir obstáculo para la actividad inmobiliaria: los datos muestran
que la relación entre el crecimiento económico de un país y el tamaño del mercado
inmobiliario es directa y creciente, pues al expandirse la economía, el sector
inmobiliario crece y a un ritmo aún mayor que el resto de sectores.
1.1.2. La tendencia poblacional es favorable para el sector inmobiliario
Por otro lado, también hay que considerar que, según la pirámide poblacional,
Perú cuenta con una población relativamente joven. Esta población joven representa
futuros demandantes de viviendas. En un entorno en que también se expandirían los
ingresos de de la población, por esta vía también se incrementaría la demanda efectiva
de viviendas en los próximos años.
Más aún, es importante resaltar que actualmente se viene registrando una
reducción en el número promedio de personas que habitan una vivienda, de 5,0 en 1993
a 4,5 en 2005, lo que es consistente con el aumento del número de hogares
unipersonales y de familias con pocos hijos. Así, para el mismo tamaño de la población,
sería mayor la demanda efectiva de viviendas. Este dato se muestra interesante si se
considera, por otro lado, la disminución que se viene observando durante los últimos
años en la tasa de crecimiento de la población peruana (1,4%). En este sentido, a pesar
del menor crecimiento poblacional, el potencial de crecimiento de la construcción de
viviendas sería superior a 2% sólo por este factor.
1.1.3. La rentabilidad del negocio inmobiliario
A pesar de las trabas burocráticas, las empresas promotoras y constructoras
muestran elevados ratios de utilidad, según información de setenta y cinco empresas
inmobiliarias que operan en el país. Así, en 2005, el ratio de utilidades sobre patrimonio
(ROE) se ubicó en 11%, mientras que el de utilidades sobre ingresos lo hizo en 6%. En
los dos últimos años, y en línea con el mejor desempeño del resto de actividades
económicas, dichas cifras se habrían incrementado, llegando a ratios de rentabilidad
sobre patrimonio superiores a 20%.
El negocio inmobiliario mantiene su atractivo, e incluso éste se ha incrementado,
a pesar de una coyuntura en la que los precios de los insumos para la construcción se
han elevado considerablemente. Por un lado, es cada vez mayor el porcentaje de
viviendas vendidas antes de que la construcción haya finalizado (o incluso empezado);
por otro, dado que es el mismo dinamismo de la economía y de la demanda de viviendas
el que ha inducido una mayor demanda de insumos de construcción, hay espacio para
trasladar los mayores costos al precio de venta del inmueble.
La mayor demanda efectiva de viviendas, sin embargo, ya ha empezado a tener
un efecto al alza sobre los precios por metro cuadrado, en particular en los últimos
meses.
La mejora en la economía del país ha permitido que en los últimos 10 años se
produzca un boom de la construcción. En la zona sur se tiene previsto crecer este año
entre 25% y 28%, es decir entre 9% y 11% más que la cifra esperada de crecimiento en
el país.
Sin embargo la inversión pública proveniente del Gobierno no es sustancial. A
diferencia del resto del país, en la zona del sur los programas sociales no están siendo
tan dinámicos. En los últimos tres años en el país, el Estado destinó para el Fondo Mi
vivienda 2 mil 700 millones de dólares, pero sólo el 9% destinaron para el sur y el 3%
para Arequipa.
En vista del poco apoyo del gobierno para la ciudad de Arequipa, he decidido
plantear este proyecto de constructora e inmobiliaria, para brindarle una nueva y mejor
opción de vivienda a los ciudadanos arequipeños, con diseños innovadores y modernos
de acuerdo a las tendencias del nuevo mercado, y a las exigencias de los diferentes tipos
de compradores, adaptándolas según las condiciones que requieran.
La compañía se dedicara en primera instancia a adquirir los terrenos necesarios,
haciendo previamente un estudio según la zona, cotización de precios, demanda y
preferencias de los consumidores, etc. Luego se procederá a su construcción de acuerdo
a los pedidos que realicen los clientes para pedidos exclusivos, o se realizaran diferentes
modelos para su posterior venta. Por ultimo se procederá a la venta de las viviendas,
utilizando las diferentes estrategias de marketing y publicidad disponibles.
1.2. Información general del proyecto
La información general del proyecto es la que sigue:
1.2.1. Nombre
Compañía Inmobiliaria “Tu Techito”
1.2.2. Naturaleza
Proyecto de compra y venta de bienes inmuebles.
1.2.3. Código CIIU
45465548
1.2.4. Ubicación
Departamento: Arequipa
Provincia: Arequipa
1.2.5. Unidad Ejecutora del Proyecto:
Compañía Inmobiliaria Tu Techito
1.2.6. Fase del proyecto
Pre-Inversión.
1.2.7. Nivel de estudio
Pre-factibilidad.
1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO
1.3.1. Objetivo General
Demostrar la viabilidad para la instalación de una inmobiliaria en la ciudad de
Arequipa.
1.3.2. Objetivos Específicos
a) Introducir en el mercado arequipeño un servicio inmobiliario de excelente
calidad, cuyas características le permitirán cumplir con las normas legales y
especificaciones técnicas a fin de obtener una ventaja a comparación con la
competencia.
b) Determinar cuantitativamente y cualitativamente las necesidades del
mercado.
c) Determinar la localización adecuada de la inmobiliaria.
d) Determinar una tecnología adecuada y aplicable para la implantación de la
inmobiliaria, para dar un servicio de calidad.
e) Satisfacer la demanda en el área geográfica del proyecto.
1.4. Análisis
Es importante hacer una introducción de los principales factores que afectan a
una inmobiliaria, antes de empezar a desarrollar un proyecto de este tipo, con los altos
costos que significan o representan tener o manejar una inmobiliaria en la ciudad de
Arequipa, el anterior proyecto no contaba con una introducción de esta índole, y solo
mencionaba los datos generales de la inmobiliaria, por lo cual, hizo necesario modificar
este primer capitulo, para así lograr una mejor comprensión, en el anterior trabajo no
existían los objetivos principales ni secundarios, y esto se asemejaba manejar un
vehiculo sin timón o sin rumbo, no se puede entender un proyecto sin objetivos a donde
llegar o donde enfatizar las investigaciones, por lo cual en este proyecto hemos hecho
énfasis en el objetivo principal y suficientes objetivos secundarios, lo que permitirá
seguir un rumbo a lo largo del proyecto.
1.5. Comentario
El presente proyecto aborda datos en esta capitulo que en el anterior proyecto no
estaban, como un análisis introductoria de lo que significa un proyecto de instalar una
inmobiliaria en la ciudad, además de la realidad de los costos de los bienes raíces en la
ciudad de Arequipa, crecimiento de la economía nacional, la tendencia poblacional
favorable y la rentabilidad del negocio inmobiliario, cuestiones que son necesarias saber
antes de emprender con un proyecto inmobiliario, es fácil presentar un proyecto de una
inmobiliaria, sin más datos que los que presentan los estudios y cálculos a futuro, pero
el lector o interesado del proyecto no entenderá estos resultados sin un buen análisis
introductoria y explicativo que es necesario para entender lo que representa una
inmobiliaria, con esta introducción detallada al proyecto, se lograra obtener una buena
base piramidal de conocimientos que soportara el estudio detallado de todos los cálculos
y apreciaciones que comprenden el centro y desarrollo del proyecto, además de las
conclusiones a que lleguemos al final, también es importante detallar los objetivos del
proyecto, tanto principales como secundarios, esto nos dará un mapa o circuito que
recorrer en el transcurso o desarrollo del proyecto, así también damos la información
general del proyecto, que abarca su naturaleza, ubicación, etc, con esta completísima
información del proyecto, pasaremos al próximo punto.
1.6. Sugerencias
El proyecto debe estar apoyado de información exacta y de software que
posibiliten excelentes conclusiones valederas y con certeza.
El proyecto debe contar con el asesoramiento del un especialista en el campo de
bienes raíces, así como, un especialista en proyectos industriales, que lograran
despejar las dudas y incertidumbres de las personas que desarrollen el proyecto.
Es importante que la información de cada capitulo sea completa, para asi, lograr
un análisis completo e integral del estudio.

Recomendados

El boom de la industria de la construccion en el peru
El boom de la industria de la construccion en el peruEl boom de la industria de la construccion en el peru
El boom de la industria de la construccion en el peruluis miguel palomino loyola
 
Situacion inmobiliara peru_dic-13_e_tcm346-416655
Situacion inmobiliara peru_dic-13_e_tcm346-416655Situacion inmobiliara peru_dic-13_e_tcm346-416655
Situacion inmobiliara peru_dic-13_e_tcm346-416655Yorsch Quiroz Quispe
 
Proveedores para la construcción en colombia2012
Proveedores para la construcción en colombia2012Proveedores para la construcción en colombia2012
Proveedores para la construcción en colombia2012Agencia Exportadora®
 
La Razón: precio de la vivienda
La Razón: precio de la viviendaLa Razón: precio de la vivienda
La Razón: precio de la viviendaPau A. Monserrat
 
Construirán más de 50 mil viviendas en el 2011
Construirán más de 50 mil viviendas en el 2011Construirán más de 50 mil viviendas en el 2011
Construirán más de 50 mil viviendas en el 2011Yohnny Carrasco
 
Clase 1
Clase 1Clase 1
Clase 1johach
 

Más contenido relacionado

Similar a Trabajo de formulacion y evaluacion de proyectos industriales i fase

Exportación de vivienda
Exportación de viviendaExportación de vivienda
Exportación de viviendaProColombia
 
Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020
Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020
Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020Fernando Pozzi
 
Mercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark Grubb
Mercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark GrubbMercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark Grubb
Mercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark GrubbWorld Office Forum
 
Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015
Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015
Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015World Office Forum
 
revista fmv 167 final-2711.pdf
revista fmv 167 final-2711.pdfrevista fmv 167 final-2711.pdf
revista fmv 167 final-2711.pdfAlvaroEnriqueDiaz
 
Revista vivienda y construcción
Revista vivienda y construcción Revista vivienda y construcción
Revista vivienda y construcción sistemaslanacion
 
Plan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacionPlan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacionDiego Maldonado
 
Plan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacionPlan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacionDiego Maldonado
 
100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas
100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas
100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendasWilson Diaz
 
Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10
Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10
Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10viviendacooperativa
 
Revista Inmobiliaria Spatium N°9
Revista Inmobiliaria Spatium N°9Revista Inmobiliaria Spatium N°9
Revista Inmobiliaria Spatium N°9colliersperu
 
El acceso a la vivienda: un problema de oferta
El acceso a la vivienda: un problema de ofertaEl acceso a la vivienda: un problema de oferta
El acceso a la vivienda: un problema de ofertaCírculo de Empresarios
 
Trébol News - Abril 2015
Trébol News - Abril 2015Trébol News - Abril 2015
Trébol News - Abril 2015PwC España
 

Similar a Trabajo de formulacion y evaluacion de proyectos industriales i fase (20)

Exportación de vivienda
Exportación de viviendaExportación de vivienda
Exportación de vivienda
 
Informe Sectorial VFC
Informe Sectorial VFCInforme Sectorial VFC
Informe Sectorial VFC
 
Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020
Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020
Reporte Mensual Inmobiliario - Junio 2020
 
Darwin_Rojas_T3.docx
Darwin_Rojas_T3.docxDarwin_Rojas_T3.docx
Darwin_Rojas_T3.docx
 
Sector inmobiliario
Sector inmobiliarioSector inmobiliario
Sector inmobiliario
 
Mercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark Grubb
Mercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark GrubbMercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark Grubb
Mercado de oficinas, Mexico 2014 T4 - Newmark Grubb
 
Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015
Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015
Informe vivienda y sector inmobiliario de Bankinter julio 2015
 
revista fmv 167 final-2711.pdf
revista fmv 167 final-2711.pdfrevista fmv 167 final-2711.pdf
revista fmv 167 final-2711.pdf
 
T espe-017051
T espe-017051T espe-017051
T espe-017051
 
Revista vivienda y construcción
Revista vivienda y construcción Revista vivienda y construcción
Revista vivienda y construcción
 
Plan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacionPlan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacion
 
Plan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacionPlan de negocios presentacion
Plan de negocios presentacion
 
100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas
100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas
100478467 proyecto-remodelacion-de-viviendas
 
Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10
Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10
Conferencia gemma fajardo sagunto 20.04.10
 
Revista Inmobiliaria Spatium N°9
Revista Inmobiliaria Spatium N°9Revista Inmobiliaria Spatium N°9
Revista Inmobiliaria Spatium N°9
 
¿Qué le depara el 2019 el sector de la construcción?
¿Qué le depara el 2019 el sector de la construcción?¿Qué le depara el 2019 el sector de la construcción?
¿Qué le depara el 2019 el sector de la construcción?
 
El acceso a la vivienda: un problema de oferta
El acceso a la vivienda: un problema de ofertaEl acceso a la vivienda: un problema de oferta
El acceso a la vivienda: un problema de oferta
 
Ada nº 2 dossier de noticias
Ada nº 2 dossier de noticiasAda nº 2 dossier de noticias
Ada nº 2 dossier de noticias
 
Trébol News - Abril 2015
Trébol News - Abril 2015Trébol News - Abril 2015
Trébol News - Abril 2015
 
Colegiado 62
Colegiado 62Colegiado 62
Colegiado 62
 

Trabajo de formulacion y evaluacion de proyectos industriales i fase

  • 1. CAPITULO I PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA E INFORMACION GENERAL DEL PROYECTO 1.1 Concepción del Problema u Oportunidad de Negocio El mercado inmobiliario peruano se encuentra todavía en una fase incipiente de su desarrollo. Por ello, existen oportunidades que pueden aprovecharse. Es interesante observar que, en relación con otras ciudades importantes de América Latina y del mundo, el precio por metro cuadrado en Arequipa es relativamente bajo. En Arequipa, por ejemplo, el precio promedio por metro cuadrado se ubica en US$ 550, aunque la dispersión es alta: se pueden encontrar precios que superan los US$ 2,000, como en las zonas más comerciales de la Av. Ejercito, o precios de alrededor de US$ 300, como en Miraflores. Este resultado se mantiene aún considerando la disparidad en el nivel de ingresos por persona en la muestra de países analizados. De esta manera, es poco probable que exista una burbuja de activos en el mercado inmobiliario arequipeño. Por el contrario, los indicadores señalan que existiría todavía espacio para un mayor aumento de los precios de las viviendas en los próximos años. Así, se reduce la probabilidad de que ocurra una crisis como la experimentada en Estados Unidos. Adicionalmente, este hecho constituye una oportunidad de desarrollo para la actividad inmobiliaria, pues existiría espacio para que el negocio inmobiliario y los montos negociados continúen creciendo no sólo por cantidades, sino también por precios. 1.1.1. El crecimiento de la economía incrementará la capacidad de gasto de las familias. Las oportunidades que existen en la actividad inmobiliaria peruana no se circunscriben sólo al espacio que hay para que, dada la actual capacidad adquisitiva de las familias, los precios por metro cuadrado se incrementen. Así, es razonable pensar que el crecimiento que se espera para la economía en los próximos años incrementará la capacidad adquisitiva de las familias y, por esta vía, la demanda efectiva de inmuebles, favoreciendo el desarrollo del sector. La mayor demanda efectiva de viviendas se reflejaría en precios por metro cuadrado al alza, lo que no debería constituir obstáculo para la actividad inmobiliaria: los datos muestran que la relación entre el crecimiento económico de un país y el tamaño del mercado inmobiliario es directa y creciente, pues al expandirse la economía, el sector inmobiliario crece y a un ritmo aún mayor que el resto de sectores.
  • 2. 1.1.2. La tendencia poblacional es favorable para el sector inmobiliario Por otro lado, también hay que considerar que, según la pirámide poblacional, Perú cuenta con una población relativamente joven. Esta población joven representa futuros demandantes de viviendas. En un entorno en que también se expandirían los ingresos de de la población, por esta vía también se incrementaría la demanda efectiva de viviendas en los próximos años. Más aún, es importante resaltar que actualmente se viene registrando una reducción en el número promedio de personas que habitan una vivienda, de 5,0 en 1993 a 4,5 en 2005, lo que es consistente con el aumento del número de hogares unipersonales y de familias con pocos hijos. Así, para el mismo tamaño de la población, sería mayor la demanda efectiva de viviendas. Este dato se muestra interesante si se considera, por otro lado, la disminución que se viene observando durante los últimos años en la tasa de crecimiento de la población peruana (1,4%). En este sentido, a pesar del menor crecimiento poblacional, el potencial de crecimiento de la construcción de viviendas sería superior a 2% sólo por este factor. 1.1.3. La rentabilidad del negocio inmobiliario A pesar de las trabas burocráticas, las empresas promotoras y constructoras muestran elevados ratios de utilidad, según información de setenta y cinco empresas inmobiliarias que operan en el país. Así, en 2005, el ratio de utilidades sobre patrimonio (ROE) se ubicó en 11%, mientras que el de utilidades sobre ingresos lo hizo en 6%. En los dos últimos años, y en línea con el mejor desempeño del resto de actividades económicas, dichas cifras se habrían incrementado, llegando a ratios de rentabilidad sobre patrimonio superiores a 20%. El negocio inmobiliario mantiene su atractivo, e incluso éste se ha incrementado, a pesar de una coyuntura en la que los precios de los insumos para la construcción se han elevado considerablemente. Por un lado, es cada vez mayor el porcentaje de viviendas vendidas antes de que la construcción haya finalizado (o incluso empezado); por otro, dado que es el mismo dinamismo de la economía y de la demanda de viviendas el que ha inducido una mayor demanda de insumos de construcción, hay espacio para trasladar los mayores costos al precio de venta del inmueble. La mayor demanda efectiva de viviendas, sin embargo, ya ha empezado a tener un efecto al alza sobre los precios por metro cuadrado, en particular en los últimos meses.
  • 3. La mejora en la economía del país ha permitido que en los últimos 10 años se produzca un boom de la construcción. En la zona sur se tiene previsto crecer este año entre 25% y 28%, es decir entre 9% y 11% más que la cifra esperada de crecimiento en el país. Sin embargo la inversión pública proveniente del Gobierno no es sustancial. A diferencia del resto del país, en la zona del sur los programas sociales no están siendo tan dinámicos. En los últimos tres años en el país, el Estado destinó para el Fondo Mi vivienda 2 mil 700 millones de dólares, pero sólo el 9% destinaron para el sur y el 3% para Arequipa. En vista del poco apoyo del gobierno para la ciudad de Arequipa, he decidido plantear este proyecto de constructora e inmobiliaria, para brindarle una nueva y mejor opción de vivienda a los ciudadanos arequipeños, con diseños innovadores y modernos de acuerdo a las tendencias del nuevo mercado, y a las exigencias de los diferentes tipos de compradores, adaptándolas según las condiciones que requieran. La compañía se dedicara en primera instancia a adquirir los terrenos necesarios, haciendo previamente un estudio según la zona, cotización de precios, demanda y preferencias de los consumidores, etc. Luego se procederá a su construcción de acuerdo a los pedidos que realicen los clientes para pedidos exclusivos, o se realizaran diferentes modelos para su posterior venta. Por ultimo se procederá a la venta de las viviendas, utilizando las diferentes estrategias de marketing y publicidad disponibles. 1.2. Información general del proyecto La información general del proyecto es la que sigue: 1.2.1. Nombre Compañía Inmobiliaria “Tu Techito”
  • 4. 1.2.2. Naturaleza Proyecto de compra y venta de bienes inmuebles. 1.2.3. Código CIIU 45465548 1.2.4. Ubicación Departamento: Arequipa Provincia: Arequipa 1.2.5. Unidad Ejecutora del Proyecto: Compañía Inmobiliaria Tu Techito 1.2.6. Fase del proyecto Pre-Inversión. 1.2.7. Nivel de estudio Pre-factibilidad. 1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO 1.3.1. Objetivo General Demostrar la viabilidad para la instalación de una inmobiliaria en la ciudad de Arequipa. 1.3.2. Objetivos Específicos a) Introducir en el mercado arequipeño un servicio inmobiliario de excelente calidad, cuyas características le permitirán cumplir con las normas legales y especificaciones técnicas a fin de obtener una ventaja a comparación con la competencia.
  • 5. b) Determinar cuantitativamente y cualitativamente las necesidades del mercado. c) Determinar la localización adecuada de la inmobiliaria. d) Determinar una tecnología adecuada y aplicable para la implantación de la inmobiliaria, para dar un servicio de calidad. e) Satisfacer la demanda en el área geográfica del proyecto. 1.4. Análisis Es importante hacer una introducción de los principales factores que afectan a una inmobiliaria, antes de empezar a desarrollar un proyecto de este tipo, con los altos costos que significan o representan tener o manejar una inmobiliaria en la ciudad de Arequipa, el anterior proyecto no contaba con una introducción de esta índole, y solo mencionaba los datos generales de la inmobiliaria, por lo cual, hizo necesario modificar este primer capitulo, para así lograr una mejor comprensión, en el anterior trabajo no existían los objetivos principales ni secundarios, y esto se asemejaba manejar un vehiculo sin timón o sin rumbo, no se puede entender un proyecto sin objetivos a donde llegar o donde enfatizar las investigaciones, por lo cual en este proyecto hemos hecho énfasis en el objetivo principal y suficientes objetivos secundarios, lo que permitirá seguir un rumbo a lo largo del proyecto. 1.5. Comentario El presente proyecto aborda datos en esta capitulo que en el anterior proyecto no estaban, como un análisis introductoria de lo que significa un proyecto de instalar una inmobiliaria en la ciudad, además de la realidad de los costos de los bienes raíces en la ciudad de Arequipa, crecimiento de la economía nacional, la tendencia poblacional favorable y la rentabilidad del negocio inmobiliario, cuestiones que son necesarias saber antes de emprender con un proyecto inmobiliario, es fácil presentar un proyecto de una inmobiliaria, sin más datos que los que presentan los estudios y cálculos a futuro, pero el lector o interesado del proyecto no entenderá estos resultados sin un buen análisis introductoria y explicativo que es necesario para entender lo que representa una inmobiliaria, con esta introducción detallada al proyecto, se lograra obtener una buena base piramidal de conocimientos que soportara el estudio detallado de todos los cálculos y apreciaciones que comprenden el centro y desarrollo del proyecto, además de las conclusiones a que lleguemos al final, también es importante detallar los objetivos del proyecto, tanto principales como secundarios, esto nos dará un mapa o circuito que recorrer en el transcurso o desarrollo del proyecto, así también damos la información general del proyecto, que abarca su naturaleza, ubicación, etc, con esta completísima información del proyecto, pasaremos al próximo punto.
  • 6. 1.6. Sugerencias El proyecto debe estar apoyado de información exacta y de software que posibiliten excelentes conclusiones valederas y con certeza. El proyecto debe contar con el asesoramiento del un especialista en el campo de bienes raíces, así como, un especialista en proyectos industriales, que lograran despejar las dudas y incertidumbres de las personas que desarrollen el proyecto. Es importante que la información de cada capitulo sea completa, para asi, lograr un análisis completo e integral del estudio.
  • 7. CAPITULO II MARCO TEORICO 2.1. Marco económico 2.1.1. Ratios de utilidad A pesar de las trabas burocráticas, las empresas promotoras y constructoras muestran elevados ratios de utilidad, según información de setenta y cinco empresas inmobiliarias que operan en el país. Así, en 2005, el ratio de utilidades sobre patrimonio (ROE) se ubicó en 11%, mientras que el de utilidades sobre ingresos lo hizo en 6%. En los dos últimos años, y en línea con el mejor desempeño del resto de actividades económicas, dichas cifras se habrían incrementado, llegando a ratios de rentabilidad sobre patrimonio superiores a 20%. De esta manera, el negocio inmobiliario mantiene su atractivo, e incluso éste se ha incrementado, a pesar de una coyuntura en la que los precios de los insumos para la construcción se han elevado considerablemente. Por un lado, es cada vez mayor el porcentaje de viviendas vendidas antes de que la construcción haya finalizado (o incluso empezado); por otro, dado que es el mismo dinamismo de la economía y de la demanda de viviendas el que ha inducido una mayor demanda de insumos de construcción, hay espacio para trasladar los mayores costos al precio de venta del inmueble. 2.1.2. Créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero El saldo de créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero ascendió a US$ 3,1 mil millones, 11% de las colocaciones totales del sistema financiero. Sin embargo, aun cuando este saldo ha venido creciendo a una tasa promedio anual de 21% durante los últimos cinco años, Perú es uno de los países de la región con una menor penetración de créditos hipotecarios (2,8% del PBI), incluso controlando por el nivel de ingreso. En contraste, según cifras del Fondo Monetario Internacional, la participación promedio de las colocaciones hipotecarias en el PBI de los países desarrollados asciende a 57%, mientras que países de la región como México y Chile alcanzan el 15% y 11%, respectivamente. 2.1.3. Cantidades prestadas comúnmente La mayoría de préstamos hipotecarios que se ofrecen permiten financiar hasta un 90% del valor de la vivienda (i.e. se requiere efectuar un pago inicial de por lo menos 10% del valor del inmueble), aunque en el caso de las casas de campo o de playa sólo se financia hasta un 60% del valor del inmueble. El monto mínimo otorgado por la mayoría de entidades del sistema financiero para un crédito hipotecario es US$ 10 mil o su equivalente en soles (en el caso de algunos bancos, el monto mínimo varía entre Lima y provincias, siendo en este último caso menor). Esto refleja que el sistema financiero está enfocado en los sectores socioeconómicos medio y alto.
  • 8. 2.1.4. Tasas de interés Las empresas del sistema financiero ofrecen préstamos hipotecarios tanto en soles como en dólares, a tasas de interés variables o fijas. Adicionalmente, existe un esquema de tasa de interés mixta, en el que el prestatario paga inicialmente una tasa de interés fija por un período de 5 ó 10 años, y luego una tasa de interés variable en función de Limabor más algunos puntos porcentuales (entre 4 y 6). En general, por monedas no hay mucha diferencia en las tasas de interés. Así, a abril de 2008, tanto las tasas de interés para colocaciones en soles como en dólares fluctúan alrededor de 9% y 10%, rendimientos superiores en cerca de 400 puntos base (4 puntos porcentuales) a los de los bonos soberanos y globales, respectivamente. Sin embargo, el nivel de éstas sí depende del monto del préstamo y del plazo del mismo. 2.2. Marco tecnológico Actualmente hay muchas herramientas tecnológicas en lo que respecta al sector inmobiliario y de construcción. En inmobiliarias La globalización del mercado mundial de productos y servicios, ya dejó de ser una predicción de los gurúes informáticos para convertirse en una realidad inobjetable. Sin embargo, es crucial que la inversión en tecnología que realizan hoy las empresas inmobiliarias este bien dirigido. El mercado inmobiliario moderno se presenta para esta nueva era caracterizado por: 1- Un incremento en la capacidad de los prestadores de servicio. 2- Una gran competitividad global. 3- Una mayor expectativa y exigencia de los clientes. 1- Prestadores de servicio. La tecnología informática y el gran desarrollo de internet de los últimos años, ha configurado una nueva plataforma de soporte sobre la cual una empresa moderna puede confiar en gran medida el manejo de toda la administración interna. Los bajos costos de los equipos, redes, software, así como también del acceso a la red global, no dejan excusas a la hora de tecnificar una empresa de servicios. Todas las barreras que entorpecían la decisión para la implementación de tecnología fueron derribadas de a poco: la velocidad de los últimos procesadores (celeron, Pentium4, dual core, etc.) junto a las últimas tecnologías de cableado estructurado de redes (utp, fibra óptica, y en versión prueba la tecnología inalámbrica), permitió dejar atrás los problemas de comunicación, velocidad de acceso y lectura de las grandes bases de datos que poseen aquellas empresas que desde hace ya años registran en sus ordenadores los datos de clientes, movimientos administrativos y contables.
  • 9. Hoy las computadoras (tanto hogareñas como para empresas) son expuestas en las góndolas de los hipermercados. Y aunque los técnicos recomienden la adquisición de equipos en lugares especializados, son muchas las empresas que se inclinan por el sistema del carrito. Esto no deja de ser un indicio de la simplicidad técnica a la que se ha llegado en este nuevo milenio, así como también del incremento cognoscitivo del usuario comprador de tecnología. 2.2.1. Competitividad global La globalización del mercado mundial de productos y servicios, ya dejó de ser una predicción de los gurúes informáticos para convertirse en una realidad inobjetable. Desde la compra de libros, música, películas, hasta la búsqueda de inversiones en tierras lejanas, el mercado mundial de productos y servicios por la red ya funciona, y su tendencia de crecimiento es una hecho en los primeros años del tercer milenio. El mercado local ya no marca los límites de los clientes que, para encontrar un determinada producto, tienen acceso a una PC. Buscar una propiedad de veraneo en Punta del Este o Córdoba puede ser, google mediante, terminar contactándose con una oficina en puerto madero que precisamente no es especialista en el objeto de la búsqueda, pero que gracias a su correcta inversión tecnológica ha logrado captar el interés del cliente. La gran diversificación y competencia local se ve ahora amenazada por quienes manejan empresas virtuales, de poca inversión en oficinas y mobiliario, pero de gran desarrollo tecnológico. Según fuentes de la empresa Netcraft (auditora de las oscilaciones de la tecnología de Internet), durante el mes de octubre del 2006 se crearon 4 millones nuevos de sitios webs. Desde principio de año fueron 27,4 millones los sitios creados. La red duplicó el tamaño desde mayo del 2004 hasta la fecha. Este fenómeno se estima tendrá una explosión a partir del próximo año y provocaría cambios culturales y comerciales muy profundos. 2.2.2. Mayor expectativa y exigencia de los clientes El perfil en cuanto al nivel de exigencia y la expectativa de los clientes del nuevo milenio está dando un giro respecto al clásico comprador del siglo pasado. En general, las nuevas generaciones son más exigentes en lo que a tecnología se refiere, y reparan menos en el clásico servicio que antaño diferenciaba una empresa inmobiliaria de otra. Hoy los jóvenes interesados (podemos imaginar una línea virtual en los 40 años de edad) buscan propiedades exclusivamente por INTERNET. Exigen que se les envíe las FICHAS por mail, con fotos, planos, etc. Solicitan una entrevista a través del sitio web de la inmobiliaria, y pretenden que se les confirme la cita por mail. La tecnología en el tratamiento y compresión de imágenes ha avanzado tanto, que ha permitido que muchas empresas ya incorporen al set de la ficha técnica de la propiedad los tours virtuales y las filmaciones. 2.2.3. La inmobiliaria del tercer milenio Presentado el panorama que debe enfrentar una empresa inmobiliaria en el comienzo del nuevo milenio, queda claro que la incorporación de tecnología informática a la empresa hoy se presenta como una condición necesaria, pero no suficiente. En principio, el simple hecho de adquirir tecnología NO GARANTIZA el éxito del
  • 10. resultado. Debemos tener en cuenta 2 factores frecuentes: inversiones mal dirigidas y procesos integradores de tecnología. Hablamos de inversiones mal dirigidas porque es en general el común de los casos en empresas de éste sector. Creer que adquirir computadoras y diseñar un sitio web de impacto visual es el camino a la tecnificación de la inmobiliaria es una falacia. Sucede a menudo que un interesado se presente en una oficina inmobiliaria solicitando información sobre determinado inmueble. A pesar que el vendedor está frente a una PC de última generación con pantalla de plasma, contesta que la información no está disponible, que la debe solicitar en otra sucursal, o que la tiene pero no puede imprimirle la ficha con fotos y planos, o si lo puede hacer no puede enviársela por mail en ese momento. Si quiere solicitar una entrevista seguramente quien lo atienda deberá consultar cuadernos de citas o apuntes en papeles diseminados en su escritorio. Nunca sabrá el cliente si sus datos fueron bien tomados, si su perfil de interés fue cargado en algún sistema. En definitiva, la tecnología que posee dicha empresa es limitada, y el interesado se va con la sensación de contar con muy pocos de los datos que necesitaba. Lo mismo sucede con la mayoría de las páginas webs de empresas inmobiliarias, los que a pesar de estar desarrollados en algunos casos con gran inversión en tecnología, fallan en el punto de mayor importancia en lo que respecta al contenido de los mismos: su información no se encuentra correctamente actualizada. En éstos casos sucede que el cliente llama a la empresa por información que obtuvo del sitio pero recibe como respuesta que dicha propiedad ya fue reservada, o vendida, o que los datos que se mencionan no se corresponden con la realidad. Nada más desalentador para un interesado que descubrir que su llamado fue en vano. Las inversiones mal dirigidas se complementan en la mayoría de los casos con diversidad de software y desarrollos independientes, los que nunca terminan de integrar el proceso de comunicación y unificación de datos que éste tipo de empresas requiere. Es porque fallan en este caso en la integración de todas las tareas administrativas en un único proceso, software en general, que unifique la carga y evite la superposición de tareas. Si una propiedad ha sido reservada por algún vendedor de la firma, o si su precio ha variado, o si directamente ha sido dada de baja, es condición necesaria que esa información sea distribuida en forma instantánea y directa al resto de los operadores de la empresa, sitio web incluido. Lo mismo sucede con llamados, entrevistas que se superponen, carteles que se envían donde no corresponde, publicidades que se editan en forma equivocada. Cada movimiento referido a cualquiera de las 2 entidades más importantes que manejan este tipo de empresas, las propiedades y los clientes, debe ser correctamente registrado y cruzado para que la información estadística o administrativa o contable que se solicite a futuro se obtenga de manera instantánea. Un ejemplo concreto es el valor del costo insumido por propiedad, o sea el valor que le significa a la empresa tener determinada cantidad de tiempo una propiedad en cartera. Pocas o casi ningunas son las empresas que puedan obtener esa información al solicitársela a su ordenador. Es por ello que consideramos que los procesos administrativo-contables de una empresa inmobiliaria deben ser contenidos y conducidos por una herramienta que los INTEGRE sin duplicidad de cargas. Es el software, hoy por hoy el elemento más importante a la hora de incorporar tecnología, y a su vez, paradójicamente, el menos
  • 11. tenido en cuenta por las empresas a la hora de tecnificarse. No hay inversión tecnológica eficiente para una inmobiliaria si la misma no contempla el elemento software, el de mayor relevancia, ya que es el encargado de entrelazar todos los demás componentes de la tecnificación. 2.3. Marco sociocultural Desde inicios de la presente década, el sector inmobiliario peruano ha experimentado un auge significativo, en un entorno de expansión general dela actividad económica. La demanda de viviendas se ha visto favorecida por diversos factores: el aumento de los ingresos de las familias, mayores facilidades crediticias para adquirir una vivienda (tasas de interés más bajas y mayores plazos); y el déficit habitacional que existe en Perú. Por el lado de la oferta, el sector inmobiliario se muestra atractivo debido a: la rentabilidad que ofrece y la mayor proporción de viviendas que se venden antes de terminadas, lo que reduce el costo financiero del constructor. La oferta inmobiliaria, sin embargo, se ha enfocado principalmente en la provisión de viviendas para las familias de ingresos medios y altos, a pesar de que el mayor déficit habitacional se observa en las familias de menores ingresos. Para inducir al sector privado a incrementar la construcción de viviendas dirigida a los sectores económicos de menores ingresos, el Estado viene impulsando la construcción de megaproyectos habitacionales, otorgando facilidades para la misma. Asimismo, el comprador tendría acceso a facilidades de financiamiento a través de programas estatales. De esta manera, el constructor se asegura la demanda de las viviendas construidas y que la inversión sea rentable, considerando la envergadura del proyecto. En los segmentos de oficinas y de centros comerciales también se observa un importante dinamismo. En el primer caso el incremento de la demanda ha generado una reducción de la tasa de vacancia, presionando al alza a los precios. En cuanto a los proyectos de centros comerciales, se aprecia un importante auge en la construcción de estos establecimientos en el interior del país. Las perspectivas futuras del sector inmobiliario peruano son favorables. En este sentido, se espera que la demanda efectiva de viviendas continúe elevándose en los próximos años, de la mano del crecimiento económico previsto. Asimismo, se está abriendo una oportunidad de negocio atractiva a partir del impulso estatal en el segmento de familias de menores ingresos. La tasa de crecimiento anual de la población se reduce gradualmente de manera quinquenal, pasando de 1,4% en el quinquenio 2006-2010 a 1,1% en el quinquenio 2021-2025. En este sentido, hacia el año 2025 la población peruana se estima en poco más de 36 millones de habitantes. El número de personas por vivienda decrece a una tasa constante de 0,9% (similar al promedio anual ínter censal 1993-2005), consistente con la tendencia observada de un incremento del número de hogares unipersonales. Esto implica que hacia 2025 el número de personas por vivienda se reduciría a 3,8 (ratio que se observa en la actualidad en Chile).
  • 12. Sobre la base de los dos supuestos anteriores se calcula la tasa decrecimiento del número de viviendas (2,4% por año). Así, en 2025 habría 9,6 millones de viviendas, alrededor de 50% más que en la actualidad. La proporción de viviendas que se construyen a través de inmobiliarias y se financian con créditos hipotecarios (actualmente en alrededor de 30% del total de viviendas construidas anualmente) aumenta año tras año, en línea con el crecimiento de la economía y de los ingresos de las familias. Estimamos que en 2025 esta proporción sería 42%. El PIB per cápita se expande a una tasa decreciente y que promedia 5%. De esta manera, en 2025 llegaría a US$ 11,3 mil en términos nominales (US$ 8,1 mil en dólares de 2007, similar al PIB per cápita de Chile en 2006). Existe una relación positiva y no lineal (cóncava) entre el PIB per cápita y el precio por metro cuadrado. 2.3.1. Riesgos y obstáculos La actividad inmobiliaria en Perú también enfrenta riesgos que deben ser considerados: • Alta sensibilidad del sector a las fluctuaciones económicas. La actividad inmobiliaria es altamente sensible a la evolución del resto de la economía, y registra una mayor volatilidad que el PBI (tanto al alza como a la baja). Por ello, un entorno internacional menos favorable que impacte negativamente sobre la economía local induciría un deterioro aún más pronunciado de la actividad inmobiliaria. • Ausencia de medidas concretas para consolidar la institucionalidad política en el país. Es importante que se siga avanzando en esta materia, de tal manera que se reduzca la incertidumbre para ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca así el desarrollo del sector, asociado a decisiones de largo plazo. Por otro lado, el crecimiento y desarrollo de la actividad inmobiliaria enfrenta diversos obstáculos. Entre los más importantes se encuentran: • Alta concentración de la oferta de viviendas en los segmentos de mayores ingresos. Durante los últimos años, la oferta de inmuebles ha tenido como público objetivo los sectores socioeconómicos de mayores ingresos, mientras que la oferta para los sectores más pobres (60% de la demanda efectiva de viviendas) es prácticamente inexistente. Se espera, sin embargo, que esta situación pueda cambiar en el futuro con el impulso del sector público a la construcción de megaproyectos • Escasa cultura de endeudamiento. En Perú no existe una cultura de endeudamiento de largo plazo; por el contrario, se prefiere estar endeudado el menor tiempo posible. Ello implica que i) los potenciales clientes no pueden acceder a vivienda, pues a plazos cortos las cuotas de pago mensuales son muy altas para sus niveles de ingreso; ii) el cliente requiere de muchos meses para juntar el dinero requerido para el pago de una cuota inicial lo suficientemente grande como para reducir las cuotas de pago mensuales. Toda esta dinámica impide un desarrollo más rápido de las colocaciones hipotecarias, pues existiría un rezago entre el inicio de una fase expansiva de la actividad económica y el despunte de este tipo de créditos. • Ausencia de títulos de propiedad. Este problema es particularmente importante para la construcción de viviendas en zonas con poblaciones de menor capacidad adquisitiva. • Incipiente desarrollo del mercado de capitales. El saldo de bonos hipotecarios y de titulización de hipotecas no supera los US$ 100 millones, en parte debido a que los inversionistas institucionales prefieren instrumentos menos elaborados. Adicionalmente,
  • 13. la crisis del mercado sub-prime en Estados Unidos ha reducido aún más el interés por este tipo de títulos, incrementando las primas por riesgo cobradas para tomarlos. 2.4. Marco institucional y político Como toda actividad económica, la inmobiliaria enfrenta riesgos. En este sentido, cabe señalar que el sector es altamente pro cíclico (e incluso más volátil que el PBI). Adicionalmente, aún resta consolidar en el país la institucionalidad política, de tal manera que se reduzca la incertidumbre para ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca así el desarrollo del sector.
  • 14. CAPITULO III ESTUDIO DE MERCADO 3.1. VARIABLES QUE AFECTAN A LA DEMANDA 3.1.1. Perfil de los demandantes efectivos de Arequipa La información que se presenta a continuación guarda relación directa con los resultados obtenidos en el capítulo previo, debido a que se centra sobre los demandantes efectivos de vivienda nueva de la ciudad. Dicho segmento, como se recordará, se determinó en base a la encuesta a HNP, que es también la fuente de información empleada en la construcción de este apartado. El presente capítulo es el segundo eje central de todo el documento de investigación debido a que aquí se halla contenida información particularmente relevante para los agentes involucrados en los mercados inmobiliarios y financieros: las características demográficas, socioeconómicas y de vivienda de las familias que componen la demanda efectiva por vivienda nueva de la ciudad de Arequipa. Los resultados obtenidos se presentan de manera global y, en los casos pertinentes, de forma desagregada de acuerdo al NSE de las familias. El capítulo consta de ocho secciones; en la primera, se hace un resumen de las características demográficas de los miembros de familia, en la segunda se tratan las condiciones educacionales y laborales del jefe de hogar y el cónyuge. Seguidamente, se detalla los gastos e ingresos del hogar, la caracterización del ahorro de las familias, la posesión del terreno, el conocimiento del concepto de crédito hipotecario, y finalmente, se realiza una descripción de la vivienda actual y la deseada. 3.1.2. Caracterización demográfica de la familia En promedio, el número de integrantes de las familias que constituyen la demanda efectiva es de 3 (38,6%), en tanto que el segundo grupo más numeroso está constituido por hogares con 4 miembros (26,4%). Es decir, que el 65% de familias demandantes efectivas de viviendas nuevas tiene entre 3 y 4 miembros. En general, los grupos familiares están constituidos por pequeños núcleos. El tercer grupo más numeroso está compuesto por familias con 2 integrantes (21,8%) y sólo una minoría de hogares, tiene más de 5 integrantes (13,2%).
  • 15. Gráfico: miembros del hogar Teniendo en cuenta los resultados anteriores, es de esperarse que el número de hijos por familia sean 1 ó 2 mayoritariamente. Esta suposición se confirma en el siguiente gráfico, donde se observa que aproximadamente el 50% de estos hogares tiene un sólo hijo. La proporción de familias con cuatro o más niños es bastante reducida y no sobrepasa el 3%. Gráfico: número de hijos de la familia
  • 16. Seguidamente, se hace una rápida presentación de la edad de los jefes de familia y sus cónyuges. Disponer de esta información, y de otros datos referentes a estos integrantes de la familia, es particularmente relevante debido a que, tradicionalmente, toda decisión al interior del núcleo familiar es adoptada por ambos. La información obtenida da cuenta de que la edad promedio de los jefes de familia es de 37 años, mientras que la de sus cónyuges es de 34 años. La edad de los jefes de hogar de la ciudad fluctúa entre 26 y 35 años. Este segmento reúne el 42,2% de los jefes de familia, seguido por aquellos cuyas edades oscilan entre 36 y 45 años (31,4%). Sólo el 11,8% de jefes de familias tienen una edad mayor a los 50 años. Gráfico: edad del jefe de hogar Hasta este punto es posible afirmar que las familias que demandan viviendas nuevas están compuestas por miembros relativamente jóvenes y que se trata de núcleos familiares pequeños de 3 ó 4 integrantes con 1 ó 2 hijos. 3.1.3. Educación del jefe de hogar y su cónyuge Conocer el nivel educativo de los jefes de familia y sus cónyuges, es importante por múltiples razones. Particularmente, porque son ellos los que toman las decisiones al interior del grupo familiar. En esta sección, se aborda el tema de acuerdo al NSE de las familias, por la relación directa que existe entre el nivel de ingresos y el grado de educación. Otra característica resaltante, es que las familias tienen diferentes actitudes frente a la adquisición de determinados riesgos financieros según su nivel educativo. En la mayoría de los casos, a mayor nivel educativo, menor es el nivel de aversión al riesgo. En el caso de los créditos hipotecarios, adquirir un compromiso de esta naturaleza supone implícitamente que las familias están en la capacidad de entender y
  • 17. comparar diversas opciones que se le presentarán en el mercado, ya que deberán elegir entre una variedad de programas habitacionales, tasas, plazos, etc. Aun cuando los resultados del siguiente cuadro no muestran una relación clara entre el grado de educación de los jefes de familia y su nivel de ingresos, es visible que en los segmentos A y B, los grupos principales están compuestos por los jefes de hogar con un grado de formación superior universitaria (38,5% y 63,5%), mientras que el NSE D está mayoritariamente compuesto por jefes de familia con educación secundaria (45,4%). Cuadro: nivel educativo del jefe de hogar por nse (análisis vertical) En el caso de los cónyuges, la relación directa entre educación y nivel de ingresos está más acentuada. Así, se observa que el NSE A presenta el mayor porcentaje de cónyuges con formación superior universitaria (42,9%) y que en el estrato D la proporción de cónyuges que sólo han accedido a la educación secundaria es predominante (56,3%). Cuadro: nivel educativo del cónyuge por nse (análisis vertical) La segunda lectura que puede hacerse acerca del nivel educativo de los padres de familia es la que aquí se llama análisis horizontal. Es decir, se busca determinar el nivel de participación de cada estrato dentro de determinado grado de instrucción.
  • 18. Algunas de las conclusiones que se obtienen para el caso de los jefes de familia es que el grueso de la población con formación secundaria se encuentra en los segmentos D (44%) y C (37%). Lo mismo sucede con los jefes de hogar con educación superior no universitaria, aunque en este caso es mayor la participación del estrato C (46%). Cuadro: nivel educativo del jefe de hogar por nse (análisis horizontal) 3.1.4. Ingresos y gastos del hogar En esta sección se presenta los ingresos y gastos de los hogares que forman la demanda efectiva de la ciudad de Arequipa, tanto de manera agregada como por NSE. De esta manera se busca determinar la capacidad de pago de las familias. Otra de las variables que se toma en cuenta es la proporción de hogares que cubren gastos de alquiler por su importancia dentro de la demanda efectiva de la ciudad. Como puede apreciarse en el siguiente gráfico, la mayor parte de las familias tiene ingresos que fluctúan entre 700 y 1 500 nuevos soles (42,7%), seguido de aquellos hogares cuyos ingresos son menores a 700 nuevos soles (29,4%). Sólo un reducido porcentaje de familias dispone de ingresos superiores a los 2 000 nuevos soles (14,4%). Gráfico: ingreso mensual del hogar
  • 19. En este caso se usara la segmentación demográfica por ingresos, ya que es la variable mas fácil de distinguir entre los consumidores. 3.2. Demanda presente y pasada Con la actual expansión económica, los ingresos de las familias peruanas se han incrementado de manera significativa en los últimos años. Así, según cifras de la consultora Ipsos Apoyo, en los últimos 4 años el ingreso familiar promedio se ha incrementado en 40% en términos nominales, pasando de US$ 430 en el 2003 a US$ 600 en el 2007. Esto ha apoyado el aumento de la demanda efectiva de vivienda. Para explicar completamente esta mayor demanda efectiva de viviendas, hay que añadir dos consideraciones. La primera se refiere al déficit habitacional2, que en Perú asciende a 1,2 millones de viviendas. Este número se incrementa en 40 mil viviendas cada año con la formación de nuevas familias que buscan un lugar donde vivir. Asimismo, cabe señalar que la evolución de los ingresos y del nivel de empleo en el sector formal ha incrementado el número de sujetos de crédito para el financiamiento de viviendas a través del sistema financiero3. En el caso de las familias de ingresos medios, el mayor acceso al crédito hipotecario se vio inicialmente impulsado por el sector público a través del programa Mi Vivienda. Actualmente, sin embargo, con el agotamiento de este fondo, el sector privado ha tomado la iniciativa y los créditos hipotecarios vienen creciendo a tasas de 15% al año en promedio. Actualmente, el Estado sigue implementando programas que facilitan el financiamiento hipotecario, y que incentivan el pago puntual del préstamo. pero solo para las familias de ingresos bajos. Dado que las perspectivas macroeconómicas futuras son alentadoras (con una previsión de crecimiento medio para los próximos años de 6% y que el empleo y los ingresos de las familias continúen incrementándose) se espera que el déficit habitacional se traduzca en mayor demanda efectiva de viviendas. Así, se da una de las condiciones básicas para que el sector inmobiliario continúe desarrollándose en Perú.
  • 20. Se tiene los datos históricos de la población de la ciudad de Arequipa hasta el año 2011 según lo9s datos de INEI.
  • 21. X Y Año Poblac. 1993 619156 1994 627205 1995 635358 1996 643617 1997 651984 1998 660460 1999 669046 2000 677744 2001 686554 2002 695479 2003 704521 2004 713679 2005 722957 2006 732356 2007 749291 2008 760120 2009 780556 2010 792021 2011 805150 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1990 1995 2000 2005 2010 2015AÑO POBLAC.
  • 22. Utilizando la herramienta de análisis de datos para la regresión en Excel se obtienen los siguientes resultados: Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple 0.992771523 Coeficiente de determinación R^2 0.985595297 R^2 ajustado 0.984747962 Error típico 7041.510741 Observaciones 19 Valor de a = -19436462.31 Valor de b = 10058.88947 Regresión lineal: Y = -19436462.31+10058.88947 X Entonces podemos hallar la proyección de la población hasta el 2017 es: X Y Año Poblac. 2012 806798 2013 807994 2014 809674 2015 811541 2016 813664 2017 815345 3.3. Demanda por vivienda nueva La proyección de la demanda por viviendas nuevas tiene como objetivo central establecer los montos de inversión a los cuales una familia podría acceder a una vivienda. Esto es, conocer los precios de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien. Para lograr este propósito, el primer paso consiste en determinar el volumen de la demanda potencial de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen una vivienda (HNP). Después de haber identificado a los HNP, se estima la demanda
  • 23. efectiva definida en el estudio como la población que tiene la intención real de comprar una vivienda y piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años. Los resultados obtenidos para la ciudad de Arequipa señalan que la demanda potencial asciende a un total de 42 543 viviendas y que la demanda efectiva total es de 24 284 unidades. Son varias las lecturas que pueden hacerse en base a esta información. En el siguiente cuadro se muestra la demanda potencial por NSE, considerando su representatividad respecto al total de hogares de cada estrato, así como la demanda efectiva como porcentaje de los HNP y del total de hogares de cada NSE. Gráfico: hogares, hnp y demanda efectiva por nse (En número de viviendas y porcentaje)
  • 24. En términos globales, la demanda potencial constituye el 24% del total de hogares de la ciudad. En el caso de la demanda efectiva, ésta representa el 14% del total de hogares y el 57% de la demanda potencial. Gráfico: hogares, hnp y demanda efectiva total (En número de viviendas y porcentaje) Visto desde otro punto de vista, como puede observarse en el cuadro que sigue, el grueso de la demanda potencial se encuentra en el nivel socioeconómico C, que constituye el 48% del total de los HNP. Le sigue en orden de importancia el estrato D que alcanza el 37%. La participación del NSE A es mínima, llegando únicamente al 4%. La distribución de la demanda efectiva tiene una estructura similar.
  • 25. Con los datos se puede pronosticar la demanda efectiva de viviendas de Arequipa hasta el año 2015. Año Poblacion c. de Arequipa Demanda Efectiva de Viviendas 1993 625342.983 19750.0909 1994 633472.442 20006.8421 1995 641707.584 20266.931 1996 650049.782 20530.4011 1997 658500.429 20797.2963 1998 667060.935 21067.6612 1999 675732.727 21341.5408 2000 684517.253 21618.9808 2001 693415.977 21900.0276 2002 702430.385 22184.7279 2003 711561.98 22473.1294 2004 720812.285 22765.2801 2005 730182.845 23061.2287 2006 739675.222 23361.0247 2007 749291 23664.718 2008 756375.19 23972.3593 2009 765224.78 24284 2010 774074.37 24599.692 2011 782923.96 24919.488 2012 791773.55 25243.4413 2013 800623.14 25571.6061 2014 809472.73 25904.037 2015 818322.32 26240.7894
  • 26. 3.4. Análisis FODA FORTALEZAS DEBILIDADES 1. Altísimo flujo de migración 1. Politicas inadecuadas de desarrollo urbano 2. Brindar servicios de calidad 2. Falta de capacitacion de personal 3. Asesoria a disposicion 3. Falta de confianza del mercado por ser inmobiliaria nueva OPORTUNIDADES ESTRATEGIAS FO ESTRATEGIAS DO 1. Incremento de población en la ciudad 1. Establecer un plan de marketing orientada a la 1. Ubicar inmuebles en zonas exclusivas y saneadas legalmente. D1O1 2. Escacez de inmobiliarias con calidad captacion de la demanda insatisfecha. F1,F2,F3 y O1,O2,O3 2. Establecer programas anuales de capacitacion. D2O2. 3. Mercado insatisfecho por otras inmobiliarias 2. Analizar el incremento de poblacion y seleccionar el tipo 3. Brindar inmuebles a costos moderados y entregar en los plazos de mercado. F1 Y O1 pactados. D3,O3 AMENAZAS ESTRATEGIAS FA ESTRATEGIAS DA 1. competencia de otras inmobiliarias 1. Brindar promociones de inmuebles (a plazos) 1. Trabajar conjuntamente con las municipalidades y asesorar proyectos 2. Incremento del precio de los bienes inmuebles 2. Entregar inmuebles en perfecto estado, de acuerdo a los y capacitacion de personal F1,F2 y A1. requerimientos del cliente. F2,F3 y A2 2. Ubicar zonas o inmuebles de diferentes precios para todo tipo de mercado.
  • 27. 3.5. Cuatro P de marketing 3.5.1. Producto/Servicio El proyecto considera la Instalación de una inmobiliaria de calidad, teniendo en cuenta que más del 50% de los encuestados estar seguro o desear planear comprar un inmueble en los próximos 12 meses. La arquitectura presentara cómodas instalaciones: recepción e informes, plataforma de negocios, créditos y propiamente de la administración. De igual forma considera los servicios requeridos según la encuesta realizada que permitan brindar el mayor confort al cliente. Una adecuada área de estacionamiento y cochera es un factor importante a considerar como parte del servicio. 3.5.2. Precio Al tener una gama de diferentes y variados tipos de inmuebles se hace difícil tener un precio especifico para cada unió de ellos, además depende del lugar, características, demanda, etc., del inmueble por lo cual preferimos tener una estrategia de liderazgo de precios que deben ser implementadas con un adecuado manejo selectivo al público objetivo y está orientado a incentivar la preferencia de este sector al uso de establecimientos de inmobiliarias de calidad. 3.5.3. Plaza En la ciudad de Arequipa la totalidad de inmuebles de la competencia están ubicados en pleno centro de la ciudad con marcada deficiencia de zonas de estacionamiento e inadecuado servicios al cliente que nuestra inmobiliaria tendrá porque contara con tecnología de punta para mostrar los diferentes inmuebles en oferta, servicio que atraería mas clientes. Este es quizás uno de los puntos más importantes que considera el proyecto para marcar la diferencia. 3.5.3. Promoción
  • 28. La promoción será agresiva y estará orientada a marcar la diferencia con la competencia, resaltando la diversidad de servicios y calidad de los mismos así como la estrategia de precios planteada para llegar al cliente. 3.6. Focus Group (Los videos están anexados) 3.6.1. Conclusiones del Focus Group: Todos los potenciales clientes tienen una idea acertada de lo que es una inmobiliaria. Todos los potenciales clientes encuentran más ventajas que desventajas para contratar una inmobiliaria. La seguridad es el principal motivo para adquirir una nueva propiedad. Ninguno potencial cliente adquirió anteriormente un inmueble mediante una inmobiliaria. Todos los potenciales clientes están dispuestos a contratar una inmobiliaria para adquirir un inmueble. Todos los potenciales clientes encuentran necesario este servicio. En lo referente al trato que brinda el personal, la mayoría concuerda en que este es muy importante para tomar sus decisiones, ya que vale mucho la primera impresión. Otro aspecto que se resalta es que el cliente sea trasladado al mismo lugar donde se ejecuta la obra o se va a ejecutar, para inspeccionar. La información exacta y la calidad de esta es también necesaria, ya que muchos que atienden no están bien informados del tema. Se desconoce la presencia de inmobiliarias serias en Arequipa y se concuerda que la mayoría de estas son informales y de alto riesgo. La mayoría de personas perciben mas de S/.3000 mensuales y con deseos de adquirir unja vivienda en el corto plazo; además tienen ahorrada una buena cantidad de dinero. Los distritos con mayor demanda son Yanahuara, Sachaca, J. L. Bustamante y Rivero, por la seguridad y las comodidades; o en lugares más alejados de la contaminación y tranquilos como es el caso de Characato, Yarabamba, Sabandia, etc.
  • 29. Los potenciales clientes prefieren tener un departamento en vez de una casa. Priorizan a la sala de su futura casa como la parte más importante de su casa. Afirman que el precio de un inmueble depende mucho de la zona, características, etc, que tenga el inmueble. La contaminación es uno de los principales problemas de la ciudad de Arequipa Las facilidades en el financiamiento en la adquisición de un inmueble son los requisitos que le gustaría que le ofrezca una inmobiliaria. 3.6.2. Recomendaciones del Focus Group: Se debe propiciar y promocionar más la adquisición de inmuebles con inmobiliarias. Debe haber más control y fiscalización de las inmobiliarias en la ciudad de Arequipa, a fin de erradicar las inmobiliarias informales que trabajan al margen de la ley y estafan a sus clientes. Se debe trabajar más en la seguridad ciudadana, por partes de autoridades municipales y regionales de la ciudad de Arequipa. El trato que se brinde al cliente, así como el ambiente en el que se hace debe ser de muy buena calidad, con establecimientos confortables y con la calidad de información requerida y en el momento preciso. La inmobiliaria debería estar correctamente registrada y con todos los documentos en regla para ganar la confianza del potencial cliente. Debería darse la posibilidad a los clientes de financiar sus pagos ya que abriría mas el mercado para personas con solvencia económica y que tienen algo de dinero ahorrado. Ver la posibilidad de adquirir terrenos en los distritos mencionados y otros que brinden las comodidades que las personas requieren, como: seguridad, tranquilidad, cercanía al centro, transporte a la mano, etc. Las políticas de estado, deben priorizar sus esfuerzos para detener la contaminación en la ciudad de Arequipa. Se deben promocionar las facilidades económicas para adquirir un inmueble en el sector privado y para ello el estado debe dar las condiciones necesarias y retribuciones por ello.
  • 30. 3.7. Análisis del Capitulo En este tercer capítulo se proyecto la población de mercado disponible con progresión lineal hasta el 2015, por lo cual para tener mayor certeza de los pronósticos estadísticos futuros, se desarrollo dos años mas, es decir hasta el año 2017, con esto se lograra mayor certeza de los años venideros en lo que concierne a la población en mercado disponible, teniendo en cuenta que se tomo como años base desde el año 1993, en este capitulo se han implementado mayores recursos de análisis, como son el FODA, las 4 P’s del marketing, además de la realización de un Focus Group, métodos de ayuda que en anterior proyecto no habían y que han posibilitado un mejor desarrollo del proyecto y por lo tanto de mejor calidad, puesto que se lograran resultados mas convincentes, además que se han actualizado datos que aportaran un mayor nivel de confianza al proyecto, se llego a la conclusión que la regresión adecuada es la lineal ya que además posee un r2 cercano a 1. 3.8. Comentarios del Capitulo El presente capitulo se aborda datos que en el anterior proyecto no estaban, como un Focus Group, FODA, 4 Ps de marketing, que nos permitirán llegar a mejor resultados, es importante seguir una línea estructural ordenada y clara desde el inicio del proyecto, esto nos permitirá que en cada capítulo del proyecto tengamos buena información y por lo tanto mejorara la calidad de la investigación, en este segundo capítulo abarcamos un estudio del mercado a través de un Focus Group, que nos permitirá conocer a los potenciales clientes en la ciudad de Arequipa, sus requerimientos desde la atención, la seguridad, tipo, tamaño, zona, de su inmueble que nos permitirá satisfacer sus necesidades como inmobiliaria, así como también nos permite saber sus odios y sin sabores, como es el tema de la contaminación en la ciudad de Arequipa, inseguridad, etc., problemas que devienen de una mala administración municipal y central, concluyen también que sería importante un adecuado financiamiento de los inmuebles, así no tendrían mayores problemas para adquirirlos, todos estos resultados nos acercan a los gustos y disgustos de nuestros potenciales clientes, y esto lo revaloramos, además de los resultados de las proyecciones, con esta consecuencia estamos afirmando mas
  • 31. nuestra base triangular del proyecto, y estamos preparados para los próximos capítulos que vengan. 3.9. Sugerencias del Capitulo El proyecto debe contar con el asesoramiento del un especialista en el campo de bienes raíces, así como, un especialista en proyectos industriales, que lograran despejar las dudas y incertidumbres de las personas que desarrollen el proyecto. Es importante que la información de cada capitulo sea completa, para asi, lograr un análisis completo e integral del estudio. Es importante mencionar que de las personas que intervinieron en el Focus Group, todas tenían desconfianza de lo que representan las inmobiliarias, debiendo para este caso instruir a las personas de cual es el verdadero significado de una inmobiliaria, de los servicios que presta y de la gran ayuda que representa para la sociedad. Es importante tener datos solo oficiales de las entidades estatales en estadística, puesto que los datos de población y demanda varian según las diferentes fuentes. La tecnología como internet y demás herramientas deben estar de la mano con el desarrollo del proyecto. Se debe propiciar en este proyecto las reglamentaciones y adecuaciones conforme a leyes administrativas, tributarias y municipales, con el fin de fomentar la formalidad de las empresas. Es importante complementar nuestra base intelectual con conocimientos en estadística, costos, ingeniería económica, etc, que nos permita llegar a mejores resultados.
  • 32. INDICE CAPITULO I PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA E INFORMACION GENERAL DEL PROYECTO 1.1 Concepción del Problema u Oportunidad de Negocio 1.1.1. El crecimiento de la economía incrementará la capacidad de gasto de las familias. 1.1.2. La tendencia poblacional es favorable para el sector inmobiliario 1.1.3. La rentabilidad del negocio inmobiliario 1.2. Información general del proyecto 1.2.1. Nombre 1.2.2. Naturaleza 1.2.3. Código CIIU 1.2.4. Ubicación 1.2.5. Unidad Ejecutora del Proyecto: 1.2.6. Fase del proyecto 1.2.7. Nivel de estudio 1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO 1.3.1. Objetivo General 1.3.3. Objetivos Específicos 1.4. Análisis 1.5. Comentario 1.6. Sugerencias
  • 33. CAPITULO II MARCO TEORICO 2.1. Marco económico 2.1.1. Ratios de utilidad 2.1.2. Créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero 2.1.3. Cantidades prestadas comúnmente 2.1.4. Tasas de interés 2.2. Marco tecnológico 2.2.2. Mayor expectativa y exigencia de los clientes 2.2.3. La inmobiliaria del tercer milenio 2.3. Marco sociocultural 2.3.1. Riesgos y obstáculos 2.4. Marco institucional y político CAPITULO III ESTUDIO DE MERCADO 3.1. VARIABLES QUE AFECTAN A LA DEMANDA 3.1.1. Perfil de los demandantes efectivos de Arequipa 3.1.2. Caracterización demográfica de la familia 3.1.3. Educación del jefe de hogar y su cónyuge 3.1.4. Ingresos y gastos del hogar 3.2. Demanda presente y pasada 3.3. Demanda por vivienda nueva 3.4. Análisis FODA
  • 34. 3.5. Cuatro P de marketing 3.5.1. Producto/Servicio 3.5.2. Precio 3.5.3. Plaza 3.5.3. Promoción 3.6. Focus Group 3.6.1. Conclusiones del Focus Group 3.6.2. Recomendaciones del Focus Group 3.7. Análisis del Capítulo 3.8. Comentarios del Capítulo 3.9. Sugerencias del Capítulo