1. COMUNICATO STAMPA
III RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE 2012
Bologna, 21 Novembre 2012
Pietro Modiano, presidente di Nomisma, traccia lo scenario economico e di mercato per i
prossimi mesi
Sul mercato immobiliare italiano emerge un potenziale re-
cessivo più di quanto rifletta la lenta erosione dei prezzi
che, tuttavia, nell’ultimo quadriennio ha accumulato una
discesa dei valori del 10-15%.
Il nodo cruciale, però, resta il mercato finanziario. Negli ul-
timi mesi non sono arrivate le notizie di distensione dal
mercato del credito, che fondavano sulla speranza che gli
interventi europei avessero rimosso i vincoli di liquidità e si
fossero trasferiti all’economia reale. Le erogazioni conti-
nuano a ridursi, non per effetto restrittivo dell’offerta, ma
per un brusco indebolimento della domanda.
Sergio De Nardis, chief economist di Nomisma, mette a fuoco le ansie e le attese di una con-
giuntura depressiva dentro un contesto di interdipendenza tra politica monetaria europea e
politiche economiche nazionali
La speranza è che la prospettiva di un’azione adeguata del-
la BCE finisca col riflettersi anche sulle economie reali, al-
lentando la stretta creditizia che ostacola le decisioni di
spesa di imprese e famiglie. Restano, però, importanti inter-
rogativi che si sono riverberati sulle dinamiche degli spread.
Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma, evidenzia le recenti dinamiche di mercato
e analizza le ragioni strutturali della debolezza del settore
L’ormai evidente rottura strutturale nelle strategie di allo-
cazione creditizia verso il settore immobiliare rispetto al
passato rende improbabile che l’inevitabile aggiustamento
possa giungere attraverso un maggiore sostegno della do-
manda.
2. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
Il mercato immobi- Italia – Numero di compravendite residenziali annuali
liare continua ad es-
sere in crisi, sia sul 858.476 869.308
comparto residen- 840.000 828.037
808.827
ziale sia su quello 790.000 761.522
corporate 740.000 762.086
690.478
690.000 684.034
681.264
640.000 611.878
609.456
590.000
598.224
540.000
497.713
490.000
466.644
454.353
440.000
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12* 13* 14*
* Previsioni Nomisma
Fonte: Agenzia del Territorio
Italia – Volume degli investimenti immobiliari corporate
(miliardi di euro)
9 8,0 8,5
8
7
5,6
6
Miliardi €
5 4,4
3,9 3,7 4,1 4,2 4,3
4 3,5
3
2 1,3 1,5 1,2
1
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Q3
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su dati BNP Paribas RE e CB Richard Ellis
Le aspettative di timida ripresa per la fine di quest’anno si sono fragorosamen-
te infrante sui numeri a consuntivo. Quando si pensava di aver ormai raggiunto
la soglia di resistenza, dopo un quadriennio di continui arretramenti, si è abbat-
tuto sul settore un nuovo tracollo di impronosticabile durezza. Le quasi 600 mi-
la compravendite residenziali e i circa 4,2 miliardi di investimenti corporate del
2011 rappresentano, infatti, grandezze nemmeno paragonabili rispetto ai livelli
su cui si attesta oggi il mercato immobiliare italiano. Le previsioni da questo
punto di vista sono impietose, con transazioni residenziali ancorate sulle posi-
zioni di metà anni ‘90 per il prossimo biennio. La tendenza alla contrazione tut-
tora in atto e la capacità del settore di travolgere qualsiasi “resistenza”, non
consentono di escludere ulteriori arretramenti, che alla luce dell’esiguità dei
livelli attuali non potranno che essere di modesta entità. Si tratta di dinamiche
a dir poco sorprendenti alla luce delle persistenti manifestazioni di interesse da
parte della domanda potenziale e, più in generale, delle dimensioni della nostra
economia.
Non meno rilevante appare il gap tra il livello attuale degli investimenti corpo-
rate e il target potenziale, soprattutto in relazione ai segnali di stabilizzazione
del quadro di finanza pubblica e di ritrovata credibilità internazionale, testimo-
niate dall’erosione di quell’indicatore istantaneo di affidabilità rispetto agli altri
Paesi che è diventato lo spread. In una situazione di ripristinata normalità emo-
tiva non è, infatti, pensabile che l’Italia raccolga la miseria dell’1,6% degli inve-
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3. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
stimenti immobiliari realizzati a livello continentale. Il costante deflusso di capi-
tali stranieri, l’attendismo degli operatori istituzionali domestici, riconducibile
al protrarsi delle prospettive recessive, nonché le proibitive condizioni di acces-
so alla leva finanziaria hanno favorito un drastico ridimensionamento del mer-
cato, che a consuntivo faticherà a superare i 2 miliardi di euro.
Lo sboom del finan- Qualità del credito del sistema bancario
ziamento immobilia- (dati in milioni di euro e valori percentuali; giugno 2012)
re e preoccupazione
per la crescita dei Ammontare Incidenza Tasso di copertura
crediti deteriorati Crediti verso la clientela 2.219.604 100,0 5,2
in bonis 1.946.260 87,7 0,6
- deteriorati 273.344 12,3 37,7
- sofferenze 148.713 6,7 54,7
- incagli 79.462 3,6 20,6
- ristrutturati 21.308 1,0 18,9
- scaduti 23.861 1,1 7,9
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'Italia
Tipologie di mutui erogati e loro dinamica nel periodo 2008-2012
2008 2009 2010 2011 2012*
mln € quota mln € quota mln € quota mln € quota mln € quota
Erogazioni Totali 56.980 100,0% 51.047 100,0% 55.851 100,0% 49.248 100,0% 27.780 100,0%
di cui:
nuovi mutui 45.584 80,0% 35.733 70,6% 35.745 64,0% 34.831 71,9% 25.877 93,2%
surroghe e sostituzioni 11.396 20,0% 15.314 29,4% 20.106 36,0% 14.417 28,1% 1.902 6,8%
Variazione media annua
Erogazioni Totali - -10,4% 9,4% -11,8% -43,6%
di cui:
nuovi mutui - -21,6% 0,0% -2,6% -25,7%
surroghe e sostituzioni - 34,4% 31,3% -28,3% -86,8%
(*)
Previsioni e stime Nomisma
Fonte: Nomisma su dati Banca d’Italia, Mutuionline e Assofin
La “dipendenza da credito”, che il mercato immobiliare ha progressivamente
sviluppato nella fase ascendente del ciclo rappresenta l’antefatto fondamenta-
le per comprendere la rilevanza che il deleveraging attuale assume anche in
Paesi, come il nostro, in cui l’esposizione del comparto verso il settore bancario
risulta decisamente contenuta. L’eccesso di sostegno, anche se temporalmente
concentrato, si è rivelato una trappola da cui le banche italiane cercano oggi
affannosamente di uscire, in un ambito in cui la massiccia diffusione della pro-
prietà e l’ondivago interesse per il comparto da parte degli investitori istituzio-
nali limitano significativamente le possibilità di azione
L’inesorabile scivolamento verso la sofferenza di una quota non trascurabile di
crediti, associato all’evoluzione della regolamentazione prudenziale, che impo-
ne alle banche di detenere capitale addizionale rispetto al passato a fronte de-
gli impieghi immobiliari, ha spinto ad un ripensamento delle strategie allocative
che non è escluso possa avere caratteri di strutturalità. La reiterazione del mo-
dello “ritarda e prega” come strategia di gestione delle insolvenze e, quanto-
meno nell’immediato, di contestuale autotutela, rischia di rappresentare, in as-
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4. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
senza di miracolose inversioni cicliche, una scelta controproducente per lo
stesso sistema bancario. La difesa strenua di posizioni non più sostenibili e, con
essa, il contingentamento dell’indispensabile supporto della domanda finisce
per limitare enormemente la platea dei potenziali interlocutori, con inevitabili
ricadute in termini di illiquidità degli immobili da alienare.
Secondo le nostre stime la quota di erogato destinata a nuovi mutui nel 2012
potrebbe rappresentare il 93% sul totale, quando nel 2011 era stata in media
del 72% e prima ancora, nel 2010, del 64%. Se fino al 2009 il dinamismo delle
sostituzioni aveva in parte compensato il venir meno del sostegno bancario al
settore immobiliare, negli ultimi anni la progressiva erosione di tale opzione ha
finito per ampliare l’entità della contrazione in atto a livello generale.
La contrazione dei Intenzioni di acquisto di un'abitazione nei prossimi 12 mesi
mutui ha indebolito
la domanda, ma non 1.400.000
le esigenze potenzia- 1.220.65
li di acquisto 1.200.000
1.048.32
1.000.000 0
Numero famiglie
800.000 Con mutuo
3,9%
600.000 3,2%
Senza
400.000 mutuo
200.000
1,1% 1,0%
0
novembre-12 giugno-12
Fonte: Indagine Nomisma
In attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema
bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei
mutui e le misure a vantaggio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno
contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare
italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali.
Ancora oggi, infatti, sono ben oltre un milione le famiglie che si dicono inten-
zionate ad acquistare un’abitazione, quasi a testimoniare l’esistenza di un le-
game che prescinde da opportunismi di carattere congiunturale, oltreché di un
enorme fabbisogno progressivamente compressosi negli anni recessivi.
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5. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
Massima illiquidità 13 grandi città – Tempi medi di vendita
del mercato al det-
taglio 10,0
Abitazioni Uffici Negozi
8,0
6,0
Mesi 4,0
2,0
0,0
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II
01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12
Fonte: Nomisma
13 grandi città – Tempi medi di locazione
7,0
Abitazioni Uffici Negozi
6,0
5,0
4,0
Mesi
3,0
2,0
1,0
0,0
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II
01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12
Fonte: Nomisma
13 grandi città – Sconto medio praticato sul prezzo richiesto (in %)
17,0
16,0 Abitazioni Uffici Negozi
15,0
14,0
13,0
%
12,0
11,0
10,0
9,0
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II
01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12
Fonte: Nomisma
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6. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
Nel secondo semestre del 2012, l’andamento dicotomico di offerta e domanda
si è ulteriormente accentuato, in particolare nel mercato delle abitazioni e, per
il settore non residenziale, dei negozi e dei capannoni. Per gli uffici, nel perio-
do si è, invece, attenuata la spinta all’ampliamento dell’offerta, anche in ragio-
ne del differimento di talune iniziative di sviluppo previste nei maggiori mercati
e del ritiro di immobili in vendita da tempo. Per contro, la domanda di uffici,
nonostante l’autentico tracollo registrato negli ultimi anni, ha fatto registrare
un nuovo arretramento.
Nell’attuale situazione di crisi generalizzata, i segnali più preoccupanti proven-
gono dagli immobili d’impresa, con l’eccezione rappresentata dai negozi, che
continuano invece a mostrare una maggiore capacità di tenuta rispetto al resto
del mercato.
In un quadro di persistente debolezza della domanda da una parte e di prolun-
gato ampliamento dell’offerta dall’altra si rileva, nel semestre, un nuovo e più
marcato allungamento dei tempi di transazione, che hanno raggiunto quasi o-
vunque livelli mai registrati nell’orizzonte ultraventennale di monitoraggio del
mercato.
Gli effetti della congiuntura sui valori sono stati ovviamente recessivi, anche se
di entità contenuta se paragonati alla contrazione dei livelli di attività. La fles-
sione su base semestrale si è attestata nell’ordine del 2% per il comparto della
compravendita e poco al di sotto per il comparto locativo. Con il calo registrato
nell’anno (pari in media al 4%), l’arretramento rispetto ai picchi della fase e-
spansiva ha raggiunto il 12/12,5% per il settore residenziale e direzionale e il
10% per quello commerciale. Anche i canoni d’affitto seguono un andamento
riflessivo non dissimile rispetto a quello dei prezzi al punto che il rendimento
medio lordo annuo da locazione risulta stabile già da alcuni semestri. Si deve
tornare indietro di 8-10 anni per ritrovare rendimenti superiori di un punto
percentuale rispetto agli attuali, che risultano in media pari al 4,8% per le abi-
tazioni, al 7,2% per i negozi e al 4,9% per gli uffici. Nonostante la flessione dei
prezzi perduri già da 9-10 semestri a seconda dei comparti, si continua a regi-
strare una rigidità delle richieste iniziali che rischia di penalizzare ulteriormente
le prospettive dell’intero settore. L’ampliamento degli sconti, associato
all’esiguità del calo dei valori di mercato, testimonia la sostanziale invarianza
delle aspettative di realizzo dalla vendita.
Focus abitazioni – Il mercato della locazione nei 13 maggiori mercati italiani, investito da un ciclo
Inadeguatezza riflessivo di intensità minore rispetto a quello delle compravendite, vede nei
dell’offerta rispetto contratti sul libero mercato la tipologia più ricorrente (pari al 65% del totale),
alla crescente do- con una leggera crescita rispetto allo scorso anno, a scapito dei contratti a ca-
manda di sostenibili-
none concordato e di quelli transitori.
tà
L’abitazione viene prevalentemente locata quale abitazione principale (66% dei
contratti), mentre la restante quota viene utilizzata per lavoro (16%) e studio
(15,4%).
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7. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
Mercato della locazione
Tipologie contrattuali Destinazione dell’abitazione locata
Lavoro
Comodato d'uso
0,6% 2011 16,0%
0,1%
2012
21,4%
Canone concordato
20,8% Studio
15,4%
17,1%
Transitorio
14,2%
Turismo
Abitazione 1,9%
60,9% principale Altro
Libero 66,0% 0,7%
64,9%
Fonte: Nomisma
Mercato della compravendita
Stato di manutenzione Destinazione dell’abitazione acquistata
100% 100%
13,0% 12,1%
5,1% 6,7%
80% 80%
Usate Investimento
34,9% 29,9%
60% 75,2% 75,6% 60% Seconda casa
Nuove/complet. Sostituzione
40% ristrutturate 40%
Prima casa
47,0% 51,3%
20% 20%
24,8% 24,4%
0% 0%
2011 2012 2011 2012
Tipologia di abitazione acquistata
Ricorso al mutuo per classe energetica
2011 66,3%
A 10,8%
2012 53,3%
B 3,8%
C 4,6%
D-E-
80,8%
Domanda di abitazioni in classe A o B F-G
2011 9,5%
2012 10,1%
Fonte: Nomisma
Sul mercato della compravendita la quota di abitazioni usate prevale netta-
mente su quelle nuove, mantenendosi negli ultimi due anni pressoché stabi-
le attorno al 75% del mercato.
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8. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
La casa acquistata rappresenta nel 51,3% dei casi la prima abitazione, men-
tre una quota significativa degli acquisti, pari al 30%, viene fatta per sostitu-
zione. A distanza di un anno, cresce la quota di acquisti di prima casa mentre
si riduce l’incidenza delle altre destinazioni. Per sostenere gli acquisti, nel
53,3% degli scambi si segnala l’accensione di un mutuo. A conferma della
sempre più problematica accessibilità al mercato del credito da parte delle
famiglie, è possibile rilevare la contrazione di transazione che hanno benefi-
ciato di finanziamenti, scese nell’ultimo anno di 13 punti percentuali.
Il 10% della domanda di abitazioni si è dimostrata interessata a ricercare
immobili caratterizzati da elevate prestazioni energetiche (classe A o B). Ri-
spetto alle transazioni avvenute nel semestre, le abitazioni in classe energe-
tica A e B rappresentano poco meno del 7% del mercato mentre la parte di
gran lunga più rilevante si è posizionata nelle classi più basse, dalla D alla G
(88,4%).
Il downgrading delle 13 grandi città – Previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti:
previsioni rimanda la confronto tra i valori elaborati a novembre 2012 e quelli di luglio 2012
ripresa dei valori im- (variazioni % annuali)
mobiliari al 2015
Abitazioni Uffici Negozi
Luglio Novembre Luglio Novembre Luglio Novembre
2012 2012 2012 2012 2012 2012
2013 -2,4 -4,3 -2,9 -4,7 -2,8 -4,1
2014 -1,7 -2,4 -1,6 -2,7 -1,9 -2,2
2015 n.d. +0,7 n.d. +0,1 n.d. +0,2
Fonte: Nomisma
Come si può evincere dal raffronto, le previsioni relative al 2013 e al 2014
sono state corrette al ribasso, coerentemente con la revisione dei valori del-
lo scenario macro-economico descritto precedentemente. Pertanto, anche
per il prossimo anno si dovrebbero sperimentare flessioni di oltre quattro
punti percentuali in tutti i comparti del mercato, e di oltre due punti percen-
tuali nel 2014. Qualche lieve segno positivo si intravede nel 2015, quando
avrà probabilmente fine la fase deflattiva.
Le variazioni sono abbastanza omogenee in tutti i segmenti del mercato, se-
gno che la fase recessiva colpisce indistintamente sia il settore residenziale
che quello d’impresa.
Le contrazioni dei prezzi degli immobili sono di entità decisamente più con-
tenuta rispetto alla diminuzione delle transazioni: ciò evidenzia la persisten-
te rigidità da parte dei proprietari ad adeguare i valori alle esigenze della
domanda, generando una discrasia che rappresenta un ulteriore ostacolo
alla dinamicità del mercato. Va anche rimarcato il fatto che quelli presentati
sono valori medi, dietro ai quali si celano dinamiche molto eterogenee.
Un ulteriore elemento degno di nota è rappresentato dal ritardo temporale
con cui i prezzi degli immobili tornano a sperimentare tassi di crescita posi-
tivi rispetto alle altre grandezze del mercato immobiliare: se investimenti in
costruzioni e compravendite sono previsti in aumento a partire dal 2014,
per i prezzi immobiliari le evidenze delle analisi indicano nel 2015 l’anno di
inversione di tendenza.
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9. Comunicato stampa
III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012
Indagine Green Building Ammontare degli investimenti derivanti da transazioni immobiliari che in-
– Potenzialità dei pro- teressano immobili aventi una certificazione ambientale
tocolli di certificazione,
40
ma scarso utilizzo sul
mercato italiano
30
20
% 33,9
10
16,4
0
Nell'ultimo biennio Nel prossimo biennio
Se 4 su 5 degli operatori di mercato intervistati conosce i protocolli di certi-
ficazione ambientale (es. Leed, Breaam, Casaclima, ecc.), solo 1 su 3 utilizza
poi questi sistemi di metrica nella propria operatività. A risultare in maggio-
re ritardo sulla conoscenza e l’utilizzo di tali strumenti sono le piccole im-
prese, il segmento retail e il mondo dell’agency, mentre per ovvie ragioni
risultano maggiormente stimolate quelle imprese il cui core business è
proiettato anche sui mercati internazionali.
Dall’indagine effettuata non emerge un giudizio di demerito nei confronti
delle opportunità che tali strumenti offrono in termini di misurabilità (ex an-
te) e garanzia (ex post) delle performance degli immobili (in termini di con-
sumi energetici, gestione delle acque, qualità ambientale interna, garanzia
dei prodotti utilizzati, ecc.), quanto una diffusa valutazione critica sui troppi
adempimenti operativi e burocratici richiesti dall’adozioni di tali sistemi.
Dovrebbe preoccupare di più, tuttavia, la discrasia tra la percezione che nei
prossimi due anni raddoppierà la quota di transazioni di unità immobiliari
certificate (dal 16,4% al 33,9%) e la convinzione che, almeno in questa fase
di incertezza dalla durata impronosticabile, il recupero di gap nella qualità
offerta sul mercato possa effettivamente costituire un driver di ripartenza
del mercato. Secondo gli intervistati, infatti, la domanda asfittica grava quasi
esclusivamente sulle responsabilità delle banche (58,3%) e di un mercato
non in grado di rivedere al ribasso i valori immobiliari (21,7%).
È molto chiara agli operatori la valenza “commerciale” dei sistemi di certifi-
cazione, in termini di maggiore vendibilità (sebbene i costi associati rappre-
sentino un importante vincolo di bilancio importante in fasi difficili come
l’attuale), tuttavia il loro utilizzo dovrebbe essere maggiormente interpreta-
to come una precisa volontà del sistema di avviarsi ad una nuova e diversa
fase di sviluppo.
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