2. INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
Fastighetsbranschen utgör själva
fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i
byggnader som ägs och förvaltas av
privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens
företrädare att ta ansvar för sin roll i
samhällsutvecklingen men också att
samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl.
I avsikt att kontinuerligt mäta
förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna
Göteborg Första Regionen (GFR) nu
för åttonde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning.
Under november 2013 genomfördes
totalt 1 100 telefonintervjuer med
fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra
Götalands-, Värmlands-, Hallands-,
Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår.
2
Enligt de tillfrågade företagarna
är efterfrågan på marknaden den
överlägset starkaste tillväxtfaktorn för
fastighetsbranschen. Denna faktor
är den enda som ökar 2013. Dagens
hyresnivåer anses också bidra positivt
till tillväxtmöjligheterna. Det är dock
noterbart att andelen som anser att
hyresnivåerna hämmar tillväxtmöjligheterna ökat kraftigt under 2013.
Detta är sannolikt en naturlig följd
av den svaga hyresutvecklingen på
många orter. Även kommunens hanteringar av fastighetsfrågor överväger
svagt till den positiva sidan, trots att
andelen negativa ökat under 2013.
Förtroendet för regeringen har gradvis
minskat under de senaste årens
mätningar, och 2013 är första gången
som fler är negativa än positiva till
regeringens politik. Även de kommunala fastighetsföretagens hyressättning anses vara en tillväxthämmande
faktor. Skattenivån på bostäder och
lokaler är en faktor som alltjämt anses
skadlig för utvecklingen. De två
mest tillväxthämmande faktorerna
är enligt de tillfrågade företagen
kommunens stöd till de egna bolagen
samt nivån på kommunala taxor och
avgifter. Med detta menas kostnaden
för värme, vatten och avlopp, el och
avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent
av fastighetsföretagen som anser att
detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte
specificerat i undersökningen.
FÖR MER INFORMATION OM
UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:
DAVID BJÖRNBERG
Utredare
Tel: 031-755 33 03
david.bjornberg@
fastighetsagarna.se
4. TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013
(PROCENTBALANS)
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas
minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga
svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013
Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande
mått på de lokala förutsättningarna för att
bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och
kontakten med politiker och tjänstemän vägs
samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv.
I 2013 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket
är en försämring jämfört med föregående år
och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergripande
trenden för samtliga undersökta kommuner har
varit stadigt negativ sedan 2007.
I Varberg är årets index 91 vilket är under
snittet i 2013 års mätning. Resultatet är det
lägsta som uppmätts för kommunen och en
minskning med hela fem enheter. Bäst resultat
4
hade Varberg år 2006 och 2007 med ett index
på 103. De senaste mätningarna sjunker dock
resultatet för Varberg markant. Samtliga tidigare år som undersökningen utförts har Varberg
legat över genomsnittet för de undersökta kommunerna.
I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det
gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns
några undantag, men ingen kommun uppvisar
en markant förbättring. Karlstad och Värnamo
toppar listan år 2013 med ett index på 98, det
vill säga två enheter lägre än genomsnittet för
samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Varberg är de kommuner som tappat mest i årets
undersökning, och minskar med fem enheter.
Det stora tappet innebär att Uddevalla är den
kommun som får lägst index i årets mätning.
5. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013
Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna
för att bedriva fastighetsverksamhet i Varberg
är bättre eller sämre än någon annanstans är det
lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I
detta stycke ställs alltså Varberg mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner
som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET
En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra
en bedömning av hur detta ser ut i respektive
kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra
påståenden:
Mina förutsättningar att bedriva lönsam
fastighetsverksamhet i kommunen är goda
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en
god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika
villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam
fastighetsverksamhet är relativt goda i Varberg.
Stadens fastighetsföretagare ger kommunen
ett gott betyg på de flesta parametrar som rör
lönsamheten. Det är dock ingenting unikt för
Varberg utan gäller de flesta undersökta kommuner. Totalt 74 procent anser att det finns goda
förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är strax under genomsnittet på
75 procent för samtliga undersökta kommuner. Totalt 79 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket istället är en bra bit över
snittet för samtliga kommuner på 70 procent. En
liknande andelen (79 procent) anser att det är en
god investering att köpa fastigheter inom kommunen vilket är sju procentenheter över genomsnittet. Utöver detta är det hela 34 procent som
anser att det råder konkurrens på lika villkor
mellan kommunala och privata fastighetsägare
vilket är betydligt lägre än de andra parametrarna
och strax under snittet på 35 procent i övriga
undersökta kommuner.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER
God kommunal service är en nödvändighet för
att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning
av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att
göra en bedömning av detta har de tillfrågade
fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna i anslutning
till min fastighetsverksamhet fungerar bra
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
5
6. Byggärenden fungerar smidigt i min
kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är
rimliga
När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Varberg både ris och ros åt kommunen. Totalt 90 procent tycker att de allmänna
kommunikationerna fungerar bra vilket är en bit
över snittet på 85 procent. En mindre andel (74
procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är knappt över genomsnittet i undersökningen. Totalt 52 procent anser
att de kommunala avgifterna är rimliga vilket är
under snittet på 54 procent. Klart färre är nöjda
med kommunens handläggningstider och hanteringen av plan- och byggärenden. Endast 28
procent tycker att handläggningstiderna är rimliga vilket är klart under snittet på 42 procent för
samtliga kommuner. En något större andel (31
procent) tycker att planärenden fungerar smidigt
i kommunen, även detta klart under snittet på 37
procent. När det gäller byggärenden är det något
fler (33 procent) som tycker att de fungerar smidigt i kommunen men även detta är under snittet
som ligger på 44 procent.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att
nödvändig information finns tillgänglig samt att
samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar
sin stadskärna. För att göra en bedömning av
detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna
fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän
fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av
centrum
Överlag ger fastighetsföretagarna i Varberg kommunen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 64 procent anser att kommunen
informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är knappt under snittet
för samtliga kommuner i undersökningen. En
betydligt större andel (86 procent) anser att
kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är klart över snittet på 66 procent.
Totalt sett är det fler som tycker att kon-takten med kommunala tjänstemän fungerar bra
än det är som tycker att den fungerar bra med
kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta
kommuner. I Varbergs fall är dock resultatet för
tjänstemännen under snittet medan resulta¬tet
för politiker är över snittet. Totalt 60 procent
av fastighetsföretagen tycker att kontakten med
kommunens tjänstemän fungerar bra vilket
kan jämföras med genomsnittet på 63 procent.
Motsvarande är det 53 procent som tycker kontakten fungerar bra med stadens politiker medan snittet ligger på 36 procent.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - VARBERG
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.
6
7. FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete
med Demoskop. Det innebär att det för de flesta
kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för
att se om riktade åtgärder också får önskad effekt.
För Varbergs räkning är det en hel del områden
som uppvisar långsiktiga förändringar. Dessvärre
är det försämringar inom en rad områden. Andelen som anser att kommunens handläggningstider är rimliga har sedan år 2006 sjunkit med
39 procentenheter från 67 procent till 28 procent. Den lokala fastighetsbranschens nöjdhet
med hur plan- och byggärenden sköts i Varberg
har också minskat. Andelen som tycker att byggärenden fungerar smidigt har successivt minskat
med 40 procentenheter och andelen som tycker att planärenden fungerar smidigt har minskat
med 24 procentenheter från år 2006 till år 2013.
Även kontakterna med kommunens tjänstemän
har gradvis förändrats under mätperioden. År
2007 ansåg 77 procent av de tillfrågade att kontakten med tjänstemännen medan motsvarande
andel för 2013 är 60 procent.
Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det en hel del större förändringar, de
flesta negativa. Andelen som tycker att de kommunala avgifterna är rimliga har minskat drastiskt under året som gått, från 79 procent 2012
till 52 procent 2013. Även andelen tillfrågade
som tycker att konkurrensen mellan det allmänna bostadsbolaget och de privata fastighetsföretagen är på lika villkor har minskat kraftigt
(25 procentenheter) under 2013. Däremot har
andelen som anser att kommunen är engagerad i
utvecklingen av centrum ökat ordentligt, från 67
procent 2012 till 86 procent 2013. Även andelen
som tycker att de allmänna kommunikationerna
fungerar bra har ökat med elva procentenheter.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – VARBERG
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
7
8. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT
En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden
är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det
avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i
förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare
och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden
för butiks- och restauranglokaler utan även
marknaden för kontorslokaler och bostäder. På
många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar
och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en
indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad
står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Varberg
står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en mycket stark position. Totalt
sett är det 80 procent som anser att den står sig
mycket eller ganska bra, vilket är det näst högsta resultatet i jämförelse med övriga undersökta kommuner. Genomsnittet för samtliga
kommuner ligger på 60 procent. Totalt 21 procent anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra”
medan tyngdpunkten ligger på svaret ”Ganska
bra” med 59 procent. Bland de 14 procent som
är negativa ligger samtliga svar på svaret ”Ganska dåligt”. Ingen har svarat ”Mycket dåligt”.
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 – VARBERG
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen?
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett
fastighetsföretags möjlighet till utveckling
och tillväxt. En del av dessa är nationella eller
regionala men många av dem är betydligt mer
lokala än så. Det är heller inte alltid som en
och samma faktor påverkar förutsättningar¬na
på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på
marknaden kan till exempel i städer med god
tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i
städer med svikande befolkningstal påverkar
möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur
olika faktorer påverkar deras möjligheter till till-
8
växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till
om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat
att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det
således en majoritet som anser att faktorn har
en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan
på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna
mycket positivt. Man gör alltså bedömningen
att det finns en efterfrågan som är större än det
utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det
9. kommunala fastighetsföretagets hyressättning
på orten och regeringens politik är de faktorer
som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på
kommunala taxor och avgifter har en negativ
påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som
främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Varberg avviker inte särskilt mycket från det generella mönstret bland
fastighetsföretag i andra städer. Man är något
mer positiv till efterfrågan på marknaden och
mindre positiv till hur dagens hyresnivåer
påverkar utvecklingsmöjligheterna. Man är
även något mer negativ till det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten,
regeringens politik, skattenivån på bostäder och
lokaler och kommunens stöd till egna bolaget
men överlag är det endast mindre avvikelser.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - VARBERG
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar
utvecklingsmöjligheterna positivt.
9
10. OM FASTIGHETSÄGARNA
OM UNDERSÖKNINGEN
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans
med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med
hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000
medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000
fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-,
Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra
Östergötlands län.
Under perioden 12 november till 5 december
genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med
fastighetsföretagare. Antalet svarande i Varberg
är 58. Resultatet har vägts med avseende på den
verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag
per kommun. Ansvariga för projektet inom
Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat
sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande
fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med
och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet
med tjänstemän och politiker fungerar väl är en
avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa
beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Varberg. Med rapporten vill vi ge
en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Varberg kommun, dels för att kunna
upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som
behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen
gynnar alla boende i Varberg och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med
kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt.
10
Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första
undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet
för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som
ingick i undersökningen det året. Mer än index
100 är således positivt och mindre än index
100 är negativt i förhållande till genomsnittet
2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en
försämring från föregående år med två enheter
och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för
Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i
anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas
sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva
lönsam fastighetsverksamhet inom
kommunen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av
centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för
fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter
i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom
kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din
kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kommunen
rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din
kommun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom
kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan
kommunala och privata fastighetsägare?
