De locatie van structureel leegstaande kantoren (presentatie BLdV)

Presentatie Bouwforum Leonardo da Vinci
14-05-2013
Personalia
Reinier van Wingerden
E-mail: R.vanWingerden@quicknet.nl
Technische Universiteit Delft
MSc in Architecture, Urbanism & Building Science
Department of Real estate & Housing
Real Estate Management lab
Coördinator: Dr. Ir. D.J.M. van der Voordt
Eerste mentor: Dr. Ir. H.T. Remøy
Tweede mentor: Drs. P.W. Koppels
Department of Urbanism
Urban Regeneration lab
Coördinator: Dr. Ir. P.L.M. Stouten
Eerste mentor: Dr. Ir. P.L.M. Stouten
Tweede mentor: Ir. L.P.J. van den Burg
OfficeUp
Afstudeerbedrijf
Bedrijfsmentor: Ir. R.G. Muller
(bewerkt naar Bing, 2012)
de locatie van structureel leegstaande kantoren
De relatie tussen locatie-eigenschappen en kantoor-
leegstand in utrecht, en hoe het merwedekwartier, een
gebied met veel leegstand, stedelijk te vernieuwen

Inhoud
I - Introductie II - Oorzaken III - Oplossingen
IV - Discussie
(Architecture-buildings.com, 2012)

Introductie I
(Reformatorisch Dagblad, 2012)

Malaise op markt voor
kantoren houdt aan
Amsterdam. De markt voor kanto-
ren blijft slecht. In het eerste half jaar
van 2012 nam het aanbod toe en
daalde de vraag, blijkt uit vandaag
gepubliceerde cijfers van makelaars-
vereniging NVM.
In de eerste zes maanden kwam er
zeven procent meer direct beschik-
baar aanbod bij ten opzichte van een
jaar eerder. Hierbij ging het vooral
om bestaande, oudere kantoorobjec-
ten. Van nieuwbouw was bijna geen
sprake, stelt de NVM.
Het aantal objecten nam toe, van
bijna 3300 naar ruim 3500. Tegelij-
kertijd werden minder kantoren ver-
huurd of verkocht. Het aantal opge-
nomen vierkante meters daalde met
een kwart tot 386 duizend. In totaal
is ruim 7,5 miljoen vierkante meter
aan kantoorruimte op de markt.
De leegstand kwam eind juni op
15,4 procent, tegen 14,5 procent aan
het begin van het jaar. Eerder dit jaar
tekenden het rijk, provincies, ge-
meenten en verschillende branche-
organisaties een convenant waarin
zij beloofden de leegstand aan te
pakken. Oude kantoren moeten wor-
den gesloopt met hulp van een speci-
aal fonds, het overige lang leegstaan-
de aanbod moet aangepakt worden
om verhuurbaar te blijven.
Uit cijfers van De Nederlandsche
Bank blijkt dat Nederlandse banken
voor 80 miljard euro hebben uitge-
leend aan eigenaren van commerci-
eel vastgoed. (Novum)
Yardi Real Estate Investment Management-software levert een onovertroffen inzicht in
Ingezonden mededeling
MARKT / VESTIGINGSKLIMAAT / STEDEN
Monitor
AMSTERDAM - In de jaarlijkse Euro-
pean Cities Monitor van Cushman &
Wakefield is Amsterdam dit jaar
gestegen van de zesde naar de vierde
plaats. Londen, Parijs en Frankfurt
komen opnieuw als de drie beste vesti-
gingsplaatsen in Europa uit de bus. De
stijging komt vooral doordat de stad
bekender werd als zakenstad.
MARKT / DEMOGRAFIE / CBS
Randstad
DEN HAAG - Het aantal inwoners in de
Randstadprovincies (Noord- en Zuid-
Holland, Utrecht en Flevoland) neemt
tussen 2010 en 2025 toe met ongeveer
700.000 personen (400.000 huishou-
dens). Dat heeft het Centraal Bureau
voor de Statistiek (CBS) becijferd. De
groei is gelijk aan die van de afgelo-
pen vijftien jaar, verwacht het CBS.
Amsterdam krijgt er naar verwachting
ruim 110.000 inwoners bij. Buiten
de Randstad groeit de bevolking de
komende vijftien jaar minder hard
met ongeveer 200.000 mensen. De
groei concentreert zich in steden met
bovenregionale voorzieningen, zoals
universiteiten
MARKT / KANTOREN / AZC
COA
RIJSWIJK - Het Centraal Orgaan
Opvang Asielzoekers (COA) sluit
zeven asielzoekerscentra (azc’s)
in Aalten, Azelo, Bellingwolde,
Crailo, Geeuwenbrug, Rotterdam en
Sweikhuizen. Later dit jaar sluiten
ook de locaties Middelburg, Hoeven
en Velp (Gelderland). Eerder dit jaar
gingen de azc’s in Oldebroek, Heijen,
Well en Eindhoven al dicht. Op het
hoofdkantoor van het COA verdwijnt
40 procent van de banen. Het COA
huurt 11.500 m2
in de prestigieuze
Winston Churchill Tower aan de Sir
Winston Churchilllaan 366-370 in
Rijswijk. In april 2010 werd de huur
nog verlengd met zeven jaar. Behalve
kantoorruimte, huurt het COA een
archiefruimte in het souterrain en
240 parkeerplaatsen. Het kantoor is
eigendom van Akron Beleggingen
Nederland. De joint venture Akron-
Curzon kocht de Churchill Tower in
oktober 2007 voor 43,5 miljoen euro
van Wereldhave.
KORT NIEUWS
MARKT
DEN HAAG - In het vorige onderzoek
(september 2010) becijferde Deloitte
het verlies nog op 2,4 miljard euro.
Vooral de directe verliezen schat de
consultant nu hoger in. Deloitte gaat
nu uit van 1,8 miljard euro tegen 1 mil-
jard euro een jaar eerder. De directe
verliezen worden veroorzaakt door
grondprijsdalingen, minder gronduit-
giften en dus lagere grondopbrengsten
en hogere rentekosten over de niet-
uitgegeven grond.
De verliezen die zich pas later openba-
ren, vloeien voort uit door de gemeen-
ten te hoog ingeschatte toekomstige
winsten. Dat verlies raamt Deloitte op
1,1 miljard euro. Vorig jaar boekten ge-
meenten al 760 miljoen euro af op hun
grondexploitaties. In 2009 kwam de
totale afschrijving uit op 414 miljoen
euro, bleek half mei uit cijfers van het
Centraal Bureau voor de Statistiek.
Het verlies van de vastgoedcrisis kan
daarmee in totaal uitkomen op 4,074
miljard euro. De totale afwaarde-
ring op grondaankopen loopt in dat
geval op tot ruim 31 procent, aange-
zien Nederlandse gemeenten voor
13 miljard euro aan grond hebben
gekocht. Deloitte waarschuwt dat
de verliezen hoger kunnen uitvallen
omdat publiek-private projecten niet
zijn meegenomen. Doorgaans hebben
gemeenten een 50-procentsbelang in
deze samenwerkingen.
Door de verwachte 2,9 miljard euro
aan afschrijvingen dreigt het aantal
artikel-12-gemeenten op te lopen naar
35, schrijft Deloitte tot slot. Welke
gemeenten dat zijn, wil de consultant
niet openbaren.
Het onderzoek werd uitgevoerd
in opdracht van de ministeries
van Infrastructuur en Milieu
(I&M), Binnenlandse Zaken (BZ)
en de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten. Gemeenten moeten voort-
aan een bewustere afweging maken
tussen een actief (riskant) en een facili-
terend grondbeleid, stellen de minis-
ters Schultz (I&M) en Donner (BZ).
Het Rijk neemt daarnaast maatregelen
om grondexploitaties transparanter te
maken en de risico’s voor gemeenten
te beperken. Zo wordt de regelgeving
rond de verslaglegging van de gemeen-
telijke begroting verbeterd. Ook wordt
de rijkswet- en regelgeving voor het
grondbeleid onder de loep genomen.
Bovendien moeten gemeenten meer
onderling en in overleg met de provin-
cie afspraken maken over de program-
mering en ontwikkeling van vastgoed.
Vastgoedcrisis dupeert
gemeenten voor 4 miljard euro
MARKT / GRONDEXPLOITATIES / AFBOEKINGEN
Nederlandse gemeenten zullen door de crisis nog 2,9 miljard euro op hun
grondexploitaties moeten afschrijven. Dat concludeert Deloitte in een ver-
volgonderzoek over de jaarrekeningen van gemeentelijke grondbedrijven.
In 2009 en 2010 boekten gemeenten al 1,174 miljard euro af.
HAARLEM - Het Openbaar
Ministerie (OM) heeft in het om-
vangrijke vastgoedfraudeproces
rond Philips Pensioenfonds en
Rabo Vastgoedgroep (voorheen
Bouwfonds) celstraffen tot zeven
jaar geëist. De elf verdachten
hebben de gedupeerde bedrijven
volgens het OM voor tientallen mil-
joenen euro’s opgelicht.
Volgens het OM waren de elf lid van
een criminele organisatie. ‘Ze hebben
een totaal gebrek aan spijt en inzicht’,
oordeelt het OM over hen. Het OM
ziet Van Vlijmen, ex-directeur van
Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, als
‘onbetwist leider’ van de organisatie.
De eis tegen hem is zeven jaar cel.
Over Van Vlijmen zei het OM: ‘In zijn
eigen morele kosmos deed hij niets
fout, want iedereen werd rijk.’
Cees Hakstege, ex-bestuursvoorzit-
ter van Bouwfonds, krijgt als het aan
het OM ligt vier jaar cel en een boete
van 300.000 euro voor zijn BV Cristel
Vastgoed. ‘Hakstege leek een ach-
tenswaardig burger, maar maakte de
fraude mogelijk door Van Vlijmen de
vrije hand te geven’, aldus het OM
Tegen Olivier Lambert, de voormalig
financieel directeur van Bouwfonds
Vastgoedontwikkeling, eist het OM vijf
jaar cel, net als tegen Will Frencken,
voormalig directeur van Philips Real
Estate Investment Management. Zijn
opvolger bij Philips, Rob Lagaunne,
hoorde drie jaar cel tegen hem eisen,
net als Diederik Stratmeijer, de opvol-
ger van Van Vlijmen bij Bouwfonds
Vastgoedontwikkeling.
Tegen een aantal minder grote
spelers – een voormalige accountant,
een bankier, tussenpersoon en een
‘ritselaar’ – zijn celstraffen geëist tot
drie jaar, geldboetes van 15.000 tot
300.000 euro en werkstraffen van
60 tot 240 uur. De zaak tegen Nico
Vijsma is aangehouden vanwege diens
gezondheid. De voormalige ‘mental
coach’ bij Bouwfonds heeft uitgezaai-
de darmkanker.
Hoge eisen tegen elf
verdachten vastgoedfraude
MARKT / FRAUDE / KLIMOP
AMSTERDAM - Na tien jaar onder-
handelen is de uitbreiding van het
winkelgebied in Centrum Nieuw-
West in Amsterdam nabij. Op 10
oktober hebben mede-eigenaar Lebo
en het stadsdeel een intentieover-
eenkomst getekend voor herontwik-
keling van een deel daarvan.
Het gaat om het zuidwestelijke deel
van het winkelgebied van Centrum
Nieuw-West. Lebo heeft plannen
voor een forse uitbreiding van het
winkeloppervlak, nieuwe woningen
en parkeervoorzieningen. Omdat het
om een intentieovereenkomst gaat,
wil Lebo het vastgoedprogramma niet
nader specificeren. Naar verluidt gaat
het om 6.000 m2
winkelruimte en 210
woningen.
Volgens Lebo raakten de plannen in
een stroomversnelling nadat Nieuw-
West het betreffende winkelgebied
aanwees als hoofdwinkelcentrum.
Het ligt voor de hand dat nu ook de
andere vastgoedeigenaren in het
winkelgebied hun deel zullen her-
ontwikkelen en uitbreiden. Het gaat
om Kroonenberg Groep en Philips
REIM. Het winkelgebied kan in totaal
met ongeveer 15.000 m2
worden
uitgebreid.
De herontwikkeling behelst ook
de verbetering van de looproutes,
de openbare ruimte en een betere
benutting van Sloterplas. Lebo heeft
een lange binding met dit deel van
Amsterdam. De vastgoedonderneming
is er vijftig jaar geleden opgericht en
bevindt zich nog steeds op dezelfde
plek. Vrijwel al haar bezit staat in
Nieuw-West. De vastgoedportefeuille
van Lebo telt 400 objecten.
In april sloot ASR Vastgoed Ontwikke-
ling al een overeenkomst over de
transformatie van het zuidelijke
deel van het winkelgebied. Het hele
stadsdeel – het voormalige Osdorp
met ruim 138.000 inwoners – wordt
onder handen genomen. Zo vervan-
gen woningcorporaties verpauperde
woningen door nieuwbouw.
Overeenkomst uitbreiding
winkelgebied Nieuw-West
MARKT / PROJECTONTWIKKELING / AMSTERDAM
ruggelopen. Dat is de grootste da-
ling sinds het einde van de Twee-
de Wereldoorlog. Dat heeft top-
man Pascal Lamy van de Wereld-
handelsorganisatie WTO vandaag
in Brussel gezegd. Afgelopen de-
cember ging de WTO er nog van
uit dat de wereldhandel in 2009
met 10 procent zou zijn terugge-
lopen. (ANP)
Omzet in de bouw
krimpt 4,5 procent
Den Haag, 24 febr. Na jaren van
groei is de omzet in de bouwsector
in 2009 gekrompen. De omzet was
87 miljard euro, 4,5 procent lager
dan het jaar ervoor. Dat blijkt uit
cijfers die het Centraal Bureau
voor de Statistiek vanochtend
heeft gepresenteerd. De woning-
en utiliteitsbouw (onder meer
kantoren en ziekenhuizen) leed in
2009 het zwaarst onder de crisis.
De omzet daalde in deze sector
met iets meer dan 8 procent. Al-
leen de omzet in de grond-, weg-
en waterbouw is vorig jaar geste-
gen, met bijna 4 procent. (ANP)
Grieken leggen
werk 24 uur neer
Athene, 24 febr. De Grieken
leggen woensdag het werk neer
uit protest tegen de bezuinigings-
plannen van de regering. De alge-
mene staking dreigt het land tot
stilstand te brengen. Vliegtuigen
blijven aan de grond, treinen rij-
den niet en boten naar de Griekse
eilanden varen niet uit. In Athene
rijden bussen en metro waar-
schijnlijk alleen om stakers naar
het centrum van de stad te bren-
gen, waar wordt gedemonstreerd.
Lux
Wo
for
Wat te do
loze PvdA
De staa
mermans
rak, Heem
stonden d
kandidate
Zij zullen
overwege
staatssecr
hele mini
Koenders
re ervarin
overweeg
Mocht
mer in wi
ngo’s in d
menwerk
vib, Corda
Van der La
en Crame
weer teru
advocaat b
Kennedy
ligt al ing
eert geen
tenschap,
twijfelt hi
Koningin
suggereer
Rottenber
Cramer
hoek, maa
comprom
lukking in
loofwaard
Economie
Do 13okt
van 09.00 tot 17.00
Vr 14okt
van 09.00 tot 21.00
Za 15okt
van 09.00 tot 17.00
ADVERTENTIE
Na vier d
met de B
Van onze verslaggeefster
Carien ten Have
AMSTERDAM Gebruikers van een
Blackberry-telefoon kunnen weer
e-mailen, internetten en pingen.
Na vier dagen heeft de fabrikant
van de smartphone de wereldwij-
de storing verholpen.
Volgens fabrikant Research in
Motion (RIM) kunnen er nog steeds
vertragingen bij de smartphone-
diensten optreden, maar de fabri-
kant ziet ‘significante verbeteringen
in verschillende delen van de we-
reld’. De Nederlandse providers Vo-
dafone, T-Mobile en KPN melden ook
dat de diensten weer werken bij veel
van de Blackberry-gebruikers. ‘Wij
zie
vo
ne
tra
T
in
da
me
ee
In
La
ry-
va
do
co
Da
ne
va
V
br
De helft van de kantoorruimte
in Nederland komt binnen
twintig jaar leeg te staan door
de opkomst van het nieuwe
werken. Dat verwacht ING Eco-
nomisch Bureau. Als werkne-
mers tijd- en plaatsonafhanke-
lijk aan opdrachten en projec-
ten werken, kan dat volgens de
bankeconomen in 2030 leiden
tot een leegstand van 22 mil-
joen vierkante meter in kanto-
ren, 48 procent van de totaal
beschikbare ruimte.
Kantoren leeg door
‘nieuwe werken’
WERKPLEKKEN
Schoonmakers van het Onze
Lieve Vrouwe Gasthuis in Am-
sterdam hebben succesvol ge-
protesteerd tegen de hoge
werkdruk in het ziekenhuis.
Het ziekenhuisbestuur heeft
de voorgenomen bezuiniging
van 10 procent op de schoon-
maakkosten teruggedraaid.
Een week geleden protesteer-
Geen bezuiniging
op schoonmaak
OLV GASTHUIS
R U I M T E V O O R
DUUR Z A A M
R ENDE M E N T
Ingezonden mededeling
gevoerd, moeten leiden tot de keuze
voor een overnemende partij. Eind
december is volgens de bron duidelijk
welke dat zal zijn.
Uni-Invest verkeert in geldnood. De
vastgoedportefeuille van het bedrijf
is gefinancierd met een commercial
mortgage backed security (CMBS) uit
2005. Toen die in februari 2010 afliep,
kon Uni-Invest de lening niet aflossen.
De waardedaling van het onderliggende
vastgoed had dat onmogelijk gemaakt.
Daarop werd de financiering verlengd
met twee jaar, tot februari 2012. Dat
gebeurde wel onder een aantal strikte
voorwaarden. Aan één daarvan is niet
portefeuille achter zijn gebleven bij de
doelstelling. Toen Uni-Invest de CMBS
in 2005 afsloot, had deze een omvang
van 1.008,9 miljoen euro. De onderlig-
gende portefeuille bestond destijds uit
318 objecten (kantoren, bedrijfspanden
en logistiek). Sindsdien heeft Uni-Invest
een deel van de portefeuille verkocht.
Met de opbrengsten daarvan werd de
lening gedeeltelijk afgelost. maar het
tempo waarin dit gebeurde, lag volgens
de geldschieters te laag.
De portefeuille omvat nu nog 207
kantoren en bedrijfsruimten. Volgens
een taxatie, uitgevoerd in opdracht van
Eurohypo, bedraagt de totale waarde
vastgoedbelegger met Richard
Homburg als grootaandeelhouder.
In 2002 werd het fonds van de beurs
gehaald door Lehman Brothers – de
zakenbank die in 2008 zou omvallen –
en de Merwede Groep van Jan-Dirk
Paarlberg, die vorig jaar werd veroor-
deeld voor witwassen. Na de delisting
van Uni-Invest werd een aanzienlijk
deel van de portefeuille verkocht, voor-
al de winkels. In 2007 zou Uni-Invest
weer naar de beurs gaan. De beursgang
werd echter op het laatste moment
afgeblazen. Met de opbrengst had het
bedrijf een deel van de CMBS-lening
willen aflossen. (PH)
AMSTERDAM - Dura Vermeer Bouw
Amsterdam realiseert in opdracht
van ASR Vastgoed Ontwikkeling de
kantoortoren op IJDock. Het nieuwe
onderkomen van onder andere de
Dienst Waterpolitie van het Korps
groot. Het v
in totaal ong
ongeveer 5.8
de markt. A
is hiervoor i
advocaten- e
Kantoortoren IJD
bereikt hoogste
KANTOREN / PROJECTONTWIKKELING / IJDOCK
Het kantoorgebouw op IJDock is ontworpen door Mikel van Geld
Architecten in Amsterdam.
Donner. De bewindsman baseert zich
daarbij op tien experimenten waarbij
gebruik is gemaakt van onorthodoxe
maatregelen, uitgevoerd door het
Transformatieteam in opdracht van
SBR.
Zo is voor bijvoorbeeld het leegstaande
kantoorgebouw Molenwerf 1-3 in
Amsterdam (12.000 m2
) uit de jaren
tachtig een toekomst weggelegd als
jongerenhuisvesting. En Stationsplein
785 in Den Haag (11.000 m2
), tegenover
station Hollands Spoor, moet een com-
binatie van functies krijgen. Voor de
transformatie van dit pand is gezocht
naar een creatieve manier om te onder-
vangen dat de eigenaar geen geld heeft
voor de functieverandering. Dat kan
bijvoorbeeld via een pandenruil, zodat
het gebouw een eigenaar krijgt die
wel geld heeft voor de transformatie.
Een andere optie is om rechtstreeks te
team kantor
gemeenten
van de func
Volgens Don
al dan niet t
de meeste e
Tegelijkertij
vast dat bij v
panden de v
voor investe
jecten. Deso
regelgeving
te nemen ni
hebben al vo
in handen o
bewegen da
Donner. Zo
of flexibele
opstellen, ee
particuliere
een beroep
en kraken. (
AMERSFOORT - De opname van
kantoorruimte in de 24 Dynamis-re-
gio’s bedroeg in het derde kwartaal
230.000 m2
, 11 procent minder dan
een jaar eerder.
Dat blijkt uit cijfers van Dynamis. De
twee voorgaande kwartalen was nog
sprake van een stijging op jaarbasis.
Het aanbod van kantoorruimte in de
Dynamis-regio’s steeg met 1 procent
naar 6,45 miljoen vierkante meter.
Goed nieuws is er van CBRE over de
Zuidas. Twee jaar geleden was de leeg-
stand daar 19 procent, medio 2011 is
dat nog maar 11 procent, aldus CBRE.
Opname daalt
met 11 procent
KANTOREN / DYNAMIS / CBRE
DEN HAAG - De Rijksoverheid wil in
tien jaar 1 miljoen minder vierkante
meters kantoorruimte gaan gebrui-
ken. Er komen vijftien zogenaamde
concentratielocaties. Dit levert een
structurele jaarlijkse besparing op
van 70 miljoen euro.
Dat heeft het kabinet in oktober
besloten. Het Rijk heeft 4 miljoen
vierkante meter kantoor in gebruik op
1.800 locaties in 130 plaatsen. Dit is
11 procent van het totale aantal kanto-
ren. De kantoorbehoefte daalt doordat
huisvestingsnormen bij het Rijk zijn
aangescherpt en het aantal ambtena-
ren afneemt. De concentratielocaties
zijn Groningen, Leeuwarden, Zwolle,
Arnhem, Amsterdam, Rotterdam,
Utrecht, Den Haag, Den Bosch,
Breda, Eindhoven en de zogenoemde
Zuidstad (Maastricht en Heerlen). Dit
zijn steden met een regiofunctie die
goed bereikbaar zijn met het openbaar
vervoer en de auto en waar verschil-
lende departementen of rijksdiensten
zijn gevestigd. Na protesten zijn
ook twaalf steden in de provincies
Drenthe, Flevoland en Zeeland als
concentratielocatie aangewezen.
Rijk stoot miljoen vierkante
meter kantoorruimte af
KANTOREN / OVERHEID / BESPARINGEN
ter registreer-
verkochte
opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De recente stijging komt niet door de
verkopen in
er 6 procent hoger
YPOTHEKEN
dwenen van
Daartegenover
als Berlin
BN Amro. Die
09 een markt-
ne spelers op
voor vast-
eveer gelijk
r weinig druk
arktaandeel
af te snoepen.
nbodzijde
oge organisa-
ns-kent-ons-ge-
markt vermoe-
delijk transparanter voor aanbieders
dan voor vragers, stelt SEO.
De huidige kredietkrapte speelt de
aanbieders van vastgoedfinancierin-
gen in de kaart, meent het onder-
zoeksinstituut. Vastgoedfinanciers
gebruiken de beschikbare liquiditei-
ten bij voorkeur voor het doorrollen
van financieringen, om afschrijvin-
gen te voorkomen. ‘Pas als deze zijn
veiliggesteld, komen nieuwe finan-
cieringen in beeld. De mogelijkheden
voor afnemers van krediet om, bij
verlenging, overstapmogelijkheden
als drukmiddel in te zetten, zijn hier-
door beperkt.’
De Nederlandse Vereniging van
Banken kon desgevraagd nog niet
reageren op de bevindingen van SEO
en de door de NMa aangekondigde
stappen. (PH)
ming
een stu-
a).
250 miljard euro investeren in een
ruime verdubbeling van Moskou.
De hoofdstad is met naar schatting
14 miljoen inwoners al jaren geleden
uit zijn voegen gegroeid. De komende
twintig jaar breidt Moskou uit in
zuidwestelijke richting. President
Medvedev heeft de bouw aangekon-
digd van 60 miljoen vierkante meter
woningen en 45 miljoen vierkante
meter kantoor- en bedrijfsruimte voor
de naar verwachting 2 miljoen nieuwe
inwoners. Ook de federale regering en
haar 200.000 ambtenaren zullen naar
de ‘zusterstad’ verhuizen.
MARKT / KANTOREN / ING
Leegstand
DEN HAAG - De helft van de kantoor-
ruimte in Nederland komt binnen
twintig jaar leeg te staan door de
opkomst van het nieuwe werken. Dat
verwacht het ING Economisch Bureau.
Het tijd- en plaatsonafhankelijk wer-
ken kan volgens de bankeconomen
in 2030 leiden tot een leegstand van
22 miljoen vierkante meter kantoor,
ofwel 48 procent van de totale be-
schikbare kantoorruimte. ‘Dat is een
reëel scenario’, aldus ING-econoom
Stef Bais.
WONINGEN / HYPOTHEKEN / BANKEN
NRC Handelsblad
Donderdag 11 november 2010 Binnenland
Grondopbrengsten lopen terug
Gemeenten in
geldnood door
crisis in bouw
Door een onzer redacteuren
Rotterdam, 11 nov. Nederlandse gemeenten lopen
2,4 tot 3 miljard euro mis doordat veel bouwprojecten zijn
stopgezet of uitgesteld. Door teruglopende grondopbreng-
sten dreigen sommige in financiële problemen te komen.
Dat constateert accountantskan-
toor Deloitte in een vanmiddag ge-
presenteerd rapport, dat in op-
dracht van de Vereniging van Ne-
derlandse Gemeenten (VNG) is op-
gesteld. „Het risico is dat de stede-
lijke ontwikkeling stagneert en
dat daardoor ook het herstel van
de economie blijft steken”, zegt
VNG-voorzitter Annemarie Jor-
ritsma. In plaats van 60.000 wor-
den nog slechts 20.000 woningen
per jaar gebouwd in de 430 ge-
meenten, is de verwachting.
De onderzoekers pleiten voor
uitbreiding van de Crisis- en her-
stelwet en versoepeling van de fis-
cale regelgeving om de financiële
klappen op te vangen. Ook zou het
Rijk een ‘gebiedsontwikkelings-
fonds’ moeten opzetten, waarop
gemeenten en bouwbedrijven een
beroep kunnen doen.
Grondexploitatie vormde jaren-
lang een gegarandeerde bron van
inkomsten voor gemeenten. Door-
dat veel bouwprojecten zijn stilge-
legd of vertraagd, verkopen ge-
meenten minder bouwgrond dan
gepland en ontvangen zij minder
leges. De kavels zijn vaak met ge-
leend geld gekocht. Doordat de
vraag naar woon- en kantoorruim-
te sterk is afgenomen, weten ge-
meenten de grond niet of nauwe-
lijks meer door te verkopen aan
projectontwikkelaars, waardoor
hun lasten oplopen. Ook de waar-
de van de grond is afgenomen.
Een van de zwaarst getroffen ge-
meenten is Lansingerland. De fu-
siegemeente stevent af op een
bankroet als de bouwactiviteiten
niet snel worden hervat, waar-
schuwde de Rotterdamse Reken-
kamer vorige maand. Door de vele
hectares onverkoopbare bouw-
grond zijn de rentelasten voor
Lansingerland opgelopen tot circa
3 miljoen euro per jaar.
Amsterdam kondigde in juli al
een bouwstop af. Door de krediet-
crisis loopt de stad circa 230 mil-
joen euro mis. Rotterdam daaren-
tegen bouwt wel voort, maar min-
der dan eerder was gepland. De
stad heeft zich voorgenomen de
komende vier jaar 3.000 gezinswo-
ningen neer te zetten. Vooral naar
woningen met een tuin en appar-
tementen met balkon of terras is
nog steeds vraag, zei wethouder
Karakus (bouwen, PvdA) gisteren.
Door nauwer samen te werken met
bouwers en beleggers denkt Rot-
terdam de aankoopprijs van wo-
ningen in dit marktsegment met
een kwart te kunnen reduceren.
kaanse asogezinnen Gouda uit’.
Burgemeester Cornelis was gis-
teravond niet alleen de zwaar over-
lastgevende jongeren in zijn stad
leraar geschiedenis van maat-
schappij, media en cultuur. „De
grote steden zijn allang opgege-
ven. Maar nu blijkt dat je nergens
Opnieuw kijkt iedereen naar Gouda
Probleemwijken Na nieuw incident in Oosterwei ligt burgemeester onder vuur
Na het zoveelste incident in
de wijk Oosterwei moet de
burgemeester van Gouda
Hoe de wijk Oosterwei nationaal nieuws werd
september 2008: Openbaarver- hij zelf een harde aanpak aan.
De Goudse wijk Oosterwei, die inmiddels nationale bekendheid heeft als probleemweek. 90 procent van de woningen in de wijk bestaat uit flats. Foto Bas Czerwinski
De Kleine Aarde
stopt na verlies
voortrekkersrol
Rotterdam, 11 nov. Stichti
De Kleine Aarde heft zichzelf
De stichting vertolkte een voo
trekkersrol in het laten zien v
alternatieven voor een duurz
samenleving. „Door de enorm
vlucht die duurzaamheid de a
lopen jaren heeft genomen, is
rol van De Kleine Aarde als de
monstratie- en experimentee
plek ingehaald”, meldt de we
te. Er is geen geld om de nieu
duurzame producten te blijve
nen, onder meer door het weg
len van steun van de Postcode
Loterij. Directeur Martijn
Messing: „Als wij hier steeds
laatste model zonnepaneel w
laten zien, dan moeten we elk
honderdduizend euro investe
Dat geld hebben we niet.” De
ne Aarde heeft zichzelf overb
gemaakt. „Wat wij in het beg
den, doen nu vele bedrijven e
ganisaties.” De Kleine Aarde w
begin jaren zeventig opgerich
door Sietz Leeflang, voormali
dacteur van deze krant. De Kl
Aarde gaat op internet door. O
komt er nog een slotmanifest
Kleine horeca leg
claim bij Staat ne
Rotterdam, 11 nov. De stic
ting Red de Kleine Horeca On
nemer (KHO) gaat de financië
schade verhalen die kleine ca
hebben opgelopen door het r
verbod. Het kabinet versoepe
vorige week het rookverbod.
wordt afgeschaft voor cafés zo
der personeel en kleiner dan
70 vierkante meter. De KHO h
voor de collectieve claim de S
ting Horecaclaim opgericht. V
zitter Jaap Brandligt stelde da
verbod de naar schatting drie
vierduizend kleine cafés de af
pen jaren veel geld heeft geko
Proces-Wilders
snel vervolgd
Amsterdam, 11 nov. De rech
bank in Amsterdam wil op koHondenbezitters:
ven indicatieve biedingen op Uni-Invest.
Daarvan voldoen er zes aan de gestelde
criteria. De gesprekken die nu worden
gevoerd, moeten leiden tot de keuze
voor een overnemende partij. Eind
december is volgens de bron duidelijk
welke dat zal zijn.
Uni-Invest verkeert in geldnood. De
vastgoedportefeuille van het bedrijf
is gefinancierd met een commercial
mortgage backed security (CMBS) uit
2005. Toen die in februari 2010 afliep,
kon Uni-Invest de lening niet aflossen.
De waardedaling van het onderliggende
vastgoed had dat onmogelijk gemaakt.
Daarop werd de financiering verlengd
met twee jaar, tot februari 2012. Dat
gebeurde wel onder een aantal strikte
voorwaarden. Aan één daarvan is niet
om de schuld tot het afgesproken
niveau te verlagen. Dit komt omdat
de opbrengsten van verkopen uit de
portefeuille achter zijn gebleven bij de
doelstelling. Toen Uni-Invest de CMBS
in 2005 afsloot, had deze een omvang
van 1.008,9 miljoen euro. De onderlig-
gende portefeuille bestond destijds uit
318 objecten (kantoren, bedrijfspanden
en logistiek). Sindsdien heeft Uni-Invest
een deel van de portefeuille verkocht.
Met de opbrengsten daarvan werd de
lening gedeeltelijk afgelost. maar het
tempo waarin dit gebeurde, lag volgens
de geldschieters te laag.
De portefeuille omvat nu nog 207
kantoren en bedrijfsruimten. Volgens
een taxatie, uitgevoerd in opdracht van
Eurohypo, bedraagt de totale waarde
komen ‘uiterst gering, maar uiteraard
niet volledig uit te sluiten’.
Uni-Invest was een beursgenoteerde
vastgoedbelegger met Richard
Homburg als grootaandeelhouder.
In 2002 werd het fonds van de beurs
gehaald door Lehman Brothers – de
zakenbank die in 2008 zou omvallen –
en de Merwede Groep van Jan-Dirk
Paarlberg, die vorig jaar werd veroor-
deeld voor witwassen. Na de delisting
van Uni-Invest werd een aanzienlijk
deel van de portefeuille verkocht, voor-
al de winkels. In 2007 zou Uni-Invest
weer naar de beurs gaan. De beursgang
werd echter op het laatste moment
afgeblazen. Met de opbrengst had het
bedrijf een deel van de CMBS-lening
willen aflossen. (PH)
KA
be
ma
be
Do
da
ge
ma
Tra
SB
Zo
ka
Am
tac
jon
78
sta
bin
tra
na
van
vo
bij
he
we
Ee
AMERSFOORT - De opname van
kantoorruimte in de 24 Dynamis-re-
gio’s bedroeg in het derde kwartaal
230.000 m2
, 11 procent minder dan
een jaar eerder.
Dat blijkt uit cijfers van Dynamis. De
twee voorgaande kwartalen was nog
sprake van een stijging op jaarbasis.
Het aanbod van kantoorruimte in de
Dynamis-regio’s steeg met 1 procent
naar 6,45 miljoen vierkante meter.
Goed nieuws is er van CBRE over de
Zuidas. Twee jaar geleden was de leeg-
stand daar 19 procent, medio 2011 is
Opname daalt
met 11 procent
KANTOREN / DYNAMIS / CBRE
DEN HAAG - De Rijksoverheid wil in
tien jaar 1 miljoen minder vierkante
meters kantoorruimte gaan gebrui-
ken. Er komen vijftien zogenaamde
concentratielocaties. Dit levert een
structurele jaarlijkse besparing op
van 70 miljoen euro.
Dat heeft het kabinet in oktober
besloten. Het Rijk heeft 4 miljoen
vierkante meter kantoor in gebruik op
1.800 locaties in 130 plaatsen. Dit is
11 procent van het totale aantal kanto-
ren. De kantoorbehoefte daalt doordat
aangescherpt en het aantal ambtena-
ren afneemt. De concentratielocaties
zijn Groningen, Leeuwarden, Zwolle,
Arnhem, Amsterdam, Rotterdam,
Utrecht, Den Haag, Den Bosch,
Breda, Eindhoven en de zogenoemde
Zuidstad (Maastricht en Heerlen). Dit
zijn steden met een regiofunctie die
goed bereikbaar zijn met het openbaar
vervoer en de auto en waar verschil-
lende departementen of rijksdiensten
zijn gevestigd. Na protesten zijn
ook twaalf steden in de provincies
Drenthe, Flevoland en Zeeland als
Rijk stoot miljoen vierkante
meter kantoorruimte af
KANTOREN / OVERHEID / BESPARINGEN
10600
10500
10400
335335335335
1060010600
1050010500
1040010400
10600
10500
10400
10.572,02 -11,94 (-0,11 %)
2.308,71 0,29 (0,01 %)
10.731,45 49,62 (0,46 %)
5.499,90 -22,60 (-0,41 %)
3,57 -0,004 (-0,11 %)
0,6965 0,0029 (0,42 %)
80,43 0,14 (0,17 %)
Dow-Jonesindex
Nasdaq index
Tokio Nikkei-index
Londen FTSE-100index
Tienjaarsren te inprocenten
Dollar ineuro
Olie brent pervat indollar
Koersgrafieken over 5 handelsdagen
-1
1
1
-1
-1
1
1
1
1
1
1
31 december 6 januari
30 december 5 januari
Kantoorgebouwen
staan door recessie
vaker leeg
Amsterdam, 6 jan. Door de re-
cessie is de leegstand van Neder-
landse kantoren in het afgelopen
jaar verder toegenomen. Volgens
vastgoedadviesbureau DTZ Zadel-
hoff staat 13,3 procent van de Ne-
derlandse kantoorruimte leeg, te-
gen ongeveer 12 procent een jaar
eerder. Gisteren tijdens een pers-
bijeenkomst presenteerden de
vastgoedspecialisten cijfers over
de toestand op de vastgoedmarkt
en keken zij vooruit naar 2010.
Door de recessie daalde het aantal
kantoorbanen met 1,4 procent.
(NRC Handelsblad 2010, 2012; Vastgoedmarkt 2011; de Volkskrant 2011)
Leegstand > 14%
≈ 7.000.000 m² (2012)

(citizenM, 2006)
Hoofdonderzoeksvraag
oorzaken
Welke locatiekenmerken verhogen, en
in welke mate, het risico op structurele
kantoorleegstand in Utrecht, ...

(citizenM, 2006)
kantoorleegstand in Utrecht, en
wat voor strategieën zijn nodig voor
de stedelijke vernieuwing van het
Merwedekwartier, een gebied met veel
structurele leegstand?
Hoofdonderzoeksvraag
oplossingen

Oorzaken II
onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie
conclusies
?? ?
conceptuele modellen

19,1% 17,1% 15,8%
Lage Weide Kanaleneiland Papendorp
Utrecht
%

19,1% 17,1% 15,8%
0,2%2,5%4,2%
Lage Weide Kanaleneiland
StationsgebiedOostBinnenstad
Papendorp
Utrecht
%
%

Locatie
FaciliteitenBereikbaarheid

Locatie
Openbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid

Locatie
Prestige

Locatie
FunctionaliteitPrestige

Locatie
Omgeving

Locatie
Omgeving
6 categorieën
30 variabelen

Locatie
Omgeving
Gebouw
Kenmerken

Leidsche Rijn Centrum
Oudenrijn
Lage Weide
Stationsgebied
Overvecht
Binnenstad
Oost
Papendorp
Kanaleneiland
Galgenwaard
Rijnsweerd
Lunetten
102 panden
Structureel leegstaand: 21

< 1.652
1.652 - 2.591
2.592 - 7.938
7.938 - 16.022
> 16.022
restaurant
café
bar
hotel met restaurant
supermarkt
supermarkt in winkelcentrum
0- 500 m
500-1000 m
1000-2000 m
2000-3000 m
3000-4000 m
55-60 dB
60-65 dB
65-70 dB
70-75 dB
≥ 75 dB
Variabelen

Locatie
FunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid Omgeving
Gebouw
Kenmerken
Logistische regressie
Vi
= β0
+ β1
X1
+ β2
X2
+ β3
X3
+ … + βn
Xn
+ εi
Vi
= Structurele kantoorleegstand
β0
= Intercept coëfficiënt
Xn
= Locatie of gebouw karakteristiek n
βn
= Coëfficiënt van de n-de karakteristiek
εi
= Verschil tussen voorspelde en geobserveerde
waarde van V voor de i-de deelnemer

Locatie
FunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid Omgeving
Gebouw
Kenmerken
Logistische regressie
Vi
= β0
+ β1
X1
+ β2
X2
+ β3
X3
+ … + βn
Xn
+ εi
Correct voorspeld:
88,2%

auto
openbaar vervoer
fiets
auto + openbaar vervoer
auto + fiets
openbaar vervoer + fiets
auto + openbaar vervoer + fiets
Modaliteit
Type vervoer dat de beste
bereikbaarheid geeft
Niet goed bereikbaar met
openbaar vervoer
Locatie
Bereikbaarheid

Score openbare ruimte
Score voor comfort
goed
gemiddeld
matig
bescherming
tegen verkeer
en ongelukken
bescherming
tegen
criminaliteit
en geweld
bescherming
tegen
onaangename
zintuiglijke
ervaringen
bescherming
mogelijkheden
om te lopen
mogelijkheden
om te staan/
verblijven
mogelijkheden
om te zitten
mogelijkheden
om te zien
mogelijkheden
om te praten/
luisteren
mogelijkheden
om te spelen/
sporten
comfort
gebouwen/
ruimtes op
menselijke
maat
mogelijkheden
te genieten
van het
klimaat
aangename
zintuiglijke
ervaringen
genot
Locatie
comfort van de openbare ruimte
beoordeeld als matig
Openbare ruimte

Gevel
Technische staat
Slechte onderhoudsstaat
Gebouw
Kenmerken

(citizenM, 2006)
kantoorleegstand in Utrecht?
%

Conclusies
• Slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer
(citizenM, 2006)
%

Conclusies
• Laag comfort van de openbare ruimte
(citizenM, 2006)
%

Conclusies
• Laag comfort van de openbare ruimte
• Slechte technische onderhoudsstaat gevel
(citizenM, 2006)
%

Oplossingen
onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie locatie-analyse
conclusies literatuurstudie conclusies
?
?
? ??
?
conceptuele modellen
III

Utrecht CS
Stadscentrum
Domtoren
Jaarbeurs
Welgelegen
Den Hommel
Kanaleneiland-Noord
Merwedekanaal
Amsterdam-Rijnkanaal
Transwijk-Noord
Kanaleneiland-Zuid
Transwijk-Zuid
Bedrijvengebied Kanaleneiland
Kanaleneiland

Modaliteit
goed bereikbaar met het
openbaar vervoer
openbaar vervoer

Comfort openbare
ruimte
laag comfort van de openbare
ruimte
0- 500
500-1000
Modaliteit
openbaar vervoer
openbaar vervoer

Technische staat
gevel
geen kantoren met slechte
kwaliteit gevel
Modaliteit
openbaar vervoer
Comfort openbare
ruimte
laag comfort van de openbare
ruimte
0- 500
500-1000
openbaar vervoer

Gebieds(her)ontwikkeling
Inhoud
Het creëren van ruimtelijke
constellaties waarin
verschillende functies
zich in harmonie kunnen
ontwikkelen
Strategische ingrepen

Gebieds(her)ontwikkeling
ActorenContext
Inhoud Middelen
Sociaal
Het creëren van ruimtelijke
constellaties waarin
verschillende functies
zich in harmonie kunnen
ontwikkelen
Publieke sector
Geld
Economisch Private sector
Gebouwen
Beleid Burgers en belangengroepen
Grond

Strategie 1 Een gemengde omgeving creëren

Strategie 2 Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaats

Strategie 2
Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaats
Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaats

Strategie 3 Comfort bieden in de openbare ruimte

N
50m
Merwede quarter
403020100
Huidige situatie

N
50m
Merwede quarter
403020100
Mogelijk eindbeeld

(citizenM, 2006)
Wat voor strategieën zijn nodig voor
%

(citizenM, 2006)
Conclusies
• Bepaal economische, fysieke, sociale en milieu-
problemen
%

(citizenM, 2006)
Conclusies
problemen
• Vorm een integrale eindvisie
%

(citizenM, 2006)
Conclusies
problemen
• Vorm een integrale eindvisie
• Ontwerp lange termijn, strategische ingrepen op
kansrijke plekken
%

N
50m
Merwede quarter
403020100
Discussie IV

De locatie van structureel leegstaande kantoren (presentatie BLdV)

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to De locatie van structureel leegstaande kantoren (presentatie BLdV)

Similar to De locatie van structureel leegstaande kantoren (presentatie BLdV) (20)

De locatie van structureel leegstaande kantoren (presentatie BLdV)