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Procedimiento de Retracto Legal y Reintegro
Sandra Meléndez CI 17.859.152
Derecho Inquilinario
UNIVERSIDAD “FERMÍN TORO”
VICE-RECTORADO ACADÉMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
Procedimiento de Reintegro, arts 125 y sgs
Reintegro del exceso al cobro indebido
En los inmuebles sometidos a regulación,
la Ley establece que, se reintegra al
arrendatario, arrendataria o arrendador,
todo el exceso que se cobró del canon
máximo establecido por la
Superintendencia Nacional de
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público
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ocurran los supuestos: 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos
establecidos en el artículo 132 de la . 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio
resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las
ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias
Procedimiento de Retracto Legal, Arrendaticio arts 138 y sgs
Retracto legal. es el
derecho que tienen los
arrendatarios o
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subrogarse, en las mismas
condiciones estipuladas en
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de la propiedad, en el
lugar de quien adquiere el
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venta o por cualquier otro
tipo de transferencia de la
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que esté en
arrendamiento. los
arrendatarios y
arrendatarias deberán
cumplir con los requisitos
establecidos en el artículo
136 de la Ley
Obligación de
reintegro al cobro
indebido, el
arrendador o el
responsable del
cobro de los
sobrealquileres,
deben reintegrar el
exceso del cobro
indebido, so pena de
la aplicación de las
sanciones
establecidas en esta
Ley
la audiencia de mediación la audiencia de
mediación
la cual se celebrará al 5to. día de despacho
siguiente. La audiencia es oral, pública y,
con la asistencia de las partes y abgs. Si el
demandante no comparece a la audiencia
de mediación se considerará desistido el
procedimiento
Infructuosidad de la audiencia de
mediación Artículo 107. Concluida la
audiencia de mediación, sin que se haya
alcanzado un acuerdo, el demandado
deberá,dentro de los diez días de
despacho siguientes, dar contestación a la
demanda y aquí se va por el procedimiento
de desalojo, que ya se realizo
El procedimiento se inicia por demanda
escrita, extremos del 340 del cpc, en el
libelo se adjuntan todas las pruebas
documentales, se presentan las
testimoniales. Luego el Tribunal admite o
no la demanda dentro de los tres días de
despacho siguientes a la recepción del
libelo y sus recaudos. Si hay vicios de
forma el tribunal ordena sus correcciones,
para subsanar dentro de los tres días de
despacho siguientes; y fija el día, hora de
la audiencia de mediación
.
Criterio Jurisprudencial acerca del Retracto Legal
En este caso es interesante sobre la materia de Retracto Legal acerca de dos puntos álgidos de dicho procedimiento, el primero que citare es el criterio a cerca de
la prohibición de declarar inadmisible la demanda del arrendatario, con la fundamentación de que debe agotarse previamente la vía administrativa en esta
sentencia se señala claramente dicho criterio jurisprudencial y reza la misma
tanto el Juez de primera instancia, como el ad quem, por medio de sentencia declararon la inadmisibilidad de la demanda por retracto legal arrendaticio que
intentaran los ciudadanos Jesmary Teresa Marcano Valderrama, Zaida Margarita Gómez Rattia, Alexander Chaparro y Alejo Antonio contra el ciudadano Jesús
Enrique González Irumbe y la sociedad mercantil Inversiones Losky,C.A.; en su análisis ambos jueces señalaron que los demandantes debían agotar, el
procedimiento administrativo previo contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Ahora bien, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en recurso interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12
del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, R.I N°175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712, dejó establecido lo que siguiente:
Criterio ya reiterado por la Sala en sentencias up supra señaladas
(Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A.,
respectivamente)…”.
Situación ésta, que no es la prevista en el presente asunto, pues en el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y
siguientes, a fin de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.
De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con
preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene
derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida,
sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria
.
En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos
del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario, lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la
propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero. La demanda en sí, constituye un acto inmediato de protección de sus derechos como arrendatarios, que no puede
ser dilatado o condicionado a un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
La Sala en su constante y continua jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar expresadas en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una
acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ella.
En el presente asunto, los jueces de instancia le cercenaron a los recurrentes-demandantes el derecho a la tutela judicial efectiva, al no admitir la demanda, sin que exista una prohibición legal para
ello.
La sentencia impugnada, a través de un instrumento jurídico, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda, lo interpreta incorrectamente entendiendo que se debía
cumplir con un procedimiento previo lesionando el derecho a la acción y a la tutela judicial efectiva de quienes precisamente la ley trata de resguardar, de modo que yerran ambos jueces de
instancia, al declarar la inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones
derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de
la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado es de la Sala).
De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar
en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una
eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.
De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa
en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda
por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.
Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la
posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado
rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de
la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.
Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 1ero del mes de julio del 2015
Referencia bibliográfica
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda .
http://saia.uft.edu.ve/moodle/pluginfile.php/154895/mod_resource/content/2/ley_para_la_regulariz
acion_y_%20%281%29.pdf
Sala de Casación Civil. Sentencia https://vlexvenezuela.com/vid/k-b-llos-00-635053953
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Procedimiento de reintegro

  • 1. Procedimiento de Retracto Legal y Reintegro Sandra Meléndez CI 17.859.152 Derecho Inquilinario UNIVERSIDAD “FERMÍN TORO” VICE-RECTORADO ACADÉMICO FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO
  • 2. Procedimiento de Reintegro, arts 125 y sgs Reintegro del exceso al cobro indebido En los inmuebles sometidos a regulación, la Ley establece que, se reintegra al arrendatario, arrendataria o arrendador, todo el exceso que se cobró del canon máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ‘SUNAVI’, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos Lapso para ejercer el retracto legal este derecho de retracto es ejercido por los arrendatarios dentro de los 180 hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público Requisitos. Los arrendatarios podrán ejercer el derecho de retracto cuando ocurran los supuestos: 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la . 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias
  • 3. Procedimiento de Retracto Legal, Arrendaticio arts 138 y sgs Retracto legal. es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la Ley Obligación de reintegro al cobro indebido, el arrendador o el responsable del cobro de los sobrealquileres, deben reintegrar el exceso del cobro indebido, so pena de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley la audiencia de mediación la audiencia de mediación la cual se celebrará al 5to. día de despacho siguiente. La audiencia es oral, pública y, con la asistencia de las partes y abgs. Si el demandante no comparece a la audiencia de mediación se considerará desistido el procedimiento Infructuosidad de la audiencia de mediación Artículo 107. Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá,dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda y aquí se va por el procedimiento de desalojo, que ya se realizo El procedimiento se inicia por demanda escrita, extremos del 340 del cpc, en el libelo se adjuntan todas las pruebas documentales, se presentan las testimoniales. Luego el Tribunal admite o no la demanda dentro de los tres días de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos. Si hay vicios de forma el tribunal ordena sus correcciones, para subsanar dentro de los tres días de despacho siguientes; y fija el día, hora de la audiencia de mediación .
  • 4. Criterio Jurisprudencial acerca del Retracto Legal En este caso es interesante sobre la materia de Retracto Legal acerca de dos puntos álgidos de dicho procedimiento, el primero que citare es el criterio a cerca de la prohibición de declarar inadmisible la demanda del arrendatario, con la fundamentación de que debe agotarse previamente la vía administrativa en esta sentencia se señala claramente dicho criterio jurisprudencial y reza la misma tanto el Juez de primera instancia, como el ad quem, por medio de sentencia declararon la inadmisibilidad de la demanda por retracto legal arrendaticio que intentaran los ciudadanos Jesmary Teresa Marcano Valderrama, Zaida Margarita Gómez Rattia, Alexander Chaparro y Alejo Antonio contra el ciudadano Jesús Enrique González Irumbe y la sociedad mercantil Inversiones Losky,C.A.; en su análisis ambos jueces señalaron que los demandantes debían agotar, el procedimiento administrativo previo contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Ahora bien, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en recurso interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, R.I N°175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712, dejó establecido lo que siguiente: Criterio ya reiterado por la Sala en sentencias up supra señaladas (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente)…”. Situación ésta, que no es la prevista en el presente asunto, pues en el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, a fin de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador. De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria
  • 5. . En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante. La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario, lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero. La demanda en sí, constituye un acto inmediato de protección de sus derechos como arrendatarios, que no puede ser dilatado o condicionado a un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. La Sala en su constante y continua jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar expresadas en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ella. En el presente asunto, los jueces de instancia le cercenaron a los recurrentes-demandantes el derecho a la tutela judicial efectiva, al no admitir la demanda, sin que exista una prohibición legal para ello. La sentencia impugnada, a través de un instrumento jurídico, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda, lo interpreta incorrectamente entendiendo que se debía cumplir con un procedimiento previo lesionando el derecho a la acción y a la tutela judicial efectiva de quienes precisamente la ley trata de resguardar, de modo que yerran ambos jueces de instancia, al declarar la inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente: “…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado es de la Sala). De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario. De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva. Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 1ero del mes de julio del 2015
  • 6. Referencia bibliográfica Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda . http://saia.uft.edu.ve/moodle/pluginfile.php/154895/mod_resource/content/2/ley_para_la_regulariz acion_y_%20%281%29.pdf Sala de Casación Civil. Sentencia https://vlexvenezuela.com/vid/k-b-llos-00-635053953 GRACIAS