Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. apsekošana, apkope, remonts)

1. Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi Dzīvojamās mājas uzturēšana (apsekošana, apkope, remonts)

2. Dzīvojamās mājas pārvaldīšana 2

3. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ❑ Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmā daļa ❑ Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ietver: 1) obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības; 2) citas pārvaldīšanas darbības. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta pirmā daļa 3

4. Tiesu prakse Dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka savstarpējo tiesisko attiecību noregulējums dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, proti, pušu tiesības, pienākumi un atbildības sadalījums, tostarp arī pārvaldniekam uzdoto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību apjoms ir norādīts pārvaldīšanas līgumā. Tādēļ, izšķirot strīdu starp dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līguma dalībniekiem, tiesai bija jānoskaidro apstākļi, kam ir būtiska nozīme šīs lietas izskatīšanā, proti, kādas konkrēti saistības tika nodibinātas starp pusēm lietā, noslēdzot pārvaldīšanas līgumu. Augstākās tiesas Civillietu departamenta 2015.gada 30.jūnija spriedums lietā Nr. SKC-82/2015 4

5. Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi 5

6. ❑ Pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.panta pirmā daļa 6

7. Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi ❑ Ievērot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principus (4.pants). ❑ Sniegt dzīvojamās mājas īpašniekam aktuālu, nepārprotamu un pilnīgu informāciju par dzīvojamās mājas īpašniekam saistošiem normatīvajiem aktiem un no tiem izrietošajām saistībām, par pārvaldnieka saistībām, kas izriet no pārvaldīšanas uzdevuma, kā arī — pēc dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma — par jautājumiem, kas attiecas uz pārvaldīšanas uzdevumu. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.pants 7

8. ❑ Rakstveidā brīdināt dzīvojamās mājas īpašnieku par nepieciešamajiem steidzami veicamajiem pasākumiem dzīvojamās mājas pasargāšanai no bojāejas, sabrukuma vai izpostījuma, kā arī aprēķināt šo pasākumu paredzamās izmaksas. ❑ Savlaicīgi informēt dzīvojamās mājas īpašniekus par atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka darbību vai bezdarbību (tajā skaitā uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūto saistību neizpildi), kas skar vai var skart citu dzīvojamās mājas īpašnieku intereses, kā arī sniegt nepārprotamu un pilnīgu informāciju par šiem jautājumiem pēc atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.pants 8 Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi

9. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principi ❑ pārvaldīšanas procesa nepārtrauktība nodrošina dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā; ❑ pēc iespējas optimālu pārvaldīšanas darba metožu izvēle, tajā skaitā optimālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu veidošana, samērojot tos ar dzīvojamās mājas īpašnieka maksātspēju; ❑ sniegto pakalpojumu saturs un kvalitāte nodrošina pārvaldāmās dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā; ❑ indivīda drošības vai veselības aizskāruma nepieļaujamība pārvaldīšanas procesā; ❑ apkārtējās vides kvalitātes saglabāšanas un uzlabošanas nodrošināšana pārvaldīšanas procesā. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 4.pants 9

10. Dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) Apsekošana, apkope, remonts 10

11. ❑ dzīvojamās mājas sanitārā apkope; ❑ siltumenerģijas, arī dabasgāzes, piegāde, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana, sadzīves atkritumu izvešana, slēdzot attiecīgu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju (turpmāk — dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamais pakalpojums); ❑ elektroenerģijas nodrošināšana dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajai daļai (arī kopīpašumā esošo iekārtu darbības nodrošināšanai); Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas pirmais punkts 11 Dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām:

12. ❑ dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts; ❑ dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana; ❑ dzīvojamās mājas energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu nodrošināšana. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas pirmais punkts 12 Dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām:

13. Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumi Nr.907 „Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām” Ministru kabineta 2020.gada 10.decembra noteikumu Nr.730 „Ekspluatējamu ēku energoefektivitātes minimālās prasības” 13

14. Vizuālā apskate ❑ Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju (turpmāk – inženiertīkli) apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu) visā tās ekspluatācijas laikā un nepieļautu apdraudējuma iestāšanos. MK noteikumu Nr.907 2.punkts ❑ Dzīvojamās mājas, tās konstrukciju, kā arī tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko stāvokli nosaka vizuālajā apskatē. Vizuāli neapskata dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī iekārtu un inženiertīklu daļas, kurām būves tehniskā risinājuma dēļ nevar piekļūt. Vizuālās apskates faktu fiksē dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnālā, kas ir mājas lietas sastāvdaļa. MK noteikumu Nr.907 3.punkts 14

15. Prasītāja nav norādījusi, kā un vai vispār ir iespējams veikt tāda būvelementa regulāru tehnisko apsekošanu, kas atrodas iebūvētā stāvoklī atsevišķā īpašumā. Tiesa piekrīt apelācijas sūdzībā norādītajam, ka šādas komunikācijas pārbaude loģisku apsvērumu dēļ nav iespējama, šajā gadījumā neveicot atsevišķā īpašuma grīdas seguma demontāžu. Līdz ar to tiesa nevar atzīt, ka zaudējumu nodarīšanā būtu vainojama mājas apsaimniekotāja, nepildot pielīgtu pienākumu - pieļaujot bezdarbību, neveicot būvelementu apsekošanu un iekārtu profilaktisku apkopi vai remontu. Civillikums paredz nejaušus zaudējumus (Civillikuma 1774.pants), kas nav nevienam jāatlīdzina. Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģijas 2017.gada 26.septembra spriedums civillietā C30691016 15 Tiesu prakse

16. ❑ Papildus šo noteikumu 10., 11., 12., 13. un 13.1 punktā minētajām apskatēm vizuālo apskati veic arī pēc vētrām, plūdiem, spēcīgiem nokrišņiem un citām dabas stihijām, kas var radīt dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumus, kā arī pēc avārijas situācijām, kas var radīt apdraudējumu. MK noteikumu Nr.907 14.punkts 16 Vizuālā apskate

17. Tehniskā apkope Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka ražotājs vai normatīvie akti. Ja nav pieejama ražotāja instrukcija vai minētos intervālus un darbības nenosaka normatīvie akti, tās nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs. MK noteikumu Nr.907 8.punkts 17

18. ❑ Remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu turpmāku ekspluatāciju. Remonts var būt: ❑ ārpuskārtas remonts – šajos noteikumos minēto bojājumu savlaicīga novēršana; ❑ plānotais remonts – bojājumu novēršana dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajā termiņā. MK noteikumu Nr.907 4.punkts 18 Remonts

19. Tehniskā apsekošana ❑ Ar to saprot padziļinātāku bojājumu izpēti, kam nepieciešamības gadījumā piesaista attiecīgu speciālistu, noteikumu Nr.907 16.punkts nosaka, ka būves tehnisko apsekošanu veic, ja kopš dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku (būvju) nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu (1.pielikums) attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir pagājis šo noteikumu 2.pielikumā minētais vidējais kalpošanas ilgums. ❑ Tehnisko apsekošanu veic arī, ja par to pieņemts lēmums saskaņā ar noteikumu Nr.907 15.punktu. Detalizētāk par tehniskās apsekošanas kārtību norādīts speciālajos normatīvajos aktos – Latvijas būvnormatīvs LBN 405-15 "Būvju tehniskā apsekošana" 19

20. Rīcība bojājumu konstatēšanas gadījumā Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi, pārvaldītājs: ❑ lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir konstatēts kāds no šo noteikumu 17.punktā minētajiem bojājumiem; ❑ lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, plānotā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks, kas ir pilnvarots pieņemt šādu lēmumu; ❑ sagatavo priekšlikumus dzīvojamās mājas īpašniekam (dzīvokļu īpašnieku kopībai) lēmuma pieņemšanai par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, nepieciešamā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kas nav pilnvarots pieņemt šādu lēmumu. MK noteikumu Nr.907 15.punkts 20

21. Pienākums nodrošināt nepieciešamo finansējumu ❑ Uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, īpašniekam ir pienākums nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10.panta trešā daļa ❑ Pārvaldnieks ir tiesīgs saņemt viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildei nepieciešamo finansiālo nodrošinājumu. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta piektā daļa 21

22. ❑ Dzīvojamās mājas uzkrājuma fonda līdzekļi ir dzīvokļu īpašnieku kopības mantā ietilpstoši finanšu līdzekļi, ar kuriem dzīvojamās mājas pārvaldnieks var rīkoties, tikai ievērojot kopības lēmumus un piešķirto pilnvarojumu, kā arī normatīvajos aktos noteiktos ierobežojumus. ❑ Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta sesto daļu dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot savas darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai vai dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.). Minētais ierobežojums pārvaldniekam ir saistošs, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība dzīvojamās mājas pārvaldīšanas kompetences ietvaros nav nolēmusi citādi. Augstākās tiesas Senāta 2020.gada 5.maija spriedums lietā Nr.SKC-172/2020 22 Tiesu prakse

23. ❑ Papildus šiem likumā tieši noteiktajiem ierobežojumiem pārvaldniekam kā krietnam un kārtīgam pārvaldniekam jāņem vērā, ka jebkurai rīcībai ar dzīvokļu īpašnieku kopības līdzekļiem jānotiek atbilstoši kopības uzdotajam pārvaldīšanas uzdevumam un piešķirtajam pilnvarojumam. ❑ Gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzkrājusi līdzekļus noteiktam mērķim, piemēram, dzīvojamās mājas uzlabošanai, pārvaldnieks citiem mērķiem minētos līdzekļus var izlietot tikai, ja tam iepriekš ir saņemts atbilstošs kopības pilnvarojums. Augstākās tiesas Senāta 2020.gada 5.maija spriedums lietā Nr.SKC-172/2020 23 Tiesu prakse

24. +371 67013100 www.em.gov.l v @EM_gov_lv,@siltinam Brīvības iela 55, Rīga, LV-1519, Latvia pasts@em.gov.lv /ekonomikasministrija Paldies!

Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. apsekošana, apkope, remonts)

Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. apsekošana, apkope, remonts)

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente(20)

Similar a Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. apsekošana, apkope, remonts)

Similar a Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. apsekošana, apkope, remonts)(13)

Más de Ekonomikas ministrija/ Dzīvo siltāk

Más de Ekonomikas ministrija/ Dzīvo siltāk(20)

Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi. Dzīvojamās mājas uzturēšana. apsekošana, apkope, remonts)