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1
22-12-2014
Av.ADM.#000-01
EXPED. #1
VALORACIÓN DEL TERRENO E
INFRAESTRUCTURA, DE UN PREDIO
RUSTICO AGRÍCOLA
PROPIEDAD DE
SRA. GIGI GÁLVEZ LARA
INSTITUCIÓN SOLICITANTE
FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS
EVALUADOR
PABLO ERNESTO VILLA GUERRERO
22/12/2014
2
TABLA DE CONTENIDO
1. METODOLOGÍA....................................................................................................................3
1.1. ETAPAS DE TRABAJO .....................................................................................................3
1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO .........................................4
1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO....................................................................................4
1.2.2. FACTORES DE AJUSTE................................................................................................6
1.2.2.1. Superficie ......................................................................................................................6
1.2.2.2. Distancia al predio ........................................................................................................7
1.2.2.3. Topografía.....................................................................................................................8
1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades ..........................................................................8
1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO...........................................9
1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES................................................................9
1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................9
1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS).............................11
1.3.3. FACTORES DE AJUSTE..............................................................................................11
1.3.3.1. Conservación...............................................................................................................11
1.3.3.3. Edad ............................................................................................................................12
1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN ........................13
1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS....................14
2. RESULTADOS LEGALES...................................................................................................16
2.1. Tipo y razón de tasación.................................................................................................16
2.3. Ubicación del predio.......................................................................................................16
3. RESULTADOS FÍSICOS..................................................................................................17
3.1. Clasificación del sistema natural ....................................................................................17
3.2. Condición agronómica del predio...................................................................................17
3.3. Otros usos del predio ......................................................................................................18
3.4. Total de superficie en explotación..................................................................................18
3.5. Ocupación en el predio...................................................................................................18
3.6. Servicios urbanos............................................................................................................18
3.7. Bienes distintos de la tierra.............................................................................................18
3.8. Valor fisico .....................................................................................................................18
3.9. Valor analítico ................................................................................................................18
3.10. Resumen de valores ....................................................................................................20
3.11. Consideraciones previas al avalúo..............................................................................20
3.12. Dictamen del avalúo ...................................................................................................21
3
1. METODOLOGÍA
1.1. ETAPAS DE TRABAJO
Dentro de los aspectos que cubren los inventarios de la tierra con fines agropecuarios, se
validaron en este avaluó; hidrología y climatología, edafología, uso actual de la tierra y socio-
economía. Tales materias comprenden varias etapas de trabajo; recolección de información y
materiales, interpretación, toma de fotointerpretación por ultimo el procesamiento, análisis e
interpretación de la información.
1º) Recolección de información y materiales
Se selecciona el área donde se va a efectuar la evaluación, y se procede a recopilar información
disponible, lo cual con ello se trata de ahorrar tiempo, energía y dinero, las fuentes de
información necesarias se las han considerado las siguientes:
 Las fuentes personales.
 Las fuentes documentales:
 Fuentes primarias.
 Fuentes secundarias.
2º) Clasificación o examen de la información y materiales.
Una vez cumplida la 1° etapa, se procederá a examinar y clasificar los materiales e información
disponible para evaluar la calidad de los dato, para lo cual utilizaremos:
 Material cartográfico y Aero fotogramétrico.
 Información meteorológica y climatológica.
 Información hidrológica e hidráulica.
 Información geológica, geomorfológica y geo hidrológica.
 Información edafológica.
 Información agronómica.
3º) Procesamiento, análisis e interpretación de la información.
Una vez recopilada, examinad y clasificada toda la información, se procedió al procesamiento,
análisis e interpretación de las mismas, mediante los siguientes procesos:
 Análisis cuantitativo.
 Análisis cualitativo.
 Representación de los datos y resultados.
 Redacción del informe de valoración y publicación.
4
1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO
1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO
Para determinar el valor productivo de la tierra, se han considerado las cualidades y propiedades
que provienen de las condiciones naturales y físicas consideradas desde el punto de vista de la
fertilidad. Se mide mediante una “unidad de productividad”.
Estas condiciones se clasifican en agronómicas, topográficas, climatológicas y de explotación:
Textura de la capa arable
Profundidad efectiva
Agronómicas Apreciación textural del perfil
Drenaje
Nivel de fertilidad
Acidez del suelo PH
Relieve
Topográficas Erosión
Dificultad de explotación
Posibilidad de irrigación de la tierra
Distribución de lluvias y temperaturas
Climatológicas Exposición solar
Vientos
Heladas
Disponibilidad de mano de obra
Salubridad
De explotación Aprovechamiento del agua para riego
Vías internas
Forma geométrica y discontinuidad del predio
El modelo actual para establecer la clasificación agrológica, se basa en el “Sistema Internacional
Americano de Clasificación de la Tierra” que agrupa a la tierra en ocho clases con el propósito
de interpretar el medio físico natural y la capacidad de producir, determinando una escala de
puntuación basada en las condiciones indicadas.
CLASE I (Puntaje superior a 67 puntos)
 Tierras sin limitaciones.
 Buen drenaje.
 Buen nivel de fertilidad.
 Pendientes menores al 3%.
 Sin riesgo de erosión.
 No presenta pedregosidad.
CLASE II (Puntaje entre 56 a 67 puntos)
 Tierras con alguna limitación.
5
 Drenaje medio.
 Nivel medio de fertilidad.
 Pendientes moderadas menores al 15%.
 Susceptible a la erosión.
 Sin pedregosidad que impida el trabajo agrícola.
CLASE III (Puntaje entre 47 a 55 puntos)
 Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación del suelo.
 Drenaje lento con encharcamiento ocasional en lapsos cortos (30 días).
 Nivel de fertilidad pobre que afecta al rendimiento de los cultivos.
 Pendientes inferiores al 25%.
 Erosión moderada.
 Presencia de piedras en pendientes mayores al 12%.
CLASE IV (Puntaje entre 38 a 46 puntos)
 Tierras de cultivos perennes y transitorios, aptas para pastos.
 Drenaje excesivo, tierras superficiales, con encharcamiento de hasta 60 días acumulados.
 Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre similar a la clase III.
 Pendientes similares a la clase III, hasta llegar al 40%.
 Suelos más escarpados con mayor riesgo de erosión.
 Pedregosidad similar a la clase III, requiere prácticas de manejo y conservación.
CLASE V (Puntaje entre 29 a 37 puntos)
 Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, pastos, bosques, y
vida silvestre.
 Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una duración de 6 a 8 meses,
retención de agua excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.
 Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi plano, con
pendientes inferiores al 30%.
 Suelos sin erosión o poco significativo.
 Excesivamente pedregoso y rocoso en la superficie, que imposibilita el empleo de
maquinaria.
 Las limitaciones de esta clase son muy severas.
CLASE VI (Puntaje entre 20 a 28 puntos)
 Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, se puede utilizar en
pastizales con prácticas de conservación del suelo.
 Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con duración de 90 días,
acumulados por año, retención de humedad excesiva o muy baja, permeabilidad muy
lenta o muy baja.
 Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.
 Pendiente entre el 25% al 50%.
 Alta pedregosidad hasta el 20%.
 De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y productos forestales.
6
CLASE VII (Puntaje entre 19 a 9 puntos)
 Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida silvestre, a condición de
usarla para prevenir la erosión
 Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de hasta 120 días al año,
inundaciones de 4 a 6 meses
 Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a severa erosión,
producto del viento y del agua
 Pendiente entre el 25% al 50%
 La pedregosidad y rocosidad puede ser de nula a excesiva, presentando fuertes
dificultades para el laboreo.
CLASE VIII (Puntaje entre 1 a 8 puntos)
 Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones que solo son
recomendables para la vida silvestre, recreación y preservación de cuencas hídricas
 Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y rocosidad, con
severa erosión o muy susceptibles.
 Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa de arena, pantanos y
manglares
No. Clase de tierra Apreciación Puntaje Promedio Coeficiente
1 Primera (I) Excelente 68-100 84 1.35
2 Segunda (II) Muy buenas 56-67 62 1.00
3 Tercera (III) Buenas 47-55 51 0.82
4 Cuarta (IV) Medianas 38-46 42 0.67
5 Quinta (V) Regulares 29-37 33 0.53
6 Sexta (VI) Malas 20-28 24 0.38
7 Séptima (VII) Muy malas 9-19 14 0.14
8 Octava (VIII) Improductivas 1-8 4 0.06
Fuente: Catastro rural en el Ecuador, análisis y propuestas para optimizar su proceso de
aplicación
Vaca P., y Orellana C., (2002)
1.2.2. FACTORES DE AJUSTE
1.2.2.1. Superficie
Este tipo de ajustes se lo realizó partiendo de la proporción de superficie es decir, “a mayor
superficie menor valor”. Este demérito se aplicó en el predios rústicos que tengan una superficie
mayor a 20-00-00.00 Ha. La cual se utilizó factores como lo indica la siguiente tabla:
7
No. SUPERFICIE Ha. Factor
1 00-00-01.00 a 20-00-00.00 1
2 20-00-01.00 a 40-00-00.00 0.9
3 40-00-01.00 a 60-00-00.00 0.85
4 60-00-01.00 a 100-00-00.00 0.8
5 100-00-01.00 en adelante 0 0.75
Fuente: Manual de valuación catastral, 2008
Periódico Oficial del Estado de Puebla
Obtenido el factor de superficie, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la
siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
VCT = VCSR x FS x ST
Simbología:
FS: Factor por Superficie, según tabla
ST: Superficie del terreno, en Ha.
VCSR: Valor catastral de suelo, dólares
VCT: Valor catastral de terreno.
1.2.2.2. Distancia al predio
Factor que se ajustó el valor catastral unitario de suelo rústico y que se refiere a la cercanía del
predio que se está valuando con la infraestructura urbana y mercado de productos, así como su
acceso a ellos.
No. Distancia al predio Factor
1 1 a 500 1.4
2 501 a 1,500.00 1.2
3 1,501.00 en adelante 1
Fuente: Manual de valuación catastral, 2008
Periódico Oficial del Estado de Puebla
Obtenido el factor de distancia del predio, se procede a calcular el valor catastral del terreno,
mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
VCT = VCSR x FS x ST
Simbología:
FD: Factor de Distancia
ST: Superficie del terreno
VCSR: Valor catastral de suelo rústico.
8
VCT: Valor catastral de terreno.
1.2.2.3. Topografía
Este factor permitirá hacer el ajuste por la continuidad, discontinuidad e inclinación del terreno
en estudio, para lo cual se utiliza la siguiente tabla:
No. Clasificación Pendiente Factor
1 Llano o plano 0 a 6% 1
2 Lomerío suave o moderadamente inclinado 6.1 a 12% 0.9
3 Lomerío accidentado o inclinado 12.1 a 20% 0.8
4 Escarpado 20.1 a 40% 0.7
5 Montañoso Más del 40% 0.6
Fuente: Manual de valuación catastral, 2008
Periódico Oficial del Estado de Puebla
Obtenido el factor de topografía, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la
siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
VCT= VCSR x FT x ST
Simbología:
FT: Factor por topografía
VCSR: Valor catastral de suelo rústico
VCT: Valor catastral de terreno
ST: Superficie del terreno
1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades
Es el factor de ajuste al Valor Catastral Unitario de suelo rústico, con relación al bien que se está
valuando y contempla: tipo, importancia, calidad y distancia de los accesos; es decir flujo
vehicular; si son o no transitables en toda época del año; si es terrestre (carretera federal, estatal;
camino de terracería, brecha e incluso las posibles servidumbres de paso (predios interiores), el
cual se lo clasificara mediante la siguiente tabla:
No. Clasificación Factor
1 Predio interior sin derecho de paso constituido 0.5
2 Predio interior con derecho de paso constituido (brecha o rodada) 0.7
3 Camino vecinal transitable durante determinadas épocas del año 0.85
4 Camino rural con estructura de terracería transitable todo el año 1
5 Carretera pavimentada (federal o estatal) 1.2
Fuente: Manual de valuación catastral, 2008
Periódico Oficial del Estado de Puebla
Obtenido el factor de ubicación con referencia a vialidades, se procede a calcular el valor
catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
9
VCT= VCSU x FU x ST
Simbología:
FU: Factor por Ubicación
VCSR: Valor catastral de suelo rústico
VCT: Valor catastral de terreno
ST: Superficie del terreno
1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO
El valor catastral del terreno rústico será el producto de multiplicar el Valor Catastral Unitario de
Suelo Rústico, por el Factor Resultante, por la superficie del terreno, de acuerdo a la tabla de
clasificación de suelo rústico. Para obtener el Factor Resultante se multiplicarán entre sí los
factores de ajuste. El producto de éste, no será menor a 0.40, estableciendo este factor como
límite inferior, ni mayor de 1.70, estableciéndose éste como límite superior.
En los casos, que dentro de un mismo predio exista más de una clasificación de suelo se valuará
cada una de éstas de acuerdo a su valor publicado y los factores de ajuste se aplicarán al valor
catastral unitario promedio, la cual se utiliza la siguiente formula:
1st)FR = ( FF x FP x FT x FU x FS )
2nd) VC ó VCT = VCUR x FR x ST
Simbología:
VC ó VCT =Valor catastral o Valor catastral de terreno
FR = Factor Resultante
FD = Factor de Distancia a centro urbano
FT = Factor Topografía
FU = Factor de Ubicación
FS = Factor de Superficie
VCSR= Valor catastral unitario de suelo rústico
ST = Superficie del terreno.
1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
El Método Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en
valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del
10
estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la
realidad.
Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales que son la depreciación por edad y por estado.
Este método considera los siguientes principios básicos:
 La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de
mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
 Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la
siguiente fórmula:
𝑉𝐴 = 𝑉𝑛 [1 −
1
2
(
𝑥
𝑛
+
𝑥2
𝑛2
)] ∗ 𝐸
Donde:
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
X = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno
Para la aplicación de este método, Ross Heidecke define 5 categorías de estados de conservación
con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios.
Estado Condiciones físicas Clasificación normal
Coefic
deprec.
1
NUEVO - No ha sufrido ni necesita
reparaciones
Óptimo-O 0.00
Muy bueno-MB 0.032
2
REGULAR - Requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia
Bueno B 2.52
Intermedio-I 8.09
3 Requiere reparaciones Simples
Regular-R 18.10
Deficiente-D 32.20
4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52.60
5
Requiere muchas reparaciones importantes
Sin Valor = Valor de Demolición
Muy Malo-MM 72.20
Demolición-DM 100.00
Fuente: Ministerio de agricultura ganadería, acuacultura y pesca.
A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla
anterior.
 Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere
reparaciones de ningún tipo.
11
 Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores
de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
 Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones
simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros.
 Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes,
por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas y otros.
 Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en
estado de demolición.
Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de
construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la
finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
𝐸 =
100 − 𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐.
100
1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS)
Las construcciones que se encuentran edificadas en el predio rústico se clasificará y valuará de
acuerdo a la metodología descrita en el manual de valuación catastral para el estado de puebla,
publicada en el Periódico Oficial del Estado de Puebla y además conforme a la Tabla de
Clasificación de la construcción.
1.3.3. FACTORES DE AJUSTE
Para la valuación de las construcciones, se entenderá como factores de eficiencia a deméritos que
puedan aplicarse al valor unitario de construcción en atención a la edad, estado de conservación
y al nivel de terminación dela misma.
1.3.3.1. Conservación
Aún y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios y las
cámaras de la construcción, publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo
al tipo y al estado de conservación, considerando los tres probables estado: Bueno, Regular y
Malo; los que se determinarán si la construcción alcanzalos siguientes niveles.
a) Bueno: Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación
aún y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad
aislada).
12
b) Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos
estructurales con pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barníz o de esmalte en
puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos.
c) Malo: Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles),
herrería con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios
con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas
y que necesitan reparación mayor o su reemplazo. Construcción casi en estado de
abandono.
1.3.3.2. Avance de obra
Este factor se aplicará solamente cuando la construcción se encuentra en proceso de terminación,
pero ya está habitada. Para ello se consideran los siguientes niveles de edificación.
a) Terminada: Construcción al 100% o con un porcentaje mínimo por ejecutar.
b) Obra Negra, Instalaciones y acabados: En este nivel probablemente todavía no cuenta
con cancelería, mobiliario fijo (wc, tarjas y lavabos), closets y, en los casos que aplique,
escaleras de emergencia, así como maquinaria y equipo.
c) Obra Negra e Instalaciones: Para considerarse con este nivel de terminación, la
construcción debe de contar con cimentación, estructura (acero y concreto), albañilería,
instalación hidráulica, sanitaria, eléctrica, de gas y especiales (según el tipo de
construcción).
d) Obra Negra: Se considerarán aquellas construcciones en uso que cuenten ya con
cimentación, estructura (acero y concreto) y albañilería.
No. Avance de obra
Habitacional,
horizontal, precaria
e industrial, ligero y
mediano
Antiguo, moderno
habitacional
horizontal (no aplica
para precaria)
Habitacional
vertical
Moderno,
especial e
industrial
pesado
1 Terminada 1.00 1.00 1.00 1.00
2
Obra negra,
instalaciones y
acabados
1.00 0.85 0.85 0.90
3
Obra negra e
instalaciones
0.90 0.55 0.55 0.65
4 Obra negra 0.75 0.40 0.45 0.60
Fuente: Manual de valuación catastral, 2008
Periódico Oficial del Estado de Puebla
1.3.3.3. Edad
Es la depreciación que sufren las edificaciones por el paso del tiempo, conforme a sus
características arquitectónicas, calidad de materiales, procesos constructivos empleados, así
13
como al tipo de proyecto que se haya edificado. Sin embargo, muchas de estas construcciones al
pasar de los años sufren remodelaciones mayores en sus estructuras y acabados, acción que
permite postergar la vida probable de la construcción y con ello se reinicia el demérito de
antigüedad. Para el caso de las edificaciones clasificadas como Antigua Históricas y Antigua
Regional, no aplicará este demérito, ya que el mismo deberá de estar considerado en el análisis
del valor publicado.
No.
Edad de
construido
Precaria y todas las
calidades de los tipos,
moderno industrial medio
ligero
Interés social a medio y todas
las calidades del tipo moderno
industrial pesado
Superior,
lujo y
especial
VP: 30 años VP: 60 años VP: 100 años
1 1-10 años 1.00 1.00 1.00
2 11-20 años 0.70 0.80 0.90
3 21-30 años 0.50 0.70 0.80
4 31-40 años 0.50 0.60 0.70
5 41-50 años 0.50 0.50 0.60
6 >51 años 0.50 0.50 0.50
VP= Vida Probable
1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN
El valor catastral de la construcción, se calculará multiplicando el valor unitario, de acuerdo al
tipo de construcción y estado de conservación publicado en las tablas ya expuestas, por el factor
de terminación y por el factor de edad. El resultado de dicha operación será multiplicado por la
superficie construida (En caso de que dentro de un predio existan varios tipos de construcción o
un mismo tipo de construcción con diferentes grados de conservación o terminación o, en su
caso, edad o los tres combinados de diferente manera; se analizará cada bloque de construcción
por separado y la suma de los valores que por cada bloque se analice, será el valor catastral de la
construcción), para lo cual podemos utilizar la siguiente formula:
VCC= VCUC x FTR x FED x SC
Simbología:
VCC =Valor catastral de la construcción
FTR = Factor de Terminación
FED = Factor de Edad
VCUC = Valor catastral unitario de construcción (precio m2
) de acuerdo a su tipo y estado de
conservación (Bueno, regular o Malo).
SC = Superficie de la Construcción
14
1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS
El valor catastral del predio será la suma del valor catastral del terreno, más el valor catastral de
la construcción, como se lo indica en la siguiente formula:
VC = VCT + VCC
Simbología:
VC = Valor Catastral
VCT =Valor catastral del terreno
VCC =Valor catastral de la construcción
15
RESULTADOS
16
2. RESULTADOS LEGALES
2.1. Tipo y razón de tasación
Valoración agrícola, por motivo de transferencia de dominio del bien raíz, sea para asesorar a un
posible vendedor en la fijación de un predio aceptable de venta del predio o para que se fijen
bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios.
2.2. Antecedentes
a. Nombre del solicitante UTMach, FCA, Dirección de la Escuela de
Ingeniería Agronómica.
b. Domicilio del solicitante Cdla. Universitaria Km. 5 ½ Vía Machala-Pasaje
c. Perito evaluador Ing. Agric. Julio Chabla Carrillo
d. Registros del perito Registro SENESCYT: 1011-06-686053
e. Colaborador Pablo Ernesto Villa Guerrero
Fecha del avalúo 05 de diciembre de 2014
f. Bien a valuar Finca “EL Cisne”
g. Nombre del propietario Gigi Gálvez Lara
h. Propósito del avalúo Valor comercial
i. Número de cuenta predial No se proporcionó
k. Régimen de propiedad Privado
l. Situación legal En posesión de sus propietarios
2.3. Ubicación del predio
a. Ubicación
a.1. Provincia El Oro
a.2. Cantón Machala
a.3. Parroquia El Cambio
a.4. Sitio La Unión Colombiana
b. Acceso al predio
c. Medidas y colindancias del predio
c.1. Superficie del predio 9-77-00 has.
c.2. Fracción única Nueve hectáreas setenta y siete centiáreas, cero áreas
d. Colindancias
d.1. Al norte En 1,000 m con Herederos Lara Andrade
d.2. Al sur En 1,000 m con Vía principal (Avd. Ferroviaria)
d.3. Al Este En 1,000 m con Cdla. Nueva Unión
d.4. Al Oeste En 1,000 m con Finca “Fatima 2”
e. Croquis del predio
Figura 1. Ubicación del predio de estudio para valoración predial rustica agrícola.
17
3. RESULTADOS FÍSICOS
3.1. Clasificación del sistema natural
a. Altitud 3,000-5,000 m.s.n.m.
b. Precipitación promedio anual 1,500 mm/anuales
Uniforme de diciembre a mayo
6 meses de sequía junio a noviembre
c. Temperatura media anual 26,5º C
c.1. Máxima extrema 31° C
c.2. Mínima extrema 22° C
c.3. HR (%) media anual62 %
d. Sequías seis meses marcados de época seca
e. Heladas Sin registro
f. Granizadas Sin registro
g. Inundaciones Posibles en meses invierno
h. Vientos Sin registro
i. Otros fenómenos No
j. Clima b.s.m.t
k. Actividad agrícola de la zona Es una zona dedicada a la explotación agrícola,
producción orgánica de banano.
3.2. Condición agronómica del predio
a. Área en condición natural 9-77-00 ha
b. Descripción de la flora nativa Bosque
c. Área cultivable Total (+) 9,77 ha
d. Uso del área cultivable Explotación agrícola: banano
e. Condiciones del suelo
e.1. Textura capa arable Franco arcilloso
e.2. Profundidad del perfil Profundo (más de 50 cm)
e.3. Textura del perfil Medianos
e.4. Drenaje Bueno o rápido
e.5. Nivel de fertilidad Medio
e.6. pH Ligeramente alcalino-acido
f. Condiciones topográficas del terreno
f.1. Relieve Pendiente 0-1-3%
f.2. Erosión Erosión ligera
g. Condiciones climatológicas
g.1. Distribución lluvias y T°C Lluvias suficientes en climas cálidos en un semestre
g.2. Exposición solar Sin problemas
g.3. Vientos Sin problemas
g.4. Heladas Sin problemas
h. Condiciones de explotación
h.1. Mano de obra Escazas, buenas y caras
h.2. Enfermedades endémicas Sin problemas
h.3. Aprovecha y uso del agua Riego mecanizado, suficiente en todo el año
h.4. Vías internas Buenas
h.5. Forma geométrica Sin discontinuidad
h.6. Disponibilidad Sin problemas
i. Clase de tierra Clase I: Excelente (78,5 puntos)
18
3.3. Otros usos del predio
No hay, uso exclusivo para explotación de bananera
3.4. Total de superficie en explotación
Superficie: 9-77-00 has
3.5. Ocupación en el predio
En poder y usufructo del propietario
3.6. Servicios urbanos
a. Densidad de población Rural 100%
b. Índice de saturación Rural 100%
c. Medios de transporte Servicio públicos
d. Comodidades comerciales Ninguna
e. Distancias a la población 1 km a la más cercana
f. Distancia a centro de acopio 20 km
g. Vías de comunicación Vía principal asfaltada, guardarraya sin
asfaltar.
h. Tipo de desarrollo Rural
h.1. Tendencias Casas de infraestructura moderna, de cemento.
i. Servicios
i.1. Municipales Sub-centro de salud.
i.2. Comunales Guarderías, Casas comunales, Ligas barriales
3.7. Bienes distintos de la tierra
Valorados en el estudio de este informe: mejoras (drenajes, instalación de riego mecanizado,
cercas), viviendas, bodegas, baños, empacadora y oficina.
3.8. Valor fisico
De acuerdo al departamento de catastros y avalúos, del Municipio de Machala, se valora en un
precio de $13 515 la hectárea de un suelo en condiciones de tecnologías la cual incluye todas las
mejoras y disponibilidades.
Vs = $13 515
Número de hectáreas = 9,77
Vp = Vs x Numero hectáreas = $13 515 x 9,77 = $132 041.55
Donde:
Vs = Precio de la hectárea (bananera)
Vp = Valor del predio
3.9. Valor analítico
a. Valoración de viviendas
Código Descripción SC(m2) VCUC ($/m2)
Factores de deprecación
VCC
FTR FED
0001 Vivienda trabajadores 64 $364,19 1,00 0,50 $11 654,08
Sub total: $11 654,08
19
b. Construcciones
Cód. Descripción Unid. VCU Cant. Vn X n F E Va
0001 Bodega fertilizante m2 90 15 $1 350,0 35 60 8,9 0,91 $ 661,90
0002 Bodega combustib. m2 90 9 $810,0 25 60 8,9 0,91 $ 520,12
0003 Bodega embarque m2 90 32 $2 880,0 35 60 8,9 0,91 $ 1 412,05
0004 Oficina m2 195 20 $3 900,0 25 60 32,2 0,68 $ 1 863,79
0005 Baño m2 30 13.02 $390,6 6 60 2,52 0,97 $ 359,82
0006 Empacadora $14 759,3 35 80 18,1 0,82 $ 8 286,78
Sub total: $13 104,46
c. Valoración del suelo desnudo
Código Descripción Superficie VCSR F1 F2 F3 F4 F5 VCT
0001 Suelo desnudo 9,77 $5 000 1,35 1,00 1,40 1,00 1,20 $110 792,00
Sub total: $110 792,00
 F1 = Factor de ajuste por condiciones
 F2 = Factor de ajuste por superficie
 F3 = Factor de ajuste por distancia al predio
 F4 = Factor de ajustes por topografía
 F5 = Factor de ajustes por ubicación a referencias a viabilidades
d. Valoración de mejoras
Cód. Descripción Unidad VCU Cant. Vn X n F E Va
1 Drenajes m 1,5 3848,44 5772,66 5 12 18,1 0,82 $3 332,45
2 R. Subfoliar $/Ha 1700 3,0 5100 8 30 2,52 0,97 $4 131,85
3 R.Suprafoliar $/Ha 2300 6,77 15571 10 28 2,52 0,97 $11 500,12
4 Cable vía m 7 408,55 2859,85 25 40 0,032 1,00 $1 407,13
Sub total: $20 371,55
e. Resumen de valores
Indicadores Subtotal
Sub total de valoración de viviendas $11 654.08
Sub total de construcciones $13 104.46
Sub total de valoración del suelo desnudo $110 792.00
Sub total de valoración de mejoras $20 371.55
Total predio: $155 922.09
Total/ha: $15 959.27
20
3.10. Resumen de valores
Para la determinación del valor más probable del predio se utilizaron las siguientes posibles
selecciones:
a. Valor físico $132 041.55
b. Valor analítico $155 922.09
3.11. Consideraciones previas al avalúo
No se pudo localizar un plano de construcción de la poligonal de los predios, ni separados ni en
conjunto, si bien se buscaron en:
 Ministerio de agricultura, ganadería, acuacultura y pesca: catastros bananeros.
 Ordenanza metropolitana de quito de avalúos de suelos urbanos y rural.
 Municipio del cantón Machala: área de catastros y avalúos.
 Valoraciones basadas en manuales del MAGAP.
Por lo mismo, se elaboró un croquis interpretando el catastro bananero del MAGAP.
No se analizó la estructura física y química de los suelos.
Como el método físico comprende el producto del valor estimado, el cual lo ha designado el área
de catastros y avalúos de la Municipalidad de Machala y la superficie de la finca en
consideración.
Como el método analítico comprende el análisis y cálculos de los costos de la infraestructura, las
construcciones del predio, valoración del suelo desnudo y mejoras aplicadas en el predio.
Considerando que los valores obtenidos en la valoración predial agrícola, son detallados
específica y únicamente con beneficio para el predio “El Cisne”, se estima que EL MÉTODO
DE ANALÍTICO ES EL MÉTODO MÁS CONFIABLE en la determinación del valor.
21
3.12. Dictamen del avalúo
Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo
revisado los documentos, además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el
siguiente valor.
El presente avalúo efectuado sobre el predio FINCA “EL CISNE”; Propiedad de la SRA. GIGI
GÁLVEZ LARA arroja como resultado total el valor de *****$155 922.09***** (ciento
cincuenta y cinco mil novecientos veintidós dólares y nueve centavos 00/100.)
El presente avalúo tendrá una vigencia de SEIS MESES, contados desde el 05 de DICIEMBRE
del 2014.
05 de diciembre del 2014
Ing. Agric. Julio Chabla M.Sc.
REPRESENTANTE
Director de la Escuela de Ingeniería Agronómica
Ing. Agr. Oscar Juela M. Sc.
DOCENTE GUIA, FCA
Docente: Avalúos y peritajes agrícolas II
Pablo E. Villa Guerrero
EVALUADOR.
Estudiante de ingeniería agronómica
UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS
Dirección de Escuela de Ingeniería Agronómica
22
Fig. Predio Finca “El Cisne” Fig. Área de empaque
Fig. Tinas de lavado de frutas. Fig. Tinas de lavado de frutas.
Fig. Cable vía del predio. Fig. Cable vía del predio
23
Fig. Drenajes del predio. Fig. Mejoras en drenajes.
Fig. Bodega de embarque Fig. Bodega de fertilizante.
Fig. Bodega de combustible. Fig. Infraestructura de riego.
24
Fig. Vivienda de trabajadores. Fig. Viviendas de trabajadores.
Fig. Características físicas del suelo. Fig. Señalización en campo.
Fig. Condiciones de la plantación. Fig. Sistema de riego sub-foliar.
25
Fig. Riego Supra foliar Fig. Riego supra foliar
Fig. Disponibilidad del ingreso a la finca. Fig. Disponibilidad y condiciones de drenes
26
TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO
INMOVILIZADO
Tabla de Vida Util de los bienes físicos del activo inmovilizado fijada por el Servicio de Impuestos Internos
para los bienes existentes al 31-12-2002.
L). Sector Sanitario
1 EDIFICACIONES AÑOS DE VIDA UTIL
NORMAL ACELERADA
a) Oficinas y casa Habitación
Construcciones de hormigón armado 80 26
Construcciones de albañilería de ladrillo, de bloques de mortero
de cemento con pilares, cadenas y losas de hormigón armado
60 20
Construcciones de albañilería de ladrillo o de bloques de mortero
de cemento
50 16
Construcciones de madera de 1ª. Calidad 30 10
Tabiquería sólida 30 10
Construcciones de madera de calidad corriente 25 8
Estructura metálica 25 8
Construcciones de adobe 40 13
b) Bodegas, hangares, galpones y construcciones similares
Hormigón armado (concreto) 60 20
Ladrillo con pilares y cadenas de hormigón, albañilería 50 16
Tabiquería de madera, Pizarreño 30 10
Estructura metálica 25 8
Adobe 25 8
2) MAQUINARIAS Y EQUIPOS
De oficina 10 3
De casino 10 3
De procesamiento de datos 10 3
De laboratorio, médicos y dentales 10 3
De construcción 10 3
Industriales 20 6
De producción 7 2
Herramientas livianas 5 1
3) VEHÍCULOS
a) De Administración
Camiones 7 2
Camionetas, furgones, automóviles, microbuses y similares 10 3
b) De Producción
Camiones y vehículos grúa 7 2
27
Camionetas, furgones, automóviles y similares 7 2
Tractores, motoniveladoras, retroexcavadoras 10 3
4)
INSTALACIONES DE PRODUCCIÓN – AGUA POTABLE
Y ALCANTARILLADO
a) Captaciones
Drenes 30 10
Bocatomas 30 10
Tomas directas 30 10
Tranques baneras 30 10
Galerías 60 20
Punteras 15 5
Sondajes 15 5
Pozo indicando revestimiento:
- Acero 20 6
- Hormigón armado 60 20
- Cemento comprimido 25 8
- Madera 15 5
- Albañilería en piedra 50 16
Pozo sin revestimiento en terreno duro o semiduro 50 16
b) Plantas de Tratamiento de Agua
Filtros lentos 40 13
Filtros rápidos 40 13
c) Cloradores, Hipocloradores y Fluoradores
Cloradores 15 5
Hipocloradores 15 5
Fluocloradores 15 5
d) Aducciones e Impulsiones
Acero 20 6
Rocalit (cem. Asbesto) 40 13
Hormigón armado 50 16
Fierro fundido 50 16
Fierro galvanizado 30 10
P.V.C. 40 13
Hormigón centrafugado 60 20
Metro comprimido 30 10
e) Plantas Elevadoras
Bombas A: Grupo sumergido 5 1
B: Bomba sumergida 8 2
C: Grupo superficie 10 3
Motores: Eléctrico 10 3
Diesel 15 5
Extensiones Aéreas:
Postación madera 20 6
Postación hormigón 40 13
28
Subestaciones (transformaciones) 30 10
5) REDES DE AGUA POTABLE
a) Cañerías
Fierro fundido 50 16
Fierro galvanizado 30 10
Acero 20 6
Cemento asbesto (Rocalit) 30 10
P.V.C. 30 10
Hormigón armado 40 13
Polietileno 15 5
Cemento comprimido 20 6
b) Válvulas 40 13
c) Cámaras
Cemento D.O.S. 50 16
Ladrillo E.A.P.S. 40 13
d) Grifos 30 10
6) EMISARIOS Y REDES DE ALCANTARILLADO
a) Cañerías
Fierro fundido 30 10
Fierro galvanizado 20 6
Acero 15 5
Cemento asbesto (Rocalit) 20 6
Hormigón centrifugado 50 16
P.V.C. 20 6
Hormigón armado 30 10
Cemento comprimido 20 6
b) Cámaras de concreto 50 16
c) Sumideros 50 16
7) INSTALACIONES DE INFRAESTRUCTURA
Instalaciones generales de explotación 10 3
Redes telefónicas, telecomunicaciones, plantas eléctricas 10 3
8) MUEBLES Y ENSERES
De oficina 10 3
De casino 10 3
9) GANADO
Para tracción y transporte 10 3
Para producción (Oficio N° 1902, de 23 de abril de 2004) 5 1
29
COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA LÍNEA DE EMPAQUE DE BANANO
No. Descripción Unidad Costo Unid. Cant. Costo
1 Excavación m3
7.12 30.35 $ 216.11
2 Relleno m3
6.53 16.42 $ 107.22
3 Columnas m3
190.20 4.88 $ 928.18
4 Riostra m3
410.90 5.09 $ 2 090.66
5 Vigas de cubierta. m3
38.00 75.00 $ 2 850.00
6 Contra piso de hormigón simple m2
13.18 98.52 $ 1 298.49
7 Cubierta metálica m2
11.48 44.40 $ 509.71
8 Paredes de tina m2
25.00 96.32 $ 2 408.00
9 Pintura m2
1.28 380.19 $ 486.64
10 Enlucido m2
3.90 380.19 $ 1 482.74
12 Malla metálica. m2
17.90 20.33 $ 363.91
13 Cerámica pared de tinas m2
4.80 22.00 $ 105.60
14 Instalación de tubería en flautas en cada tina. Global 240.00 1.00 $ 240.00
15 Descarga de agua residual Global 300.00 1.00 $ 300.00
16 Mesa para balanza Unidad 32.00 1.00 $ 32.00
17 Mesa de retorno de bandejas con garruchas. Unidad 384.00 2.00 $ 768.00
18 Mesa de embalaje en “L” Unidad 32.00 1.00 $ 32.00
19 Mesa de rodillos con guías para bandejas. Unidad 384.00 1.00 $ 384.00
20 Mesa de rodillos para cajas embaladas. Unidad 156.00 1.00 $ 156.00
TOTAL $ 14 759.26

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  • 1. 1 22-12-2014 Av.ADM.#000-01 EXPED. #1 VALORACIÓN DEL TERRENO E INFRAESTRUCTURA, DE UN PREDIO RUSTICO AGRÍCOLA PROPIEDAD DE SRA. GIGI GÁLVEZ LARA INSTITUCIÓN SOLICITANTE FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS EVALUADOR PABLO ERNESTO VILLA GUERRERO 22/12/2014
  • 2. 2 TABLA DE CONTENIDO 1. METODOLOGÍA....................................................................................................................3 1.1. ETAPAS DE TRABAJO .....................................................................................................3 1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO .........................................4 1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO....................................................................................4 1.2.2. FACTORES DE AJUSTE................................................................................................6 1.2.2.1. Superficie ......................................................................................................................6 1.2.2.2. Distancia al predio ........................................................................................................7 1.2.2.3. Topografía.....................................................................................................................8 1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades ..........................................................................8 1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO...........................................9 1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES................................................................9 1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................9 1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS).............................11 1.3.3. FACTORES DE AJUSTE..............................................................................................11 1.3.3.1. Conservación...............................................................................................................11 1.3.3.3. Edad ............................................................................................................................12 1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN ........................13 1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS....................14 2. RESULTADOS LEGALES...................................................................................................16 2.1. Tipo y razón de tasación.................................................................................................16 2.3. Ubicación del predio.......................................................................................................16 3. RESULTADOS FÍSICOS..................................................................................................17 3.1. Clasificación del sistema natural ....................................................................................17 3.2. Condición agronómica del predio...................................................................................17 3.3. Otros usos del predio ......................................................................................................18 3.4. Total de superficie en explotación..................................................................................18 3.5. Ocupación en el predio...................................................................................................18 3.6. Servicios urbanos............................................................................................................18 3.7. Bienes distintos de la tierra.............................................................................................18 3.8. Valor fisico .....................................................................................................................18 3.9. Valor analítico ................................................................................................................18 3.10. Resumen de valores ....................................................................................................20 3.11. Consideraciones previas al avalúo..............................................................................20 3.12. Dictamen del avalúo ...................................................................................................21
  • 3. 3 1. METODOLOGÍA 1.1. ETAPAS DE TRABAJO Dentro de los aspectos que cubren los inventarios de la tierra con fines agropecuarios, se validaron en este avaluó; hidrología y climatología, edafología, uso actual de la tierra y socio- economía. Tales materias comprenden varias etapas de trabajo; recolección de información y materiales, interpretación, toma de fotointerpretación por ultimo el procesamiento, análisis e interpretación de la información. 1º) Recolección de información y materiales Se selecciona el área donde se va a efectuar la evaluación, y se procede a recopilar información disponible, lo cual con ello se trata de ahorrar tiempo, energía y dinero, las fuentes de información necesarias se las han considerado las siguientes:  Las fuentes personales.  Las fuentes documentales:  Fuentes primarias.  Fuentes secundarias. 2º) Clasificación o examen de la información y materiales. Una vez cumplida la 1° etapa, se procederá a examinar y clasificar los materiales e información disponible para evaluar la calidad de los dato, para lo cual utilizaremos:  Material cartográfico y Aero fotogramétrico.  Información meteorológica y climatológica.  Información hidrológica e hidráulica.  Información geológica, geomorfológica y geo hidrológica.  Información edafológica.  Información agronómica. 3º) Procesamiento, análisis e interpretación de la información. Una vez recopilada, examinad y clasificada toda la información, se procedió al procesamiento, análisis e interpretación de las mismas, mediante los siguientes procesos:  Análisis cuantitativo.  Análisis cualitativo.  Representación de los datos y resultados.  Redacción del informe de valoración y publicación.
  • 4. 4 1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO 1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO Para determinar el valor productivo de la tierra, se han considerado las cualidades y propiedades que provienen de las condiciones naturales y físicas consideradas desde el punto de vista de la fertilidad. Se mide mediante una “unidad de productividad”. Estas condiciones se clasifican en agronómicas, topográficas, climatológicas y de explotación: Textura de la capa arable Profundidad efectiva Agronómicas Apreciación textural del perfil Drenaje Nivel de fertilidad Acidez del suelo PH Relieve Topográficas Erosión Dificultad de explotación Posibilidad de irrigación de la tierra Distribución de lluvias y temperaturas Climatológicas Exposición solar Vientos Heladas Disponibilidad de mano de obra Salubridad De explotación Aprovechamiento del agua para riego Vías internas Forma geométrica y discontinuidad del predio El modelo actual para establecer la clasificación agrológica, se basa en el “Sistema Internacional Americano de Clasificación de la Tierra” que agrupa a la tierra en ocho clases con el propósito de interpretar el medio físico natural y la capacidad de producir, determinando una escala de puntuación basada en las condiciones indicadas. CLASE I (Puntaje superior a 67 puntos)  Tierras sin limitaciones.  Buen drenaje.  Buen nivel de fertilidad.  Pendientes menores al 3%.  Sin riesgo de erosión.  No presenta pedregosidad. CLASE II (Puntaje entre 56 a 67 puntos)  Tierras con alguna limitación.
  • 5. 5  Drenaje medio.  Nivel medio de fertilidad.  Pendientes moderadas menores al 15%.  Susceptible a la erosión.  Sin pedregosidad que impida el trabajo agrícola. CLASE III (Puntaje entre 47 a 55 puntos)  Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación del suelo.  Drenaje lento con encharcamiento ocasional en lapsos cortos (30 días).  Nivel de fertilidad pobre que afecta al rendimiento de los cultivos.  Pendientes inferiores al 25%.  Erosión moderada.  Presencia de piedras en pendientes mayores al 12%. CLASE IV (Puntaje entre 38 a 46 puntos)  Tierras de cultivos perennes y transitorios, aptas para pastos.  Drenaje excesivo, tierras superficiales, con encharcamiento de hasta 60 días acumulados.  Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre similar a la clase III.  Pendientes similares a la clase III, hasta llegar al 40%.  Suelos más escarpados con mayor riesgo de erosión.  Pedregosidad similar a la clase III, requiere prácticas de manejo y conservación. CLASE V (Puntaje entre 29 a 37 puntos)  Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, pastos, bosques, y vida silvestre.  Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una duración de 6 a 8 meses, retención de agua excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.  Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi plano, con pendientes inferiores al 30%.  Suelos sin erosión o poco significativo.  Excesivamente pedregoso y rocoso en la superficie, que imposibilita el empleo de maquinaria.  Las limitaciones de esta clase son muy severas. CLASE VI (Puntaje entre 20 a 28 puntos)  Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, se puede utilizar en pastizales con prácticas de conservación del suelo.  Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con duración de 90 días, acumulados por año, retención de humedad excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.  Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.  Pendiente entre el 25% al 50%.  Alta pedregosidad hasta el 20%.  De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y productos forestales.
  • 6. 6 CLASE VII (Puntaje entre 19 a 9 puntos)  Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida silvestre, a condición de usarla para prevenir la erosión  Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de hasta 120 días al año, inundaciones de 4 a 6 meses  Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a severa erosión, producto del viento y del agua  Pendiente entre el 25% al 50%  La pedregosidad y rocosidad puede ser de nula a excesiva, presentando fuertes dificultades para el laboreo. CLASE VIII (Puntaje entre 1 a 8 puntos)  Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones que solo son recomendables para la vida silvestre, recreación y preservación de cuencas hídricas  Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y rocosidad, con severa erosión o muy susceptibles.  Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa de arena, pantanos y manglares No. Clase de tierra Apreciación Puntaje Promedio Coeficiente 1 Primera (I) Excelente 68-100 84 1.35 2 Segunda (II) Muy buenas 56-67 62 1.00 3 Tercera (III) Buenas 47-55 51 0.82 4 Cuarta (IV) Medianas 38-46 42 0.67 5 Quinta (V) Regulares 29-37 33 0.53 6 Sexta (VI) Malas 20-28 24 0.38 7 Séptima (VII) Muy malas 9-19 14 0.14 8 Octava (VIII) Improductivas 1-8 4 0.06 Fuente: Catastro rural en el Ecuador, análisis y propuestas para optimizar su proceso de aplicación Vaca P., y Orellana C., (2002) 1.2.2. FACTORES DE AJUSTE 1.2.2.1. Superficie Este tipo de ajustes se lo realizó partiendo de la proporción de superficie es decir, “a mayor superficie menor valor”. Este demérito se aplicó en el predios rústicos que tengan una superficie mayor a 20-00-00.00 Ha. La cual se utilizó factores como lo indica la siguiente tabla:
  • 7. 7 No. SUPERFICIE Ha. Factor 1 00-00-01.00 a 20-00-00.00 1 2 20-00-01.00 a 40-00-00.00 0.9 3 40-00-01.00 a 60-00-00.00 0.85 4 60-00-01.00 a 100-00-00.00 0.8 5 100-00-01.00 en adelante 0 0.75 Fuente: Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla Obtenido el factor de superficie, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: VCT = VCSR x FS x ST Simbología: FS: Factor por Superficie, según tabla ST: Superficie del terreno, en Ha. VCSR: Valor catastral de suelo, dólares VCT: Valor catastral de terreno. 1.2.2.2. Distancia al predio Factor que se ajustó el valor catastral unitario de suelo rústico y que se refiere a la cercanía del predio que se está valuando con la infraestructura urbana y mercado de productos, así como su acceso a ellos. No. Distancia al predio Factor 1 1 a 500 1.4 2 501 a 1,500.00 1.2 3 1,501.00 en adelante 1 Fuente: Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla Obtenido el factor de distancia del predio, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: VCT = VCSR x FS x ST Simbología: FD: Factor de Distancia ST: Superficie del terreno VCSR: Valor catastral de suelo rústico.
  • 8. 8 VCT: Valor catastral de terreno. 1.2.2.3. Topografía Este factor permitirá hacer el ajuste por la continuidad, discontinuidad e inclinación del terreno en estudio, para lo cual se utiliza la siguiente tabla: No. Clasificación Pendiente Factor 1 Llano o plano 0 a 6% 1 2 Lomerío suave o moderadamente inclinado 6.1 a 12% 0.9 3 Lomerío accidentado o inclinado 12.1 a 20% 0.8 4 Escarpado 20.1 a 40% 0.7 5 Montañoso Más del 40% 0.6 Fuente: Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla Obtenido el factor de topografía, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: VCT= VCSR x FT x ST Simbología: FT: Factor por topografía VCSR: Valor catastral de suelo rústico VCT: Valor catastral de terreno ST: Superficie del terreno 1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades Es el factor de ajuste al Valor Catastral Unitario de suelo rústico, con relación al bien que se está valuando y contempla: tipo, importancia, calidad y distancia de los accesos; es decir flujo vehicular; si son o no transitables en toda época del año; si es terrestre (carretera federal, estatal; camino de terracería, brecha e incluso las posibles servidumbres de paso (predios interiores), el cual se lo clasificara mediante la siguiente tabla: No. Clasificación Factor 1 Predio interior sin derecho de paso constituido 0.5 2 Predio interior con derecho de paso constituido (brecha o rodada) 0.7 3 Camino vecinal transitable durante determinadas épocas del año 0.85 4 Camino rural con estructura de terracería transitable todo el año 1 5 Carretera pavimentada (federal o estatal) 1.2 Fuente: Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla Obtenido el factor de ubicación con referencia a vialidades, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
  • 9. 9 VCT= VCSU x FU x ST Simbología: FU: Factor por Ubicación VCSR: Valor catastral de suelo rústico VCT: Valor catastral de terreno ST: Superficie del terreno 1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO El valor catastral del terreno rústico será el producto de multiplicar el Valor Catastral Unitario de Suelo Rústico, por el Factor Resultante, por la superficie del terreno, de acuerdo a la tabla de clasificación de suelo rústico. Para obtener el Factor Resultante se multiplicarán entre sí los factores de ajuste. El producto de éste, no será menor a 0.40, estableciendo este factor como límite inferior, ni mayor de 1.70, estableciéndose éste como límite superior. En los casos, que dentro de un mismo predio exista más de una clasificación de suelo se valuará cada una de éstas de acuerdo a su valor publicado y los factores de ajuste se aplicarán al valor catastral unitario promedio, la cual se utiliza la siguiente formula: 1st)FR = ( FF x FP x FT x FU x FS ) 2nd) VC ó VCT = VCUR x FR x ST Simbología: VC ó VCT =Valor catastral o Valor catastral de terreno FR = Factor Resultante FD = Factor de Distancia a centro urbano FT = Factor Topografía FU = Factor de Ubicación FS = Factor de Superficie VCSR= Valor catastral unitario de suelo rústico ST = Superficie del terreno. 1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN El Método Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del
  • 10. 10 estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos:  La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.  Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula: 𝑉𝐴 = 𝑉𝑛 [1 − 1 2 ( 𝑥 𝑛 + 𝑥2 𝑛2 )] ∗ 𝐸 Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación X = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno Para la aplicación de este método, Ross Heidecke define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios. Estado Condiciones físicas Clasificación normal Coefic deprec. 1 NUEVO - No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo-O 0.00 Muy bueno-MB 0.032 2 REGULAR - Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.52 Intermedio-I 8.09 3 Requiere reparaciones Simples Regular-R 18.10 Deficiente-D 32.20 4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52.60 5 Requiere muchas reparaciones importantes Sin Valor = Valor de Demolición Muy Malo-MM 72.20 Demolición-DM 100.00 Fuente: Ministerio de agricultura ganadería, acuacultura y pesca. A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior.  Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.
  • 11. 11  Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.  Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros.  Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas y otros.  Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición. Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado. 𝐸 = 100 − 𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐. 100 1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS) Las construcciones que se encuentran edificadas en el predio rústico se clasificará y valuará de acuerdo a la metodología descrita en el manual de valuación catastral para el estado de puebla, publicada en el Periódico Oficial del Estado de Puebla y además conforme a la Tabla de Clasificación de la construcción. 1.3.3. FACTORES DE AJUSTE Para la valuación de las construcciones, se entenderá como factores de eficiencia a deméritos que puedan aplicarse al valor unitario de construcción en atención a la edad, estado de conservación y al nivel de terminación dela misma. 1.3.3.1. Conservación Aún y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios y las cámaras de la construcción, publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo al tipo y al estado de conservación, considerando los tres probables estado: Bueno, Regular y Malo; los que se determinarán si la construcción alcanzalos siguientes niveles. a) Bueno: Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación aún y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad aislada).
  • 12. 12 b) Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos estructurales con pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barníz o de esmalte en puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos. c) Malo: Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles), herrería con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas y que necesitan reparación mayor o su reemplazo. Construcción casi en estado de abandono. 1.3.3.2. Avance de obra Este factor se aplicará solamente cuando la construcción se encuentra en proceso de terminación, pero ya está habitada. Para ello se consideran los siguientes niveles de edificación. a) Terminada: Construcción al 100% o con un porcentaje mínimo por ejecutar. b) Obra Negra, Instalaciones y acabados: En este nivel probablemente todavía no cuenta con cancelería, mobiliario fijo (wc, tarjas y lavabos), closets y, en los casos que aplique, escaleras de emergencia, así como maquinaria y equipo. c) Obra Negra e Instalaciones: Para considerarse con este nivel de terminación, la construcción debe de contar con cimentación, estructura (acero y concreto), albañilería, instalación hidráulica, sanitaria, eléctrica, de gas y especiales (según el tipo de construcción). d) Obra Negra: Se considerarán aquellas construcciones en uso que cuenten ya con cimentación, estructura (acero y concreto) y albañilería. No. Avance de obra Habitacional, horizontal, precaria e industrial, ligero y mediano Antiguo, moderno habitacional horizontal (no aplica para precaria) Habitacional vertical Moderno, especial e industrial pesado 1 Terminada 1.00 1.00 1.00 1.00 2 Obra negra, instalaciones y acabados 1.00 0.85 0.85 0.90 3 Obra negra e instalaciones 0.90 0.55 0.55 0.65 4 Obra negra 0.75 0.40 0.45 0.60 Fuente: Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla 1.3.3.3. Edad Es la depreciación que sufren las edificaciones por el paso del tiempo, conforme a sus características arquitectónicas, calidad de materiales, procesos constructivos empleados, así
  • 13. 13 como al tipo de proyecto que se haya edificado. Sin embargo, muchas de estas construcciones al pasar de los años sufren remodelaciones mayores en sus estructuras y acabados, acción que permite postergar la vida probable de la construcción y con ello se reinicia el demérito de antigüedad. Para el caso de las edificaciones clasificadas como Antigua Históricas y Antigua Regional, no aplicará este demérito, ya que el mismo deberá de estar considerado en el análisis del valor publicado. No. Edad de construido Precaria y todas las calidades de los tipos, moderno industrial medio ligero Interés social a medio y todas las calidades del tipo moderno industrial pesado Superior, lujo y especial VP: 30 años VP: 60 años VP: 100 años 1 1-10 años 1.00 1.00 1.00 2 11-20 años 0.70 0.80 0.90 3 21-30 años 0.50 0.70 0.80 4 31-40 años 0.50 0.60 0.70 5 41-50 años 0.50 0.50 0.60 6 >51 años 0.50 0.50 0.50 VP= Vida Probable 1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN El valor catastral de la construcción, se calculará multiplicando el valor unitario, de acuerdo al tipo de construcción y estado de conservación publicado en las tablas ya expuestas, por el factor de terminación y por el factor de edad. El resultado de dicha operación será multiplicado por la superficie construida (En caso de que dentro de un predio existan varios tipos de construcción o un mismo tipo de construcción con diferentes grados de conservación o terminación o, en su caso, edad o los tres combinados de diferente manera; se analizará cada bloque de construcción por separado y la suma de los valores que por cada bloque se analice, será el valor catastral de la construcción), para lo cual podemos utilizar la siguiente formula: VCC= VCUC x FTR x FED x SC Simbología: VCC =Valor catastral de la construcción FTR = Factor de Terminación FED = Factor de Edad VCUC = Valor catastral unitario de construcción (precio m2 ) de acuerdo a su tipo y estado de conservación (Bueno, regular o Malo). SC = Superficie de la Construcción
  • 14. 14 1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS El valor catastral del predio será la suma del valor catastral del terreno, más el valor catastral de la construcción, como se lo indica en la siguiente formula: VC = VCT + VCC Simbología: VC = Valor Catastral VCT =Valor catastral del terreno VCC =Valor catastral de la construcción
  • 16. 16 2. RESULTADOS LEGALES 2.1. Tipo y razón de tasación Valoración agrícola, por motivo de transferencia de dominio del bien raíz, sea para asesorar a un posible vendedor en la fijación de un predio aceptable de venta del predio o para que se fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios. 2.2. Antecedentes a. Nombre del solicitante UTMach, FCA, Dirección de la Escuela de Ingeniería Agronómica. b. Domicilio del solicitante Cdla. Universitaria Km. 5 ½ Vía Machala-Pasaje c. Perito evaluador Ing. Agric. Julio Chabla Carrillo d. Registros del perito Registro SENESCYT: 1011-06-686053 e. Colaborador Pablo Ernesto Villa Guerrero Fecha del avalúo 05 de diciembre de 2014 f. Bien a valuar Finca “EL Cisne” g. Nombre del propietario Gigi Gálvez Lara h. Propósito del avalúo Valor comercial i. Número de cuenta predial No se proporcionó k. Régimen de propiedad Privado l. Situación legal En posesión de sus propietarios 2.3. Ubicación del predio a. Ubicación a.1. Provincia El Oro a.2. Cantón Machala a.3. Parroquia El Cambio a.4. Sitio La Unión Colombiana b. Acceso al predio c. Medidas y colindancias del predio c.1. Superficie del predio 9-77-00 has. c.2. Fracción única Nueve hectáreas setenta y siete centiáreas, cero áreas d. Colindancias d.1. Al norte En 1,000 m con Herederos Lara Andrade d.2. Al sur En 1,000 m con Vía principal (Avd. Ferroviaria) d.3. Al Este En 1,000 m con Cdla. Nueva Unión d.4. Al Oeste En 1,000 m con Finca “Fatima 2” e. Croquis del predio Figura 1. Ubicación del predio de estudio para valoración predial rustica agrícola.
  • 17. 17 3. RESULTADOS FÍSICOS 3.1. Clasificación del sistema natural a. Altitud 3,000-5,000 m.s.n.m. b. Precipitación promedio anual 1,500 mm/anuales Uniforme de diciembre a mayo 6 meses de sequía junio a noviembre c. Temperatura media anual 26,5º C c.1. Máxima extrema 31° C c.2. Mínima extrema 22° C c.3. HR (%) media anual62 % d. Sequías seis meses marcados de época seca e. Heladas Sin registro f. Granizadas Sin registro g. Inundaciones Posibles en meses invierno h. Vientos Sin registro i. Otros fenómenos No j. Clima b.s.m.t k. Actividad agrícola de la zona Es una zona dedicada a la explotación agrícola, producción orgánica de banano. 3.2. Condición agronómica del predio a. Área en condición natural 9-77-00 ha b. Descripción de la flora nativa Bosque c. Área cultivable Total (+) 9,77 ha d. Uso del área cultivable Explotación agrícola: banano e. Condiciones del suelo e.1. Textura capa arable Franco arcilloso e.2. Profundidad del perfil Profundo (más de 50 cm) e.3. Textura del perfil Medianos e.4. Drenaje Bueno o rápido e.5. Nivel de fertilidad Medio e.6. pH Ligeramente alcalino-acido f. Condiciones topográficas del terreno f.1. Relieve Pendiente 0-1-3% f.2. Erosión Erosión ligera g. Condiciones climatológicas g.1. Distribución lluvias y T°C Lluvias suficientes en climas cálidos en un semestre g.2. Exposición solar Sin problemas g.3. Vientos Sin problemas g.4. Heladas Sin problemas h. Condiciones de explotación h.1. Mano de obra Escazas, buenas y caras h.2. Enfermedades endémicas Sin problemas h.3. Aprovecha y uso del agua Riego mecanizado, suficiente en todo el año h.4. Vías internas Buenas h.5. Forma geométrica Sin discontinuidad h.6. Disponibilidad Sin problemas i. Clase de tierra Clase I: Excelente (78,5 puntos)
  • 18. 18 3.3. Otros usos del predio No hay, uso exclusivo para explotación de bananera 3.4. Total de superficie en explotación Superficie: 9-77-00 has 3.5. Ocupación en el predio En poder y usufructo del propietario 3.6. Servicios urbanos a. Densidad de población Rural 100% b. Índice de saturación Rural 100% c. Medios de transporte Servicio públicos d. Comodidades comerciales Ninguna e. Distancias a la población 1 km a la más cercana f. Distancia a centro de acopio 20 km g. Vías de comunicación Vía principal asfaltada, guardarraya sin asfaltar. h. Tipo de desarrollo Rural h.1. Tendencias Casas de infraestructura moderna, de cemento. i. Servicios i.1. Municipales Sub-centro de salud. i.2. Comunales Guarderías, Casas comunales, Ligas barriales 3.7. Bienes distintos de la tierra Valorados en el estudio de este informe: mejoras (drenajes, instalación de riego mecanizado, cercas), viviendas, bodegas, baños, empacadora y oficina. 3.8. Valor fisico De acuerdo al departamento de catastros y avalúos, del Municipio de Machala, se valora en un precio de $13 515 la hectárea de un suelo en condiciones de tecnologías la cual incluye todas las mejoras y disponibilidades. Vs = $13 515 Número de hectáreas = 9,77 Vp = Vs x Numero hectáreas = $13 515 x 9,77 = $132 041.55 Donde: Vs = Precio de la hectárea (bananera) Vp = Valor del predio 3.9. Valor analítico a. Valoración de viviendas Código Descripción SC(m2) VCUC ($/m2) Factores de deprecación VCC FTR FED 0001 Vivienda trabajadores 64 $364,19 1,00 0,50 $11 654,08 Sub total: $11 654,08
  • 19. 19 b. Construcciones Cód. Descripción Unid. VCU Cant. Vn X n F E Va 0001 Bodega fertilizante m2 90 15 $1 350,0 35 60 8,9 0,91 $ 661,90 0002 Bodega combustib. m2 90 9 $810,0 25 60 8,9 0,91 $ 520,12 0003 Bodega embarque m2 90 32 $2 880,0 35 60 8,9 0,91 $ 1 412,05 0004 Oficina m2 195 20 $3 900,0 25 60 32,2 0,68 $ 1 863,79 0005 Baño m2 30 13.02 $390,6 6 60 2,52 0,97 $ 359,82 0006 Empacadora $14 759,3 35 80 18,1 0,82 $ 8 286,78 Sub total: $13 104,46 c. Valoración del suelo desnudo Código Descripción Superficie VCSR F1 F2 F3 F4 F5 VCT 0001 Suelo desnudo 9,77 $5 000 1,35 1,00 1,40 1,00 1,20 $110 792,00 Sub total: $110 792,00  F1 = Factor de ajuste por condiciones  F2 = Factor de ajuste por superficie  F3 = Factor de ajuste por distancia al predio  F4 = Factor de ajustes por topografía  F5 = Factor de ajustes por ubicación a referencias a viabilidades d. Valoración de mejoras Cód. Descripción Unidad VCU Cant. Vn X n F E Va 1 Drenajes m 1,5 3848,44 5772,66 5 12 18,1 0,82 $3 332,45 2 R. Subfoliar $/Ha 1700 3,0 5100 8 30 2,52 0,97 $4 131,85 3 R.Suprafoliar $/Ha 2300 6,77 15571 10 28 2,52 0,97 $11 500,12 4 Cable vía m 7 408,55 2859,85 25 40 0,032 1,00 $1 407,13 Sub total: $20 371,55 e. Resumen de valores Indicadores Subtotal Sub total de valoración de viviendas $11 654.08 Sub total de construcciones $13 104.46 Sub total de valoración del suelo desnudo $110 792.00 Sub total de valoración de mejoras $20 371.55 Total predio: $155 922.09 Total/ha: $15 959.27
  • 20. 20 3.10. Resumen de valores Para la determinación del valor más probable del predio se utilizaron las siguientes posibles selecciones: a. Valor físico $132 041.55 b. Valor analítico $155 922.09 3.11. Consideraciones previas al avalúo No se pudo localizar un plano de construcción de la poligonal de los predios, ni separados ni en conjunto, si bien se buscaron en:  Ministerio de agricultura, ganadería, acuacultura y pesca: catastros bananeros.  Ordenanza metropolitana de quito de avalúos de suelos urbanos y rural.  Municipio del cantón Machala: área de catastros y avalúos.  Valoraciones basadas en manuales del MAGAP. Por lo mismo, se elaboró un croquis interpretando el catastro bananero del MAGAP. No se analizó la estructura física y química de los suelos. Como el método físico comprende el producto del valor estimado, el cual lo ha designado el área de catastros y avalúos de la Municipalidad de Machala y la superficie de la finca en consideración. Como el método analítico comprende el análisis y cálculos de los costos de la infraestructura, las construcciones del predio, valoración del suelo desnudo y mejoras aplicadas en el predio. Considerando que los valores obtenidos en la valoración predial agrícola, son detallados específica y únicamente con beneficio para el predio “El Cisne”, se estima que EL MÉTODO DE ANALÍTICO ES EL MÉTODO MÁS CONFIABLE en la determinación del valor.
  • 21. 21 3.12. Dictamen del avalúo Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo revisado los documentos, además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el siguiente valor. El presente avalúo efectuado sobre el predio FINCA “EL CISNE”; Propiedad de la SRA. GIGI GÁLVEZ LARA arroja como resultado total el valor de *****$155 922.09***** (ciento cincuenta y cinco mil novecientos veintidós dólares y nueve centavos 00/100.) El presente avalúo tendrá una vigencia de SEIS MESES, contados desde el 05 de DICIEMBRE del 2014. 05 de diciembre del 2014 Ing. Agric. Julio Chabla M.Sc. REPRESENTANTE Director de la Escuela de Ingeniería Agronómica Ing. Agr. Oscar Juela M. Sc. DOCENTE GUIA, FCA Docente: Avalúos y peritajes agrícolas II Pablo E. Villa Guerrero EVALUADOR. Estudiante de ingeniería agronómica UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS Dirección de Escuela de Ingeniería Agronómica
  • 22. 22 Fig. Predio Finca “El Cisne” Fig. Área de empaque Fig. Tinas de lavado de frutas. Fig. Tinas de lavado de frutas. Fig. Cable vía del predio. Fig. Cable vía del predio
  • 23. 23 Fig. Drenajes del predio. Fig. Mejoras en drenajes. Fig. Bodega de embarque Fig. Bodega de fertilizante. Fig. Bodega de combustible. Fig. Infraestructura de riego.
  • 24. 24 Fig. Vivienda de trabajadores. Fig. Viviendas de trabajadores. Fig. Características físicas del suelo. Fig. Señalización en campo. Fig. Condiciones de la plantación. Fig. Sistema de riego sub-foliar.
  • 25. 25 Fig. Riego Supra foliar Fig. Riego supra foliar Fig. Disponibilidad del ingreso a la finca. Fig. Disponibilidad y condiciones de drenes
  • 26. 26 TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO INMOVILIZADO Tabla de Vida Util de los bienes físicos del activo inmovilizado fijada por el Servicio de Impuestos Internos para los bienes existentes al 31-12-2002. L). Sector Sanitario 1 EDIFICACIONES AÑOS DE VIDA UTIL NORMAL ACELERADA a) Oficinas y casa Habitación Construcciones de hormigón armado 80 26 Construcciones de albañilería de ladrillo, de bloques de mortero de cemento con pilares, cadenas y losas de hormigón armado 60 20 Construcciones de albañilería de ladrillo o de bloques de mortero de cemento 50 16 Construcciones de madera de 1ª. Calidad 30 10 Tabiquería sólida 30 10 Construcciones de madera de calidad corriente 25 8 Estructura metálica 25 8 Construcciones de adobe 40 13 b) Bodegas, hangares, galpones y construcciones similares Hormigón armado (concreto) 60 20 Ladrillo con pilares y cadenas de hormigón, albañilería 50 16 Tabiquería de madera, Pizarreño 30 10 Estructura metálica 25 8 Adobe 25 8 2) MAQUINARIAS Y EQUIPOS De oficina 10 3 De casino 10 3 De procesamiento de datos 10 3 De laboratorio, médicos y dentales 10 3 De construcción 10 3 Industriales 20 6 De producción 7 2 Herramientas livianas 5 1 3) VEHÍCULOS a) De Administración Camiones 7 2 Camionetas, furgones, automóviles, microbuses y similares 10 3 b) De Producción Camiones y vehículos grúa 7 2
  • 27. 27 Camionetas, furgones, automóviles y similares 7 2 Tractores, motoniveladoras, retroexcavadoras 10 3 4) INSTALACIONES DE PRODUCCIÓN – AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO a) Captaciones Drenes 30 10 Bocatomas 30 10 Tomas directas 30 10 Tranques baneras 30 10 Galerías 60 20 Punteras 15 5 Sondajes 15 5 Pozo indicando revestimiento: - Acero 20 6 - Hormigón armado 60 20 - Cemento comprimido 25 8 - Madera 15 5 - Albañilería en piedra 50 16 Pozo sin revestimiento en terreno duro o semiduro 50 16 b) Plantas de Tratamiento de Agua Filtros lentos 40 13 Filtros rápidos 40 13 c) Cloradores, Hipocloradores y Fluoradores Cloradores 15 5 Hipocloradores 15 5 Fluocloradores 15 5 d) Aducciones e Impulsiones Acero 20 6 Rocalit (cem. Asbesto) 40 13 Hormigón armado 50 16 Fierro fundido 50 16 Fierro galvanizado 30 10 P.V.C. 40 13 Hormigón centrafugado 60 20 Metro comprimido 30 10 e) Plantas Elevadoras Bombas A: Grupo sumergido 5 1 B: Bomba sumergida 8 2 C: Grupo superficie 10 3 Motores: Eléctrico 10 3 Diesel 15 5 Extensiones Aéreas: Postación madera 20 6 Postación hormigón 40 13
  • 28. 28 Subestaciones (transformaciones) 30 10 5) REDES DE AGUA POTABLE a) Cañerías Fierro fundido 50 16 Fierro galvanizado 30 10 Acero 20 6 Cemento asbesto (Rocalit) 30 10 P.V.C. 30 10 Hormigón armado 40 13 Polietileno 15 5 Cemento comprimido 20 6 b) Válvulas 40 13 c) Cámaras Cemento D.O.S. 50 16 Ladrillo E.A.P.S. 40 13 d) Grifos 30 10 6) EMISARIOS Y REDES DE ALCANTARILLADO a) Cañerías Fierro fundido 30 10 Fierro galvanizado 20 6 Acero 15 5 Cemento asbesto (Rocalit) 20 6 Hormigón centrifugado 50 16 P.V.C. 20 6 Hormigón armado 30 10 Cemento comprimido 20 6 b) Cámaras de concreto 50 16 c) Sumideros 50 16 7) INSTALACIONES DE INFRAESTRUCTURA Instalaciones generales de explotación 10 3 Redes telefónicas, telecomunicaciones, plantas eléctricas 10 3 8) MUEBLES Y ENSERES De oficina 10 3 De casino 10 3 9) GANADO Para tracción y transporte 10 3 Para producción (Oficio N° 1902, de 23 de abril de 2004) 5 1
  • 29. 29 COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA LÍNEA DE EMPAQUE DE BANANO No. Descripción Unidad Costo Unid. Cant. Costo 1 Excavación m3 7.12 30.35 $ 216.11 2 Relleno m3 6.53 16.42 $ 107.22 3 Columnas m3 190.20 4.88 $ 928.18 4 Riostra m3 410.90 5.09 $ 2 090.66 5 Vigas de cubierta. m3 38.00 75.00 $ 2 850.00 6 Contra piso de hormigón simple m2 13.18 98.52 $ 1 298.49 7 Cubierta metálica m2 11.48 44.40 $ 509.71 8 Paredes de tina m2 25.00 96.32 $ 2 408.00 9 Pintura m2 1.28 380.19 $ 486.64 10 Enlucido m2 3.90 380.19 $ 1 482.74 12 Malla metálica. m2 17.90 20.33 $ 363.91 13 Cerámica pared de tinas m2 4.80 22.00 $ 105.60 14 Instalación de tubería en flautas en cada tina. Global 240.00 1.00 $ 240.00 15 Descarga de agua residual Global 300.00 1.00 $ 300.00 16 Mesa para balanza Unidad 32.00 1.00 $ 32.00 17 Mesa de retorno de bandejas con garruchas. Unidad 384.00 2.00 $ 768.00 18 Mesa de embalaje en “L” Unidad 32.00 1.00 $ 32.00 19 Mesa de rodillos con guías para bandejas. Unidad 384.00 1.00 $ 384.00 20 Mesa de rodillos para cajas embaladas. Unidad 156.00 1.00 $ 156.00 TOTAL $ 14 759.26