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Nº 71 segunda época Octubre-Diciembre 2022 www.coapimadrid.org
Colegiado
Pag. 18
Jaime Cabrero García,
reelegido Presidente
del COAPIMADRID-AIM
+
La banca
acoge las
ayudas para
deudores
hipotecarios
La profesión
ahora
a domicilio
www.coapimadrid.org
Contratos, imprenta, libreria, merchandising,
servicios y productos para particulares
y profesionales
COLEGIADO
5 Carta del Presidente
6 Análisis
La banca acoge las ayudas propuestas por el Gobierno para
deudores hipotecarios porque favorecen la estabilidad del
mercado financiero
16 Actividad
El libro de las profesiones sobre el medio ambiente y la
sostenibilidad, presentado en Conama
18 Actualidad
Jaime Cabrero García, reelegido Presidente del COAPIMADRID-
AIM
19 Jurisprudencia
SENTENCIA AP Cáceres, Secc. 1ª, de 13-10-2022, nº 703/2022,
rec. 861/2022
23 Consultorio Inmobiliario
Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid.
24 Actualidad
Las medidas para vivienda en 2023
26 Contrapunto
La compraventa de viviendas mantendrá su dinamismo en 2023,
aunque a menor ritmo
30 Sector al día
El Euribor sobrepasa el 3% en diciembre y el precio de la vivienda
se estabiliza en el 7,6% en el tercer trimestre de 2022
34 Escrito queda
Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del
COAPI y del sector inmobiliario.
38 Libros
Un análisis de la economía global a través de las materias
primas
En este número ...
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Carta del Presidente
Queridos compañeros
E
l ejercicio 2022 ha sido un gran año porque
se ha demostrado la gran fortaleza del sector
inmobiliario en un entorno de incertidumbres
para la economía. El optimismo se abre paso en este
nuevo ejercicio que está comenzando, precisamente
gracias al colchón adquirido en estos últimos meses
de crecimiento de las operaciones a nivel del mercado
nacional. La buena recuperación que se ha producido en
el mercado inmobiliario en la etapa post pandemia dibuja
un entorno de estabilidad hacia el futuro.
También es bueno destacar que es previsible
para el año 2023 una disminución de los costes de la
construcción, lo que ayudará a aumentar la oferta de
vivienda disponible. Incluso, la tendencia al alza de los
tipos de interés que se inició desde la vuelta del verano
pasado tiene una lectura positiva, porque permitirá que
las decisiones de adquisición de vivienda se adelanten
por parte de los hogares e inversores durante los meses
venideros. Además, el abanico de ayudas para los
deudores hipotecarios impulsado por el Gobierno ante el
nuevo escenario de subida de tipos de interés ha tenido
una acogida mayoritaria por las entidades bancarias,
lo que ha proporcionado tranquilidad a los mercados. Y
el precio de la vivienda seguirá teniendo una evolución
de crecimiento sostenible. Todo ello nos permite iniciar
2023 con un espíritu positivo al encontrarnos en un
buen punto de partida.
La vivienda adquiere así una relevancia cada vez
mayor como uno de los principales valores a tener en
cuenta en las decisiones de inversión de los hogares
y empresas ante los factores de inestabilidad que
influyen en la evolución de la economía internacional,
cuyo último ejemplo se ha podido observar con motivo
del conflicto internacional entre Rusia y Ucrania. El
mercado inmobiliario está ofreciendo al resto de sectores
de la economía una muestra palpable de estabilidad en el
actual contexto económico.
Quisiera agradecer el apoyo recibido para seguir
avanzando en los proyectos que son prioritarios para
el Colegio, como el impulso de la protección de los
consumidores y usuarios y el apoyo a los profesionales
en su actividad, ofreciendo soportes digitales y
formación continuada. El impulso de actuaciones
para fortalecer la actividad profesional de Agente de la
Propiedad Inmobiliaria colegiado asociado permitirá
seguir ofreciendo garantías en la atención cualificada y
transparente que presta a los consumidores, actividad
enfocada en asegurar la calidad del servicio prestado
y fomentar las buenas prácticas en operaciones y
transacciones tan importantes y esenciales para la vida
de las personas, como son la compraventa y alquiler de
inmuebles.
Todavía quedan retos que abordar, pero estoy seguro
de que podréis acompañar a la nueva Junta Directiva que
empieza ahora su nueva andadura. Os deseo lo mejor para
el nuevo ejercicio y desde el Colegio estamos a vuestra
disposición para atender propuestas y sugerencias.
Un fuerte abrazo
La banca acoge las
ayudas propuestas por el
Gobierno para deudores
hipotecarios porque
favorecen la estabilidad
del mercado financiero
7
ANÁLISIS
El Real Decreto – ley 19/2022 introduce un amplio abanico de
medidas para familias vulnerables y clases medias y el Gobierno
avanza con el Proyecto de Ley de Movilidad Sostenible y el An-
teproyecto de Modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana
Las medidas de ayuda para deudores hipotecarios que aprobó el Gobierno a finales de
noviembre y que se plasmaron en el Real Decreto – ley 19/2022, de 22 de noviembre, han sido
acogidas de forma favorable por el sector financiero principalmente porque se trata de un
soporte que ofrece tranquilidad al mercado y trata de prevenir a futuro la posibilidad de que
aumenten los impagos en las hipotecas y la morosidad en un escenario económico adverso.
Las entidades fueron sumándose a las medidas enseguida que fueron anunciadas, entrando
en vigor la norma el pasado 24 de noviembre. El Gobierno también anunció la implantación de
la futura Autoridad de Defensa del Cliente Financiero. Por otra parte, el Ejecutivo avanza con la
presentación del Proyecto de Ley de Movilidad Sostenible y el Anteproyecto de Modificación
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Antes de finalizar el año, dentro de la aprobación
de un paquete de medidas de ayuda para los ciudadanos, que incluía ayudas económicas
para la cesta de la compra, también se adoptaron medidas en materia de vivienda en el Real
Decreto – ley 20/2022, de 27 de diciembre. El único proyecto de ley que está pendiente de
avance es el de la futura Ley de Vivienda
J.M.L. Agundez
C
on la aprobación de las medidas de protección
para deudores hipotecarios vulnerables o en ries-
go de vulnerabilidad – incluidas en el Real De-
creto ley 19/2022 de aprobación de un Código de
Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos
de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda
habitual – se ha enviado un mensaje de tranquilidad a los
mercados financieros de que el Gobierno quiere afrontar un
problema que puede impactar en el sistema financiero en los
próximos meses. Es relevante que las asociaciones principa-
les del sector bancario y el Banco de España hayan respalda-
do las medidas. También se han ido sumando las principales
entidades financieras del país. El motivo es que es de rele-
vancia cubrir esta contingencia porque ello facilitará que no
afecte en el futuro a la gran parte del mercado de concesión
de créditos hipotecarios, escenario que el sector inmobiliario
necesita para continuar con su dinamismo.
Respecto al número de beneficiarios que el Gobierno ha
estimado en más de un millón de familias, hay que apuntar
que el Código de Buenas Prácticas aprobado en 2012 y que
ha sido el punto de partida para estas nuevas medidas, sólo
lo han utilizado 62.526 familias, según datos que recoge el
propio Real Decreto – ley, por lo que habría que ser pruden-
tes en cuanto al alcance real de las medidas que se acaban
de aprobar. Dependerá de su aplicación real a futuro y en qué
medida necesiten acceder a ellas las familias, en función de
la marcha de la economía y de cómo se ofrezcan realmente
las nuevas condiciones de los préstamos. Por ejemplo, los
expertos han coincidido en apreciar que, la aplicación de al-
gunas de las medidas, podrían suponer el pago de más in-
tereses.
El origen de estas medidas reside, como explica la Ex-
posición de Motivos del Real Decreto – ley en la subida de
tipos de interés que se inició el pasado verano, lo que se ha
ido trasladando a los préstamos hipotecarios en los últimos
meses. “En la zona euro, el Banco Central Europeo inició en
julio de 2022 un ciclo de subidas en sus tipos de interés de
referencia que se han trasladado con rapidez a los mercados
monetarios y de deuda”, apunta.
Endurecimiento de la política monetaria
“El endurecimiento de la política monetaria ha llevado a
una dinámica alcista del Euribor, al que están referenciadas
3,7 millones de hipotecas en España. Este tipo ha subido más
de trescientos puntos básicos en apenas diez meses, acer-
cándose al 3% tras haber permanecido seis años en terreno
negativo. Esta alza en el principal índice de referencia está
provocando un fuerte aumento en las cuotas hipotecarias
mensuales de las familias que se irá extendiendo durante
8
ANÁLISIS
los próximos meses a medida que se
produzcan las revisiones periódicas co-
rrespondientes”, según se advierte en
la introducción del Real Decreto – ley.
En términos agregados, puntuali-
za la norma, “las familias están mejor
preparadas que en situaciones ante-
riores para hacer frente a este incre-
mento de la carga hipotecaria, gracias
a la mejora estructural de su posición
financiera, con más ahorro y un menor
endeudamiento”. Así, destaca que “el
endeudamiento de los hogares ha ba-
jado treinta puntos porcentuales desde
su pico en la crisis financiera, hasta el
57% del Producto Interior Bruto en el
segundo trimestre de 2022”. Además,
señala que “la exposición al riesgo de
tipo de interés de la cartera hipotecaria
se ha ido reduciendo durante los últi-
mos años, aumentando el peso de los
préstamos a tipo fijo”. Anteriormente a
la subida “abrupta” que se ha produci-
do de los tipos de interés, “tres de cada
cuatro nuevas hipotecas se concedían
ya a tipo fijo y el plazo medio residual ha
bajado de los dieciocho años en 2017 a
apenas diez a finales de 2021”. Además,
considera que todavía los tipos de inte-
rés siguen siendo “contenidos en térmi-
nos históricos”.
Por estas razones, el legislador es
optimista y entiende que “no cabe pre-
ver” un impacto macroeconómico, ni
sobre el mercado hipotecario ni sobre
la estabilidad financiera por el progresi-
vo aumento de los tipos de interés.
No obstante, señala que “la subida
del Euribor puede tener un impacto
significativo en la situación financie-
ra de las familias con hipotecas a tipo
variable, que se añade al incremento
reciente de otros costes de bienes y
servicios básicos como los alimentos o
la energía”.
En este contexto y por la experien-
cia de la crisis financiera, “resulta ur-
gente la adopción de un conjunto de
medidas que refuercen la protección
del deudor hipotecario vulnerable, per-
mitan el alivio de la carga financiera
de los deudores hipotecarios de clase
media en riesgo de vulnerabilidad por
la subida de tipos de interés y faciliten
la adaptación al nuevo entorno de to-
das las familias con hipotecas a tipo
variable”. De esta forma, las medidas
incluidas en el decreto “se anticipan a
las posibles situaciones de dificultad fi-
nanciera que puede acarrear la subida
de tipos de interés, proporcionando un
catálogo de soluciones eficaces”.
Según explicó el Gobierno al apro-
bar el Real Decreto – ley, “la ampliación
del catálogo de medidas a las que pue-
den acceder los hogares les permitirá
disponer de más opciones para reducir
su carga hipotecaria de forma efectiva
y tener más certidumbre en su nivel de
gasto a medio y largo plazo, pudiendo
elegir la medida que mejor se ajuste a
sus necesidades y situación financiera”.
De forma global, la norma actúa a
través de tres vías: “Mejora el tratamien-
to de las familias vulnerables, abriendo
un nuevo marco de actuación temporal
para familias en riesgo de vulnerabi-
lidad por la subida de tipos, adopción
de mejoras para facilitar la amortización
anticipada de los créditos y la conver-
sión de las hipotecas a tipo fijo”.
Adhesión del sector
financiero y apoyo del
Banco de España
Hay que tener en cuenta que los
dos Códigos de Buenas Prácticas
aprobados son de adhesión volunta-
ria por parte de las entidades finan-
cieras y de obligado cumplimiento
una vez suscritos. El primer código
fue aprobado en 2012 y ahora sufre
una modificación. Además, las enti-
dades bancarias deberán garantizar
la protección de este catálogo de
medidas que incluye el Real Decreto
– ley en caso de transmisión del cré-
dito a un tercero. Según se explica en
la norma, “se incorpora como nueva
obligación para las entidades adhe-
ridas la de garantizar la salvaguarda
de los derechos de los deudores en
el caso de cesión de créditos a ter-
ceros, lo que se configura como una
obligación de ordenación y discipli-
na, para evitar la desprotección de
las familias vulnerables en caso de
venta de las carteras de créditos hi-
potecarios a un tercero”.
El nuevo Código de Buenas Prác-
ticas cuenta con la adhesión mayori-
taria de la banca, al igual como acon-
teció en 2012, y algunas entidades ya
se han adherido en los últimos me-
ses, como Caixabank, BBVA, Santan-
der, Sabadell, Unicaja Banco, Iberca-
ja, Bankinter o ING.
En este contexto, hay que tener en
cuenta que el Banco de España ha va-
lorado el acuerdo conseguido entre el
Gobierno y la banca de forma positiva,
ya que ha logrado mantener el equili-
Con la aprobación
de las medidas de
protección para
deudores hipotecarios
vulnerables o
en riesgo de
vulnerabilidad –
incluidas en el Real
Decreto ley 19/2022
de aprobación de un
Código de Buenas
Prácticas para
aliviar la subida
de los tipos de
interés en préstamos
hipotecarios sobre
vivienda habitual
– se ha enviado
un mensaje de
tranquilidad a los
mercados financieros
9
ANÁLISIS
brio sin que impacte de forma excesiva a los balances del
sector bancario.
Modificación del Código de Buenas
prácticas de 2012 para familias vulnerables
El Real Decreto – ley recoge una serie de medidas
que mejoran el actual Código de Buenas Prácticas para
deudores hipotecarios vulnerables, que fue aprobado en
2012, para adaptarlo al momento actual. Así, los deudo-
res vulnerables tendrán la posibilidad de reestructurar el
préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo du-
rante la carencia del principal de 5 años (Euribor – 0,1%
frente al Euribor + 0,25% actual). También se amplía a 2
años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivien-
da y se contempla la posibilidad de una segunda rees-
tructuración, si es necesario.
Se amplía el ámbito de actuación del Código de 2012,
ya que se permite que los hogares con renta inferior a
25.200 euros al año (tres veces el IPREM) que dediquen
más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca,
pero no cumplan el criterio actual del incremento de un
50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse al Códi-
go con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor
durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta
7 años.
Por ejemplo, una familia con una hipoteca tipo de
120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros tras la
revisión de los tipos de interés, podría ver reducida su
cuota durante el periodo de carencia de cinco años más
de un 50%, hasta los 246 euros.
Además, el decreto incluye una bonificación de los
derechos arancelarios, ya que, en las escrituras de nova-
ción hipotecaria, el arancel notarial se verá reducido “en
un 75%, sin que se devengue cantidad alguna a partir del
quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o
copia simple”. El arancel mínimo previsto será de 10 euros
y el máximo de 30 por todos los conceptos. En la ins-
cripción registral, se aplicará al arancel de las novaciones
modificativas “una bonificación del 75% y el arancel míni-
mo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por
todos los conceptos”.
Por último, en la cancelación del derecho real de hi-
poteca en los casos de dación en pago de deudor hipo-
tecario situado en el umbral de exclusión, los aranceles
notariales y registrales “se bonificarán en un 50 por cien”.
Y se contempla que “el deudor no soportará ningún coste
adicional de la entidad financiera que adquiere libre de
carga hipotecaria la titularidad del bien antes hipoteca-
do”.
Nuevo Código de Buenas Prácticas
para deudores en riesgo de
vulnerabilidad por la subida de tipos
El Real Decreto – ley introduce en nuestro ordenamiento
“un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyun-
tural y transitoria, con duración de veinticuatro meses, para la
adopción de medidas urgentes para deudores hipotecarios
en riesgo de vulnerabilidad”. La norma prevé que las medi-
das se desarrollen “por Acuerdo del Consejo de Ministros”.
Tal y como explicó el Gobierno al aprobar la norma, “podrán
beneficiarse de estas medidas los hogares con renta inferior
a tres veces y media el IPREM (29.400 euros anuales) con hi-
potecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022, una carga
hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido al
menos el 20%”. Según precisó el comunicado oficial del Go-
bierno, “para todos estos casos las entidades financieras de-
berán ofrecer la posibilidad de congelación durante 12 me-
ses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal
aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta
7 años”.
Autoridad administrativa independiente
de defensa del cliente financiero
Por otra parte, otra de las novedades aprobadas por el
Gobierno en este ámbito y que pretende aumentar la pro-
tección de los ciudadanos en cuanto clientes financieros, es
el Proyecto de Ley de la Autoridad de Defensa del Cliente
Financiero.
La creación de la Autoridad de Defensa del Cliente Fi-
nanciero pretende incrementar la protección de los ciuda-
danos en cuanto clientes financieros, que podrán presentar
sus reclamaciones de forma gratuita en el ámbito bancario,
de seguros y de inversión financiera ante un único organis-
mo, lo que redundará en un mejor análisis de los conflictos
y rapidez en el servicio. De esta forma, esta nueva institución
centralizará los actuales servicios de reclamaciones del Ban-
co de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valo-
res (CNMV) y la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones. El texto aprobado amplía el alcance y las com-
petencias de la futura Autoridad respecto al texto inicial, re-
forzando la seguridad jurídica y la protección de los clientes
financieros.
Servicios de préstamo al consumo
Entre las principales novedades que se han incorporado
en el proyecto tras la Audiencia Pública destaca la amplia-
ción de las entidades que podrán ser objeto de reclamacio-
nes por parte de los clientes. A las entidades supervisadas,
servicios fintech y de criptoactivos se añaden los servicios
de préstamos al consumo, con independencia de por quién
sean supervisados.
10
ANÁLISIS
Asimismo, se refuerza el papel de
los Códigos de Buenas Prácticas y de
autorregulación del sector financiero,
asimilándolos a normas de conducta
que serán de obligado cumplimiento
una vez suscritos, pudiendo ser objeto
de reclamación en caso incumplimien-
to. En este sentido, se incluye como
obligación para los supervisores finan-
cieros la elaboración y actualización de
un Compendio Anual de Buenas Prácti-
cas y Usos Financieros que será tenido
en cuenta por la Autoridad en la resolu-
ción de los conflictos.
Se extiende también el tipo de re-
clamaciones que se pueden presentar,
que podrán tener o no contenido eco-
nómico, para cubrir reclamaciones, por
ejemplo, de falta de información o por
la no apertura de una cuenta de pago
básica, así como por posibles incumpli-
mientos de la autorregulación del sec-
tor financiero.
En este sentido, se aclara que cuan-
do la reclamación tenga un contenido
económico, en las resoluciones que
sean vinculantes se podrá determinar
la devolución de importes debida-
mente cobrados más los intereses de
demora. Para las reclamaciones sin
contenido económico se establece la
posibilidad de la Autoridad pueda re-
conocer al cliente una compensación,
entre 100 € y 2.000 €, en función de
la naturaleza, alcance y circunstancias
particulares de la reclamación.
Además, se refuerzan los instru-
mentos para garantizar la inclusión
financiera a través de la atención per-
sonalizada, particularmente a las per-
sonas mayores, con discapacidad y
colectivos vulnerables que deseen
presentar una reclamación. Con este
objetivo se elaborará un modelo senci-
llo y accesible para que los ciudadanos
detallen sus reclamaciones y que po-
drán presentar por canales presencia-
les, telefónicos o telemático.
Finalmente, como novedad y con
el fin de favorecer todas las alternati-
vas posibles para las partes, se incluye
expresamente la posibilidad de que las
partes puedan someterse voluntaria-
mente una vez iniciado el procedimien-
to a un mecanismo de conciliación o
mediación, aun cuando el cliente ya
haya iniciado el procedimiento de re-
clamación ante la Autoridad.
Funcionamiento de la
Autoridad de Defensa
del Cliente Financiero
Podrán presentar reclamaciones
ante la Autoridad las personas físi-
cas o jurídicas clientes de servicios
financieros por posibles incumpli-
mientos de normas de conducta,
buenas prácticas y usos financieros,
así como por abusividad de cláusulas
declaradas como tales por los altos
tribunales correspondientes, o en su
caso, hayan sido inscritas con tal ca-
rácter en el Registro de Condiciones
Generales de la Contratación, en re-
lación con los contratos financieros.
Las resoluciones se dictarán de
forma ágil, atendiendo a criterios
uniformes, en un plazo no superior a
90 días naturales desde que el expe-
diente esté completo, y tendrán ca-
rácter vinculante para las entidades
financieras cuando las reclamacio-
nes estén relacionadas con la nor-
mativa de conducta y protección a
la clientela, o con cláusulas abusivas
declaradas como tales por los altos
tribunales y de una cuantía inferior a
20.000 euros.
En el resto de los casos, cuando
las resoluciones no sean vinculantes
por ser de una materia no relacio-
nada con las normas de conducta o
de cuantía superior a 20.000 euros,
están tendrán el valor de informe
pericial si se deciden aportar en un
procedimiento judicial en defensa de
sus intereses.
El incumplimiento de las resolu-
ciones vinculantes de la autoridad,
así como el cumplimiento tardío o
defectuoso, podrá ser objeto de san-
ción por parte de la autoridad.
La nueva Autoridad se financiará
con el pago por las entidades financie-
ras de una tasa de 250 euros que abo-
narán por cada reclamación admitida.
Se trata de una tasa por actividad y ser-
vicios de forma que, además de contri-
buir a la financiación de la institución,
incentivará que las entidades resuelvan
las reclamaciones de forma previa.
Con el fin de evitar abusos, la Auto-
ridad podrá imponer multas de hasta
500 euros en caso de inadmisión reite-
rada al mismo reclamante durante un
periodo de un año presentando recla-
maciones que resulten infundadas.
Estructura de la
Autoridad de Defensa
del Cliente Financiero
La Autoridad de Defensa del Clien-
te Financiero, que estará adscrita al
Ministerio de Asuntos Económicos y
Transformación Digital, contará con au-
tonomía e independencia funcional y
se financiará, cuando su actividad esté
en pleno funcionamiento, a través de
tasas recabadas por las reclamaciones
admitidas.
A nivel organizativo, la Autoridad
contará con un Presidente y un Vice-
presidente que serán nombrados por
el Consejo de Ministros por un periodo
de seis años no renovable. La Autoridad
se organizará en direcciones generales
y secciones, que serán los órganos co-
legiados competentes para resolver las
reclamaciones. Asimismo, se les dota
a los Vocales de un elevado grado de
independencia. Además, para garan-
tizar la homogeneidad de criterios en
la resolución de las reclamaciones, se
prevé la existencia de una cuestión de
unificación de criterio que resolverá
una Sección Especial.
Por último, la Autoridad contará
con un Comité Consultivo, que será
un órgano de asesoramiento y estará
integrado por el Presidente y el Vice-
presidente de la Autoridad, además de
por doce miembros representantes del
Consejo de Consumidores y Usuarios,
11
ANÁLISIS
las patronales del ámbito financiero y
representantes de las comunidades y
ciudades autónomas, así como por dos
expertos independientes, del ámbito
académico, con conocimientos en ma-
teria financiera
La creación de esta Autoridad
complementa el sistema institucional
de resolución de reclamaciones en el
ámbito financiero, que está articulado
actualmente en tres niveles: en primer
lugar, los servicios de atención al clien-
te de las propias entidades financieras;
en un segundo estadio, los servicios de
resolución extrajudicial de reclamacio-
nes de los organismos supervisores y,
por último, los órganos judiciales.
Limitación al 2% de los
alquileres para todo 2023
Por otro lado, en el marco de ayudas
que ha seguido aprobando el Gobier-
no por el actual contexto económico
hay que destacar el Real Decreto – ley
de medidas de respuesta a las conse-
cuencias económicas y sociales de la
Guerra de Ucrania y de apoyo a la re-
construcción de la isla de La Palma y a
otras situaciones de vulnerabilidad, con
el objetivo de ahondar en el descenso
de la inflación, y reforzar las medidas
de apoyo para las familias y los sec-
tores económicos más afectados (ver
páginas 24 y 25 de esta edición de CO-
LEGIADO). Se trata del Real Decreto –
ley 20/2022, de 27 de diciembre.
En esta norma se incluyen medidas
en el ámbito de la vivienda, como son la
prórroga de la limitación al 2% del
incremento del precio de los al-
quileres para todo 2023 y una pró-
rroga extraordinaria de las condi-
ciones vigentes de los contratos
de alquiler de hasta seis meses.
Además, se amplía hasta el 30 de
junio la suspensión de los proce-
dimientos de desahucio y lanza-
miento para personas vulnerables
sin alternativa habitacional.
Según se explica en la norma, que
fue publicada en el Boletín Oficial del
Estado del día 28 de diciembre, “en ma-
teria de vivienda y por cuanto corres-
ponde al alquiler, la variación anual del
Índice de Precios al Consumo aconseja
extender la aplicación de las medidas
de limitación extraordinaria de la actua-
lización anual de la renta de los contra-
tos de arrendamiento de vivienda con
objeto de evitar un shock generado por
factores exógenos, del contexto nacio-
nal e internacional que son ajenos al
ámbito del arrendamiento de vivienda”.
Por este motivo, explica que ”se consi-
dera necesario prolongar hasta el 31 de
diciembre de 2023 la limitación extraor-
dinaria de la actualización anual de la
renta de los contratos de arrendamien-
to de vivienda, regulada en el artícu-
lo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de no-
viembre, de Arrendamientos Urbanos,
de forma que, en defecto de acuerdo
entre las partes, la actualización de la
renta no pueda superar el resultado de
aplicar la variación anual del Índice de
Garantía de Competitividad, que ofrece
una evolución sujeta a una mayor esta-
bilidad en el contexto actual”.
La norma también amplía hasta el
30 de junio de 2023 la suspensión de
los procedimientos y lanzamientos en
los supuestos y de acuerdo con los trá-
mites ya establecidos, así como la po-
sibilidad, hasta el 31 de
julio de 2023, de solicitar
compensación por parte
del arrendador o propie-
tario, medida ya reco-
gida en el Real Decreto
– ley 37/2020, de 22 de
diciembre, de medidas
urgentes para hacer
frente a las situaciones
de vulnerabilidad social
y económica en el ám-
bito de la vivienda y en
materia de transportes.
Por último, se con-
templa una prórroga ex-
traordinaria del plazo de
los contratos de arren-
damiento de seis meses
desde la fecha de finali-
zación, “durante la cual
se seguirán aplicando
los términos y condicio-
nes establecidos para el
contrato en vigor”.
Movilidad
Sostenible y
reforma de la
Ley de Suelo
Por otro lado, el Go-
bierno sigue avanzando en los pro-
yectos legislativos que afectan direc-
tamente al sector inmobiliario, ya que
en el mes de diciembre ha aprobado
en Consejo de Ministros el Proyecto de
Ley de Movilidad Sostenible y el Ante-
proyecto de Modificación de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana. Así, en
el comienzo de 2023 solo queda pen-
Se amplía el ámbito de
actuación del Código de
2012, ya que se permite
que los hogares con renta
inferior a 25.200 euros al
año (tres veces el IPREM)
que dediquen más del 50%
de su renta mensual al pago
de la hipoteca, pero no
cumplan el criterio actual
del incremento de un 50%
del esfuerzo hipotecario,
puedan acogerse al Código
con una carencia de 2 años,
un tipo de interés menor
durante la carencia y un
alargamiento del plazo de
hasta 7 años
12
ANÁLISIS
diente, al cierre de esta edición de COLEGIADO, el impulso
de la Ley del Derecho a la Vivienda, el más relevante en lo
que al sector inmobiliario se refiere.
El anteproyecto de Ley por la que se modifica el Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilita-
ción Urbana, a los efectos previstos en el artículo 26.4 de la
Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, está previsto
que entre en vigor antes de que finalice 2023, después de
toda su tramitación, audiencia pública y paso por las Cortes.
La reforma articula mecanismos para garantizar la ope-
ratividad real de la función pública a la hora de organizar y
definir el uso del territorio y el suelo de acuerdo con el interés
general. El objetivo es evitar la paralización durante años del
planeamiento territorial de numerosos municipios por defec-
tos menores que son fácilmente subsanables. Este hecho
provocaba una enorme inseguridad jurídica y enormes per-
juicios económicos.
Y es que la consideración de estos planes como regla-
mentos ha ocasionado que cualquier defecto, ya fuera mate-
rial o puramente formal, tuviera como consecuencia su nuli-
dad de pleno derecho, sin posibilidad alguna de subsanación.
Dicha decisión provocaba, a su vez, la nulidad en cascada de
todo lo aprobado, ya fueran planes parciales y especiales, re-
parcelaciones o licencias, lo que ha generado una enorme
inseguridad jurídica y enormes perjuicios sociales.
Con este anteproyecto se garantiza la seguridad jurídica,
que los planes urbanísticos sean garantistas y escrupulosos,
a la vez que se restringe la nulidad a casos realmente sus-
tanciales que afectan a la globalidad de los Planes. Así se
posibilita la subsanación de defecto formales de estas revi-
siones urbanísticas, trabajadas, en muchos casos, en perio-
dos de hasta 10 años, facilitando a los ayuntamientos afrontar
una modificación de un planeamiento al reducirse el riesgo
de que se declare nulo por un defecto de forma subsanable.
En este contexto, las intensas y complejas relaciones jurí-
dicas que se generan durante años tras la aprobación de una
planificación urbana alientan inversiones y proyectos, tanto pú-
blicos como privados, que merecen protección y confianza.
También debe protegerse la nueva visión de la preserva-
ción del medioambiente fruto de los compromisos interna-
cionales, el necesario desarrollo de una política de vivienda
y de toda la política económica del país. En todos estos in-
tereses está presente el principio de seguridad jurídica que
debe regir procesos muy complicados y también dilatados
en el tiempo.
Agilizar procesos
La reforma ayuda también a agilizar los procedimien-
tos para que, por ejemplo, las actuaciones de rehabilita-
ción edificatoria y de construcción de vivienda social en
alquiler sigan avanzando para regenerar las ciudades, fa-
cilitar el acceso a la vivienda o mejorar los entornos rura-
les, ayudando, así, a seguir cumpliendo los objetivos del
Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Por ello, se introducen modificaciones que consegui-
rán mayor simplificación burocrática y mejoras en la tra-
mitación de las autorizaciones de obras de rehabilitación
que tienen que impulsar las Comunidades y Ciudades Au-
tónomas y los Ayuntamientos.
De esta forma se eliminan trabas y cuellos de botella
para ayudar a reducir los tiempos de espera para obtener
dichas autorizaciones.
Además, se trata de una reforma perfectamente ali-
neada con la Agenda Urbana Española, cuyo objetivo
específico 10.1 contempla la mejora de la gobernanza y
de los instrumentos de intervención para lograr un mar-
co normativo y de planeamiento actualizado, riguroso y
simplificado.
Una modificación necesaria y
demandada por las Administraciones
Esta modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana es muy necesaria y demandada por las Adminis-
traciones urbanísticas, que ven frustrados procesos muy
largos y complejos de revisión y actualización de planes
territoriales y urbanísticos que resultan imprescindibles
para la política de vivienda y para la entera política social
La creación de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero
pretende incrementar la protección de los ciudadanos en cuanto
clientes financieros, que podrán presentar sus reclamaciones de forma
gratuita en el ámbito bancario, de seguros y de inversión financiera
ante un único organismo, lo que redundará en un mejor análisis de los
conflictos y rapidez en el servicio
13
ANÁLISIS
y económica, a causa de una interpretación ampliamente
superada, que los asimila a los Reglamentos.
Ante dicha asimilación, se declara la nulidad absoluta de
planes en los que se ha trabajado durante muchos años, ha-
ciendo primar la formalidad del trámite frente a la defensa de
los importantes intereses públicos que contienen.
No se trata de un problema único de España, ya que en
países del entorno también se enfrentaron a problemas si-
milares y se han adoptado medidas normativas de diferente
calado para atajarlos. En Francia, Italia o Alemania ya están
en vigor y surtiendo efectos positivos.
Movilidad Sostenible
Por otra parte, el Proyecto de Ley de Movilidad Soste-
nible está previsto que se apruebe en 2023 después de la
correspondiente tramitación parlamentaria en las Cortes,
cumpliendo así con uno de los objetivos del Plan de Recupe-
ración, Transformación y Resiliencia (PRTR) acordado con la
Comisión Europea. Esta futura norma permitirá disponer de
una herramienta fundamental para promover la descarboni-
zación y digitalización del transporte, contribuyendo a lucha
contra el cambio climático y la reducción de las emisiones de
gases de efecto invernadero.
Disponer de un marco normativo que promueva un sis-
tema de transportes más eficiente y sostenible (movilidad
activa, transporte público, flotas cero emisiones) es vital para
proteger el medio ambiente y mejorar la calidad del aire. No
en vano, en nuestro país el 27% de las emisiones de gases
de efecto invernadero proceden del transporte, cinco puntos
más que la media europea.
Además, la norma regulará soluciones innovadoras como
el transporte a la demanda, los coches compartidos, el uso
temporal de vehículos o la regulación básica del vehículo
autónomo, y fomentará la digitalización y la promoción de
datos abiertos tanto de administraciones, como de gestores
de infraestructura, operadores públicos y privados. Esta di-
gitalización y la compartición de datos ayudará, entre otras
cosas, a abrir nuevas oportunidades de negocios a empresas
emergentes y a mejorar la toma de decisiones de todos los
actores del sistema de movilidad.
Así, la futura ley constituirá el marco normativo que per-
mitirá a las políticas públicas de transporte y movilidad de las
distintas administraciones responder mejor a las necesida-
des de los ciudadanos y a los retos del siglo XXI: la sostenibi-
lidad, la digitalización y la cohesión social y territorial.
Los cuatro pilares de la ley
El proyecto de Ley establece un nuevo marco regulatorio
para el transporte y la movilidad en nuestro país, sustentán-
dose en cuatro pilares:
• Un derecho social: por primera vez, la ley recono-
cerá la movilidad como un derecho de toda la ciuda-
danía y un elemento de cohesión social que contri-
buye a la consecución del Estado del Bienestar. La
movilidad deberá ser accesible e inclusiva y ofrecer
soluciones para todas las personas de tal manera
que las administraciones deberán trabajar de forma
coordinada para garantizar este derecho, con espe-
cial énfasis en las necesidades de movilidad cotidia-
na de toda la ciudadanía, incluyendo el ámbito rural.
También se pone de manifiesto la importancia estra-
tégica del transporte de mercancías, como sustento
de la actividad económica del país.
14
ANÁLISIS
• Limpia y saludable: el trans-
porte es responsable del 27%
de las emisiones de gases de
efecto invernadero, por lo que
urge avanzar en la descarboni-
zación del sector para cumplir
con los compromisos interna-
cionales. Además, es también
responsable de otras emisiones
contaminantes (gases y partícu-
las), así como de ruido, todo ello
con importantes efectos en la
salud, especialmente en entor-
nos urbanos. En este sentido, la
Agencia Europea de Medio Am-
biente estima en más de 25.000
las muertes prematuras que se
producen cada año en nuestro
país por la mala calidad del aire.
Por ello, es imperativo avanzar
hacia una movilidad respetuo-
sa con el medio ambiente y la
salud que contribuya, además,
a mejorar la calidad de vida de
las personas.
Con esta ley se busca dar una
nueva visión a las ciudades que
priorice la movilidad activa (ca-
minar, ir en bici) por ser la opción
más saludable y exenta de emi-
siones, y al transporte público
colectivo de manera que sea
una solución accesible y ase-
quible para todas las personas.
La Ley trata de dar alternativas
atractivas al vehículo privado
tanto en el ámbito urbano como
en el conjunto del territorio, y fa-
cilita la provisión de soluciones
de movilidad flexibles, desde
servicios de transporte tradi-
cionales hasta nuevos servicios
de movilidad, como transporte
público a la demanda, sistemas
privados de movilidad colabora-
tiva o de movilidad compartida.
También se busca reforzar el
papel de las zonas de bajas
emisiones que se regulan en
la Ley de Cambio Climático y
Transición Energética. Así, la Ley
abre la puerta a que los ayun-
tamientos puedan establecer
una tasa por la circulación de
vehículos en las zonas de bajas
emisiones. Para crear esta tasa
es necesaria una habilitación
con rango de ley, lo que permite
garantizar que las condiciones
básicas sean homogéneas en
todo el territorio, aunque cada
municipio podrá decidir si im-
plementa la tasa o no.
• Un sistema digital e inno-
vador: La ley incluye la crea-
ción del Espacio Integrado de
Datos de Movilidad (EDIM),
donde empresas de transpor-
te, gestores de infraestructura
y administraciones compartirán
sus datos, lo que permitirá op-
timizar la toma de decisiones
de todos los actores a la hora
de planificar tanto la ejecución
de nuevas infraestructuras,
como la puesta en marcha de
nuevos servicios, con el fin de
adaptarse a las necesidades
reales de los ciudadanos. Así,
el instrumento digital aglutinará
información actualizada sobre
movilidad, como la oferta y de-
manda de los distintos modos
de transporte, y ayudará a fo-
mentar la creación de nuevos
servicios de valor.
La Ley también incluirá herra-
mientas para facilitar la innova-
ción en los medios de transpor-
te y la movilidad, destacando la
creación de un espacio de prue-
bas (sandbox) de movilidad, en
el que la autoridad supervisora
participará junto al promotor en
pruebas de proyectos innova-
dores, de manera controlada.
En este contexto, la futura Ley
introduce los principios que de-
berán seguir las administracio-
nes para regular y promocionar
la introducción progresiva de
los vehículos automatizados o
sin conductor en el sistema de
transporte, en todos los mo-
dos, priorizando la seguridad,
la sostenibilidad ambiental, los
derechos de las personas y fo-
mentando la colaboración pú-
blico-privada.
En el caso de automóviles au-
tónomos, el texto establece una
ventanilla única para facilitar la
realización de pruebas en vías
públicas, lo que pretende atraer
a nuestro país la innovación en
este ámbito, y se abre la puerta
a que se desarrolle una regula-
ción más detallada.
• Invertir mejor al servicio de
la ciudadanía: el cuarto pilar
del proyecto de Ley apuesta
por mejorar la calidad de las de-
cisiones de inversión y gasto en
transporte y movilidad, así como
por incluir nuevas herramientas
que permitan una mayor partici-
pación pública y transparencia
en el proceso. Así, la Ley recoge
gran parte de las recomenda-
ciones de la Autoridad Indepen-
diente de Responsabilidad Fis-
cal (AIReF) y otros organismos,
estableciendo análisis ex ante y
ex post que garanticen la renta-
bilidad socioambiental de todas
las actuaciones, y mecanismos
de transparencia y rendición de
cuentas sobre las decisiones
adoptadas.
El Sistema Nacional de
Movilidad Sostenible
Para lograr todos estos objetivos y
constituir una política de transportes
y movilidad que ponga al ciudadano
en el centro de la toma de decisiones,
se hace imprescindible la coopera-
ción entre las tres administraciones:
Estado, comunidades autónomas y
ayuntamientos.
Para ello, la Ley crea el Siste-
ma Nacional de Movilidad Sosteni-
ble que facilitará esta coordinación,
para cuyo desarrollo, el Ministerio de
Transportes, Movilidad y Agenda Ur-
bana (MITMA) solicitó asesoramiento
financiado por la Comisión Europea
que está en proceso de ejecución.
Este sistema consta de varios instru-
mentos: un foro de cooperación entre
todas las administraciones, el Foro
Administrativo de Movilidad Sosteni-
ble; un órgano consultivo para faci-
15
ANÁLISIS
litar la cooperación de éstas con el
sector y los usuarios; un instrumento
digital para garantizar la disponibili-
dad de datos relativos a la movilidad
(EDIM); y un documento a modo de
marco de orientaciones para la plani-
ficación de una movilidad sostenible
que se coordinará con todas las ad-
ministraciones (DOMOS).
Por ejemplo, la mejora en la coordi-
nación entre administraciones permiti-
rá que un autobús de titularidad esta-
tal se llegue a su destino en un horario
que permita al usuario realizar un tras-
bordo a otro de titularidad autonómica
y continuar su viaje de la forma más
ágil y rápida posible. Así, se busca evi-
tar ineficiencias, por lo que es impres-
cindible impulsar la cogobernanza en
la movilidad con una visión intermodal
e integrada.
Además, la ley insta a reordenar el
transporte regular de viajeros por ca-
rretera de competencia estatal con un
nuevo mapa concesional, que ya está
siendo trabajado con las Comunidades
Autónomas, y que garantizará una me-
jora del servicio en todos los territorios.
El objetivo es que, con el trabajo con-
junto de las diferentes Administracio-
nes, el autobús pueda atender a más
personas, con mejores precios, servi-
cios y tiempos de viaje más competiti-
vos.
Otras reformas introducidas
por la nueva ley
La nueva ley garantiza la contri-
bución financiera del Estado para la
movilidad sostenible en el ámbito
urbano y metropolitano mediante un
sistema homogéneo para todas las
ciudades y predecible en el tiempo.
Además, establece la obligación que
las Administraciones velen por incen-
tivar y promover las soluciones de
movilidad más sostenibles, priorizan-
do la movilidad activa y el transporte
público colectivo. Se trata de avanzar
en la transformación “de la ciudad de
los coches” a la “ciudad de las per-
sonas”.
Además, se introduce la obligación
de que las empresas con más de 500
trabajadores por centro, o 250 por tur-
no, dispongan de planes de movilidad
sostenible al trabajo, una herramienta
imprescindible descarbonizar el trans-
porte en los trayectos de ida y vuelta al
trabajo. Las empresas pueden optar por
distintas alternativas como potenciar la
movilidad activa, la eléctrica, la com-
partida o el transporte colectivo o bien
apostar por flexibilizar los horarios de
entrada y salida y el teletrabajo.
Asimismo, las empresas del sec-
tor del transporte deberán calcular
su huella de carbono y comunicarla a
los usuarios finales, así como impul-
sar sistemas de gestión ambiental y
de la energía.
También se promueve habilitar
caminos y entornos escolares segu-
ros, saludables y sostenibles, que
permitan a niños y niñas ir al colegio
de forma activa y autónoma. Y se es-
tablecen mayores exigencias en la
planificación de los transportes y la
movilidad.
A nivel estatal se elaborará un
Instrumento de Planificación Estra-
tégica Estatal en Movilidad (IPEEM), y
para los municipios de entre 20.000
y 50.000 habitantes se establecen
los Planes de Movilidad Urbana Sos-
tenible Simplificados. También se
establece que los planes de movili-
dad urbana sostenible deben con-
tener medidas de ordenación de la
distribución urbana de mercancías
cooperando con otros municipios co-
lindantes para el establecimiento de
criterios homogéneos, medida larga-
mente demandada por el sector para
facilitar el transporte y la logística de
última milla entre núcleos urbanos
colindantes.
Transporte de mercancías
En el ámbito de las mercancías, la
ley reconoce su transporte como un
servicio indispensable para la socie-
dad, tal y como se puso de manifiesto
durante la crisis del COVID, debido a
su relevancia en el sostenimiento de
la actividad económica. Muchas de las
medidas para impulsar este sector se
adelantaron en la tramitación del Real
Decreto Ley de medidas para mejorar la
sostenibilidad del sector del transporte
por carretera y las condiciones labora-
les de los conductores.
Vertiente social
En la vertiente social, la ley fomen-
ta la realización de campañas de con-
cienciación y sensibilización para toda
la ciudadanía en materia de movilidad
sostenible y segura.
En el Real Decreto – ley 20/2022, de 27 de
diciembre se incluyen medidas en el ámbito
de la vivienda, como son la prórroga de la
limitación al 2% del incremento del precio
de los alquileres para todo 2023 y una
prórroga extraordinaria de las condiciones
vigentes de los contratos de alquiler de hasta
seis meses. Además, se amplía hasta el 30 de
junio la suspensión de los procedimientos
de desahucio y lanzamiento para personas
vulnerables sin alternativa habitacional
16
ACTIVIDAD
Por José Mª. López
L
os colegios profesionales apuestan por el me-
dio ambiente y la sostenibilidad. Es uno de los
mensajes principales que se pusieron sobre
la mesa con motivo de la presentación del libro “Paseo
virtual de las profesiones sobre la evolución del medio
ambiente en los últimos 30 años y retos de futuro”, una
obra elaborada por colegios de Unión Interprofesional de
la Comunidad de Madrid, presentada durante la celebra-
ción de la XVI edición del Congreso Nacional de Medio
Ambiente (Conama 2022), que se celebró el pasado mes
de noviembre en Madrid.
El Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Pro-
piedad Inmobiliaria de Madrid (COAPIMADRID – AIM) par-
ticipa en el libro digital, presentado en Conama, anali-
zando la sostenibilidad en el
sector inmobiliario.
Varios expertos de UICM
pusieron en valor la relevan-
cia que tienen los colegios
en detectar los avances que
se están produciendo en el
estudio de las tendencias
del medio ambiente y la sos-
tenibilidad, así como su ca-
pacidad de asesoramiento
técnico a nivel institucional,
explicando los retos a los
que se enfrenta la sociedad
en este ámbito y el asesora-
miento que pueden ofrecer
los colegios a la Administra-
ción y a los legisladores.
Unión Interprofesional
de la Comunidad de Madrid
(UICM) – integrada por 42
Colegios que representan a
cerca 400.000 profesiona-
les colegiados de los secto-
res de Ciencias, Economía,
Jurídico, Sanitario, Social,
Arquitectura e Ingeniería –
presentó, a través de su Comisión de Medio Ambiente y
coincidiendo con el 30 aniversario de CONAMA, el libro
digital: “Paseo virtual de las profesiones sobre la evolu-
ción del medio ambiente en los últimos 30 años y retos
de futuro”.
Esta publicación digital recoge, desde un punto de
vista profesional y multidisciplinar, las reflexiones de ex-
pertos de los diferentes Colegios Profesionales sobre
cómo ha evolucionado el Medio Ambiente y los retos de
futuro.
La inauguración del acto corrió a cargo del vicepresi-
dente de UICM y decano del Colegio Oficial de Ingenieros
Industriales de Madrid, César Franco, quien estuvo acom-
pañado por el responsable de la Comisión de Medio Am-
biente de UICM y decano del Colegio Oficial de Químicos
de Madrid, Iñigo Pérez-Ba-
roja, el vocal de Junta de
Gobierno y Coordinador
de la Comisión de Medio
Ambiente y Sostenibilidad
del Colegio Profesional de
Ciencia Política, Sociología,
Relaciones Internacionales
y Administración Pública
de la Comunidad de Ma-
drid (COLPOLSOC), Alberto
Martínez Cano, y el decano
del Colegio de Ingenieros
Técnicos de Obras Públi-
cas. Zona de Madrid, Oscar
Carballo.
En su intervención, Cé-
sar Franco, destacó la per-
manente voluntad de todos
los profesionales y Cole-
gios integrados en UICM
de actuar en coherencia y
respeto con los principios
de conservación medioam-
biental y el compromiso
adquirido por estos a través
de la Comisión de Medio
Ambiente de la Asociación.
El libro de las profesiones sobre el
medio ambiente y la sostenibilidad,
presentado en Conama
Unión Interprofesional de la
Comunidad de Madrid (UICM)
– integrada por 42 Colegios que
representan a cerca 400.000
profesionales colegiados de los
sectores de Ciencias, Economía,
Jurídico, Sanitario, Social,
Arquitectura e Ingeniería
– presentó, a través de su
Comisión de Medio Ambiente y
coincidiendo con el 30 aniversario
de CONAMA, el libro digital:
“Paseo virtual de las profesiones
sobre la evolución del medio
ambiente en los últimos 30 años
y retos de futuro”, libro en el que
participa COAPIMADRID – AIM
17
ACTIVIDAD
En sentido, señaló que “los profesionales representan
las voces más serenas, objetivas y fiables” y destacó el
potencial del talento experto que reside en las Profesio-
nes -en los Colegios Profesionales y en sus colegiados-.
Asimismo, puso en valor el hecho de que “a través UICM
es posible un tratamiento multidisciplinar de numerosos
aspectos, al incorporar perspectivas comunes y globales
de todas profesiones”. Por último, de cara a la Adminis-
tración, reiteró el ofrecimiento de colaboración en ma-
teria de sostenibilidad de los Colegios Profesionales de
la Comunidad de Madrid integrados en UICM, para que
se cuente con los conocimientos de los expertos de los
Colegios, ya que los profesionales son los que más cerca
están de las necesidades de los ciudadanos”.
Iñigo Pérez-Baroja, en su calidad de responsable de la
Comisión de Medio Ambiente de UICM, presentó la labor
que lleva a cabo la misma, destacando entre sus actua-
ciones el Compromiso suscrito en 2010 por parte de todos
los Colegios Profesionales que forman la Asociación – y
que fue renovado en 2018- para trabajar unidos de cara
a alcanzar metas que ayuden a todos a preservar nuestro
entorno, dado que la condición interdisciplinar de la ma-
teria ambiental confiere especial relevancia a ese acuer-
do integrador de cuantos trabajan en los más diversos
campos del conocimiento y el desempeño profesional.
Asimismo, señaló que con este libro la Comisión ha que-
rido plasmar los cambios que se han producido en el ám-
bito del Medio Ambiente en estos últimos 30 años desde
la celebración de la Cumbre de Río en 1992.
Por su parte, Alberto Martínez, vocal del COLPOL-
SOC y representante de éste en la Comisión de Medio
Ambiente de UICM, que fue el encargado de presentar
la publicación, agradeció la participación de los Cole-
gios en la misma, destacando, igualmente, el impor-
tante y estrecho vínculo entre el Medio Ambiente y las
Profesiones, así como el carácter interdisciplinar de la
materia, que ha quedado recogido en la publicación.
Destacó que este libro virtual es reflejo de la importan-
te evolución que ha sufrido el medio ambiente en estos
últimos años a través de materias tan diversas como el
Derecho, Vivienda, Economía, Salud, Seguridad alimen-
taria, Infraestructura y conexión, Suministro de energía,
Urbanismo, Psicología ambiental, Residuos, Biocom-
bustibles, Animales, Políticas Públicas, Sociedad, Re-
laciones Internacionales o Tecnología y Digitalización,
ya que se trata de una materia que afecta a todos los
ámbitos y que, a su vez, se ve condicionada por cual-
quier actividad.
Durante su intervención, Oscar Carballo, decano del
CITOP y representante de éste en la Comisión de Medio
Ambiente de UICM, que moderó el coloquio posterior
a la presentación del Libro Virtual, puso énfasis en sus
conclusiones en la necesidad de que los profesionales
establezcan marcos de referencia para que la toma de
decisiones por parte de los políticos se pueda hacer
desde la base del conocimiento técnico.
La presentación fue clausurada por el Presidente de
CONAMA, Gonzalo Echagüe, quien reconoció la impor-
tante labor que en la materia se lleva a cabo desde los
Colegios Profesionales, bajo el paraguas de la Comisión
de Medio Ambiente de UICM y ha destacado la potencia-
lidad del talento experto que reside en los técnicos de
los Colegios, agradeciendo, asimismo, la presencia, una
vez más, de UICM en el Congreso.
18
ACTUALIDAD
Jaime Cabrero García,
reelegido Presidente de
COAPIMADRID – AIM
Nueva Junta Directiva para los próximos cuatro años
Jaime Cabrero García ha sido reelegido presidente del Colegio Oficial y Asociación de Agen-
cias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), cuya candidatura liderará du-
rante los próximos cuatro años en los que se ocupará de mejorar la protección de los consu-
midores en el sector inmobiliario
J
aime Cabrero García ha sido reelegido
presidente del Colegio Oficial y Asocia-
ción de Agencias y Agentes Inmobiliarios
de Madrid (COAPIMADRID – AIM) para los próxi-
mos cuatro años. “La protección de los derechos
de los consumidores en el sector inmobiliario ha
adquirido una relevante importancia en los últi-
mos años y a la que es necesario dar respuesta
con medidas que aumenten la seguridad jurídica
en las operaciones inmobiliarias, encrucijada en
la que es clave contar con los profesionales”, ha
declarado Jaime Cabrero García.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria cole-
giados asociados cuentan además entre sus fun-
ciones principales la de colaborar con la Adminis-
tración de Justicia al desplegar sus conocimientos
especializados como peritos oficiales en los tribu-
nales. Ello es posible gracias a la formación espe-
cializada que ofrece el Colegio y a la utilización de
TAS/
/
/API, que es la aplicación online del Colegio
Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmo-
biliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) para la
realización telemática de informes periciales de
bienes inmuebles.
La composición de la nueva Junta Directi-
va de COAPIMADRID – AIM es la siguiente: D.
Jaime Cabrero García (Presidente); D. Raúl Cruz
Castro (Vicepresidente); D. Pedro Pablo Fer-
nández Grau (Secretario); Dª Rosa María Murillo
Merino (Tesorera); D. Francisco Sánchez Gómez
(Contador); D. Francisco Javier Carrillo Pérez
(Vocal 1º); D. Carlos de la Cruz Calzas (Vocal
2º); Dª Carmen Carmona Pla (Vocal 3º); D. Ga-
briel Lirola Ruiz (Vocal 4º); D. Alfredo Lecroisey
Andrés (Vocal 5º); Dª Sofía Crespo Pérez (Vocal
6º).
Coleccionable
Jurisprudencia I Enero-Marzo 16
Jurisprudencia I
TERCERO.- La representación
procesal de la parte demandada
presentó escrito de oposición al
recurso de apelación interpuesto
de contrario. Seguidamente se re-
mitieron los Autos originales a la
Audiencia Provincial de Cáceres,
previo emplazamiento de las par-
tes por término de diez días.
CUARTO.-
(…)
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En el escrito inicial del
procedimiento se promovió ac-
ción personal en reclamación de
cantidad, derivada de honorarios
devengados por intermediación
inmobiliaria; pretensión que fue
desestimada en la sentencia de
instancia, y disconforme la parte
demandante, se alza el recurso de
apelación, alegando, en síntesis,
los siguientes motivos:
1º) Error en la valoración de la
prueba. Infracción del artículo
217.2 y 3 LEC, e infracción del artí-
culo 218.2 del mismo cuerpo legal.
Que, según la prueba documental
los demandados suscribieron con
el actor en fecha 4 de noviembre
de 2019 un contrato de mediación
o corretaje con objeto la venta de
la finca de su propiedad inscrita
en el Registro de la Propiedad nú-
mero 1 de los de Cáceres - finca
número NUM000 de Cáceres- ,
con Referencia Catastral núme-
ro NUM001. Según el doc. Núm.
10 de la demanda, los demanda-
dos admiten: PRIMERO.- Que los
clientes han encargado con fecha
9 de noviembre de 2019 al API la
venta del inmueble sito en Cá-
ceres, en la CALLE000, NUM002
Portal NUM003 Piso NUM004,
finca NUM005 registral NUM000
inscrita en el Registro n° 1 de los
de Cáceres y con Referencia Ca-
tastral: NUM001, cuyo encargo
no ha sido revocado y que cuenta
con prórroga de renovación auto-
mática a su vencimiento... Segun-
do.- Que en cumplimiento de las
obligaciones estipuladas en el ci-
tado documento a través del API
se ha recibido un comprador que
conoció el referido inmueble gra-
cias a la labor realizada por éste...
Admite que el encargo Profesio-
nal entre apelante y apelados
fue suscrito SIN EXCLUSIVA, pero
frente al principio de la autonomía
de la voluntad alegado por los
demandados en su contestación,
también debe ser de aplicación el
principio pacta sunt servanda de
los artículos 1091 y 1256 de nues-
tro Código Civil. Según la Hoja
de Encargo Profesional, el precio
de oferta de compraventa queda
sujeto a una posible negociación
(...) Este ENCARGO PROFESIONAL
NO tiene el carácter de EXCLUSI-
VA COMPARTIDA, y en todo caso
los clientes compradores presen-
tados por el Agente mantienen su
carácter exclusivo de forma per-
manente.
Que se ha probado, que según
las conversaciones vía WhatsA-
pp mantenidas entre el actor y
la finalmente adquirente, Sra. C,
ya el día 27/07/2020 ésta realiza
visita virtual al inmueble, emite
varias preguntas sobre la situa-
ción y distribución del inmueble, y
conciertan cita para visitarlo pre-
Resumen
RDevengo de
honorarios
profesionales de
agencia inmobiliaria
cuando concurren varios
mediadores en una
operación de compraventa
de inmueble sin pacto
de exclusividad.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª
Instancia núm.- 6 de Cáceres, en
los Autos núm. 213/2021 con fecha
14 de junio de 2022 se dictó sen-
tencia cuya parte dispositiva es del
tenor literal siguiente:
“FALLO: Que desestimo la deman-
da interpuesta por la Procuradora
de los Tribunales Doña V en nom-
bre y representación de D. J frente
a D. C Y Dª O y, en consecuencia,
debo absolver y absuelvo a los de-
mandados de los pedimentos ejer-
citados en su contra en la deman-
da, con imposición de costas a la
parte actora...”
SEGUNDO.- Frente a la anterior
resolución y por la representación
de la parte demandante se inter-
puso en tiempo en forma, se tuvo
por interpuesto y de, conformidad
con lo establecido en el art. 461 de
la L.E.C. ), se emplazó a las demás
partes personadas para que en el
plazo de diez días presentaran ante
el Juzgado escrito de oposición al
recurso o, en su caso, de impugna-
ción de la resolución apelada en lo
que le resulte desfavorable.
SENTENCIAAPCáceres,Secc.1ª,de13-10-2022,nº703/2022,rec.861/2022
Jurisprudencia
Coleccionable
Jurisprudencia I Enero-Marzo 16
Jurisprudencia
II
sencialmente. Es más, ese mismo
día emite la consabida oferta, y se
interesa por el resultado de la mis-
ma el día 10/08/2020.
A mayor abundamiento, según la
Hoja de Visita suscrita por la Sra.
C, firmada en el acto de la visita,
EL CLIENTE VISITANTE que la pre-
sente suscribe, expresamente ma-
nifiesta que en este acto ha visita-
do por primera vez este inmueble.
Que se reprocha la actuación del
actor en febrero de 2021, cuando
propone -y los demandados acep-
tan- una rebaja en el precio de
oferta de 5.000,00 €, quedando el
mismo en 69.000,00 €, cuando un
mes más tarde suscriben Hoja de
Encargo Profesional con la Inmo-
biliaria B por importe de 63.000,00
€. No se puede hablar de mala fe.
A mayor abundamiento, la ofer-
ta emitida por el apelante fue por
un importe de 64.000,00 €, y los
demandados la rechazan, sin em-
bargo, este precio es superior en
1.000,00 € al de la Hoja de Encar-
go del Sr. E.
En definitiva, el apelante cumplió
con las obligaciones contraídas
en virtud de Hoja Profesional de
Encargo - contrato de mediación
y corretaje-, en tanto en cuanto
ejecutó gestiones consistentes
en presentar tal vivienda a la Sra.
C en fecha 7 de agosto de 2020,
con pleno conocimiento y consen-
timiento de los Sres. C y O que, en
con incumplimiento de las obliga-
ciones que sobre ellos recaían en
virtud de tal contrato de mediación
de 4 de noviembre de 2019, final-
mente concertaron la celebración
y perfeccionamiento de la com-
praventa con objeto la referida fin-
ca registral de Cáceres no sólo sin
el conocimiento del actor, sino con
ánimo oblicuo y tendencioso para
negarle la retribución pactada por
el Encargo Profesional o contrato
de mediación de 4 de noviembre
de 2019.
Al amparo de esa presentación de
la vivienda a la finalmente adqui-
rente Sra. C el día 7 de agosto de
2020, y de la emisión de oferta en
esa misma fecha, cabe calificar de
relevante, decisiva y determinante
la actuación del actor en aras de
la celebración, perfeccionamiento
y ejecución de la compraventa en-
comendada.
En resumen, el actor y los deman-
dados tenían suscrito Contrato de
Mediación (Hoja de Encargo Pro-
fesional) y en el que expresamente
se hacía constar la obligación de
los propietarios del inmueble del
abono de honorarios al apelante,
por cuanto EL CLIENTE VENDE-
DOR satisfará al Agente un im-
porte igual al 3 %, tomando como
base el precio que resulte de la
compraventa con un mínimo de
4.500 €, más el I.V.A. al tipo legal-
mente vigente en cada momento,
en concepto de Honorarios Profe-
sionales.
Que en fecha 7 de agosto de
2020, el apelante se presenta a
la compradora Sra. C la finca ti-
tularidad de los apelados objeto
del Contrato de Mediación. Se-
gún este DOCUMENTO NÚMERO
6, EL CLIENTE VISITANTE que la
presente suscribe, expresamen-
te manifiesta que en este acto ha
visitado por primera vez este in-
mueble. Que, en esa misma fecha
7 de agosto de 2020 por la Sra. C
se emite a través del actor, en su
condición de Agente de la Propie-
dad Inmobiliaria Colegiado y Ejer-
ciente, OFERTA DE ADQUISICIÓN
DE INMUEBLE por un precio de
64.000,00 €. Que en esa misma
fecha 7 de agosto de 2020, a las
19:16 horas, el actor pone en co-
nocimiento de los demandados la
oferta; y éstos confirman la recep-
ción a las 19:35 horas de ese mis-
mo día. Que en fecha 10 de agosto
de 2020, por los por hoy apelados
se rechaza esa oferta debido a
que el precio ofertado es inferior al
de la Hoja de Encargo Profesional
de 4 de noviembre de 2019, con lo
cual, los demandados admiten la
vigencia de ese Encargo Profesio-
nal (Contrato de Mediación) de 4
de noviembre de 2019.
Los demandados admiten expre-
samente que han sido informados
por el actor de las condiciones de
la oferta emitida por la Sra. C en
fecha 7 de agosto de 2020. Se-
gún la prueba documental y la
manifestación del testigo Don E-,
el precio por el que se oferta en
una segunda NOTA DE ENCARGO
es de 63.000,00 €, es decir, infe-
rior a la oferta emitida por la Sra.
Constanza por la intermediación
del actor.
Por ello, se infringe las reglas de
la carga de la prueba ex artículo
217.2 y 3 LEC.
A mayor abundamiento, según
la declaración de la testigo Doña
N, en su Agencia Inmobiliaria se
percibe de honorarios profesio-
nales un 3,00 % + I.V.A. del precio
de compraventa, con un mínimo
de 3.000,00 € + I.V.A. en operacio-
nes de valor inferior a 120.000,00
€. - Según su conocimiento y ex-
periencia, el uso y costumbre en la
plaza de Cáceres capital es perci-
bir por cada operación de compra-
venta intermediada entre un 3,00
% + I.V.A. y un 6,00 % + I.V.A. del pre-
cio de Escrituras, con un mínimo
de Honorarios.
Posteriormente, niega que la In-
mobiliaria B hiciera gestiones su-
ficientes para tener derecho a per-
cibir honorarios, pues ni siquiera
giró visita al inmueble de los com-
pradores.
2º) Sobre la Jurisprudencia apli-
cable, cita las Sentencia del
TS 228/2014, de 21 de mayo )y
448/2014, de 30 de julio), así como
la Sentencia de esta Audiencia
Provincial, núm. 546/2022, de 6 de
julio.
Termina solicitando la revocación
de la sentencia de instancia, y en
su lugar, se estime la demanda.
A dicho recurso se opuso la parte
contraria, interesando su desesti-
mación.
SEGUNDO.- Centrados los tér-
minos del recurso, para la ade-
cuada resolución del mismo es
necesario, antes de examinar los
concretos motivos, partir de los
siguientes antecedentes fácticos
que resultan de las pruebas prac-
ticadas y el reconocimiento de las
propias partes litigantes.
Consta al efecto, que actor y de-
mandados, en fecha 4 de noviem-
bre de 2019 firmaron una hoja de
encargo profesional de gestión de
venta, a fin de que Don J, Agente
de la propiedad inmobiliaria, hi-
ciera gestiones para la venta de
la finca propiedad de los deman-
Coleccionable
Jurisprudencia III
dados, inscrita en el Registro de
la Propiedad número 1 de los de
Cáceres, finca número NUM000
de Cáceres.
Acordaron las partes que, el en-
cargo tendría una duración de 9
meses, prorrogable por sucesivos
periodos de igual duración, salvo
comunicación al Agente de la Pro-
piedad Inmobiliaria manifestando
su voluntad de no proceder a la
prórroga y/o retirar el inmueble
de la venta.
Reconoce el actor que, el encar-
go profesional se prolongaba en
el tiempo hasta el 4 de agosto de
2020.
En fecha 7 de agosto de 2020, a
las 13:15 horas, el actor gira visita
al inmueble acompañado de Doña
C, que estaría interesada en la
compra.
En fecha 10 de agosto de 2020 los
demandados rechazaron la oferta
efectuada por Doña C, devolvien-
do el actor a Doña C la cantidad
de 500€ que había depositado,
y en fecha 14 de agosto de 2020,
comunican al actor que dan por fi-
nalizado el encargo de venta.
Como quiera que los demanda-
dos no habían firmado con el actor
contrato de exclusividad, en fecha
20 de octubre de 2019 formaliza-
ron contrato de encargo con la
agencia «C» de doña V, y en fecha
2 de marzo de 2020, formalización
contrato de encargo con la agen-
cia «Fincas B» de don E. Además,
la venta del inmueble estuvo en la
bolsa de pisos de «Inmobiliaria R»,
quien colocó un cartel de venta en
la terraza.
Finalmente, a través de la agen-
cia «Fincas B» se llevó a efecto el
contrato de compraventa, y en fe-
cha 20 de agosto de 2020 se otor-
ga escritura pública ante el Nota-
rio Don C.
En fecha 21 de agosto de 2020, los
demandados abonaron a Fincas B
los correspondientes honorarios
por la gestión inmobiliaria del in-
mueble de referencia.
TERCERO.- Sentado lo anterior,
comenzar diciendo que, como de
forma reiterada viene declarando
esta Audiencia Provincial, como
más reciente la sentencia de 6 de
julio de 2022, en relación con el
contrato de corretaje o mediación,
que según la Sentencia del Tribu-
nal Supremo de 21 de octubre de
2000 “en el contrato de mediación
o corretaje el mediador ha de li-
mitarse en principio a poner en
relación a los futuros comprador y
vendedores de un objeto determi-
nado, pero en todo caso la activi-
dad ha de desplegarse en lograr
el cumplimiento del contrato final,
y así se entiende por la moderna
doctrina en cuanto en ella se afir-
ma que la relación jurídica entre
el cliente y el mediador no surge
exclusivamente de un negocio
contractual de mediación, pues
las obligaciones y derechos exi-
gen además el hecho de que el
intermediario hubiera contribuido
eficazmente a que las partes con-
cluyeran el negocio ( Sentencia de
2 de octubre de 1999 ).
Además, se afirma que “la media-
ción se consuma cuando se otor-
ga o perfecciona por el concurso
de la oferta y la aceptación el con-
trato a que tiende la mediación,
o en términos de la STS de 20 de
mayo de 2004, el derecho a per-
cibir la comisión surge cuando los
actos inequívocos de mediación
cristalizan en la operación en la
que intervino el agente”.
En la Sentencia del Tribunal Su-
premo de 19 de julio de 2018, se
dice que “El contrato de media-
ción inmobiliaria , según ha teni-
do ocasión de señalar el Tribunal
Supremo, si bien mantiene apro-
ximaciones de mandato, correta-
je, arrendamiento de servicios y
contrato laboral, predomina en el
mismo la función de gestión me-
diadora ( Sentencias del TS de 26
de marzo y 21 de mayo de 1992),
de modo que el intermediario,
salvo apoderamiento y represen-
tación expresa, no interviene en
la conclusión del negocio final, al
que coadyuva mediante una ac-
tividad predominantemente pre
gestora, al hacer posible el con-
tratar, cesando una vez que pone
en relación a las partes, que son
las que han de celebrar el con-
venio y los consecuentes hono-
rarios se devengan, si su activi-
dad resulta eficaz, al celebrarse
y tener positiva realidad jurídica
el contrato o negocio objeto de
la mediación como consecuencia
de la actividad desplegada por el
Agente, que no se obliga por ello a
responder del buen fin de la ope-
ración, lo que requeriría un pacto
especial de garantía ( Ss. 1 de di-
ciembre de 1986, 11 de febrero y
26 de marzo de 1991 ), debiendo
ser retribuidos sus servicios tanto
si el negocio proyectado se realiza
con su intervención, como cuan-
do el comitente se aprovecha de
su gestión para celebrarlo direc-
tamente ( Ss. 18 de diciembre de
1986, 3 de enero de 1989 y 23 de
septiembre de 1991).
El mediador o corredor, cuales-
quiera que fueran las gestiones
que hubiera realizado, la diligen-
cia y trabajo desarrollado, no de-
venga sus honorarios sino hasta el
preciso momento en que, a con-
secuencia de sus gestiones, se
celebra el posterior contrato en-
tre su comitente y la persona por
él aportada o desde que el comi-
tente se aprovecha de esas ges-
tiones de una forma distinta a la
celebración del posterior contrato,
si bien una vez perfeccionado ese
contrato ya no pierde el derecho
al cobro de sus honorarios por el
dato de no haberse consumado a
causa de cualesquiera vicisitudes
contractuales que puedan surgir,
ya que el mediador no responde
del buen fin del contrato ( senten-
cias del TS de 19 de octubre y 30
de noviembre de 1.993, 4 de julio y
4 de noviembre de 1.994).
En la STS 667/2012 de 14 de no-
viembre) se dice que “Respecto
del derecho a percibir la remu-
neración estipulada, después de
recordar que está supeditado a la
celebración del contrato preten-
dido, que es cuando el mediador
ha cumplido y agotado su activi-
dad intermediaria, ejemplifica los
supuestos en que “el mediador no
tiene derecho a la remuneración:
1. Si el contrato encargado no
llega a celebrarse (no se pro-
duce la perfección del mismo);
2. Si se ha celebrado, pero no
por la actividad del mediador
(falta el nexo causal); y,
3. Si se celebra una vez transcu-
Coleccionable
Jurisprudencia I Enero-Marzo 16
Jurisprudencia
IV
rrido el plazo pactado (es cau-
sa de extinción del contrato) a
no ser que se pruebe que el
contrato se celebró después,
pero por razón de la actividad
mediadora, con cuyo retraso
las partes contratantes han
querido evitar el pago al me-
diador”.
En conclusión, la jurisprudencia
reseñada exige que la interven-
ción del corredor resulte eficaz
para la concertación del negocio
jurídico de compraventa.
CUARTO.- Aplicando la anterior
doctrina al supuesto sometido a
nuestra consideración, como he-
mos visto, en este caso, los pro-
pietarios del inmueble firmaron
el contrato de gestión inmobilia-
ria con varias agencias, de modo
que, el contrato firmado con el ac-
tor no fue de exclusividad.
Es cierto que, en fecha 7 de agos-
to de 2020, el actor giró visita al
inmueble acompañado de Doña
C, que estaría interesada en la
compra, pero no lo es menos,
que finalmente, referida señora
adquirió la vivienda a través de la
intermediación de «Fincas B», y
en fecha 20 de agosto de 2020 se
otorga escritura pública de com-
praventa.
Al día siguiente, 21 de agosto de
2020, los demandados abonaron
a Fincas B los correspondientes
honorarios por la gestión inmobi-
liaria del inmueble de referencia.
En consecuencia, las gestiones
del actor no fueron las que culmi-
naron con el contrato de compra-
venta, sino las gestiones realiza-
das por Fincas B, a quien también
le había encargado la venta los
dueños de la finca, y posiblemen-
te porque el precio final hubie-
ra sido sensiblemente inferior al
ofrecido por el hoy apelante.
En todo caso, ello es irrelevante,
como irrelevantes son el resto de
las alegaciones, y medios proba-
torios propuestos por el apelante,
porque, insistimos, el contrato se
consumó, pero no por la actividad
del actor-mediador, sino por la in-
tervención de otro API, faltando el
nexo causal para poder percibir
sus honorarios.
Ni siquiera consta que los de-
mandados hubieran conocido a la
compradora antes de la interme-
diación de Fincas B.
Finalmente, respecto a la cuantía
de los honorarios, los demanda-
dos abonaron a Fincas B la suma
que hubieran pactado, sin per-
juicio de lo que hubiera abona-
do la parte compradora. En todo
caso, la cuantía de los honorarios
es una cuestión de deontología
profesional ajena a los demanda-
dos y propietarios del inmueble.
Igualmente, respecto al precio del
inmueble, corresponde a los pro-
pietarios fijar el mismo, y después
negociarlo a la baja a través de las
inmobiliarias, en la forma que ten-
gan por conveniente, sin quedar
vinculados a los precios indicados
a las inmobiliarias.
En definitiva, procede desestimar
el recurso y confirmar la sentencia
de instancia.
QUINTO.- De conformidad con
el Art. 398 en relación del Art.
394, ambos de la L.E.C.)las cos-
tas de esta alzada se imponen
a la parte apelante al desesti-
marse el recurso.
VISTOS los artículos citados y
demás de general y pertinente
aplicación en nombre de S.M.
EL REY y por la Autoridad que
me confiere la Constitución Es-
pañola, pronuncio el siguiente:
FALLO
Se desestima el recurso
de apelación interpuesto
por la representación proce-
sal de D. J contra la senten-
cia núm. 74/22 de fecha 14
de junio dictada por el Juz-
gado de Primera Instancia
núm. 6 de Cáceres en autos
núm. 213/21, de los que éste
rollo dimana, y en su virtud,
CONFIRMO expresada re-
solución; con imposición de
costas a la parte apelante.
Notifíquese esta resolu-
ción a las partes, con expre-
sión de que contra la misma
no se dará ulterior recurso
23
CONSULTORIO
Consultorio Inmobiliario
Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid
I.- ¿Qué Ley de Arrendamientos
Urbanos regula un determinado
contrato de alquiler de vivienda?
Como regla general, los contra-
tos de arrendamiento de vivienda se
regulan y rigen por la Ley vigente en
el momento de su firma. Por ello, es
importante saber cuál es la ley que
determina los derechos y obligacio-
nes de las partes plasmadas en el
contrato. De este modo, se puede
realizar la siguiente clasificación:
* Contratos firmados desde cual-
quier fecha hasta el 9 de mayo de
1985. Se aplican la Ley de Arrenda-
mientos Urbanos de 1964 y la Dispo-
sición Transitoria Segunda de la Ley
29/1994, de Arrendamientos Urba-
nos.
* Alquileres celebrados entre el 9
de mayo de 1985 y el 1 de enero de
1995. Se aplican el Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urba-
nos de 1964 (Decreto 4104/1964), el
RDLey 2/1985 y la Disposición Transi-
toria Primera de la Ley 29/1994.
* Contratos suscritos posteriores
al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6
de junio de 2013. Se aplica la redac-
ción original de la Ley 29/1994, de
Arrendamientos Urbanos.
* Arrendamientos pactados entre
el 6 de junio de 2013 y el 19 de di-
ciembre de 2018. Se aplica la redac-
ción de la Ley 29/1994 modificada
por la Ley 4/2013.
* Contratos firmados entre el 19
de diciembre de 2018 y el 24 de ene-
ro de 2019. Se aplica la Ley 29/1994,
en la redacción del Decreto Ley
21/2018.
* Arrendamientos firmados entre
el 24 de enero y el 6 de marzo de
2019. Se aplica la redacción de la Ley
29/1994 dada por la Ley 4/2013.
* Contratos de alquiler firmados
a partir del 6 de marzo de 2019. Se
aplica la Ley 29/1994, en la redac-
ción del Real Decreto Ley 7/2019.
II.- Consultan varios colegiados
cuales han sido las últimas medi-
das aprobadas que afectan a los
arrendamientos de vivienda some-
tidos a la LAU.
El Real Decreto-ley 20/2022, de
27 de diciembre, de medidas de res-
puesta a las consecuencias económi-
cas y sociales de la Guerra de Ucrania
y de apoyo a la reconstrucción de la
isla de La Palma y a otras situacio-
nes de vulnerabilidad (BOE núm. 311,
de 28/12/2022) con entrada en vigor
desde el pasado 28/12/22, establece,
en resumida síntesis, las siguientes
medidas:
• Prórroga extraordinaria de los
contratos de arrendamiento de vi-
vienda habitual: se habilita una pró-
rroga extraordinaria de 6 meses, a
petición del arrendatario, de la vi-
gencia de los contratos de arrenda-
miento que finalicen antes del 30 de
junio de 2023.
• Limitación extraordinaria de la
actualización anual de la renta de
los contratos de arrendamiento de
vivienda: se amplía hasta el 31 de di-
ciembre de 2023 la limitación de la
actualización anual de la renta de los
contratos de arrendamiento de vi-
vienda habitual que impide subidas
superiores al 2%.
• Suspensión del procedimiento
de desahucio y de los lanzamientos
para hogares vulnerables sin alter-
nativa habitacional: se extiende el
periodo de suspensión de los des-
ahucios y lanzamientos de hogares
vulnerables económica y socialmen-
te de su vivienda habitual hasta el 30
de junio de 2023, en los casos ya pre-
vistos por la actual normativa.
III.- Una colegiada se interesa
por conocer cuál es la documen-
tación necesaria para otorgar la
escritura de obra nueva1 de un in-
mueble y si es obligatoria la decla-
ración de obra nueva.
Comenzando por el final de
la consulta, señalar que si se trata de
un constructor o promotor, es decir
un empresario, la declaración de obra
nueva es obligatoria. En caso de un
particular o autopromotor que cons-
truye sobre su terreno para su uso
personal, deberá hacer la declaración
de obra nueva para contratar los su-
ministros y obligatoriamente si quiere
vender, alquilar o pedir a un banco un
préstamo hipotecario.
En segundo término, la documen-
tación necesaria para obtener la de-
claración de obra nueva es:
• Escritura de propiedad de la
obra.
• Acto de conformidad, aproba-
ción o autorización adminis-
trativa. Se trata de la licencia
municipal de obra.
• Certificación expedida por
técnico competente acredi-
tativa de la finalización de la
obra conforme a la descrip-
ción del proyecto.
• Escritura de división horizontal
(si está se realiza)
• Licencia de primera ocupa-
ción.
• Cédula de habitabilidad.
• Certificado final de obra o de
obra nueva.
• Certificado de eficiencia ener-
gética.
• Libro del edificio.
• Seguro decenal para edificios
cuyo destino principal sea el
de vivienda.
1 Construcción inscrita por primera vez en el Registro de la Propiedad.
24
ACTUALIDAD
El Gobierno aprueba el Real Decreto – Ley 20/2022,
de 27 de diciembre, que incluye un abanico de medi-
das para 2023 sobre alquileres y desahucios
El Gobierno ha aprobado una batería de medidas que limitan la subida de los alquileres y
acotan los desahucios y lanzamientos en 2023. El último Consejo de Ministros del año 2022
las incluyó en el que sería el Real Decreto – Ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de
respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a
la reconstrucción de la Isla de la Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad. Se prorroga
hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación de la actualización anual de la renta de los con-
tratos de arrendamiento de vivienda que impide subidas superiores al 2%, y se amplía hasta
el 30 de junio de 2023 la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual
para personas y familias vulnerables.
El Real Decreto – Ley 20/2022, pu-
blicado en elBOE eldía 28 de diciembre
de 2022 y que entró en vigor ese mismo
día, incluye una prórroga extraordinaria
de seis meses de la vigencia de los
contratos de alquiler que finalicen an-
tes del 30 de junio de 2023, siempre a
petición del arrendatario. Durante esos
seis meses se seguirán aplicando los
términos y condiciones establecidos
para el contrato en vigor. El arrendador
deberá aceptar la solicitud de prórroga
salvo que se hayan fijado otros térmi-
nos o condiciones por acuerdo entre las
partes o que éste haya comunicado en
tiempo y forma que necesita la vivienda
para destinarla a vivienda permanente
para sí o sus familiares en primer gra-
do de consanguinidad o por adopción
o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio
o nulidad matrimonial.
La renta del contrato aplicable du-
rante esta prórroga extraordinaria no
podrá suponer un incremento superior
a la variación anual del Índice de Garan-
tía de Competitividad, que será como
máximo un 2%.
Limitación de la
actualización anual
de la renta
Asimismo, se prórroga hasta el 31
de diciembre de 2023 la limitación de
la actualización anual de la renta de los
contratos de arrendamiento de vivien-
da que impide subidas superiores al
2%, y se amplía hasta el 30 de junio de
2022 la suspensión de los desahucios y
lanzamientos de vivienda habitual para
personas y familias vulnerables.
Desde la entrada en vigor de este
real decreto-ley hasta el 31 de diciem-
bre de 2023, la persona arrendataria de
un contrato de alquiler de vivienda ha-
bitual cuya renta deba ser actualizada
porque se cumpla la correspondiente
anualidad de vigencia de dicho contra-
to, podrá negociar con el arrendador el
incremento que se aplicará en esa ac-
tualización anual de la renta. Eso sí, se
establece que, en ausencia de pacto,
la renta del contrato no podrá actua-
lizarse por encima de la variación ex-
perimentada por el Índice de Garantía
de Competitividad, un índice situado
actualmente en el valor máximo del 2%
y que, de acuerdo con su propia defini-
ción, no puede superar en ningún caso
ese porcentaje.
Según la regulación prorrogada, la
cuantía del incremento a aplicar en la
renta del contrato será la establecida
en un nuevo pacto entre arrendador y
arrendatario. En caso de no alcanzarse
dicho nuevo pacto entre las partes, el
incremento de la renta no podrá exce-
der en ningún caso de la referida va-
riación anual del Índice de Garantía de
Competitividad a fecha de dicha actua-
lización.
Además, se sigue manteniendo que
en el caso de que el arrendador sea un
gran tenedor, el pacto a alcanzar entre
propietario e inquilino no podrá supo-
ner un incremento superior a la varia-
ción anual del Índice de Garantía de
Competitividad, tomando como mes
de referencia para la actualización el
que corresponda al último índice que
estuviera publicado en la fecha de ac-
tualización del contrato que, como se
ha señalado anteriormente, no puede
superar el 2%. Se entiende como gran
tenedor aquella persona física o ju-
rídica que sea titular de más de diez
Las medidas para
vivienda en 2023
25
ACTUALIDAD
inmuebles urbanos de uso residencial
o una superficie construida de más de
1.500 m2 de uso residencial, excluyen-
do en todo caso garajes y trasteros.
Suspensión de desahucios
y lanzamientos
Por otro lado, con el nuevo Real
Decreto-ley también se amplían hasta
el 30 de junio de 2023 varias medidas
impulsadas en los últimos reales de-
cretos-leyes dentro del denominado
“escudo social” en materia de vivienda,
aprobado ante la necesidad de hacer
frente a las consecuencias de la pan-
demia de la COVID-19.
Estas medidas tienen un carácter
urgente y son necesarias para respon-
der a la situación de los hogares vul-
nerables en un contexto marcado por
la evolución de la pandemia y las con-
secuencias derivadas de la invasión de
Ucrania. Entre otras cuestiones, estas
medidas contemplan:
• La ampliación hasta el 30
de junio de 2023 de las medidas de
protección que se aprobaron para
aquellos hogares vulnerables que se
enfrenten a procedimientos de des-
ahucio de su vivienda habitual, con
la acción coordinada de los órganos
judiciales y de los servicios sociales
competentes, incluidos aquellos ho-
gares afectados por procedimientos
de lanzamiento de su vivienda habi-
tual, que no se deriven de contratos
de arrendamiento, cuando existan
personas dependientes, víctimas de
violencia sobre la mujer o menores
de edad a cargo. En este último su-
puesto, se establece la posibilidad de
que el juez, previa valoración ponde-
rada y proporcional del caso concre-
to, tenga la facultad de suspender el
lanzamiento, cuando los propietarios
de estos inmuebles sean personas
físicas o jurídicas titulares de más de
10 viviendas, solicitando informe a los
servicios sociales competentes con
objeto de que puedan valorar la situa-
ción de vulnerabilidad económica e
identificar las medidas a aplicar para
dar respuesta a dicha situación.
En estos casos, siempre se tendrán
en cuenta los casos que ya se regula-
ron en los que la suspensión nunca po-
drá dictarse y son: A) Cuando la vivien-
da sea la residencia habitual o segunda
residencia del propietario. B) Cuando se
haya producido en un inmueble de pro-
piedad de una persona física o jurídica
que lo tenga cedido por cualquier título
válido en derecho a una persona física
que tuviere en él su domicilio habitual o
segunda residencia debidamente acre-
ditada. C) Cuando la entrada o perma-
nencia en el inmueble se haya produ-
cido mediando intimidación o violencia
sobre las personas. D) Cuando existan
indicios racionales de que la vivienda
se esté utilizando para la realización de
actividades ilícitas. E) Cuando se trate
de inmuebles destinados a vivienda so-
cial y ya se hubiera asignado la vivienda
a un solicitante. F) Que la entrada en el
inmueble se haya producido con pos-
terioridad a la entrada en vigor del Real
Decreto-ley 11/2020.
En caso de que no se ofrezca una
solución habitacional en los tres meses
siguientes desde la emisión del infor-
me de los servicios sociales, los propie-
tarios del inmueble tendrán derecho a
solicitar una compensación siempre
que se acredite el perjuicio económico
ocasionado.
• Se extiende el plazo durante
el que los arrendadores y titulares de
la vivienda afectados por la suspensión
extraordinaria del desahucio o lanza-
miento, podrán presentar la solicitud de
compensación prevista en la disposi-
ción adicional segunda del Real Decre-
to-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de
medidas urgentes para hacer frente a
las situaciones de vulnerabilidad social
y económica en el ámbito de la vivien-
da y en materia de transportes. Dicho
plazo era de un mes desde
la finalización de la vigencia
de las medidas. Así, con la
ampliación prevista para
estas medidas, el nue-
vo plazo en el que se
podrá presentar dicha
solicitud queda fijado
hasta el 31 de julio
de 2023.
Medidas necesarias en
materia de Vivienda
Con el nuevo Real Decreto Ley
aprobado se amplían una seria de me-
didas en materia de vivienda que son
necesarias para seguir respondiendo
a las consecuencias económicas y so-
ciales de la guerra en Ucrania, que se
suman a las medidas de carácter es-
tructural que se están llevando a cabo
en este ámbito desde Mitma, encami-
nadas a hacer efectivo el ejercicio del
derecho constitucional a una vivienda
digna adecuada.
Entre ellas:
• El desarrollo de una legislación
estatal en materia de vivienda,
por primera vez en la actual
etapa democrática, que se
encuentra actualmente en tra-
mitación parlamentaria como
proyecto de ley.
• La aprobación de un nuevo
Plan Estatal para el acceso a la
vivienda 2022-2025 y del Bono
Alquiler Joven, que están con-
tribuyendo a facilitar el acceso
a las personas y hogares con
mayores dificultades.
• Las diferentes medidas lleva-
das a cabo para favorecer una
mayor oferta de vivienda en
alquiler a precios asequibles y
para fomentar la rehabilitación
y mejora del parque de vivien-
da existente, reforzando espe-
cialmente la colaboración en
estos ámbitos con las comuni-
dades autónomas y las entida-
des locales, y sustentado todo
ello en un incremento de la in-
versión presupuestaria en este
ejercicio 2023.
26
CONTRAPUNTO
La compraventa de
viviendas mantendrá
su dinamismo en 2023,
aunque a menor ritmo
Los estudios financieros muestran la fortaleza del sector inmo-
biliario ante las incertidumbres que pueden marcar la subida de
tipos de interés o el letargo de la construcción
2022 también pasará a la historia por ser un año que cerrará con un número de compraventas
de vivienda muy elevado en relación con la etapa del boom inmobiliario y las previsiones de
los estudios financieros son optimistas para el mercado porque, ante las incertidumbres que
están marcando su evolución desde finales del año – como puede ser la subida de tipos de
interés o la falta de despegue de la construcción que hace que no crezca la oferta – el sec-
tor mantiene su fortaleza y muestra síntomas de que seguirá creciendo en 2023. Aunque lo
haga a menor ritmo, el dinamismo será una de las características del próximo ejercicio. Nos
encontramos ante un amplio abanico de síntomas positivos: los excelentes registros de 2022,
la compraventa de vivienda se mantendrá en 2023 por encima de los números del boom,
es decir, en niveles elevados y el exceso de ahorro acumulado por los hogares impulsará la
inversión
J.M.L. Agundez
2
022 será un año con un
cierre de número de com-
praventas muy elevado
que recuerda a la época del boom.
Hasta el mes de noviembre se reba-
saron las 600.000 operaciones de
compraventa de vivienda, superando
ya las 570.000 operaciones de 2021.
En la contratación de hipotecas para
adquisición de vivienda, los números
también son llamativos, al terminar
noviembre rozando la cota de las
450.000, en concreto 433.539, según
los datos publicados por el Instituto
Nacional de Estadística. Lo más lla-
mativo de la evolución del ejercicio
de 2022 es que durante el segundo
semestre del año, cuando ya el mer-
cado ha empezado a experimentar
cambios tangibles impulsados por
la subida de los tipos de interés, el
número de las operaciones no se ha
resentido y ha seguido mostrando un
gran dinamismo. Todo ello es muy
positivo de cara a 2023, ya que las
incertidumbres permanecerán, pero
también existen indicadores positi-
vos que permiten mantener elevado
el optimismo.
La previsión de los estudios finan-
cieros consultados es que 2023 se-
guirá siendo un año de crecimiento,
aunque a un menor ritmo. En el sec-
tor de la construcción, ha comenza-
do a observarse una tendencia a la
reducción de costes de las materias
primas. El ahorro de las familias si-
gue creciendo, ya que en noviembre
el ahorro de las familias se situó en
989.100 millones de euros, lo que
27
CONTRAPUNTO
representa un crecimiento del 4,5%
anual y también aumentó en el cóm-
puto mensual 2.000 millones de eu-
ros, según datos del Banco de Espa-
ña.
También hay que anotar como
punto favorable, el menor endeu-
damiento que existe en el mercado
hipotecario, tal y como se despren-
de de la exposición de motivos del
decreto de ayuda para los hipoteca-
dos, cuando explica que “el endeu-
damiento de los hogares ha bajado
treinta puntos porcentuales desde
su pico en la crisis financiera, hasta
el 57% del Producto Interior Bruto en
el segundo trimestre de 2022”. Ade-
más, señala que “la exposición al
riesgo de tipo de interés de la cartera
hipotecaria se ha ido reduciendo du-
rante los últimos años, aumentando
el peso de los préstamos a tipo fijo”.
En este contexto, además es po-
sitivo que el precio de la vivienda
únicamente haya experimentado un
leve ajuste en su crecimiento, obser-
vado en el tercer trimestre del año.
Sin embargo, también hay que te-
ner en cuenta otros factores que in-
fluyen de forma determinante en la
evolución de la economía, como la
tendencia al alza de la inflación, así
como la subida de tipos de interés.
En este mismo contexto, el endu-
recimiento en la concesión del cré-
dito es otra de las tendencias que
pueden marcar los próximos meses.
Además, las medidas regulatorias,
como la limitación del precio de los
alquileres, crean un clima favorable
a la restricción de la oferta de vivien-
da en alquiler. El débil despegue de
la construcción no está ayudando a
que aumente la oferta de vivienda y
que haya más dinamismo en la com-
praventa.
Según explica el Informe Sec-
torial Inmobiliario del primer se-
mestre de 2023, titulado “Cam-
bio de tendencia en el sector
inmobiliario” y elaborado por
Caixabank Research, “nuestro es-
cenario para la economía española
contempla una pronunciada ralenti-
zación económica (crecimiento del
PIB del 1% en 2023 frente al 4,5% en
2022), pero no una recesión. En este
escenario, prevemos que el precio de
la vivienda mantendrá una modesta
tasa de crecimiento positiva en tér-
minos nominales (alrededor del 1%)”.
“Excelentes registros” del sector in-
mobiliario en 2022
El estudio de Caixabank Research
cree que se puede producir un “en-
friamiento” en el sector inmobiliario,
pero destaca que 2022 se ha carac-
terizado por tener “excelentes regis-
tros”. Así, apunta que “la demanda de
vivienda ha sorprendido por su ele-
vado dinamismo en 2022”. Durante el
primer semestre del año, “la tenden-
cia alcista iniciada en 2021 tuvo con-
tinuidad, alentada por varios factores
como el cambio de preferencias a
raíz de la pandemia (teletrabajo, es-
pacios más amplios, etc.), el ahorro
‘forzoso’ durante el confinamiento
que se ha canalizado en parte al sec-
tor inmobiliario, unos tipos de interés
en niveles muy bajos y la rápida re-
cuperación de la demanda extranje-
ra”. Sin embargo, fue en el segundo
semestre cuando se inició un cambio
de tendencia. En este sentido, el es-
tudio de Caixabank Research explica
que “durante el verano, la demanda
siguió creciendo con fuerza, pero co-
menzaron a percibirse las primeras
señales de enfriamiento (tasas de
crecimiento más modestas) debido
al agotamiento del ciclo expansivo,
por las primeras subidas de tipos de
interés y, sobre todo, por la expecta-
tiva de que el BCE seguiría subiendo
los tipos durante los próximos me-
ses”. Esto último ha motivado que
“algunos compradores adelantaron
la compra de vivienda para contratar
una hipoteca a un tipo de interés fijo
más favorable antes de que los tipos
de interés subieran más”.
La confluencia de todos estos
factores ha provocado que “la com-
praventa de vivienda haya alcan-
zado cifras muy elevadas (644.000
compraventas en el acumulado de
12 meses hasta septiembre de 2022),
unos registros no vistos desde el ve-
rano de 2008”.
La compraventa de vivienda se man-
tendrá en 2023 por encima de la etapa
del boom
No obstante los “excelentes re-
gistros” de 2022, Caixabank Research
prevé que “la demanda de vivienda
se enfriará por el impacto de la su-
bida de los tipos de interés”, que
sitúa para 2023 en “alrededor del
3%” y puesto que “la mayoría de los
compradores suelen necesitar de
financiación para realizar la compra
de una vivienda, el impacto sobre la
demanda va a ser directo”. El pronós-
tico del estudio es que “el número de
compraventas retrocederá alrededor
de un 20% en el año 2023 hasta las
480.000 viviendas, pero todavía se
situaría en un nivel superior al pro-
medio de 2007 (450.000)”. Es decir,
se situaría por encima de la época
del boom.
Un elemento positivo que tam-
bién destaca el estudio es el com-
portamiento de la demanda extran-
jera, ya que aunque “puede verse
impactada por la ralentización eco-
nómica de los principales países
compradores de vivienda en España
(Reino Unido, Alemania y Francia)”, lo
cierto es que “los datos más recien-
tes son extraordinariamente positi-
vos: los extranjeros compraron más
de 90.000 viviendas en España en el
acumulado de cuatro trimestres has-
ta el 3T 2022, una cifra que represen-
tó el 14,1% del total de compraventas
y que supera ampliamente los valo-
res prepandémicos”.
El actual ciclo inmobiliario 2014 –
2022 se ha comportado mejor
Otro punto favorable que desta-
ca el estudio sobre la evolución del
mercado inmobiliario es que, si se
compara el ciclo con el anterior del
boom, es que “en el actual ciclo ex-
pansivo del sector inmobiliario espa-
ñol (2014 – 2022) no se han acumu-
lado desequilibrios que hagan prever
una corrección brusca del sector”.
Es decir, el escenario actual “es bien
distinto”.
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  • 2. La profesión ahora a domicilio www.coapimadrid.org Contratos, imprenta, libreria, merchandising, servicios y productos para particulares y profesionales
  • 3. COLEGIADO 5 Carta del Presidente 6 Análisis La banca acoge las ayudas propuestas por el Gobierno para deudores hipotecarios porque favorecen la estabilidad del mercado financiero 16 Actividad El libro de las profesiones sobre el medio ambiente y la sostenibilidad, presentado en Conama 18 Actualidad Jaime Cabrero García, reelegido Presidente del COAPIMADRID- AIM 19 Jurisprudencia SENTENCIA AP Cáceres, Secc. 1ª, de 13-10-2022, nº 703/2022, rec. 861/2022 23 Consultorio Inmobiliario Por la Asesoría Jurídica del COAPI de Madrid. 24 Actualidad Las medidas para vivienda en 2023 26 Contrapunto La compraventa de viviendas mantendrá su dinamismo en 2023, aunque a menor ritmo 30 Sector al día El Euribor sobrepasa el 3% en diciembre y el precio de la vivienda se estabiliza en el 7,6% en el tercer trimestre de 2022 34 Escrito queda Recortes de prensa con noticias y comentarios destacados del COAPI y del sector inmobiliario. 38 Libros Un análisis de la economía global a través de las materias primas En este número ... SUMARIO Colegiado Edita Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid Gran Vía, 59 - 5ª planta 28013 Madrid Tel: 91 542 35 35 fax: 91 542 05 23 coapi@coapimadrid.org www.coapimadrid.org Junta de Gobierno Presidente Jaime Cabrero García Vicepresidente Raúl Cruz Castro Secretario Roberto Fernández de frutos Tesorera Rosa Mª. Murillo Merino Contador Francisco Carrillo Pérez Vocal 1º Pedro Pablo Fernández Grau Vocal 2º Carlos de la Cruz Calzas Vocal 4º Francisco José González Díez Vocal 5º Carmen Carmona Pla Vocal 6º Juan Manuel Martínez Erdoiza Asesor Jurídico José Merino Tapia Redacción de colaboraciones periodísticas José Mª López Agundez Diseño, portada y maquetación Alberto M. Oter Villamarín Imprime Gramadosa, s.l. Publicidad 91 542 35 35 Deposito Legal: M-380-1991 Todos los derechos reservados, COAPI2007. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid no comparte necesariamente las opiniones ni los artículos publicados en esta revista.
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  • 5. Carta del Presidente Queridos compañeros E l ejercicio 2022 ha sido un gran año porque se ha demostrado la gran fortaleza del sector inmobiliario en un entorno de incertidumbres para la economía. El optimismo se abre paso en este nuevo ejercicio que está comenzando, precisamente gracias al colchón adquirido en estos últimos meses de crecimiento de las operaciones a nivel del mercado nacional. La buena recuperación que se ha producido en el mercado inmobiliario en la etapa post pandemia dibuja un entorno de estabilidad hacia el futuro. También es bueno destacar que es previsible para el año 2023 una disminución de los costes de la construcción, lo que ayudará a aumentar la oferta de vivienda disponible. Incluso, la tendencia al alza de los tipos de interés que se inició desde la vuelta del verano pasado tiene una lectura positiva, porque permitirá que las decisiones de adquisición de vivienda se adelanten por parte de los hogares e inversores durante los meses venideros. Además, el abanico de ayudas para los deudores hipotecarios impulsado por el Gobierno ante el nuevo escenario de subida de tipos de interés ha tenido una acogida mayoritaria por las entidades bancarias, lo que ha proporcionado tranquilidad a los mercados. Y el precio de la vivienda seguirá teniendo una evolución de crecimiento sostenible. Todo ello nos permite iniciar 2023 con un espíritu positivo al encontrarnos en un buen punto de partida. La vivienda adquiere así una relevancia cada vez mayor como uno de los principales valores a tener en cuenta en las decisiones de inversión de los hogares y empresas ante los factores de inestabilidad que influyen en la evolución de la economía internacional, cuyo último ejemplo se ha podido observar con motivo del conflicto internacional entre Rusia y Ucrania. El mercado inmobiliario está ofreciendo al resto de sectores de la economía una muestra palpable de estabilidad en el actual contexto económico. Quisiera agradecer el apoyo recibido para seguir avanzando en los proyectos que son prioritarios para el Colegio, como el impulso de la protección de los consumidores y usuarios y el apoyo a los profesionales en su actividad, ofreciendo soportes digitales y formación continuada. El impulso de actuaciones para fortalecer la actividad profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado asociado permitirá seguir ofreciendo garantías en la atención cualificada y transparente que presta a los consumidores, actividad enfocada en asegurar la calidad del servicio prestado y fomentar las buenas prácticas en operaciones y transacciones tan importantes y esenciales para la vida de las personas, como son la compraventa y alquiler de inmuebles. Todavía quedan retos que abordar, pero estoy seguro de que podréis acompañar a la nueva Junta Directiva que empieza ahora su nueva andadura. Os deseo lo mejor para el nuevo ejercicio y desde el Colegio estamos a vuestra disposición para atender propuestas y sugerencias. Un fuerte abrazo
  • 6. La banca acoge las ayudas propuestas por el Gobierno para deudores hipotecarios porque favorecen la estabilidad del mercado financiero
  • 7. 7 ANÁLISIS El Real Decreto – ley 19/2022 introduce un amplio abanico de medidas para familias vulnerables y clases medias y el Gobierno avanza con el Proyecto de Ley de Movilidad Sostenible y el An- teproyecto de Modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana Las medidas de ayuda para deudores hipotecarios que aprobó el Gobierno a finales de noviembre y que se plasmaron en el Real Decreto – ley 19/2022, de 22 de noviembre, han sido acogidas de forma favorable por el sector financiero principalmente porque se trata de un soporte que ofrece tranquilidad al mercado y trata de prevenir a futuro la posibilidad de que aumenten los impagos en las hipotecas y la morosidad en un escenario económico adverso. Las entidades fueron sumándose a las medidas enseguida que fueron anunciadas, entrando en vigor la norma el pasado 24 de noviembre. El Gobierno también anunció la implantación de la futura Autoridad de Defensa del Cliente Financiero. Por otra parte, el Ejecutivo avanza con la presentación del Proyecto de Ley de Movilidad Sostenible y el Anteproyecto de Modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Antes de finalizar el año, dentro de la aprobación de un paquete de medidas de ayuda para los ciudadanos, que incluía ayudas económicas para la cesta de la compra, también se adoptaron medidas en materia de vivienda en el Real Decreto – ley 20/2022, de 27 de diciembre. El único proyecto de ley que está pendiente de avance es el de la futura Ley de Vivienda J.M.L. Agundez C on la aprobación de las medidas de protección para deudores hipotecarios vulnerables o en ries- go de vulnerabilidad – incluidas en el Real De- creto ley 19/2022 de aprobación de un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual – se ha enviado un mensaje de tranquilidad a los mercados financieros de que el Gobierno quiere afrontar un problema que puede impactar en el sistema financiero en los próximos meses. Es relevante que las asociaciones principa- les del sector bancario y el Banco de España hayan respalda- do las medidas. También se han ido sumando las principales entidades financieras del país. El motivo es que es de rele- vancia cubrir esta contingencia porque ello facilitará que no afecte en el futuro a la gran parte del mercado de concesión de créditos hipotecarios, escenario que el sector inmobiliario necesita para continuar con su dinamismo. Respecto al número de beneficiarios que el Gobierno ha estimado en más de un millón de familias, hay que apuntar que el Código de Buenas Prácticas aprobado en 2012 y que ha sido el punto de partida para estas nuevas medidas, sólo lo han utilizado 62.526 familias, según datos que recoge el propio Real Decreto – ley, por lo que habría que ser pruden- tes en cuanto al alcance real de las medidas que se acaban de aprobar. Dependerá de su aplicación real a futuro y en qué medida necesiten acceder a ellas las familias, en función de la marcha de la economía y de cómo se ofrezcan realmente las nuevas condiciones de los préstamos. Por ejemplo, los expertos han coincidido en apreciar que, la aplicación de al- gunas de las medidas, podrían suponer el pago de más in- tereses. El origen de estas medidas reside, como explica la Ex- posición de Motivos del Real Decreto – ley en la subida de tipos de interés que se inició el pasado verano, lo que se ha ido trasladando a los préstamos hipotecarios en los últimos meses. “En la zona euro, el Banco Central Europeo inició en julio de 2022 un ciclo de subidas en sus tipos de interés de referencia que se han trasladado con rapidez a los mercados monetarios y de deuda”, apunta. Endurecimiento de la política monetaria “El endurecimiento de la política monetaria ha llevado a una dinámica alcista del Euribor, al que están referenciadas 3,7 millones de hipotecas en España. Este tipo ha subido más de trescientos puntos básicos en apenas diez meses, acer- cándose al 3% tras haber permanecido seis años en terreno negativo. Esta alza en el principal índice de referencia está provocando un fuerte aumento en las cuotas hipotecarias mensuales de las familias que se irá extendiendo durante
  • 8. 8 ANÁLISIS los próximos meses a medida que se produzcan las revisiones periódicas co- rrespondientes”, según se advierte en la introducción del Real Decreto – ley. En términos agregados, puntuali- za la norma, “las familias están mejor preparadas que en situaciones ante- riores para hacer frente a este incre- mento de la carga hipotecaria, gracias a la mejora estructural de su posición financiera, con más ahorro y un menor endeudamiento”. Así, destaca que “el endeudamiento de los hogares ha ba- jado treinta puntos porcentuales desde su pico en la crisis financiera, hasta el 57% del Producto Interior Bruto en el segundo trimestre de 2022”. Además, señala que “la exposición al riesgo de tipo de interés de la cartera hipotecaria se ha ido reduciendo durante los últi- mos años, aumentando el peso de los préstamos a tipo fijo”. Anteriormente a la subida “abrupta” que se ha produci- do de los tipos de interés, “tres de cada cuatro nuevas hipotecas se concedían ya a tipo fijo y el plazo medio residual ha bajado de los dieciocho años en 2017 a apenas diez a finales de 2021”. Además, considera que todavía los tipos de inte- rés siguen siendo “contenidos en térmi- nos históricos”. Por estas razones, el legislador es optimista y entiende que “no cabe pre- ver” un impacto macroeconómico, ni sobre el mercado hipotecario ni sobre la estabilidad financiera por el progresi- vo aumento de los tipos de interés. No obstante, señala que “la subida del Euribor puede tener un impacto significativo en la situación financie- ra de las familias con hipotecas a tipo variable, que se añade al incremento reciente de otros costes de bienes y servicios básicos como los alimentos o la energía”. En este contexto y por la experien- cia de la crisis financiera, “resulta ur- gente la adopción de un conjunto de medidas que refuercen la protección del deudor hipotecario vulnerable, per- mitan el alivio de la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos de interés y faciliten la adaptación al nuevo entorno de to- das las familias con hipotecas a tipo variable”. De esta forma, las medidas incluidas en el decreto “se anticipan a las posibles situaciones de dificultad fi- nanciera que puede acarrear la subida de tipos de interés, proporcionando un catálogo de soluciones eficaces”. Según explicó el Gobierno al apro- bar el Real Decreto – ley, “la ampliación del catálogo de medidas a las que pue- den acceder los hogares les permitirá disponer de más opciones para reducir su carga hipotecaria de forma efectiva y tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo, pudiendo elegir la medida que mejor se ajuste a sus necesidades y situación financiera”. De forma global, la norma actúa a través de tres vías: “Mejora el tratamien- to de las familias vulnerables, abriendo un nuevo marco de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabi- lidad por la subida de tipos, adopción de mejoras para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conver- sión de las hipotecas a tipo fijo”. Adhesión del sector financiero y apoyo del Banco de España Hay que tener en cuenta que los dos Códigos de Buenas Prácticas aprobados son de adhesión volunta- ria por parte de las entidades finan- cieras y de obligado cumplimiento una vez suscritos. El primer código fue aprobado en 2012 y ahora sufre una modificación. Además, las enti- dades bancarias deberán garantizar la protección de este catálogo de medidas que incluye el Real Decreto – ley en caso de transmisión del cré- dito a un tercero. Según se explica en la norma, “se incorpora como nueva obligación para las entidades adhe- ridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a ter- ceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y discipli- na, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hi- potecarios a un tercero”. El nuevo Código de Buenas Prác- ticas cuenta con la adhesión mayori- taria de la banca, al igual como acon- teció en 2012, y algunas entidades ya se han adherido en los últimos me- ses, como Caixabank, BBVA, Santan- der, Sabadell, Unicaja Banco, Iberca- ja, Bankinter o ING. En este contexto, hay que tener en cuenta que el Banco de España ha va- lorado el acuerdo conseguido entre el Gobierno y la banca de forma positiva, ya que ha logrado mantener el equili- Con la aprobación de las medidas de protección para deudores hipotecarios vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad – incluidas en el Real Decreto ley 19/2022 de aprobación de un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual – se ha enviado un mensaje de tranquilidad a los mercados financieros
  • 9. 9 ANÁLISIS brio sin que impacte de forma excesiva a los balances del sector bancario. Modificación del Código de Buenas prácticas de 2012 para familias vulnerables El Real Decreto – ley recoge una serie de medidas que mejoran el actual Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, que fue aprobado en 2012, para adaptarlo al momento actual. Así, los deudo- res vulnerables tendrán la posibilidad de reestructurar el préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo du- rante la carencia del principal de 5 años (Euribor – 0,1% frente al Euribor + 0,25% actual). También se amplía a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivien- da y se contempla la posibilidad de una segunda rees- tructuración, si es necesario. Se amplía el ámbito de actuación del Código de 2012, ya que se permite que los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año (tres veces el IPREM) que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, pero no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse al Códi- go con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta 7 años. Por ejemplo, una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros tras la revisión de los tipos de interés, podría ver reducida su cuota durante el periodo de carencia de cinco años más de un 50%, hasta los 246 euros. Además, el decreto incluye una bonificación de los derechos arancelarios, ya que, en las escrituras de nova- ción hipotecaria, el arancel notarial se verá reducido “en un 75%, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple”. El arancel mínimo previsto será de 10 euros y el máximo de 30 por todos los conceptos. En la ins- cripción registral, se aplicará al arancel de las novaciones modificativas “una bonificación del 75% y el arancel míni- mo previsto será de 10 euros y el máximo de 20 euros por todos los conceptos”. Por último, en la cancelación del derecho real de hi- poteca en los casos de dación en pago de deudor hipo- tecario situado en el umbral de exclusión, los aranceles notariales y registrales “se bonificarán en un 50 por cien”. Y se contempla que “el deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria la titularidad del bien antes hipoteca- do”. Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos El Real Decreto – ley introduce en nuestro ordenamiento “un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza coyun- tural y transitoria, con duración de veinticuatro meses, para la adopción de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad”. La norma prevé que las medi- das se desarrollen “por Acuerdo del Consejo de Ministros”. Tal y como explicó el Gobierno al aprobar la norma, “podrán beneficiarse de estas medidas los hogares con renta inferior a tres veces y media el IPREM (29.400 euros anuales) con hi- potecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022, una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido al menos el 20%”. Según precisó el comunicado oficial del Go- bierno, “para todos estos casos las entidades financieras de- berán ofrecer la posibilidad de congelación durante 12 me- ses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años”. Autoridad administrativa independiente de defensa del cliente financiero Por otra parte, otra de las novedades aprobadas por el Gobierno en este ámbito y que pretende aumentar la pro- tección de los ciudadanos en cuanto clientes financieros, es el Proyecto de Ley de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero. La creación de la Autoridad de Defensa del Cliente Fi- nanciero pretende incrementar la protección de los ciuda- danos en cuanto clientes financieros, que podrán presentar sus reclamaciones de forma gratuita en el ámbito bancario, de seguros y de inversión financiera ante un único organis- mo, lo que redundará en un mejor análisis de los conflictos y rapidez en el servicio. De esta forma, esta nueva institución centralizará los actuales servicios de reclamaciones del Ban- co de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valo- res (CNMV) y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El texto aprobado amplía el alcance y las com- petencias de la futura Autoridad respecto al texto inicial, re- forzando la seguridad jurídica y la protección de los clientes financieros. Servicios de préstamo al consumo Entre las principales novedades que se han incorporado en el proyecto tras la Audiencia Pública destaca la amplia- ción de las entidades que podrán ser objeto de reclamacio- nes por parte de los clientes. A las entidades supervisadas, servicios fintech y de criptoactivos se añaden los servicios de préstamos al consumo, con independencia de por quién sean supervisados.
  • 10. 10 ANÁLISIS Asimismo, se refuerza el papel de los Códigos de Buenas Prácticas y de autorregulación del sector financiero, asimilándolos a normas de conducta que serán de obligado cumplimiento una vez suscritos, pudiendo ser objeto de reclamación en caso incumplimien- to. En este sentido, se incluye como obligación para los supervisores finan- cieros la elaboración y actualización de un Compendio Anual de Buenas Prácti- cas y Usos Financieros que será tenido en cuenta por la Autoridad en la resolu- ción de los conflictos. Se extiende también el tipo de re- clamaciones que se pueden presentar, que podrán tener o no contenido eco- nómico, para cubrir reclamaciones, por ejemplo, de falta de información o por la no apertura de una cuenta de pago básica, así como por posibles incumpli- mientos de la autorregulación del sec- tor financiero. En este sentido, se aclara que cuan- do la reclamación tenga un contenido económico, en las resoluciones que sean vinculantes se podrá determinar la devolución de importes debida- mente cobrados más los intereses de demora. Para las reclamaciones sin contenido económico se establece la posibilidad de la Autoridad pueda re- conocer al cliente una compensación, entre 100 € y 2.000 €, en función de la naturaleza, alcance y circunstancias particulares de la reclamación. Además, se refuerzan los instru- mentos para garantizar la inclusión financiera a través de la atención per- sonalizada, particularmente a las per- sonas mayores, con discapacidad y colectivos vulnerables que deseen presentar una reclamación. Con este objetivo se elaborará un modelo senci- llo y accesible para que los ciudadanos detallen sus reclamaciones y que po- drán presentar por canales presencia- les, telefónicos o telemático. Finalmente, como novedad y con el fin de favorecer todas las alternati- vas posibles para las partes, se incluye expresamente la posibilidad de que las partes puedan someterse voluntaria- mente una vez iniciado el procedimien- to a un mecanismo de conciliación o mediación, aun cuando el cliente ya haya iniciado el procedimiento de re- clamación ante la Autoridad. Funcionamiento de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero Podrán presentar reclamaciones ante la Autoridad las personas físi- cas o jurídicas clientes de servicios financieros por posibles incumpli- mientos de normas de conducta, buenas prácticas y usos financieros, así como por abusividad de cláusulas declaradas como tales por los altos tribunales correspondientes, o en su caso, hayan sido inscritas con tal ca- rácter en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, en re- lación con los contratos financieros. Las resoluciones se dictarán de forma ágil, atendiendo a criterios uniformes, en un plazo no superior a 90 días naturales desde que el expe- diente esté completo, y tendrán ca- rácter vinculante para las entidades financieras cuando las reclamacio- nes estén relacionadas con la nor- mativa de conducta y protección a la clientela, o con cláusulas abusivas declaradas como tales por los altos tribunales y de una cuantía inferior a 20.000 euros. En el resto de los casos, cuando las resoluciones no sean vinculantes por ser de una materia no relacio- nada con las normas de conducta o de cuantía superior a 20.000 euros, están tendrán el valor de informe pericial si se deciden aportar en un procedimiento judicial en defensa de sus intereses. El incumplimiento de las resolu- ciones vinculantes de la autoridad, así como el cumplimiento tardío o defectuoso, podrá ser objeto de san- ción por parte de la autoridad. La nueva Autoridad se financiará con el pago por las entidades financie- ras de una tasa de 250 euros que abo- narán por cada reclamación admitida. Se trata de una tasa por actividad y ser- vicios de forma que, además de contri- buir a la financiación de la institución, incentivará que las entidades resuelvan las reclamaciones de forma previa. Con el fin de evitar abusos, la Auto- ridad podrá imponer multas de hasta 500 euros en caso de inadmisión reite- rada al mismo reclamante durante un periodo de un año presentando recla- maciones que resulten infundadas. Estructura de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero La Autoridad de Defensa del Clien- te Financiero, que estará adscrita al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, contará con au- tonomía e independencia funcional y se financiará, cuando su actividad esté en pleno funcionamiento, a través de tasas recabadas por las reclamaciones admitidas. A nivel organizativo, la Autoridad contará con un Presidente y un Vice- presidente que serán nombrados por el Consejo de Ministros por un periodo de seis años no renovable. La Autoridad se organizará en direcciones generales y secciones, que serán los órganos co- legiados competentes para resolver las reclamaciones. Asimismo, se les dota a los Vocales de un elevado grado de independencia. Además, para garan- tizar la homogeneidad de criterios en la resolución de las reclamaciones, se prevé la existencia de una cuestión de unificación de criterio que resolverá una Sección Especial. Por último, la Autoridad contará con un Comité Consultivo, que será un órgano de asesoramiento y estará integrado por el Presidente y el Vice- presidente de la Autoridad, además de por doce miembros representantes del Consejo de Consumidores y Usuarios,
  • 11. 11 ANÁLISIS las patronales del ámbito financiero y representantes de las comunidades y ciudades autónomas, así como por dos expertos independientes, del ámbito académico, con conocimientos en ma- teria financiera La creación de esta Autoridad complementa el sistema institucional de resolución de reclamaciones en el ámbito financiero, que está articulado actualmente en tres niveles: en primer lugar, los servicios de atención al clien- te de las propias entidades financieras; en un segundo estadio, los servicios de resolución extrajudicial de reclamacio- nes de los organismos supervisores y, por último, los órganos judiciales. Limitación al 2% de los alquileres para todo 2023 Por otro lado, en el marco de ayudas que ha seguido aprobando el Gobier- no por el actual contexto económico hay que destacar el Real Decreto – ley de medidas de respuesta a las conse- cuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la re- construcción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, con el objetivo de ahondar en el descenso de la inflación, y reforzar las medidas de apoyo para las familias y los sec- tores económicos más afectados (ver páginas 24 y 25 de esta edición de CO- LEGIADO). Se trata del Real Decreto – ley 20/2022, de 27 de diciembre. En esta norma se incluyen medidas en el ámbito de la vivienda, como son la prórroga de la limitación al 2% del incremento del precio de los al- quileres para todo 2023 y una pró- rroga extraordinaria de las condi- ciones vigentes de los contratos de alquiler de hasta seis meses. Además, se amplía hasta el 30 de junio la suspensión de los proce- dimientos de desahucio y lanza- miento para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Según se explica en la norma, que fue publicada en el Boletín Oficial del Estado del día 28 de diciembre, “en ma- teria de vivienda y por cuanto corres- ponde al alquiler, la variación anual del Índice de Precios al Consumo aconseja extender la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actua- lización anual de la renta de los contra- tos de arrendamiento de vivienda con objeto de evitar un shock generado por factores exógenos, del contexto nacio- nal e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda”. Por este motivo, explica que ”se consi- dera necesario prolongar hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación extraor- dinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamien- to de vivienda, regulada en el artícu- lo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de no- viembre, de Arrendamientos Urbanos, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor esta- bilidad en el contexto actual”. La norma también amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trá- mites ya establecidos, así como la po- sibilidad, hasta el 31 de julio de 2023, de solicitar compensación por parte del arrendador o propie- tario, medida ya reco- gida en el Real Decreto – ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ám- bito de la vivienda y en materia de transportes. Por último, se con- templa una prórroga ex- traordinaria del plazo de los contratos de arren- damiento de seis meses desde la fecha de finali- zación, “durante la cual se seguirán aplicando los términos y condicio- nes establecidos para el contrato en vigor”. Movilidad Sostenible y reforma de la Ley de Suelo Por otro lado, el Go- bierno sigue avanzando en los pro- yectos legislativos que afectan direc- tamente al sector inmobiliario, ya que en el mes de diciembre ha aprobado en Consejo de Ministros el Proyecto de Ley de Movilidad Sostenible y el Ante- proyecto de Modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Así, en el comienzo de 2023 solo queda pen- Se amplía el ámbito de actuación del Código de 2012, ya que se permite que los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año (tres veces el IPREM) que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, pero no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse al Código con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta 7 años
  • 12. 12 ANÁLISIS diente, al cierre de esta edición de COLEGIADO, el impulso de la Ley del Derecho a la Vivienda, el más relevante en lo que al sector inmobiliario se refiere. El anteproyecto de Ley por la que se modifica el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilita- ción Urbana, a los efectos previstos en el artículo 26.4 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, está previsto que entre en vigor antes de que finalice 2023, después de toda su tramitación, audiencia pública y paso por las Cortes. La reforma articula mecanismos para garantizar la ope- ratividad real de la función pública a la hora de organizar y definir el uso del territorio y el suelo de acuerdo con el interés general. El objetivo es evitar la paralización durante años del planeamiento territorial de numerosos municipios por defec- tos menores que son fácilmente subsanables. Este hecho provocaba una enorme inseguridad jurídica y enormes per- juicios económicos. Y es que la consideración de estos planes como regla- mentos ha ocasionado que cualquier defecto, ya fuera mate- rial o puramente formal, tuviera como consecuencia su nuli- dad de pleno derecho, sin posibilidad alguna de subsanación. Dicha decisión provocaba, a su vez, la nulidad en cascada de todo lo aprobado, ya fueran planes parciales y especiales, re- parcelaciones o licencias, lo que ha generado una enorme inseguridad jurídica y enormes perjuicios sociales. Con este anteproyecto se garantiza la seguridad jurídica, que los planes urbanísticos sean garantistas y escrupulosos, a la vez que se restringe la nulidad a casos realmente sus- tanciales que afectan a la globalidad de los Planes. Así se posibilita la subsanación de defecto formales de estas revi- siones urbanísticas, trabajadas, en muchos casos, en perio- dos de hasta 10 años, facilitando a los ayuntamientos afrontar una modificación de un planeamiento al reducirse el riesgo de que se declare nulo por un defecto de forma subsanable. En este contexto, las intensas y complejas relaciones jurí- dicas que se generan durante años tras la aprobación de una planificación urbana alientan inversiones y proyectos, tanto pú- blicos como privados, que merecen protección y confianza. También debe protegerse la nueva visión de la preserva- ción del medioambiente fruto de los compromisos interna- cionales, el necesario desarrollo de una política de vivienda y de toda la política económica del país. En todos estos in- tereses está presente el principio de seguridad jurídica que debe regir procesos muy complicados y también dilatados en el tiempo. Agilizar procesos La reforma ayuda también a agilizar los procedimien- tos para que, por ejemplo, las actuaciones de rehabilita- ción edificatoria y de construcción de vivienda social en alquiler sigan avanzando para regenerar las ciudades, fa- cilitar el acceso a la vivienda o mejorar los entornos rura- les, ayudando, así, a seguir cumpliendo los objetivos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Por ello, se introducen modificaciones que consegui- rán mayor simplificación burocrática y mejoras en la tra- mitación de las autorizaciones de obras de rehabilitación que tienen que impulsar las Comunidades y Ciudades Au- tónomas y los Ayuntamientos. De esta forma se eliminan trabas y cuellos de botella para ayudar a reducir los tiempos de espera para obtener dichas autorizaciones. Además, se trata de una reforma perfectamente ali- neada con la Agenda Urbana Española, cuyo objetivo específico 10.1 contempla la mejora de la gobernanza y de los instrumentos de intervención para lograr un mar- co normativo y de planeamiento actualizado, riguroso y simplificado. Una modificación necesaria y demandada por las Administraciones Esta modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana es muy necesaria y demandada por las Adminis- traciones urbanísticas, que ven frustrados procesos muy largos y complejos de revisión y actualización de planes territoriales y urbanísticos que resultan imprescindibles para la política de vivienda y para la entera política social La creación de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero pretende incrementar la protección de los ciudadanos en cuanto clientes financieros, que podrán presentar sus reclamaciones de forma gratuita en el ámbito bancario, de seguros y de inversión financiera ante un único organismo, lo que redundará en un mejor análisis de los conflictos y rapidez en el servicio
  • 13. 13 ANÁLISIS y económica, a causa de una interpretación ampliamente superada, que los asimila a los Reglamentos. Ante dicha asimilación, se declara la nulidad absoluta de planes en los que se ha trabajado durante muchos años, ha- ciendo primar la formalidad del trámite frente a la defensa de los importantes intereses públicos que contienen. No se trata de un problema único de España, ya que en países del entorno también se enfrentaron a problemas si- milares y se han adoptado medidas normativas de diferente calado para atajarlos. En Francia, Italia o Alemania ya están en vigor y surtiendo efectos positivos. Movilidad Sostenible Por otra parte, el Proyecto de Ley de Movilidad Soste- nible está previsto que se apruebe en 2023 después de la correspondiente tramitación parlamentaria en las Cortes, cumpliendo así con uno de los objetivos del Plan de Recupe- ración, Transformación y Resiliencia (PRTR) acordado con la Comisión Europea. Esta futura norma permitirá disponer de una herramienta fundamental para promover la descarboni- zación y digitalización del transporte, contribuyendo a lucha contra el cambio climático y la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero. Disponer de un marco normativo que promueva un sis- tema de transportes más eficiente y sostenible (movilidad activa, transporte público, flotas cero emisiones) es vital para proteger el medio ambiente y mejorar la calidad del aire. No en vano, en nuestro país el 27% de las emisiones de gases de efecto invernadero proceden del transporte, cinco puntos más que la media europea. Además, la norma regulará soluciones innovadoras como el transporte a la demanda, los coches compartidos, el uso temporal de vehículos o la regulación básica del vehículo autónomo, y fomentará la digitalización y la promoción de datos abiertos tanto de administraciones, como de gestores de infraestructura, operadores públicos y privados. Esta di- gitalización y la compartición de datos ayudará, entre otras cosas, a abrir nuevas oportunidades de negocios a empresas emergentes y a mejorar la toma de decisiones de todos los actores del sistema de movilidad. Así, la futura ley constituirá el marco normativo que per- mitirá a las políticas públicas de transporte y movilidad de las distintas administraciones responder mejor a las necesida- des de los ciudadanos y a los retos del siglo XXI: la sostenibi- lidad, la digitalización y la cohesión social y territorial. Los cuatro pilares de la ley El proyecto de Ley establece un nuevo marco regulatorio para el transporte y la movilidad en nuestro país, sustentán- dose en cuatro pilares: • Un derecho social: por primera vez, la ley recono- cerá la movilidad como un derecho de toda la ciuda- danía y un elemento de cohesión social que contri- buye a la consecución del Estado del Bienestar. La movilidad deberá ser accesible e inclusiva y ofrecer soluciones para todas las personas de tal manera que las administraciones deberán trabajar de forma coordinada para garantizar este derecho, con espe- cial énfasis en las necesidades de movilidad cotidia- na de toda la ciudadanía, incluyendo el ámbito rural. También se pone de manifiesto la importancia estra- tégica del transporte de mercancías, como sustento de la actividad económica del país.
  • 14. 14 ANÁLISIS • Limpia y saludable: el trans- porte es responsable del 27% de las emisiones de gases de efecto invernadero, por lo que urge avanzar en la descarboni- zación del sector para cumplir con los compromisos interna- cionales. Además, es también responsable de otras emisiones contaminantes (gases y partícu- las), así como de ruido, todo ello con importantes efectos en la salud, especialmente en entor- nos urbanos. En este sentido, la Agencia Europea de Medio Am- biente estima en más de 25.000 las muertes prematuras que se producen cada año en nuestro país por la mala calidad del aire. Por ello, es imperativo avanzar hacia una movilidad respetuo- sa con el medio ambiente y la salud que contribuya, además, a mejorar la calidad de vida de las personas. Con esta ley se busca dar una nueva visión a las ciudades que priorice la movilidad activa (ca- minar, ir en bici) por ser la opción más saludable y exenta de emi- siones, y al transporte público colectivo de manera que sea una solución accesible y ase- quible para todas las personas. La Ley trata de dar alternativas atractivas al vehículo privado tanto en el ámbito urbano como en el conjunto del territorio, y fa- cilita la provisión de soluciones de movilidad flexibles, desde servicios de transporte tradi- cionales hasta nuevos servicios de movilidad, como transporte público a la demanda, sistemas privados de movilidad colabora- tiva o de movilidad compartida. También se busca reforzar el papel de las zonas de bajas emisiones que se regulan en la Ley de Cambio Climático y Transición Energética. Así, la Ley abre la puerta a que los ayun- tamientos puedan establecer una tasa por la circulación de vehículos en las zonas de bajas emisiones. Para crear esta tasa es necesaria una habilitación con rango de ley, lo que permite garantizar que las condiciones básicas sean homogéneas en todo el territorio, aunque cada municipio podrá decidir si im- plementa la tasa o no. • Un sistema digital e inno- vador: La ley incluye la crea- ción del Espacio Integrado de Datos de Movilidad (EDIM), donde empresas de transpor- te, gestores de infraestructura y administraciones compartirán sus datos, lo que permitirá op- timizar la toma de decisiones de todos los actores a la hora de planificar tanto la ejecución de nuevas infraestructuras, como la puesta en marcha de nuevos servicios, con el fin de adaptarse a las necesidades reales de los ciudadanos. Así, el instrumento digital aglutinará información actualizada sobre movilidad, como la oferta y de- manda de los distintos modos de transporte, y ayudará a fo- mentar la creación de nuevos servicios de valor. La Ley también incluirá herra- mientas para facilitar la innova- ción en los medios de transpor- te y la movilidad, destacando la creación de un espacio de prue- bas (sandbox) de movilidad, en el que la autoridad supervisora participará junto al promotor en pruebas de proyectos innova- dores, de manera controlada. En este contexto, la futura Ley introduce los principios que de- berán seguir las administracio- nes para regular y promocionar la introducción progresiva de los vehículos automatizados o sin conductor en el sistema de transporte, en todos los mo- dos, priorizando la seguridad, la sostenibilidad ambiental, los derechos de las personas y fo- mentando la colaboración pú- blico-privada. En el caso de automóviles au- tónomos, el texto establece una ventanilla única para facilitar la realización de pruebas en vías públicas, lo que pretende atraer a nuestro país la innovación en este ámbito, y se abre la puerta a que se desarrolle una regula- ción más detallada. • Invertir mejor al servicio de la ciudadanía: el cuarto pilar del proyecto de Ley apuesta por mejorar la calidad de las de- cisiones de inversión y gasto en transporte y movilidad, así como por incluir nuevas herramientas que permitan una mayor partici- pación pública y transparencia en el proceso. Así, la Ley recoge gran parte de las recomenda- ciones de la Autoridad Indepen- diente de Responsabilidad Fis- cal (AIReF) y otros organismos, estableciendo análisis ex ante y ex post que garanticen la renta- bilidad socioambiental de todas las actuaciones, y mecanismos de transparencia y rendición de cuentas sobre las decisiones adoptadas. El Sistema Nacional de Movilidad Sostenible Para lograr todos estos objetivos y constituir una política de transportes y movilidad que ponga al ciudadano en el centro de la toma de decisiones, se hace imprescindible la coopera- ción entre las tres administraciones: Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. Para ello, la Ley crea el Siste- ma Nacional de Movilidad Sosteni- ble que facilitará esta coordinación, para cuyo desarrollo, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Ur- bana (MITMA) solicitó asesoramiento financiado por la Comisión Europea que está en proceso de ejecución. Este sistema consta de varios instru- mentos: un foro de cooperación entre todas las administraciones, el Foro Administrativo de Movilidad Sosteni- ble; un órgano consultivo para faci-
  • 15. 15 ANÁLISIS litar la cooperación de éstas con el sector y los usuarios; un instrumento digital para garantizar la disponibili- dad de datos relativos a la movilidad (EDIM); y un documento a modo de marco de orientaciones para la plani- ficación de una movilidad sostenible que se coordinará con todas las ad- ministraciones (DOMOS). Por ejemplo, la mejora en la coordi- nación entre administraciones permiti- rá que un autobús de titularidad esta- tal se llegue a su destino en un horario que permita al usuario realizar un tras- bordo a otro de titularidad autonómica y continuar su viaje de la forma más ágil y rápida posible. Así, se busca evi- tar ineficiencias, por lo que es impres- cindible impulsar la cogobernanza en la movilidad con una visión intermodal e integrada. Además, la ley insta a reordenar el transporte regular de viajeros por ca- rretera de competencia estatal con un nuevo mapa concesional, que ya está siendo trabajado con las Comunidades Autónomas, y que garantizará una me- jora del servicio en todos los territorios. El objetivo es que, con el trabajo con- junto de las diferentes Administracio- nes, el autobús pueda atender a más personas, con mejores precios, servi- cios y tiempos de viaje más competiti- vos. Otras reformas introducidas por la nueva ley La nueva ley garantiza la contri- bución financiera del Estado para la movilidad sostenible en el ámbito urbano y metropolitano mediante un sistema homogéneo para todas las ciudades y predecible en el tiempo. Además, establece la obligación que las Administraciones velen por incen- tivar y promover las soluciones de movilidad más sostenibles, priorizan- do la movilidad activa y el transporte público colectivo. Se trata de avanzar en la transformación “de la ciudad de los coches” a la “ciudad de las per- sonas”. Además, se introduce la obligación de que las empresas con más de 500 trabajadores por centro, o 250 por tur- no, dispongan de planes de movilidad sostenible al trabajo, una herramienta imprescindible descarbonizar el trans- porte en los trayectos de ida y vuelta al trabajo. Las empresas pueden optar por distintas alternativas como potenciar la movilidad activa, la eléctrica, la com- partida o el transporte colectivo o bien apostar por flexibilizar los horarios de entrada y salida y el teletrabajo. Asimismo, las empresas del sec- tor del transporte deberán calcular su huella de carbono y comunicarla a los usuarios finales, así como impul- sar sistemas de gestión ambiental y de la energía. También se promueve habilitar caminos y entornos escolares segu- ros, saludables y sostenibles, que permitan a niños y niñas ir al colegio de forma activa y autónoma. Y se es- tablecen mayores exigencias en la planificación de los transportes y la movilidad. A nivel estatal se elaborará un Instrumento de Planificación Estra- tégica Estatal en Movilidad (IPEEM), y para los municipios de entre 20.000 y 50.000 habitantes se establecen los Planes de Movilidad Urbana Sos- tenible Simplificados. También se establece que los planes de movili- dad urbana sostenible deben con- tener medidas de ordenación de la distribución urbana de mercancías cooperando con otros municipios co- lindantes para el establecimiento de criterios homogéneos, medida larga- mente demandada por el sector para facilitar el transporte y la logística de última milla entre núcleos urbanos colindantes. Transporte de mercancías En el ámbito de las mercancías, la ley reconoce su transporte como un servicio indispensable para la socie- dad, tal y como se puso de manifiesto durante la crisis del COVID, debido a su relevancia en el sostenimiento de la actividad económica. Muchas de las medidas para impulsar este sector se adelantaron en la tramitación del Real Decreto Ley de medidas para mejorar la sostenibilidad del sector del transporte por carretera y las condiciones labora- les de los conductores. Vertiente social En la vertiente social, la ley fomen- ta la realización de campañas de con- cienciación y sensibilización para toda la ciudadanía en materia de movilidad sostenible y segura. En el Real Decreto – ley 20/2022, de 27 de diciembre se incluyen medidas en el ámbito de la vivienda, como son la prórroga de la limitación al 2% del incremento del precio de los alquileres para todo 2023 y una prórroga extraordinaria de las condiciones vigentes de los contratos de alquiler de hasta seis meses. Además, se amplía hasta el 30 de junio la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento para personas vulnerables sin alternativa habitacional
  • 16. 16 ACTIVIDAD Por José Mª. López L os colegios profesionales apuestan por el me- dio ambiente y la sostenibilidad. Es uno de los mensajes principales que se pusieron sobre la mesa con motivo de la presentación del libro “Paseo virtual de las profesiones sobre la evolución del medio ambiente en los últimos 30 años y retos de futuro”, una obra elaborada por colegios de Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid, presentada durante la celebra- ción de la XVI edición del Congreso Nacional de Medio Ambiente (Conama 2022), que se celebró el pasado mes de noviembre en Madrid. El Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Pro- piedad Inmobiliaria de Madrid (COAPIMADRID – AIM) par- ticipa en el libro digital, presentado en Conama, anali- zando la sostenibilidad en el sector inmobiliario. Varios expertos de UICM pusieron en valor la relevan- cia que tienen los colegios en detectar los avances que se están produciendo en el estudio de las tendencias del medio ambiente y la sos- tenibilidad, así como su ca- pacidad de asesoramiento técnico a nivel institucional, explicando los retos a los que se enfrenta la sociedad en este ámbito y el asesora- miento que pueden ofrecer los colegios a la Administra- ción y a los legisladores. Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM) – integrada por 42 Colegios que representan a cerca 400.000 profesiona- les colegiados de los secto- res de Ciencias, Economía, Jurídico, Sanitario, Social, Arquitectura e Ingeniería – presentó, a través de su Comisión de Medio Ambiente y coincidiendo con el 30 aniversario de CONAMA, el libro digital: “Paseo virtual de las profesiones sobre la evolu- ción del medio ambiente en los últimos 30 años y retos de futuro”. Esta publicación digital recoge, desde un punto de vista profesional y multidisciplinar, las reflexiones de ex- pertos de los diferentes Colegios Profesionales sobre cómo ha evolucionado el Medio Ambiente y los retos de futuro. La inauguración del acto corrió a cargo del vicepresi- dente de UICM y decano del Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid, César Franco, quien estuvo acom- pañado por el responsable de la Comisión de Medio Am- biente de UICM y decano del Colegio Oficial de Químicos de Madrid, Iñigo Pérez-Ba- roja, el vocal de Junta de Gobierno y Coordinador de la Comisión de Medio Ambiente y Sostenibilidad del Colegio Profesional de Ciencia Política, Sociología, Relaciones Internacionales y Administración Pública de la Comunidad de Ma- drid (COLPOLSOC), Alberto Martínez Cano, y el decano del Colegio de Ingenieros Técnicos de Obras Públi- cas. Zona de Madrid, Oscar Carballo. En su intervención, Cé- sar Franco, destacó la per- manente voluntad de todos los profesionales y Cole- gios integrados en UICM de actuar en coherencia y respeto con los principios de conservación medioam- biental y el compromiso adquirido por estos a través de la Comisión de Medio Ambiente de la Asociación. El libro de las profesiones sobre el medio ambiente y la sostenibilidad, presentado en Conama Unión Interprofesional de la Comunidad de Madrid (UICM) – integrada por 42 Colegios que representan a cerca 400.000 profesionales colegiados de los sectores de Ciencias, Economía, Jurídico, Sanitario, Social, Arquitectura e Ingeniería – presentó, a través de su Comisión de Medio Ambiente y coincidiendo con el 30 aniversario de CONAMA, el libro digital: “Paseo virtual de las profesiones sobre la evolución del medio ambiente en los últimos 30 años y retos de futuro”, libro en el que participa COAPIMADRID – AIM
  • 17. 17 ACTIVIDAD En sentido, señaló que “los profesionales representan las voces más serenas, objetivas y fiables” y destacó el potencial del talento experto que reside en las Profesio- nes -en los Colegios Profesionales y en sus colegiados-. Asimismo, puso en valor el hecho de que “a través UICM es posible un tratamiento multidisciplinar de numerosos aspectos, al incorporar perspectivas comunes y globales de todas profesiones”. Por último, de cara a la Adminis- tración, reiteró el ofrecimiento de colaboración en ma- teria de sostenibilidad de los Colegios Profesionales de la Comunidad de Madrid integrados en UICM, para que se cuente con los conocimientos de los expertos de los Colegios, ya que los profesionales son los que más cerca están de las necesidades de los ciudadanos”. Iñigo Pérez-Baroja, en su calidad de responsable de la Comisión de Medio Ambiente de UICM, presentó la labor que lleva a cabo la misma, destacando entre sus actua- ciones el Compromiso suscrito en 2010 por parte de todos los Colegios Profesionales que forman la Asociación – y que fue renovado en 2018- para trabajar unidos de cara a alcanzar metas que ayuden a todos a preservar nuestro entorno, dado que la condición interdisciplinar de la ma- teria ambiental confiere especial relevancia a ese acuer- do integrador de cuantos trabajan en los más diversos campos del conocimiento y el desempeño profesional. Asimismo, señaló que con este libro la Comisión ha que- rido plasmar los cambios que se han producido en el ám- bito del Medio Ambiente en estos últimos 30 años desde la celebración de la Cumbre de Río en 1992. Por su parte, Alberto Martínez, vocal del COLPOL- SOC y representante de éste en la Comisión de Medio Ambiente de UICM, que fue el encargado de presentar la publicación, agradeció la participación de los Cole- gios en la misma, destacando, igualmente, el impor- tante y estrecho vínculo entre el Medio Ambiente y las Profesiones, así como el carácter interdisciplinar de la materia, que ha quedado recogido en la publicación. Destacó que este libro virtual es reflejo de la importan- te evolución que ha sufrido el medio ambiente en estos últimos años a través de materias tan diversas como el Derecho, Vivienda, Economía, Salud, Seguridad alimen- taria, Infraestructura y conexión, Suministro de energía, Urbanismo, Psicología ambiental, Residuos, Biocom- bustibles, Animales, Políticas Públicas, Sociedad, Re- laciones Internacionales o Tecnología y Digitalización, ya que se trata de una materia que afecta a todos los ámbitos y que, a su vez, se ve condicionada por cual- quier actividad. Durante su intervención, Oscar Carballo, decano del CITOP y representante de éste en la Comisión de Medio Ambiente de UICM, que moderó el coloquio posterior a la presentación del Libro Virtual, puso énfasis en sus conclusiones en la necesidad de que los profesionales establezcan marcos de referencia para que la toma de decisiones por parte de los políticos se pueda hacer desde la base del conocimiento técnico. La presentación fue clausurada por el Presidente de CONAMA, Gonzalo Echagüe, quien reconoció la impor- tante labor que en la materia se lleva a cabo desde los Colegios Profesionales, bajo el paraguas de la Comisión de Medio Ambiente de UICM y ha destacado la potencia- lidad del talento experto que reside en los técnicos de los Colegios, agradeciendo, asimismo, la presencia, una vez más, de UICM en el Congreso.
  • 18. 18 ACTUALIDAD Jaime Cabrero García, reelegido Presidente de COAPIMADRID – AIM Nueva Junta Directiva para los próximos cuatro años Jaime Cabrero García ha sido reelegido presidente del Colegio Oficial y Asociación de Agen- cias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), cuya candidatura liderará du- rante los próximos cuatro años en los que se ocupará de mejorar la protección de los consu- midores en el sector inmobiliario J aime Cabrero García ha sido reelegido presidente del Colegio Oficial y Asocia- ción de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) para los próxi- mos cuatro años. “La protección de los derechos de los consumidores en el sector inmobiliario ha adquirido una relevante importancia en los últi- mos años y a la que es necesario dar respuesta con medidas que aumenten la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias, encrucijada en la que es clave contar con los profesionales”, ha declarado Jaime Cabrero García. Los agentes de la propiedad inmobiliaria cole- giados asociados cuentan además entre sus fun- ciones principales la de colaborar con la Adminis- tración de Justicia al desplegar sus conocimientos especializados como peritos oficiales en los tribu- nales. Ello es posible gracias a la formación espe- cializada que ofrece el Colegio y a la utilización de TAS/ / /API, que es la aplicación online del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmo- biliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) para la realización telemática de informes periciales de bienes inmuebles. La composición de la nueva Junta Directi- va de COAPIMADRID – AIM es la siguiente: D. Jaime Cabrero García (Presidente); D. Raúl Cruz Castro (Vicepresidente); D. Pedro Pablo Fer- nández Grau (Secretario); Dª Rosa María Murillo Merino (Tesorera); D. Francisco Sánchez Gómez (Contador); D. Francisco Javier Carrillo Pérez (Vocal 1º); D. Carlos de la Cruz Calzas (Vocal 2º); Dª Carmen Carmona Pla (Vocal 3º); D. Ga- briel Lirola Ruiz (Vocal 4º); D. Alfredo Lecroisey Andrés (Vocal 5º); Dª Sofía Crespo Pérez (Vocal 6º).
  • 19. Coleccionable Jurisprudencia I Enero-Marzo 16 Jurisprudencia I TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se re- mitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las par- tes por término de diez días. CUARTO.- (…) FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió ac- ción personal en reclamación de cantidad, derivada de honorarios devengados por intermediación inmobiliaria; pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandante, se alza el recurso de apelación, alegando, en síntesis, los siguientes motivos: 1º) Error en la valoración de la prueba. Infracción del artículo 217.2 y 3 LEC, e infracción del artí- culo 218.2 del mismo cuerpo legal. Que, según la prueba documental los demandados suscribieron con el actor en fecha 4 de noviembre de 2019 un contrato de mediación o corretaje con objeto la venta de la finca de su propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad nú- mero 1 de los de Cáceres - finca número NUM000 de Cáceres- , con Referencia Catastral núme- ro NUM001. Según el doc. Núm. 10 de la demanda, los demanda- dos admiten: PRIMERO.- Que los clientes han encargado con fecha 9 de noviembre de 2019 al API la venta del inmueble sito en Cá- ceres, en la CALLE000, NUM002 Portal NUM003 Piso NUM004, finca NUM005 registral NUM000 inscrita en el Registro n° 1 de los de Cáceres y con Referencia Ca- tastral: NUM001, cuyo encargo no ha sido revocado y que cuenta con prórroga de renovación auto- mática a su vencimiento... Segun- do.- Que en cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el ci- tado documento a través del API se ha recibido un comprador que conoció el referido inmueble gra- cias a la labor realizada por éste... Admite que el encargo Profesio- nal entre apelante y apelados fue suscrito SIN EXCLUSIVA, pero frente al principio de la autonomía de la voluntad alegado por los demandados en su contestación, también debe ser de aplicación el principio pacta sunt servanda de los artículos 1091 y 1256 de nues- tro Código Civil. Según la Hoja de Encargo Profesional, el precio de oferta de compraventa queda sujeto a una posible negociación (...) Este ENCARGO PROFESIONAL NO tiene el carácter de EXCLUSI- VA COMPARTIDA, y en todo caso los clientes compradores presen- tados por el Agente mantienen su carácter exclusivo de forma per- manente. Que se ha probado, que según las conversaciones vía WhatsA- pp mantenidas entre el actor y la finalmente adquirente, Sra. C, ya el día 27/07/2020 ésta realiza visita virtual al inmueble, emite varias preguntas sobre la situa- ción y distribución del inmueble, y conciertan cita para visitarlo pre- Resumen RDevengo de honorarios profesionales de agencia inmobiliaria cuando concurren varios mediadores en una operación de compraventa de inmueble sin pacto de exclusividad. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 6 de Cáceres, en los Autos núm. 213/2021 con fecha 14 de junio de 2022 se dictó sen- tencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: “FALLO: Que desestimo la deman- da interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña V en nom- bre y representación de D. J frente a D. C Y Dª O y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los de- mandados de los pedimentos ejer- citados en su contra en la deman- da, con imposición de costas a la parte actora...” SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandante se inter- puso en tiempo en forma, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C. ), se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugna- ción de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable. SENTENCIAAPCáceres,Secc.1ª,de13-10-2022,nº703/2022,rec.861/2022 Jurisprudencia
  • 20. Coleccionable Jurisprudencia I Enero-Marzo 16 Jurisprudencia II sencialmente. Es más, ese mismo día emite la consabida oferta, y se interesa por el resultado de la mis- ma el día 10/08/2020. A mayor abundamiento, según la Hoja de Visita suscrita por la Sra. C, firmada en el acto de la visita, EL CLIENTE VISITANTE que la pre- sente suscribe, expresamente ma- nifiesta que en este acto ha visita- do por primera vez este inmueble. Que se reprocha la actuación del actor en febrero de 2021, cuando propone -y los demandados acep- tan- una rebaja en el precio de oferta de 5.000,00 €, quedando el mismo en 69.000,00 €, cuando un mes más tarde suscriben Hoja de Encargo Profesional con la Inmo- biliaria B por importe de 63.000,00 €. No se puede hablar de mala fe. A mayor abundamiento, la ofer- ta emitida por el apelante fue por un importe de 64.000,00 €, y los demandados la rechazan, sin em- bargo, este precio es superior en 1.000,00 € al de la Hoja de Encar- go del Sr. E. En definitiva, el apelante cumplió con las obligaciones contraídas en virtud de Hoja Profesional de Encargo - contrato de mediación y corretaje-, en tanto en cuanto ejecutó gestiones consistentes en presentar tal vivienda a la Sra. C en fecha 7 de agosto de 2020, con pleno conocimiento y consen- timiento de los Sres. C y O que, en con incumplimiento de las obliga- ciones que sobre ellos recaían en virtud de tal contrato de mediación de 4 de noviembre de 2019, final- mente concertaron la celebración y perfeccionamiento de la com- praventa con objeto la referida fin- ca registral de Cáceres no sólo sin el conocimiento del actor, sino con ánimo oblicuo y tendencioso para negarle la retribución pactada por el Encargo Profesional o contrato de mediación de 4 de noviembre de 2019. Al amparo de esa presentación de la vivienda a la finalmente adqui- rente Sra. C el día 7 de agosto de 2020, y de la emisión de oferta en esa misma fecha, cabe calificar de relevante, decisiva y determinante la actuación del actor en aras de la celebración, perfeccionamiento y ejecución de la compraventa en- comendada. En resumen, el actor y los deman- dados tenían suscrito Contrato de Mediación (Hoja de Encargo Pro- fesional) y en el que expresamente se hacía constar la obligación de los propietarios del inmueble del abono de honorarios al apelante, por cuanto EL CLIENTE VENDE- DOR satisfará al Agente un im- porte igual al 3 %, tomando como base el precio que resulte de la compraventa con un mínimo de 4.500 €, más el I.V.A. al tipo legal- mente vigente en cada momento, en concepto de Honorarios Profe- sionales. Que en fecha 7 de agosto de 2020, el apelante se presenta a la compradora Sra. C la finca ti- tularidad de los apelados objeto del Contrato de Mediación. Se- gún este DOCUMENTO NÚMERO 6, EL CLIENTE VISITANTE que la presente suscribe, expresamen- te manifiesta que en este acto ha visitado por primera vez este in- mueble. Que, en esa misma fecha 7 de agosto de 2020 por la Sra. C se emite a través del actor, en su condición de Agente de la Propie- dad Inmobiliaria Colegiado y Ejer- ciente, OFERTA DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLE por un precio de 64.000,00 €. Que en esa misma fecha 7 de agosto de 2020, a las 19:16 horas, el actor pone en co- nocimiento de los demandados la oferta; y éstos confirman la recep- ción a las 19:35 horas de ese mis- mo día. Que en fecha 10 de agosto de 2020, por los por hoy apelados se rechaza esa oferta debido a que el precio ofertado es inferior al de la Hoja de Encargo Profesional de 4 de noviembre de 2019, con lo cual, los demandados admiten la vigencia de ese Encargo Profesio- nal (Contrato de Mediación) de 4 de noviembre de 2019. Los demandados admiten expre- samente que han sido informados por el actor de las condiciones de la oferta emitida por la Sra. C en fecha 7 de agosto de 2020. Se- gún la prueba documental y la manifestación del testigo Don E-, el precio por el que se oferta en una segunda NOTA DE ENCARGO es de 63.000,00 €, es decir, infe- rior a la oferta emitida por la Sra. Constanza por la intermediación del actor. Por ello, se infringe las reglas de la carga de la prueba ex artículo 217.2 y 3 LEC. A mayor abundamiento, según la declaración de la testigo Doña N, en su Agencia Inmobiliaria se percibe de honorarios profesio- nales un 3,00 % + I.V.A. del precio de compraventa, con un mínimo de 3.000,00 € + I.V.A. en operacio- nes de valor inferior a 120.000,00 €. - Según su conocimiento y ex- periencia, el uso y costumbre en la plaza de Cáceres capital es perci- bir por cada operación de compra- venta intermediada entre un 3,00 % + I.V.A. y un 6,00 % + I.V.A. del pre- cio de Escrituras, con un mínimo de Honorarios. Posteriormente, niega que la In- mobiliaria B hiciera gestiones su- ficientes para tener derecho a per- cibir honorarios, pues ni siquiera giró visita al inmueble de los com- pradores. 2º) Sobre la Jurisprudencia apli- cable, cita las Sentencia del TS 228/2014, de 21 de mayo )y 448/2014, de 30 de julio), así como la Sentencia de esta Audiencia Provincial, núm. 546/2022, de 6 de julio. Termina solicitando la revocación de la sentencia de instancia, y en su lugar, se estime la demanda. A dicho recurso se opuso la parte contraria, interesando su desesti- mación. SEGUNDO.- Centrados los tér- minos del recurso, para la ade- cuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas prac- ticadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes. Consta al efecto, que actor y de- mandados, en fecha 4 de noviem- bre de 2019 firmaron una hoja de encargo profesional de gestión de venta, a fin de que Don J, Agente de la propiedad inmobiliaria, hi- ciera gestiones para la venta de la finca propiedad de los deman-
  • 21. Coleccionable Jurisprudencia III dados, inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de los de Cáceres, finca número NUM000 de Cáceres. Acordaron las partes que, el en- cargo tendría una duración de 9 meses, prorrogable por sucesivos periodos de igual duración, salvo comunicación al Agente de la Pro- piedad Inmobiliaria manifestando su voluntad de no proceder a la prórroga y/o retirar el inmueble de la venta. Reconoce el actor que, el encar- go profesional se prolongaba en el tiempo hasta el 4 de agosto de 2020. En fecha 7 de agosto de 2020, a las 13:15 horas, el actor gira visita al inmueble acompañado de Doña C, que estaría interesada en la compra. En fecha 10 de agosto de 2020 los demandados rechazaron la oferta efectuada por Doña C, devolvien- do el actor a Doña C la cantidad de 500€ que había depositado, y en fecha 14 de agosto de 2020, comunican al actor que dan por fi- nalizado el encargo de venta. Como quiera que los demanda- dos no habían firmado con el actor contrato de exclusividad, en fecha 20 de octubre de 2019 formaliza- ron contrato de encargo con la agencia «C» de doña V, y en fecha 2 de marzo de 2020, formalización contrato de encargo con la agen- cia «Fincas B» de don E. Además, la venta del inmueble estuvo en la bolsa de pisos de «Inmobiliaria R», quien colocó un cartel de venta en la terraza. Finalmente, a través de la agen- cia «Fincas B» se llevó a efecto el contrato de compraventa, y en fe- cha 20 de agosto de 2020 se otor- ga escritura pública ante el Nota- rio Don C. En fecha 21 de agosto de 2020, los demandados abonaron a Fincas B los correspondientes honorarios por la gestión inmobiliaria del in- mueble de referencia. TERCERO.- Sentado lo anterior, comenzar diciendo que, como de forma reiterada viene declarando esta Audiencia Provincial, como más reciente la sentencia de 6 de julio de 2022, en relación con el contrato de corretaje o mediación, que según la Sentencia del Tribu- nal Supremo de 21 de octubre de 2000 “en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de li- mitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determi- nado, pero en todo caso la activi- dad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afir- ma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exi- gen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes con- cluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ). Además, se afirma que “la media- ción se consuma cuando se otor- ga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el con- trato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20 de mayo de 2004, el derecho a per- cibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente”. En la Sentencia del Tribunal Su- premo de 19 de julio de 2018, se dice que “El contrato de media- ción inmobiliaria , según ha teni- do ocasión de señalar el Tribunal Supremo, si bien mantiene apro- ximaciones de mandato, correta- je, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión me- diadora ( Sentencias del TS de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992), de modo que el intermediario, salvo apoderamiento y represen- tación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una ac- tividad predominantemente pre gestora, al hacer posible el con- tratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el con- venio y los consecuentes hono- rarios se devengan, si su activi- dad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la ope- ración, lo que requeriría un pacto especial de garantía ( Ss. 1 de di- ciembre de 1986, 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ), debiendo ser retribuidos sus servicios tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuan- do el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo direc- tamente ( Ss. 18 de diciembre de 1986, 3 de enero de 1989 y 23 de septiembre de 1991). El mediador o corredor, cuales- quiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligen- cia y trabajo desarrollado, no de- venga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a con- secuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato en- tre su comitente y la persona por él aportada o desde que el comi- tente se aprovecha de esas ges- tiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato, si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( senten- cias del TS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1.993, 4 de julio y 4 de noviembre de 1.994). En la STS 667/2012 de 14 de no- viembre) se dice que “Respecto del derecho a percibir la remu- neración estipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato preten- dido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su activi- dad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que “el mediador no tiene derecho a la remuneración: 1. Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se pro- duce la perfección del mismo); 2. Si se ha celebrado, pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y, 3. Si se celebra una vez transcu-
  • 22. Coleccionable Jurisprudencia I Enero-Marzo 16 Jurisprudencia IV rrido el plazo pactado (es cau- sa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al me- diador”. En conclusión, la jurisprudencia reseñada exige que la interven- ción del corredor resulte eficaz para la concertación del negocio jurídico de compraventa. CUARTO.- Aplicando la anterior doctrina al supuesto sometido a nuestra consideración, como he- mos visto, en este caso, los pro- pietarios del inmueble firmaron el contrato de gestión inmobilia- ria con varias agencias, de modo que, el contrato firmado con el ac- tor no fue de exclusividad. Es cierto que, en fecha 7 de agos- to de 2020, el actor giró visita al inmueble acompañado de Doña C, que estaría interesada en la compra, pero no lo es menos, que finalmente, referida señora adquirió la vivienda a través de la intermediación de «Fincas B», y en fecha 20 de agosto de 2020 se otorga escritura pública de com- praventa. Al día siguiente, 21 de agosto de 2020, los demandados abonaron a Fincas B los correspondientes honorarios por la gestión inmobi- liaria del inmueble de referencia. En consecuencia, las gestiones del actor no fueron las que culmi- naron con el contrato de compra- venta, sino las gestiones realiza- das por Fincas B, a quien también le había encargado la venta los dueños de la finca, y posiblemen- te porque el precio final hubie- ra sido sensiblemente inferior al ofrecido por el hoy apelante. En todo caso, ello es irrelevante, como irrelevantes son el resto de las alegaciones, y medios proba- torios propuestos por el apelante, porque, insistimos, el contrato se consumó, pero no por la actividad del actor-mediador, sino por la in- tervención de otro API, faltando el nexo causal para poder percibir sus honorarios. Ni siquiera consta que los de- mandados hubieran conocido a la compradora antes de la interme- diación de Fincas B. Finalmente, respecto a la cuantía de los honorarios, los demanda- dos abonaron a Fincas B la suma que hubieran pactado, sin per- juicio de lo que hubiera abona- do la parte compradora. En todo caso, la cuantía de los honorarios es una cuestión de deontología profesional ajena a los demanda- dos y propietarios del inmueble. Igualmente, respecto al precio del inmueble, corresponde a los pro- pietarios fijar el mismo, y después negociarlo a la baja a través de las inmobiliarias, en la forma que ten- gan por conveniente, sin quedar vinculados a los precios indicados a las inmobiliarias. En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia. QUINTO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C.)las cos- tas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desesti- marse el recurso. VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que me confiere la Constitución Es- pañola, pronuncio el siguiente: FALLO Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación proce- sal de D. J contra la senten- cia núm. 74/22 de fecha 14 de junio dictada por el Juz- gado de Primera Instancia núm. 6 de Cáceres en autos núm. 213/21, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMO expresada re- solución; con imposición de costas a la parte apelante. Notifíquese esta resolu- ción a las partes, con expre- sión de que contra la misma no se dará ulterior recurso
  • 23. 23 CONSULTORIO Consultorio Inmobiliario Por José Merino Tapia, Asesor Jurídico del COAPI de Madrid I.- ¿Qué Ley de Arrendamientos Urbanos regula un determinado contrato de alquiler de vivienda? Como regla general, los contra- tos de arrendamiento de vivienda se regulan y rigen por la Ley vigente en el momento de su firma. Por ello, es importante saber cuál es la ley que determina los derechos y obligacio- nes de las partes plasmadas en el contrato. De este modo, se puede realizar la siguiente clasificación: * Contratos firmados desde cual- quier fecha hasta el 9 de mayo de 1985. Se aplican la Ley de Arrenda- mientos Urbanos de 1964 y la Dispo- sición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urba- nos. * Alquileres celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Se aplican el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urba- nos de 1964 (Decreto 4104/1964), el RDLey 2/1985 y la Disposición Transi- toria Primera de la Ley 29/1994. * Contratos suscritos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013. Se aplica la redac- ción original de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. * Arrendamientos pactados entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de di- ciembre de 2018. Se aplica la redac- ción de la Ley 29/1994 modificada por la Ley 4/2013. * Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de ene- ro de 2019. Se aplica la Ley 29/1994, en la redacción del Decreto Ley 21/2018. * Arrendamientos firmados entre el 24 de enero y el 6 de marzo de 2019. Se aplica la redacción de la Ley 29/1994 dada por la Ley 4/2013. * Contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Se aplica la Ley 29/1994, en la redac- ción del Real Decreto Ley 7/2019. II.- Consultan varios colegiados cuales han sido las últimas medi- das aprobadas que afectan a los arrendamientos de vivienda some- tidos a la LAU. El Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de res- puesta a las consecuencias económi- cas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situacio- nes de vulnerabilidad (BOE núm. 311, de 28/12/2022) con entrada en vigor desde el pasado 28/12/22, establece, en resumida síntesis, las siguientes medidas: • Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vi- vienda habitual: se habilita una pró- rroga extraordinaria de 6 meses, a petición del arrendatario, de la vi- gencia de los contratos de arrenda- miento que finalicen antes del 30 de junio de 2023. • Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda: se amplía hasta el 31 de di- ciembre de 2023 la limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vi- vienda habitual que impide subidas superiores al 2%. • Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alter- nativa habitacional: se extiende el periodo de suspensión de los des- ahucios y lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmen- te de su vivienda habitual hasta el 30 de junio de 2023, en los casos ya pre- vistos por la actual normativa. III.- Una colegiada se interesa por conocer cuál es la documen- tación necesaria para otorgar la escritura de obra nueva1 de un in- mueble y si es obligatoria la decla- ración de obra nueva. Comenzando por el final de la consulta, señalar que si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. En caso de un particular o autopromotor que cons- truye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los su- ministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario. En segundo término, la documen- tación necesaria para obtener la de- claración de obra nueva es: • Escritura de propiedad de la obra. • Acto de conformidad, aproba- ción o autorización adminis- trativa. Se trata de la licencia municipal de obra. • Certificación expedida por técnico competente acredi- tativa de la finalización de la obra conforme a la descrip- ción del proyecto. • Escritura de división horizontal (si está se realiza) • Licencia de primera ocupa- ción. • Cédula de habitabilidad. • Certificado final de obra o de obra nueva. • Certificado de eficiencia ener- gética. • Libro del edificio. • Seguro decenal para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. 1 Construcción inscrita por primera vez en el Registro de la Propiedad.
  • 24. 24 ACTUALIDAD El Gobierno aprueba el Real Decreto – Ley 20/2022, de 27 de diciembre, que incluye un abanico de medi- das para 2023 sobre alquileres y desahucios El Gobierno ha aprobado una batería de medidas que limitan la subida de los alquileres y acotan los desahucios y lanzamientos en 2023. El último Consejo de Ministros del año 2022 las incluyó en el que sería el Real Decreto – Ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la Isla de la Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad. Se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación de la actualización anual de la renta de los con- tratos de arrendamiento de vivienda que impide subidas superiores al 2%, y se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias vulnerables. El Real Decreto – Ley 20/2022, pu- blicado en elBOE eldía 28 de diciembre de 2022 y que entró en vigor ese mismo día, incluye una prórroga extraordinaria de seis meses de la vigencia de los contratos de alquiler que finalicen an- tes del 30 de junio de 2023, siempre a petición del arrendatario. Durante esos seis meses se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. El arrendador deberá aceptar la solicitud de prórroga salvo que se hayan fijado otros térmi- nos o condiciones por acuerdo entre las partes o que éste haya comunicado en tiempo y forma que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer gra- do de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable du- rante esta prórroga extraordinaria no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del Índice de Garan- tía de Competitividad, que será como máximo un 2%. Limitación de la actualización anual de la renta Asimismo, se prórroga hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivien- da que impide subidas superiores al 2%, y se amplía hasta el 30 de junio de 2022 la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias vulnerables. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de diciem- bre de 2023, la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda ha- bitual cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia de dicho contra- to, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa ac- tualización anual de la renta. Eso sí, se establece que, en ausencia de pacto, la renta del contrato no podrá actua- lizarse por encima de la variación ex- perimentada por el Índice de Garantía de Competitividad, un índice situado actualmente en el valor máximo del 2% y que, de acuerdo con su propia defini- ción, no puede superar en ningún caso ese porcentaje. Según la regulación prorrogada, la cuantía del incremento a aplicar en la renta del contrato será la establecida en un nuevo pacto entre arrendador y arrendatario. En caso de no alcanzarse dicho nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exce- der en ningún caso de la referida va- riación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actua- lización. Además, se sigue manteniendo que en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá supo- ner un incremento superior a la varia- ción anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de ac- tualización del contrato que, como se ha señalado anteriormente, no puede superar el 2%. Se entiende como gran tenedor aquella persona física o ju- rídica que sea titular de más de diez Las medidas para vivienda en 2023
  • 25. 25 ACTUALIDAD inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyen- do en todo caso garajes y trasteros. Suspensión de desahucios y lanzamientos Por otro lado, con el nuevo Real Decreto-ley también se amplían hasta el 30 de junio de 2023 varias medidas impulsadas en los últimos reales de- cretos-leyes dentro del denominado “escudo social” en materia de vivienda, aprobado ante la necesidad de hacer frente a las consecuencias de la pan- demia de la COVID-19. Estas medidas tienen un carácter urgente y son necesarias para respon- der a la situación de los hogares vul- nerables en un contexto marcado por la evolución de la pandemia y las con- secuencias derivadas de la invasión de Ucrania. Entre otras cuestiones, estas medidas contemplan: • La ampliación hasta el 30 de junio de 2023 de las medidas de protección que se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de des- ahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes, incluidos aquellos ho- gares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habi- tual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo. En este último su- puesto, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponde- rada y proporcional del caso concre- to, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situa- ción de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación. En estos casos, siempre se tendrán en cuenta los casos que ya se regula- ron en los que la suspensión nunca po- drá dictarse y son: A) Cuando la vivien- da sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario. B) Cuando se haya producido en un inmueble de pro- piedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acre- ditada. C) Cuando la entrada o perma- nencia en el inmueble se haya produ- cido mediando intimidación o violencia sobre las personas. D) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas. E) Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda so- cial y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante. F) Que la entrada en el inmueble se haya producido con pos- terioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020. En caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del infor- me de los servicios sociales, los propie- tarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado. • Se extiende el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria del desahucio o lanza- miento, podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposi- ción adicional segunda del Real Decre- to-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivien- da y en materia de transportes. Dicho plazo era de un mes desde la finalización de la vigencia de las medidas. Así, con la ampliación prevista para estas medidas, el nue- vo plazo en el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado hasta el 31 de julio de 2023. Medidas necesarias en materia de Vivienda Con el nuevo Real Decreto Ley aprobado se amplían una seria de me- didas en materia de vivienda que son necesarias para seguir respondiendo a las consecuencias económicas y so- ciales de la guerra en Ucrania, que se suman a las medidas de carácter es- tructural que se están llevando a cabo en este ámbito desde Mitma, encami- nadas a hacer efectivo el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna adecuada. Entre ellas: • El desarrollo de una legislación estatal en materia de vivienda, por primera vez en la actual etapa democrática, que se encuentra actualmente en tra- mitación parlamentaria como proyecto de ley. • La aprobación de un nuevo Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 y del Bono Alquiler Joven, que están con- tribuyendo a facilitar el acceso a las personas y hogares con mayores dificultades. • Las diferentes medidas lleva- das a cabo para favorecer una mayor oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles y para fomentar la rehabilitación y mejora del parque de vivien- da existente, reforzando espe- cialmente la colaboración en estos ámbitos con las comuni- dades autónomas y las entida- des locales, y sustentado todo ello en un incremento de la in- versión presupuestaria en este ejercicio 2023.
  • 26. 26 CONTRAPUNTO La compraventa de viviendas mantendrá su dinamismo en 2023, aunque a menor ritmo Los estudios financieros muestran la fortaleza del sector inmo- biliario ante las incertidumbres que pueden marcar la subida de tipos de interés o el letargo de la construcción 2022 también pasará a la historia por ser un año que cerrará con un número de compraventas de vivienda muy elevado en relación con la etapa del boom inmobiliario y las previsiones de los estudios financieros son optimistas para el mercado porque, ante las incertidumbres que están marcando su evolución desde finales del año – como puede ser la subida de tipos de interés o la falta de despegue de la construcción que hace que no crezca la oferta – el sec- tor mantiene su fortaleza y muestra síntomas de que seguirá creciendo en 2023. Aunque lo haga a menor ritmo, el dinamismo será una de las características del próximo ejercicio. Nos encontramos ante un amplio abanico de síntomas positivos: los excelentes registros de 2022, la compraventa de vivienda se mantendrá en 2023 por encima de los números del boom, es decir, en niveles elevados y el exceso de ahorro acumulado por los hogares impulsará la inversión J.M.L. Agundez 2 022 será un año con un cierre de número de com- praventas muy elevado que recuerda a la época del boom. Hasta el mes de noviembre se reba- saron las 600.000 operaciones de compraventa de vivienda, superando ya las 570.000 operaciones de 2021. En la contratación de hipotecas para adquisición de vivienda, los números también son llamativos, al terminar noviembre rozando la cota de las 450.000, en concreto 433.539, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística. Lo más lla- mativo de la evolución del ejercicio de 2022 es que durante el segundo semestre del año, cuando ya el mer- cado ha empezado a experimentar cambios tangibles impulsados por la subida de los tipos de interés, el número de las operaciones no se ha resentido y ha seguido mostrando un gran dinamismo. Todo ello es muy positivo de cara a 2023, ya que las incertidumbres permanecerán, pero también existen indicadores positi- vos que permiten mantener elevado el optimismo. La previsión de los estudios finan- cieros consultados es que 2023 se- guirá siendo un año de crecimiento, aunque a un menor ritmo. En el sec- tor de la construcción, ha comenza- do a observarse una tendencia a la reducción de costes de las materias primas. El ahorro de las familias si- gue creciendo, ya que en noviembre el ahorro de las familias se situó en 989.100 millones de euros, lo que
  • 27. 27 CONTRAPUNTO representa un crecimiento del 4,5% anual y también aumentó en el cóm- puto mensual 2.000 millones de eu- ros, según datos del Banco de Espa- ña. También hay que anotar como punto favorable, el menor endeu- damiento que existe en el mercado hipotecario, tal y como se despren- de de la exposición de motivos del decreto de ayuda para los hipoteca- dos, cuando explica que “el endeu- damiento de los hogares ha bajado treinta puntos porcentuales desde su pico en la crisis financiera, hasta el 57% del Producto Interior Bruto en el segundo trimestre de 2022”. Ade- más, señala que “la exposición al riesgo de tipo de interés de la cartera hipotecaria se ha ido reduciendo du- rante los últimos años, aumentando el peso de los préstamos a tipo fijo”. En este contexto, además es po- sitivo que el precio de la vivienda únicamente haya experimentado un leve ajuste en su crecimiento, obser- vado en el tercer trimestre del año. Sin embargo, también hay que te- ner en cuenta otros factores que in- fluyen de forma determinante en la evolución de la economía, como la tendencia al alza de la inflación, así como la subida de tipos de interés. En este mismo contexto, el endu- recimiento en la concesión del cré- dito es otra de las tendencias que pueden marcar los próximos meses. Además, las medidas regulatorias, como la limitación del precio de los alquileres, crean un clima favorable a la restricción de la oferta de vivien- da en alquiler. El débil despegue de la construcción no está ayudando a que aumente la oferta de vivienda y que haya más dinamismo en la com- praventa. Según explica el Informe Sec- torial Inmobiliario del primer se- mestre de 2023, titulado “Cam- bio de tendencia en el sector inmobiliario” y elaborado por Caixabank Research, “nuestro es- cenario para la economía española contempla una pronunciada ralenti- zación económica (crecimiento del PIB del 1% en 2023 frente al 4,5% en 2022), pero no una recesión. En este escenario, prevemos que el precio de la vivienda mantendrá una modesta tasa de crecimiento positiva en tér- minos nominales (alrededor del 1%)”. “Excelentes registros” del sector in- mobiliario en 2022 El estudio de Caixabank Research cree que se puede producir un “en- friamiento” en el sector inmobiliario, pero destaca que 2022 se ha carac- terizado por tener “excelentes regis- tros”. Así, apunta que “la demanda de vivienda ha sorprendido por su ele- vado dinamismo en 2022”. Durante el primer semestre del año, “la tenden- cia alcista iniciada en 2021 tuvo con- tinuidad, alentada por varios factores como el cambio de preferencias a raíz de la pandemia (teletrabajo, es- pacios más amplios, etc.), el ahorro ‘forzoso’ durante el confinamiento que se ha canalizado en parte al sec- tor inmobiliario, unos tipos de interés en niveles muy bajos y la rápida re- cuperación de la demanda extranje- ra”. Sin embargo, fue en el segundo semestre cuando se inició un cambio de tendencia. En este sentido, el es- tudio de Caixabank Research explica que “durante el verano, la demanda siguió creciendo con fuerza, pero co- menzaron a percibirse las primeras señales de enfriamiento (tasas de crecimiento más modestas) debido al agotamiento del ciclo expansivo, por las primeras subidas de tipos de interés y, sobre todo, por la expecta- tiva de que el BCE seguiría subiendo los tipos durante los próximos me- ses”. Esto último ha motivado que “algunos compradores adelantaron la compra de vivienda para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable antes de que los tipos de interés subieran más”. La confluencia de todos estos factores ha provocado que “la com- praventa de vivienda haya alcan- zado cifras muy elevadas (644.000 compraventas en el acumulado de 12 meses hasta septiembre de 2022), unos registros no vistos desde el ve- rano de 2008”. La compraventa de vivienda se man- tendrá en 2023 por encima de la etapa del boom No obstante los “excelentes re- gistros” de 2022, Caixabank Research prevé que “la demanda de vivienda se enfriará por el impacto de la su- bida de los tipos de interés”, que sitúa para 2023 en “alrededor del 3%” y puesto que “la mayoría de los compradores suelen necesitar de financiación para realizar la compra de una vivienda, el impacto sobre la demanda va a ser directo”. El pronós- tico del estudio es que “el número de compraventas retrocederá alrededor de un 20% en el año 2023 hasta las 480.000 viviendas, pero todavía se situaría en un nivel superior al pro- medio de 2007 (450.000)”. Es decir, se situaría por encima de la época del boom. Un elemento positivo que tam- bién destaca el estudio es el com- portamiento de la demanda extran- jera, ya que aunque “puede verse impactada por la ralentización eco- nómica de los principales países compradores de vivienda en España (Reino Unido, Alemania y Francia)”, lo cierto es que “los datos más recien- tes son extraordinariamente positi- vos: los extranjeros compraron más de 90.000 viviendas en España en el acumulado de cuatro trimestres has- ta el 3T 2022, una cifra que represen- tó el 14,1% del total de compraventas y que supera ampliamente los valo- res prepandémicos”. El actual ciclo inmobiliario 2014 – 2022 se ha comportado mejor Otro punto favorable que desta- ca el estudio sobre la evolución del mercado inmobiliario es que, si se compara el ciclo con el anterior del boom, es que “en el actual ciclo ex- pansivo del sector inmobiliario espa- ñol (2014 – 2022) no se han acumu- lado desequilibrios que hagan prever una corrección brusca del sector”. Es decir, el escenario actual “es bien distinto”.