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EDIFICIO “NUEVO ROBLEDO” P.H.
NIT. 811.014.493-0 PERSONERÍA JURÍDICA No. 2.645
Calle 77E Nº 82A99 Robledo Bello Horizonte Medellín
Teléfono 234.30.63
MANUAL DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 1: CONCEPTOS Y CONSIDERACIONES PREVIAS.
OBJETO: Generar pautas de amabilidad, constancia, cooperación,
cortesía, creatividad, delicadeza, respeto, sinceridad, solidaridad,
sociabilidad, tolerancia, diálogo y valores para vivir en paz y armonía
en nuestro Edificio; CONVENCIDOS DE QUE SIEMPRE ES POSIBLE
CONSTRUIR UN MUNDO MEJOR Y DE QUE SOMOS PARTE
ACTIVA Y RESPONSABLE DE UNA COMUNIDAD. “TODA
CONVIVENCIA ES CREADA, CONSTRUÍDA Y REFORMADA POR
LAS PERSONAS”.
EL COMITÉ DE CONVIVENCIA: Según el artículo 58° de la Ley 675
de 2001, Parágrafo 1, “será integrado por un número impar de tres o
más personas, elegidos en Asamblea General de Copropietarios para
un período de un año y la participación en éste será ad- honórem”.
FUNCIÓN DEL COMITÉ: La solución de los conflictos que se
presente entre los propietarios o tenedores del Edificio, o entre ellos y
el administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano
de dirección o control de la persona jurídica; o cuando se presente una
controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en comunidad,
su solución se podrá intentar mediante la intervención de éste, el cual
presentará fórmulas de arreglo y alternativas para la solución del
conflicto, de acuerdo a lo establecido en las normas legales que
regulan la materia y orientadas a dirimir controversias y a fortalecer
las relaciones de buena vecindad. Sus consideraciones se consignan
en actas que deberán ser firmadas por las partes y los miembros que
conforman este Comité.
Las quejas, inconformidades o desacuerdos con la Administración,
Consejo de Administración, Comité de Convivencia, o conductas de
otros cohabitantes, deben ser dirigidas por escrito al Consejo de
Administración o al Comité de Convivencia, quienes deberán
responder en diez (10) días hábiles. En caso de que el doliente o el
acusado hagan parte del Consejo o del Comité de Convivencia, los
miembros restantes del Consejo de Administración, se reservan la
facultad de permitirle o no al implicado, participar como mediador en
un posible careo, al cual deben acudir acusado y acusador.
En cuanto a las sanciones impuestas por razones de buena vecindad
o convivencia de que no trate este Manual, se acogerán a lo dispuesto
en el Código Civil, las leyes que lo adicionan o reforman, así como a
las normas depolicía.
OBLIGATORIEDAD: Las normas contenidas en esta manual son
obligatorias para los actuales propietarios, futuros compradores a
cualquier título de derechos reales en el EDIFICIO “NUEVO
ROBLEDO”, y a quienes usen o disfruten de sus bienes de dominio
exclusivo o privado, bien sea a título de arrendatario, comodatario, u
otro título consagrado en laley.
También es de obligatorio cumplimiento por parte de los funcionarios
del Edificio, quienes deben acatar su contenido, hacer respetar las
normas y hacer cumplir las sanciones.
Dichas normas se entenderán incorporadas en toda enajenación o
transferencia de dominio sobre los bienes de dominio exclusivo o
particular, bien sea por actos o contratos entre vivos, como por causa
de muerte; en gravámenes reales que sobre ellos se constituyan; así
como actos o contratos que impliquen tenencia, uso o goce de los
mismos.
CASOS NO PREVISTOS: Cuando en este Reglamento no se
encuentre norma expresamente aplicable, se aplicarán en su orden:
a. Las normas legales que regulan casos o situaciones similares en
inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, esto es la
Ley 182 de 1.948 y el Decreto reglamentario 1365 de 1.986, la Ley
675 de agosto de 2.001 y demás normas sobre la materia.
b. La disposición de la Ley 95 de 1.980 y el Capítulo tercero, título 33,
Libro 4 del Código Civil y las leyes concordantes o reformatorias del
mismo, las cuales se aplican poranalogía.
c. El Código de Policía y Convivencia Ciudadana y las demás normas
que lo añadan, reformen y lo aclaren.
CAPITULO PRIMERO
CLASES DE USUARIOS
ARTÍCULO 2: Son clases de usuarios de la Unidad Residencial Nuevo
Robledo:
Propietarios: Las personas que figuren como propietarios en la
escritura de las residencias que conforman el EDIFICIO “NUEVO
ROBLEDO”.
Arrendatarios: Personas que tienen contrato de arrendamiento
otorgado por el propietario o por la firma arrendadora que lo
representa.
Invitados Residentes: Son las personas que, por invitación de los
residentes, se alojen en sus residencias por un período superior a un
día.
Invitados Visitantes: Son las personas que ingresan al Edificio en
calidad de visitantes, con previa autorización del residente.
PARÁGRAFO 1. Todo propietario que arriende o venda el inmueble
debe informar por escrito a la Administración para hacer los
respectivos registros.
PARÁGRAFO 2: Los Usuarios Residentes además de los Derechos
y Deberes contenidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal del
Edificio, tendrán los siguientes derechos:
a. Usar y disfrutar junto con sus familiares debidamente acreditados,
todos los servicios y áreas comunes existentes en el Edificio, y
b. Presentar a los Entes Administrativos sus iniciativas, opiniones y
quejas en comunicación verbal o escrita, observando buenas normas
de educación.
ARTÍCULO 3: DESTINACIÓN DEL EDIFICIO
a. Única y exclusivamente para habitaciónfamiliar.
b. Las unidades privadas no podrán destinarse para usos o fines
distintos a los estipulados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTÍCULO 4: OBLIGACIONES GENERALES DE PROPIETARIOS
Y RESIDENTES.
a. En caso de venta o transferencia de dominio cada propietario se
obliga a informar por escrito a la Administración, el nombre y domicilio
del nuevo adquiriente, a exigir al nuevo propietario que la escritura
exprese su conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal
vigente, el Manual de Convivencia y sus modificaciones posteriores.
b. Pagar oportunamente sus obligaciones: Cuota de administración,
cuota extraordinaria, y cumplir, acatar y pagar las sanciones
establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en el Manual
de Convivencia.
c. Observar buena conducta dentro del Edificio, ejercitar el derecho de
dominio dentro de un cívico y funcional concepto de las relaciones
vecinales y de convivencia, aceptando las restricciones que impone
expresa y tácitamente el régimen de Propiedad Horizontal y el Manual
deConvivencia.
d. Evitar actos que perturben la tranquilidad, la seguridad y la
salubridad de los vecinos y evitar acciones que comprometan la
solidez de las edificaciones y áreascomunes.
e. Crear conciencia y educar a los adultos y niños de la necesidad de
conservar y mantener en buen estado las zonas comunes y juegos
infantiles.
f. Comunicar a la Administración todo caso de enfermedad
infectocontagiosa y desinfectar su espacio privado conforme a las
exigencias de las autoridades dehigiene.
g. La velocidad máxima para la circulación de vehículos al interior del
Edificio en el área del parqueadero, es de 5 Kms.
h. Cualquier daño que el propietario, arrendatario o visitante hagan a
una persona, vehículo, o a cualquier parte del edificio, tendrán que
pagarlo, y las diferencias que surjan deberán ser resueltas por las
autoridades competentes. Todo daño entre conductores y vehículos
dentro del edificio deberá ser reportado a las autoridades de tránsito,
si las partes no llegaren a un acuerdo.
i. Todo propietario, arrendatario y/o visitante deberá dejar su vehículo
debidamente cerrado y parqueado dentro de la línea demarcada y en
los lugares asignados para los mismos en su escritura pública.
j. El morador o propietario que se ausente por más de tres días del
2
edificio deberá avisar a la administración y dejar un número de
teléfono para localizarlo en caso deemergencia.
k. Cualquier conducta que violente las normas del Código Nacional de
Policía o el Código Penal, será denunciado ante la autoridad
competente por cualquier cohabitante, los encargados de la vigilancia
y/o la administración.
PARÁGRAFO 1. El cumplimiento de las normas de este Manual, son
DEBERES de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos
deben responder, y podrán dar lugar a las sanciones establecidas.
PARÁGRAFO: Si la falta es cometida por un visitante o arrendatario,
la falta será notificada por escrito además del implicado, al propietario
del inmueble y la multa será impuesta al dueño de la Unidad Privada.
CAPITULO SEGUNDO
OBLIGACIONES ECONOMICAS
ARTÍCULO 5. Constituyen obligaciones de carácter económico a
cargo de los propietarios y/o arrendatarios las siguientes:
a. Cuotas ordinarias de administración: Deben ser canceladas del 1 al
30 de cada mes.
b. Cuotas extraordinarias de administración que determine la
Asamblea General, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de
Propiedad Horizontal del Edificio “NUEVO ROBLEDO”.
c. La mora en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias,
causarán sanciones económicas de intereses moratorios del 2%
mensual, o de la tasa de interés legal vigente que fija cada mes la
Superintendencia Bancaria, y dará lugar a la suspensión de algunos
servicios comunes a criterio del Consejo de Administración.
d. Sin excepción, todo propietario o arrendatario para poder realizar
su mudanza, deberá estar a paz y salvo por todo concepto con el
Edificio.
PARÁGRAFO 1: La Administración no autorizará la ocupación o
desocupación de inmuebles por parte de cualquier inquilino o
propietario hasta que se ponga a paz y salvo por todo concepto con el
Edificio “NUEVO ROBLEDO”.
PARÁGRAFO 2: Las sanciones monetarias además de crear una
conciencia colectiva que educa y facilita la sana convivencia, son
obligatorias y tienen la misma seriedad que las cuotas de
administración.
CAPITULO TERCERO
USO DEL AREA SOCIAL
ARTÍCULO 6: El Área Social del Edificio está compuesta por: LA
PLAZOLETA CENTRAL, PATIOS Y LOS JUEGOS INFANTILES.
ARTÍCULO 7: NORMAS PARA EL USO DE JUEGOS INFANTILES:
a. Podrán hacer uso de éstos, los niños menores de diezaños.
b. Todo niño menor de siete (7) años debe estar siempre acompañado
de una persona responsable.
c. El Edificio no se hace responsable por los accidentes que llegaren
a ocurrir por irresponsabilidad de los mayores para con los niños.
d. El horario del parque es de 08:00 horas a las 18:00 horas.
CAPÍTULO CUARTO
ZONAS COMUNES
ARTÍCULO 9. Además de las áreas sociales, son zonas comunes:
las áreas de circulación peatonal y vehicular, así como las áreas de
servicio. Incluye: Rampa de acceso, tres corredores de circulación
vehicular, subestación eléctrica, un depósito de basuras.
ARTÍCULO 10: EN LAS ZONAS COMUNES por razones de
seguridad y tranquilidad, quedaprohibido:
a. El ingreso de buses, camiones, furgonetas, taxis y vehículos
mayores de dos toneladas, así como el accionar de pitos, sirenas o
utilizar altavoces, radios o grabadoras a altos volúmenes.
b. Obstruir las áreas de circulación peatonal y vehicular, pasillos,
escaleras y demás, de tal manera que dificulte el cómodo acceso de
personas y vehículos.
c. No se podrá lavar ni hacer reparaciones a los vehículos en los
parqueaderos, salvo lo absolutamente necesario, para trasladarlo a
otro sitio para su reparacióndefinitiva.
d. Utilizar las áreas para enseñar o aprender a manejar vehículo o
cualquier motorizado.
e. Usar las zonas comunes para venta, negocios o lugares de
almacenamiento de cosas.
f. Sostener en las paredes, pisos o techos de estas áreas, peso
excesivo o introducir objetos que atenten contra la seguridad, hacer
excavaciones en los pisos, muros, o ejecutar cualquier acto que atente
o pueda perjudicar la solidez y seguridad del Edificio.
g. Hacer modificaciones a la parte externa de la fachada. Estas deben
ser aprobadas por mayoría calificada en Asamblea General y tener la
licencia de construcción y demás permisos de la Curaduría, así como
acogerse a las normas de urbanismo y construcción que regulen la
materia.
h. Arrojar basuras o desperdicios en estas áreas y en especial en los
corredores de acceso a losapartamentos.
i. La ley 746 de 2002 que regula la tenencia de perros, en su artículo
108 dice: “En las zonas comunes de propiedad horizontal o conjuntos
residenciales, los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de
traílla, provistos de bozal si es el caso específico de perros potenciales
peligrosos según definiciones dadas por la presente Ley”.
j. Dejar heces (excrementos y orines) de las mascotas en las zonas
comunes. Los propietarios o tenedores deben cargar bolsas o
recipientes para recogerlas y deben también, limpiar susorines.
k. Los propietarios serán responsables de los daños y perjuicios que
sus mascotas causen a personas o bienes delEdificio.
l. A los residentes que tengan mascotas se les exigirá el registro
sanitario y de vacunación.
m. No se permite el acceso de peatones por la puerta de ingreso de
vehículos.
PARÁGRAFO 1: Sólo se permite el acceso de taxis al Edificio cuando:
Ingresen residentes de la tercera edad, personas con paquetes,
cuando esté lloviendo y en caso de calamidad o enfermedad, siempre
y cuando el residente espere hasta que el taxi salga del parqueadero
y el vigilante haya cerrado completamente la puerta de acceso al
parqueadero.
CAPITULO QUINTO
ZONAS PRIVADAS
ARTÍCULO 11: Se consideran zonas privadas los espacios de
dominio exclusivo y en los cuales se tendrán en cuenta las siguientes
normas para hacer agradable la convivencia de quienes en ella
habitan:
a. Está prohibido arrojar desechos o basuras a los demás residentes
y en especial a las terrazas privadas de los primeros pisos. Para ello
se dispone del shut de basuras.
b. No dejar en los corredores de acceso a los apartamentos los
empaques de comida a domicilio, ni envases de vidrio uotros.
c. No se podrán realizar obras de ampliación, reformas o
modificaciones que comprometan las estructuras, seguridad,
salubridad y la estética delEdificio.
d. Los propietarios de apartamentos en los primeros pisos que tienen
terraza privada, deben mantenerlas en completo estado de limpieza y
buena presentación, no se puede hacer de estos espacios zonas de
depósito o cuartos de San Alejo. El mantenimiento de su jardín corre
por su cuenta y debe estar en buen estado, sin obstaculizar la labor
devigilancia.
e. No se podrán utilizar ventanas, balcones, ni muros, para sacudir,
tender, sacar o asolear ropas, tapetes, alfombras, cortinas y otros
artículos.
f. No se podrán colocar materas donde se obstaculice el normal
desplazamiento de los residentes. Y si se colocan en un sitio
adecuado, éstas deben tener sus bases para recoger el agua de
residuo.
g. Está prohibido instalar aires acondicionados sobre lasfachadas.
h. Cuando sea necesaria alguna reparación en un área privada, se
debe avisar oportunamente a la Administración por escrito, detallando
la naturaleza del trabajo y el nombre de las personas a quienes el
residente autoriza el ingreso para hacer la reparación.
i. Horacio de reparaciones: De lunes a viernes de 8:00 A.M. a 6:00
P.M. y los sábados de 8:00 A.M. a 4:00 P.M.
j. No afectar la tranquilidad y el descanso de sus vecinos con
escándalos de cualquier índole, con radios, grabadoras, equipos de
sonido, televisores a alto volumen, así como taconeos, movimiento de
muebles y otra clase de ruidos a altas horas de la noche o la
madrugada, que de hecho perturben el sueño y el descanso de los
demás.
3
CAPITULO SEXTO
SANCIONES
ARTÍCULO 14: Las sanciones por incumplimiento al Reglamento de
Propiedad Horizontal y al Manual de Convivencia serán por el mal uso
de: ÁREA SOCIAL, ZONAS COMUNES Y ÁREA PRIVADA. PARA
TAL EFECTO, NOS REGIREMOS POR EL CAPÍTULO II,
ARTÍCULOS 59, 60, 61 Y 62 DE LA LEY 675 DE 2001.
ARTÍCULO 15: PROCEDIMIENTO PARA LA FIJACIÓN DE
SANCIONES:
a. Mediante comunicación escrita, la Administración informará al
propietario y al inquilino afectado sobre la multaimpuesta.
b. Una vez el afectado reciba la comunicación, tendrá diez (10) días
hábiles para interponer el recurso de reposición y deapelación.
c. Presentado este recurso por parte del afectado, la Administración y
el el Comité de Convivencia disponen de (15) diez días calendario
para confirmar, revocar o modificar la sanción.
d. Dicho recurso será resuelto por el voto de las dos terceras (2/3)
partes del Comité de Convivencia.
PARÁGRAFO 1. Sólo procede el llamado de atención a la infracción
de una norma de convivencia, cuando esta sea la primera vez que el
propietario y/o arrendatario incumplen con la norma preestablecida, o
cuando la conducta no sea objeto de multa en particular según el
presente Manual de Convivencia.
ARTÍCULO 16: Las multas prestarán mérito ejecutivo y los usuarios
renuncian al requerimiento previo para constituirlo en mora, esto
quiere decir, que las multas se deberán pagar dentro del ciclo de pago
de la administración inmediatamente siguiente.
PARÁGRAFO 1: Cada propietario de unidad privada será
solidariamente responsable con las personas a quienes les cede el
uso de su área privada a cualquier título, por sus actos u omisiones;
en especial, por las multas que la Administración imponga al usuario
por la violación de estas normas, ya que ellas obligan tanto al
propietario, como a las personas que con él conviven, o que a su
nombre, ocupan la respectiva unidadprivada.
CAPÍTULO SEPTIMO
DE LOS DEUDORES MOROSOS
ARTÍCULO 17: Son deudores morosos los residentes o propietarios
que incumplan las obligaciones de cancelar el valor de la cuota de
administración, cuotas extraordinarias ymultas.
ARTÍCULO 18: Se autoriza al Administrador para contratar los
servicios de un profesional del derecho que inicie el proceso ejecutivo
con el fin de lograr el pago de las cuotas atrasadas y los demás valores
en mora.
ARTÍCULO 19: Se realizará cobro ejecutivo a aquellos deudores
morosos que consecutivamente incurran en el no pago de tres cuotas
ordinarias consecutivas, extraordinarias, o en multas morosas de tres
meses en adelante.
ARTÍCULO 20: Igualmente se podrá iniciar el proceso ejecutivo,
cuando el Consejo de Administración considere que se corre el riesgo
de no pago.
CAPITULO OCTAVO
DE LOS COMPORTAMENTOS DE ALTO IMPACTO CONTRA LA
CONVIVENCIA DEL PRESENTE MANUAL Y DE SUS MULTAS EN
ES PARTICULAR.
ARTÍCULO 22. Además de las sanciones de carácter general del
presente Manual de Convivencia, las conductas que se describen a
continuación afectan la convivencia de la Unidad Residencial Nuevo
Robledo y por tanto tendrán sanciones definidas en los siguientes
artículos.
ARTÍCULO 23. Son comportamientos contrarios a la convivencia y por
tanto están expresamente prohibidos en la Unidad Residencial Nuevo
Robledo:
1. Sacar las basuras en horarios no autorizados y
depositarlas o abandonarlas en sitios no permitidos, en
especial las zonas y áreas comunes.
2. Esparcir, parcial o totalmente, en zonas comunes el
contenido de bolsas y recipientes de basuras.
3. Omitir la recogida y/o limpieza de excrementos y orines
de los animales, por parte de sus propietarios o
tenedores, o dejarlos abandonados después de
recogidos, cuando ocurra en las zonas y áreas comunes
de la copropiedad.
4. Sonidos, ruidos y/o música en actividades, fiestas o
eventos similares en horas de la noche que afecten la
convivencia, por la generación de molestia por su impacto
auditivo a los demás residentes de la Copropiedad.
5. Tender, extender, desdoblar, colgar prendas de vestido,
trapos, paños, telas, tejidos, cobijas, sábanas, toallas o
cualquier otra prenda que requiera ser secada en
ventanas, puertas o zonas y áreas comunes de la Unidad
Residencial.
6. Prender o manipular fuego en las zonas comunes o
privadas, cuando con éstas últimas se pongan en riesgo
los demás residentes.
7. Consumir sustancias alcohólicas, psicoactivas y/o
prohibidas en zonas comunes.
8. Fumar en zonas comunes.
9. Arrojar residuos sólidos y escombros o sus equivalentes
en zonas comunes.
10. Dejar en zonas y áreas comunes bienes privados,
empaques de comida, envases y otros que deterioren la
imagen del Edificio Nuevo Robledo.
11. No contar el propietario, poseedor o tenedor con los
registros sanitarios y de vacunación de su mascota o
semoviente.
12. Arrendar, rentar, alquilar, dar en comodato, sea a título
gratuito o a título oneroso el parqueadero a personas
ajenas a los residentes de la Unidad Residencial.
13. Fijar en zonas comunes: propagandas, avisos, pancartas
y pendones, vallas o banderolas, sin el debido permiso de
la Administración.
ARTÍCULO 24. MONTO DE LA SANCIÓN. La multa interpuesta por
la comisión de alguna de las conductas prohibidas en el artículo
anterior equivale al valor de un (1) mes de administración que en el
momento estuviere establecida.
ARTÍCULO 25. PROCEDIMIENTO IMPOSICIÓN DE LAS MULTAS.
Cuando el administrador tenga conocimiento de que algún residente
copropietario, residente no copropietario o un invitado ha incurrido en
algunas de las conductas prohibidas en el artículo 23° del presente
Manual de convivencia, este le comunicará por escrito al infractor la
multa por la cual será multado y la cual se ejecutará en el próximo
recibo de cuota de administración.
Si el infractor no está de acuerdo con la interposición de la multa podrá
interponer los recursos de reposición, ante el administrador y el de
apelación que será resuelto por el Comité de Convivencia.
El procedimiento para la interposición de las presentes multas se
sujeta a lo dispuesto en el artículo 15° del presente Manual de
Convivencia de la Unidad Residencial Nuevo Robledo.
CAPITULO NOVENO
REFORMAS DEL MANUAL DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 22: Toda modificación, adición o reforma al presente
Reglamento de Propiedad Horizontal y del Manual de Convivencia del
Edificio “NUEVO ROBLEDO”, debe ser autorizado por la Asamblea
General de Copropietarios con aprobación de la mayoría calificada.
TENGA EN CUENTA QUE:
LOS COMPORTAMIENTOS ESTABLECIDOS EN ESTE MANUAL
DEBEN SER DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO POR TODAS
LAS PERSONAS QUE HAGAN USO DEL EDIFICIO “NUEVO
ROBLEDO ”.
EN CASO DE INCUMPLIMIENTO, DARÁ LUGAR A LAS MULTAS
Y SANCIONES CONTEMPLADAS ENÉL.
VIVIR EN COMUNIDAD IMPLICA CUMPLIR ALGUNAS NORMAS,
AUN DENTRO DE SU BIEN PRIVADO.
EL PERSONAL QUE LABORA EN EL EDIFICIO DEBE Y MERECE
RESPETO.
SI TIENE ALGUNA QUEJA COMUNÍQUELA INMEDIATAMENTE A
LA ADMINISTRACIÓN O A LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE
ADMINISTRACIÓN O COMITÉ DE CONVIVENCIA.
LAS CARTELERAS SON DE USO EXCLUSIVO DE LA
ADMINISTRACIÓN PARA COLOCAR INFORMACIÓN GENERAL Y
TODO RESIDENTE QUE DESEE ANUNCIAR A TRAVÉS DE
ELLAS, DEBERÁ HACERLO POR INTERMEDIO DE LA
ADMINISTRACIÓN.
EL DESCONOCIMIENTO DE ESTE MANUAL NO ES CAUSAL DE
EXONERACIÓN DE LOS DEBERES Y SANCIONES QUE
AMERITE LA CONDUCTA DESPLEGADA POR EL INFRACTOR
¡GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y SUS APORTES!
Administración.

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Manual de Convivencia "Unidad Residencial Nuevo Robledo".

  • 1. 1 EDIFICIO “NUEVO ROBLEDO” P.H. NIT. 811.014.493-0 PERSONERÍA JURÍDICA No. 2.645 Calle 77E Nº 82A99 Robledo Bello Horizonte Medellín Teléfono 234.30.63 MANUAL DE CONVIVENCIA ARTÍCULO 1: CONCEPTOS Y CONSIDERACIONES PREVIAS. OBJETO: Generar pautas de amabilidad, constancia, cooperación, cortesía, creatividad, delicadeza, respeto, sinceridad, solidaridad, sociabilidad, tolerancia, diálogo y valores para vivir en paz y armonía en nuestro Edificio; CONVENCIDOS DE QUE SIEMPRE ES POSIBLE CONSTRUIR UN MUNDO MEJOR Y DE QUE SOMOS PARTE ACTIVA Y RESPONSABLE DE UNA COMUNIDAD. “TODA CONVIVENCIA ES CREADA, CONSTRUÍDA Y REFORMADA POR LAS PERSONAS”. EL COMITÉ DE CONVIVENCIA: Según el artículo 58° de la Ley 675 de 2001, Parágrafo 1, “será integrado por un número impar de tres o más personas, elegidos en Asamblea General de Copropietarios para un período de un año y la participación en éste será ad- honórem”. FUNCIÓN DEL COMITÉ: La solución de los conflictos que se presente entre los propietarios o tenedores del Edificio, o entre ellos y el administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica; o cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en comunidad, su solución se podrá intentar mediante la intervención de éste, el cual presentará fórmulas de arreglo y alternativas para la solución del conflicto, de acuerdo a lo establecido en las normas legales que regulan la materia y orientadas a dirimir controversias y a fortalecer las relaciones de buena vecindad. Sus consideraciones se consignan en actas que deberán ser firmadas por las partes y los miembros que conforman este Comité. Las quejas, inconformidades o desacuerdos con la Administración, Consejo de Administración, Comité de Convivencia, o conductas de otros cohabitantes, deben ser dirigidas por escrito al Consejo de Administración o al Comité de Convivencia, quienes deberán responder en diez (10) días hábiles. En caso de que el doliente o el acusado hagan parte del Consejo o del Comité de Convivencia, los miembros restantes del Consejo de Administración, se reservan la facultad de permitirle o no al implicado, participar como mediador en un posible careo, al cual deben acudir acusado y acusador. En cuanto a las sanciones impuestas por razones de buena vecindad o convivencia de que no trate este Manual, se acogerán a lo dispuesto en el Código Civil, las leyes que lo adicionan o reforman, así como a las normas depolicía. OBLIGATORIEDAD: Las normas contenidas en esta manual son obligatorias para los actuales propietarios, futuros compradores a cualquier título de derechos reales en el EDIFICIO “NUEVO ROBLEDO”, y a quienes usen o disfruten de sus bienes de dominio exclusivo o privado, bien sea a título de arrendatario, comodatario, u otro título consagrado en laley. También es de obligatorio cumplimiento por parte de los funcionarios del Edificio, quienes deben acatar su contenido, hacer respetar las normas y hacer cumplir las sanciones. Dichas normas se entenderán incorporadas en toda enajenación o transferencia de dominio sobre los bienes de dominio exclusivo o particular, bien sea por actos o contratos entre vivos, como por causa de muerte; en gravámenes reales que sobre ellos se constituyan; así como actos o contratos que impliquen tenencia, uso o goce de los mismos. CASOS NO PREVISTOS: Cuando en este Reglamento no se encuentre norma expresamente aplicable, se aplicarán en su orden: a. Las normas legales que regulan casos o situaciones similares en inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, esto es la Ley 182 de 1.948 y el Decreto reglamentario 1365 de 1.986, la Ley 675 de agosto de 2.001 y demás normas sobre la materia. b. La disposición de la Ley 95 de 1.980 y el Capítulo tercero, título 33, Libro 4 del Código Civil y las leyes concordantes o reformatorias del mismo, las cuales se aplican poranalogía. c. El Código de Policía y Convivencia Ciudadana y las demás normas que lo añadan, reformen y lo aclaren. CAPITULO PRIMERO CLASES DE USUARIOS ARTÍCULO 2: Son clases de usuarios de la Unidad Residencial Nuevo Robledo: Propietarios: Las personas que figuren como propietarios en la escritura de las residencias que conforman el EDIFICIO “NUEVO ROBLEDO”. Arrendatarios: Personas que tienen contrato de arrendamiento otorgado por el propietario o por la firma arrendadora que lo representa. Invitados Residentes: Son las personas que, por invitación de los residentes, se alojen en sus residencias por un período superior a un día. Invitados Visitantes: Son las personas que ingresan al Edificio en calidad de visitantes, con previa autorización del residente. PARÁGRAFO 1. Todo propietario que arriende o venda el inmueble debe informar por escrito a la Administración para hacer los respectivos registros. PARÁGRAFO 2: Los Usuarios Residentes además de los Derechos y Deberes contenidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio, tendrán los siguientes derechos: a. Usar y disfrutar junto con sus familiares debidamente acreditados, todos los servicios y áreas comunes existentes en el Edificio, y b. Presentar a los Entes Administrativos sus iniciativas, opiniones y quejas en comunicación verbal o escrita, observando buenas normas de educación. ARTÍCULO 3: DESTINACIÓN DEL EDIFICIO a. Única y exclusivamente para habitaciónfamiliar. b. Las unidades privadas no podrán destinarse para usos o fines distintos a los estipulados en el Reglamento de Propiedad Horizontal. ARTÍCULO 4: OBLIGACIONES GENERALES DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES. a. En caso de venta o transferencia de dominio cada propietario se obliga a informar por escrito a la Administración, el nombre y domicilio del nuevo adquiriente, a exigir al nuevo propietario que la escritura exprese su conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal vigente, el Manual de Convivencia y sus modificaciones posteriores. b. Pagar oportunamente sus obligaciones: Cuota de administración, cuota extraordinaria, y cumplir, acatar y pagar las sanciones establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en el Manual de Convivencia. c. Observar buena conducta dentro del Edificio, ejercitar el derecho de dominio dentro de un cívico y funcional concepto de las relaciones vecinales y de convivencia, aceptando las restricciones que impone expresa y tácitamente el régimen de Propiedad Horizontal y el Manual deConvivencia. d. Evitar actos que perturben la tranquilidad, la seguridad y la salubridad de los vecinos y evitar acciones que comprometan la solidez de las edificaciones y áreascomunes. e. Crear conciencia y educar a los adultos y niños de la necesidad de conservar y mantener en buen estado las zonas comunes y juegos infantiles. f. Comunicar a la Administración todo caso de enfermedad infectocontagiosa y desinfectar su espacio privado conforme a las exigencias de las autoridades dehigiene. g. La velocidad máxima para la circulación de vehículos al interior del Edificio en el área del parqueadero, es de 5 Kms. h. Cualquier daño que el propietario, arrendatario o visitante hagan a una persona, vehículo, o a cualquier parte del edificio, tendrán que pagarlo, y las diferencias que surjan deberán ser resueltas por las autoridades competentes. Todo daño entre conductores y vehículos dentro del edificio deberá ser reportado a las autoridades de tránsito, si las partes no llegaren a un acuerdo. i. Todo propietario, arrendatario y/o visitante deberá dejar su vehículo debidamente cerrado y parqueado dentro de la línea demarcada y en los lugares asignados para los mismos en su escritura pública. j. El morador o propietario que se ausente por más de tres días del
  • 2. 2 edificio deberá avisar a la administración y dejar un número de teléfono para localizarlo en caso deemergencia. k. Cualquier conducta que violente las normas del Código Nacional de Policía o el Código Penal, será denunciado ante la autoridad competente por cualquier cohabitante, los encargados de la vigilancia y/o la administración. PARÁGRAFO 1. El cumplimiento de las normas de este Manual, son DEBERES de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deben responder, y podrán dar lugar a las sanciones establecidas. PARÁGRAFO: Si la falta es cometida por un visitante o arrendatario, la falta será notificada por escrito además del implicado, al propietario del inmueble y la multa será impuesta al dueño de la Unidad Privada. CAPITULO SEGUNDO OBLIGACIONES ECONOMICAS ARTÍCULO 5. Constituyen obligaciones de carácter económico a cargo de los propietarios y/o arrendatarios las siguientes: a. Cuotas ordinarias de administración: Deben ser canceladas del 1 al 30 de cada mes. b. Cuotas extraordinarias de administración que determine la Asamblea General, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio “NUEVO ROBLEDO”. c. La mora en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, causarán sanciones económicas de intereses moratorios del 2% mensual, o de la tasa de interés legal vigente que fija cada mes la Superintendencia Bancaria, y dará lugar a la suspensión de algunos servicios comunes a criterio del Consejo de Administración. d. Sin excepción, todo propietario o arrendatario para poder realizar su mudanza, deberá estar a paz y salvo por todo concepto con el Edificio. PARÁGRAFO 1: La Administración no autorizará la ocupación o desocupación de inmuebles por parte de cualquier inquilino o propietario hasta que se ponga a paz y salvo por todo concepto con el Edificio “NUEVO ROBLEDO”. PARÁGRAFO 2: Las sanciones monetarias además de crear una conciencia colectiva que educa y facilita la sana convivencia, son obligatorias y tienen la misma seriedad que las cuotas de administración. CAPITULO TERCERO USO DEL AREA SOCIAL ARTÍCULO 6: El Área Social del Edificio está compuesta por: LA PLAZOLETA CENTRAL, PATIOS Y LOS JUEGOS INFANTILES. ARTÍCULO 7: NORMAS PARA EL USO DE JUEGOS INFANTILES: a. Podrán hacer uso de éstos, los niños menores de diezaños. b. Todo niño menor de siete (7) años debe estar siempre acompañado de una persona responsable. c. El Edificio no se hace responsable por los accidentes que llegaren a ocurrir por irresponsabilidad de los mayores para con los niños. d. El horario del parque es de 08:00 horas a las 18:00 horas. CAPÍTULO CUARTO ZONAS COMUNES ARTÍCULO 9. Además de las áreas sociales, son zonas comunes: las áreas de circulación peatonal y vehicular, así como las áreas de servicio. Incluye: Rampa de acceso, tres corredores de circulación vehicular, subestación eléctrica, un depósito de basuras. ARTÍCULO 10: EN LAS ZONAS COMUNES por razones de seguridad y tranquilidad, quedaprohibido: a. El ingreso de buses, camiones, furgonetas, taxis y vehículos mayores de dos toneladas, así como el accionar de pitos, sirenas o utilizar altavoces, radios o grabadoras a altos volúmenes. b. Obstruir las áreas de circulación peatonal y vehicular, pasillos, escaleras y demás, de tal manera que dificulte el cómodo acceso de personas y vehículos. c. No se podrá lavar ni hacer reparaciones a los vehículos en los parqueaderos, salvo lo absolutamente necesario, para trasladarlo a otro sitio para su reparacióndefinitiva. d. Utilizar las áreas para enseñar o aprender a manejar vehículo o cualquier motorizado. e. Usar las zonas comunes para venta, negocios o lugares de almacenamiento de cosas. f. Sostener en las paredes, pisos o techos de estas áreas, peso excesivo o introducir objetos que atenten contra la seguridad, hacer excavaciones en los pisos, muros, o ejecutar cualquier acto que atente o pueda perjudicar la solidez y seguridad del Edificio. g. Hacer modificaciones a la parte externa de la fachada. Estas deben ser aprobadas por mayoría calificada en Asamblea General y tener la licencia de construcción y demás permisos de la Curaduría, así como acogerse a las normas de urbanismo y construcción que regulen la materia. h. Arrojar basuras o desperdicios en estas áreas y en especial en los corredores de acceso a losapartamentos. i. La ley 746 de 2002 que regula la tenencia de perros, en su artículo 108 dice: “En las zonas comunes de propiedad horizontal o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla, provistos de bozal si es el caso específico de perros potenciales peligrosos según definiciones dadas por la presente Ley”. j. Dejar heces (excrementos y orines) de las mascotas en las zonas comunes. Los propietarios o tenedores deben cargar bolsas o recipientes para recogerlas y deben también, limpiar susorines. k. Los propietarios serán responsables de los daños y perjuicios que sus mascotas causen a personas o bienes delEdificio. l. A los residentes que tengan mascotas se les exigirá el registro sanitario y de vacunación. m. No se permite el acceso de peatones por la puerta de ingreso de vehículos. PARÁGRAFO 1: Sólo se permite el acceso de taxis al Edificio cuando: Ingresen residentes de la tercera edad, personas con paquetes, cuando esté lloviendo y en caso de calamidad o enfermedad, siempre y cuando el residente espere hasta que el taxi salga del parqueadero y el vigilante haya cerrado completamente la puerta de acceso al parqueadero. CAPITULO QUINTO ZONAS PRIVADAS ARTÍCULO 11: Se consideran zonas privadas los espacios de dominio exclusivo y en los cuales se tendrán en cuenta las siguientes normas para hacer agradable la convivencia de quienes en ella habitan: a. Está prohibido arrojar desechos o basuras a los demás residentes y en especial a las terrazas privadas de los primeros pisos. Para ello se dispone del shut de basuras. b. No dejar en los corredores de acceso a los apartamentos los empaques de comida a domicilio, ni envases de vidrio uotros. c. No se podrán realizar obras de ampliación, reformas o modificaciones que comprometan las estructuras, seguridad, salubridad y la estética delEdificio. d. Los propietarios de apartamentos en los primeros pisos que tienen terraza privada, deben mantenerlas en completo estado de limpieza y buena presentación, no se puede hacer de estos espacios zonas de depósito o cuartos de San Alejo. El mantenimiento de su jardín corre por su cuenta y debe estar en buen estado, sin obstaculizar la labor devigilancia. e. No se podrán utilizar ventanas, balcones, ni muros, para sacudir, tender, sacar o asolear ropas, tapetes, alfombras, cortinas y otros artículos. f. No se podrán colocar materas donde se obstaculice el normal desplazamiento de los residentes. Y si se colocan en un sitio adecuado, éstas deben tener sus bases para recoger el agua de residuo. g. Está prohibido instalar aires acondicionados sobre lasfachadas. h. Cuando sea necesaria alguna reparación en un área privada, se debe avisar oportunamente a la Administración por escrito, detallando la naturaleza del trabajo y el nombre de las personas a quienes el residente autoriza el ingreso para hacer la reparación. i. Horacio de reparaciones: De lunes a viernes de 8:00 A.M. a 6:00 P.M. y los sábados de 8:00 A.M. a 4:00 P.M. j. No afectar la tranquilidad y el descanso de sus vecinos con escándalos de cualquier índole, con radios, grabadoras, equipos de sonido, televisores a alto volumen, así como taconeos, movimiento de muebles y otra clase de ruidos a altas horas de la noche o la madrugada, que de hecho perturben el sueño y el descanso de los demás.
  • 3. 3 CAPITULO SEXTO SANCIONES ARTÍCULO 14: Las sanciones por incumplimiento al Reglamento de Propiedad Horizontal y al Manual de Convivencia serán por el mal uso de: ÁREA SOCIAL, ZONAS COMUNES Y ÁREA PRIVADA. PARA TAL EFECTO, NOS REGIREMOS POR EL CAPÍTULO II, ARTÍCULOS 59, 60, 61 Y 62 DE LA LEY 675 DE 2001. ARTÍCULO 15: PROCEDIMIENTO PARA LA FIJACIÓN DE SANCIONES: a. Mediante comunicación escrita, la Administración informará al propietario y al inquilino afectado sobre la multaimpuesta. b. Una vez el afectado reciba la comunicación, tendrá diez (10) días hábiles para interponer el recurso de reposición y deapelación. c. Presentado este recurso por parte del afectado, la Administración y el el Comité de Convivencia disponen de (15) diez días calendario para confirmar, revocar o modificar la sanción. d. Dicho recurso será resuelto por el voto de las dos terceras (2/3) partes del Comité de Convivencia. PARÁGRAFO 1. Sólo procede el llamado de atención a la infracción de una norma de convivencia, cuando esta sea la primera vez que el propietario y/o arrendatario incumplen con la norma preestablecida, o cuando la conducta no sea objeto de multa en particular según el presente Manual de Convivencia. ARTÍCULO 16: Las multas prestarán mérito ejecutivo y los usuarios renuncian al requerimiento previo para constituirlo en mora, esto quiere decir, que las multas se deberán pagar dentro del ciclo de pago de la administración inmediatamente siguiente. PARÁGRAFO 1: Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes les cede el uso de su área privada a cualquier título, por sus actos u omisiones; en especial, por las multas que la Administración imponga al usuario por la violación de estas normas, ya que ellas obligan tanto al propietario, como a las personas que con él conviven, o que a su nombre, ocupan la respectiva unidadprivada. CAPÍTULO SEPTIMO DE LOS DEUDORES MOROSOS ARTÍCULO 17: Son deudores morosos los residentes o propietarios que incumplan las obligaciones de cancelar el valor de la cuota de administración, cuotas extraordinarias ymultas. ARTÍCULO 18: Se autoriza al Administrador para contratar los servicios de un profesional del derecho que inicie el proceso ejecutivo con el fin de lograr el pago de las cuotas atrasadas y los demás valores en mora. ARTÍCULO 19: Se realizará cobro ejecutivo a aquellos deudores morosos que consecutivamente incurran en el no pago de tres cuotas ordinarias consecutivas, extraordinarias, o en multas morosas de tres meses en adelante. ARTÍCULO 20: Igualmente se podrá iniciar el proceso ejecutivo, cuando el Consejo de Administración considere que se corre el riesgo de no pago. CAPITULO OCTAVO DE LOS COMPORTAMENTOS DE ALTO IMPACTO CONTRA LA CONVIVENCIA DEL PRESENTE MANUAL Y DE SUS MULTAS EN ES PARTICULAR. ARTÍCULO 22. Además de las sanciones de carácter general del presente Manual de Convivencia, las conductas que se describen a continuación afectan la convivencia de la Unidad Residencial Nuevo Robledo y por tanto tendrán sanciones definidas en los siguientes artículos. ARTÍCULO 23. Son comportamientos contrarios a la convivencia y por tanto están expresamente prohibidos en la Unidad Residencial Nuevo Robledo: 1. Sacar las basuras en horarios no autorizados y depositarlas o abandonarlas en sitios no permitidos, en especial las zonas y áreas comunes. 2. Esparcir, parcial o totalmente, en zonas comunes el contenido de bolsas y recipientes de basuras. 3. Omitir la recogida y/o limpieza de excrementos y orines de los animales, por parte de sus propietarios o tenedores, o dejarlos abandonados después de recogidos, cuando ocurra en las zonas y áreas comunes de la copropiedad. 4. Sonidos, ruidos y/o música en actividades, fiestas o eventos similares en horas de la noche que afecten la convivencia, por la generación de molestia por su impacto auditivo a los demás residentes de la Copropiedad. 5. Tender, extender, desdoblar, colgar prendas de vestido, trapos, paños, telas, tejidos, cobijas, sábanas, toallas o cualquier otra prenda que requiera ser secada en ventanas, puertas o zonas y áreas comunes de la Unidad Residencial. 6. Prender o manipular fuego en las zonas comunes o privadas, cuando con éstas últimas se pongan en riesgo los demás residentes. 7. Consumir sustancias alcohólicas, psicoactivas y/o prohibidas en zonas comunes. 8. Fumar en zonas comunes. 9. Arrojar residuos sólidos y escombros o sus equivalentes en zonas comunes. 10. Dejar en zonas y áreas comunes bienes privados, empaques de comida, envases y otros que deterioren la imagen del Edificio Nuevo Robledo. 11. No contar el propietario, poseedor o tenedor con los registros sanitarios y de vacunación de su mascota o semoviente. 12. Arrendar, rentar, alquilar, dar en comodato, sea a título gratuito o a título oneroso el parqueadero a personas ajenas a los residentes de la Unidad Residencial. 13. Fijar en zonas comunes: propagandas, avisos, pancartas y pendones, vallas o banderolas, sin el debido permiso de la Administración. ARTÍCULO 24. MONTO DE LA SANCIÓN. La multa interpuesta por la comisión de alguna de las conductas prohibidas en el artículo anterior equivale al valor de un (1) mes de administración que en el momento estuviere establecida. ARTÍCULO 25. PROCEDIMIENTO IMPOSICIÓN DE LAS MULTAS. Cuando el administrador tenga conocimiento de que algún residente copropietario, residente no copropietario o un invitado ha incurrido en algunas de las conductas prohibidas en el artículo 23° del presente Manual de convivencia, este le comunicará por escrito al infractor la multa por la cual será multado y la cual se ejecutará en el próximo recibo de cuota de administración. Si el infractor no está de acuerdo con la interposición de la multa podrá interponer los recursos de reposición, ante el administrador y el de apelación que será resuelto por el Comité de Convivencia. El procedimiento para la interposición de las presentes multas se sujeta a lo dispuesto en el artículo 15° del presente Manual de Convivencia de la Unidad Residencial Nuevo Robledo. CAPITULO NOVENO REFORMAS DEL MANUAL DE CONVIVENCIA ARTÍCULO 22: Toda modificación, adición o reforma al presente Reglamento de Propiedad Horizontal y del Manual de Convivencia del Edificio “NUEVO ROBLEDO”, debe ser autorizado por la Asamblea General de Copropietarios con aprobación de la mayoría calificada. TENGA EN CUENTA QUE: LOS COMPORTAMIENTOS ESTABLECIDOS EN ESTE MANUAL DEBEN SER DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO POR TODAS LAS PERSONAS QUE HAGAN USO DEL EDIFICIO “NUEVO ROBLEDO ”. EN CASO DE INCUMPLIMIENTO, DARÁ LUGAR A LAS MULTAS Y SANCIONES CONTEMPLADAS ENÉL. VIVIR EN COMUNIDAD IMPLICA CUMPLIR ALGUNAS NORMAS, AUN DENTRO DE SU BIEN PRIVADO. EL PERSONAL QUE LABORA EN EL EDIFICIO DEBE Y MERECE RESPETO. SI TIENE ALGUNA QUEJA COMUNÍQUELA INMEDIATAMENTE A LA ADMINISTRACIÓN O A LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN O COMITÉ DE CONVIVENCIA. LAS CARTELERAS SON DE USO EXCLUSIVO DE LA ADMINISTRACIÓN PARA COLOCAR INFORMACIÓN GENERAL Y TODO RESIDENTE QUE DESEE ANUNCIAR A TRAVÉS DE ELLAS, DEBERÁ HACERLO POR INTERMEDIO DE LA ADMINISTRACIÓN. EL DESCONOCIMIENTO DE ESTE MANUAL NO ES CAUSAL DE EXONERACIÓN DE LOS DEBERES Y SANCIONES QUE AMERITE LA CONDUCTA DESPLEGADA POR EL INFRACTOR ¡GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y SUS APORTES! Administración.