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Universidad Fermín Toro
Vicerrectorado Académico
Facultad de las Ciencias Jurídicas y Políticas.
Escuela de Derecho.
Principios registrales.
Integrante:
Dulmary Rodríguez C.I.V-20.017.578
Derecho registral y notarial.
Saia A.
Prof: Abg. Thania Gimenez
Barquisimeto, Mayo de 2017
Los principios registrales.
Los principios regístrales son la base del sistema registral, por cuanto
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Tal como lo señala Luis García: “Los principios regístrales son notas,
caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema
registral”. Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema.
Resultado de la sintetización o condensación jurídica registral. Los principios
registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en
normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que
orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un
determinado sistema registral. Se generan en las normas jurídicas y
coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción
legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos
referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral.
Según Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales que
sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden
especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su
derecho positivo. Roca Sastre, expresa que es el resultado conseguido
mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la
materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directrices del sistema registral. Se entiende entonces
que los principios regístrales son la base para el proceso de calificación del
Registrador Público, estableciendo pautas a seguir en función de lograr la
protección del Tercero Registral. También podemos decir que es el conjunto
de normas que se encargan de regular la actividad que realizan las
instituciones registrales tanto en lo relativo a la forma como a los efectos que
se derivan de dicha actividad.
Importancia de los principios registrales.
Los Principios Registrales se utilizan para la interpretación del Derecho
Registral (entendiendo como conjunto de normas), esa interpretación según
las personas que las realicen pueden ser: Registradores, Notarios, Cónsules,
Jefes Civiles, Jueces. De ésta se deriva otra aplicación de los Principios
Registrales, que se refiere a la creación de la Jurisprudencia en materia
Judicial Registral.
Principios inmobiliarios registrales y su aplicación en Venezuela:
Se encuentran consagrados en el Decreto con Fuerza de Ley del
Registro Público y Notario (DFLRPN)
Art. 7 al 13 D.F.L.R.P.N:
Art. 7: “Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de su función, los
Registros deberán observar en sus procedimientos los principios registrales
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Art. 9: “Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse con
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Art. 10: “Los bienes y derechos inscritos en el Registro deberán estar
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Art. 11: “De los asientos existentes en el Registro, relativo a un mismo
bien, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las
titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la
correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y
extinciones”.
Principio de Legalidad:
Art. 12: “Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los
requisitos de fondo y forma establecidos por la ley.
Principio de Publicidad:
Art. 13:” La fe pública registral protege la verdad y certeza jurídica que
muestran sus asientos. La información contenida en los asientos de los
Registros es pública y puede ser consultada por cualquier persona”.
Los sistemas registrales, representan un valioso instrumento para el
control de la propiedad y sus propietarios, dando la fe pública, o publicidad
registral que el estado debe otorgar sobre los mismos. Su importancia radica
en que este sistema, debe permitir la tranquilidad sobre el estatus legal de
las propiedades e inmuebles, tema controversial en la actualidad, por los
sonados casos de expropiaciones.
Según su valor jurídico:
A. Sistemas regístrales simples, declarativos.
 Se limitan a la publicación de titularidades reales
originadas fuera del registro, no indaga. (Sistema italiano,
portugués, belga y francés).
 La declaración no es constituida ni determina ni garantiza
el traspaso del derecho real.
 No es obligatoria la inscripción.
B. Sistema convalidantes.
 Además de hacer la oposición del acto frente a terceros,
admite la prueba en contrario (Cuba, Puerto Rico, España).
 El acto se convalida con la inscripción
C. Sistema Constitutivos
 El asiento registral es indispensable para el origen del
derecho real.
 El acto se constituye con la inscripción.
Según la forma en cómo se organizan y registran los asientos
(solo se mencionaran los más importantes).
1. Sistema Francés:
 También se le llama de transcripciones (transcribe el
documento en libros).
 Es de transmisión consensual (la transmisión se da por
el consentimiento de las partes, no exige la tradición legal), es
decir, prescinden de ella.
 La unidad básica es el titular del derecho no el derecho
real.
 Disponen de “Ficheros de Fincas”, a título informativo.
 Sistema de “Folio Personal”, y del tracto sucesivo.
 Obligatoriedad de inscripción por parte del vendedor
para poder transmitir propiedad, no obstante, la misma es
solamente declarativa.
 El funcionario registrador, no certifica la legalidad del
acto, solo verifica la forma en que se efectuó.
2. Sistema Alemán:
 Este sistema funciona con la utilización de dos registros
simultáneos, el registro territorial (contiene todos las actuaciones
relacionados con el inmueble) y el catastral (topografía del
inmueble, medidas, aéreas, etc.
 Inscripción constitutiva, toda negociación o traspaso de
dominio o propiedad, debe constar como inscrita en los
registros, caso contrario, es nula. Esta inscripción da ciertas
garantías, y en caso de errores, el afectado puede accionar
contra el estado.
 Principio del “tracto sucesivo”, es decir, no podrá darse el
registro, si previamente no figura la inscripción original.
 Sistema de “Folio Real”.
 El registrador certifica la valides legal del acto.
 La finca o inmueble, tiene un número inicial, para futuras
negociaciones, el cual se mantiene.
3. Sistema Torrens:
 Exige la identificación del inmueble, por medio de un
plano certificado.
 Es vulnerable a estafas, ya que el supuesto dueño o
propietario, el cual aparece como inscrito en los archivos del
registro, no está obligado a demostrar la historia del inmueble
(cadena de transmisiones), documentos precedentes, tradición
legal.
4. Sistema de Folio personal:
 Los actos se asientan mediante registros en libros, se
registra cada cambio relacionado con el inmueble por separado
en libros distintos, situación que dificulta el seguimiento efectivo
de la tradición de éstos.
 La información es disgregada, dispersa, lo que origina
inseguridad jurídica, haciéndolo vulnerable a errores o
negligencias en perjuicio de terceros.
 Origina con facilidad la duplicación de propietarios, al
hacerse imposible determinar la cronología exacta de los
inscritos.
5. Sistema de Folio Real:
 Cada finca o inmueble se le asigna un número, el cual se
mantiene en el tiempo, indiferentemente del dueño de la
propiedad.
 El registro se da sobre el inmueble, no sobre los dueños
o propietarios.
 En los libros se van anotando progresivamente los
movimientos o historia de estos inmuebles, reservándose folios
a los efectos.
 Estos asientos se hacen a través de resúmenes del
documento, o copia de los mismos. Estos inmuebles dispondrán
de una sola matricula en el respectivo registro.
La Ley venezolana del Registro Público y del Notariado del año 2006,
contempla en su Art. 34, la utilización del sistema de Folio Real, es decir, los
asientos tendrán por objeto los bienes y no los propietarios, exceptuando
aquellas zonas donde no se disponga de levantamientos catastrales, se
utilizarán el sistema de folio personal.

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principios registrales

  • 1. Universidad Fermín Toro Vicerrectorado Académico Facultad de las Ciencias Jurídicas y Políticas. Escuela de Derecho. Principios registrales. Integrante: Dulmary Rodríguez C.I.V-20.017.578 Derecho registral y notarial. Saia A. Prof: Abg. Thania Gimenez Barquisimeto, Mayo de 2017
  • 2. Los principios registrales. Los principios regístrales son la base del sistema registral, por cuanto constituyen las reglas de orientación, fundamentales del derecho registral. Tal como lo señala Luis García: “Los principios regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral”. Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado de la sintetización o condensación jurídica registral. Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral. Según Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, expresa que es el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral. Se entiende entonces que los principios regístrales son la base para el proceso de calificación del Registrador Público, estableciendo pautas a seguir en función de lograr la protección del Tercero Registral. También podemos decir que es el conjunto de normas que se encargan de regular la actividad que realizan las instituciones registrales tanto en lo relativo a la forma como a los efectos que se derivan de dicha actividad.
  • 3. Importancia de los principios registrales. Los Principios Registrales se utilizan para la interpretación del Derecho Registral (entendiendo como conjunto de normas), esa interpretación según las personas que las realicen pueden ser: Registradores, Notarios, Cónsules, Jefes Civiles, Jueces. De ésta se deriva otra aplicación de los Principios Registrales, que se refiere a la creación de la Jurisprudencia en materia Judicial Registral. Principios inmobiliarios registrales y su aplicación en Venezuela: Se encuentran consagrados en el Decreto con Fuerza de Ley del Registro Público y Notario (DFLRPN) Art. 7 al 13 D.F.L.R.P.N: Art. 7: “Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de su función, los Registros deberán observar en sus procedimientos los principios registrales enunciados en el presente Decreto”. Principio de Rogación: Art. 8:“La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido debidamente admitido”. Principio de Prioridad: Art. 9: “Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse con prelación a cualquier otro título presentado posteriormente”. Principio de Especialidad: Art. 10: “Los bienes y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones”. Principio de Consecutividad: Art. 11: “De los asientos existentes en el Registro, relativo a un mismo bien, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la
  • 4. correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones”. Principio de Legalidad: Art. 12: “Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley. Principio de Publicidad: Art. 13:” La fe pública registral protege la verdad y certeza jurídica que muestran sus asientos. La información contenida en los asientos de los Registros es pública y puede ser consultada por cualquier persona”. Los sistemas registrales, representan un valioso instrumento para el control de la propiedad y sus propietarios, dando la fe pública, o publicidad registral que el estado debe otorgar sobre los mismos. Su importancia radica en que este sistema, debe permitir la tranquilidad sobre el estatus legal de las propiedades e inmuebles, tema controversial en la actualidad, por los sonados casos de expropiaciones. Según su valor jurídico: A. Sistemas regístrales simples, declarativos.  Se limitan a la publicación de titularidades reales originadas fuera del registro, no indaga. (Sistema italiano, portugués, belga y francés).  La declaración no es constituida ni determina ni garantiza el traspaso del derecho real.  No es obligatoria la inscripción. B. Sistema convalidantes.  Además de hacer la oposición del acto frente a terceros, admite la prueba en contrario (Cuba, Puerto Rico, España).  El acto se convalida con la inscripción
  • 5. C. Sistema Constitutivos  El asiento registral es indispensable para el origen del derecho real.  El acto se constituye con la inscripción. Según la forma en cómo se organizan y registran los asientos (solo se mencionaran los más importantes). 1. Sistema Francés:  También se le llama de transcripciones (transcribe el documento en libros).  Es de transmisión consensual (la transmisión se da por el consentimiento de las partes, no exige la tradición legal), es decir, prescinden de ella.  La unidad básica es el titular del derecho no el derecho real.  Disponen de “Ficheros de Fincas”, a título informativo.  Sistema de “Folio Personal”, y del tracto sucesivo.  Obligatoriedad de inscripción por parte del vendedor para poder transmitir propiedad, no obstante, la misma es solamente declarativa.  El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo verifica la forma en que se efectuó. 2. Sistema Alemán:  Este sistema funciona con la utilización de dos registros simultáneos, el registro territorial (contiene todos las actuaciones relacionados con el inmueble) y el catastral (topografía del inmueble, medidas, aéreas, etc.  Inscripción constitutiva, toda negociación o traspaso de dominio o propiedad, debe constar como inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripción da ciertas
  • 6. garantías, y en caso de errores, el afectado puede accionar contra el estado.  Principio del “tracto sucesivo”, es decir, no podrá darse el registro, si previamente no figura la inscripción original.  Sistema de “Folio Real”.  El registrador certifica la valides legal del acto.  La finca o inmueble, tiene un número inicial, para futuras negociaciones, el cual se mantiene. 3. Sistema Torrens:  Exige la identificación del inmueble, por medio de un plano certificado.  Es vulnerable a estafas, ya que el supuesto dueño o propietario, el cual aparece como inscrito en los archivos del registro, no está obligado a demostrar la historia del inmueble (cadena de transmisiones), documentos precedentes, tradición legal. 4. Sistema de Folio personal:  Los actos se asientan mediante registros en libros, se registra cada cambio relacionado con el inmueble por separado en libros distintos, situación que dificulta el seguimiento efectivo de la tradición de éstos.  La información es disgregada, dispersa, lo que origina inseguridad jurídica, haciéndolo vulnerable a errores o negligencias en perjuicio de terceros.  Origina con facilidad la duplicación de propietarios, al hacerse imposible determinar la cronología exacta de los inscritos. 5. Sistema de Folio Real:
  • 7.  Cada finca o inmueble se le asigna un número, el cual se mantiene en el tiempo, indiferentemente del dueño de la propiedad.  El registro se da sobre el inmueble, no sobre los dueños o propietarios.  En los libros se van anotando progresivamente los movimientos o historia de estos inmuebles, reservándose folios a los efectos.  Estos asientos se hacen a través de resúmenes del documento, o copia de los mismos. Estos inmuebles dispondrán de una sola matricula en el respectivo registro. La Ley venezolana del Registro Público y del Notariado del año 2006, contempla en su Art. 34, la utilización del sistema de Folio Real, es decir, los asientos tendrán por objeto los bienes y no los propietarios, exceptuando aquellas zonas donde no se disponga de levantamientos catastrales, se utilizarán el sistema de folio personal.