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INTRODUCCIÓN
El presente trabajo denominado “La Servidumbre en el Derecho Civil Salvadoreño”
comprende de manera objetiva, la definición, caracteres, ejercicio, extinción, y clasificación
de esta dentro de la legislación, partiendo como norma general nuestro Código Civil.
La estructura de la investigación se deriva en un marco teórico, en el cual en un primer
capítulo se desarrolla de manera concreta el tema en cuestión partiendo restrictivamente de
la Legislación; un segundo capítulo en el cual se analizan una serie de leyes comparadas y
una jurisprudencia sobre la problemática; y por último, un tercer capítulo del que se
desarrolla un caso práctico, y una entrevista realizada a un profesional del Derecho para
contrastar su opinión con la problemática.
Ahora bien, como breve introducción se puede decir que el origen de la figura jurídica de la
Servidumbre se encuentra en el derecho romano, en estas se establecieron para permitir el
paso de personas, animales, vehículos o agua, entre fundos rústicos; en esta época se trataba
de derechos reales al establecer la relación entre dos fundos, el sirviente y el dominante, en
el que la propiedad del sirviente estaba limitada y sujeta a favor a la propiedad del
dominante, luego, con el transcurso del tiempo estos tipos de servidumbre se fueron
ampliando para dar solución a los problemas que se podían dar entre fundos rústicos y
ampliándolos a los urbanos. En síntesis, Marta Morineau y Román Iglesias mencionan que
en el Derecho Romano la Servidumbre concedía el derecho de usar (ius utendi) o disfrutar
(ius fruendi) de una cosa, respetando siempre la propiedad que solo se encontraba gravada.
En pocas palabras, al crearse una servidumbre el propietario estará transfiriendo el ius
utendi y el ius fruendi de la propiedad, más nunca el ius abutendi (derecho de disponer), de
esta manera, las servidumbre estarán, según el caso, limitadas, ya que el derecho de
propiedad subsiste. Por tanto el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y
concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad1
.
Ya entrando en la razón de nuestra investigación, y habiendo sido establecido algunas
nociones sobre la historia de la servidumbre, se procede a establecer el objetivo general de
1
MORINEAU, Marta y GONZALEZ, Román. Derecho Romano. 4° Edición, Colección Textos Jurídicos
Universitarios, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 2000, p.168.
la investigación que es identificar restrictivamente la figura de la Servidumbre en nuestro
Código Civil, y Leyes Comparadas.
I. LA SERVIDUMBRE EN NUESTRA LEGISLACIÓN
A. LA TRADICIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE
El Dr. Jorge Barriere define a la tradición del derecho de servidumbre como el “gravamen
impuesto sobre un predio a favor de otro predio”2
.
Por consiguiente, el predio que sufre el gravamen recibe el nombre de predio sirviente, y el
favorecido recibe el nombre de predio dominante; y en cuanto a su ejercicio el primero se
denomina pasivo, y el segundo activo, Art. 823 C.
En cuanto a la constitución del derecho de servidumbre, este se efectúa por escritura
pública, en la que el tradente exprese constituirla y el adquirente aceptarla, en todo caso, las
reglas generales para la constitución según los Arts. 690 C y 61 del Reglamento de la Ley
de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas son:
1. La constitución del derecho de servidumbre siempre se hace mediante escritura
pública.
2. La servidumbre para que surta efectos contra terceros, se inscribe en el Registro de
Propiedad Raíz e Hipotecas.
3. Esta debe hacerse constar al margen de la inscripción de la propiedad del predio
dominante, así como en la del predio sirviente, mediante una nota marginal que
indica el gravamen en esté y el derecho en aquél.
2
BARRIERE, Jorge Alberto. Guía para el Estudio de Derecho Civil II: Bienes. Facultad de Jurisprudencia y
Ciencias Sociales, San Salvador, El Salvador, p.54.Predio Sirviente (Servidumbre Activa)
Predio Dominante (Servidumbre Pasiva)
SE CONSTITUYE:
DERECHO DE SERVIDUMBRE
Escritura Pública
Registro de
Propiedad Raíz
e Hipotecas
B. LA SERVIDUMBRE
El Dr. Barriere menciona que “es una limitación del dominio sobre un inmueble. La
limitación resulta de la necesidad que el predio tiene de ser explotado y rendir beneficios,
lo que se ha menoscabado y en desventaja por razón de su ubicación con relación a otros
que tienen por tal motivo ventajas naturales”3
.
→ Se deduce, que la limitación de un predio a favor de otro predio da lugar a la
servidumbre, lo cual significa sacrificio de una propiedad inmueble en beneficio y
utilidad de otra.
→ El Código Civil en el Art. 822 también la llama servidumbre predial, a lo cual
Barriere nos dice que recibe este nombre por ser la servidumbre un servicio
proporcionado por un predio a favor de otro, importando poco o nada quienes sean
sus propietarios o poseedores.
→ El mismo artículo 822 C también dice que este es un gravamen, y a esto se refiere
porque es una carga que pesa sobre un predio a favor de otro; y como consecuencia
de este gravamen, el predio dominante ejerce ciertos actos y ejecuta hechos en
beneficio de su predio, y el predio sirviente tiene el deber de abstenerse a ejercer o
ejecutar ciertos actos o hechos que resultan perjudiciales al titular del predio
dominante.
→ El supuesto de la relación de servidumbre supone la existencia de dos predios, y que
pertenezcan a distintos dueños.
Ahora bien, las características del derecho de servidumbre, son las siguientes4
:
3
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.91.
4
Ibíd. p.92.
 Es un derecho real: Porque se tiene sobre una cosa, sin referencia a determinada
persona; esto quiere decir que aun cuando el predio cambie de dueño la servidumbre
subsiste a pesar de la voluntad contrario del propietario.
 Es un derecho inmueble: Porque solo se constituye sobre bienes raíces o
inmuebles.
 Es un derecho accesorio: Porque existe siempre a la par del derecho de propiedad
o dominio del inmueble para beneficio y utilidad de otro predio. También por esta
característica se dice que las servidumbres son inseparables al predio a que se activa
o pasivamente pertenecen, en virtud del Art. 826 C. en consecuencia de esto no
puede enajenarse o cederse la servidumbre sola, no puede hipotecarse ni
embargarse.
 Es un derecho perpetuo (en principio): Su perpetuidad es en relación a la
existencia del predio, esta perpetuidad es una característica, pero no es de la esencia
de la servidumbre, lo que permite establecer una servidumbre por tiempo
determinado o fijar su extinción por la llegada del día o la condición, los casos
previstos en el Art. 887 C.
 Es un derecho indivisible: Porque la servidumbre no puede ejercitarse ni
adquirirse o perderse por las partes. Esta se encuentra en el Art. 1196, inciso ultimo
C. También esta característica de la indivisibilidad se puede concretizar y objetivar
en forma clara en los siguientes casos:
→ Si el predio pertenece en forma proindivisa5
para la constitución de la
servidumbre, deben concurrir todos los propietarios. Art. 882 C.
→ Si sobre el predio en proindivisión pesa una servidumbre, luego de dividirse
el predio, la servidumbre subsistirá en la parte que a cada uno le corresponda
una vez hecha la división. Art. 827 C.
5
“Estado o situación de una masa de bienes o de una cosa que no ha sido partida o dividida entre sus varios
copropietarios” CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta, Perú, 2006,
p.118.
→ Siguiendo con el caso anterior, en viceversa, si el inmueble dividido es
dominante, cada uno de los nuevos dueños gozara de la servidumbre. Art.
828 C.
1. CLASIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE, IMPORTANCIA Y FACULTAD
PARA GRAVAR UN INMUEBLE CON SERVIDUMBRE
De manera general, el Dr. Barriere nos dice que estas se clasifican de la siguiente manera6
:
→ Según la sujeción a que se somete el dueño al predio sirviente, puede ser positiva o
negativa.
→ Según la señal de su existencia, puede ser aparentes e inaparentes. Art. 825 C.
→ Según la razón de su ejercicio, puede ser continua o discontinua. Art. 824 C.
→ Según su origen, pueden ser naturales, voluntarias o legales. Arts. 834 y siguientes.
a) SEGÚN LA SUJECCIÓN A QUE SE SOMETE EL DUEÑO AL PREDIO
SIRVIENTE
La servidumbre positiva es “la que permite al dueño del predio dominante realizar ciertos
actos en propiedad ajena; y, por extensión discutida, la que impone al dueño del predio
sirviente hacer algo en provecho o beneficio del titular de la servidumbre”7
.
La servidumbre negativa es la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de
hacer algo, así por ejemplo, en el caso de las servidumbres de vista, el Art. 879 prohíbe
tener ventanas o balcones que den vista al predio vecino.
Ahora bien, la principal diferencia entre estos radica en que en el caso de la servidumbre
positiva este tiene un deber de tolerar y hacer, a contrario sensu, en la servidumbre negativa
este tiene un deber de abstención.
b) SEGÚN LA SEÑAL DE SU EXISTENCIA
La servidumbre aparente es la que se manifiesta por señales exteriores que constan, el Art.
825 C la define como la que está continuamente a la vista, y cita por ejemplo, como la de
tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él.
6
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.96.
7
CABANELLAS, Guillermo. Op cit. p. 436.
La servidumbre inaparente según el Art. 825 C es la que no se conoce por una señal
exterior, y cita por ejemplo, la misma de transito cuando carecen dichas circunstancias u
otras parecidas. En este mismo sentido, cabe afirmar que las servidumbres negativas
también participan dentro de la servidumbre inaparentes, por ejemplo, como la de no abrir
ventanas, no plantar árboles en una distancia determinada, o de no tener sustancias dañinas
o húmedas cerca de paredes, entre otros.
c) SEGÚN LA RAZÓN DE SU EJERCICIO
La servidumbre continua, según el Art. 824 C es la que se ejerce o se puede ejercer
continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, y se cita por ejemplo, como la
del acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante (en ésta para la
existencia de la servidumbre no es necesario que se vierta o ponga agua a cada instante, ni
que se esté construyendo o colocando la tubería o cañería cada vez que se necesite el agua;
basta que se haya hecho o colocado una sola vez y puesta o tendida que sea, el agua corra
por tiempo indefinido o de forma permanente8
).
La servidumbre discontinua es la que para su ejercicio es necesario que intervenga un
hecho actual del hombre, por ejemplo, en el caso de la servidumbre de transito que solo se
materializa o pone de manifiesto en el instante que el hombre pasa o camina, cada vez que
se pasa o camina, se materializa la servidumbre o se da a conocer el derecho.
d) IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓN
Ahora bien, interesa saber porque son tan importantes las clasificaciones hechas
anteriormente, y es que, es así como se constituyen las servidumbres, y cuando comienza a
correr el plazo para su extinción por el no uso.
→ En el caso de las servidumbres discontinuas de todas clases, y las servidumbres
continuas inaparentes solo pueden adquirirse por medio de un título, ni aún el goce
inmemorial bastara para constituirlas. Art. 884, inc. 1 C.
→ Las servidumbres continuas y aparentes, pueden adquirirse por título o por
prescripción de diez años, Art. 884, inc. 2 C; y por destinación del padre de familia
(cuando es servidumbre voluntaria).
8
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.98.
No obstante, cabe acaecer ¿Que se entiende por destinación del padre de familia?; a esto el
Dr. Barriere nos dice que es cuando una servidumbre se constituye, “cuando los predios
pertenecen o son de un mismo dueño y este ha establecido un servicio o relación, que
constituiría una servidumbre si los predios fueran de distintos dueños”9
... y posteriormente
los predios o inmuebles pasan a ser de distintos dueños sea por venta o partición, el servicio
establecido subsiste con el carácter de servidumbre, siempre que en el acto no se demuestre
lo contrario; no obstante, su constitución requiere:
→ Que los dos predios pertenezcan a un solo titular y que el servicio haya sido
impuesto por el Art. 883 C.
→ De un servicio continuo y aparente y que este a la vista por signos o señales
exteriores que lo den a conocer, esto permite suponer consentimiento tácito de
mantener dicho servicio cuando los predios pasan a ser de distintos dueños y estos
nada digan en contrario (lo que hace presumir que los nuevos titulares tratan de
mantener la situación existente entre ambos predios).
→ Por lo tanto es indispensable, que el servicio se mantenga cuando las propiedades o
predios cambien de dueño y durante el cambio nada digan en contra del servicio ya
establecido, y así se acepten las propiedades.
e) FACULTAD PARA GRAVAR UN INMUEBLE CON SERVIDUMBRE
En primer lugar el propietario del inmueble puede gravarlo por sí solo, pero si pertenece a
varios, todos deben concurrir a la constitución del gravamen. Arts. 881 y 882 C.
Ahora bien, para conocer el ejercicio y extensión (alcance) del derecho hay que atender:
→ Al contrato o la posesión, si es voluntaria.
→ A la ley, si es legal o natural.
Bueno, las reglas generales para el ejercicio del derecho de servidumbre cualquiera que sea
su origen, tienen reglas aplicables como:
→ El que tiene derecho a una servidumbre, tiene también los medios necesarios para su
ejercicio. Art. 829 C; respecto a esto la disposición legal pone como ejemplo el
9
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.100.
derecho de proveerse del agua de una fuente situada en predio vecino, para esto es
entendido que para proveerse del agua es necesario ir hasta la fuente, o sea, que
debe transitar o caminar hasta ella, consecuentemente, aun cuando no se haya
convenido expresamente al momento de constituirse la servidumbre, el derecho de
transitar o caminar hasta la fuente es necesario e indispensable para el goce del
derecho; y se entiende formar parte de esta.
→ El que goza de una servidumbre tiene el derecho de hacer las obras indispensables
para su amplio goce. Art. 830 C; por lo tanto, esto obliga al titular del derecho a
hacer las obras que considere necesarias e indispensables para el goce, las que serán
a su costa, pero en el caso de que el dueño del predio sirviente se hubiera obligado a
ello, bien puede exonerarse de tal obligación abandonando la parte del predio donde
deben hacerse las obras. Se entiende por abandono la cesión que del predio sirviente
se hace al dueño del predio dominante.
→ Prohibición de alterar la servidumbre (por el predio sirviente). Art.831 C; en este se
prevé la inalterabilidad de la servidumbre en dos aspectos: en primero porque el
dueño del predio sirviente no puede hacer incomoda la ejecución de la servidumbre;
en segundo porque si por razón del tiempo el predio sirviente sufre mayor perjuicio
con la carga impuesta, podrá pedir su variación por su propia cuenta y costa,
siempre que tal valoración no perjudique el derecho del dueño del predio
dominante, quien deberá aceptarla
En todo caso, lo previsto en los artículos antes citados se fundamenta en el ejercicio del
derecho, resumiendo que dicho derecho debe encuadrarse dentro de los límites de lo
necesario e indispensable para la utilidad y beneficios previstos, y sin que las
perturbaciones puedan anular o volver ineficaz el ejercicio del derecho de dominio que el
propietario tiene sobre el predio sirviente.
f) SERVIDUMBRES NATURALES
El Art. 832 nos dice que son las que provienen de la natural situación de los lugares (no hay
en ellas intervención de la mano del hombre). Ahora bien, dos son las especies de
servidumbres naturales y se derivan en:
→ La de descanso.
→ La de incurrimiento de aguas.
En el segundo caso, el predio situado en la situación inferior carga con la obligación de
recibir las aguas que en forma natural se derraman por la superficie del terreno; y en razón
a los desniveles existentes entre ambos predios (sin que la mano del hombre contribuya a
ello). Art. 834 C; un ejemplo de esta servidumbre son las aguas que corren de una vertiente
manantial, nacimiento o fuente y las aguas lluvias.
Naturalmente, las aguas cuando corren arrastran consigo desechos que encuentran a su
paso, tales como tierra, arena, ripio, entre otros, todo lo cual forma parte del descenso,
sucede que a raíz del descenso del agua que corre por un predio, parte de este misma agua
por disposición o situación natural del terreno inferior, es decir, se incurren estas aguas, las
que también debe recibir el predio inferior10
.
(1) PROHIBICIÓN Y CONVENIOS SOBRE LAS SERVIDUMBRES
NATURALES
Partiendo de que las aguas deben correr naturalmente, le está prohibido al propietario hacer
obra alguna con el objeto de favorecer o fijar el deslizamiento o incurrimiento de las aguas.
Art. 834 C; pues cuando los dueños o propietarios de ambos predios concurren para
ponerse de acuerdo sobre la forma en que dichas aguas deben correr, la servidumbre deja de
ser natural, y se convierte en voluntaria.
Empero, el Dr. Barriere nos dice que por razón de equidad y beneficio, las aguas que
concurren por cauce natural pueden ser aprovechadas por el dueño del predio sirviente para
mover molinos, máquinas y abrevar animales, el uso en estos casos es limitado, pues
también se le imponen ciertas prohibiciones que corresponden a:
→ La obligación de dejar lo sobrante del agua devuelta a su cauce. Art. 835 C.
→ El uso debe hacerse en forma restrictiva, respetando el derecho que el otro predio
inferior pueda haber adquirido, sea mediante prescripción, titulo, merced,
convención, entre otros. Art. 836, ord. 1.
10
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.104.
→ Tampoco deben contravenir las leyes y ordenanzas que regulen la distribución de
aguas, por ejemplo, la Ley de Avenamiento y riego. Art. 836, ord. 2.
→ Cuando las aguas fueren necesarias para el uso de una población o habitantes del
lugar, pues se podrá proceder a la expropiación cuando el interés común llegue a
privar sobre el interés particular. Art. 836, ord. 3.
Sobre las aguas lluvias que corren por camino público no existe prohibición alguna sobre su
aprovechamiento y uso. Art. 839 C.
g) SERVIDUMBRES LEGALES
Menciona el Dr. Barriere que son las impuestas por la ley, contra la voluntad del dueño del
predio sirviente. En síntesis, son limitaciones legales del dominio, en razón de utilidad
pública y particular11
. Art. 840 C.
Esta se divide a su vez en:
→ Relativas al Uso Público (que a su vez se desprende el uso de las riberas para la
navegación o flote, y las demás determinadas por los reglamentos y ordenanzas.
Art. 840 C).
→ Relativas a la Utilidad de los Particulares (que a su vez son la demarcación, el
cerramiento, la medianería, el tránsito, la luz, la vista, el pasto y el acueducto. Art.
842 C)
Respecto al primer caso, las relativas al uso público, se tiene consecuentemente que en
estas servidumbres hay una limitación al derecho de dominio en beneficio de la
navegación; y puede ser el resultado de reglamentaciones especiales o mejor dicho
administrativas; ante esto el Art. 841 C impone a los dueños riberanos obligaciones en
beneficio de la navegación, tales como: poner a flota las naves, barcas o balsas, repararlas o
ser reparados carenen.
(1) SERVIDUMBRE LEGALES ESTABLECIDAS A FAVOR DE LOS
PARTICULARES
(a) SERVIDUMBRE DE DEMARCACIÓN
11
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.105.
Empezando por la demarcación, dice Barriere que esta “tiene por objeto fijar las líneas
divisorias existentes entre dos predios de distintos dueños y señalar dichas líneas con
mojones12
y cercos”13
Art. 843 C. Por lo tanto, como consecuencia se tiene que la
demarcación comprende dos fases:
→ Jurídica: la delimitación, tendiente a fijar o reconocer la línea separativa.
→ Material: el amojonamiento14
, dirigida a señalar esta línea sobre el sueño por medio
de signos apropiados, llamados hitos o mojones.
Doctrinariamente menciona Barriere que la naturaleza jurídica de la demarcación en un
sentido estricto no es una servidumbre, ya que no se encuentra ningún predio dominante al
sirviente15
.
Por eso se concluye, que la demarcación no es sino un derecho o facultad material derivada
del derecho de dominio, la cual comprende delimitar el ejercicio del derecho de dominio,
sobre una extensión cierta e individualizada de un terreno mediante cercos y mojones
conocidos. Por lo tanto, esta obligación de concurrir a la demarcación, deriva simplemente
de las “relaciones de la vecindad”.
Con esto tratándose de una facultad de dominio del interesante como dijimos
anteriormente, para solicitar esa demarcación debe valerse de una acción16
que por referirse
exclusivamente los límites de un inmueble o predio resulta ser real (ya que se desatiende
para ello de la persona propietaria, sea quien sea). Esta acción recibe el nombre de acción
de deslinde o de amojamiento, que tiene por objeto precisamente reconocer o avivar dichos
linderos.
→ En el antiguo Código de Procedimientos Civiles se encontraba regulado en el Art.
565 y decía que esta acción de deslinde se dividía en voluntaria y necesaria, siendo
12
Poste de piedra u otra señal que se clava en el suelo y señala el límite de un terreno o indica la dirección o
distancias de una vía o un camino.
13
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.106.
14
señalamiento, abalizamiento, separación
15
Ibíd. p.106.
16
Entenderemos por acción en el Derecho Civil la que posibilita la jurisdicción, pues es la que inicia el
proceso judicial, que no puede hacerse de oficio, pues están en juego intereses particulares. La acción civil es
un poder del actor sujeto activo que se sustenta en la ley, para efectuar un reclamo frente a un adversario
sujeto pasivo cuando el proceso es contradictorio; o que pretende se le otorgue un derecho, en el proceso
voluntario. En este caso una acción real que es la nacida la nacida de los llamados derechos reales.
voluntaria si el dueño del inmueble pida que se reconozcan o establezcan los
respectivos límites o linderos de su inmueble; y necesaria la que tiene lugar cuando
existe disputa sobre introducción o usurpación de un vecino.
Ahora bien, en el actual Código Procesal Civil y Mercantil no se encuentra expresamente
como se debe proceder para esta acción de deslinde, pero como lo estipula el Art. 239 de la
misma ley, esta se seguirá por un proceso común o abreviado, pues no se tiene determinada
una tramitación especial.
Así por lo tanto, hay que tener en cuenta que las condiciones que deben concurrir para
presentar la pretensión del derecho de demarcación son esencialmente dos:
→ Dos propietarios distintos.
→ Dos predios contiguos.
De lo cual se argumenta que la demarcación procede tanto para los predios rústicos como
para los urbanos; existe y persiste siempre que se encuentre indeterminación de límites
entre ambos predios contiguos.
Por consiguiente, en la responsabilidad, el propietario que para apropiarse del inmueble, o
para sacar provecho de él, remueva o altere los linderos o mojones, comete el delito
tipificado en el art. 219-A pn denominado Remoción o Alteración de linderos y podrá ser
penado con prisión de seis meses a dos años; pero eso no es todo, el art. 844 C también
articula una falta para este caso, ordenando que quien lo haga reponga en costas, e
indemnice por daños y perjuicios.
(b) SERVIDUMBRE DE CERRAMIENTO
En la servidumbre de cerramiento, dice Barriere que “el propietario tiene la facultad de
cerrar o cercar su predio o inmueble”17
; de lo cual se dice que lo que hace el cerramiento
es patentizar en forma objetiva el carácter exclusivo del derecho de dominio que se tiene
sobre un predio. Art. 845 C.
Por lo tanto, el cerramiento resulta ser una consecuencia de la demarcación; la demarcación
y el cerramiento ofrecen ciertos puntos de contacto o, mejor dicho van a un mismo fin; pero
se diferencian en que la demarcación es un acto previo al cerramiento. Una vez que el
17
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.109.
dueño del predio sabe hasta dónde abarca éste, procederá al cerramiento, operación
netamente material.
→ Si concurre el cerramiento por ejemplo con cercas de alambre, la posición que
ocupe fijado a los postes hará presumir a quien pertenece tanto el alambrado como
dichos postes o mojones. Y esto es importante, sobre todo en la fijación de los
linderos en predios rústicos, pues por ejemplo, se reconoce por todo propietario que
si el alambre está fijado o tirado, abarcando a los postes, quedando dichos postes
tirados hacia el interior del terreno; tanto el posteado como el alambre pertenecen al
propietario de este terreno y no al vecino. Sin embargo, también puede ocurrir el
caso en que ambos colindantes convengan, uno poniendo los postes, y otro tirando
el alambre; en este caso se atenderá a la voluntad de las partes.
Respecto al dominio de las cercas, las obras serán del propietario que cerca, pero si
concurren ambos propietarios a la construcción, las cercas son o pertenecen en común. Pero
también puede pasar el caso en que el dueño del predio puede obligar al dueño o a los
dueños de los predios colindantes a que concurran tanto a la construcción como a la
reparación de las cercas divisorias comunes, dejando al Juez de lo Civil de su Municipio
para que decida sobre el modo y forma en que deberán de concurrir. No obstante cuando la
cerca divisoria se construye a expensas de los colindantes y por partes iguales, estará sujeta
a la servidumbre de medianería.
Como conclusión, es necesario mencionar que al igual que la demarcación el cerramiento
no constituye servidumbre en stricto sensu, pues no hay predio dominante ni sirviente; por
consiguiente ninguno de los dos tienen las características propias de la servidumbre, por lo
tanto estos sin son imprescriptibles18
.
(c) SERVIDUMBRE DE PASTO
18
Pues son una facultad del dominio, y como éste, imprescriptible si no se hace uso de ella; constituye un acto
de mera facultad que no da ligar a prescripción alguna. No podría, pues, alegarse en contra de un propietario
que por no haber cerrado su predio por tres o más años perdió por prescripción el derecho a hacerlo.
La servidumbre de pasto tiene lugar en los predios rústicos siempre que el cerramiento no
sea tal que impida la entrada de a los ganados; por lo tanto, este tiene por objeto: el uso y
aprovechamiento de dichos predios a favor del ganado.
→ El uso y aprovechamiento (se limita a permitir: la cría, abrevadero y pasto) del
ganado tendrá lugar siempre que el número de cabezas no exceda de cuarenta a
sesenta cabezas mayor o menor por cada caballería de tierra que posea en
propiedad. Art. 848, inc. 2 C.
→ En el caso de que los animales causen daño al predio donde pastan o abrevan,
responde por ello el propietario; por el contrario, no responderá si los daños que se
causan son en semejante ajenas, mal cercadas o mal cerradas, siempre que no sea
por culpa de un hecho del dueño de los animales; y además se cumpla con lo
indicado en las ordenanzas respectivas. Art. 2077 C.
(d) SERVIDUMBRE DE TRANSITO
La servidumbre de transito consiste en el derecho que tiene el dueño de un predio para
comunicarse con el camino público a través de otro u otros predios que se interponen entre
el predio incomunicado y el camino público. Art. 849 C.
→ Su naturaleza jurídica: Esta sí es una verdadera servidumbre; pues hay un predio
dominante, que es el que está desprovisto de salida al camino público; hay un predio
sirviente, que es el predio que va a atravesar el dueño del predio dominante; y hay
también un gravamen, dejar pasar al dueño del predio dominante, sus carruajes,
entre otros.
→ Es discontinua (porque para ejercerla se requiere un hecho actual del hombre),
positiva (porque el dueño del predio sirviente debe, dejar hacer al dueño del predio
dominante) y puede ser aparente o inaparente.
Ahora bien sus condiciones son:
→ El predio que trata de imponer la servidumbre debe estar desprovisto de toda
comunicación con el camino público. Resulta, por lo tanto, que si el predio
dominante tiene salida o comunicación con el camino público, pero ella es larga y
costosa, no tiene su dueño derecho a imponer esta servidumbre,
→ La comunicación con el camino público debe ser indispensable para el uso y
beneficio del predio.
→ Por razones de equidad, debe indemnizarse previamente al dueño del predio servil
(en compensación del servicio que su predio presta y en atención a que su derecho
de dominio queda limitado).
Con todo, puede suscitarse el caso en que la servidumbre de transito puede no llegar a ser
útil al dueño del predio dominante (por la adquisición de terrenos que le dan un acceso
cómodo al camino o por otro medio); en este caso el dueño del predio sirviente, puede
exonerarse del gravamen, reembolsando a aquél el valor que pagó al establecerse o
constituirle la servidumbre. Art. 851 C.
→ Ahora bien, esta también puede constituirse en forma voluntaria, que de la forma
más común es cuando uno de los predios tiene un acceso al camino público; pero
largo y dificultoso; por lo tanto no puede imponérsele la servidumbre legal de
tránsito, porque falta un requisito; pero no hay ningún inconveniente para que se
constituya una servidumbre voluntaria de tránsito, debiendo concurrir para ello el
consentimiento del dueño del predio sirviente.
→ También puede constituirse cuando el predio pertenece a muchos, ósea, en
proindivisión, y si con posterioridad llega a dividirse, debe concederse a favor del
predio que quede incomunicado, en este caso no habrá indemnización. Art. 852 C.
(e) SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA
Como comentamos anteriormente, le corresponde al propietario fijar los límites de su
predio y que lo pueda hacer valiéndose de señales externas de distinta naturaleza, como
cercas de madera, árboles o brotones. En tanto:
→ Si el cerramiento es exclusivo de un solo propietario se dice que es de carácter
privativo.
→ Sin embargo, si se ha hecho a expensas comunes19
se dice que es MEDIANERA.
Art. 854 C.
En síntesis, para que exista la servidumbre de medianería se requiere que la construcción se
lleve a cabo o se realice sobre el límite de ambos predios y a expensas de ambos
propietarios; aunque también puede serlo en el cada de que uno solo lo haga y el otro haya
adquirido el derecho sobre la construcción por cualquier título.
Respecto a la naturaleza jurídica de esta servidumbre, se tienen distintas opiniones según
Barriere20
:
→ Una considera a la medianería como verdadera servidumbre, pues la delimitación y
construcción es a favor de ambos predios e impone obligaciones mutuas.
→ Otra considera que no está bien determinado el predio dominante ni el sirviente, no
tiene carácter de tal y que las obligaciones existentes entre los propietarios, son
consecuencias de las relaciones de vecindad.
→ Para otros es una copropiedad accesoria y forzosa, tal afirmación se hace en
atención al Art. 857 y 859 C.
Sin embargo, nuestro Código Civil la califica como una servidumbre sin más. Art. 853 C.
En conclusión, en relación a los derechos y deberes que tienen los propietarios en las obras
medianerías son considerados como “condueños”; y se agrega, que en relación a los predios
al cerramiento es “accesorio” considerándose como afecto al uso común de ambos predios.
(f) SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO
Esta tiene por objeto la conducción de aguas de las corrientes, ríos, lagos… para el cultivo
de plantas, sementeras, pastas y otras necesidades comunes previstas por leyes especiales,
en favor de otra heredad. Art. 853 C.
→ Esta servidumbre consiste en que pueda conducirse las aguas por la heredad
sirviente a expensas del interesado…
Sus características son:
19
Se entiende por expensas comunes a los gastos normales u ordinarios originados en la conservación,
reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios.
20
BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.115
→ Negativa (porque existe obligación por parte del predio sirviente de dejar de hacer
algo).
→ Aparente (porque el ducto, conducto o tubería está a la vista) o Inaparente (cuando
el ducto, conducto o tubería no está a la vista; como cuando está bajo la tierra, en
forma subterránea).
→ Continúa (porque no requiere una actividad del hombre constantemente).
En cuanto quienes pueden ser los predios dominantes, se coligen los siguientes criterios:
→ Una heredad (que carezca de agua necesaria para fines agrícolas).
→ Un pueblo (que la necesite para uso doméstico).
→ Una industria (para mover sus máquinas).
Ahora bien, el gravamen en esta servidumbre consiste en soportar el paso del acueducto
(tubería, cañería) para la conducción del agua; pero en todo caso se debe indemnizar al
dueño del predio sirviente por el uso de dicho predio. Pero bien en el caso en que tenga a
beneficio suyo un acueducto en su heredad, este puede oponerse a que se construya otro
acueducto ofreciendo en este caso, el paso del agua por el suyo; con tal que no traiga un
perjuicio al que hubiera querido abrir el nuevo acueducto… en tal caso debe pagarse al
dueño del predio sirviente el valor del suelo ocupado por el antiguo acueducto. Art. 870 C.
No obstante cabe aclarar como expresa Barriere, que todas estas reglamentaciones
contenidas en el Código Civil respecto al agua, como recurso natural, sea que corra por la
superficie o en forma subterránea, se encuentra modificada o hasta derogada tácitamente
por las disposiciones especiales que tienen las leyes de Anda, la de Avenamiento y Riego,
la de Cel., entre otras.. Así por ejemplo tenemos una disposición contenida en la Ley de
Avenamiento y Riego en su Art. 4 que dicta que “el uso del agua para consumo humano
prevalecerá sobre cualesquiera otros. Si para su aprovechamiento es necesario establecer
servidumbre de cualquier naturaleza, constituyéndose estas por ministerio de ley, sin
perjuicio de la indemnización que a los propietarios o poseedores de los inmuebles
sirvientes, a derecho les corresponda”.
Como conclusión, podemos ver que en la actualidad la servidumbre de acueducto ya no se
utiliza mucho entre los particulares, pues esta ha sido declarada como de utilidad pública21
tomándola como suyas las instituciones estatales, pudiendo indemnizar en su caso a las
personas a las que se les imponga este gravamen.
(g) SERVIDUMBRE DE LUZ Y VISTA
Esta servidumbre tiene por objeto:
→ Con la luz, permitir luz y ventilación a las habitaciones y espacios cerrados de un
predio.
→ Con la vista, al propietario de un predio hacer obras que vista al predio vecino.
Por tanto, como lo dicta el Art. 875 C el dueño de una pared divisoria, que no sea
medianera22
, puede abrir ventanas para dar luz a su vivienda, sujetándose a reglas tales
como:
→ La distancia que debe existir entre el piso de la vivienda y altura de la ventana, que
se dicta que será de no menos de dos metros cincuenta centímetros. Art. 875, ord. 2.
→ Al ancho y forma de guarnecer o proteger dichas aberturas o ventanas, que se dice
que estas deberán estar guarnecidas por rejas de hierro o de una red de alambre, las
cuales pueden tener a lo mucho seis centímetros de abertura. Art. 875, ord. 1.
Sin embargo, el que goza de esta servidumbre legal de luz no tiene derecho para impedir
que en el suelo vecino se levante una pared que le pueda quitar la luz. Art. 877 C.
En el caso en que la pared divisoria llega a ser medianera, cesa la servidumbre legal de luz.
Art. 878 C.
→ En el caso de la servidumbre de vista, tal como lo dicta el Art. 879 C, no se podrán
mantener ventanas, balcones, miradores, o azoteas que den vista a las habitaciones,
patios o corrales de un predio vecino, a menos que haya una distancia de tres varas
21
Art. 14 de la Ley de Avenamiento y Riego.
22
Puesto que la pared medianera es propiedad común de los dueños de ambos predios contiguos, para
cualquier obra que se quiera hacer en dicha pared con el objeto de tener luz y ventilación debe concurrir el
consentimiento del propietario del predio vecino. Art. 879 C.
y media; la cual se medirá entre el plano vertical23
de la línea más sobresaliente de
la ventana… y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios.
Conforme a dichas disposiciones resulta que:
→ El predio dominante (es el que tiene la ventana, a través de la cual recibe luz y aire).
→ El predio sirviente (el predio vecino).
Conforme a sus características se dice que:
→ Es negativa (porque su facultad está restringida, no puede tener ventanas como su
voluntad quiera). Y positiva (porque el dueño no puede oponerse a que su vecino
tenga ventanas y espacios para dar luz y ventilación a sus habitaciones… pero si
media vez exista una distancia determinada la que dijimos anteriormente: tres varas
y media.).
→ Es aparente (porque se encuentran ostensiblemente materializada por señales
exteriores).
→ Es continua (porque su ejercicio no necesita del hecho actual del hombre).
Como conclusión, se dice que estas servidumbres son legales porque son establecidas por
ley, pero sin embargo, pueden ser establecidas, constituidas, y modificadas por voluntad de
las partes.
(h) AGUAS LLUVIAS
Esta no constituye servidumbre legal, como lo dicta el Art. 880 C, sin embargo, es
obligación por parte del dueño del predio que su techo viertan sus aguas lluvias sobre su
predio, o sobre la calle, o camino público o vecinal, y no sobre otro predio, sino con
voluntad de su dueño.
h) SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS
Se llama servidumbre voluntaria a la constituida por un hecho del hombre, es decir, la que
no proviene ni de la natural situación de los lugares, ni ha sido establecido por la ley.
23
A este respecto la ley consagra el principio, que es básico en toda nuestra legislación, de
reconocer a cada propietario el derecho de constituir sobre sus predios y de adquirir sobre
predios ajenos las servidumbres que quiera. Este principio lo sienta el Art. 881 del código
civil.
La libertad de los propietarios a este respecto no tiene más que dos limitaciones: el orden
público y las prohibiciones legales. Según esto, las servidumbres voluntarias serán infinitas,
tantas cuantas sean necesarias y se puedan concebir por la imaginación; y podrán
establecerse como tales no solo las que la ley no reglamenta, sino también las legales,
cuando les falta alguno de los requisitos para imponerlas como legal, y lo que caracteriza a
las servidumbres legales es que pueden imponerse aun sin la voluntad del dueño del predio
sirviente.
→ Entonces puede darse el caso de que ninguna de varias de las servidumbres legales
que estudiamos anteriormente, puedan imponerse por falta de algunos de los
requisitos quo la ley señala; en tal caso podrían constituirse como servidumbres
voluntarias, así el ejemplo que pusimos anteriormente de la servidumbre de transito
como la de cuando hay una comunicación larga y dificultosa e incómoda que sea,
no puede imponerse la servidumbre legal de tránsito, pero esto no obsta para que en
este caso los dueños de los predios vecinos convengan voluntariamente en constituir
una servidumbre voluntaria de transito sobre uno de ellos.
Estas se constituyen atendiendo a sus características, como lo dijimos anteriormente, por
título, por prescripción de diez años, y destinación del padre de familia cuando es continua
y aparente; y solamente por título cuando es discontinua o continua inaparente.
i) EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
El Art. 887 C menciona que estas se pueden extinguir por:
→ Resolución del derecho del que las ha constituido.
→ Por la llegada del día de condición (si se ha establecido así).
→ Por confusión.
→ Por renuncia del dueño del predio dominante.
→ Por su no uso.
Ahora bien, solo las servidumbres voluntarias pueden extinguirse por resolución o por la
llegada del día de condición, esto quiere decir, cuando el predio sirviente se encuentra
sujeto a una condición resolutoria para el caso; esto es así ya que los propietarios pueden
según su voluntad manifestar hasta cuándo debe durar una servidumbre mediante una
condición prescrita o plazo fijo.
También se extingue por confusión, desde el momento que tanto el predio dominante como
el sirviente pasan a ser propiedad de un solo titular, ya que es requisito para una
servidumbre que los predios sean de distintos dueños
También por renuncia, esto es la negativa manifestada en forma expresa o tácita; respeto al
uso, goce y beneficio del derecho de servidumbre; por lo tanto, por ser la servidumbre un
derecho que beneficia únicamente al predio dominante, la renuncia a dicho derecho no está
prohibida por la ley.
→ Decimos que es expresa cuando se manifiesta mediante instrumento público, ya que
solo por instrumento público puede constituirse; agregándose que también debe
inscribirse en el Registro de Propiedad, ya que es ahí donde consta dicha
inscripción.
→ Es tacita cuando por los hechos manifestados por el titular del derecho dominante se
concluye que no quiere beneficiarse o continuar con dicho derecho.
Cuando es por su no uso, se conduce a la extinción del derecho de servidumbre; ya que el
titular al no utilizar la servidumbre, está demostrando que no le es necesario el beneficio
que le reporta el predio sirviente. En este caso deberán concurrir diez años contados de la
manera dictada en el Art. 2247 C.
II. LEYES COMPARADAS Y JURISPRUDENCIA
A. COMPARACIÓN CON EL CODIGO CIVIL DE ESPAÑA
En el Código Civil Español se define en el Art. 530 a la servidumbre como un gravamen
impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, en el caso
de nuestro Código Civil lo dice de la misma manera aunque con algunas matices,
articulando que la servidumbre predial o simplemente servidumbre es un gravamen
impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, en el Art. 822.
→ Hay una diferencia en el Código Civil Español ya que en el Art. 537 las
servidumbre continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la
prescripción de veinte años, en cambio en nuestro Código Civil Salvadoreño, en el
Art. 884 las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse también por
título, con la única diferencia que es por prescripción de diez años.
→ Otra diferencia del Código Civil Español, respecto de nuestro código es que en el
Art. 546 en la extinción de la servidumbre, se colige una disposición diferente que
es que por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del
sirviente, en cambio en nuestro Código Civil Salvadoreño en el Art. 887 no se
integra esta disposición.
B. JURISPRUDENCIA
En este caso se cita una sentencia de apelación de referencia 15-2011-D-C, de la Cámara de
la Segunda Sección del Centro24
, en la cual fue interpuesta por el licenciado Edis
Guandique como representante judicial de la señora Irma Durán contra la sentencia emitida
en primera instancia25
por el Juez de lo Civil del mismo distrito en un proceso de
declaratoria de obstrucción de servidumbre de transito suscitada contra la señora Rosa
Morales.
→ El licenciado Guandique expresa que la sentencia del Juez de lo Civil carece de
fundamento pues en un primer lugar se presentaron pruebas que a la propiedad de la
señora Irma le corresponde una servidumbre de transito de dos metros de ancho por
cuarenta de largo que da hacia la calle principal de San Ramón y también se
presentaron pruebas de que esta había sido obstaculizada por el predio sirviente en
este caso la señora Rosa por una parte de su pared; la cual se tuvo probada por la
escritura pública y unas pruebas testimoniales.
24
Con residencia en el Municipio de Cojutepeque, Departamento de Cuscatlán, a las tres horas con quince
minutos del día once de octubre del año dos mil once.
25
A las diez horas del día veinte de julio del dos mil once.
→ De la cual el juez en ningún momento desestimo esos hechos, y tampoco afirmo los
hechos de la contraparte, presentando de manera arbitraria un fallo en el que se
desestimaba su pretensión.
→ Contra esto la Cámara menciono en su Considerando IV independientemente de la
decisión que haya tomado el Juez de Primera Instancia que aunque en la escritura
pública de la señora Irma Duran esta marginada con la servidumbre de tránsito, en
la de la contraparte, no se encontraba marginada, por lo tanto no hay servidumbre
legalmente establecida; de lo cual dice la Cámara que la acción de la señora Irma
Duran no es la idónea pues no se puede restablecer algo que no se ha constituido;
sin embargo le reconoce el derecho de servidumbre de tránsito a la señora Irma
Duran por la situación de incomunicación que se encuentra su hogar.
→ Por lo tanto la Cámara fallo: que se revocaba la sentencia del Juez de Primera
Instancia; y que se dejaba libre de obstáculos el derecho de la señora Irma Duran
para promover un juicio para que se declara la existencia de una servidumbre de
tránsito a su favor.
III. ENTREVISTA AL PROFESIONAL DEL DERECHO Y CASO PRACTICO
A. ENTREVISTA SOBRE SERVIDUMBRE
JUEZ: Lic. Julio César Chicas Márquez
TRIBUNAL: Juzgado de Familia de San Salvador
DIRECCIÓN DEL TRIBUNAL: 6ª Av. Nte. Res. Las Arboledas No. 26, Soyapango
FECHA: Lunes 20 de Mayo de 2013
i. ¿Qué entiende por servidumbre? Es el gravamen impuesto sobre un predio a
favor de otro predio.
ii. ¿Cuáles son las clasificaciones de la servidumbre? La clasificación que está en
nuestro ordenamiento jurídico, es la servidumbre legal, servidumbre natural y
servidumbre voluntaria.
iii. ¿Cómo se da el derecho de servidumbre? Por medio de una escritura pública, que
el titular del predio sirviente lo traspase a otro titular.
iv. ¿Cómo se extinguen las servidumbres? Bueno las maneras en las cuales se
pueden extinguir la servidumbre de las cuales yo conozco, es por medio de renuncia
del dueño del predio dominante y por el no uso, por confusión, y por la resolución.
v. ¿Para usted, son importantes las servidumbres? Si son importantes porque así
nosotros conocemos los límites que podemos tener sobre un predio ya sea
dominante o un predio sirviente, además podemos diferenciar los tipos de
servidumbre que existen.
B. CASO PRACTICO
Es un caso de servidumbre por demarcación…
María tiene un terreno en Chalchuapa en el Cantón el Duraznillo, su propiedad esta
demarcada con unos cercos, Juan es su vecino, el asunto es que cada vez se hace más
frecuente que Juan pase en medio de su terreno y que quite algunos de los cercos para
poder accesar a la calle principal del cantón a pesar de que su propiedad tiene acceso a
dicha calle pero solo lo hace por comodidad, pues le resulta “más chiche” pasar por el
terreno de María, María cansada de esta situación le reclamo a Juan que porque hacia eso, a
lo cual Juan le respondió gritándole que él puede hacer lo que se le da la gana, y que
además esa parte del terreno por donde el pasa es de él; a lo cual María un día para despejar
sus dudas recurrió a un amigo que es abogado de nombre Julio para platicarle la situación y
para que le diera asesoría, a lo cual Julio le recomendó a María que le llevara su título de
propiedad para ver si es verdad que esa parte del terreno en el cual están ubicados dichos
linderos son de ella, a lo cual otro día Julio observo plenamente su título y midió el terreno
y observo que plenamente eran de María; por lo tanto Julio fue al Juzgado de lo Civil del
Municipio como representante judicial de María con copia del título de propiedad por la
demanda de deslinde necesario… a lo cual el juez al ver los fundamentos de hecho y de
derecho condeno a Juan a restablecer los linderos que limitaban a la propiedad y a la
indemnización por daños y perjuicios de conformidad al Art. 844 y 922 del Código Civil.
CONCLUSIÓN
A manera de conclusión se coligen los siguientes corolarios sobre la problemática:
→ Es indisoluble que como la servidumbre es una figura de tradición, se constituya
mediante escritura pública, y para que tenga efectos contra terceros se inscriba en el
Registro de Propiedad.
→ Este es un gravamen que se coloca sobre un inmueble o predio, para que otro pueda
gozar de un ámbito más amplio de libertad, y así poder obrar completamente de su
derecho de propiedad.
→ Es esencial que ambos predios tanto el pasivo como el activo sean de distintos
dueños, pues si no fuera así, no tendría sentido la servidumbre; esta también esta es
una causa de extinción cuando el propietario compra ambos predios se disuelve una
servidumbre.
→ La clasificación según su inaparencia o apariencia, y su discontinuad o continuidad
es importante, pues es así como como se puede constituir la servidumbre, pues en
unos solo se acepta título; y en otros se puede optar a adquirirlas por prescripción o
por destinación del padre de familia.
→ Algo muy importante de decir, que la servidumbre de cerramiento, de demarcación
y de medianería no constituyen estrictamente servidumbre, pues no se encuentra una
condición de inferioridad respecto de un predio.
→ En cuanto a la servidumbre que se adquiere por prescripción en la que una persona
diferente al propietario, obtiene el uso continuo, abierto y hostil de una propiedad
ajena, durante el tiempo que señala la ley; se colige que esta tiene que ser abierta,
notoria, hostil, y continua.
→ La servidumbre únicamente se puede extinguir por resolución del derecho del que
las ha constituido, por la llegada del día de condición, por confusión, por renuncia
del dueño del predio dominante y por su no uso.
BIBLIOGRAFIA
MORINEAU, Marta y GONZALEZ, Román. Derecho Romano. 4° Edición, Colección
Textos Jurídicos Universitarios, Universidad Nacional Autónoma de México, México,
2000, p.168
BARRIERE, Jorge Alberto. Guía para el Estudio de Derecho Civil II: Bienes. Facultad de
Jurisprudencia y Ciencias Sociales, San Salvador, El Salvador, p.54.
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta, Perú,
2006, p.118.
ANEXOS
Servidumbre en el Codigo Civil Salvadoreño
Servidumbre en el Codigo Civil Salvadoreño

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Servidumbre en el Codigo Civil Salvadoreño

  • 1. INTRODUCCIÓN El presente trabajo denominado “La Servidumbre en el Derecho Civil Salvadoreño” comprende de manera objetiva, la definición, caracteres, ejercicio, extinción, y clasificación de esta dentro de la legislación, partiendo como norma general nuestro Código Civil. La estructura de la investigación se deriva en un marco teórico, en el cual en un primer capítulo se desarrolla de manera concreta el tema en cuestión partiendo restrictivamente de la Legislación; un segundo capítulo en el cual se analizan una serie de leyes comparadas y una jurisprudencia sobre la problemática; y por último, un tercer capítulo del que se desarrolla un caso práctico, y una entrevista realizada a un profesional del Derecho para contrastar su opinión con la problemática. Ahora bien, como breve introducción se puede decir que el origen de la figura jurídica de la Servidumbre se encuentra en el derecho romano, en estas se establecieron para permitir el paso de personas, animales, vehículos o agua, entre fundos rústicos; en esta época se trataba de derechos reales al establecer la relación entre dos fundos, el sirviente y el dominante, en el que la propiedad del sirviente estaba limitada y sujeta a favor a la propiedad del dominante, luego, con el transcurso del tiempo estos tipos de servidumbre se fueron ampliando para dar solución a los problemas que se podían dar entre fundos rústicos y ampliándolos a los urbanos. En síntesis, Marta Morineau y Román Iglesias mencionan que en el Derecho Romano la Servidumbre concedía el derecho de usar (ius utendi) o disfrutar (ius fruendi) de una cosa, respetando siempre la propiedad que solo se encontraba gravada. En pocas palabras, al crearse una servidumbre el propietario estará transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la propiedad, más nunca el ius abutendi (derecho de disponer), de esta manera, las servidumbre estarán, según el caso, limitadas, ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad1 . Ya entrando en la razón de nuestra investigación, y habiendo sido establecido algunas nociones sobre la historia de la servidumbre, se procede a establecer el objetivo general de 1 MORINEAU, Marta y GONZALEZ, Román. Derecho Romano. 4° Edición, Colección Textos Jurídicos Universitarios, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 2000, p.168.
  • 2. la investigación que es identificar restrictivamente la figura de la Servidumbre en nuestro Código Civil, y Leyes Comparadas. I. LA SERVIDUMBRE EN NUESTRA LEGISLACIÓN A. LA TRADICIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE El Dr. Jorge Barriere define a la tradición del derecho de servidumbre como el “gravamen impuesto sobre un predio a favor de otro predio”2 . Por consiguiente, el predio que sufre el gravamen recibe el nombre de predio sirviente, y el favorecido recibe el nombre de predio dominante; y en cuanto a su ejercicio el primero se denomina pasivo, y el segundo activo, Art. 823 C. En cuanto a la constitución del derecho de servidumbre, este se efectúa por escritura pública, en la que el tradente exprese constituirla y el adquirente aceptarla, en todo caso, las reglas generales para la constitución según los Arts. 690 C y 61 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas son: 1. La constitución del derecho de servidumbre siempre se hace mediante escritura pública. 2. La servidumbre para que surta efectos contra terceros, se inscribe en el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas. 3. Esta debe hacerse constar al margen de la inscripción de la propiedad del predio dominante, así como en la del predio sirviente, mediante una nota marginal que indica el gravamen en esté y el derecho en aquél. 2 BARRIERE, Jorge Alberto. Guía para el Estudio de Derecho Civil II: Bienes. Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, San Salvador, El Salvador, p.54.Predio Sirviente (Servidumbre Activa) Predio Dominante (Servidumbre Pasiva) SE CONSTITUYE: DERECHO DE SERVIDUMBRE Escritura Pública Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas
  • 3. B. LA SERVIDUMBRE El Dr. Barriere menciona que “es una limitación del dominio sobre un inmueble. La limitación resulta de la necesidad que el predio tiene de ser explotado y rendir beneficios, lo que se ha menoscabado y en desventaja por razón de su ubicación con relación a otros que tienen por tal motivo ventajas naturales”3 . → Se deduce, que la limitación de un predio a favor de otro predio da lugar a la servidumbre, lo cual significa sacrificio de una propiedad inmueble en beneficio y utilidad de otra. → El Código Civil en el Art. 822 también la llama servidumbre predial, a lo cual Barriere nos dice que recibe este nombre por ser la servidumbre un servicio proporcionado por un predio a favor de otro, importando poco o nada quienes sean sus propietarios o poseedores. → El mismo artículo 822 C también dice que este es un gravamen, y a esto se refiere porque es una carga que pesa sobre un predio a favor de otro; y como consecuencia de este gravamen, el predio dominante ejerce ciertos actos y ejecuta hechos en beneficio de su predio, y el predio sirviente tiene el deber de abstenerse a ejercer o ejecutar ciertos actos o hechos que resultan perjudiciales al titular del predio dominante. → El supuesto de la relación de servidumbre supone la existencia de dos predios, y que pertenezcan a distintos dueños. Ahora bien, las características del derecho de servidumbre, son las siguientes4 : 3 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.91. 4 Ibíd. p.92.
  • 4.  Es un derecho real: Porque se tiene sobre una cosa, sin referencia a determinada persona; esto quiere decir que aun cuando el predio cambie de dueño la servidumbre subsiste a pesar de la voluntad contrario del propietario.  Es un derecho inmueble: Porque solo se constituye sobre bienes raíces o inmuebles.  Es un derecho accesorio: Porque existe siempre a la par del derecho de propiedad o dominio del inmueble para beneficio y utilidad de otro predio. También por esta característica se dice que las servidumbres son inseparables al predio a que se activa o pasivamente pertenecen, en virtud del Art. 826 C. en consecuencia de esto no puede enajenarse o cederse la servidumbre sola, no puede hipotecarse ni embargarse.  Es un derecho perpetuo (en principio): Su perpetuidad es en relación a la existencia del predio, esta perpetuidad es una característica, pero no es de la esencia de la servidumbre, lo que permite establecer una servidumbre por tiempo determinado o fijar su extinción por la llegada del día o la condición, los casos previstos en el Art. 887 C.  Es un derecho indivisible: Porque la servidumbre no puede ejercitarse ni adquirirse o perderse por las partes. Esta se encuentra en el Art. 1196, inciso ultimo C. También esta característica de la indivisibilidad se puede concretizar y objetivar en forma clara en los siguientes casos: → Si el predio pertenece en forma proindivisa5 para la constitución de la servidumbre, deben concurrir todos los propietarios. Art. 882 C. → Si sobre el predio en proindivisión pesa una servidumbre, luego de dividirse el predio, la servidumbre subsistirá en la parte que a cada uno le corresponda una vez hecha la división. Art. 827 C. 5 “Estado o situación de una masa de bienes o de una cosa que no ha sido partida o dividida entre sus varios copropietarios” CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta, Perú, 2006, p.118.
  • 5. → Siguiendo con el caso anterior, en viceversa, si el inmueble dividido es dominante, cada uno de los nuevos dueños gozara de la servidumbre. Art. 828 C. 1. CLASIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE, IMPORTANCIA Y FACULTAD PARA GRAVAR UN INMUEBLE CON SERVIDUMBRE De manera general, el Dr. Barriere nos dice que estas se clasifican de la siguiente manera6 : → Según la sujeción a que se somete el dueño al predio sirviente, puede ser positiva o negativa. → Según la señal de su existencia, puede ser aparentes e inaparentes. Art. 825 C. → Según la razón de su ejercicio, puede ser continua o discontinua. Art. 824 C. → Según su origen, pueden ser naturales, voluntarias o legales. Arts. 834 y siguientes. a) SEGÚN LA SUJECCIÓN A QUE SE SOMETE EL DUEÑO AL PREDIO SIRVIENTE La servidumbre positiva es “la que permite al dueño del predio dominante realizar ciertos actos en propiedad ajena; y, por extensión discutida, la que impone al dueño del predio sirviente hacer algo en provecho o beneficio del titular de la servidumbre”7 . La servidumbre negativa es la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, así por ejemplo, en el caso de las servidumbres de vista, el Art. 879 prohíbe tener ventanas o balcones que den vista al predio vecino. Ahora bien, la principal diferencia entre estos radica en que en el caso de la servidumbre positiva este tiene un deber de tolerar y hacer, a contrario sensu, en la servidumbre negativa este tiene un deber de abstención. b) SEGÚN LA SEÑAL DE SU EXISTENCIA La servidumbre aparente es la que se manifiesta por señales exteriores que constan, el Art. 825 C la define como la que está continuamente a la vista, y cita por ejemplo, como la de tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él. 6 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.96. 7 CABANELLAS, Guillermo. Op cit. p. 436.
  • 6. La servidumbre inaparente según el Art. 825 C es la que no se conoce por una señal exterior, y cita por ejemplo, la misma de transito cuando carecen dichas circunstancias u otras parecidas. En este mismo sentido, cabe afirmar que las servidumbres negativas también participan dentro de la servidumbre inaparentes, por ejemplo, como la de no abrir ventanas, no plantar árboles en una distancia determinada, o de no tener sustancias dañinas o húmedas cerca de paredes, entre otros. c) SEGÚN LA RAZÓN DE SU EJERCICIO La servidumbre continua, según el Art. 824 C es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, y se cita por ejemplo, como la del acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante (en ésta para la existencia de la servidumbre no es necesario que se vierta o ponga agua a cada instante, ni que se esté construyendo o colocando la tubería o cañería cada vez que se necesite el agua; basta que se haya hecho o colocado una sola vez y puesta o tendida que sea, el agua corra por tiempo indefinido o de forma permanente8 ). La servidumbre discontinua es la que para su ejercicio es necesario que intervenga un hecho actual del hombre, por ejemplo, en el caso de la servidumbre de transito que solo se materializa o pone de manifiesto en el instante que el hombre pasa o camina, cada vez que se pasa o camina, se materializa la servidumbre o se da a conocer el derecho. d) IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓN Ahora bien, interesa saber porque son tan importantes las clasificaciones hechas anteriormente, y es que, es así como se constituyen las servidumbres, y cuando comienza a correr el plazo para su extinción por el no uso. → En el caso de las servidumbres discontinuas de todas clases, y las servidumbres continuas inaparentes solo pueden adquirirse por medio de un título, ni aún el goce inmemorial bastara para constituirlas. Art. 884, inc. 1 C. → Las servidumbres continuas y aparentes, pueden adquirirse por título o por prescripción de diez años, Art. 884, inc. 2 C; y por destinación del padre de familia (cuando es servidumbre voluntaria). 8 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.98.
  • 7. No obstante, cabe acaecer ¿Que se entiende por destinación del padre de familia?; a esto el Dr. Barriere nos dice que es cuando una servidumbre se constituye, “cuando los predios pertenecen o son de un mismo dueño y este ha establecido un servicio o relación, que constituiría una servidumbre si los predios fueran de distintos dueños”9 ... y posteriormente los predios o inmuebles pasan a ser de distintos dueños sea por venta o partición, el servicio establecido subsiste con el carácter de servidumbre, siempre que en el acto no se demuestre lo contrario; no obstante, su constitución requiere: → Que los dos predios pertenezcan a un solo titular y que el servicio haya sido impuesto por el Art. 883 C. → De un servicio continuo y aparente y que este a la vista por signos o señales exteriores que lo den a conocer, esto permite suponer consentimiento tácito de mantener dicho servicio cuando los predios pasan a ser de distintos dueños y estos nada digan en contrario (lo que hace presumir que los nuevos titulares tratan de mantener la situación existente entre ambos predios). → Por lo tanto es indispensable, que el servicio se mantenga cuando las propiedades o predios cambien de dueño y durante el cambio nada digan en contra del servicio ya establecido, y así se acepten las propiedades. e) FACULTAD PARA GRAVAR UN INMUEBLE CON SERVIDUMBRE En primer lugar el propietario del inmueble puede gravarlo por sí solo, pero si pertenece a varios, todos deben concurrir a la constitución del gravamen. Arts. 881 y 882 C. Ahora bien, para conocer el ejercicio y extensión (alcance) del derecho hay que atender: → Al contrato o la posesión, si es voluntaria. → A la ley, si es legal o natural. Bueno, las reglas generales para el ejercicio del derecho de servidumbre cualquiera que sea su origen, tienen reglas aplicables como: → El que tiene derecho a una servidumbre, tiene también los medios necesarios para su ejercicio. Art. 829 C; respecto a esto la disposición legal pone como ejemplo el 9 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.100.
  • 8. derecho de proveerse del agua de una fuente situada en predio vecino, para esto es entendido que para proveerse del agua es necesario ir hasta la fuente, o sea, que debe transitar o caminar hasta ella, consecuentemente, aun cuando no se haya convenido expresamente al momento de constituirse la servidumbre, el derecho de transitar o caminar hasta la fuente es necesario e indispensable para el goce del derecho; y se entiende formar parte de esta. → El que goza de una servidumbre tiene el derecho de hacer las obras indispensables para su amplio goce. Art. 830 C; por lo tanto, esto obliga al titular del derecho a hacer las obras que considere necesarias e indispensables para el goce, las que serán a su costa, pero en el caso de que el dueño del predio sirviente se hubiera obligado a ello, bien puede exonerarse de tal obligación abandonando la parte del predio donde deben hacerse las obras. Se entiende por abandono la cesión que del predio sirviente se hace al dueño del predio dominante. → Prohibición de alterar la servidumbre (por el predio sirviente). Art.831 C; en este se prevé la inalterabilidad de la servidumbre en dos aspectos: en primero porque el dueño del predio sirviente no puede hacer incomoda la ejecución de la servidumbre; en segundo porque si por razón del tiempo el predio sirviente sufre mayor perjuicio con la carga impuesta, podrá pedir su variación por su propia cuenta y costa, siempre que tal valoración no perjudique el derecho del dueño del predio dominante, quien deberá aceptarla En todo caso, lo previsto en los artículos antes citados se fundamenta en el ejercicio del derecho, resumiendo que dicho derecho debe encuadrarse dentro de los límites de lo necesario e indispensable para la utilidad y beneficios previstos, y sin que las perturbaciones puedan anular o volver ineficaz el ejercicio del derecho de dominio que el propietario tiene sobre el predio sirviente. f) SERVIDUMBRES NATURALES El Art. 832 nos dice que son las que provienen de la natural situación de los lugares (no hay en ellas intervención de la mano del hombre). Ahora bien, dos son las especies de servidumbres naturales y se derivan en:
  • 9. → La de descanso. → La de incurrimiento de aguas. En el segundo caso, el predio situado en la situación inferior carga con la obligación de recibir las aguas que en forma natural se derraman por la superficie del terreno; y en razón a los desniveles existentes entre ambos predios (sin que la mano del hombre contribuya a ello). Art. 834 C; un ejemplo de esta servidumbre son las aguas que corren de una vertiente manantial, nacimiento o fuente y las aguas lluvias. Naturalmente, las aguas cuando corren arrastran consigo desechos que encuentran a su paso, tales como tierra, arena, ripio, entre otros, todo lo cual forma parte del descenso, sucede que a raíz del descenso del agua que corre por un predio, parte de este misma agua por disposición o situación natural del terreno inferior, es decir, se incurren estas aguas, las que también debe recibir el predio inferior10 . (1) PROHIBICIÓN Y CONVENIOS SOBRE LAS SERVIDUMBRES NATURALES Partiendo de que las aguas deben correr naturalmente, le está prohibido al propietario hacer obra alguna con el objeto de favorecer o fijar el deslizamiento o incurrimiento de las aguas. Art. 834 C; pues cuando los dueños o propietarios de ambos predios concurren para ponerse de acuerdo sobre la forma en que dichas aguas deben correr, la servidumbre deja de ser natural, y se convierte en voluntaria. Empero, el Dr. Barriere nos dice que por razón de equidad y beneficio, las aguas que concurren por cauce natural pueden ser aprovechadas por el dueño del predio sirviente para mover molinos, máquinas y abrevar animales, el uso en estos casos es limitado, pues también se le imponen ciertas prohibiciones que corresponden a: → La obligación de dejar lo sobrante del agua devuelta a su cauce. Art. 835 C. → El uso debe hacerse en forma restrictiva, respetando el derecho que el otro predio inferior pueda haber adquirido, sea mediante prescripción, titulo, merced, convención, entre otros. Art. 836, ord. 1. 10 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.104.
  • 10. → Tampoco deben contravenir las leyes y ordenanzas que regulen la distribución de aguas, por ejemplo, la Ley de Avenamiento y riego. Art. 836, ord. 2. → Cuando las aguas fueren necesarias para el uso de una población o habitantes del lugar, pues se podrá proceder a la expropiación cuando el interés común llegue a privar sobre el interés particular. Art. 836, ord. 3. Sobre las aguas lluvias que corren por camino público no existe prohibición alguna sobre su aprovechamiento y uso. Art. 839 C. g) SERVIDUMBRES LEGALES Menciona el Dr. Barriere que son las impuestas por la ley, contra la voluntad del dueño del predio sirviente. En síntesis, son limitaciones legales del dominio, en razón de utilidad pública y particular11 . Art. 840 C. Esta se divide a su vez en: → Relativas al Uso Público (que a su vez se desprende el uso de las riberas para la navegación o flote, y las demás determinadas por los reglamentos y ordenanzas. Art. 840 C). → Relativas a la Utilidad de los Particulares (que a su vez son la demarcación, el cerramiento, la medianería, el tránsito, la luz, la vista, el pasto y el acueducto. Art. 842 C) Respecto al primer caso, las relativas al uso público, se tiene consecuentemente que en estas servidumbres hay una limitación al derecho de dominio en beneficio de la navegación; y puede ser el resultado de reglamentaciones especiales o mejor dicho administrativas; ante esto el Art. 841 C impone a los dueños riberanos obligaciones en beneficio de la navegación, tales como: poner a flota las naves, barcas o balsas, repararlas o ser reparados carenen. (1) SERVIDUMBRE LEGALES ESTABLECIDAS A FAVOR DE LOS PARTICULARES (a) SERVIDUMBRE DE DEMARCACIÓN 11 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.105.
  • 11. Empezando por la demarcación, dice Barriere que esta “tiene por objeto fijar las líneas divisorias existentes entre dos predios de distintos dueños y señalar dichas líneas con mojones12 y cercos”13 Art. 843 C. Por lo tanto, como consecuencia se tiene que la demarcación comprende dos fases: → Jurídica: la delimitación, tendiente a fijar o reconocer la línea separativa. → Material: el amojonamiento14 , dirigida a señalar esta línea sobre el sueño por medio de signos apropiados, llamados hitos o mojones. Doctrinariamente menciona Barriere que la naturaleza jurídica de la demarcación en un sentido estricto no es una servidumbre, ya que no se encuentra ningún predio dominante al sirviente15 . Por eso se concluye, que la demarcación no es sino un derecho o facultad material derivada del derecho de dominio, la cual comprende delimitar el ejercicio del derecho de dominio, sobre una extensión cierta e individualizada de un terreno mediante cercos y mojones conocidos. Por lo tanto, esta obligación de concurrir a la demarcación, deriva simplemente de las “relaciones de la vecindad”. Con esto tratándose de una facultad de dominio del interesante como dijimos anteriormente, para solicitar esa demarcación debe valerse de una acción16 que por referirse exclusivamente los límites de un inmueble o predio resulta ser real (ya que se desatiende para ello de la persona propietaria, sea quien sea). Esta acción recibe el nombre de acción de deslinde o de amojamiento, que tiene por objeto precisamente reconocer o avivar dichos linderos. → En el antiguo Código de Procedimientos Civiles se encontraba regulado en el Art. 565 y decía que esta acción de deslinde se dividía en voluntaria y necesaria, siendo 12 Poste de piedra u otra señal que se clava en el suelo y señala el límite de un terreno o indica la dirección o distancias de una vía o un camino. 13 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.106. 14 señalamiento, abalizamiento, separación 15 Ibíd. p.106. 16 Entenderemos por acción en el Derecho Civil la que posibilita la jurisdicción, pues es la que inicia el proceso judicial, que no puede hacerse de oficio, pues están en juego intereses particulares. La acción civil es un poder del actor sujeto activo que se sustenta en la ley, para efectuar un reclamo frente a un adversario sujeto pasivo cuando el proceso es contradictorio; o que pretende se le otorgue un derecho, en el proceso voluntario. En este caso una acción real que es la nacida la nacida de los llamados derechos reales.
  • 12. voluntaria si el dueño del inmueble pida que se reconozcan o establezcan los respectivos límites o linderos de su inmueble; y necesaria la que tiene lugar cuando existe disputa sobre introducción o usurpación de un vecino. Ahora bien, en el actual Código Procesal Civil y Mercantil no se encuentra expresamente como se debe proceder para esta acción de deslinde, pero como lo estipula el Art. 239 de la misma ley, esta se seguirá por un proceso común o abreviado, pues no se tiene determinada una tramitación especial. Así por lo tanto, hay que tener en cuenta que las condiciones que deben concurrir para presentar la pretensión del derecho de demarcación son esencialmente dos: → Dos propietarios distintos. → Dos predios contiguos. De lo cual se argumenta que la demarcación procede tanto para los predios rústicos como para los urbanos; existe y persiste siempre que se encuentre indeterminación de límites entre ambos predios contiguos. Por consiguiente, en la responsabilidad, el propietario que para apropiarse del inmueble, o para sacar provecho de él, remueva o altere los linderos o mojones, comete el delito tipificado en el art. 219-A pn denominado Remoción o Alteración de linderos y podrá ser penado con prisión de seis meses a dos años; pero eso no es todo, el art. 844 C también articula una falta para este caso, ordenando que quien lo haga reponga en costas, e indemnice por daños y perjuicios. (b) SERVIDUMBRE DE CERRAMIENTO En la servidumbre de cerramiento, dice Barriere que “el propietario tiene la facultad de cerrar o cercar su predio o inmueble”17 ; de lo cual se dice que lo que hace el cerramiento es patentizar en forma objetiva el carácter exclusivo del derecho de dominio que se tiene sobre un predio. Art. 845 C. Por lo tanto, el cerramiento resulta ser una consecuencia de la demarcación; la demarcación y el cerramiento ofrecen ciertos puntos de contacto o, mejor dicho van a un mismo fin; pero se diferencian en que la demarcación es un acto previo al cerramiento. Una vez que el 17 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.109.
  • 13. dueño del predio sabe hasta dónde abarca éste, procederá al cerramiento, operación netamente material. → Si concurre el cerramiento por ejemplo con cercas de alambre, la posición que ocupe fijado a los postes hará presumir a quien pertenece tanto el alambrado como dichos postes o mojones. Y esto es importante, sobre todo en la fijación de los linderos en predios rústicos, pues por ejemplo, se reconoce por todo propietario que si el alambre está fijado o tirado, abarcando a los postes, quedando dichos postes tirados hacia el interior del terreno; tanto el posteado como el alambre pertenecen al propietario de este terreno y no al vecino. Sin embargo, también puede ocurrir el caso en que ambos colindantes convengan, uno poniendo los postes, y otro tirando el alambre; en este caso se atenderá a la voluntad de las partes. Respecto al dominio de las cercas, las obras serán del propietario que cerca, pero si concurren ambos propietarios a la construcción, las cercas son o pertenecen en común. Pero también puede pasar el caso en que el dueño del predio puede obligar al dueño o a los dueños de los predios colindantes a que concurran tanto a la construcción como a la reparación de las cercas divisorias comunes, dejando al Juez de lo Civil de su Municipio para que decida sobre el modo y forma en que deberán de concurrir. No obstante cuando la cerca divisoria se construye a expensas de los colindantes y por partes iguales, estará sujeta a la servidumbre de medianería. Como conclusión, es necesario mencionar que al igual que la demarcación el cerramiento no constituye servidumbre en stricto sensu, pues no hay predio dominante ni sirviente; por consiguiente ninguno de los dos tienen las características propias de la servidumbre, por lo tanto estos sin son imprescriptibles18 . (c) SERVIDUMBRE DE PASTO 18 Pues son una facultad del dominio, y como éste, imprescriptible si no se hace uso de ella; constituye un acto de mera facultad que no da ligar a prescripción alguna. No podría, pues, alegarse en contra de un propietario que por no haber cerrado su predio por tres o más años perdió por prescripción el derecho a hacerlo.
  • 14. La servidumbre de pasto tiene lugar en los predios rústicos siempre que el cerramiento no sea tal que impida la entrada de a los ganados; por lo tanto, este tiene por objeto: el uso y aprovechamiento de dichos predios a favor del ganado. → El uso y aprovechamiento (se limita a permitir: la cría, abrevadero y pasto) del ganado tendrá lugar siempre que el número de cabezas no exceda de cuarenta a sesenta cabezas mayor o menor por cada caballería de tierra que posea en propiedad. Art. 848, inc. 2 C. → En el caso de que los animales causen daño al predio donde pastan o abrevan, responde por ello el propietario; por el contrario, no responderá si los daños que se causan son en semejante ajenas, mal cercadas o mal cerradas, siempre que no sea por culpa de un hecho del dueño de los animales; y además se cumpla con lo indicado en las ordenanzas respectivas. Art. 2077 C. (d) SERVIDUMBRE DE TRANSITO La servidumbre de transito consiste en el derecho que tiene el dueño de un predio para comunicarse con el camino público a través de otro u otros predios que se interponen entre el predio incomunicado y el camino público. Art. 849 C. → Su naturaleza jurídica: Esta sí es una verdadera servidumbre; pues hay un predio dominante, que es el que está desprovisto de salida al camino público; hay un predio sirviente, que es el predio que va a atravesar el dueño del predio dominante; y hay también un gravamen, dejar pasar al dueño del predio dominante, sus carruajes, entre otros. → Es discontinua (porque para ejercerla se requiere un hecho actual del hombre), positiva (porque el dueño del predio sirviente debe, dejar hacer al dueño del predio dominante) y puede ser aparente o inaparente. Ahora bien sus condiciones son: → El predio que trata de imponer la servidumbre debe estar desprovisto de toda comunicación con el camino público. Resulta, por lo tanto, que si el predio
  • 15. dominante tiene salida o comunicación con el camino público, pero ella es larga y costosa, no tiene su dueño derecho a imponer esta servidumbre, → La comunicación con el camino público debe ser indispensable para el uso y beneficio del predio. → Por razones de equidad, debe indemnizarse previamente al dueño del predio servil (en compensación del servicio que su predio presta y en atención a que su derecho de dominio queda limitado). Con todo, puede suscitarse el caso en que la servidumbre de transito puede no llegar a ser útil al dueño del predio dominante (por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino o por otro medio); en este caso el dueño del predio sirviente, puede exonerarse del gravamen, reembolsando a aquél el valor que pagó al establecerse o constituirle la servidumbre. Art. 851 C. → Ahora bien, esta también puede constituirse en forma voluntaria, que de la forma más común es cuando uno de los predios tiene un acceso al camino público; pero largo y dificultoso; por lo tanto no puede imponérsele la servidumbre legal de tránsito, porque falta un requisito; pero no hay ningún inconveniente para que se constituya una servidumbre voluntaria de tránsito, debiendo concurrir para ello el consentimiento del dueño del predio sirviente. → También puede constituirse cuando el predio pertenece a muchos, ósea, en proindivisión, y si con posterioridad llega a dividirse, debe concederse a favor del predio que quede incomunicado, en este caso no habrá indemnización. Art. 852 C. (e) SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA Como comentamos anteriormente, le corresponde al propietario fijar los límites de su predio y que lo pueda hacer valiéndose de señales externas de distinta naturaleza, como cercas de madera, árboles o brotones. En tanto: → Si el cerramiento es exclusivo de un solo propietario se dice que es de carácter privativo.
  • 16. → Sin embargo, si se ha hecho a expensas comunes19 se dice que es MEDIANERA. Art. 854 C. En síntesis, para que exista la servidumbre de medianería se requiere que la construcción se lleve a cabo o se realice sobre el límite de ambos predios y a expensas de ambos propietarios; aunque también puede serlo en el cada de que uno solo lo haga y el otro haya adquirido el derecho sobre la construcción por cualquier título. Respecto a la naturaleza jurídica de esta servidumbre, se tienen distintas opiniones según Barriere20 : → Una considera a la medianería como verdadera servidumbre, pues la delimitación y construcción es a favor de ambos predios e impone obligaciones mutuas. → Otra considera que no está bien determinado el predio dominante ni el sirviente, no tiene carácter de tal y que las obligaciones existentes entre los propietarios, son consecuencias de las relaciones de vecindad. → Para otros es una copropiedad accesoria y forzosa, tal afirmación se hace en atención al Art. 857 y 859 C. Sin embargo, nuestro Código Civil la califica como una servidumbre sin más. Art. 853 C. En conclusión, en relación a los derechos y deberes que tienen los propietarios en las obras medianerías son considerados como “condueños”; y se agrega, que en relación a los predios al cerramiento es “accesorio” considerándose como afecto al uso común de ambos predios. (f) SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Esta tiene por objeto la conducción de aguas de las corrientes, ríos, lagos… para el cultivo de plantas, sementeras, pastas y otras necesidades comunes previstas por leyes especiales, en favor de otra heredad. Art. 853 C. → Esta servidumbre consiste en que pueda conducirse las aguas por la heredad sirviente a expensas del interesado… Sus características son: 19 Se entiende por expensas comunes a los gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios. 20 BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.115
  • 17. → Negativa (porque existe obligación por parte del predio sirviente de dejar de hacer algo). → Aparente (porque el ducto, conducto o tubería está a la vista) o Inaparente (cuando el ducto, conducto o tubería no está a la vista; como cuando está bajo la tierra, en forma subterránea). → Continúa (porque no requiere una actividad del hombre constantemente). En cuanto quienes pueden ser los predios dominantes, se coligen los siguientes criterios: → Una heredad (que carezca de agua necesaria para fines agrícolas). → Un pueblo (que la necesite para uso doméstico). → Una industria (para mover sus máquinas). Ahora bien, el gravamen en esta servidumbre consiste en soportar el paso del acueducto (tubería, cañería) para la conducción del agua; pero en todo caso se debe indemnizar al dueño del predio sirviente por el uso de dicho predio. Pero bien en el caso en que tenga a beneficio suyo un acueducto en su heredad, este puede oponerse a que se construya otro acueducto ofreciendo en este caso, el paso del agua por el suyo; con tal que no traiga un perjuicio al que hubiera querido abrir el nuevo acueducto… en tal caso debe pagarse al dueño del predio sirviente el valor del suelo ocupado por el antiguo acueducto. Art. 870 C. No obstante cabe aclarar como expresa Barriere, que todas estas reglamentaciones contenidas en el Código Civil respecto al agua, como recurso natural, sea que corra por la superficie o en forma subterránea, se encuentra modificada o hasta derogada tácitamente por las disposiciones especiales que tienen las leyes de Anda, la de Avenamiento y Riego, la de Cel., entre otras.. Así por ejemplo tenemos una disposición contenida en la Ley de Avenamiento y Riego en su Art. 4 que dicta que “el uso del agua para consumo humano prevalecerá sobre cualesquiera otros. Si para su aprovechamiento es necesario establecer servidumbre de cualquier naturaleza, constituyéndose estas por ministerio de ley, sin perjuicio de la indemnización que a los propietarios o poseedores de los inmuebles sirvientes, a derecho les corresponda”.
  • 18. Como conclusión, podemos ver que en la actualidad la servidumbre de acueducto ya no se utiliza mucho entre los particulares, pues esta ha sido declarada como de utilidad pública21 tomándola como suyas las instituciones estatales, pudiendo indemnizar en su caso a las personas a las que se les imponga este gravamen. (g) SERVIDUMBRE DE LUZ Y VISTA Esta servidumbre tiene por objeto: → Con la luz, permitir luz y ventilación a las habitaciones y espacios cerrados de un predio. → Con la vista, al propietario de un predio hacer obras que vista al predio vecino. Por tanto, como lo dicta el Art. 875 C el dueño de una pared divisoria, que no sea medianera22 , puede abrir ventanas para dar luz a su vivienda, sujetándose a reglas tales como: → La distancia que debe existir entre el piso de la vivienda y altura de la ventana, que se dicta que será de no menos de dos metros cincuenta centímetros. Art. 875, ord. 2. → Al ancho y forma de guarnecer o proteger dichas aberturas o ventanas, que se dice que estas deberán estar guarnecidas por rejas de hierro o de una red de alambre, las cuales pueden tener a lo mucho seis centímetros de abertura. Art. 875, ord. 1. Sin embargo, el que goza de esta servidumbre legal de luz no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que le pueda quitar la luz. Art. 877 C. En el caso en que la pared divisoria llega a ser medianera, cesa la servidumbre legal de luz. Art. 878 C. → En el caso de la servidumbre de vista, tal como lo dicta el Art. 879 C, no se podrán mantener ventanas, balcones, miradores, o azoteas que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, a menos que haya una distancia de tres varas 21 Art. 14 de la Ley de Avenamiento y Riego. 22 Puesto que la pared medianera es propiedad común de los dueños de ambos predios contiguos, para cualquier obra que se quiera hacer en dicha pared con el objeto de tener luz y ventilación debe concurrir el consentimiento del propietario del predio vecino. Art. 879 C.
  • 19. y media; la cual se medirá entre el plano vertical23 de la línea más sobresaliente de la ventana… y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios. Conforme a dichas disposiciones resulta que: → El predio dominante (es el que tiene la ventana, a través de la cual recibe luz y aire). → El predio sirviente (el predio vecino). Conforme a sus características se dice que: → Es negativa (porque su facultad está restringida, no puede tener ventanas como su voluntad quiera). Y positiva (porque el dueño no puede oponerse a que su vecino tenga ventanas y espacios para dar luz y ventilación a sus habitaciones… pero si media vez exista una distancia determinada la que dijimos anteriormente: tres varas y media.). → Es aparente (porque se encuentran ostensiblemente materializada por señales exteriores). → Es continua (porque su ejercicio no necesita del hecho actual del hombre). Como conclusión, se dice que estas servidumbres son legales porque son establecidas por ley, pero sin embargo, pueden ser establecidas, constituidas, y modificadas por voluntad de las partes. (h) AGUAS LLUVIAS Esta no constituye servidumbre legal, como lo dicta el Art. 880 C, sin embargo, es obligación por parte del dueño del predio que su techo viertan sus aguas lluvias sobre su predio, o sobre la calle, o camino público o vecinal, y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueño. h) SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS Se llama servidumbre voluntaria a la constituida por un hecho del hombre, es decir, la que no proviene ni de la natural situación de los lugares, ni ha sido establecido por la ley. 23
  • 20. A este respecto la ley consagra el principio, que es básico en toda nuestra legislación, de reconocer a cada propietario el derecho de constituir sobre sus predios y de adquirir sobre predios ajenos las servidumbres que quiera. Este principio lo sienta el Art. 881 del código civil. La libertad de los propietarios a este respecto no tiene más que dos limitaciones: el orden público y las prohibiciones legales. Según esto, las servidumbres voluntarias serán infinitas, tantas cuantas sean necesarias y se puedan concebir por la imaginación; y podrán establecerse como tales no solo las que la ley no reglamenta, sino también las legales, cuando les falta alguno de los requisitos para imponerlas como legal, y lo que caracteriza a las servidumbres legales es que pueden imponerse aun sin la voluntad del dueño del predio sirviente. → Entonces puede darse el caso de que ninguna de varias de las servidumbres legales que estudiamos anteriormente, puedan imponerse por falta de algunos de los requisitos quo la ley señala; en tal caso podrían constituirse como servidumbres voluntarias, así el ejemplo que pusimos anteriormente de la servidumbre de transito como la de cuando hay una comunicación larga y dificultosa e incómoda que sea, no puede imponerse la servidumbre legal de tránsito, pero esto no obsta para que en este caso los dueños de los predios vecinos convengan voluntariamente en constituir una servidumbre voluntaria de transito sobre uno de ellos. Estas se constituyen atendiendo a sus características, como lo dijimos anteriormente, por título, por prescripción de diez años, y destinación del padre de familia cuando es continua y aparente; y solamente por título cuando es discontinua o continua inaparente. i) EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES El Art. 887 C menciona que estas se pueden extinguir por: → Resolución del derecho del que las ha constituido. → Por la llegada del día de condición (si se ha establecido así). → Por confusión. → Por renuncia del dueño del predio dominante.
  • 21. → Por su no uso. Ahora bien, solo las servidumbres voluntarias pueden extinguirse por resolución o por la llegada del día de condición, esto quiere decir, cuando el predio sirviente se encuentra sujeto a una condición resolutoria para el caso; esto es así ya que los propietarios pueden según su voluntad manifestar hasta cuándo debe durar una servidumbre mediante una condición prescrita o plazo fijo. También se extingue por confusión, desde el momento que tanto el predio dominante como el sirviente pasan a ser propiedad de un solo titular, ya que es requisito para una servidumbre que los predios sean de distintos dueños También por renuncia, esto es la negativa manifestada en forma expresa o tácita; respeto al uso, goce y beneficio del derecho de servidumbre; por lo tanto, por ser la servidumbre un derecho que beneficia únicamente al predio dominante, la renuncia a dicho derecho no está prohibida por la ley. → Decimos que es expresa cuando se manifiesta mediante instrumento público, ya que solo por instrumento público puede constituirse; agregándose que también debe inscribirse en el Registro de Propiedad, ya que es ahí donde consta dicha inscripción. → Es tacita cuando por los hechos manifestados por el titular del derecho dominante se concluye que no quiere beneficiarse o continuar con dicho derecho. Cuando es por su no uso, se conduce a la extinción del derecho de servidumbre; ya que el titular al no utilizar la servidumbre, está demostrando que no le es necesario el beneficio que le reporta el predio sirviente. En este caso deberán concurrir diez años contados de la manera dictada en el Art. 2247 C. II. LEYES COMPARADAS Y JURISPRUDENCIA A. COMPARACIÓN CON EL CODIGO CIVIL DE ESPAÑA En el Código Civil Español se define en el Art. 530 a la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, en el caso de nuestro Código Civil lo dice de la misma manera aunque con algunas matices,
  • 22. articulando que la servidumbre predial o simplemente servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, en el Art. 822. → Hay una diferencia en el Código Civil Español ya que en el Art. 537 las servidumbre continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años, en cambio en nuestro Código Civil Salvadoreño, en el Art. 884 las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse también por título, con la única diferencia que es por prescripción de diez años. → Otra diferencia del Código Civil Español, respecto de nuestro código es que en el Art. 546 en la extinción de la servidumbre, se colige una disposición diferente que es que por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente, en cambio en nuestro Código Civil Salvadoreño en el Art. 887 no se integra esta disposición. B. JURISPRUDENCIA En este caso se cita una sentencia de apelación de referencia 15-2011-D-C, de la Cámara de la Segunda Sección del Centro24 , en la cual fue interpuesta por el licenciado Edis Guandique como representante judicial de la señora Irma Durán contra la sentencia emitida en primera instancia25 por el Juez de lo Civil del mismo distrito en un proceso de declaratoria de obstrucción de servidumbre de transito suscitada contra la señora Rosa Morales. → El licenciado Guandique expresa que la sentencia del Juez de lo Civil carece de fundamento pues en un primer lugar se presentaron pruebas que a la propiedad de la señora Irma le corresponde una servidumbre de transito de dos metros de ancho por cuarenta de largo que da hacia la calle principal de San Ramón y también se presentaron pruebas de que esta había sido obstaculizada por el predio sirviente en este caso la señora Rosa por una parte de su pared; la cual se tuvo probada por la escritura pública y unas pruebas testimoniales. 24 Con residencia en el Municipio de Cojutepeque, Departamento de Cuscatlán, a las tres horas con quince minutos del día once de octubre del año dos mil once. 25 A las diez horas del día veinte de julio del dos mil once.
  • 23. → De la cual el juez en ningún momento desestimo esos hechos, y tampoco afirmo los hechos de la contraparte, presentando de manera arbitraria un fallo en el que se desestimaba su pretensión. → Contra esto la Cámara menciono en su Considerando IV independientemente de la decisión que haya tomado el Juez de Primera Instancia que aunque en la escritura pública de la señora Irma Duran esta marginada con la servidumbre de tránsito, en la de la contraparte, no se encontraba marginada, por lo tanto no hay servidumbre legalmente establecida; de lo cual dice la Cámara que la acción de la señora Irma Duran no es la idónea pues no se puede restablecer algo que no se ha constituido; sin embargo le reconoce el derecho de servidumbre de tránsito a la señora Irma Duran por la situación de incomunicación que se encuentra su hogar. → Por lo tanto la Cámara fallo: que se revocaba la sentencia del Juez de Primera Instancia; y que se dejaba libre de obstáculos el derecho de la señora Irma Duran para promover un juicio para que se declara la existencia de una servidumbre de tránsito a su favor. III. ENTREVISTA AL PROFESIONAL DEL DERECHO Y CASO PRACTICO A. ENTREVISTA SOBRE SERVIDUMBRE JUEZ: Lic. Julio César Chicas Márquez TRIBUNAL: Juzgado de Familia de San Salvador DIRECCIÓN DEL TRIBUNAL: 6ª Av. Nte. Res. Las Arboledas No. 26, Soyapango FECHA: Lunes 20 de Mayo de 2013 i. ¿Qué entiende por servidumbre? Es el gravamen impuesto sobre un predio a favor de otro predio. ii. ¿Cuáles son las clasificaciones de la servidumbre? La clasificación que está en nuestro ordenamiento jurídico, es la servidumbre legal, servidumbre natural y servidumbre voluntaria. iii. ¿Cómo se da el derecho de servidumbre? Por medio de una escritura pública, que el titular del predio sirviente lo traspase a otro titular.
  • 24. iv. ¿Cómo se extinguen las servidumbres? Bueno las maneras en las cuales se pueden extinguir la servidumbre de las cuales yo conozco, es por medio de renuncia del dueño del predio dominante y por el no uso, por confusión, y por la resolución. v. ¿Para usted, son importantes las servidumbres? Si son importantes porque así nosotros conocemos los límites que podemos tener sobre un predio ya sea dominante o un predio sirviente, además podemos diferenciar los tipos de servidumbre que existen. B. CASO PRACTICO Es un caso de servidumbre por demarcación… María tiene un terreno en Chalchuapa en el Cantón el Duraznillo, su propiedad esta demarcada con unos cercos, Juan es su vecino, el asunto es que cada vez se hace más frecuente que Juan pase en medio de su terreno y que quite algunos de los cercos para poder accesar a la calle principal del cantón a pesar de que su propiedad tiene acceso a dicha calle pero solo lo hace por comodidad, pues le resulta “más chiche” pasar por el terreno de María, María cansada de esta situación le reclamo a Juan que porque hacia eso, a lo cual Juan le respondió gritándole que él puede hacer lo que se le da la gana, y que además esa parte del terreno por donde el pasa es de él; a lo cual María un día para despejar sus dudas recurrió a un amigo que es abogado de nombre Julio para platicarle la situación y para que le diera asesoría, a lo cual Julio le recomendó a María que le llevara su título de propiedad para ver si es verdad que esa parte del terreno en el cual están ubicados dichos linderos son de ella, a lo cual otro día Julio observo plenamente su título y midió el terreno y observo que plenamente eran de María; por lo tanto Julio fue al Juzgado de lo Civil del Municipio como representante judicial de María con copia del título de propiedad por la demanda de deslinde necesario… a lo cual el juez al ver los fundamentos de hecho y de derecho condeno a Juan a restablecer los linderos que limitaban a la propiedad y a la indemnización por daños y perjuicios de conformidad al Art. 844 y 922 del Código Civil.
  • 25. CONCLUSIÓN A manera de conclusión se coligen los siguientes corolarios sobre la problemática: → Es indisoluble que como la servidumbre es una figura de tradición, se constituya mediante escritura pública, y para que tenga efectos contra terceros se inscriba en el Registro de Propiedad. → Este es un gravamen que se coloca sobre un inmueble o predio, para que otro pueda gozar de un ámbito más amplio de libertad, y así poder obrar completamente de su derecho de propiedad. → Es esencial que ambos predios tanto el pasivo como el activo sean de distintos dueños, pues si no fuera así, no tendría sentido la servidumbre; esta también esta es una causa de extinción cuando el propietario compra ambos predios se disuelve una servidumbre. → La clasificación según su inaparencia o apariencia, y su discontinuad o continuidad es importante, pues es así como como se puede constituir la servidumbre, pues en unos solo se acepta título; y en otros se puede optar a adquirirlas por prescripción o por destinación del padre de familia. → Algo muy importante de decir, que la servidumbre de cerramiento, de demarcación y de medianería no constituyen estrictamente servidumbre, pues no se encuentra una condición de inferioridad respecto de un predio. → En cuanto a la servidumbre que se adquiere por prescripción en la que una persona diferente al propietario, obtiene el uso continuo, abierto y hostil de una propiedad ajena, durante el tiempo que señala la ley; se colige que esta tiene que ser abierta, notoria, hostil, y continua. → La servidumbre únicamente se puede extinguir por resolución del derecho del que las ha constituido, por la llegada del día de condición, por confusión, por renuncia del dueño del predio dominante y por su no uso.
  • 26. BIBLIOGRAFIA MORINEAU, Marta y GONZALEZ, Román. Derecho Romano. 4° Edición, Colección Textos Jurídicos Universitarios, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 2000, p.168 BARRIERE, Jorge Alberto. Guía para el Estudio de Derecho Civil II: Bienes. Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales, San Salvador, El Salvador, p.54. CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta, Perú, 2006, p.118.