Данный материал подготовлен Михаилом Хорьковым в 2017 году по заказу "Института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка»» в рамках Международного форума «Среда для жизни: квартира и город».
Полную версию журнала можно скачать по ссылке - http://xn--80ahbbiggbxxyl2q.xn--p1ai/upload/iblock/528/forum_magazine_spreads.pdf
Какое жилье потребуется завтра и кто его будет покупать?
1. 3.00
2.50
2.00
1.500
1.000
500
0 че
1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995
СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ | КВАРТИРА И ГОРОД | САРАТОВ 2017 88
Какое жилье
потребуется
завтра и кто
его будет
покупать?
Динамика рождаемости в России по годам (по данным Росстата)
Автор текста:
Михаил Хорьков
2. 3.000.000 чел.
2.500.000 чел.
2.000.000 чел.
1.500.000 чел.
1.000.000 чел.
500.000 чел.
0 чел.
993 1995 19971 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029
по прогнозу на 12 лет
ЖИТЕЛИ | КАКОЕ ЖИЛЬЕ ПОТРЕБУЕТСЯ ЗАВТРА И КТО ЕГО БУДЕТ ПОКУПАТЬ? 89
Бурное развитие рынка жилья в последние 15 лет
во многом связано с ростом реальных доходов
населения и развитием института ипотеки. Но есть
и другая причина быстрого роста рынка — массовый
выход на рынок молодых покупателей, которые
приобретали свою первую квартиру. Последнее
поколение СССР массово осуществляло две
заветные мечты — покупка автомобиля и жилья.
Причем владение автомобилем резко увеличива-
ло мобильность, и молодые семьи с радостью
уезжали от родителей на дешевые окраины горо-
дов. Ажиотажный спрос на жилье был конвертиро-
ван девелоперами и банками в строительный бум.
Но такого уже не будет. На смену покупате-
лям, рожденным в 1980-е, приходит малочислен-
ная молодежь 1990-х.
Перспективы рынка жилья традиционно
рассматриваются через экономические параме-
тры. Однако демография будет играть для рынка
недвижимости все более заметную, если не ска-
зать — определяющую роль.
Покупателей будет меньше,
а они — старше
С точки зрения рынка недвижимости крайне важ-
ны два демографических тренда. Первый — сокра-
щение количества молодежи. Есть демографиче-
ские волны, обусловленные сложными периодами
XX века, есть «эхо» Второй мировой войны.
Сегодня детям, рожденным в 1990-е, 18–27
лет. Это возраст переезда от родителей, иногда
создания собственной семьи. Именно такие
покупатели (25–35 лет) предопределили стреми-
тельное развитие рынка жилья в предыдущие
15 лет. Но в 1980-е в России родилось около 24 млн
человек, а в 1990-е — лишь 15 млн.
Второе ключевое изменение — старение
населения. Для представителей поколения,
находящегося на этапе завершения карьеры,
главной мотивацией для дальнейшей работы
часто становится помощь детям. Обеспечить их
жильем — мощная ценностная установка. Но
скоро его представители выйдут на пенсию, и для
рынка это не пройдет бесследно.
Базовые демографические факторы могут
быть скорректированы второстепенными: мигра-
ционным притоком в крупные города, более
поздними сроками вступления в брак и рождения
детей и т. д. Но они не смогут изменить глубинных
структурных изменений для рынка жилья. Модель
его развития, базирующаяся на молодых поку-
пателях, будет существенно изменена.
Пик спроса
на студии пройден
Ожидаемые демографические изменения резко
контрастируют с нынешним трендом на строи-
тельство малогабаритных квартир.
Рынок жилья будет все сильнее опреде-
ляться демографическими факторами.
Старение населения и сокращение числа
молодых покупателей кардинально изменит
правила игры на рынке новостроек
уже в ближайшие годы.
3. СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ | КВАРТИРА И ГОРОД | САРАТОВ 2017 90
Рост числа малогабаритных квартир на рын-
ке — тенденция, характерная для всех крупных
городов РФ. Реагируя на сокращение доходов
населения, девелоперы начали массово выводить
на рынок дома, целиком состоящие из студий
и однокомнатных квартир. Площади студий сни-
зились до 15–16 кв. м. Для застройщиков строи-
тельство таких квартир — возможность снизить
стоимость одной «жилой ячейки». Сегодня студии
и компактные «однушки» составляют значитель-
ную часть первичного рынка. Например, в Екате-
ринбурге они занимают 52% рынка, а в Новоси-
бирске — более 60%.
В ближайшем будущем этот сегмент стол-
кнется с большими проблемами. С одной стороны,
ему грозит переизбыток предложения. Успех
первых проектов с «малогабаритками» вызвал
волну копирования, и девелоперы начинают все
новые проекты такого рода.
Оценки спроса на «малогабаритки» завы-
шены. Такие квартиры рассчитаны в первую
очередь на молодежь. Но та группа покупателей
(рожденные в 1980-е), которая обеспечила рынку
жилья взрывную динамику в предыдущие 15 лет,
к настоящему моменту изменилась. Многие
обзавелись семьями и уже не помещаются в сво-
ей одно- или двухкомнатной квартире.
Рост предложения студий на рынке — слиш-
ком очевидная диспропорция, которая в ближай-
шие годы будет «поправляться» механизмами
рыночного саморегулирования.
В квадратных метрах
дефицита уже нет
Еще одна диспропорция — между потребностями
домохозяйств в жилье и номенклатуре квартир
в строящихся домах. Член правления НП «Объ-
единение планировщиков» Александр Антонов
исследовал рынки нескольких российских
городов, сопоставив структуру семей (по коли-
честву человек) и структуру жилого фонда. Он
исходил из простой гипотезы, что каждая семья
должна иметь отдельную квартиру, а каждый
член семьи — отдельную комнату. Выводы его
весьма неожиданны. В ряде городов — например,
Ижевске, Екатеринбурге, Уфе — уже сегодня
есть избыток квартир. При этом есть общий
недостаток комнат из расчета «один человек —
одна комната». То есть главная рыночная про-
блема не в нехватке квадратных метров, а в
отсутствии достаточного числа квартир, адекват-
ных числу человек в семье.
Дисбаланс существующего жилфонда
и структуры домохозяйств усиливается текущим
строительством. Возьмем для примера Екатерин-
бург. На четырехкомнатные квартиры приходит-
ся порядка 1% жилья в новостройках. При этом
на такое жилье, исходя из формулы «один
человек — одна комната», могла бы претендовать
четверть семей Екатеринбурга. И эта проблема
характерна для большинства крупных городов.
0% 25% 50% 75% 100%
2005 33,2% 21,1% 19,8%
35,1% 19,4% 18,2%
34,0% 21,0% 19,8%
29,0% 22,8% 22,6%
24,1% 24,6% 25,5%
23,2% 22,2% 27,5%
2010
2015
2020
2025
2030
до 20 лет 20–34 35–44 45–54 55–64 от 65
Возрастная структура населения России (по данным Росстата), %
Молодежь:
сокращающаяся группа
Семьи с детьми:
растущая группа
Пенсионеры:
растущая группа
4. Те города, которые смогут сформировать
качественный и прозрачный арендный рынок,
смогут получить еще одно преимущество
в конкуренции за интеллектуальные ресурсы.
1
2,5
0,5
1,5
2
0
1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81
Возрастная структура населения России, млн чел. (по данным Росстата).
возраст
2015
2030
3
Текущие
покупатели
Будущие
покупатели
млн чел.
ЖИТЕЛИ | КАКОЕ ЖИЛЬЕ ПОТРЕБУЕТСЯ ЗАВТРА И КТО ЕГО БУДЕТ ПОКУПАТЬ? 91
Застройка «полей» под вопросом
Долгие годы драйвером развития отрасли были
проекты комплексного освоения территории.
Ковровая застройка пригородных территорий
обеспечивала быстрый рост объемов строи-
тельства.
В ближайшее время девелоперы таких
районов будут вынуждены переосмыслить свои
концепции или свернуть проекты. Средний поку-
патель становится старше, а семейные люди
предпочитают районы с уже сформировавшейся
инфраструктурой — школами, детсадами, мага-
зинами и т. д.
По всей видимости, этап расползания горо-
дов близок к завершению, и акцент в развитии
рынка жилья будет и дальше смещаться в сторо-
ну сложившихся территорий.
5. В ряде городов — например, Ижевске,
Екатеринбурге, Уфе — уже сегодня избыток
квартир. При этом есть общий недостаток
комнат из расчета «один человек —
одна комната».
1
8
23
15
29
22
30
39
29
54
24
26
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Ввод в Екатеринбурге в 2016 году
Структура жилого фонда в России
Структура домохозяйств в России
1 комната / человек 2 комната / человек 3 комната / человек 4 комната / человек
СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ | КВАРТИРА И ГОРОД | САРАТОВ 2017 92
На чем строить будущее рынка
Можно выделить несколько важных категорий
покупателей для рынка жилья.
Молодежь
Число молодых людей в стране сокращается, это
ставит под удар проекты на периферии города
и массовое строительство малогабаритных
квартир. Снижаются и темпы миграционного
прироста (они во многом связаны с молодежью
как наиболее мобильной группой населения).
В ближайшем будущем сильно изменится
запрос молодежи на жилье: собственная квар-
тира не входит для нее в число приоритетов.
Мобильность и открытость новым возможностям
не предполагает оседлости. Если это гипотеза
верна, то те города, которые смогут сформировать
качественный и прозрачный арендный рынок,
смогут получить еще одно преимущество в кон-
куренции за интеллектуальные ресурсы.
Зрелые семьи
Эта группа стратегически самая важная для
рынка жилья в следующие 10–15 лет. Ожидаемый
сдвиг в возрастной структуре населения приве-
дет к увеличению доли многокомнатных квартир
в структуре предложения. Уже сегодня в России
многие компании вполне успешно сегментируют
покупателей по составу. Распространение этого
опыта на весь рынок — вопрос времени.
Старшее поколение / Пенсионеры
Традиционно рынок жилья в России игнорировал
потребности этих покупателей по нескольким
причинам: ограниченные финансовые возмож-
ности, низкая мобильность, отсутствие внятного
запроса на изменение жилищных условий. Но
ситуация меняется: бремя владения недвижимо-
стью становится все более ощутимым. При этом
средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах
пенсионеров составляла 36 кв. м, что в полтора
раза выше, чем в среднем по стране.
На наш взгляд, эта группа населения тре-
бует деликатных инструментов, позволяющих
пенсионерам добровольно оптимизировать свою
жилплощадь. Нынешние демографические
тенденции дают сигнал участникам рынка —
попробуйте работать с пенсионерами уже
сегодня. Однако пока, признаемся, вопросов
по работе в этом сегменте больше, чем ответов.
Структура домохозяйств и жилого фонда в России, ввод жилья в Екатеринбурге в 2016 году (по данным Росстата)
6. Этап расползания городов близок
к завершению, и акцент в развитии
рынка жилья будет и дальше смещаться
в сторону сложившихся территорий.
ЖИТЕЛИ | КАКОЕ ЖИЛЬЕ ПОТРЕБУЕТСЯ ЗАВТРА И КТО ЕГО БУДЕТ ПОКУПАТЬ? 93
Невидимая рука демографии
Подведем некоторые итоги. Текущие тренды —
упрощение рынка жилья, рост числа студий
и развитие девелоперских проектов на окраинах
городов — в ближайшие годы будут остановлены
структурными изменениями. Будущее рынка жилья
будут определять семьи с детьми, улучшающие
жилищные условия. И это развернет рыночные
тренды и скорректирует развитие многих городов.
Влияние демографии на рынок жилья будет
более глубоким, чем просто изменение номенкла-
туры квартир в предложении и увеличение
семейных форматов. Основным покупателем
станут зрелые семьи с детьми. Это означает
смену ценностей и приоритетов. Если для моло-
дежи был важен сам факт обладания отдельной
квартирой, то для семей с детьми важно качество
района и его наполнение. Через спрос на недви-
жимость будет корректироваться и градострои-
тельная политика — с застройки «полей» на вну-
треннее преображение городов с ограничением
расползания.
Сокращение количества молодежи ограни-
чит возможности строительства малогабаритных
квартир. Новые ценности молодежи будут толкать
к развитию сегмента арендного жилья. Старение
населения — отдельный вызов для рынка, который
ранее не сталкивался с проблемой избыточной
жилой площади. Поиск модели взаимодействия
с этой группой собственников — нетривиальная
задача на следующие 10–15 лет.
Итогом демографических изменений долж-
на стать смена системы координат для всех
участников рынка и изменение акцентов жилищ-
ной политики. Очевидно, что сегодняшнее раз-
витие рынка новостроек больше соответствует
краткосрочным интересам стройиндустрии.
Простая задача строить больше должна транс-
формироваться в более сложную — строить
лучше. Только так можно построить долгосрочную
и гармоничную модель дальнейшего развития
рынка жилья, основанную на реальных потреб-
ностях конкретных групп населения.
Прогулочные зоны 5-го квартала Академического района, Екатеринбург
Фото:ГК«КОРТРОС»