A bérbeadásból származó
gyakorlati problémák és
megoldásuk
2015. szeptember 22.
dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea
csoportvezető bíró
címzetes törvényszéki bíró
11

I.
A bérleti szerződés
22

1) Minden szerződés annyit ér,
amennyit betartanak belőle,
de…………..!!!!!!!!!!!!!
Jogi környezet:
- 2013. évi V. törvény, új Ptk – a
hatálybalépést (2014.március 15.)
követően megkötött szerződésekre
alkalmazandó;
- Ptk. 6:331.§ - bérlet általános szabályai;
- Ptk. 6:342.§ - lakásbérlet szabályai;
- 1993. évi LXXVIII. törvény – a
Lakástörvény;
33

2) Új ill. eltérő szabályok az új
Ptk-ban
- Lakás vagy emberi tartózkodásra
alkalmas más helyiség állapota vagy
használata az egészséget veszélyezteti, a
bérlő a szerződést felmondhatja; erről a
jogról érvényesen nem mondhat le;
- Csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet
harmadik személynek albérletbe vagy
használatba adni; ALBÉRLET TÉVES
FOGALMA A GYAKORLATBAN!
- Bérlőtárs, társbérlő fogalma; 44

- A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat
a bérbeadó helyett és költségére
elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem
végzi el (nem tesz különbséget a
szükséges és egyéb költségek között);
- Új, hogy rendelkezik az egy hónapnál
rövidebb bérletről: bérleti díj
esedékessége, felmondás;
- A felmondás joga a bérbeadót nem csak a
bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő
költségek és terhek meg nem fizetése
esetén is megilleti;
- Felmondási jog az azonnali felmondás
helyett; 55

- A törvényes zálogjog nemcsak a
hátralékos bérleti díj és járulékai, hanem a
költségek erejéig is illeti az ingatlan
bérbeadóját;
- A bérleti díj gyakoriságához képest
differenciáltan szabályozza a felmondási
időt;
- Rendezi azt az esetet, ha a felmondás
nem a törvényi felmondási idő
betartásával történik (nem kell újra
felmondani);
- Pontosítja a bérlő örökösei által
gyakorolható felmondási idő kezdeti
időpontját;
66

- Bérelt dolog tulajdonjogának átruházása
esetén a bérbeadó és az új tulajdonos
egyetemlegesen felel a bérbeadó
kötelezettségeinek teljesítéséért;
- Új: az új tulajdonos a határozott idejű
szerződést felmondhatja, ha a bérlő a
bérleti viszony fennállása vagy lényeges
feltételei tekintetében megtévesztette;
- Bármely ingó, ingatlan bérlet esetén a
bérlő a követelése kiegyenlítéséig
használat nélkül visszatarthatja a dolgot;
- Jogosulatlan visszatartás esetén a kikötött
bérleti díjat kell fizetnie;
77

- Kaució mértékéről új szabály: ha
meghaladja a havi bérleti díj
háromszorosát, a bérlő kérelmére a
bíróság mérsékelheti (de érvényes!);
- A bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát,
ha a bérbeadó megváltásként megfelelő
kártalanítást ajánl fel és az a bérlő
lényeges jogi érdekét nem sérti (eltérő az
általános dologbérleti szabályoktól);
- Az elviteli jogot a felek egyébként a
szerződésben megfelelő ellentételezéssel
korlátozhatják vagy kizárhatják;
88

- A határozatlan időre kötött lakásbérletet
lehet felmondani;
- Van rendes és rendkívüli felmondás, de
csak az okok különböznek; rendessel
bármelyik fél, rendkívülivel csak a
bérbeadó, előzetes felszólítás után
( kivéve súlyosok);
- Ha a rendes felmondás nem a határidő
betartásával történik, a felmondás
közlését követő 2. hónap végére
felmondottnak kell tekinteni;
99

2) A bérleti szerződés tartalmi
elemei
- Felek pontos megjelölése, személyi
adatok (bérbeadó magánszemély
adóazonosító jele és személyi száma ne
szerepeljen benne);
- A bérlet tárgyának nagyon pontos
megjelölése, utalás jellegére;
- A bérlemény állapotának részletes
körülírása (fotók, videó);
1010

- Határozott vagy határozatlan időre szól;
- Bérleti díj összege, gyakorisága, fizetési
módja, emelésének lehetősége,
gyakorisága, módja;
- Kaució, elszámolási kötelezettség;
- Közüzem díjak típusai, fizetési módja,
órák átírása – ADÓ!
- Közös költség – csak akkor fizeti a bérlő,
ha kifejezett rendelkezés van a
szerződésben; a tulajdonos felel a
társasház vagy lakásszövetkezet felé
akkor is, ha van ilyen kikötés;
1111

- Felmondás szabályai ill. visszautalás a
Ptk-ra ill. Ltv-re;
- Visszaadás módjára vonatkozó
rendelkezések;
- Mellékletek: - állapotfelmérés, fényképek,
videofelvétel
- birtokbaadási jegyzőkönyv
- leltár, állapot megjelöléssel
- mérőórák állása;
- Forma: nem kötelező, de célszerű teljes
bizonyító erejű magánokiratban;
1212

3) Néhány gondolat a felmondásról
- Írásban
- Törvényi határidő betartásával
- Kézbesítési vélelem kikötése a szerződésben
- Bizonyítható legyen a felmondási ok
(tartozáselismerő nyilatkozat, tanúk, fotók stb.)
- Egyoldalú nyilatkozat, nincs szükség
elfogadásra
- Szerződésben a „felmondottnak kell tekinteni”
kikötés érvénytelen
1313

- Érvényes felmondás esetén megszűnik a
szerződés, a volt bérlő jogcím nélküli
használóvá válik →kiürítés
- A hátralék utólagos megfizetése nem
éleszti fel a bérleti jogviszonyt!
- Nincs helye felmondás
érvénytelensége iránti megállapítási
keresetnek (Pp.123.§) – kiürítési perben
lehet ellenkérelemként rá hivatkozni;
1414

II.
A VÉGREHAJTÁS
1515

1) A közjegyzői okirat
• Ha a bérleti szerződés közjegyző által
szerkesztett okiratban van, lehetőség nyílik a
per nélküli, „közvetlen” végrehajtásra;

A végrehajtás elrendelésére az okiratot
szerkesztő közjegyzőnek van hatásköre (nem
a bíróságnak!) és illetékessége (Vht. 23/C§ (1)
bek.);

MOKK 29. iránymutatás: okiratot szerkesztő
közjegyzőn azt kell érteni, aki azon az
álláshelyen működik, melyen az alapokiratot
készítő közjegyző működött;
1616