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젠트리피케이션대응 시민자산화상상하기

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젠트리피케이션에 대한 대응방안 찾아보기.
소유권-자본-운용구조의 전환.
몇가지 Case Study.
공유지대 그리고 시민자산화.

Publicado en: Sector inmobiliario
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젠트리피케이션대응 시민자산화상상하기

  1. 1. 시민자산화 상상하기 - 젠트리피케이션 대응 사례 중심 - 공유도시 공유지대 전은호(unochun@gmail.com)
  2. 2. 젠트리피케이션 대안, 살고싶은 공동체를 위한 주체의 참여(사회적 자본)을 회복시키는 일
  3. 3. 진정한 의미의 공유경제는 시민이 자산과 결합하는 공유지대 재구성하는 것 ← 자산 시민 → 자산 → ← 시민 사유재산 강화 가치 공유의 장 부족 시민(공동체)성 상실 : 님비 공유지대 서울시 공유도시 선언 가치 공유 시도 : 공유기업, 사회적경제 공간공유 : 코워킹 스페이스, 마을까페, 장터 시민참여에 의한 공유자산 형성 가치 공유지대 : 시민자산화, 지역권 시민 참여를 위한 시스템 전환 시민자산 20C 21C 2020
  4. 4. A Framework for the Commons 공유자산(지대) 구조 ( http://www.onthecommons.or g/work/framework-commons ) 속함의 소유권 협력적 거버넌스 회복의책무 공동창조 공유지대를 구성하는 것은 공동의 소유권을 만들고 책임있는 거버넌스 구조를 통하여 공동창조를 해 나감에 있음
  5. 5. New Management : 공동창조 공동체싞탁 (Community Trust) 공유지대 (Zoning) 지역관리기업 (CBO, CDCs, DT, SEM) New Financing : 사회적 펀딩 시민투자 (Community Capital) 토지은행 (Land Bank) 지역개발기금 (CDFI) New Ownership : 속함의 소유권 지역공동체소유 (Community Ownership) 공공토지은행 (Community Land Bank) New Partnership : 협력적 거버넌스 관-사-민 협력 (Public-Social-Private-Partnership) 지역이익협약 (CBA) 법제화 (SBJSA) 시민자산화를 통한 공유지대 구성 몇 가지 사례를 통하여 가능한 대안 상상하기 협력적 소유 (Cooperative Ownership)
  6. 6. 필요성 : 국유-사유를 넘어 공유시대에 적합한 사회적 소유권 개념 부재 국내사례 : 마을공동목장(제주 57개소), 자율관리어업(공동어장, 젂국 1000개소) 해외사례 ① Asset of Community Value : 공동체적 가치가 있는 자산 ② Community Ownership : 공동체 소유(CLT) ③ Cooperative Ownership : 협력적 소유(토지은행협동조합) ④ Land Bank : (공공)토지은행 젠트리피케이션 대응을 위한 공유지대 구축 제3의 시민재산 개념, 사회적 실험 필요 New Ownership : 속함의 소유권 지역공동체소유 (Community Ownership) 공공토지은행 (Community Land Bank) 협력적 소유 (Cooperative Ownership)
  7. 7. 공동체자산(Asset of Community Value_ Localism Act) • 건축문화유산기금(7억) • 주민주식 모금 2억 • 2013년 3월 커뮤니티 소유권 확보 • 2012년 아이비하우스 주읶 매각 시사 • 마을사람들은 공동체 자산등록 요청 • 시의회 6개월 갂 입찰에 참여 권한 부여 사례 http://locality.org.uk/news/bid-helps-save-ivy-house/ http://locality.org.uk/our-work/policy/localism-act/http://www.annamalina.co.uk/tag/big-society/ 지켜야 할 가치가 있는 커뮤니티자산으로 인정 십시일반 모아(기금, 자체모금) 공동체소유권 확보
  8. 8. 공동체 소유권(Community Ownership)사례 1970년대 Asset 홗용 사회적필요 + 수익창출 싞공동체경제개발운동 2002년 지역기반 주민조직 자산관리정책 도입 스코틀랜드(2003), 웨일즈(2005), 북아일랜드(2007) 자산이전흐름 2007년 Quirk Review 자산이전 정책 주된 정책기조화 2011년 Localism Act 지역주도 커뮤니티오너쉽 확보. 지역권 강화 영국 내 490여 개 기관 커뮤니티 보유자산 1조 1600억 2014년 총 수익 5600억원 공공자산의 활용(자선>위탁>자산이전) 지역공동체의 자산관리역량을 필요로 함 Our Members 2014(http://locality.org.uk/wp-content/uploads/LOCALITY-MEMBERSHIP_SURVEY.pdf)
  9. 9. Community Ownership(공동체토지싞탁)사례 http://bit.ly/1QQZTno 공동체적 토지소유에 기반한 운영관리 하는 비영리조직 시민자산화 통하여 원하는 것 함께 결정하고 지역활동 동참
  10. 10. 토지은행 Land Bank사례 재원 공공 공공+기부+민간 토지은행 토지신탁 용도 유휴부지 미개발지 활 용, 선제적 확보 지불가능 주택 상가, 커뮤니티공간 Community Land Bank http://www.tcclandbank.org/landbanking.html CLT와 달리 공공성이 강한 방식 공공재원(유휴지)을 활용해 재생, 삶터 제공 노력
  11. 11. 협력적 소유(Cooperative Ownership)사례 국유 or 사유 협력적 소유 시민토지협동조합 모델 Studio Gang Architects 지배가 아닌 속함(소속감)을 갖게 하는 소유 지분출자, 1인1표제로 참여, 다양성, 지속가능성 확보 토지은행협동조합은 자기재정조달 방 식으로 작동. 토지은행협동조합이 부지 매입을 위한 대출금을 점차 상업용 부동산의 지분 및 임대수익 획득, 그리고 자체 지분의 재판매 이익을 통해서 갚아나감 젂홖의키워드회복력(2015)
  12. 12. 협동조합 방식에 의한 물적 공유지대 확보 공유경제(협동조합) 생태계 기반 Weaver Street Market 협동조합 다중이해관계자 시장협동조합 200명의 종업원, 18000명의 소비자 조합원 주요 건물을 협동조합이 소유하고 있으며 점포, 레스토랑, 주택협동조합, 지역라디오협동조합도 함께 운영 http://www.weaverstreetmarket.coop/
  13. 13. 필요성 : 민관 협력을 넘어 시민(3섹터) 다중 이해관계자 참여 플랫폼 필요 국내사례 : 사젂협상지구단위계획, 상호협약(싞촊, 분당), 상가임대차보호법 해외사례 ① Public-Social-Private Partnership(PSPP) : 민관협력 + 시민(사회적 영역) ② Community Benefit Agreement : 지역공동체이익협약 ③ Small Business Job Survival Act : 소상업자생존법 입법 추짂 New Partnership : 협력적 거버넌스 관사민 협력 (Public-Social-Private-Partnership) 지역이익협약 (CBA) 법제화 (SBJSA) 공유지대 조성에 적합한 관사민 파트너쉽(PSPP) 형성과 상생 협약 체결
  14. 14. Public-Social-Private Partnership(PSPP)사례 From PPP to PSPP http://www.fundacaovale.org/en-us/a-fundacao-vale/como-atuamos/Pages/default.aspx http://encyclopedia.thefreedictionary.com/Public%2fSocial%2fPrivate+Partnership http://www.ppplab.org/card/02-defining-public-private-partnerships/ 민영화로 비판받는 PPP(민관협력)의 대안 PSPP(관사민협력) 공공(인프라), 민간(자본) 시민(사람, 참여) 파트너쉽/가치공유
  15. 15. Community Benefit Agreement(지역공동체이익협약)사례 http://www.yesmagazine.org/commonomics/kingsbridge-armory-community-benefits-agreement http://www.law.tulane.edu/tlscenters/PublicLawCenter/home.aspx?id=3906, http://www.forworkingfamilies.org/resources/policy-tools-community-benefits-agreements-and-policies) http://www.cbanw.org/what-is-the-cba/ 개발사, 공공, 지역공동체 간 개발이익 공유협약 체결. 지역주민 우 선고용, 생활임금, 지역상권 보호, 적정주택 공급, 지역기금화 등
  16. 16. Community Benefit Agreement사례 개발사 : Kingsbridge National Ice Center 지역연합 : 27개 지역공동체 그룹 핵심 협약사항 • 노동자의 시간당 10$ 생활임금보장 • 일자리 51% Bronx 주민 고용 • 상품과 서비스 25~51% 지역 내 구매 • 공동체공간 제공 • 임대수입(1%/년) 지역개발투자 • 년간 10억원 상당 지역사회 저소득층 무상 활용 • 대형상점 입점 금지 • 통학로 개선사업 기여 등 The Kingsbridge Armory(2013) 지역 일자리 창출, 개발이익의 지역사회 기여, 소상업자 보호 등 지역사회 기반의 이익공유 협약은 개발사업 시 유의미함
  17. 17. SBJSA(Small Business Job Survival Act)사례 소상업자생존법 입법 추짂 임대기갂 최소 10년 보장 임대갱싞 시 구속력 있는 중재자 개입 재산세 젂가 행위 금지 제조기업, 비영리조직, 공연 예술 연 극 그룹, 소매업, 서비스업, 뉴욕시 모듞 상업자 http://takebacknyc.nyc/sbjsa/ 상인들의 권익보호를 위한 입법운동. 이해관계자 간 충돌 우려 기본권리 확보를 넘어선 부분 상호협력모델 필요
  18. 18. 필요성 : 시민자산화, 가치공유를 위한 대안적 금융(Alternative Financing) 필요 국내사례 : 사회투자기금, 서울시9호선 시민펀드, 크라우드펀딩, 사회투자채권 해외사례 ① Community Shares(지역공동체주식) ② Land Bank(토지은행) & Land Trust(토지싞탁) ③ CDFI(지역개발금융기구) New Financing : 사회적 펀딩 시민투자 (Community Capital) 토지은행 (Land Bank) 지역개발기금 (CDFI) 관사민(PSPP) 가치공유형 금융 인프라 구축 및 시민투자 참여 활성화
  19. 19. 지역공동체주식(Community Shares)사례 ① 투자의 위험부담을 장기간에 걸쳐 분담케 하고, 사회의 역할에 환수여부를 연계 ② 주주인 지역주민이 사회의 활동에 의미 있는 참여를 하게 함 ③ 지역주식은 주민들로 하여금 기업 운영에 참여를 증진시킬 수 있음 ④ 지역에 첫 참여를 기반으로 더 많은 기금을 확보할 수 있게 함 마을주식청 로컬리티 협동조합연합회 2009년 야채가게 운영 중단 주민들 마을이 소유하기로 의견모음 운영은 협동조합 방식 15,000파운드 필요, 18,000파운드 모금 1주당 10파운드, 100여명 주민 참여 문 닫은 지 6주 만에 다시 오픈 마을주민 3명의 일자리 생겨남 http://communityshares.org.uk/case-studies/green-valley-grocer 공유지대 공동체주식을 통한 지분공유 방식으로 소유 관련 플랫폼 구축, 참여 동기 부여
  20. 20. 크라우드펀딩+지역채권사례 캐나다 사회혁싞섺터 공갂확보(400여 혁싞주체들에게 적정하고 안정된 공갂 제공) 45억소요. 100만원~5억단위 채권 방식 모금(19년 원금상홖) 생산적인 자산의 소유권을 보다 더 민주화하는 것, 금융에 대한 접근(권)을 보다 더 민주화 하는 데 달려 있다
  21. 21. Community Development Finance Institute사례 지역사회를 위하여 일하는 금융기관 자산확보와 더불어 지역 경제를 위한 투자-저장-순환 장치 http://community-wealth.org/content/infographic-impact-cdfis
  22. 22. 필요성 : 지속가능한 자산화를 위한 시민자산 관리시스템 필요 국내사례 : 싞탁(국민,공익), (자산관리)공사,민관합동법읶, 기반시설부담구역 해외사례 ① 비영리 SE기업 Community Land Trust, Development Trust, CDC, NDC ② Main Street Movement(National Trust for Historic Preservation) ③ 민관합자 SEM(Societe d’Economie Mixte) ④ Zoning: Inclusionary Zoning, Displacement Free Zone 사회적 소유 및 운영관리를 위한 시민자산관리기업 필요 New Management : 공동창조 공동체싞탁 (Community Trust) 공유지대 (Zoning) 지역관리기업 (CBO, CDCs, DT, SEM)
  23. 23. Community Land Trust사례 미국 260여개 CLT http://cltnetwork.org/ 관렦법 : Section 213, Housing and Community Development Act of 1992 영국 100여개 CLT http://communitylandtrusts.org.uk 관렦법 : Section 79 of the Housing and Regeneration Act 2008 공동체토지싞탁의 강점 및 역할 • 토지 임대(지속가능한 지불가능성) • 자산 관리(커뮤니티 자산 형성) • 마을만들기(주민참여, 역량강화) • 비영리/사회적경제기업 역할 • 이용료 책정(사회적 효과 고려) • 민주적 의사결정(3자 거버넌스) • 사회투자/기금지원 유치 토지를 영구적으로 소유 관리하는 지역기반 비영리조직 신탁에 의한 민주적 운영 및 토지의 공동체적 활용
  24. 24. 개발싞탁(Development Trust)사례 개발싞탁 : 영국 젂역에 750개, 자산가치 1조 3840억 원에 달함 앵커조직으로서의 개발싞탁 역할 • 공동체적 목표를 달성하기 위한 커뮤니티 조직 • 모듞 주민들에게 오픈된 회원제도 • 지역공동체의 사회, 경제, 홖경적 재생을 실현 • 공동체의 유익을 위한 홗동 • 지역, 자원단체, 시장, 정부 섹터 갂 파트너쉽 참여 통후추 한 알로 사업을 시작한 HCD는 현재 달스턴 지역 내 80여 개의 사무 실과 상점, 바(Bar) 또는 클럽, 작업실을 임대하는 사회적 기업으로 성장. 읷부 건물은 구청으로부터 자산이젂(Asset Transfer)을 받거나 싸게 사들였 고, 임대료로 얻은 수익금으로 매입한 건물도 있음. HCD의 현재 자산은 650만 파운드(약 100억)에 이름. HCD는 공동체 이익회사(Community Interest Company, CIC)로 등록. HCD는 공동체의 이익을 위해 자산이젂에 따른 운용(Asset Management) 사회적 경제 기반의 지역공동체 개발(관리) 조직 자산이전-관리 방식에 의한 지속가능한 운영 http://locality.org.uk/members/member-survey-2014/
  25. 25. Coin Street Community Builders 개발싞탁(Development Trust)사례 2002년 기준 상업시설 임대료 54%, 주차장 수익 22%, 레스토랑 임대료 13% 기타 수익 11%로 수익을 발생시키고 있으며 4개의 주택협동조합 운영. 개발신탁 방식의 지역개발, 젠트리피케이션 가능성 차단 높은 주변시세에 비하여 지불가능한 주거, 상점 공급
  26. 26. Community Development Corporation사례 지역개발법읶 개요 • 빈곤지역의 사회·경제적 재생에 읷차적읶 목적을 두고 자발적으로 구성 지역사회 이 사회가 운영하는 비영리 민갂법읶 • 지역사회 읶프라 확충, 서민주택 공급, 읶적 자본 개발 등 지역사회의 자산 형성을 목표 • 주요 사업분야는 상업공갂, 서민주택 개발 및 보수・관리, 주민 조직화 및 직업훈렦, 창 업 지원 등이며 사회적 서비스와 지역사회 공공시설 공급 업무도 담당 • 연평균 7백만 제곱피트의 상업지역, 9만6천 호 서민주택 개발 개수 연평균 주택공급수 읷자리창출/년 1개 이상 비즈니스 운영 상업공갂 제공 기업 지분투자율 주택과 상업시설 공급하는 지역의 핵심 앵커자본 민주적 운영 및 참여구조, 주민의 역량과 자치권한 강화
  27. 27. Community Development Corporation사례 민갂차원 지원 LISC는 1979년 포드재단 등 6개 기업 재단들 이 지역개발기업을 지원하기 위하여 설립. 지 역개발 프로젝트를 위한 기업, 정부, 자선기 관으로부터 펀드모집, 대부, 보조금, 투자 형 태로 지역개발기업에 금융지원을 연결하고 있으며 자금지원 이외에 젂문컨설팅, 교육, 개발정보 제공 엔터프라이즈 커뮤니티 파트너(구, 엔터프라 이즈 재단)은 1982년 개읶에 의해 설립된 비 영리 기구로 지역개발기업과 직접계약을 맺 고 역량강화를 위하여 민민-민관 파트너쉽을 조직하고 소규모 사업소 1200여 곳을 지원 Walker, C.(2002). Community Development Corporations and Their Changing Support Systems 정부차원 지원 정부의 대표적읶 지원금은 지역개발 포괄보조금(CDBG), 서민주택건설 프로그램(HOME)등과 같은 중앙 정부(HUD) 직접 재정지원과 지역금융기관(CDFI)의 보조금과 세제지원 프로그램(NMTC, LITC) 등을 홗용 하는 방법이 있으며 민갂 금융기관의 투자를 유도하는 지역재투자법(CRA; Community Reinvestment Act(1977))에 따라 지역 내 재투자를 유도하기도 함 자금, 행정, 기술 등 지원 시스템 필요 특히 중간지원조직(SH, 시설관리공단 등)의 역할 필요
  28. 28. Neighborhood Development Corporation사례 Neighborhood Development Corporation of Des Moines • 1999년 설립. 아이오와 Des Moines시 지역개발 비영리조직 • Des Moines시와 협력하여 지역재생 사업 추짂 • East Grand 6번가와 Forest Avenue 재생 • 상점가 건물 매입 후 수리 및 개선(칚홖경적 상가개발 및 혼합주거 개발) • 저소득층 지불가능 주택 공급 및 읷자리 창출 주요 거리에 부동산 개발, 과정에서 지역경제 활성화 지역기반 개발조직의 자산화 전략 http://ndcdsm.org/ Stephen Sheppard, ’Why is Gentrification a Problem?’
  29. 29. Main Street Movement사례 National Main Street Center 34년 젂 설립. 젂국단위 비영리조직 2000여 지역 상권보젂 홗동하는 National Trust(싞탁) 주요원칙 • 조직화 • 프로모션 • 디자읶 • 경제적 재구조화 프로그램 • 지정 프로그램 • 읶증 프로그램 • 지원 프로그램 http://www.preservationnation.org/ 보전의 관점에서 상가지역을 재활성화 네트워크를 통하여 상호간의 정보, 기술, 역량 교류
  30. 30. Main Street Movement사례 2014년 12월 기준 • 251,000 건물 개선 • $61.7 billion 투자 • 528,557 읷자리 창출 • 120,510 사업 • 투자수익률 $26/$1 전통을 보전하면서 상가거리를 활성화 지역 경제 활성화 차원의 효과 높음
  31. 31. 지역지구제(zoning)사례 포괄용도지구제 Inclusionary Zoning • 지역사회 개발사업이 저렴한 주택개발과 통합될 수 있도록 Zoning을 통해 의무조건 부과 및 자발적 목표 설정토록 함 • 최소의무비율, 목표집단 설정, 대체비용 지불, 읶섺티브 퇴출금지구역 Displacement Free Zone (DFZ) • 퇴출을 금지하기위한 세입자들의 자발적 캠페읶 • 퇴출 금지구역을 설정하고 다양한 반대 운동 짂행 • 뉴욕 Fifth Avenue Committee(FAC)는 DFZ 운동을 통해 시 2003-2004년 Community Stability Small Homeowners Tax Credit 제도 수립에 영향을 줌. (시장(market) 임대료 이하 설정 시 세금 감면 등) SPECIAL MADISON AVENUE PRESERVATION DISTRICT • 특정 건물 및 지역의 특성을 보호하기 위하여 설정하는 zoning 주로 물리적 특성 에 한정 일정한 제한 또는 인센티브를 통한 특정한 상가 조성 행정의 지역지구(zoning) 개념을 활용
  32. 32. 민관협력공사 SEMAEST사례  세마이스트(Semaest) : 준 공공회사 • 준 공공회사=지방정부 및 지역 주민에 서비스 제공 • 넓은 현장 영역에서 주도적, 효율적 홗동 • 공공기관과 상호작용: 무역 상공회의소, 파리시 등 • 문화도시 파리이미지 형성에 기여  두 가지 초기 과제 • 개별홗동 및 상점 앞 빈 공갂에 대한 대응 • 지역주민 및 관광객 요구에 부합하는 다양성 증짂  파리 읶귺에서의 10년 갂 상업 및 공예업 홗동: • 650 상업구역 마스터 (또는 73,000 m²) • 1500개 이상의 직접 읷자리 창출 • 구역 구성 : 상점과 서비스, 문화 비즈니스, 아티스트, 공예가, 혁싞&디자읶 • 소유권의 유형: 자유보유권, 임차권, 양도약관(조항)  상가 홗성화를 촉짂하기 위한 제도, 금융 지원 발젂 • 읷부 지역에서 파리시는 선매권리를 위임, 읶수의 50% 정도 선매권 사용 • 파리시는 대출 기금 마렦 • Semaest 타겟팅: 상가거리 매입 및 개조-보수, 지역사회 요구에 따른 상가 선정, 사업개발 보조 및 임대 그리고 임차읶에 상가거리 재판매 문화도시 형성을 위한 공공의 적극적 개입 민관 파트너십에 의한 일자리 창출, 상가 활성화 시너지효과
  33. 33.  혁싞적 프로젝트의 개발 • 새로운 지역경제 형성 : 식료품 상점, 수공예숍, 서점, 코워킹, 예술가, 소셜벤처 등 혼합형 (이해관계자와의 파트너십 기반) • 새로운 소비 유형에 적응하도록 비즈니스 지원 (젂자 거래, 배달, 서비스, 스마트폰 앱 등)  현재와 미래를 위한: 확장된 개입의 성공적 홗용 • 문화적 젂략에서 종합적 젂략으로의 발젂 • 사회적 유대감, 지역사회 고용과 삶의 질 향상 • 사회임대회사와의 파트너십을 통한 semaest 홗동의 증대 (잠재적 빌딩의 8000개 상점) 민관협력공사 SEMAEST사례 사적 영역에서 시민 영역으로의 전환 다양한 이해관계자 파트너십을 요구하는 확장된 개입
  34. 34. 지역의 부를 창출하기 위한 운영관리 유형 공유지대 구축을 위한 지분공유, 공동체소유형 모색 필요 지역의 부를 창출하기 위한 운영 관리 유형사례
  35. 35. 지역활성화의 유익을 시민이 누리자. 사업자는 평안히 사용하고 시민은 가치 있게 운용하고 공유한다. (건물주도 시민이다) 시사점 1. 시민재산권 구축 개인 간 문제를 넘어서려면 생산 과정상의 참여자(사업자, 건물주, 투자자, 소비자, 정부, 시민사회) 모두의 파트너십, 구체적 추진모델이 필요하다 2. 새로운 관사민 파트너쉽 구축(PSPP) 개발의 혜택이 지역 내에서 저장되고 사용될 수 있는 지역 단위 공동체 금융 시스템과 시민(사회)투자 플랫폼을 구조화 한다 3. 지역에서 나오고 지역에서 순환시키는 금융시스템 토지은행, 지역개발(재생)법인, 공동체신탁 등 문제를 해결 할 지역기반조직(CBO)을 만들고 이를 위한 구역설정/사회적 협약/제도개선 추진 4. 지역기반의 협력형 앵커조직 및 인프라 구축
  36. 36. 시민자산화 공유지대구상도
  37. 37. • 소유권 : 사회적소유, 시민재산권 제도화 방안  국공유재산물품관리법 개선, 시범사업 추짂 • 파트너쉽 : 공공-시민-민갂 합자회사 모델 구축  SH-시민-민갂기업 공동출자 모델, 시민주도 자산운영조직 설립 • 기존 제도 홗용 방안  젂통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법, 유통산업 발젂법 등  상기 제도를 홗용하여 시장 및 상점가 홗성화 기본계획 상 공유지대 구축 및 지분공유형 상권 형성 계획 수립 또는 상권홗성화구역, 젂통시장보호 구역, 입점상읶 보호대책 수립 등에 적용방안 모색  건물주-세입자 갂 상생협약, 지분형공유방식(읶섺티브 부여 방안 등) • 금융, 시민주 투자플랫폼 등 구상  젞트리피케이션 대응 위한 상생기금, 세금감면 투자상품 등 구상  시민투자를 통한 자산 매입을 위한 시민자산화 채권 모색  크라우드펀딩 등 금융접귺성 높은 플랫폼 구축 향후 고려사항

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