1. Eduardo Reese
Julio 2013
Lineamientos e instrumentos

2. Los mecanismos de mercado
no pueden garantizar el uso
sostenible y equitativo del
suelo ni la reproducción de la
ciudad en los mismos
términos.

3. El marco jurídico del
ejercicio del urbanismo

4. • La función social de la propiedad o la
propiedad como función social es decir
como derecho – deber.
• Se considera superada la concepción
civilista de la propiedad, que estaría
reducida a una mera referencia histórica.
• La función social es un elemento
constitutivo de la esencia misma de la
propiedad y no algo externo.
Propiedad del suelo y mercado

5. En cualquier caso el derecho de
propiedad:
• no es absoluto / implica deberes
• tiene claras limitaciones
• prevalece el interés colectivo sobre el
individual
• no lleva implícito el derecho de construir
Propiedad del suelo y mercado

6. La historia de las políticas
territoriales occidentales
es la historia del conflicto
entre políticas públicas y
la propiedad privada del
suelo.

7. La función social de la propiedad en la
legislación argentina
• Artículo 38 de la Constitución de
1949
“La propiedad privada tiene una
función social y, en consecuencia,
estará sometida a las obligaciones que
establezca la ley con fines de bien
común.”

8. La función social de la propiedad en la
legislación argentina
• Reforma constitucional de 1994: los tratados
internacionales tienen jerarquía constitucional
Artículo 75 inciso 22. Están en el nivel superior
del sistema legal nacional.
• Artículo 21 de la Convención Interamericana
sobre Derechos Humanos – OEA –San José de
Costa Rica – 1969
Artículo 21: Derecho a la Propiedad Privada –
Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus
bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al
interés social.

9. Constitución Provincia de San Juan
Artículo 60
El Estado propugna el logro de una vivienda digna para todos
los habitantes de la Provincia. Se posibilitará el acceso a la
madre soltera.
Artículo 111
El derecho de propiedad es inviolable. La propiedad tiene una
función social y en consecuencia está sometida a lo que la
ley establezca. Incumbe al Estado, fiscalizar la distribución y
la utilización de las tierras fiscales urbanas y rurales, e
intervenir con el objeto de desarrollar e incrementar su
aprovechamiento en interés de la comunidad, a fin de
procurar que cada trabajador o familia pueda adquirirlas en
propiedad.
La función social de la propiedad en la legislación argentina

10. Constitución Provincia de Río Negro
Artículo 74
La Provincia con los municipios ordena el uso del suelo y regula el
desarrollo urbano y rural, mediante las siguientes pautas:
1. La utilización del suelo debe ser compatible con las necesidades
generales de la comunidad.
2. La ocupación del territorio debe ajustarse a proyectos que
respondan a los objetivos, políticas y estrategias de la planificación
democrática y participativa de la comunidad, en el marco de la
integración regional y patagónica.
3. Las funciones fundamentales que deben cumplir las áreas urbanas
para una mejor calidad de vida determina la intensidad del uso y
ocupación del suelo, distribución de la edificación, reglamentación de
la subdivisión y determinación de las áreas libres.
4. El cumplimiento de los fines sociales de la actividad urbanística
mediante la intervención en el mercado de tierras y la captación del
incremento del valor originado por planes u obras del Estado.
La función social de la propiedad en la legislación argentina

11. Constitución Provincia del Chubut
Artículo 20
La propiedad privada es inviolable. Tiene también una función
social y está sometida a las obligaciones que establece la ley con
fines de bien común.
Artículo 77
El Estado propende a que toda persona acceda a una vivienda
digna, para sí o su familia, que incluye servicios sociales y públicos
e integración con el entorno natural y cultural, quedando
resguardada su privación. En sus previsiones el Estado contempla
planes habitacionales, individuales y colectivos, en función del
progreso tecnológico y de la evolución social. La política respectiva
provee el ordenamiento territorial con miras al uso racional del
suelo, al interés público y a las características de las diversas
comunidades.
La función social de la propiedad en la legislación argentina

12. Constitución Provincia de Córdoba
Artículo 58
Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda
digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra
necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental.
El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer
efectivo este derecho. A tal fin planifica y ejecuta la política de
vivienda y puede concertarla con los demás niveles
jurisdiccionales, las instituciones sociales o con el aporte solidario
de los interesados. La política habitacional se rige por los
siguientes principios:
1. Usar racionalmente el suelo y preservar la calidad de vida, de
acuerdo con el interés general y las pautas culturales y regionales
de la comunidad.
2. Impedir la especulación.
3. Asistir a las familias sin recursos para facilitar su acceso a la
vivienda propia.
La función social de la propiedad en la legislación argentina

13. Artículo 15
La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada
con el fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar
bienes, previa indemnización, por motivos de interés general
calificado por ley.
La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no
puede desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua
de la seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley
puede limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del
gobierno local.
Artículo 16
El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus
derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a
las limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias
para asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y
satisfacer las justas exigencias de la moral y el orden público y del
bienestar general.
Constitución Provincia de Santa Fe

14. Constitución Provincia de San Luis
Artículo 35
La Propiedad es inviolable. Todos los habitantes tienen derecho
a la propiedad de sus bienes. La propiedad privada tiene una
función social y, en consecuencia, está sometida a las
obligaciones que establece la ley con fines de bien común.
Nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia
fundada en ley y de expropiación por causa de utilidad pública,
la que es calificada por ley y previamente indemnizada.
Constitución Provincia de La Rioja
Artículo 60
La propiedad privada tiene una función social y en
consecuencia la misma queda sometida a las restricciones y
obligaciones que establezca la ley con fines de bien común.
La expropiación por causa de utilidad pública o interés
general debe ser calificada por ley y previamente

15. Constitución Provincia de Mendoza
Artículo 16
La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Provincia
puede ser privado ni desposeído de ella, sino en virtud de
sentencia fundada en ley, o por causa de utilidad pública,
calificada en cada caso por la Legislatura y previa
indemnización.
Artículo 48
Toda ley, decreto, ordenanza o disposición contrarios a las
prescripciones de esta Constitución o que impongan al ejercicio
de las libertades y derechos reconocidos en ella, otras
restricciones que las que los mismos artículos permiten, o
priven a los habitantes de las garantías que aseguran, serán
inconstitucionales y no podrán ser aplicados por los jueces. Las
personas que sufran sus efectos, además de la acción de
nulidad, tendrán derecho a reclamar las indemnizaciones por
los juicios que tal violación o menoscabo les cause, contra el

16. En la actualidad tiene
trámite parlamentario 1
proyecto de ley nacional de
ordenamiento territorial que
generaron un alto nivel de
debate y se espera el
proyecto del Gobierno
Nacional

17. HABITAR ARGENTINA es un espacio conformado por organizaciones,
instituciones académicas, movimientos sociales y legisladores, que están
trabajando con el objetivo de generar un marco normativo que garantice el
derecho a la vivienda, la tierra y al hábitat para todos.

18. Proceso de construcción conducido por el Gobierno Nacional, mediante la
formación de consensos, para el despliegue territorial de la inversión
pública
Plan Estratégico Territorial 2016

19. Instrumentos de gestión
territorial

20. Lineamientos generales para una
política de suelo alternativa
• Mayor integración entre herramientas
urbanísticas (plan / proyecto / norma)
• Abordaje integral de los procesos
territroriales y enfoque estratégico
• Mayor integración entre estas y
herramientas fiscales / tributarias,
administrativas, económicas, etc.

21. Un plan territorial requiere hoy cumplircon
tres condiciones básicas
• Un conjunto de estrategias claras y
de mecanismos de gestión
expresados en un documento
accesible
• Un acuerdo político
• Un marco de consenso construido
con las organizaciones de la
sociedad

22. Principios /Objetivos
Estrategias
Instrumentos de
acción directa
Proyectos
Instrumentos de
acción indirecta
Normas
reglamentarias
Instrumentos y
procedimientos de gestión

23. Nuevo Plan urbano
+
Nueva normativa reglamentaria
+
Instrumentos de gestión / PNSF S.A.
+
Intervenciones estratégicas
+
Reforma tributaria / Contribución por
mejoras
+
Actualización del catastro

24. Gestiónurbana/Gestióndelsuelo Política e instrumentos fiscales
Políticas e instrumentos de
regulación del suelo
Cobertura de infraestructura y
prestación de servicios
Intervenciones urbanísticas
Suficiencia/Insuficienciadesueloservido
Instrumentos legales /Movilización
suelo ocioso
Articulación de políticas e instrumentos

25. Instrumentos de promoción y desarrollo
• Convenios urbanísticos
• Consorcios de urbanización social
• Corporaciones y/o empresas públicas ó mixtas
• Reajuste de tierras ó englobamiento parcelario
• Derecho de preferencia
• Banco de Tierras Municipal
• Expropiación
• Premios de incentivo
• Creación de Zonas Especiales de Interés
Social

26. Proyecto Bicentenario – Zárate
Límites del predio Electroducto existente
Zona baja inundable y no urbanizable / Sectores de cesión de espacios verdes Casco de la chacra / Espacio arbolado a preservar

28. Mejor utilización
de la tierra (en
términos
espaciales,
económicos,
sociales y
ecológicos)
Incremento de
los beneficios
obtenibles (si se
lo compara con
la opción del
urbanismo lote
a lote).

29. Incremento de
los beneficios
obtenibles (si se
lo compara con
la opción del
urbanismo lote
a lote).
Mayores
posibilidades de
autofinanciación
del proyecto
Posibilidad de
mayores
compensaciones a
cargo de los
privados
El RT es la llave de un juego de “gana – gana”.

30. • Revisar la política fiscal
– Valorización del Impuesto
Inmobiliario
– Captación de plusvalías
locales
Propuestas para una política de
suelo alternativa

31. • La tierra es un activo que participa del proceso de
desarrollo social
• El mercado urbano genera valorizaciones de
suelo que en parte pertenecen a la comunidad
• Estos no son percibidos como tales y se pierde la
oportunidad de:
- Capturar las valorizaciones y redistribuirlas
socialmente
- Distribuir con equidad los costos y beneficios del
proceso de desarrollo urbano
- Financiar la ciudad
- Promover compensaciones para situaciones
especiales (protección del patrimonio urbano o
ambiental)
- Fomentar actividades

32. Recuperación de plusvalías
La movilización de parte (o de la
totalidad) de aquellos incrementos del
valor de la tierra atribuibles a los
esfuerzos de la comunidad para
convertirlos en recaudación pública por la
vía fiscal (impuestos, tasas,
contribuciones y otras formas) o, mas
directamente, en mejoramientos “in situ”
en beneficio de los ocupantes o de la
comunidad en general.
En base a M O Smolka – LILP

33. Argumentos para la recuperación de plusvalías
• Equidad en la distribución de las cargas y de
los beneficios que genera el desarrollo urbano
• La distribución inequitativa de las rentas crea
más pobreza
• Generación de recursos para el
financiamiento legítimo de la ciudad
• Disciplinamiento del mercado del suelo contra
la especulación
• Transparencia del funcionamiento de los
mercados

34. Amplio menú de instrumentos para recuperación de
plusvalías
• Impuesto inmobiliario (mecanismo por excelencia)
• Participación en plusvalías
• Contribución por mejoras
• Impuestos a tierra vacante o baldía
• Suelo creado / Otorgamiento oneroso del derecho de
construir (techo legal de densidad)
• Cesiones de suelo
• Transferencia de derechos de construcción
• Operaciones urbanas
• Reajuste de tierras

35. Factores comunes
1. Factor generador: incrementos (pasados,
actuales o futuros) del precio de la tierra
asociados a beneficios urbanos inmediatos o
directos
2. El pago no siempre es en dinero:
diferentes variantes
3. Son instrumentos “ad – hoc” / Pueden no
ser permanentes
4. Objetivos extrafiscales tan ó más
importantes que los fiscales

36. Algunas lecciones
1. No hay un instrumento ideal
2. No son comparables ni
directamente transferibles
3. Cada municipio debe crear
su propio menú de instrumentos
según condiciones locales

37. Se trata de un problema
esencialmente político:
que el territorio sea objeto de la
política y de liderar un rumbo de
desarrollo que cambie
sustantivamente las tendencias
El desarrollo territorial no es un problema
técnico que se resuelve con
instrumentos tecnocráticos.

38. “Los efectos perversos del
mercado sobre la ciudad no son
fatales sino resultado de
opciones políticas perversas”