Eduardo Reese
Julio 2013
Lineamientos e instrumentos
Los mecanismos de mercado
no pueden garantizar el uso
sostenible y equitativo del
suelo ni la reproducción de la
ciudad en...
El marco jurídico del
ejercicio del urbanismo
• La función social de la propiedad o la
propiedad como función social es decir
como derecho – deber.
• Se considera super...
En cualquier caso el derecho de
propiedad:
• no es absoluto / implica deberes
• tiene claras limitaciones
• prevalece el i...
La historia de las políticas
territoriales occidentales
es la historia del conflicto
entre políticas públicas y
la propied...
La función social de la propiedad en la
legislación argentina
• Artículo 38 de la Constitución de
1949
“La propiedad priva...
La función social de la propiedad en la
legislación argentina
• Reforma constitucional de 1994: los tratados
internacional...
Constitución Provincia de San Juan
Artículo 60
El Estado propugna el logro de una vivienda digna para todos
los habitantes...
Constitución Provincia de Río Negro
Artículo 74
La Provincia con los municipios ordena el uso del suelo y regula el
desarr...
Constitución Provincia del Chubut
Artículo 20
La propiedad privada es inviolable. Tiene también una función
social y está ...
Constitución Provincia de Córdoba
Artículo 58
Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda
digna, la qu...
Artículo 15
La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada
con el fin que cumpla una función social. El...
Constitución Provincia de San Luis
Artículo 35
La Propiedad es inviolable. Todos los habitantes tienen derecho
a la propie...
Constitución Provincia de Mendoza
Artículo 16
La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Provincia
puede ser pri...
En la actualidad tiene
trámite parlamentario 1
proyecto de ley nacional de
ordenamiento territorial que
generaron un alto ...
HABITAR ARGENTINA es un espacio conformado por organizaciones,
instituciones académicas, movimientos sociales y legislador...
Proceso de construcción conducido por el Gobierno Nacional, mediante la
formación de consensos, para el despliegue territo...
Instrumentos de gestión
territorial
Lineamientos generales para una
política de suelo alternativa
• Mayor integración entre herramientas
urbanísticas (plan / ...
Un plan territorial requiere hoy cumplircon
tres condiciones básicas
• Un conjunto de estrategias claras y
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Principios /Objetivos
Estrategias
Instrumentos de
acción directa
Proyectos
Instrumentos de
acción indirecta
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Nuevo Plan urbano
+
Nueva normativa reglamentaria
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Instrumentos de gestión / PNSF S.A.
+
Intervenciones estratégicas
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Gestiónurbana/Gestióndelsuelo Política e instrumentos fiscales
Políticas e instrumentos de
regulación del suelo
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Instrumentos de promoción y desarrollo
• Convenios urbanísticos
• Consorcios de urbanización social
• Corporaciones y/o em...
Proyecto Bicentenario – Zárate
Límites del predio Electroducto existente
Zona baja inundable y no urbanizable / Sectores d...
Mejor utilización
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términos
espaciales,
económicos,
sociales y
ecológicos)
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Incremento de
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obtenibles (si se
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Mayores
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• Revisar la política fiscal
– Valorización del Impuesto
Inmobiliario
– Captación de plusvalías
locales
Propuestas para un...
• La tierra es un activo que participa del proceso de
desarrollo social
• El mercado urbano genera valorizaciones de
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Recuperación de plusvalías
La movilización de parte (o de la
totalidad) de aquellos incrementos del
valor de la tierra atr...
Argumentos para la recuperación de plusvalías
• Equidad en la distribución de las cargas y de
los beneficios que genera el...
Amplio menú de instrumentos para recuperación de
plusvalías
• Impuesto inmobiliario (mecanismo por excelencia)
• Participa...
Factores comunes
1. Factor generador: incrementos (pasados,
actuales o futuros) del precio de la tierra
asociados a benefi...
Algunas lecciones
1. No hay un instrumento ideal
2. No son comparables ni
directamente transferibles
3. Cada municipio deb...
Se trata de un problema
esencialmente político:
que el territorio sea objeto de la
política y de liderar un rumbo de
desar...
“Los efectos perversos del
mercado sobre la ciudad no son
fatales sino resultado de
opciones políticas perversas”
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  1. 1. Eduardo Reese Julio 2013 Lineamientos e instrumentos
  2. 2. Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos.
  3. 3. El marco jurídico del ejercicio del urbanismo
  4. 4. • La función social de la propiedad o la propiedad como función social es decir como derecho – deber. • Se considera superada la concepción civilista de la propiedad, que estaría reducida a una mera referencia histórica. • La función social es un elemento constitutivo de la esencia misma de la propiedad y no algo externo. Propiedad del suelo y mercado
  5. 5. En cualquier caso el derecho de propiedad: • no es absoluto / implica deberes • tiene claras limitaciones • prevalece el interés colectivo sobre el individual • no lleva implícito el derecho de construir Propiedad del suelo y mercado
  6. 6. La historia de las políticas territoriales occidentales es la historia del conflicto entre políticas públicas y la propiedad privada del suelo.
  7. 7. La función social de la propiedad en la legislación argentina • Artículo 38 de la Constitución de 1949 “La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común.”
  8. 8. La función social de la propiedad en la legislación argentina • Reforma constitucional de 1994: los tratados internacionales tienen jerarquía constitucional Artículo 75 inciso 22. Están en el nivel superior del sistema legal nacional. • Artículo 21 de la Convención Interamericana sobre Derechos Humanos – OEA –San José de Costa Rica – 1969 Artículo 21:  Derecho a la Propiedad Privada – Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes.  La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
  9. 9. Constitución Provincia de San Juan Artículo 60 El Estado propugna el logro de una vivienda digna para todos los habitantes de la Provincia. Se posibilitará el acceso a la madre soltera. Artículo 111 El derecho de propiedad es inviolable. La propiedad tiene una función social y en consecuencia está sometida a lo que la ley establezca. Incumbe al Estado, fiscalizar la distribución y la utilización de las tierras fiscales urbanas y rurales, e intervenir con el objeto de desarrollar e incrementar su aprovechamiento en interés de la comunidad, a fin de procurar que cada trabajador o familia pueda adquirirlas en propiedad. La función social de la propiedad en la legislación argentina
  10. 10. Constitución Provincia de Río Negro Artículo 74 La Provincia con los municipios ordena el uso del suelo y regula el desarrollo urbano y rural, mediante las siguientes pautas: 1. La utilización del suelo debe ser compatible con las necesidades generales de la comunidad. 2. La ocupación del territorio debe ajustarse a proyectos que respondan a los objetivos, políticas y estrategias de la planificación democrática y participativa de la comunidad, en el marco de la integración regional y patagónica. 3. Las funciones fundamentales que deben cumplir las áreas urbanas para una mejor calidad de vida determina la intensidad del uso y ocupación del suelo, distribución de la edificación, reglamentación de la subdivisión y determinación de las áreas libres. 4. El cumplimiento de los fines sociales de la actividad urbanística mediante la intervención en el mercado de tierras y la captación del incremento del valor originado por planes u obras del Estado. La función social de la propiedad en la legislación argentina
  11. 11. Constitución Provincia del Chubut Artículo 20 La propiedad privada es inviolable. Tiene también una función social y está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común. Artículo 77 El Estado propende a que toda persona acceda a una vivienda digna, para sí o su familia, que incluye servicios sociales y públicos e integración con el entorno natural y cultural, quedando resguardada su privación. En sus previsiones el Estado contempla planes habitacionales, individuales y colectivos, en función del progreso tecnológico y de la evolución social. La política respectiva provee el ordenamiento territorial con miras al uso racional del suelo, al interés público y a las características de las diversas comunidades. La función social de la propiedad en la legislación argentina
  12. 12. Constitución Provincia de Córdoba Artículo 58 Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental. El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. A tal fin planifica y ejecuta la política de vivienda y puede concertarla con los demás niveles jurisdiccionales, las instituciones sociales o con el aporte solidario de los interesados. La política habitacional se rige por los siguientes principios: 1. Usar racionalmente el suelo y preservar la calidad de vida, de acuerdo con el interés general y las pautas culturales y regionales de la comunidad. 2. Impedir la especulación. 3. Asistir a las familias sin recursos para facilitar su acceso a la vivienda propia. La función social de la propiedad en la legislación argentina
  13. 13. Artículo 15 La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar bienes, previa indemnización, por motivos de interés general calificado por ley. La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no puede desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua de la seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley puede limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del gobierno local. Artículo 16 El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a las limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias para asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y satisfacer las justas exigencias de la moral y el orden público y del bienestar general. Constitución Provincia de Santa Fe
  14. 14. Constitución Provincia de San Luis Artículo 35 La Propiedad es inviolable. Todos los habitantes tienen derecho a la propiedad de sus bienes. La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común. Nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley y de expropiación por causa de utilidad pública, la que es calificada por ley y previamente indemnizada. Constitución Provincia de La Rioja Artículo 60 La propiedad privada tiene una función social y en consecuencia la misma queda sometida a las restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de bien común. La expropiación por causa de utilidad pública o interés general debe ser calificada por ley y previamente
  15. 15. Constitución Provincia de Mendoza Artículo 16 La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Provincia puede ser privado ni desposeído de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley, o por causa de utilidad pública, calificada en cada caso por la Legislatura y previa indemnización. Artículo 48 Toda ley, decreto, ordenanza o disposición contrarios a las prescripciones de esta Constitución o que impongan al ejercicio de las libertades y derechos reconocidos en ella, otras restricciones que las que los mismos artículos permiten, o priven a los habitantes de las garantías que aseguran, serán inconstitucionales y no podrán ser aplicados por los jueces. Las personas que sufran sus efectos, además de la acción de nulidad, tendrán derecho a reclamar las indemnizaciones por los juicios que tal violación o menoscabo les cause, contra el
  16. 16. En la actualidad tiene trámite parlamentario 1 proyecto de ley nacional de ordenamiento territorial que generaron un alto nivel de debate y se espera el proyecto del Gobierno Nacional
  17. 17. HABITAR ARGENTINA es un espacio conformado por organizaciones, instituciones académicas, movimientos sociales y legisladores, que están trabajando con el objetivo de generar un marco normativo que garantice el derecho a la vivienda, la tierra y al hábitat para todos.
  18. 18. Proceso de construcción conducido por el Gobierno Nacional, mediante la formación de consensos, para el despliegue territorial de la inversión pública Plan Estratégico Territorial 2016
  19. 19. Instrumentos de gestión territorial
  20. 20. Lineamientos generales para una política de suelo alternativa • Mayor integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma) • Abordaje integral de los procesos territroriales y enfoque estratégico • Mayor integración entre estas y herramientas fiscales / tributarias, administrativas, económicas, etc.
  21. 21. Un plan territorial requiere hoy cumplircon tres condiciones básicas • Un conjunto de estrategias claras y de mecanismos de gestión expresados en un documento accesible • Un acuerdo político • Un marco de consenso construido con las organizaciones de la sociedad
  22. 22. Principios /Objetivos Estrategias Instrumentos de acción directa Proyectos Instrumentos de acción indirecta Normas reglamentarias Instrumentos y procedimientos de gestión
  23. 23. Nuevo Plan urbano + Nueva normativa reglamentaria + Instrumentos de gestión / PNSF S.A. + Intervenciones estratégicas + Reforma tributaria / Contribución por mejoras + Actualización del catastro
  24. 24. Gestiónurbana/Gestióndelsuelo Política e instrumentos fiscales Políticas e instrumentos de regulación del suelo Cobertura de infraestructura y prestación de servicios Intervenciones urbanísticas Suficiencia/Insuficienciadesueloservido Instrumentos legales /Movilización suelo ocioso Articulación de políticas e instrumentos
  25. 25. Instrumentos de promoción y desarrollo • Convenios urbanísticos • Consorcios de urbanización social • Corporaciones y/o empresas públicas ó mixtas • Reajuste de tierras ó englobamiento parcelario • Derecho de preferencia • Banco de Tierras Municipal • Expropiación • Premios de incentivo • Creación de Zonas Especiales de Interés Social
  26. 26. Proyecto Bicentenario – Zárate Límites del predio Electroducto existente Zona baja inundable y no urbanizable / Sectores de cesión de espacios verdes Casco de la chacra / Espacio arbolado a preservar
  27. 27. Mejor utilización de la tierra (en términos espaciales, económicos, sociales y ecológicos) Incremento de los beneficios obtenibles (si se lo compara con la opción del urbanismo lote a lote).
  28. 28. Incremento de los beneficios obtenibles (si se lo compara con la opción del urbanismo lote a lote). Mayores posibilidades de autofinanciación del proyecto Posibilidad de mayores compensaciones a cargo de los privados El RT es la llave de un juego de “gana – gana”.
  29. 29. • Revisar la política fiscal – Valorización del Impuesto Inmobiliario – Captación de plusvalías locales Propuestas para una política de suelo alternativa
  30. 30. • La tierra es un activo que participa del proceso de desarrollo social • El mercado urbano genera valorizaciones de suelo que en parte pertenecen a la comunidad • Estos no son percibidos como tales y se pierde la oportunidad de: - Capturar las valorizaciones y redistribuirlas socialmente - Distribuir con equidad los costos y beneficios del proceso de desarrollo urbano - Financiar la ciudad - Promover compensaciones para situaciones especiales (protección del patrimonio urbano o ambiental) - Fomentar actividades
  31. 31. Recuperación de plusvalías La movilización de parte (o de la totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o, mas directamente, en mejoramientos “in situ” en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general. En base a M O Smolka – LILP
  32. 32. Argumentos para la recuperación de plusvalías • Equidad en la distribución de las cargas y de los beneficios que genera el desarrollo urbano • La distribución inequitativa de las rentas crea más pobreza • Generación de recursos para el financiamiento legítimo de la ciudad • Disciplinamiento del mercado del suelo contra la especulación • Transparencia del funcionamiento de los mercados
  33. 33. Amplio menú de instrumentos para recuperación de plusvalías • Impuesto inmobiliario (mecanismo por excelencia) • Participación en plusvalías • Contribución por mejoras • Impuestos a tierra vacante o baldía • Suelo creado / Otorgamiento oneroso del derecho de construir (techo legal de densidad) • Cesiones de suelo • Transferencia de derechos de construcción • Operaciones urbanas • Reajuste de tierras
  34. 34. Factores comunes 1. Factor generador: incrementos (pasados, actuales o futuros) del precio de la tierra asociados a beneficios urbanos inmediatos o directos 2. El pago no siempre es en dinero: diferentes variantes 3. Son instrumentos “ad – hoc” / Pueden no ser permanentes 4. Objetivos extrafiscales tan ó más importantes que los fiscales
  35. 35. Algunas lecciones 1. No hay un instrumento ideal 2. No son comparables ni directamente transferibles 3. Cada municipio debe crear su propio menú de instrumentos según condiciones locales
  36. 36. Se trata de un problema esencialmente político: que el territorio sea objeto de la política y de liderar un rumbo de desarrollo que cambie sustantivamente las tendencias El desarrollo territorial no es un problema técnico que se resuelve con instrumentos tecnocráticos.
  37. 37. “Los efectos perversos del mercado sobre la ciudad no son fatales sino resultado de opciones políticas perversas”

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