2007 - Richtingen in gebiedsontwikkeling - Kwaliteit op bedrijventerreinen - webversie

Oktober 2007
ISBN 978-90-79197-01-9
RICHTINGEN IN GEBIEDSONTWIKKELING
Reflecties op (inter)nationale ontwikkelingen
van bedrijventerreinen
RICHTINGENINGEBIEDSONTWIKKELINGReflectiesop(inter)nationaleontwikkelingenvanbedrijventerreinen

RICHTINGEN IN GEBIEDSONTWIKKELING
Reflecties op (inter)nationale ontwikkelingen
van bedrijventerreinen
Samengesteld door:
prof. dr. ir. W.F. Schaefer en ir. R.R.M. Gordon
ISBN 978-90-79197-01-9
3

Voorwoord
1. Herstructureringsvraagstukken voor bedrijventerreinen in Nederland
Erik Blokhuis en Wim Schaefer
Bijlage: Processchema herstructurering bedrijventerreinen
2. Clustering op bedrijventerreinen: Kennisclustering
Johan van der Velden en Vince in ‘t Ven
3. Kwaliteit op bedrijventerreinen: Engelse business parks als hét voorbeeld?
Jacques van Dinteren
4. Private ontwikkeling van een stadsdeel:
Lissabon: ’Parque EXPO’ en omgeving
Wim Schaefer en Erik Blokhuis
5. Gebiedsontwikkelingen in Dubai
Tim van Helmond en Bas van Montfort
Literatuur en bronnen
Colofon
p. 7
p. 9
p. 23
p. 35
p. 63
p. 79
p. 91
p. 97
5INHOUDSOPGAVE4

7VOORWOORD
Bedrijventerreinen zijn ‘hot’, of misschien wel juist ‘not’. Overal waar dit onderwerp wordt
aangekaart, overheerst immers kritiek. Over verloedering, gedateerde gebouwen, slecht
onderhoud en ongefundeerde uitbreidingswensen die de laatste spatjes groen langs ons snel-
wegennet om zeep helpen. Herbezinning moet het sleutelwoord tot succes zijn. Duurzaam
succes om precies te zijn.
Het kabinet maakt een vuist tegen ongebreidelde groei van bedrijventerreinen. Inbreiding en
revitalisering krijgen voorrang. De Provincie Noord-Brabant heeft hiervoor sterk sturend
beleid geformuleerd: voordat in een regio onderzoek plaatsvindt naar uitbreiding met nieuwe
bedrijventerreinen, moeten eerst alle alternatieven in de bestaande omgeving zijn onderzocht.
En alternatieven zíjn er, want Brabant heeft als sterk geïndustrialiseerde provincie de twijfel-
achtige eer te beschikken over het grootste areaal aan te herstructureren bedrijventerreinen:
5.400 hectare; maar liefst een kwart van het totale verouderde oppervlak in Nederland. Een
immense opgave. De Provincie Noord-Brabant is in de landelijke context de enige provincie
die haar nek al vroeg heeft uitgestoken om er concreet mee aan de slag te gaan. De BOM
voert het beleid uit door proces- en projectmanagement, én risicokapitaal te bieden aan
verouderde bedrijventerreinen (dat laatste doet de Brabantse Herstructureringsmaatschappij
voor Bedrijventerreinen B.V., een samenwerkingsverband van de BOM en de Provincie). De
BOM fungeert bovendien als kenniscentrum, en vanuit die rol werken we graag en veelvuldig
samen met kennisinstellingen, zoals de Technische Universiteit Eindhoven.
Er is één overheersend perspectief: het toekomstperspectief. Als we de economische groei
duurzaam willen stimuleren en de grote, internationale organisaties aan ons willen binden,
zullen we werk moeten maken van onze bedrijventerreinen. We gaan immers voor het beste.
We moeten ruimte creëren. De kansen liggen voor het oprapen. Creatieve voorbeelden uit
binnen- en buitenland zijn uitnodigend. Deze bundel is bedoeld als inspiratiebron voor toe-
komstig beleid en om creatieve oplossingen voor vraagstukken te geven.
Ik wens u veel leesplezier en inspiratie toe.
John Jorritsma
Directeur BOM
6

9
HERSTRUCTURERINGSVRAAGSTUKKEN VOOR
BEDRIJVENTERREINEN IN NEDERLAND
‘Identificatie van problematiek’
1.
8
ir. Erik Blokhuis is sinds 2005 werkzaam als promovendus
aan de Technische Universiteit Eindhoven bij de leerstoel
‘Construction Management & Urban Development'. Hij werkt
aan vraagstukken rondom de (her)ontwikkeling van gebieden.
Binnen dit onderzoeksveld bestudeert en analyseert
Blokhuis het gedrag van stakeholders in interactieve besluit-
vormingsprocessen, en werkt hij aan een model ter verbete-
ring van de aansturing van complexe gebiedsontwikkeling.
prof. dr. ir. Wim Schaefer is voltijds werkzaam als hoogleraar
aan de Technische Universiteit Eindhoven. Hij bekleedt de
leerstoel ‘Construction Management & Urban Development’
en geeft leiding aan de interfacultaire masteropleiding
‘Construction Management & Engineering’. Schaefer werkt
samen met marktpartijen, promovendi en MSc. studenten
aan research- en ontwikkelingsvraagstukken voor gebieds-
ontwikkeling.

11
Bedrijventerreinen zijn bestemd om bedrijven (voornamelijk in de sectoren industrie, groot-
handel, transport, logistiek en reparatie) te huisvesten, en hebben vaak een monofunctio-
neel karakter. Volgens het ministerie van Economische Zaken (2004) is het creëren van
bedrijventerreinen in Nederland, en dus het stimuleren van bedrijvige activiteit, noodzakelijk
om een duurzame economische groei te realiseren.
Na een aantal jaren, waarin het scheppen van voldoende ruimte voor economische groei
centraal stond, is het accent verschoven naar de kwalitatieve opgave. De veranderingen in
de economische structuur leiden tot een vraag naar andere typen bedrijfsgebouwen en
locaties dan bijvoorbeeld vier decennia geleden, en tevens tot een behoefte aan meer kwa-
liteit op bedrijventerreinen (VROM-raad, 2006). Ook de samenleving hecht hier belang aan,
mede met het oog op de schaarse ruimte in Nederland. Zorgvuldig gebruik van de ruimte,
herstructurering van verouderde bedrijventerreinen en duurzaamheid zijn belangrijke doel-
stellingen in ruimtelijke plannen. Het doel is het verlengen van de levensduur van bestaande
bedrijventerreinen en een afname van de behoefte aan nieuwe terreinen.
Een blik op het huidige areaal aan bedrijventerreinen laat zien dat ruim een derde is verou-
derd. De gemiddelde doorlooptijd van een herstructureringsproject van plan tot en met
realisatie is tien jaar (ministerie van Economische Zaken, 2004). De duur van deze (her)ont-
wikkelingsprocessen zorgen voor stagnatie van de ontwikkeling van de Nederlandse econo-
mie. Het is niet eenvoudig een volledig en samenhangend beeld te vormen van de problemen
en oorzaken die de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen doen stagneren.
Onderzoek richtte zich vooral op regionaal-economische aspecten van de markt voor
bedrijventerreinen. De invalshoek van onder meer het vastgoed is onderbelicht gebleven.
Ook vanuit proces- en organisatiekunde is weinig aandacht besteed aan bedrijventerreinen.
Dat is een gemis, want een antwoord op veel nu nog onbeantwoorde vragen is te vinden
in dergelijke verwante onderzoeksgebieden. Het doel van dit hoofdstuk is een overzicht te
geven van de meest relevante en omvangrijke problemen die zorgen voor de stagnatie op
de (her)ontwikkelingsmarkt van bedrijventerreinen.
Definitie en status quo
Een bedrijventerrein is een ‘in een gemeentelijk ruimtelijk plan juridisch begrensde ruimte,
waarbinnen de vestiging van bedrijven mogelijk is’. Bedrijfsruimtegebruikers zijn bedrijven
met een gebouw waarvan meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte wordt gebruikt
voor industriële activiteiten.
10

Figuur 1.1: Nederlandse markt voor bedrijventerreinen (Milieudefensie, 2007)
Ontwikkelingen in de laatste decennia
Verschillende typen bedrijventerreinen kunnen worden onderscheiden, zoals zware industriële
terreinen, zeehaventerreinen, gemengde bedrijventerreinen, high tech terreinen en logistieke
terreinen. Wanneer we kijken naar kwantitatieve aspecten van de uitgifte van grond, blijkt
dat het segment ‘gemengd terrein’ het grootste aandeel voor haar rekening neemt (zie
figuur 1.2). Zeehaventerreinen bestrijken ongeveer 10%, met grote regionale verschillen.
Het aandeel high tech terreinen en logistieke terreinen is klein, maar vertoont een groei in
de laatste jaren (Hermans, 2004a). De Nederlandse overheid ziet deze typen bedrijventerreinen
als een belangrijke economisch onderscheidende factor (De Graaf, 2005).
Hogere prognoses en
grotere uitgiften
Overaanbod aan
nieuwe terreinen
Leegstand op
bestaande terreinen
Grote bezetting op
nieuwe terreinen
Figuur 1.2: Omvang en samenstelling van
bedrijventerreinen in Nederland in 2005
(Stichting Natuur en Milieu, 2007)
1312
In 2004 bedroeg het totale bruto aanbod aan bedrijventerreinen ongeveer 93.800 hectare.
Hiervan was ongeveer 24.000 hectare in gebruik voor openbare ruimte, infrastructuur,
groenstroken et cetera. Van de overige ruimte was 58.400 hectare in gebruik voor bedrijven
en 11.000 hectare beschikbaar voor verkoop. Dit is ongeveer 19% van de totale beschikbare
ruimte. Uitgaande van een floor-space index van 0,62 voor industriële gebouwen (Bak, 1961)
wordt de totale vloeroppervlakte op deze terreinen geschat op ruim 360 miljoen m2
.
Relevantie
Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de Nederlandse economie. Ze bieden plaats aan
31% van de beroepsbevolking (RPB, 2004), en 35% van de toegevoegde waarde wordt
gecreëerd op bedrijventerreinen (Geuting e.a., 2006). Elke hectare bedrijventerrein levert
ongeveer 1,6 miljoen euro per jaar op.
Ook vanuit ruimtelijk perspectief zijn bedrijventerreinen belangrijk. Ze beslaan meer dan
2% van het Nederlandse grondgebied, en dit aandeel groeit gestaag (RPB, 2004). Wanneer
we in beschouwing nemen dat Nederland één van de meest dichtbebouwde en dichtbevolkte
landen in de wereld is, kunnen we stellen dat het belang van een duurzaam gebruik van
gronden groot is, en dus het belang van herstructurering. De huidige planningsaanpak sluit
hier echter nog niet op aan.
Planningsaanpak: markt en proces
De planningsaanpak voor (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen wijkt sterk af van de
planningsaanpak voor ‘reguliere’ gebiedsontwikkeling. De meest gangbare manier om in
Nederland een bedrijfspand te realiseren, is het kopen van een bouwrijpe kavel op een
bedrijventerrein, om zelf een passend pand te laten bouwen. Onderhoud en beheer van
het terrein blijft de verantwoordelijkheid van de gemeente. Dit volgt uit de gedachte dat
bedrijventerreinen lokale en regionale economische ontwikkelingen direct stimuleren.
Dit resulteert in extensief grondgebruik. Het genoeg op voorraad hebben van uitgeefbare
gronden wordt gezien als een verantwoordelijkheid van de gemeente, om zo een duurzame
economische groei te garanderen. Het resultaat is dat tegenwoordig ongeveer de helft van
de bouwgrond in Nederland bestemd is voor bedrijvigheid, terwijl die nog geen 20% van
de bebouwde grond in gebruik heeft (Louw e.a., 2004).
Het overaanbod aan nieuwe terreinen leidt tot leegstand op bestaande terreinen. Bedrijven
prefereren vestiging op een nieuw terrein boven renovatie van de bestaande vestiging van-
wege een betere prijs-kwaliteitverhouding. Het snel vollopen van nieuwe terreinen en de
daarmee gepaard gaande leegstand op bestaande terreinen wordt vervolgens weer in de
prognosemodellen voor de toekomst opgenomen, en dat leidt tot een grotere uitgifte van
nieuwe terreinen (zie figuur 1.1).

15
Figuur 1.3: Grondprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinen in €/m2
(Milieudefensie, 2007)
Herstructurering en veroudering
Het Rijk en de provincies zetten in hun ruimtelijk beleid zwaar in op herstructurering. De
overheden koppelen de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen nadrukkelijk aan de
opgave verouderde bedrijventerreinen opnieuw geschikt te maken voor bedrijfsvestiging.
Hiermee volgen zij het principe van de SER-ladder (1999). Dit houdt in dat gemeenten pas
nieuwe bedrijventerreinen mogen aanleggen, als zij kunnen aantonen dat intensivering en
herstructurering van bestaande terreinen onvoldoende capaciteit oplevert. In theorie voor-
komt dat het doorzetten van de voortdurende afname van het bedrijfsareaal in het
bestaande stedelijke gebied. Het CPB (2001) geeft drie redenen waarom herstructurering
steeds meer nadruk krijgt:
- de zorg om de vitaliteit van de Nederlandse steden;
- ruimtedruk in Nederland;
- verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen en stimulering van economische
ontwikkeling.
Bij herstructurering van bedrijventerreinen worden maatregelen genomen om terreinen te
veranderen. Herstructurering verwijst naar de oplossing van een probleem, dat ontstaat
door wat in het algemeen ‘veroudering’ wordt genoemd (CPB, 2001). In veel studies wordt
veroudering van bedrijventerreinen gezien als een van de meest belangrijke oorzaken voor
inefficiënt gebruik van bedrijventerreinen in Nederland. Veroudering kan echter ook juist
worden gezien als gevolg van dit inefficiënte gebruik.
14
Historische facts and figures
Tussen 1987 en 2003 is in Nederland 19.343 hectare bedrijventerrein uitgegeven, met een
gemiddelde van 1.209 hectare per jaar. Deze uitgifte toont een sterke consistentie met de
economische ontwikkelingen (Hermans, 2004a). Een andere berekening toont aan dat de
oppervlakte bedrijventerreinen de laatste tien jaar is gegroeid met 26%, ofwel 15.617 hectare
(Stichting Natuur en Milieu, 2007). Daarbij bestaan grote verschillen tussen provincies (zie
tabel 1.1).
Prijsontwikkelingen
De prijs van Nederlandse bedrijventerreinen stijgt continu. Sinds 1991 is de gemiddelde prijs
met ongeveer 155% gestegen. In de periode 1991-1996 stegen de prijzen matig (gemid-
deld 4% per jaar), in de periode daarna (tot 2003) schoten de prijzen met gemiddeld 15%
per jaar omhoog (Van Aalst, 2004). In de afgelopen jaren is de grondprijs nog sterker
gestegen. Experts beweren echter dat de huidige prijzen voor grond op bedrijventerreinen
nog steeds te laag zijn. De gemiddelde grondprijzen voor bedrijventerreinen liggen aanmer-
kelijk lager dan die voor de woningmarkt (zie figuur 1.3).
Groei oppervlakte Groei (%)
(hectare bruto)
Drenthe 892 38%
Flevoland 1.185 60%
Friesland 894 29%
Gelderland 2.074 30%
Groningen 552 20%
Limburg 1.199 19%
Noord-Brabant 2.608 23%
Noord-Holland 1.372 20%
Overijssel 1.836 36%
Utrecht 808 30%
Zeeland 433 20%
Zuid-Holland 1.768 21%
Nederland 15.617 26%
Tabel 1.1: Groei ruimtebeslag voor bedrijventerreinen 1995-2005 (Stichting Natuur
en Milieu, 2007)

17
Veruit de meeste herstructureringsprojecten beperken zich tot een facelift van het gebied.
Dat is niet voldoende om de neerwaartse spiraal van verpaupering te keren. Van alle her-
structureringsprojecten was slechts 2% gericht op herprofilering van het gebied, en 6%
betrof een transformatie (Milieudefensie, 2007).
Mogelijke oorzaken
Blokhuis en Schaefer (2006) hebben vier mogelijke oorzaken van het bovenstaande probleem
geanalyseerd:
- een gebrek aan consensus onder stakeholders;
- mismatch tussen vraag en aanbod;
- wetgeving;
- financiering van herstructurering.
Het gaat te ver om deze vier oorzaken in dit hoofdstuk allemaal te behandelen. De focus
van dit hoofdstuk ligt op het niveau van de stakeholder.
Stakeholders en economisch gedrag
Volgens het CPB (2001) is het probleem van stagnerende herstructurering een natuurlijk
gevolg van het economische gedrag van betrokken stakeholders. Belangrijk in de onder-
bouwing van deze stelling, is het feit dat het in het Nederlandse politieke systeem nood-
zakelijk is om coalities te vormen. Dit is tot dusver een efficiënte remedie tegen radicale
veranderingen in het ruimtelijke planningsbeleid gebleken (Van der Valk, 2002). Belangrijk
aspect hierbinnen is de diepgewortelde overtuiging dat macht voortkomt uit consensus.
Echter, klachten over de (in toenemende mate) moeizame beslisprocessen winnen aan politiek
gewicht. Er komt geen eind aan de onderhandelingen nadat de wettelijke plannen zijn
goedgekeurd, en stakeholders zijn zeer creatief in het interpreteren van de kaderplannen
die door centrale overheid en provincies worden toegepast.
In de Nederlandse praktijk van bedrijventerreinontwikkeling zijn veel stakeholders betrokken.
BCI (1999) onderscheidt de drie belangrijkste betrokken partijen: overheden, gevestigde
bedrijven en andere private partijen. Deze partijen hebben bij de herstructurering van bedrij-
venterreinen allen eigen motieven om herstructurering positief te benaderen (zie tabel 1.2).
De betrokkenheid van deze veelheid aan partijen, gebruikers en gemeentelijke afdelingen
– met ieder hun eigen belangen – maakt herstructurering complex.
16
Op 1 januari 2003 was volgens IBIS bijna 30.000 hectare van de totale voorraad aan
bedrijventerreinen verouderd. Reesink en Van Aalst berekenden die hoeveelheid in datzelfde
jaar op 25.700 (28% van de 92.700 hectare). Het ministerie van Economische Zaken stelde
in 2004 het percentage verouderde terreinen vast op meer dan 20%, ofwel: 21.670 hectare.
En tot slot berekende Milieudefensie in 2007 dat van de huidige voorraad 27.500 hectare
verouderd is. Aanzienlijke verschillen, die kunnen worden teruggevoerd op het vage begrip
‘veroudering’ en op de verschillende factoren die worden gebruikt bij de berekeningen.
Ondanks de grote verschillen, tonen deze cijfers onomstotelijk het gebrek aan duurzaamheid
van ontwikkelde bedrijventerreinen aan. Ook de uitvoering van herstructurering verloopt
niet erg voorspoedig. In de periode 1990-2006 is slechts 3.000 hectare geherstructureerd.
Bij een ongewijzigd tempo duurt het ongeveer 200 jaar om de huidige voorraad verouderde
terreinen op een acceptabel kwaliteitsniveau te brengen. In de tussentijd blijven bestaande
terreinen continu verouderen.
Gesignaleerde problemen
Problemen op de markt voor bedrijventerreinen zijn bestudeerd door verschillende auteurs.
Kapteyn (2006) onderscheidde drie hoofdproblemen: leegstand, snelle veroudering en een
gebrek aan commitment bij eigenaren. Hakfoort (2006) heeft ook drie problemen benoemd:
een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod, snelle veroudering van terreinen en een
inefficiënt grondgebruik op regionale schaal. Al deze problemen zijn direct gerelateerd aan
het hoofdprobleem: er is een groeiende behoefte aan herstructurering van Nederlandse
bedrijventerreinen, en deze herstructurering stagneert.
Stagnatie van herstructurering
Al meer dan twintig jaar maken gemeenten plannen voor het herstructureren van verouderde
bedrijventerreinen, maar de uitvoering van die plannen verloopt erg traag. Daarnaast leveren
de uitgevoerde herstructureringsprojecten weinig ruimte op. Vanuit dit oogpunt maken we
een onderscheid tussen verschillende vormen van herstructurering:
- facelift: grote opknapbeurt van openbare ruimte en infrastructuur;
- revitalisering: verbetering van het integrale terrein met behoud van de bestaande econo-
mische functie;
- herprofilering: wijziging van de economische functie in nieuwe (industriële) activiteiten
met een hogere vastgoedwaarde;
- transformatie: totale conversie, waarbij de economische functie verandert in een niet-
industriële (onttrekking aan de voorraad bedrijventerreinen).

19
- sociale/maatschappelijke kosten van (her)ontwikkelingen van bedrijventerreinen komen
niet tot uitdrukking (Schuur, 2001);
- gemeenten hebben een commercieel belang; ze verdienen geld met de uitgifte van
bedrijventerreinen. Het is lucratiever om nieuwe terreinen uit te geven, dan om te
investeren in verouderde terreinen.
Deze grote betrokkenheid en verantwoordelijkheid van gemeenten heeft consequenties.
Ten eerste investeren gemeenten nauwelijks in de kwaliteit van bedrijventerreinen, om grond-
productiekosten laag te houden en zo de kosten voor het bouwrijp maken zo snel mogelijk
terug te verdienen (Louw e.a., 2004). De bestuurlijke en ambtelijke aandacht voor het gebied
neemt na de aanleg van het bedrijventerrein snel af. Ten tweede stellen gemeenten wel
eisen aan de ondernemers via vergunningen, maar zijn ze vaak zelf niet in staat op adequate
wijze het dagelijkse beheer en onderhoud van wegen, groen, verlichting en veiligheid te
organiseren (VROM-raad, 2006). Ten slotte bestaat er een sterke onderlinge concurrentie
tussen gemeenten om bedrijven, en dus werkgelegenheid en economische activiteit, aan te
trekken. Gevolg hiervan is vaak dat gemeenten sneller bereid zijn hun eisen, zoals milieu-
eisen, te versoepelen om bedrijven binnen te halen (VROM-raad, 2006).
Economisch gedrag van ondernemers
Ondernemers vinden bedrijventerreinen aantrekkelijk. Daar vinden zij ruimte die speciaal
voor hen is bestemd en aangelegd. Ten opzichte van andere locaties bieden bedrijventerreinen
meer (planologische) rechtszekerheid in de vorm van gunstige bouwen gebruiksmogelijk-
heden. Ze zijn goed bereikbaar en er is in de meeste gevallen grond in voorraad. Mede door
de relatief lage gronden bouwkosten, kunnen ondernemers op bedrijventerreinen nieuwe
huisvesting realiseren met een betere prijs-kwaliteitverhouding dan in de bestaande voorraad
het geval is. Lage vastgoed- en grondprijzen ontmoedigen echter het onderhoud, en pan-
den worden snel afgeschreven. “Als grond gemakkelijk te verkrijgen is en de prijs is betrek-
kelijk laag, dan zijn er weinig prikkels om de grond efficiënt te gebruiken” (Louw e.a., 2004).
De meeste bedrijven tonen zich bij hun vraag naar grond weinig gevoelig voor verschillen
in grondprijzen. De prijselasticiteit van de vraag naar grond is dus laag. Dit komt omdat de
grondkosten slechts een klein deel (circa één procent) bedragen van de totale kapitaaluit-
gaven van productiebedrijven. Mede daardoor kiezen veel bedrijven er dan ook voor meer
grond te kopen dan ze aanvankelijk nodig hebben, met het oog op eventuele toekomstige
uitbreiding. Dit werkt inefficiënt grondgebruik in de hand. Ten slotte wordt herstructurering
van bedrijventerreinen vertraagd door het feit dat ondernemers het vastgoed en de grond
in hun bezit hebben, en er dus sprake is van een zeer gefragmenteerd grondbezit.
18
Economisch gedrag van gemeenten
Olden en Louw (2005) beschrijven de rol van de gemeente als volgt: “De overheid bepaalt
in alle opzichten het aanbod aan bedrijventerreinen. Planvorming, ontwikkeling, uitgifte en
beheer zijn in één hand bij de gemeenten”. Deze grote betrokkenheid kan in de huidige
situatie worden verklaard door enkele factoren:
- overheden nemen aan dat bedrijventerreinen direct lokale en regionale economische
ontwikkeling stimuleren;
Immateriële belangen
Gemeenten - werkgelegenheid
- vitaliteit (stads)economie
- ruimtelijke en milieukwaliteit, niet
alleen op het terrein zelf, maar ook
voor omwonenden
- intensief ruimtegebruik
- duurzaam beheer
- imago stad/gemeente
- contacten/netwerken met bedrijven
Gevestigde bedrijven - verbetering van de kwaliteit van de
bedrijfsomgeving waardoor het bedrijf
beter kan functioneren
- duurzaam beheer waardoor de kwaliteit
op termijn is gegarandeerd
- verbetering van het imago door uitstra-
ling van de bedrijfsomgeving
Private investeerders - continuïteit bedrijfsvoering
- imago, kwaliteit en duurzaamheid van
de ontwikkeling als verkoopargument
Materiële belangen
- financiële haalbaarheid van het plan/
grondexploitatie
- investeringen uit bedrijfsleven
- opbrengsten onroerendezaakbelasting
gaan omhoog
- grondprijzen/erfpachtcanon in gebied en
het omliggende gebied gaan omhoog
- waarde van het onroerend goed/de kavel
gaat omhoog
- kostenbesparingen door beter functioneren
van het bedrijf (niet verplaatsen, logistieke
voordelen, klachten van omwonenden etc.)
- kostenbesparingen door beter beheer
- bij herprofilering: maximale opbrengst
verkoop onroerend goed
- rendement
- projectontwikkelaar/aannemer: bouw-
capaciteit
- projectontwikkelaar: winst
- projectbelegger: waarde onroerend goed,
langdurig rendabele beleggingsobjecten
Tabel 1.2: Betrokken partijen en hun belangen (BCI, 1999)

21
Bijlage: Processchema herstructurering bedrijventerreinen
De N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) heeft gesignaleerd dat de proces-
sen die leiden tot herstructurering van bedrijventerreinen doorgaans volgens dezelfde
route verlopen. Daarom heeft zij het initiatief genomen om deze route te beschrijven in een
kennisdocument. Het doel van dit kennisdocument is het scheppen van duidelijkheid
onder de betrokken partijen bij het vaststellen van taakverdeling, doelstellingen en resul-
taten. In het kennisdocument worden herstructureringsprocessen opgedeeld in vier deel-
fasen, te weten initiatieffase, planvormingfase, realisatiefase en beheerfase. Uitgaande van
deze onderverdeling, levert de BOM in de eerste twee fasen organiserend vermogen.
Inspelend op deze rol van de BOM, worden in het processchema herstructurering bedrijven-
terreinen de organiserende activiteiten, die nader zijn uitgewerkt in het kennisdocument,
beknopt weergegeven. Het doel van het schema is het overzichtelijk maken van de globale
doorlooptijd van, en de relaties tussen verschillende activiteiten. Op de horizontale as
staan de twee deelfasen initiatief en planvorming. Op de verticale as is een driedeling aan-
gehouden:
- beleid, communicatie en beslissingen;
- hoofdproces;
- ondersteunende processen (instrumentaria).
Onder het blok ‘beleid, communicatie en beslissingen’ vallen de tussentijds op te leveren
producten, de belangrijkste beslismomenten en de belangrijkste communicatiemomenten
met stuur- en werkgroep. Het blok ‘hoofdproces’ bevat de belangrijkste activiteiten die
moeten worden georganiseerd om tot het eindresultaat van de planvorming – een realisatie-
overeenkomst – te komen. Tot slot worden in het blok ‘ondersteunende processen’ de
ondersteunende en verplichte activiteiten met betrekking tot het beschikbare instrumenta-
rium weergegeven.
Opmerkelijk is het sequentiële en afhankelijke karakter van het proces. Zeer veel activiteiten
hebben directe of indirecte relaties met beslismomenten, op te leveren producten, juridi-
sche instrumenten of andere organiserende activiteiten. Deze onderlinge afhankelijkheid
verklaart voor een groot deel de complexiteit van het herstructureringsproces, en het
belang van een gestructureerde aanpak en een structurerende proces- en projectmanager
zoals de BOM die biedt.
U vindt het processchema op de website van de BOM: www.bom.nl. Het schema staat op
pagina 5 van het ‘Kennisdocument BOM Bedrijventerreinen en BHB’, dat u kunt vinden in
de bibliotheek van deze website.
20
Economisch gedrag van investeerders
De rol van investeerders op de markt voor bedrijventerreinen is beperkt. Vanwege het
betrekkelijk ruime aanbod van grond en het gemak om daarop een bedrijfspand naar wens
te realiseren, laten de meeste bedrijven hun gebouwen zelf en op maat ontwerpen en bou-
wen. Gevolg daarvan: bedrijfsspecifieke gebouwen met een lage en nauwelijks stijgende
marktwaarde. Vanwege de relatief hoge verhuiskosten zullen bedrijven bovendien niet gauw
vertrekken, waardoor de doorstroming gering is en er voor nieuwe investeerders geen plaats
is. Deze factoren leiden ertoe dat er weinig bedrijfsruimte te huur is. Bedrijfspanden zijn
hierdoor geen interessant beleggingsobject.
Volgens Kapteyn (2006) zijn er drie hoofdoorzaken voor het relatief kleine marktaandeel van
institutionele beleggers op bedrijventerreinen. De eerste is traditie: van oudsher hebben beleg-
gers expertise op andere markten dan de bedrijventerreinenmarkt. Ten tweede wordt er weinig
ontwikkeld voor de vrije markt. Er is een relatief lage verdiencapaciteit voor ontwikkelaars,
het markthuurniveau en de huurwaardefactor zijn relatief laag en de (afzet)risico’s hoog, onder
meer door de op de gebruiker afgestemde gebruiksspecificaties. Ten derde stelt Kapteyn dat
veel gebouwen in eigendom zijn van de gebruiker (versnippering). Hakfoort (2006) noemt
als aanvulling hierop de institutionele structuur van betrokken partijen, en het gebrek aan
samenwerking en samenhang in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen als oorzaken.
Conclusies: gedrag en herstructurering van bedrijventerreinen
Gemeenten en ondernemers vervullen een cruciale rol in de huidige aanpak voor herstruc-
tureringsopgaven van bedrijventerreinen. Het hiervoor beschreven economische gedrag van
deze partijen is deels de oorzaak van de huidige problemen binnen deze markt. Wanneer
we succesvolle herstructureringsprojecten in het buitenland beschouwen, wordt duidelijk
dat deze projecten enkele overeenkomsten vertonen:
- de hoogste overheid stelt een duidelijke missie en neemt volledige verantwoordelijkheid;
- de bevoegdheden binnen het gebied worden verdeeld, met een businessplan als
onderlegger;
- planontwikkeling, implementatie en beheer en management zijn in één hand;
- mandaten worden verstrekt om investeerders te benaderen en te contracteren.
Onze overtuiging is dat een grotere invloed van longterm investeerders bij kan dragen aan
het (deels) oplossen van bestaande problemen in de herstructureringsopgave van bedrijven-
terreinen. Vanuit een economisch perspectief kunnen we stellen dat investeerders belang
hebben bij een volledige bezetting van de gebouwen, bij een hoge kwaliteit van de open-
bare ruimte, bij efficiënt ruimtegebruik en bij een goede afstemming tussen vraag en aan-
bod. Een andere planningsaanpak is daarbij vereist.

CLUSTERING OP BEDRIJVENTERREINEN:
Kennisclustering
2.
2322
ir. Johan van der Velden is in 2006 afgestudeerd aan master-
opleiding ‘Construction Management & Engineering’ aan de
Technische Universiteit Eindhoven. Tijdens deze opleiding
heeft hij zich gespecialiseerd in het procesmanagement bij
complexe stedelijke gebiedsontwikkelingen. Momenteel is
Van der Velden als trainee werkzaam bij Heijmans, waar hij
zich bezighoudt met projecten procesmanagement van
diverse grootschalige bouwprojecten zoals ziekenhuizen en
onderwijsboulevards.
ir. Vince in 't Ven is projecttrainee bij PtP Bouw. Het trainee-
programma biedt een brede ervaring over de bouwsector. In
combinatie met een opleidingstraject doorloopt hij drie ver-
schillende traineeperiodes van elk negen maanden bij ver-
schillende bedrijven uit de bouwsector. In 't Ven is begonnen
bij BAM Rail B.V., waarbij hij ervaring heeft opgedaan met
projectmanagement bij een aannemer. De tweede trainee-
periode vindt plaats bij Rijkswaterstaat, waar geïntegreerde
contractvorming centraal staat. De derde periode vindt
plaats bij een adviesbureau. In 't Ven is betrokken geweest
bij een grootschalig spoorvernieuwingsproject en diverse
business development projecten.

25
Inleiding
Groot, groter grootst. Dan kan gezegd worden over de bedrijven binnen de Silicon Valley-
cirkel in de Verenigde Staten. Apple, Hewlett-Packard, Intel, eBay en Google zijn slechts enkele
van de marktleiders die er hun hoofdkantoor hebben gevestigd. Hoe kan het dat een der-
gelijk ‘kennisgebied’ zo succesvol is, en is een dergelijk succes ook in Nederland mogelijk?
Om deze vragen te beantwoorden, is het van belang te weten wat een kenniscluster is en
welke factoren een dergelijk cluster dient te hebben om een groeiproces als dat van Silicon
Valley te volgen.
Het ontstaan van de kenniseconomie in Silicon Valley heeft voor een enorme gebiedsont-
wikkeling gezorgd. Door een aantal nader te bespreken effecten hebben diverse jonge
innovatieve bedrijven zich tot wereldleidende concerns ontwikkeld. In het kielzog van deze
ontwikkeling hebben vele nieuwe jonge bedrijven zich daar gevestigd.
Binnen de globalisering van de economie, is het clusteren van bedrijven en instellingen van
belang om als bedrijf of instelling een innovatieve voorsprong te behouden en/of te krijgen.
Zo heeft Porter in zijn boek ‘The Competitive Advantage of Nations’ uit 1990 bevestigd,
dat het clusteren van bedrijven kan leiden tot een grotere concurrentiekracht van bedrijven
en regio’s. Denk bijvoorbeeld aan de strategische keuzes en ontwikkelingen in Dubai (voor
meer hierover zie hoofdstuk 5). Door bedrijven te clusteren (en in een regio onder te bren-
gen), wordt een goede voedingsbodem gecreëerd voor samenwerking in het ontwikkelen
van innovatieve producten. Voorts vergroot deze fysieke en organisatorische samenvoeging
de kans voor bedrijven dat onderzoekers kennis uitwisselen over nieuwe methoden en
technieken uit aanverwante disciplines, die zij vervolgens kunnen toepassen binnen de
eigen discipline. Dit stimuleert innovatie.
De Nederlandse overheid stelt dat Nederland zich in de toekomst zal moeten richten op de
kenniseconomie, wil het competitief blijven met de rest van de wereld. Om competitief te
blijven met andere landen, is het van belang de kenniseconomie in Nederland te versterken.
Binnen dit groeiproces geldt kennis als de belangrijkste input om te kunnen innoveren. Om
op de lange termijn te kunnen blijven innoveren, is het van belang dat er voldoende kennis-
bronnen zoals kennisinstituten en universiteiten zijn. Maar zonder de juiste kennisdynamiek,
die ervoor moet zorgen dat cruciale kennis gedeeld wordt, vormen deze kennisinstellingen
niet de vereiste meerwaarde. Kennis dient uitgewisseld en aangepast, verbeterd en aangevuld
te worden. Een juiste dynamiek van deze kennisoverdracht geeft de uiteindelijke voorsprong
op andere landen.
De Nederlandse overheid is ook doordrongen van het feit dat het clusteren van bedrijven
en instellingen een goede methode is om de concurrentiekracht van Nederland te verbeteren,
24

27
bedrijfstak of met dezelfde basistechnologieën opereren en in deze onderzoeksvelden geza-
menlijk onderzoek uitvoeren” (Van der Velden en In ‘t Ven, 2006). Met de verticale dimensie
wordt de (waarde)keten van een bepaalde sector bedoeld. Dit zijn de producenten, toe-
leveranciers en afnemers van een bepaalde bedrijfstak. Met de horizontale dimensie wordt
de concurrentie en samenwerking tussen verwante bedrijven bedoeld.
Succesfactoren van kennisclustering
Zoals eerder al genoemd, wordt Silicon Valley vaak als voorbeeld gezien voor alle kennis-
clusters die de afgelopen decennia zijn ontstaan. In dit gebied worden al meer dan een
halve eeuw innovaties ontwikkeld, zoals de chiptechnologie, door samen te werken en te
concurreren.
Het ontwikkelingsproces van Silicon Valley kent een lange geschiedenis, die al dateert van
het begin van de twintigste eeuw. Het succes is afhankelijk geweest van vele factoren.
Enkele belangrijke mijlpalen uit de geschiedenis van Silicon Valley zijn de oprichting van de
Stanford Universiteit, de aanwezigheid van Frederic Terrman – die streefde naar een verster-
king van een technologische, gezamenlijk gedragen wetenschap voor de lokale bedrijven –
en de groei die Hewlett-Packard in het gebied heeft doorgemaakt. Al deze factoren hebben
tezamen een grote invloed gehad op de groei van Silicon Valley. Het is daarbij niet aan te
geven wat de uiteindelijke succesfactor is geweest van Silicon Valley; het is de synergie
tussen deze instellingen en personen die voor het succes hebben gezorgd. Omdat de kriti-
sche succesfactor van Silicon Valley niet aan te wijzen is, is het moeilijk een dergelijk succes
ergens anders te reconstrueren. Daarbij speelt ook het lange ontwikkelingsproces van
Silicon Valley. Door de vele factoren, variërend in de tijd, is het voor provinciale beleidsma-
kers moeilijk om het succes van deze regio te kopiëren.
Een voorbeeld waarbij het wel gelukt is om Silicon Valley gedeeltelijk te kopiëren, is wellicht
de Digital Processing Valley in Leuven (DSP-Valley). De DSP-Valley is in 1994 opgericht
door de kennisinstelling IMEC en een aantal industriële bedrijven. IMEC is een laboratorium
voor toegepast onderzoek in micro-elektronica. De hoofddoelen van IMEC waren aanvan-
kelijk het opbouwen van kritische massa en het opbouwen van een technologieportefeuille.
In de daaropvolgende groeifase was het creëren van een internationaal netwerk van partners
uit de industrie en de academische wereld van belang. Tegenwoordig stelt IMEC zich ten
doel industriële clusters in Vlaanderen te versterken, te zorgen voor een flexibel aangepast
opleidingsprogramma over micro-elektronica en daarnaast strategisch onderzoek in samen-
werking met kennisinstellingen uit te voeren (Bouwman, 2000).
26
en daarmee economische groei te behalen. Door het versterken van regio’s, waarbinnen
bedrijven en instellingen clusteren rond een specialisme, kan kennisvoordeel worden behaald.
Regio’s beslaan meestal een groter gebied dan de gemeentelijke grenzen en een kleiner
gebied dan de landelijke grenzen, waardoor het initiatief tot het clusteren van kennisintensieve
bedrijven vanuit de provinciale beleidsmakers zal moeten komen.
In navolging van Silicon Valley, en de theorieën van Porter, zijn wereldwijd vele gelijksoortige
initiatieven ontstaan. Zij streefden hetzelfde economisch succes na, door het ontwikkelen van
een kenniscluster. Een enkel initiatief is hierin geslaagd (denk aan de ‘DSP-Valley’ in Leuven),
maar vele zijn nooit van de grond gekomen of hebben de vooraf ten doel gestelde economi-
sche ontwikkeling niet gehaald. De oorzaak hiervan komt verderop in dit hoofdstuk aan bod.
Wat is een kenniscluster?
Een ’kenniscluster’ is een term waarmee de verzameling van kennisintensieve organisaties
met eenzelfde technologisch onderzoeksniveau wordt aangeduid. Denk aan een verzameling
universiteiten, onderzoeksinstituten en research- & developmentafdelingen van (grote inter-
nationale) bedrijven. Door deze bedrijven en instellingen bijeen te brengen op één locatie in
een regio, wordt kennis gebundeld. Deze kennisverzameling moet leiden tot synergie tussen
de bedrijven en instellingen. Wanneer binnen het ene bedrijf productinnovatie plaatsvindt,
kan deze ook worden gebruikt – of tot inspiratie leiden – in de verwante bedrijven. Er ont-
staat ‘nieuwe’ kennis of een innovatie. Hiermee verhoogt een kenniscluster zijn concurrentie-
kracht en wordt het competitiever binnen de Europese of wereldeconomie.
Aan de definitie van een kenniscluster ligt de definitie van clustering ten grondslag, opgesteld
door de bedrijfseconoom Michael Porter: “Geographic concentrations of interconnected
companies, specialized suppliers, service providers, firms in related industries, and associated
institutions (e.g. University standards, and trade associations) in particular fields that compete,
but also cooperate” (Porter, 1998).
Ergo: geografische concentraties van gerelateerde bedrijven, gespecialiseerde leveranciers,
dienstverleners, bedrijven in verwante industrieën en aanverwante instituten in een bepaald
veld, die elkaar beconcurreren maar ook samenwerken. Juist deze combinatie van concurrentie
en samenwerking kan leiden tot de gewenste innovaties en daarmee het concurrentievoor-
deel van een gezamenlijke vestiging.
De definitie van een kenniscluster die in dit hoofdstuk is gehanteerd, luidt: “Geografisch
geconcentreerde bedrijven met zowel verticale als horizontale dimensies, die in dezelfde

29
Het ontwikkelingsproces
De ontwikkeling van een kenniscluster is een lang en complex proces. De mogelijkheden voor
overheden om nieuwe clusters helemaal van nul af op te bouwen, zijn beperkt. De kosten
zijn wellicht hoog en de kansen op succes zijn moeilijk in te schatten, c.q. oncontroleerbaar
(Nelson, 1993). In het ontwikkelingsproces van een kenniscluster worden drie fases onder-
scheiden. De eerste fase is het ontstaan van een kenniscluster, daarna volgt de groeifase en
ten derde de consolidering van een kenniscluster (Van der Velden en In ‘t Ven, 2006). Zie
figuur 2.2.
Figuur 2.2: Fasering van een kenniscluster
- menselijk kapitaal
- kwaliteit onderwijs
- kenniscentra
- kennisdynamiek
Kennisfactoren Organisatorische
factoren
Economische
factoren
Technologische
factoren
Sociale factoren
- actief netwerk
- multinationals
- midden- en
kleinbedrijf
- samenwerken
in R&D
- faciliteiten en
services
- platform
- champion
- strategische ligging
- financieel draagvlak
- industrieel draagvlak
- innovatiekracht
- imago technologie
- ICT-faciliteiten &
-diensten
- mentaliteit
bevolking
- woon- en leef-
milieu
- ondernemersgeest
- creativiteit
- imago
Tabel 2.1: Succesfactoren van kennisclustering
Erkenning
Ontstaan factoren
Groei kenniscluster
Consolidering kenniscluster
28
Figuur 2.1: High Tech Campus Eindhoven
Binnen Nederland kan de High Tech Campus Eindhoven (Dommel Valley) als een goed ini-
tiatief worden gezien voor een kenniscluster. Om van een echt cluster te spreken, zoals Porter
bedoelt in ‘The Competitive Advantage of Nations’ (1990), moet niet alleen naar de High
Tech Campus worden gekeken, maar naar de totale regio waar de high tech zich concentreert.
Meer integraal kan men kijken naar de regio Zuidoost-Brabant, ook wel de ‘Dommel Valley’
genoemd. Of men kan over de landsgrenzen kijken naar de driehoek Eindhoven-Leuven-
Aachen, ook bekend als de ELA-t (Eindhoven-Leuven-Aachen triangle). De gedachtevorming
over de ‘Dommel Valley’ geeft aan dat ook in Nederland een kennisintensieve omgeving
gecreëerd kan worden.
Uit onderzoek is gebleken dat het succes van kennisclustering afhangt van verschillende
factoren, die onderverdeeld kunnen worden in vijf groepen, zoals weergegeven in tabel 2.1
(Van der Velden en In ‘t Ven, 2006). De vijf hoofdcategorieën zijn: Kennis, Organisatie,
Economisch, Technologisch en Sociaal. Wanneer een gebied voldoet aan al deze factoren is
de kans op succesvolle kennisclustering van bedrijven groter, dan wanneer slechts aan een deel
van de factoren wordt voldaan. Overheden en initiatiefnemers kunnen deze lijst met succes-
factoren gebruiken als checklist. Voor nadere uitleg verwijzen de auteurs naar ‘Kennisclustering,
samen naar economische groei’ (Van der Velden en In ‘t Ven, 2006).

31
Consolidering
De laatste fase in de ontwikkeling van een kenniscluster is de consolidering van een kennis-
cluster. Het vergt een lange periode om succes te behalen, het blijven investeren in en ver-
beteren binnen het kenniscluster is dan ook van belang. Wanneer niet meer in de omvang
wordt geïnvesteerd, moet wel in de kwaliteit en effectiviteit worden geïnvesteerd.
De Provincie heeft met name in de groeifase de belangrijke taak om een kenniscluster te
stimuleren. Deze fase kan een overlap hebben met de beginfase en de consolideringfase.
Kanshebbende ontwikkelingen voor kennisclustering
Wanneer gesproken wordt over gebiedsontwikkeling om de economische groei positief te
beïnvloeden, gaat dit in veel gevallen over een groot gebied met een bovenregionaal
belang. Wanneer beleidsmakers binnen een gebied economische groei willen stimuleren, is
het voor hen van belang te weten of een bedrijfssector geschikt is om zich te ontwikkelen
tot een kenniscluster. Wanneer een bedrijfssector voldoende competitief blijkt te zijn om
zich te ontwikkelen tot een kenniscluster, is het nog van belang te achterhalen hoe de regio
– in het kader van gebiedsontwikkeling – ontwikkeld kan worden ter stimulering van de
bedrijfssector.
Voor beleidsmakers is het vaak niet duidelijk wat de mogelijkheden zijn van een bepaald
gebied of bepaalde regio, om zich binnen een al dan niet competitieve bedrijfssector te
ontwikkelen tot een kenniscluster. Dit kan grote gevolgen hebben voor de verdere ontwik-
keling. In het verleden is maar al te vaak gebleken dat het plan om te komen tot gebieds-
ontwikkeling ten behoeve van een kenniscluster, niet verder is gekomen dan de tekentafel.
Van de algemene succesfactoren van een kenniscluster, zoals weergegeven in tabel 2.1, zijn
er een aantal die door middel van gebiedsontwikkeling gestimuleerd kunnen worden. Deze
luiden als volgt:
1. Kenniscentra, aanbod (formele kennis)
Het aanbod van kennis en de toegankelijkheid hiertoe, kan door gebiedsontwikkeling ver-
beterd worden. Gemeenschappelijke infrastructuur en voorzieningen bieden toegang tot
diverse kennisgebieden en fungeren als ontmoetingsplaats voor de ‘kenniswerkers’.
Belangrijker in dit kader is of de ontwikkeling van dergelijke centra en gebouwen beantwoordt
aan de vraag van de bedrijfssector en duidelijke meerwaarde levert aan een gebied. Het
personeel binnen een onderzoekscentrum dient zowel uit de wetenschappelijke wereld
(universiteiten, instituten) als uit het bedrijfsleven (onderzoekers binnen multinationals of
middelgrote bedrijven) te komen.
30
Ontstaan
De eerste fase is het ontstaan van een kenniscluster. Een kenniscluster is geen product dat
van nul af aan opgebouwd kan worden, er moet al een bepaalde mate van ontwikkeling
binnen een gebied gaande te zijn, waarbij een aantal faciliteiten de basis van de ontwikkeling
vormen.
Ten eerste kan een bedrijf aan de wieg van de ontwikkeling van een kenniscluster staan.
Denk hierbij aan een bedrijf dat zich ergens vestigt met een bepaalde basistechnologie. Het
bedrijf kan vervolgens vergezeld worden door gelijksoortige bedrijven, toeleveranciers, spin-
offs (nieuwe bedrijven voortkomend uit een ander bedrijf) of kennisinstellingen. Een goed
voorbeeld hiervan is Philips binnen de ‘Dommel Valley’. Sinds de vestiging van Philips in
Eindhoven, is er een schil van bedrijven en kennisinstellingen omheen ontstaan.
Een andere basis kan een kennisinstelling (zoals een universiteit) zijn. Doordat een kennis-
instelling zich meer gaat richten op kennisuitwisseling en kennistoepassing, ontstaat een
directere relatie met het bedrijfsleven. Het gevolg kan de ontwikkeling van een kennisgebied
zijn, doordat bedrijven zich in de omgeving van een kennisinstelling vestigen.
Groei
Als in een gebied een bron aanwezig is voor de ontwikkeling van een kenniscluster, kan het
cluster groeifases doorlopen. De groei van een kenniscluster hangt af van veel verschillende
succesfactoren, zoals weergeven in tabel 2.1. Hoe meer succesfactoren binnen de kennisregio
aanwezig zijn, hoe groter de kansen op een succesvolle verdere ontwikkeling. Een groot
deel van de ontwikkeling hangt echter af van clusteringsfactoren die moeilijk controleerbaar
zijn. Denk bijvoorbeeld aan de sociale factoren, zoals de mentaliteit van de bevolking.
De basis van een kenniscluster bestaat vaak uit grote onderzoeksinstituten en multinationals.
Zowel de multinationals als de toonaangevende onderzoekinstituten hebben vooral in de
eerste fase een belangrijke rol, in het aantrekken van nieuwe geïnteresseerde bedrijven om
de regio te versterken. Door open te staan voor gezamenlijk onderzoek binnen een onder-
zoeksinstituut en hier actief deelnemers in te vinden, worden de eerste stappen gezet tot
kennisuitwisseling en kennistoepassing. De multinationals kunnen door hun aanwezigheid
de groei van een kenniscluster positief beïnvloeden, vanwege hun uitgebreide netwerk en
de aanwezige kennis. Bovendien versterken zij het imago van een cluster.
Om de groei van een kenniscluster te versnellen, kunnen bedrijven in eerste instantie men-
selijk kapitaal leveren aan de onderzoeksinstituten. Binnen een onderzoeksinstituut zal nieuwe
kennis ontstaan, dat via de onderzoekers wordt teruggekoppeld naar de moederorganisatie.
Wanneer het clusteren van kennis op deze kleine schaal succes heeft, zullen andere en aan-
verwante bedrijven wellicht een vestiging in de nabijheid van het kenniscluster willen openen,
om zodoende dichter bij de kennisbron te zijn.

33
7. Financiële ondersteuning
Startende bedrijven kunnen ondersteund worden met een directe subsidie, maar ook met
goedkope vestigingsmogelijkheden. Het ontwikkelen van een incubatiecentrum binnen het
te ontwikkelen gebied, waar voor een laag budget bedrijfsruimte gehuurd kan worden, is
hiervoor een goede aanpak.
8. ICT-faciliteiten en ICT-diensten
Door de digitale infrastructuur te optimaliseren en de hierbij behorende diensten toegankelijk
te maken, wordt via een simpele vorm van gebiedsontwikkeling (het aanleggen van glas-
vezelkabels voor breedbandinternet) een grote bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de
interne communicatie van een kenniscluster.
9. Creativiteit
Met creativiteit is bedoeld de creativiteit van de bevolking. Door open te staan voor crea-
tieve kennisinstellingen en vrijetijdsbestedingen, kan ervoor gezorgd worden dat creatieve
mensen zich aangetrokken voelen tot een bepaalde regio. En hoog opgeleide en creatieve
arbeidskrachten vormen de basis voor innovaties (Florida, 2002). Om de creativiteit te
verhogen, is het binnen de gebiedsontwikkeling van belang een creatieve omgeving te ont-
wikkelen, waarbinnen mensen het prettig vinden om te werken. Bijvoorbeeld door het aan-
leggen van parken en andere centrale ontmoetingsplaatsen.
Resumerend stellen wij dat beleidsmakers in beeld moeten brengen welke van de hiervoor
opgesomde factoren aanwezig zijn. Ontbrekende factoren moeten daarbij juist als kansen
worden beschouwd. De ontwikkeling van deze factoren moet gepaard gaan met uitgebreid
onderzoek naar de effectiviteit ervan en de mogelijke voor- en tegenstanders. De ontwikke-
ling van een regio zal nooit zonder baten zijn, maar met uitzondering van de ontwikkeling
van kenniscentra, incubatorcentra en gezamenlijke onderzoeksgebouwen, zullen de meeste
ontwikkelingen veelal hun vruchten pas op lange termijn afwerpen.
32
2. Multinationals
Bij het opzetten van een kenniscluster in een bepaalde sector, is de aanwezigheid van een
multinational een doorslaggevende factor. Een kenniscluster heeft draagkracht nodig, en
die komt in eerste instantie van de gevestigde orde. Een multinational heeft bewezen dat
hij competitief is binnen zijn core business en dat er wellicht mogelijkheden zijn om te
groeien binnen de sector.
Om in de toekomst multinationals aan te trekken, moet binnen de gebiedsontwikkeling
vestigingsruimte voor multinationals zijn gereserveerd. Vaak willen deze organisaties zich
op een ‘A-locatie’ huisvesten.
3. Midden- en kleinbedrijf
Het midden- en kleinbedrijf zal altijd aanwezig zijn binnen een kenniscluster. Multinationals
hebben toeleveranciers en afnemers nodig om hun producten en diensten te innoveren.
Wanneer het midden- en kleinbedrijf direct betrokken is bij de ontwikkeling van innovatieve
producten, kan snel gehandeld worden op vragen binnen de waardeketen. Door kennisdeling
gaan ontwikkelingen sneller en komen ontwikkelingen effectiever tot stand. Onder het
midden- en kleinbedrijf vallen ook spin-offs en start-ups die voortkomen uit de kennisinstel-
lingen, of uit een product dat afwijkt van de core business van een bedrijf. Met subsidie-
regelingen kan gestimuleerd worden dat bedrijven zich makkelijker en eerder dicht bij de
kern van een kenniscluster vestigen.
4. Samenwerken in R&D
Een onderkomen waarbinnen een onderzoekscentrum zich kan faciliteren, is de voornaamste
methode om gezamenlijk onderzoek te stimuleren. Een dergelijk centrum kan tot een ver-
snelling van innovatie leiden. Voor centra waar samengewerkt wordt in research & develop-
ment, geldt hetzelfde als voor kenniscentra. Het heeft draagkracht en vertrouwen nodig
om tot bloei te komen. Om het gezamenlijke onderzoek te stimuleren, is het belangrijk om
een dergelijk onderzoekscentrum centraal zichtbaar te maken binnen het gebied.
5. Faciliteiten en services
De faciliteiten en services binnen een kenniscluster zijn eenvoudig te ontwikkelen door middel
van gebiedsontwikkeling. Om innovaties te stimuleren, moet goed geluisterd worden naar
de wens van bedrijven voor faciliteiten buiten het eigen bedrijf. Ook hierbij kan een centrale
positie binnen de gebiedsontwikkeling een positief effect hebben.
6. Strategische ligging
Met gebiedsontwikkeling is de strategische ligging van mogelijke kennisclusters te verbeteren.
Vooral de bereikbaarheid van een kenniscluster is belangrijk. Een kenniscluster moet een-
voudig en snel te bereiken zijn, via verschillende vervoersmogelijkheden.

KWALITEIT OP BEDRIJVENTERREINEN:
Engelse business parks als hét voorbeeld?
3.
3534
prof. dr. Jacques van Dinteren is productmanager Economie
& Ruimtelijke Investeringen bij Royal Haskoning. Hij is
tevens trekker van het LocLab dat zich richt op locatie- en
gebiedsontwikkelingen. Daarnaast is hij hoogleraar bij de
faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit
Groningen. Jacques van Dinteren is betrokken bij onder meer
locatieontwikkeling DSM Delft, FiftyTwoDegrees in Nijmegen,
business and science park Schieveen in Rotterdam en Green-
park Venlo.

37
Een korte terugblik
Rond bedrijventerreinen is het in Nederland op beleidsmatig vlak al lang niet meer stil.
Tegelijkertijd kan worden opgemerkt dat het ook wel heel lang erg rustig is geweest, alvorens
die verandering optrad. Bedrijventerreinen stonden tot voor kort niet hoog op de politieke
agenda. In de jaren negentig van de vorige eeuw kwamen de eerste tekenen van verandering.
Door enkele adviesbureaus werd een basis gelegd om te komen tot betere schattingen van
de toekomstige ruimtebehoefte. Dat werd de grondslag voor de latere BedrijfsLocatieMonitor.
Ook revitalisering van bedrijventerreinen kwam op de beleidsagenda’s terecht. Vooral in de
tweede helft van de jaren negentig is met middelen van de rijksoverheid een impuls aan die
plannen gegeven. Daarnaast werd het intensiever gebruiken van de ruimte object van studie,
evenals de duurzame (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Rond de eeuwwisseling
kwam het thema van de stedenbouwkundige kwaliteit, van de verschijningsvorm, langzamer-
hand ook aan snee. In dat verband werd meer en meer de vraag gesteld of (her)ontwikkeling
van bedrijventerreinen niet meer aan private partijen zou moeten worden overgelaten.
Deze en andere ontwikkelingen zijn door de VROM-raad in het advies ‘Werklandschappen:
een regionale strategie voor bedrijventerreinen’ (2006) beschreven. De beperkte bereikte
resultaten hebben de Raad tot de slotsom gebracht dat een nieuwe manier van denken,
een nieuwe aanpak en een nieuwe rolverdeling tussen de betrokken partijen noodzakelijk
zijn om tot een structurele verbetering van de situatie te komen. Waar het gaat om het
laatste punt, vindt de Raad onder meer dat het draagvlak voor kwaliteitszorg op en rond
werkgebieden gering is door de beperkte betrokkenheid van ondernemers. Verwacht zou
mogen worden dat ondernemers, als mede-eigenaar, huurder of beheerder van het bedrijven-
terrein, (mede) verantwoordelijkheid zouden nemen voor de kwaliteit ervan.
Met de kwaliteit op bedrijventerreinen, is het in Nederland vaak droevig gesteld. Waar de
plannen voor een woonwijk wel twintig keer over de kop gaan voordat iedereen het eens
is over de kwaliteit van het plan, ontstaat bij bedrijventerreinen de indruk dat die op een
achternamiddag op de achterzijde van een bierviltje gestalte hebben gekregen. De kwaliteit
is navenant. Voor zover er sprake is van goede kwaliteit op een bedrijventerrein, gaat die
vervolgens in de loop van de jaren hard achteruit. En dat terwijl tal van ondernemers hun
bedrijfspand zien als een pensioenbelegging. Een mooie pensioenbelegging waarvan de
waarde alleen maar afneemt…
Dit hoofdstuk gaat nader in op de kwaliteit op bedrijventerreinen. Als het over dit onderwerp
gaat, wordt nogal eens verwezen naar de Engelse business parks als goede voorbeelden van
hoe het zou moeten. Vooral als het gaat om de betrokkenheid van de vastgoedsector, park-
management en ruimtelijke kwaliteit. Die Engelse cases lopen daarom als een rode draad door
dit hoofdstuk. Maar eerst moet de vraag worden gesteld of kwaliteit überhaupt een thema
is voor relevante partijen als ondernemers, gemeenten en de vastgoedsector.
36

39
De overheid
Tegelijkertijd zien we ook bij de overheid de aandacht voor kwaliteit op bedrijventerreinen
toenemen. Dat houdt verband met de inzet op het vlak van duurzame ontwikkeling, dat
onder meer leidt tot een verantwoorde opzet en inpassing van werklocaties en een goed
management van die terreinen. Bovendien zijn veel van de nieuwe bedrijventerreinen langs
snelwegen of invalswegen gelegen en bepalen ze door hun uitstraling mede het imago van
een gemeente. De kwaliteit van de bedrijventerreinen langs de snelwegen staat momenteel
sterk in de belangstelling van de rijksoverheid en meer in het algemeen de verrommeling.
Bovendien hebben de beide ministers van VROM en Economische Zaken geconstateerd dat
de regionale samenwerking, noodzakelijk voor een goede onderlinge afstemming en een
gezonde markt, niet van de grond komt. Hun voorgangers, Pieter Winsemius en Karien van
Gennip, hebben in een brief aan de Tweede Kamer toegezegd dat zij naar aanleiding van
het voornoemde door de VROM-raad uitgebrachte advies de volgende acties willen gaan
ondernemen:
- “In overleg met decentrale overheden en andere betrokkenen gaan we kijken naar de
feitelijke, meest recente ontwikkelingen en beleidspraktijk. Voorbeeldprojecten waar de
regionale samenwerking al goed functioneert, zijn daarbij belangrijk. Daarnaast komen
ook de knelpunten, en oorzaken daarvan, bij regionale afstemming aan bod (met speci-
fiek de vraag in welke mate de SER-ladder wordt gehanteerd).
- Wij zullen een verdere praktijkverkenning uitvoeren naar de daadwerkelijke bereidheid
van de markt om te investeren in ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerrei-
nen. Waar zich daarbij obstakels in de sfeer van regelgeving voordoen, zal het Rijk zich
inspannen deze op te heffen.
- Wij zullen de praktijk in het aangrenzende buitenland onderzoeken, vooral de wijze van
regionale afstemming en de betrokkenheid van marktpartijen bij de herstructurering van
bedrijventerreinen.”
Eind 2007 zal dit leiden tot nieuw bedrijventerreinenbeleid. Daar wordt op dit moment op
provinciaal niveau ook al aan gewerkt, in het bijzonder door de provincies Noord-Brabant,
Limburg en Utrecht.
De vastgoedsector
Na de ondernemers en de overheid komt op wat meer afstand nog een derde groep in beeld:
de vastgoedsector. In Nederland is deze sector nog nauwelijks geïnteresseerd in het onder-
werp bedrijventerreinen. Als echter de kwaliteit naar een hoger niveau kan worden getild
en als er garanties zijn ten aanzien van het beheer (wat weer garanties biedt voor de vast-
goedwaarde en voor de te behalen rendementen), zou dat wel eens kunnen gaan veranderen.
Maar er zijn ook grotere veranderingen nodig, want feitelijk zou de bedrijventerreinenmarkt
moeten veranderen van een grondmarkt naar een gebouwenmarkt (zie later in dit hoofdstuk).
Niettemin zijn de eerste voorbeelden van door de vastgoedsector ontwikkelde bedrijven-
terreinen al te vinden.
38
Wordt waarde gehecht aan kwaliteit op bedrijventerreinen?
De ondernemers
Uit verschillende onderzoeken van de afgelopen jaren is duidelijk naar voren gekomen dat
een deel van de ondernemers meer belang is gaan hechten aan de representativiteit van
gebouwen en van de bedrijfsomgeving. Dat is niet iets wat zich beperkt tot de kantorensector.
Deze verandering wordt in de hand gewerkt door de grotere behoefte bij ondernemers aan
uitstraling, aan het afgeven van een ‘visitekaartje’ met hun pand, maar zeker ook met de
veranderende werkgelegenheidsstructuur. De sterke groei van de dienstensector vraagt om
andere panden dan doorgaans in de industrie het geval is. Maar ook in de industrie vinden
veranderingen plaats en is sprake van een groeiend aandeel dienstenfuncties, die – gecom-
bineerd met een modernisering van de industrie – mede aanleiding geven tot een andere,
modernere huisvesting. Verder kan nog de opkomst van nieuwe vormen van economische
bedrijvigheid (zoals de ICT-sector, R&D-centra, softwareproductie, callcentra, laboratoria)
worden genoemd, die leiden tot een sterke belangstelling voor kantoorachtige panden.
Uit een onderzoek in Vlaanderen onder duizenden ondernemers komt zeer overtuigend naar
voren dat de helft van de ondernemers op een bedrijventerrein gevestigd wil zijn, waar de
andere ondernemers dezelfde eisen stellen aan de uitstraling van het terrein, zie figuur 3.1.
Slechts 22% van de ondernemers zegt te kiezen voor een terrein waar soortgelijke bedrijven
gevestigd zijn en 29% vindt het van belang om op een terrein te zitten met bedrijven waar-
mee relaties (toeleveranties) worden onderhouden. Hoewel dit onderzoek is gehouden onder
Vlaamse ondernemers, is er geen aanleiding om voor Nederland andere resultaten te ver-
wachten, gegeven de uitkomsten van diverse vestigingsplaatsonderzoeken.
Figuur 3.1: Vestigingsplaatsfactoren per sector
60
50
40
30
20
10
0
Soortgelijke bedrijven Zelfde uitstraling Onderlinge relaties
Industrie/bouw
Groothandel
Transport
Zakelijke diensten

41
en WGR+ gebieden is het echter geen standaard geworden: ongeveer een derde van
de provincies en regio’s gaat uit van een dergelijke segmentatie van terreinen (Royal
Haskoning, 2007).
Een eerste aanzet (maar ook niet meer dan dat) tot een meer op ruimtelijke kwaliteiten
gebaseerde segmentatie is te vinden bij de Regio Haaglanden die, in navolging van de
gemeente Den Haag, bij de segmentatie uitgaat van de verschijningsvorm. De hoofdindeling
naar verschijningsvorm wordt aangevuld met een verdere segmentering naar type activiteit
(Royal Haskoning, 2007).
Figuur 3.3: Aandacht voor architectuur: Stockley Park
Kwaliteit en architectuur
Het tweede misverstand is dat gedacht wordt dat kwaliteit vooral wordt bepaald door de
architectuur van de gebouwen op een bedrijventerrein. Als het gaat om kwaliteit, staat
naar mijn mening in de eerste plaats het kunnen functioneren van bedrijven voorop:
voldoende ruimte, flexibiliteit, bereikbaarheid, enzovoort. Pas als is voldaan aan die primaire,
bedrijfsmatige aspecten komen andere kwaliteitsaspecten in beeld. In willekeurige volgorde:
voorzieningen – zowel voor bedrijven (beveiliging bijvoorbeeld) als voor werknemers –,
stedenbouw, landschappelijke inrichting en architectuur, inpassing van het terrein in zijn
omgeving.
40
Misverstanden
Als we het hebben over kwaliteit op bedrijventerreinen, dan zijn er twee veelvuldig voor-
komende misverstanden.
Kwaliteit en hoogwaardigheid
Het eerste misverstand is dat kwaliteit gelijk staat aan hoogwaardigheid. Kwaliteit moet gezien
worden als een begrip dat een ‘schaal’ in zich heeft: er is lage en hoge kwaliteit. Bij onder-
nemers bestaan uiteenlopende behoeften aan kwaliteit. Daarom zullen we moeten denken
in termen van product-marktcombinaties: verschillende groepen van bedrijven die een min
of meer overeenkomstig eisenpakket hebben ten aanzien van een bedrijventerrein en de
kwaliteit ervan. Dat leidt tot verschillen in kwaliteitseisen tussen die groepen van bedrijven
(zie figuur 3.2). Kwaliteit is dus eerder een ladder die waarden heeft die lopen van 0 tot 100.
Hoogwaardigheid is alleen het bovenste deel van die ladder. Hoogwaardige bedrijventerreinen
kunnen in Nederland hooguit 10 tot 15% van de markt uitmaken.
Figuur 3.2: De kwaliteitsladder voor bedrijventerreinen (product-marktcombinaties)
Gezien deze groeiende belangstelling voor meer kwaliteit rijst de vraag of bedrijventerreinen
niet meer langs die lijn moeten worden gesegmenteerd, al of niet met toevoeging van nog
een kenmerk of wellicht twee kenmerken. In het verleden zijn verschillende indelingen
gehanteerd. In de tweede helft van de jaren negentig heeft het ministerie van Economische
Zaken dit willen standaardiseren door uit te gaan van een indeling in modern gemengd
terrein, gemengd plus terrein (voor zwaardere milieucategorieën), transport & distributieter-
reinen, bedrijvenparken en zeehaventerreinen. Afgaande op beleidsstukken van provincies
Doelgroepen
0 100
Producten: bedrijventerreinen
A B C
A B C

43
Engelse business parks
Veelal herontwikkelingen
Engelse business parks hebben in het algemeen een hoogwaardige uitstraling en hebben
meestal ook hoogwaardige bedrijven op het terrein gevestigd. Vaak is sprake van een
nadrukkelijk aanwezige kantorencomponent. Veel bestemmingsplannen laten juist de com-
binatie van kantoren en bedrijven toe (zie ook het kader ‘Korte karakteristiek van enkele
business parks in Engeland’). Daarom is in het algemeen sprake van business* parks en niet
van industrial estates. Het is juist die mogelijkheid om tevens kantoren te realiseren, dat de
Engelse vastgoedsector in de ontwikkeling van bedrijventerreinen geïnteresseerd is geraakt.
Overigens is het niet zo dat die verschillende bedrijfstypen door elkaar zijn gesitueerd. Door-
gaans worden duidelijke deelgebieden onderscheiden met een eigen karakteristiek in termen
van bedrijfsactiviteiten. Op Kings Hill is zelfs sprake van een woonwijk. De bedoeling was
dat veel van de personeelsleden van de op het terrein gevestigde bedrijven in de aanpalende
woonwijk zouden gaan wonen. In ruim 10% van de gevallen is die relatie er ook.
Opmerkelijk is dat veel van deze terreinen bij de start van de ontwikkeling al een niet-
agrarische functie hadden. Milton Park was een militaire opslagplaats en Kings Hill een militair
vliegveld. Op Crossways was cementindustrie gevestigd en op Hams Hall een elektriciteits-
centrale. Stockley Park werd aangelegd op een oude afvalberg, Chiswick Park op de plaats
van een oude busremise en het Arlington Business Park op het terrein van een voormalige
autofabriek. Soms zijn oude gebouwen opnieuw gebruikt (Kings Hill) of worden ze nog
tijdelijk gebruikt als goedkope bedrijfsruimte om uiteindelijk te worden getransformeerd naar
nieuwe bedrijfsruimte (Milton Park).
Figuur 3.4: Voorzieningencentrum op Milton Park (onder een groot tentdak)
* De aanduiding ‘business’ heeft in het Engels betrekking op alle sectoren, zowel bedrijven als kantoren.
42
Engelse business parks als hét voorbeeld
Als het nu gaat om kwaliteit in al zijn aspecten, dan zou een voorbeeld kunnen worden
genomen aan Engelse business parks. Dan hebben we echter met nog een derde misverstand
te maken. De indruk lijkt namelijk gewekt te worden dat het ene goede voorbeeld na het
andere kan worden gevonden. Dat is niet zo. Ook Engeland kent sterk verouderde terreinen
en door het veel sterkere industriële verleden van Engeland in vergelijking met ons land, is
de omvang van die problematiek vele malen groter. In die zin wordt af en toe te gemakkelijk
verwezen naar Engeland. Dat neemt echter niet weg dat er enkele tientallen terreinen zijn te
noemen die zonder meer een voorbeeldfunctie hebben. Daar wordt nu dieper op ingegaan.
Korte karakteristiek van enkele business parks in Engeland
- Crossways Business Park (Dartford): een modern gemengd terrein met aparte delen
voor kantoorontwikkeling en voor transport- en distributiebedrijven. Nog redelijk ver-
gelijkbaar met een ‘state of the art bedrijventerrein’ in Nederland.
- Abingdon Business Park (Abingdon): kleinschalige ontwikkeling (10 hectare) op voor-
malig terrein van de Morris autofabrieken. Zowel kantoren als bedrijfsgebouwen.
Hoewel kleinschalig, toch nadrukkelijk aandacht voor landscaping.
- Hams Hall (Birmingham): gericht op vooral logistieke bedrijvigheid, maar ook met
een grote vestiging van BMW. Grootschalige gebouwen, landscaping, specifiek aan-
dacht voor ecologie met ook een bezoekerscentrum, railterminal.
- Milton Park (Abingdon): een modern gemengd terrein met ruimte voor hoogwaardige
(high tech) bedrijven, maar ook ander vormen van bedrijvigheid.
- Birmingham Business Park: opgezet voor kantoorachtige bedrijven en kantoren,
landscaping.
- Kings Hill (West Malling): door de aandacht voor onder meer de landscaping een
hoogwaardig terrein. Opvallend is de combinatie binnen één project met een woonwijk
(mede bedoeld om woon-werkverkeer te reduceren), een voorzieningencentrum en
een golfbaan.
- Green Park (Reading): zeer hoogwaardig bedrijventerrein voor de high tech sector en
kantoren met zeer veel aandacht voor de landscaping en de architectuur.
- Stockley Park (Uxbridge, bij Londen): zette in de jaren tachtig de standaard voor de
business park ontwikkeling. Vooral een locatie met grote (internationale) kantoren,
veel aandacht voor landscaping, voorzieningencentrum, parkmanagement en een
golfbaan. Momenteel wordt de derde en laatste fase ontwikkeld.
- Chiswick Park (Londen): kleinschalige ontwikkeling (15 hectare) tussen Heathrow en
de City. Terwijl alle andere parken buiten Londen tot ontwikkeling kwamen, is dit de
eerste ontwikkeling in de stad zelf. Het park profileert zich met de slagzin ‘Enjoy work’
en zet alles op alles om daar ook de condities voor te scheppen.

45
Parkmanagement
Elk hoogwaardig business park in Engeland heeft parkmanagement. Het idee is hetzelfde
als in Nederland, maar de organisatie is verschillend omdat de eigendomsverhoudingen
anders liggen. In alle gevallen zijn de terreinen én de gebouwen eigendom van een vast-
goedpartij of een beleggingsconsortium. Voor de eigenaren van de business parks is park-
management bij uitstek het instrument om ervoor te zorgen dat de vastgoedwaarde van de
ontwikkeling op peil blijft en liever nog toeneemt.
In Nederland wordt parkmanagement vooral opgevat als een vorm van publiek-private
samenwerking of eventueel als een samenwerkingsvorm van op het terrein gevestigde
ondernemers. Dat ligt in Engeland anders op de terreinen die geheel in handen zijn van een
belegger. In die gevallen gaat het om een service die door de eigenaar van het terrein wordt
aangeboden, deels verplicht, deels als keuzemogelijkheid. De bedrijven die op die parken
gevestigd zijn, betalen een huurprijs aan de eigenaar/belegger en daar is een bedrag in
opgenomen voor het standaardpakket aan services. Dat kan worden uitgebreid met allerlei
extra diensten, het keuzemenu. Het idee over management gaat doorgaans verder dan bij
de Nederlandse voorbeelden. Doordat het parkmanagement is gekoppeld aan de eigenaar,
gebruikt deze de parkmanagementorganisatie onder meer voor het klantencontact. Dat komt
tot uitdrukking in bijvoorbeeld tevredenheidsenquêtes onder de bedrijven, maar ook in het
goed begeleiden van de eenmaal gevestigde bedrijven bij hun huisvesting; de rol van ‘huis-
baas’. Een mooi voorbeeld is Milton Park. Het gehele terrein en alle gebouwen zijn in handen
van MEPC, een private belegger. Op eigen initiatief heeft MEPC een gebouw voor starters
gerealiseerd. Als eenmaal de groei is ingezet, wordt een dergelijk bedrijf geholpen aan andere,
grotere ruimte op het terrein. Ook de andere bedrijven worden zo geholpen met het vinden
van nieuwe huisvesting op het terrein als de huidige accommodatie niet meer voldoet. Het
aardige van deze begeleiding van ondernemers, is dat sinds de start van de ontwikkeling
halverwege de jaren tachtig door dit beleid nog geen enkel bedrijf (buiten externe factoren
als fusies om) het terrein heeft verlaten. Op elk moment zijn zes tot tien bedrijven samen met
de eigenaar op zoek naar een nieuwe oplossing voor hun huisvestingsvraagstuk. MEPC heeft
nu weer plannen voor een verzamelgebouw voor laboratoria. Naar haar mening een gat in
de markt.
- Waar dat aan de orde is, worden ecologische waarden gerespecteerd (bijvoorbeeld
Kings Hill), maar in sommige gevallen, zoals dat van Green Park, kan zelfs zonder meer
worden gesteld dat die waarden naar een hoger niveau zijn gebracht.
- Bij parkeervoorzieningen worden, zeker voor Nederlandse begrippen, ruime normen
gehanteerd van vaak één parkeerplaats op 25 m2
vloeroppervlak. Op Green Park wordt
overheersend gewerkt met dubbele parkeerdekken, die bovendien gecamoufleerd zijn
door landschappelijke inrichting en vanaf de ontsluitende weg niet zichtbaar zijn.
44
Veel aandacht voor voorzieningen
Rondlopend op de Engelse business parks en kijkend naar de foto’s bij dit hoofdstuk, kan
het hiervoor al genoemde misverstand ontstaan dat kwaliteit wordt bereikt door architecto-
nische en stedenbouwkundige vormgeving. Zeker is het dat daar veel aandacht aan wordt
besteed. Zo wordt doorgaans gewerkt met een masterplan en ziet een coördinerend architect
toe op de feitelijke invulling. Vooral op Green Park en Chiswick Park heeft dat geleid tot
een prachtig samenhangend geheel: verschillende gebouwen, maar wel met een duidelijke
herkenbare lijn erin. Maar er is meer als het gaat om kwaliteitsaspecten. Daarbij valt – op
hoofdlijnen – te denken aan voorzieningen en parkmanagement. Het voorzieningenaanbod
richt zich op werknemers en op bedrijven. Veel van het aanbod aan bedrijven wordt mee-
genomen in het parkmanagement. De managementorganisatie draagt zorg voor uiteenlopen-
de collectieve voorzieningen op het terrein, variërend van trimpaden en bebording tot zwem-
baden en kinderopvang (zie kader).
Voorbeelden van voorzieningen
- Een zeer intensieve bewaking van het terrein met eigen surveillance, camera’s, toe-
gangscontrole, enzovoort. Ook de bewaking van een bedrijfsgebouw zelf kan geheel
worden uitbesteed.
- Grote keuze aan mogelijkheden voor het inhuren van uiteenlopende diensten als bij-
voorbeeld reiniging, telecommunicatie, enzovoort. Bij de telecommunicatie/internet-
infrastructuur heeft men doorgaans de keuze uit meerdere providers.
- Een enorm scala aan voorzieningen voor medewerkers in de vorm van fitnesscen-
trum, zwembad, kindercrèche, klein winkelcentrum, horecavoorzieningen, trimpad,
enzovoort. De indruk bestaat dat van sommige voorzieningen meer gebruik wordt
gemaakt aan het einde van de dag dan in de middagpauze om zo het ‘optrekken’
van de files af te wachten.
- Zeer frequente busverbindingen. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat dat vaak een
verplicht onderdeel is dat voortvloeit uit de onderhandelingen met de overheid.
Maar als de eigenaren van de terreinen het moeten doen, dan doen ze het ook goed
en zijn er tal van haltes en rijden de bussen zeer frequent. Soms worden door de ter-
reineigenaar bussen gekocht en aan de busvervoermaatschappij cadeau gedaan,
onder voorwaarde dat het business park in de routes wordt opgenomen en frequent
wordt aangedaan.
- Op groenvoorzieningen wordt in het geheel niet bezuinigd. Er worden in Duitsland
en België duizenden en duizenden bomen aangekocht voor de inrichting van het ter-
rein. Vaak bomen die al een aantal jaren oud zijn. Meer in het algemeen is er veel
aandacht voor de landscaping. Met kleine glooiingen in het landschap wordt ook het
geparkeerde blik waar mogelijk uit het zicht gehouden. Zo ontstaan zeer aantrekkelijke
werkomgevingen die uitnodigen tot ontspannen in de middagpauze.

47
vastgoedsector zich massaal op business parks heeft gestort. Dat zou een misverstand zijn.
Wel lijkt het erop dat ze in Engeland op dit punt wat verder gevorderd zijn dan in Nederland.
Zo beheert het eerder genoemde MEPC meerdere bedrijventerreinen en zal zij in de nabije
toekomst er nog meer gaan ontwikkelen. Het lijkt ook een lucratieve business. Niemand
geeft graag cijfers weg over rendementen, maar duidelijk is dat men er niet instapt als niet
een aanvangsrendement van meer dan 10% kan worden gehaald. Op Milton Park was
sprake van een bruto rendement van 20% en werd aangegeven dat de totale waarde van
het terrein zou liggen in de orde van grootte van 600 miljoen Engelse ponden.
De kwaliteit die op de Engelse business parks is gerealiseerd, houdt nadrukkelijk verband
met de betrokkenheid van de vastgoedsector. Juist dat kwaliteitsaspect wordt belangrijk
gevonden om goede rendementen te kunnen halen. Allereerst hebben we te maken met
de directe rendementen uit de huuropbrengsten. Bij het totale rendement speelt in deze
gevallen het indirecte rendement eveneens een belangrijke rol. Het indirecte rendement
ontstaat door waardevermeerdering van de gebouwen. Dat wordt bereikt door het aanbieden
van hoge kwaliteit in combinatie met een gedegen management, dat zorg draagt voor
goede marketing, klanttevredenheid en veel aandacht voor beheer. Het indirecte rendement
kan op een business park tussen de 20 en 25% van het totale rendement uitmaken en
fluctueert sterk per jaar. Op een regulier terrein is de bijdrage vanuit indirecte rendementen
veel beperkter en daarom is de belangstelling vanuit de vastgoedsector daarvoor veel
minder groot.
Om beleggers geïnteresseerd te krijgen, is het een voorwaarde is dat ondernemers de accom-
modatie willen huren. In Engeland is het huren van bedrijfsgebouwen zeer gebruikelijk. In
Nederland is het nog vooral een kopersmarkt, maar bij ondernemers begint langzaamaan
meer belangstelling te ontstaan voor huur. Geld dat nu in de gebouwen zit, komt dan
beschikbaar voor de bedrijfsvoering en het biedt een bedrijf de mogelijkheid met de huis-
vesting alerter te reageren op veranderende omstandigheden.
Het verhuren van gebouwen brengt voor de belegger uiteraard een risico met zich mee door
de dynamiek in de bedrijfshuisvesting, maar de onzekerheid die daarmee gepaard kan gaan,
wordt op de Engelse business parks ondervangen door te werken met langlopende huur-
contracten van 15 tot 25 jaar (de trend lijkt te zijn dat deze looptijden korter worden).
Deze contracten binden de huurder echter niet voor die gehele periode, want de contracten
mogen in Engeland verhandeld worden (zakelijk recht).
In sommige gevallen (bijvoorbeeld Green Park bij Oxford) worden door de ontwikkelaar/
belegger de eerste kavels nog verkocht om de ontwikkeling financieel in de startblokken te
helpen, maar daarna is toch alleen maar sprake van verhuur.
46
De wijze waarop het feitelijke beheer wordt georganiseerd binnen het parkmanagement kan
verschillen. Op Milton Park is een team van ongeveer zes mensen er mee bezig, maar worden
de feitelijke uitvoerende werkzaamheden uitbesteed aan tal van bedrijven. Op Kings Hill
echter, wil de eigenaar alle touwtjes in handen houden (met uitzondering van de groen-
verzorging) en is er een heel team voor de uitvoering van alle werkzaamheden.
De bedragen die de ondernemers voor het bedrijventerreinmanagement moeten neertellen,
lopen sterk uiteen. Dat heeft uiteraard te maken met de precieze invulling ervan. Bovendien
is er vaak sprake van een keuzemenu. Opvallend is dat voor de op de business parks
gevestigde bedrijven het betalen voor dat management geen punt van discussie is. Per saldo
zijn ze door de gezamenlijke aanpak veel goedkoper uit. Bovendien wordt op deze manier
een zorg weggenomen van iets dat toch niet direct met de bedrijfsvoering heeft te maken
en in die zin als een last wordt ervaren. Een basispakket (dat nogal verschillend van samen-
stelling kan zijn) kost ongeveer 5 tot 6,50 euro per vierkante meter per jaar. Op het
Birmingham Business Park is een constructie gemaakt waarbij de gebruikers van het park
aandeelhouders zijn in de parkmanagementorganisatie. De aandelen worden beheerd door
ontwikkelaar/belegger Arlington, maar als het terrein geheel is ontwikkeld, valt dit weg en
hebben alle gevestigde ondernemers er de volledige zeggenschap over.
Figuur 3.5: Birmingham Business Park
Betrokkenheid vastgoedsector
Zoals al even werd aangegeven, zijn alle in het eerste kader genoemde terreinen in handen
van private partijen, bijna altijd vastgoedpartijen. Het is overigens niet zo dat de Engelse

49
Figuur 3.6: Oxford Science Park
Het zijn de hoogtechnologische en kennisintensieve bedrijven voor wie de interactiemogelijk-
heden het meest relevant zijn. Met de realisatie van business and science parks is de afge-
lopen decennia geprobeerd voorwaarden te scheppen voor kennisuitwisseling. Vaak ook
was er een onderliggend idee van het willen scheppen van een community. Een community
van bedrijven, maar zeker ook van werknemers. Ondernemers, academici en studenten die
mogelijk meer voor elkaar kunnen betekenen en werknemers van de verschillende bedrijven
die ideeën uitwisselen, waardoor een groepsgevoel ontstaat en de betreffende werklocatie
een zekere identiteit gaat krijgen. Dat krijgt gestalte in businessclubs en andere georgani-
seerde bijeenkomsten.
Feitelijk is onderzoek naar het effect van science parks op het functioneren van bedrijven,
met name het tot stand komen van relaties, zeer beperkt. Voor het Verenigd Koninkrijk is
gedurende vele jaren een unieke database opgebouwd met daarin bedrijven die wel en niet
op een science park zijn gevestigd. Onderzoek (Westhead en Storey, 1994; Westhead, 1997)
bij die bedrijven liet zien dat er geen opmerkelijke verschillen bestaan als het gaat om over-
levingskans, werkgelegenheidsontwikkeling, aantal patenten, nieuwe producten en dergelijke.
Siegel c.s. (2003) hebben zich echter geconcentreerd op het meten van de onderzoekspro-
ductiviteit en komen tot de conclusie dat bedrijven op science parks een hogere productiviteit
laten zien dan andere, vergelijkbare bedrijven. De mogelijkheden voor het aangaan van
relaties, voor het tot stand laten komen van een community, zijn volgens de onderzoekers
mogelijke onderliggende factoren, maar deze zijn in de betreffende studie niet nader
onderzocht.
48
De huurprijzen zijn soms niet misselijk. Vooral aan de westzijde van Londen in de zogenaam-
de Golden Triangle waar onder meer veel ICT-bedrijven zijn te vinden, worden hoge huur-
prijzen gerealiseerd. Op Green Park is de huurprijs voor de hoogwaardige, kantoorachtige
bebouwing hoger dan die voor kantoren in de City. Aan de oostzijde liggen de prijzen dui-
delijk lager, soms 35% in vergelijking met de Golden Triangle. Het zijn zeker ook de hoge
te realiseren huurniveaus die de interesse van de Engelse vastgoedsector in business parks
verklaart. De schaarste aan bedrijventerreinen in die regio speelt hierbij een zeker niet te
verwaarlozen rol.
Engelse science parks
Kennisuitwisseling
Aan het begin van dit hoofdstuk is al duidelijk gemaakt dat, als het gaat over de eisen die
bedrijven stellen aan kwaliteit, het toch eerst en vooral zal gaan over het goed kunnen
functioneren van het bedrijf. Voor veel bedrijven zullen bereikbaarheid en voldoende, flexibele
en betaalbare huisvesting belangrijk zijn. Een sterke nadruk dus op veelal fysieke aspecten.
Er zijn ook bedrijven die meer specifieke eisen stellen. Dat kan leiden tot verdere toespitsingen
in het business park concept. Dit is het geval met science parks, die willen inspelen op de
behoefte van een deel van de bedrijvigheid om goed opgenomen te zijn in kennisnetwerken
en die ruimtelijke nabijheid tot universiteiten en andere bedrijven (kennis, R&D, technologie)
in dat verband van belang vinden.
Naarmate bedrijven in sterkere mate kennis nodig hebben voor hun productie of de kennis
zelf het product is, gaan de interactiemogelijkheden die een vestigingslocatie biedt (de regio,
de werklocatie) meewegen in de locatiebeslissing. Eigenlijk heeft dat iets in zich van een
paradox. Specialistische kennis is immers van een zo groot strategisch gewicht, dat afstand
nauwelijks of slechts een beperkte rol speelt (zie bijvoorbeeld Van Oort c.s., 2006).
Tegelijkertijd stellen ondernemers dat de nabijheid van andere kennisintensieve bedrijven,
kennisinstellingen en universiteiten toch interessante mogelijkheden kan bieden. Feitelijk
gaat het bij dit laatste dus meer om de toevallige kansen, terwijl voor de interactie over
grote afstanden bewuste keuzes worden gemaakt. En uiteraard zal in het geval van eenmaal
gevestigde samenwerkingsverbanden die nabijheid wel van betekenis zijn*.
* Dat een deel van de bedrijven in de nabijheid van een universiteit of hogeschool gevestigd wil zijn, hoeft overigens niet
(alleen) terug te voeren te zijn op de beschikbaarheid van kennis, maar lijkt vaak (ook) verband te houden met de
beschikbaarheid van hoogopgeleide jonge afgestudeerden.

51
Nog meer aandacht voor voorzieningen?
Kwaliteit van de werkomgeving
Uit het voorafgaande zal duidelijk zijn geworden dat het op hoogwaardige terreinen niet
ontbreekt aan voorzieningen. Dat aanbod wordt gezien als een element dat kan helpen
personeel aan te trekken en te behouden. In de brochure van het Birmingham Business
Park is bijvoorbeeld sprake van ‘a better place for people’. Het lijkt er echter op dat het nog
een slag beter kan. De argumentatie daarvoor is dat vooral hoogopgeleid personeel schaarser
wordt, zeker in de komende decennia, vanwege demografische veranderingen. Voor tal van
bedrijven – en zeker niet alleen in de hoogtechnologische sector – wordt het van levensbe-
lang om hoger opgeleid personeel aan te kunnen trekken en vast te kunnen houden.
Uit een recent uitgevoerd onderzoek komt naar voren dat 86% van de ondernemers de
verkrijgbaarheid van goed opgeleid personeel een belangrijke factor vindt (veruit boven de
nabijheid van toeleveranciers, de nabijheid van afnemers en de nabijheid van een universiteit;
Van Oort c.s., 2006). Nu al constateert 26% van de ondernemers dat ze problemen hebben
met het aantrekken van medewerkers op HBO- en WO-niveau (ministerie van Economische
Zaken, 2005)*. Dit leidt tot de door velen geconstateerde trend van de ‘battle for brainpo-
wer’. Wat we nu gaan zien, is dat in die strijd om getalenteerde medewerkers aan te trek-
ken de werkomgeving, de werklocatie nadrukkelijk een rol krijgt toebedeeld. Volgens een
onderzoek onder managers in Engeland is de helft van hen bereid om 1.000 pond van het
jaarsalaris of een week vakantie per jaar in te leveren in ruil voor een duidelijk betere werkplek.
45% van hen wil wel van baan veranderen als alleen werkplek en werkomgeving zouden
verbeteren (Myerson, 2003). We hebben het hier natuurlijk wel over een groep werknemers
die zich qua salaris en positie dergelijke uitspraken kan veroorloven, maar toch…
Figuur 3.8: Op Green Park worden de gebouwen in het landschap opgenomen
* Overigens lijkt het grootste probleem momenteel bij de middencategorie (MBO, Havo, VWO) te liggen waar 45% van
de ondernemers problemen signaleert.
50
Figuur 3.7: Surrey Research Park
Ontwikkeling door de universiteiten
In tegenstelling tot wat hiervoor werd gemeld over de business parks, is de ontwikkeling van
science parks niet zo zeer een activiteit van de vastgoedsector als wel van de universiteiten
zelf. Toonaangevend hierin waren de activiteiten van de universiteit van Cambridge met de
oprichting in 1970 van het Cambridge Science Park, later in 1987 gevolgd door het St. John’s
Innovation Centre, een incubatorpark. Momenteel wordt gewerkt aan de ontwikkeling van
West Cambridge, maar dat is een activiteit van het Estate Management & Building Service
Department. Alleen voor de ontwikkeling van individuele gebouwen wordt met project-
ontwikkelaars samengewerkt. Ook bijvoorbeeld het Surrey Research Park is gefinancierd en
ontwikkeld door de University of Surrey. De investering was 32 miljoen pond. De huidige
waarde is bijna het drievoudige. Het directe rendement ligt op ongeveer 8%.
Het voorgaande wil niet zeggen dat van samenwerkingsverbanden bij de ontwikkeling geen
sprake zou zijn, maar de vastgoedsector blijft (afgezien van de ontwikkeling van individuele
gebouwen) uit beeld. In het geval van het Warwick Science Park zijn de gemeente (door de
inbreng van gronden) en Barclays Bank (door investeringen tegen lage rente) medeaandeel-
houders. Het in 1989 opgerichte Oxford Science Park is een 50:50 joint venture van het
Magdalen College en Prudential (als financier/belegger).
Veel van de voorzieningen die op business parks worden aangetroffen, zijn ook op de science
parks te vinden, maar er wordt nadrukkelijk meer aandacht besteed aan zaken als het samen-
brengen van bedrijven, technologietransfer, het aanbieden van starters/incubatorcentra,
verhuur van laboratoriumruimte, en dergelijke.

53
Het ‘Enjoy work!’-concept
Het gevolg van deze ontwikkelingen is dat een nieuw type werklocatie begint te ontstaan,
dat ondernemers ondersteunt bij de veranderende vestigingseisen en helpt problemen met
de verkrijgbaarheid van personeel te voorkomen. De redeneerlijn is daarbij simpelweg als
volgt: als werknemers plezier hebben in het werk, werken ze beter. Als ze beter werken
heeft dat positieve effecten op de productiviteit en creativiteit (zie ook kader ‘Where does
inspiration come from?’). Uiteindelijk leidt dat tot betere resultaten voor de bedrijven.
Temeer omdat vanuit een dergelijk idee een werkomgeving kan worden gecreëerd die de
gevestigde bedrijven kan helpen in de battle for talent. Niet alleen om personeel te krijgen,
maar zeker ook om het zo lang mogelijk vast te kunnen houden.
De kwaliteit van een bijzondere werkomgeving kan zelfs voor geheel nieuwe reacties gaan
zorgen. Illustratief in dit verband is het verhaal van het vertrek van een bedrijf van Chiswick
Park in Londen, waar het bieden van de ideale werkomgeving centraal staat. Toen een van
de daar gevestigde bedrijven eind 2005 naar Swindon vertrok, zijn drie werknemers van dat
bedrijf een baan gaan zoeken bij een van de andere op het business park gevestigde bedrijven.
Zij waardeerden de werkomgeving op Chiswick Park zo hoog, dat ze er per se wilden blijven.
Vanuit het veranderende denken over werkomgevingen is Chiswick Park een absolute trend-
setter. In de optiek van het management zijn de gevestigde bedrijven en hun werknemers
gasten. Kay Chaston, chief executive van Chiswick Park Estate Management, heeft geen
opleiding in vastgoedmanagement, maar in hotelmanagement. De slogan voor het park is
‘Enjoy work!’ en daar wordt op alle mogelijke manieren aan gewerkt, onder meer onder
leiding van een heuse lifestylemanager. Deze draagt onder meer zorg voor het aanbod
Where does inspiration come from?
Once, perhaps, it was enough for a business to be efficient.
These days, it takes much more than that to compete successfully. To stay ahead of the
field in the 21st century, businesses need a constant supply of fresh ideas and innovative
thinking. And, increasingly, the most successful companies are coming to recognise
that, as a source of inspiration, few things are more important than the quality of their
working environment. Quite simply, people work better – more productively, more hap-
pily and, above all, more creatively – in surroundings that stimulate them.
Uit: brochure ‘Stimulate inspiration’ van Green Park, Reading (UK)
52
De kwaliteit van de werkomgeving wordt dan vooral vertaald in termen van aantrekkelijke
architectuur, optimale inrichting van de gebouwen, sociale veiligheid, landscaping en zeker
ook een breed aanbod aan voorzieningen, inclusief recreatiemogelijkheden. Zo kwam uit het
eerder genoemde onderzoek onder Britse managers naar voren, dat zij veel waarde hechten
aan aparte ontspannings/denkruimtes, sportfaciliteiten, restauratieve voorzieningen en kinder-
opvang. Dat alles in een veel sterkere mate dan dat er nu in wordt voorzien. Zo vraagt 53%
van hen om sportfaciliteiten, terwijl 14% van de managers aangeeft daarover te kunnen
beschikken (Myerson, 2003).
Onderzoek in Nederland (Ecorys, 2005) toont echter niet overtuigend aan dat werknemers
een grote behoefte hebben aan voorzieningen en diensten op de werkplek. Daarbij moet
wel worden opgemerkt dat dit onderzoek zich richtte op alle categorieën werknemers.
Vastgesteld is wel dat werknemers op kantorenlocaties meer interesse lijken te hebben in
uiteenlopende voorzieningen dan werknemers op bedrijventerreinen. Op basis van uiteen-
lopende kenmerken zijn in deze studie vijf groepen werknemers onderscheiden met eigen
specifieke behoeften. Van de onderscheiden groepen zijn er drie daadwerkelijk als potentiële
afnemers van voorzieningen te beschouwen. Bij dit alles moet worden aangetekend dat
voorzieningen bij de keuze voor een werkplek mee kunnen spelen, maar zelden de door-
slaggevende factor zullen vormen. Niettemin valt een duidelijke verschuiving vast te stellen
naar meer kwalitatieve aspecten en wordt door een toenemend deel van de werknemers
zeker niet alleen meer gekeken naar salaris en carrière (zie bijvoorbeeld Manpower, 2006).
Figuur 3.9: Demonstratie polo in de lunchpauze op vrijdag op Chiswick Park

55
Daarnaast wordt op het park zorg gedragen voor een optimale accommodatie in door
Richard Rodgers ontworpen gebouwen en is veel aandacht besteed aan de landscaping. De
ontsluiting van het terrein vindt buitenom plaats, zodat een groot, autovrij binnengebied
beschikbaar is waarop alle gebouwen zijn georiënteerd. In dat binnengebied is veel groen
en water (met een waterval van ruim twee meter hoog) en een plein voor evenementen.
Ook deze elementen dragen, samen met de goede OV-ontsluiting, bij aan de kwaliteit van
de werkomgeving.
Sarah Glasscock, lifestylemanager, vertelt dat uit een recent onderzoek naar voren is gekomen
dat 95% van de werknemers tevreden is met het aanbod aan voorzieningen en 90% vond
dat de evenementen een positief effect hadden. 40% van de werknemers had waardering
voor het aanbod aan lifestyle services en 73% was van mening dat Chiswick Park erin
slaagt aandacht te hebben voor wat op de werkplek echt belangrijk is. Chiswick Park legt
een zeer sterke nadruk op de werknemer. Het idee van het tot stand brengen van interacties
tussen bedrijven is niet een van de expliciete doelstellingen. Het gaat er vooral om bedrijven
baat te laten hebben bij relaxed, gemotiveerd personeel. Dit alles leidt overigens niet tot
extreem hoge servicekosten: 28 euro per vierkante meter per jaar. Eén vijfde daarvan is
gereserveerd voor de evenementen en dienstverlening.
Figuur 3.11: Enjoy work! (Chiswick Park)
54
van cursussen, de organisatie van evenementen, sportieve activiteiten en dergelijke.
Voorbeelden van evenementen zijn een polodemonstratie (met paarden), schapen scheren,
ganzen drijven, beach volleybal, fullsize tafelvoetbal en ijsklimmen. Om maar wat te noemen.
Via een eigen intranet hebben werknemers toegang tot allerlei informatie, kunnen zij reser-
veringen regelen, producten bestellen (die op kantoor worden afgeleverd), zich opgeven
voor evenementen en cursussen, enzovoort. Het lenen van paraplu’s, ligstoelen of een fiets
is evengoed mogelijk. Het regelen van schoenreparaties, kledingreiniging, dagelijkse bood-
schappen en dergelijke is allemaal mogelijk dankzij collectieve contracten. Bovendien is het
terrein vlak bij Chiswick High Road gelegen, waar tal van restaurants, cafés en winkels te
vinden zijn.
Figuur 3.10: Richard Rodgers is de ontwerper van de gebouwen op Chiswick Park

57
bundelen met partners in bezit van diverse expertises en kennisniveaus, afkomstig uit
verschillende culturen en marktsegmenten. Het centrum stimuleert economische ont-
plooiing en succesvolle innovatie door middel van ondernemerschap, imagebuilding,
intensieve samenwerking en partnerschap. De ontwikkeling van een open platform
faciliteert bovendien de uitwisseling van kennis en creativiteit tussen ontwikkelaars,
kennisinstituten en ondernemers.
De gebiedsgerichte benadering, gekozen als vertrekpunt van het project, met daarin
inbegrepen de realisatie van een passende infrastructurele ontsluiting en toevoeging
van een hoogwaardig mobiliteitscentrum, dient uiteindelijk te resulteren in een
gethematiseerde hoogwaardige businessomgeving.
Bron: website FiftyTwoDegrees
Voornoemde voorbeelden betreffen gebouwen. Als het gaat om werklocaties, dan sluit de
High Tech Campus Eindhoven prima aan op de hier beschreven ideeën. Ook andere grote
bedrijven, zoals DSM, verdiepen zich in de mogelijkheden om op een vergelijkbare manier
synergie te bewerkstelligen tussen uiteenlopende bedrijven en om tegelijkertijd voor de
eigen werknemers en die van andere bedrijven een aantrekkelijk werkklimaat te scheppen.
Figuur 3.12: Van Nelle Ontwerpfabriek: aandacht voor ontmoetingsplekken
56
Nederland
Nieuwe concepten in Nederland
Interacties mogelijk maken en het aanbieden van een aantrekkelijke werkomgeving (onder
meer door uiteenlopende voorzieningen), zijn inmiddels ook te vinden bij een aantal Neder-
landse vastgoedontwikkelingen. Interactiemogelijkheden liggen ten grondslag aan onder
meer het Bio Science Park in Leiden of het Zernike Park in Groningen. Maar wellicht is de
Van Nelle Ontwerpfabriek in Rotterdam het eerste voorbeeld van het zoeken naar een
combinatie van interactie, ideale werkomgeving en voorzieningen. Dit verzamelgebouw
huisvest momenteel een vijftigtal bedrijven die vooral actief zijn op het vlak van design,
stedenbouw en architectuur.
Het concept van FiftyTwoDegrees in Nijmegen gaat nog verder. Het biedt in de eerste plaats
uitbreidingsruimte aan NXP, het vroegere Philips Semiconductors. De ruimtebehoefte van NXP
legde de basis voor een concept dat zich eerst en vooral richt op technologiebedrijven, en dat
veel aandacht besteedt aan interactiemogelijkheden en aan uiteenlopende voorzieningen als
een digitaal theater, expositieruimten, restaurants, hotel en wellness-faciliteiten (zie kader).
FiftyTwoDegrees
‘Een eigentijdse en toekomstgerichte werken ontmoetingsplaats voor NXP (founded
by Philips), partners en derden, waar op mondiaal niveau binnen het kader van de
hedendaagse creatieve kenniseconomie business, innovatie en inspiratie worden ont-
wikkeld, uitgewisseld en zaken worden gedaan.’
Het FiftyTwoDegrees-concept is ontstaan vanuit de behoefte om op een innovatieve
wijze in te spelen op enerzijds de vraag naar multifunctionele kantoor- en business-
faciliteiten voor NXP (founded by Philips) en anderzijds de behoefte om een omgeving
te creëren welke aan het verwachtingspatroon voldoet van wereldwijd opererende
bedrijven, opdrachtgevers, medewerkers en derden.
Het concept bevat naast multifunctionele officefaciliteiten, tevens innovatieve, service-
en hospitalitygerichte, commerciële functies voor key participants, partners en derden
(aan kenniseconomie, techniek, wetenschap en cultuur gerelateerde innovatieve
bedrijven, instellingen en het publiek). FiftyTwoDegrees heeft een publieksgerichte
functie als exponent van de beleveniseconomie met een toeristische en educatieve
aantrekkingskracht.
FiftyTwoDegrees wordt een kenniscentrum waar technologie, business en lifestyle op
een unieke manier met elkaar in verband worden gebracht. Centraal staat de alliantie-
gedachte. Key participant NXP (founded by Philips) grijpt de kans om zijn krachten te

2007 - Richtingen in gebiedsontwikkeling - Kwaliteit op bedrijventerreinen - webversie

2007 - Richtingen in gebiedsontwikkeling - Kwaliteit op bedrijventerreinen - webversie

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to 2007 - Richtingen in gebiedsontwikkeling - Kwaliteit op bedrijventerreinen - webversie

Similar to 2007 - Richtingen in gebiedsontwikkeling - Kwaliteit op bedrijventerreinen - webversie (20)

More from Jacques Van Dinteren

More from Jacques Van Dinteren (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (6)

2007 - Richtingen in gebiedsontwikkeling - Kwaliteit op bedrijventerreinen - webversie