Prueba

1. -YSERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
SOLICITANTE DEL AVALÚO:
Alfonso Francisco Yafiez del Toro
PROPIETARIO:
Alfonso Francisco Yafiez del Toro
UBICACI~N DEL INMUEBLE:
Calle: Fresnos s/n (actualmente 16) Lt. 73, Mz. "H", Segunda Sección, del Fracc. Residencial Urbano "Rancho La Virgen",
Metepec, Estado de México. C.P. 52149.
VALOR COMERCIAL EN NUMEROS REDONDOS:
Esta cantidad representa el valor co ercial al Af
día: d e b r n n .
-
61 # 1 ,S
/113
12 de Mayo de 2
Prolongación 22 de Febrero No. 111 Loc. 1s.: 5352-7245
Email: centromodva/@prodigy.net.mx Email: cenfr~modval@centro~dval.org www.centromodval.org

2. CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
/ 1. Clave del Avalúo
/ 2. Fecha del ~ v a l ú b
1 3. Número de Registro del Conjunto INFONAVIT No aplica
4 Clave del Controlador que Certifico el Avalúo
. 0303305
I
5. Clave del Perito Valuador que realizó el Avalúo 0400986, Reg. de la TDF:
I
1 6.Clave de la Entidad que Otorga el Crédito: 1 No aplica 1
/7=nk-"ctor para el Caso de Vivienda Nueva No aplica
1 8. Propósito 1 Originación
1 9. Tipo de Inmueble a Valuar Casa habitación
FRESNOS, Núm. Ext: Actualmente 16,
10.Calle y Número o su Equivalencia c
11. Nombre del Conjunto "SEGUNDA SECCI~N"
I
1 . Colonia
2 Fracc. Residencial Urbano "Rancho La
I
1 . Código Postal
3 52149
l
1 14. Delegación o Municipio conforme al Catálogo INEGI 1 054 1
1 15. Entidad Federativa conforme al Catálogo INEGI
1 16. Número de Cuenta predial 1 ' 1030801939000000
1 17. Referencia de Proximidad Urbana 1 Intermedia
1 18. Nivel de Infraestructura Urbana 1 4
1 19. Clase del Inmueble 1 Semilujo
2 . Vida Útil Remanente en meses
0 660
" = ,
2 . Año de terminación o remodelación de la obra
1 1992
I
2 . Unidades Rentables Generales
2 1
2 . Unidades Rentables
3
24. Superficie de Terreno
1
637.5000 m2j<<t3
.pz% u ch.'-,
./-
&f <i ;' , ,*<:;)~.+-
25. Superficie Construida 285.5100 mí.?'
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2 . Superficie Accesoria
6 i
41,9800 m;j , .,S, m :- -. C:;
27. Superficie Vendible 243.5300
&:.,., /,<;> .
29.
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Prolongaci6n 22 de Febrero No. 111 Loc. 8 Sn. M6xic0,D.F. o Tels.: 5352-7245 01800-5903-
Frnail ranfrnrnnrii~allmnrnrlinvnat mv i F m a i l ranAnnmndva/fi))rAntrnmnrlila/ r n
n m u-
n rantrnrnrrrivsll nrn 1

3. CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
CY SHF: 0 4 0 0 9 t
CLAVE SHF: 03
Prolongacidn 22 de Febrero No. 111 Loc. 8 Sn. Marcos Azcapotzalco CP 02020 M6xic0,D.F. Tels.: 5352-7245 01800-5903-603
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4. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
r l~+céííentes
.
. Nombre yclave de l a CENTRO MODERNO DE VALUAU~N Y SERVICIOS INMOBIUARIOS, S.A. D C.V.,
E
Unidad d e Valuaclón: CLAVE ANTE SHF: 09012 Facha del Avalúo: 12/11/07
Nombre del Constructor: No aplica
Clave dcl Avalúo: 09012071500119842
e Clave Unica de Vivienda:
1
Clave de la Entidad ütorgante
No aplica
NO aplica
No. de Raglmo del Conjunto INFONAVIi: No aplica
No. de Reglrtro INFONAVIT: No aplica
del edito (según SHF): No. de Avalúo SCOTIABANK INVERUT: .3629144
~ o m b r C Solicitante
del Alfonso Francisco Yaliez del Toro
del Avalúo:
D i r d ó n del Solicitante: Fresnos No. 16, Col. Fracc. La Vlrgen, METEPEC, MEXICO
'Nombre y Clave del ING. GABRIEL SAUNAS TREJO, CLAVE SHF: 0303305
Controlador:
Nombre y Clave d d ARQ. CATAUNA NANIE DOMINGUEZ DOMINGUEZ, CLAVE SHF: 0400986
Valuador:
Propósito del Avalúo: Originadón
2 INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLE
.
Tipo de Inmueble a Valuar Casa habitación
Ubicación del Inmueble Calle: Fresnos s/n (actualmente 16) Lt. 73, Mz. .Hm. Segunda Sección, del Fracc. Residencial Urbano "Rancho La Virgen", Metepec, Estado
a Valuar: de México. CP 52149.
..
Pmpletarlo del Inmueble: Alfonso Francisco Yaliez del Toro
Dlncclón del Propietario: Fresnos No. 16, Col. Fracc. La Virgen, METEPEC, MEXICO
Régimen de Pmpiedad: Privada Longitud: 99.5819444
No. de Cuenta Predial: 103 08 019 39 90 O000 LaHiud: 19.2515278
No. de Cuenta de Agua: Padrón: 0500170022001700-41801 Altitud (m.6.n.m): 2601.0000
3 DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
.
Con el propósito de dar cumplimiento a lo establecido en la regla Quinta de cardcter general que establece la metodología pan la valuadón de lnmuebles objeto
de créditos garantizados a la vlvlenda, la información y d-mentaci6n proporcionada
correspondiente al inmueble materia del presente avalúo fue revisada y verificada contra las caracteisticas del lnrnueble sujeto.
4 ENTORNO
.
CiasMcacl6n de la Zona: Habitacional de ler. Orden
Referencia de Proximidad Intermedia
Urbana SHF:
Tlpo de Construcción Casas habltaaón desarrolladas en dos niveles, del tipo moderno de buena calidad
Dominante:
lndice de Saturación 90.00 %
en l a Zona: .
Denddad de Población: Normal
Av. Estado de México y Av. Tecnológico como vias primarias en la zona; calle Fresnos como de tercer orden en la zona.
Infraestructura AGUA POTABLE: Con suministro al inmueble, DRENAJE: Con recolección de aguas reslduales, existe, existe, ELECTRIFICACON:
Dlsponlble en la Zona: Red Aérea, Con acometida, ALUMBRADO PUBLICO: Aéreo, VIAUDADES, GUARNICIONESY BANQUETAS
Guarnlclones de concreto, Banquetas de Concreto
N l v d de Infraestructura 4
Otror Servicios: GAS NATURAL: Red de Distribución sln suministro al lnrnueble mediante tomas domiciliarias
acometida al inmueble, RECOLECCI~N DESECHOS S~UDOS: Municipal, SEÑAUZACI~N
DE
omendatura de calles circulantes, TRANSPORTE: Transporte Urbano, VIGILANCIA: Aut6nom
i
z-h
Telefonos: Red aérea, sin a.cometida al inmueble.
Equlpamlento Urbano: Iglesia a una distancia de 0.10, Mercados a una da de 1.20, P Úblicas a una dlsta
jardines a una dlstancia de 0.50, Escuelas a t(adistanda de 0.10, Hospi 1 una dlstancia
Nivel de Equipamiento Urbano: 4
200712691
P
distancia de 0.50, Transporte a una dista ?C a de
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5. CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
1 TERRENO
.
~ r Ó q u i de Localización
s
Tramo de Calle, calles transversales, llmltrofes y orientación:
Inmueble con frente al noreste a calle Fresnos; d d tramo comprendido al noroeste con calle Paseo de los Cedros, al sureste con calle Arboledas y a l sumeste con calle Pradera.
Configuración y Topografía: Se trata de un terreno de forma ligeramente irregular, de cuatro lados, intermedio, con topografia sensiblemente horizontal.
Caractaristicas PanorBmicas: Las propias a su entorno urbano
Uso de Suelo Hablt. H 4
Coeficiente de Utilización del 0.38
suelo (CUS):
Densidad Habitacional Permitida: Escasa de 1a 40 Viv / Ha
Servidumbres o ResWcclones: Del Fracc. y Municlp
Colindanciam
DEL LOTE 73
AL NOROESTE: 30.00 m con Lote NO. 72.
AL SURESTE: 30.00 m con Lote NO. 74.
AL NORESTE: 20.00 m con calle Fresno.
AL SUROESTE: 22.50 m con Lotes NO. 47 y 46.
Supemde Terreno según: Exrltura
2. D S RP I N
E C I CÓ GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES
Uso Actual
Casa habitaci6n sobre lote intermedio, de forma ligeramente Irregular con una supemde de 637.50 m2 y un área construida de 285.51 m2, en dos niveles distribuidos de la
siguiente mancra: PLANTA BNA: Vestibulo, medio baño, estudio, sala, comedor, coclna, cuarto de lavado, cuarto de servido con baiío, área de tendido, jardín,
estadonamlento cubierto para dos autos y descubiecto para dos. PLANTA ALTA: Escalera, vestíbulo, recámara prlndpal con vestidor y baño, 2 redmaras y baño.
Número de Red.maras: 3 Número de Bafios: 3 Número de Medios Bafios: 1 Elevador: No Número da Estaclonamlentos: 4
Clase General del Inmueble: Semilujo Edad aproximada de la wnstrucclón en meses: 180 meses
Claslficacl6n Construcciones: HE1 Vida Útil remanente en meses: 660 meses
Año de Tennlnadón o Ramodeladón de la Obra: 1992
Tipo de Construcción:
(T-1) Casa habltadón. (T-2) Cochera cublerts.
Número de Niveles 2 Estado de Conservación: Normal
Calidad del Proyecto Bueno 100 %
Grado y Avance de las h e a s Comunes: No Aplica enerales: 1
Unidades Rentables: 1
--
ACTUALMENTE EL NOMERO MTrRlOR DEL INMUEBLE ES 16 POR LO IW EN EL AVALÚO.
- LA
LA SUPEWIUE DE CONSTRVCU~N FUE CUANTIRCADA DE 'UNOS
SUPERFICIE INDICADA COMO ACCESORIA CORRESPONDE A L4 C
RCIONAWS POR EL SOUCITA
ES REFLUADA EN EL ANAUSI
200712691
Prolongaci6n 22 de Febrero No. 111 Loc. 8 Sn.Marcos Azc 6xico.D.F. o Tels.: 5352-7245 O l m
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6. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
b d & w a a i r o n i n e ~ o a ~ ~ a e m m ~ l ~ d a ~ .
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rraga#CWin P u a s ~ ~ . Q n C r k e a ; ~ h i ~ ~ r s m b g . ~ ~ e o n ~ * - y ~ ~ ~ ~ * a P a b
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7. CENTRO MODERNO DE VALUACI~N
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE CoVm
UBICACX~N FRESNOS. NGm. E n : AUuslmente 16, NIm. Int: Lt. 73, H2. 'W, Col. Fracc. Rcidncial Urbano 'Rancho La Virgen'. C.P. 52149. METEPEC. MEXCO
I
S u p e ñ i c i e de T e r r e n o (m2): 1 637.50000000 m2 1 1
CARACTER~STICAS Casa habltaci6n 1 SUP. VENDIBLE 1 243.5300 m2 1 EDAD 1 180 meses
La virgen 1 624.00 1 270.00 1 6 1 01722 271 5863 1 Marcela Romero Alcantara 1
1 2 1 Pino 1 slr 1 ' ~a Virgen 1 200.00 1 180.00 1 10 1 01722 305 5754 1 Miguel Pineda 1
3 Eucaliptos slr La Virgen 250.00 200.00 1 6 1 0 1 7 2 2 3190420 1 ~ t a nouse sienes Raices
r 1
1 4 1 Paseo de Santa Ana I No. 1 16 La Asunci6n 1 500.00 1 349.00 1 15 1 045722 390 8482 1 l u a n los6 Mlranda 1
La Virgen 1 600.00 1 323.00 1 7 1 01722 344 0203 1 Alejandra Coindreau 1
1
- - -
6 Paseo del Carmen s/r La Asuncldn 560.00 349.00 1 1 7 i i 7 K 8 6 4 4 1 Letida Cuevas de Wnchez 1
CALCULO DEL C.U.S.
I VALOR DE VUM
.. . 1 cvs 1 $/m2
T.". I w
N
n Z:V: I SUP. E.O.
~ wnNTII
F
VALOR
T=
.. I v m
.w-m 1 cUp%2,I&$o.I
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Prolongación 22 de Febrero No. 111 Loc. 8 Sn. Marc Tels.: 5352-7245 01800-59 3-603
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8. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
- - - .- - .
VALOR UNiiARIO HOMOLOaAw: $ 19,849.64
NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SWETO: 0.85
I VALOR UNITARIO DE M E R U W : $ 13,157.16
iiPO 1 SUP.VENDIBLE 1 VALOR UNITARIO DE UERCADO (Slm2) 1 VALOR DE MERCADO
UNXCO 1 243.53 m2 $ 13.157.00 1 $ 1,204,124.21
VALOR DE MERCADO REDONDEADO 1 1$ 3,204,000.00 1
SC SUPERFICIE DE CONSTRUCU6N
ST SUPERFICIE DE TERRENO
VUM VALOR UNiTARiO DEL MERCADO DE LA OFERTA O VENTA
NEO NEGoCIACI~N LA OFERTA
M lndlca sl es venta u oferta del mmparabk.
UDC UBICACIÓN DENTRO DE LA COLONIA Califica h ublcaddn dentro de la colonla o de una zona.
E0 EDAD DEL SJ
UO
€
i Y COMPARABLE. Relaclona la edad entre ei sujeto y el comparable.
EC ESTADO M CONSERVACI~N Esta varlable lndlca el nhrd del estado de mnsewaci6n
OTRO Calflca aiguna caracteristlca especial.
C.U.S. COERQENE DE SUELO
FR FACTOR RESULTANTE. Corresponde al multado de todos b s íactores conrlderados.
Notas: S1 el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable
Sl el factor resultante es menor que le unldad, encones el comparable es mejor que el sujeto
CONíEPTOS DEL C.U.S.
«m' T. H.: Valor unttarlo de teneno obtenldo d d mercado, afectandolo por los factores de eflcknda comrpondlmtes a nuestra Inmueble valuado.
S.T.N. sepbn cus I.V. Supenide de Terreno Nwararla. w P n CUS del Inmueble valuado. (se obtlene dhrfdlendo la superticle de constfucdbn de nuestra
referenda entre el CuS del Inmueble valuado)
Sup. E. o Faltante Supeflick de terreno excedente o íaltante .Es la diferencia entre la Supenick de Terreno Necesaria y la superiicle de terreno del la Ref.
.. Investigada.
Valor T. E, Valor del teneno exc0dente.E~la multipllcadbn de la supcrficle excedente o taltante por el valor
eñdenda que k correspondena cada teneno de las referencias.
VALOR HOMOLOGAW Se obtlene de la suma o resta entre el valor de la oferta y el valor de terreno excedente.
V.U. ( S I m' ) Valor unitaria de la refererida.~s vabr homologado entre b superlicie de conswucc bn de la &renda.
200712691
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9. CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
Pino La Virgen 1 01722 305 5754 1 Mlpuel Pineda 1
I I ~a Vlqen 1 01722 319 0420 1 star HOU Blena Ralas 1
1 4 1 P-de santa Ana . I No. 16 I La Awnddn 1 045722 3908482 1 luan los4 Nlranda I
5 Bugamblllas sir
2 1Q.220.00 Fuente Propla de analkb de precios UnliarioS WOV-O7
3 9,920.00 Fuente Propia de analisisde precios unltarios NOV-07
4 8,490.00 Fuente Propla de analWs de precios unitarios NOV-07
5 7,820.00 Fuente Propla de analkls de precios unltailos Nov-O7
6 7,430.00 Fuente Pmpla de analisls de preclos unltarlos Nov-07
J
: 0
., ( DR.
,
?
9 AvA~&lms
A.
Prolongación 22 de Febrero No. 111 Loc xic0,D.F. o Tels.: 5352-7245 01800-5 03-603
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10. CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
FZO: Factor de Zona
FU~: Factor de Ublcacl6n LOTE TIPO: 375.00
FFI: Factor de Frente
FFO: Factor de Forma
FSU: Factor de Supenicle
FR.=: Factor de Resukante
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11. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
637.5000 1 2,500.00 1 1.00 1 INTEGRO 1 1,593,750.00
I I I I I I
Fn= Fzo m x Fub x Ffr 101
.0 x Ffo i FSF m = m
ei I 100.0000
2,500.00 I~lm.7
12 Conrtnicdones
. ClaslRcad6n - GenCrico + Rango + Nlvekr + Clase
T-1 1 HE1 1 243.5300 ( 100.0000 1 6,000.00 1 1,461,180.00 1 15 1 70 1 1.00 1 0.81 1 0.81 1 56.7 1 1,183.555.80
T-2 1 QE1 1 41.9800 1 100.0000 1 2800.00 1 117,544.00 1 15 1 40 26.4 1 77,579.04
I I I I I I I I I
Areas comunes &Irnadas en un 5.00 Jb 18,000.00 63,000.00
del vabr de las construccloner
I 1
I S U M A SUP: 1 285.51 S U M A V.R.N: 1 )
l,(i~7,7~.w SUMA: 1 1,324,134.84 I
Fed = 0.100 VP + 0.900 (VP-E) 1 1,324,000.00 1
VP
S U M A V.R.N. 288,744.00 ( SUMA: 1 232,660.80
- SE ESTA CONSIDERANW UN 5% SOBRE EL VA
ENCUENTRA DENTRO DE UN FRACC. BARDEADO,
zoQZm9l
Prolongación 22 de Febre
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12. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
3. ANAUSIS DE CAPITAUZACION DE RENTAS
Análisis M e M d o de EdIffcaclones en Renta

13. CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN
Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
- - --
--- . ..
I
VALOR UNTTARIO HOMOLOGADO: S 57.38
N N E L DE OFERTA Y DEMANDA DEL SWETO: 1.00
VALOR UNITARIO DE MERCADO: S 5738
TIPO
UNIM 24b53 m2 1
VALOR UNiiARIO DE MERCADO ($/m2)
S 17.00 1 S
VALOR DE MERCADO
13,881.21 1
I VALOR DE MERCADO REDONDEADO 1 13,880.00 I
SC SUPERFiCIE DE WNCTRUCU~N
SR SUPERFiCIE RENTABLE
WM VALOR UNITARIO DEL MERCA00 DE U OFERTA O VENTA
NEG NEGOCIAU~N DE U OFERTA El M o r de nqoción nos indica s e wnta u o i e m el comparable
i s
UDC UBICAU~N OEKTRO DE U COLONIA Indlca la calhicadón denttu la colonla O dentro de una zona
EC ESTADO DE CONSERVACI~N Esta variable lndlca el n W del estado de cwervadón
OTRO Califica alguna caracterktica espedal
C.U.S. Co&dente de uso de suelo
FR Factor multante
Notas: SI el facfor resultante es mayor que la unldad, entones el sujeto es mejor que el comparable
Si el factor resultante es menor que la unldad, enconces el comparable es mejor que el sujeto
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14. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
Renta
Mensual
1 ' Suma de Superficies: 1 243.53 suma: 1 13,881.21
Renta Total Mensual, Estimada y Redondeada $ 13,881.21
Importe de Deducciones . 19.85 % $ 2,755.18
Renta Neta Mensual $ 11,124.82
Renta Neta Anual $ 133,497.84
Capitalizando de la Renta Neta Anual a una tasa del
aplicable al caso, resulta un valor de Capitalización de: 6.98 OO
/ $ 1,912,576.50
Tasa Cap. Enfoque Mercado
R.N.A.
Tasa Cap. Enfoque Mercado = -
V.C.M.
= 4.17 %
R.N.A. r Renta Neta Anual; V.C.M.,= Valor Comparativo de Mercado
Tasa Cap. Enfoque Financiero
TUQ = (TR * N)'12
1- GV
= 2.12 % + TREC = - '100
1
V.U.T.
= 1.76 + TR = 3.00 % = 6.98 %
TLIQ = Tasa de Liquldez; TREC- Tasa de Recuperaci6b; TR- Tasa Real; N- Tlempo de Venta; GV= Gastos de Venta; V.U.T.- Vlda Util Total
I 2 1 a) vados: 5.55 0.04
b) Impuesto Predlal (Según Boleta Predlal): 314.00 2.26
C) S e M d o de Agua (En su Caso): 0.00 0.00
d) Consewacl6n y Mantenlmlento: 694.06 5.00
V. CONCLUSIONES
llRESUMEN DE VALORES
11 Valor Comparativo de Mercado
. $ 324000
,0,0.0
12 Valor Fisico
. $,5,0.0
311000
13 Valor Residual
. N o Aplica
14 Valor de Capitalización d e Rentas
.
Analizando los índices d e valor obtenidos, para este caso, se concluye que e l valor d e mercado e s representativo, e n
comercial del inmueble
zQE!lzu
O
Prolongación 22 de Febrero No. 111 Loc O Méxic0,D.F. o Tels.: 5352-7245 01800-5903-60
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15. Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE C.V.
VALOR COMERCIAL EN NUMEROS REDONDOS:
.- ..
ESTA CANlTDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL D ~ A 1 2 de Noviembre de 2007 ,CON FOUO NO.: 09012071500119842
VALUADOR CENTRO MODERNO DE VALUACION Y
SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.A. DE C.V.
ING. GABRIEL S A U N
CLAVE SHF: 0303
El presente dictámen no tendrá validez para ningún fin distinto al especificado en la carátula del m
carece de los sellos y firmas de los funcionarios autorizados por la Institución.
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Email: centrornodval@prodigy.net.mx Email: cent

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Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. DE CeV.
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