Stuttgart 21 wird gebaut. Das Areal A1 füllt sich mit Leben. Bagger und Kräne wohin man schaut. Die Stadt ist in Bewegung. Die Mietpreise entwickeln sich nach oben. Quer durch alle Branchen steigt der Flächenbedarf. Dem gegenüber sinkt die Angebotsreserve an Büroflächen deutlich. Was bedeutet dies für Vermieter, Mieter und Investoren? Welche Teilgebiete der Stadt profitieren überproportional von diesem Trend? Und wie sind die Aussichten für das Jahr 2012?
Nutzen Sie jetzt unseren aktuellen Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012, den wir gemeinsam mit der Stadt Stuttgart entwickelt und realisiert haben. Hier finden Sie alle
aktuellen Zahlen und Fakten rund um Büroimmobilien in und um Stuttgart.
http://www.privatbank.de/de/bueromarktbericht_stuttgart.html
2. C A L EID O
Tübinger Str. 41– 43
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Fertigstellung 3. Q 2013
C A S A N O VA
PA UL IN E Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41
E 65 Paulinenstr. 21 Büro + Einzelhandel
Eberhardstr. 65 Büro fertiggestellt 2011
Büro + Einzelhandel Fertigstellung unbekannt
Fertigstellung 3. Q 2014
M A RK TS TR. 6 + 8 G E RB E R T H E O 10
Büro + Einzelhandel Marienstr. / Tübinger Str. Theodor-Heuss-Str. 10
Fertigstellung 2. Q 2012 Büro + Einzelhandel + Wohnen HO S PI TA L HOF
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 2. Q 2014 Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36
fertiggestellt 2011
Büro
Fertigstellung 4. Q 2013
GA L L I ON HA US
Theodor-Heuss-Str. 8
Büro + Einzelhandel
QU A RTI ER A M K A RLSP L AT Z
fertiggestellt 2011 D AS QU AD RAT
Holzstr. 15 + 17
Büro + Einzelhandel Büchsenstr. / Hospitalstr.
Fertigstellung unbekannt Büro + Einzelhandel + Wohnen
fertiggestellt 2011
B Ü L OW C A RRÉ
Lautenschlagerstr. 21
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 1. Q 2013
POS TQ UA R TI ER
Lautenschlagerstr. 17
Büro + Einzelhandel
fertiggestellt 2011 C IT Y G AT E
Kriegsbergstr. 11
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 2. Q 2014
Bild: Manfred Storck
4. 4
5
INHALT.
Vorwort 6
Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick 8
Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben 9
Vermietungsleistung auf historischem Hoch 10
Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen 12
Aufschwung für das großflächige Segment 13
Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte 14
Angebotsreserve deutlich gesunken 16
Bundesweiter Aufwärtstrend hält an 18
Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage 20
Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen 21
Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial 22
Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten 23
Büromarkt Stuttgart im Überblick 25
Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie 27
Ihre Ansprechpartner 28
ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29
5. VORWORT.
STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN.
Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen
weltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhunderts
sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums-
motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftliche
Stärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum und
Lebensqualität in Einklang zu bringen.
Wie kann dies Stuttgart gelingen?
Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor
allem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und
im „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute
zu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange.
Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, deren
umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine
Mobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach-
haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr
weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der
Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen;
Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung
Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums
gefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesige
Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen
sein und bleiben.
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und für
die praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.
Dr. Wolfgang Schuster Ines Aufrecht
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
6. 6
7
STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE.
„Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consult
im Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent der
befragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt
im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort-
faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine rege
Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit
großen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs-
ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls,
dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, die
modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oder
DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die
Ansprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in der
City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- und
Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderung
sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro-
jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben der
Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild.
Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten
und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden Sie
Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche
Lektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne
zur Verfügung.
Mario Caroli Björn Holzwarth
8. 8
9
Massenmodell der Bebauung
SPA RKA S S E N A KA D E M I E Objekte im Bau bzw. fertiggestellt
Schulung + Wohnen B A UFE L D 4
Fertigstellung 3. Q 2014 Verfügbare Flächen
PA RI S E R HÖFE
Büro + Wohnen
Fertigstellung 1. Q 2012 S TA D T-
B I B L I OT H E K B A UFE L D 5
B A UFEL D 7
EU RO PE P LAZA Hotel + Wohnen
Fertigstellung 3. Q 2014
Büro
Fertigstellung unbekannt
B A UFE LD 1 2
B A U FE LD 1 5
MILANEO
Wol Büro + Einzelhandel + Wohnen
fram
straß Fertigstellung 3. Q 2014
e
ße
Wolframstra
STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN.
Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 –
den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden
die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen.
Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich
„Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000
Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme-
einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an, tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel
künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet. mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt
Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“ von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf-
schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh- tige Leben und Arbeiten im neu entstehenden Quartier
nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat- entscheidend mit.
metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen
sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner
dem Gelände Einzug hält. Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf
Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres-
Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau- hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch-
abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig
Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig- begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie-
gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte
künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden
genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in
Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15
Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge- abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt-
plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.
9. VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH.
Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einem
Vermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat-
meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreuliche
Ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden.
CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS TEILMÄRKTE WEITERHIN STARK
Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und
des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss- Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen
Straße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat-
die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat- metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträge
metern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten
dazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen-
von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine
der größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000
rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge-
des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangen
wurde. und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro-
flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach-
fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen
im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt
Weilimdorf.
15. Unsere aktuellen
Immobilienangebote
ANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lag
sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einem
Gesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote
von knapp 5,7 Prozent.
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2
312.000
Baufertigstellung Vorvermietung
220.000
160.000
145.000
143.500
130.000
131.500
115.600
109.500
104.900
80.000
68.500
57.000
51.400
49.000
50.500
45.900
42.400
40.000
41.200
41.500
32.600
28.500
50.
23.400
22.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 22.200 2011 2012 2013
Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat- tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen.
meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern- In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand
sanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat-
größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt-
neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestand
größere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900
vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.
in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-
17. Informationen zum
Büromarkt München
BUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN.
Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs-
umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich an
fast allen Standorten das Flächenangebot.
Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert
„Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin, werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände in
Quadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert.
der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige- Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nach
rung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache,
München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäuden
sich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt, vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen
wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise
Vorjahreswert lag. entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot,
da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eher
Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrund
die meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler
aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver- Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standorten
bindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung von
blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in Neubauvorhaben.
Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise
19. STUTTGART CITY/INNENSTADT:
UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE.
Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahr
erneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerung
um 18 Prozent zu verzeichnen.
Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab-
durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin- geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der
Olga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 Euro
Großabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver- pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr
gangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt-
vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag flächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen
über eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von
ungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken
25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver- Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mieter
sicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen- steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sind
segment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen
gesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen
nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh- wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die übliche
rend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird
33 Prozent lag. die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen
bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die
In der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis- Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus:
segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein.
In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis- Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten
spanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine
konnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden. deutliche Modernisierung.
Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden
20. 20
21
STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN WEILIMDORF
Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich
setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen- zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den-
hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, die
Bosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum- durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er-
satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro- reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes,
zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500 der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen-
Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist die
hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden. neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst als
Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel-
3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt tes Standortmarketing erforderlich.
mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56
Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern,
liefert Anlass zur Zufriedenheit. das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er-
gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009.
Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet- Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern
preisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet. wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht
27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertrag
direkten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet.
Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat- Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im
meter. Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen.
Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vom
Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier
der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich
den Baubeginn ermöglicht hat.
21. STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.
BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN
Verfügbare moderne Büroflächen sind auf diesem Teil- durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn
markt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver-
die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat-
derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. Im
Markt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent
an den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an- der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischen
zuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie 2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die
auch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den
eine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro
Jahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen
38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und
werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie 13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.
in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächen
vermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei- Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks,
chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Büros
den Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn-
zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter. hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften
bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene
Mit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen-
Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das den Jahr konkretisieren.
22. 22
23
STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.
DEGERLOCH LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Nachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier- Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein-
te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage: felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um
Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins- 38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um
gesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat- 33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab-
meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen, schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter-
wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande- zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.
nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter
wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am abgeschlossen.
Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke.
Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter
Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen- wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischen
segment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab- 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent
schlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags- der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es
abschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen
1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern. wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01 Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind-
und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer
32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00 heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015
Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport City
Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter 250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet
10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet. werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen
und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen
Neues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund ein neuer Bürostandort etabliert.
der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine
Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem
Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubaufläche
zur Verfügung stellen.
23. FASANENHOF
Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie- Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil-
tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei zulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie
Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier- geprägt.
lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua-
dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004 78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe-
dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500
weiteren Aufwertung des Standorts geführt. Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter-
zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab- bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis
schlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier- 5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen-
von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet,
17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern.
Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua- Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereich
dratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächen
das Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich
Bosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei
Bürofläche an. Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten
im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90
23 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden.
Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen
9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP
mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs-
volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Möhringen
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger
Autobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im
sowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei-
trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen,
Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEP
Park (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten. 7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der
Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und
Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro- 12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00
fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dagewesene
Entwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit
24. 24
25
BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.
Büroflächenumsatz in 2011
< 10.000 m2
10.000 – 20.000 m2
20.000 – 30.000 m2
30.000 – 40.000 m2
A 81
Richtung Heilbronn ab 40.000 m2
Gewerbe-/Bürostandorte
A 81
Richtung Singen
A 8 Richtung
Karlsruhe
Autobahn-
kreuz Stuttgart
A 81
A 8 Richtung
München
25.
26. 26
27
STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE.
In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten.
Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutes
Vermietungsergebnis zu erwarten ist.
Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage, denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt
die sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf-
erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands-
über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt- problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos-
schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder senen Gebieten das Nachsehen haben.
verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auch
aus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil- HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUS
industrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, die
positive Signale. den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz
gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer
CHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zu
Dem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war
insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung der
rares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlich
sich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen
aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau-
bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chance
mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilie
auch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss jetzt auf einen modernen Standard anheben.
zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger