Résultats Annuels 2010 d'Icade, foncière-développeur, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations.

1. 1 7 f é v r i e r 2 0 11 1

2. Avertissement
Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou
d'échange de titres, ni une recommandation de souscription d’achat ou de vente de titres
d'Icade. La distribution du présent document peut être limitée dans certains pays par la
législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de
cette présentation sont tenues de s’informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites
autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant
à la violation d’une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.
2

3. Solidité des indicateurs clés
Cash flow net courant retraité en hausse Résultat net en très forte progression
184 M€ 190 M€ 1 218 M€
175 M€
23,88 €
527 M€ / action
3,77 € 3,43 € 3,73 € 10,81 €
/ action / action / action / action
Décembre 2009 Décembre 2010 Décembre 2010 retraité * Décembre 2009 Décembre 2010
• Hors mesures non récurrentes d’accompagnement, cash flow net courant • Résultat net en hausse de 131% du fait des plus-values de cession
en hausse de 3% du fait de l’intégration de CLL, du travail d’asset des logements de 1 158 M€ en 2010 (489 M€ en 2009)
management et de la reprise du marché de la promotion
* Retraité des mesures non récurrentes d’accompagnement à la cession du personnel du pôle Foncière Logement
(15,3 M€)
Résistance de l’ANR sur 2010 LTV en baisse sur le semestre
4 130 M€ 4 117 M€ 4 187 M€
35,8% 38,3% 37,4%
84,5 € 80,3 € 81,4 €
/ action / action / action
Décembre 2009 Juin 2010 Décembre 2010 Décembre 2009 Juin 2010 Décembre 2010
• Augmentation de l’ANR de 1,4% par rapport à juin 2010, malgré • LTV en baisse malgré la distribution de l’acompte de 4,0 €/action
la distribution d’un acompte sur dividende de 4,0 €/action,
• Après prise en compte de la valeur des sociétés de promotion
grâce aux revenus de l’activité et à l’augmentation de valeur du patrimoine
et de services, le LTV ajusté s’élève à 34,1%
• L’ANR hors mark to market des instruments financiers atteint 84,0 €/action
au 31/12/2010
3

4. Faits marquants 2010
 Finalisation de la cession des logements conformément au protocole d’accord
du 13 novembre 2009
● Au total près de 30 000 logements cédés en 2009-2010 pour 2,2 Md€ avec un rendement
net d’environ 4%
 Finalisation de l’acquisition et de l’intégration de Compagnie la Lucette
● Intégration du patrimoine et des équipes opérationnelles
● Restructuration du passif
 Commercialisation de 75 000 m² de surfaces nouvelles
(H20, Millénaire 2, centre commercial le Millénaire…)
 480 M€ d’investissements en 2010 essentiellement sécurisés
 Reprise du marché de la promotion
● Record historique avec près de 5 500 logements réservés
● Première opération tertiaire vendue par Icade en blanc à un investisseur depuis la crise (19 000 m²)
 Poursuite des cessions d’actifs ou d’activités non stratégiques
● Cession des activités de services en Hongrie (BFM), en République Tchèque (PFM), en Italie
(Icade Italia) et en Espagne (Fincas Anzizu cédé en janvier 2011)
● Cession prévue au cours du 1er trimestre 2011 de l’immeuble Ernst&Young à Munich
Des opérations structurantes majeures réussies dans des délais courts
accompagnées de réussites commerciales importantes
4

5. Développement durable
 Pôle Foncière : amélioration de la qualité environnementale des immeubles neufs
ou existants
● Exploitation de 180 000 m² de bureaux certifiés HQE ou équivalent (BREEAM)
(ex : H2O, Le Millénaire 1 et 2, bâtiment 270, Villejuif…)
● Signatures de baux verts (Pierre & Vacances, Heineken…)
● Rénovation BBC du Beauvaisis (Paris) et rénovation THPE de la Tour Descartes
à la Défense
● Développement d’une démarche d’éco-quartier sur les parcs tertiaires
(certification ISO 14001 en cours)
● Le centre commercial le Millénaire à Aubervilliers sera le deuxième à obtenir
la certification HQE commerce
 Pôle Promotion : recherche d’une maîtrise énergétique des immeubles
en développement
● Certification HQE recherchée pour tous les bureaux (UrbaGreen à Joinville, bureaux
MacDonald à Paris...)
● Tous les permis de construire de logements déposés sont désormais BBC
● Réalisation de démarches environnementales sur la plupart des lycées et hôpitaux
Une démarche de développement durable volontariste
5

6. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
6

7. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
7

8. Marché de l’immobilier d’entreprise en France
Evolution semestrielle des engagements Evolution des valeurs locatives en IdF
en immobilier d’entreprise en France depuis 2003 * sur la période 1990 – 2010 *
Md€
30
25
20
13,4
10,9
15
10
10,1
5,4
6,4
4,4
12,9
14,0
7,4
5
5,1
5,0
5,7
5,9
7,1
3,6
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0
2,5
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1er semestre 2ème semestre
Evolution des taux de rendement “prime” (%) * Evolution des taux de vacance en Ile-de-France *
31 déc. 09 31 déc. 10 2009 2010
Bureaux Paris QCA 5,50 - 6,50 4,75 - 6,00 Paris Centre Ouest 6,2% 5,6%
Bureaux La Défense 6,25 - 7,25 5,70 - 6,75 Paris Sud (5ème, 6ème, 7ème,12ème, 13ème,14ème et 15ème) 6,1% 5,9%
Bureaux Croissant Ouest 6,00 - 8,50 5,50 - 8,50 Paris Nord Est (3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 18ème, 19ème et 20ème) 4,3% 3,4%
Bureaux reste 1ère Périphérie 6,85 - 9,50 6,00 - 9,00 Moyenne Paris 5,8% 5,3%
Bureaux 2ème Périphérie 7,25 - 12,00 6,50 - 12,00 La Défense 4,5% 6,0%
Bureaux Province 6,40 - 8,50 6,30 - 8,25 Croissant de l'Ouest 10,1% 9,9%
Grands Entrepôts classe A France 8,25 - 9,00 7,15 - 8,00 Première Périphérie Nord 10,5% 9,1%
Locaux d'activités France 9,25 - 12,00 8,75 - 10,50
Première Périphérie Est 6,9% 8,4%
Parcs d'activités France 9,00 - 11,00 8,50 - 10,00
Première Couronne Sud 11,6% 8,6%
Magasins France 5,25 - 10,00 4,50 - 9,75
Centres commerciaux France 5,25 - 7,25 4,75 - 6,90 Deuxième Couronne 5,8% 6,3%
Parcs d'activités commerciales France 7,00 - 9,75 6,25 - 9,60 Moyenne Ile-de-France 6,8% 6,8%
*Sources : CB Richard Ellis 8

9. Evolution du profil d’Icade en 12 mois
Cession des logements
Icade Intégration CLL Icade
au 31 décembre 2009 au 31 décembre 2010
Politique dynamique
d’asset management
Taille totale
du patrimoine 5,8 Md€
 6,1 Md€
dont Bureaux
et Parcs Tertiaires 2,6 Md€ 45%
 4,1 Md€ 67%
Loyers tertiaires courants
annualisés
210 M€
 321 M€
Taux d’occupation
financier
88,5%
 91,0%
Durée moyenne ferme
des baux 5,8
 6,2
9

10. Foncière Tertiaire
Répartition par type d’actifs et par secteur géographique
Valeur totale du patrimoine tertiaire (hors droits)
au 31 décembre 2010 : 5 768 M€
Répartition du patrimoine tertiaire Répartition du patrimoine tertiaire
par type d’actifs par secteur géographique
Croissant Ouest : 1ère et 2ème couronne :
Bureaux : Parcs tertiaires : 1 024 M€ 1 483 M€
2 688 M€ 1 416 M€
47% 24%
La Défense :
611 M€ Province : 1 076 M€
6%
5% Centres commerciaux :
18%
370 M€ Paris : 1 194 M€ Allemagne : 380 M€
Entrepôts : Equipements Publics et Santé :
259 M€ 1 035 M€
Total Bureaux et Parcs : 4 104 M€ (71%) Total Ile-de-France : 4 312 M€ (75%)
Un patrimoine désormais essentiellement composé
de bureaux et de parcs tertiaires situés en Ile-de-France
10

11. Foncière Tertiaire
Localisation parcs tertiaires & bureaux en Ile-de-France
Courbevoie
Descartes Nanterre Centre commercial
Puteaux Le Millénaire - Paris 19ème
La Défense
St Denis
Aubervilliers
Nanterre
18
La 17
Défense
9 10 19
Neuilly Le Millénaire 1
Scor - La Défense Paris 19ème
Rueil-Malmaison 2
8 3 20
16 1 11
7 4
6
Boulogne 5 12
15
14 13
Crystal Park - Neuilly Issy-les-Moulineaux Atrium - Paris 12ème
Maison Alfort
Villejuif
Evry Courcouronnes
Messine - Paris 8éme Metropolitan - Villejuif
Bureaux Parcs tertiaires 0 à 50 M€ 50 à 100 M€ >100 M€
Une répartition équilibrée des actifs en Ile-de-France
11

12. Foncière Tertiaire
Principales caractéristiques du patrimoine
Durée
Valeur du Loyers
Actifs en exploitation, Surfaces Surfaces Taux moyenne
patrimoine courants
hors développement louables louées d’occupation ferme des
HD annualisés
Données au 31 décembre 2010 (m²) (m²) financier baux
(M€) (M€)
(années)
Bureaux France 2 307 290 916 247 368 85,1% 105,3 5,6
Parcs tertiaires 1 416 473 441 431 021 91,5% 89,2 3,4
Centres commerciaux 370 176 511 176 511 100,0% 16,2 8,0
Cliniques & autres équipements publics 1 035 442 793 442 793 100,0% 70,3 10,6
Entrepôts 259 599 004 541 609 90,6% 24,1 5,8
Bureaux Allemagne 380 119 762 102 402 89,6% 15,9 4,9
TOTAL FONCIERE TERTIAIRE 5 768 2 102 428 1 941 704 91,0% 321,1 6,2
 Un taux d’occupation en hausse
● Augmentation du taux d’occupation financier à 91,0% au 31 décembre 2010
(contre 88,5% en décembre 2009) grâce aux locations réalisées en 2010
 Un âge moyen du patrimoine faible
● Les actifs de moins de 10 ans représentent 67% du patrimoine (en valeur)
Des classes d’actifs complémentaires
12

13. Foncière Tertiaire
Gestion locative
 Bureaux et Parcs tertiaires :
● Immeuble H2O (Rueil-Malmaison) :
commercialisation de 73% des surfaces aux groupes DB Apparel
(7 300 m²) et Heineken (9 100 m²)
H2O, Rueil-Malmaison
● Tolbiac (Villejuif) : pré-location d’un cinquième immeuble de 12 000 m² à LCL
(total des surfaces louées 80 000 m²) pour une livraison en février 2012
● Bureaux du Canal (Aubervilliers) (50% Klépierre) : commercialisation
de 72% des surfaces à la DIRECCTE, soit 12 400 m² sur un total de 17 200 m²
● LINK (Paris 15e) : Bureaux du Canal, Aubervilliers
les conditions suspensives n’ont pu être levées sur le bail signé en juillet 2010.
Perception d’une indemnité de 3,1 M€
● Millénaire 2 (Paris 19e) :
entièrement loué - 2 600 m² loués à l’IFOP en février 2010 et 13 000 m²
loués à l’ARS (Agence Régionale de Santé) en mai 2010 Parc du Millénaire 2, Paris 19e
 Centres commerciaux et commerces :
● Millénaire (Aubervilliers) (50% Klépierre) :
sur un total de 59 000 m² de commerces,
88% des baux réservés Centre commercial Millénaire, Aubervilliers
Une gestion locative très active se traduisant par la location de près de 75 000 m²
et le renouvellement de 24 baux portant sur 54 000 m² 13

14. Foncière Tertiaire
Base locative
Contribution aux loyers
courants annualisés
Rang Principaux locataires
au 31/12/10
%
1 GENERALE DE SANTE (11 cliniques) 7,7%
2 PRICEWATERHOUSE COOPERS 6,9%
3 GROUPE VEDICI (10 cliniques) 5,8%
 Un patrimoine loué à des locataires
de premier ordre
4 GROUPE CASINO 5,7%
5 GROUPE SCOR 4,0%
6 CREDIT AGRICOLE SA 3,8%
7 MINISTERE DE L'INTERIEUR 3,6%  Les 10 premiers clients
8 GROUPE MR BRICOLAGE 2,8% représentent 45% des loyers
9 ICADE 2,7%
10 GROUPE RHODIA 2,1%
11 GMG (T-Systems) 2,1%
12 GROUPE HARPIN (2 cliniques) 2,0%
 Une durée moyenne ferme
13 MINISTERE DES FINANCES 2,0%
des baux longue
(tous portefeuilles confondus) :
14 GROUPE PIERRE ET VACANCES 1,7%
15 GROUPE 3H (4 cliniques) 1,7% • 6,2 ans au 31 décembre 2010
contre 5,8 ans en décembre 2009
16 EURO MEDIA FRANCE 1,5%
17 GROUPE AXA 1,5% • Respectivement 8,4 ans
et 7,7 ans au 31 décembre 2010
18 AGENCE REGIONALE DE SANTE 1,5%
pour les 10 et 20 principaux locataires
19 TGI DE PARIS 1,3%
20 CLUB MEDITERRANEE 1,1%
Autres locataires 38,6%
Une base locative diversifiée
et une durée résiduelle ferme des baux longue
14

15. Foncière Tertiaire
Enjeux de commercialisation sur les actifs en exploitation
Surfaces à Loyers annuels
Actifs en exploitation Villes commercialiser potentiels
(m²) (M€)
H2O Rueil-Malmaison 6 000
7 rue Messine Paris 2 200
Factory Boulogne 14 000 18,4
Link Paris 10 500
Autres Bureaux France 10 800
Sous-total Bureaux France 43 500
Bâtiment 521 Aubervilliers 15 000
Bâtiment 026 Paris 4 000 8,2
Autres Parcs Tertiaires 23 400
Sous-total Parcs Tertiaires 42 400
Tharabie Saint Quentin Fallavier (38) 31 300
Eurofret Strasbourg (67) 23 000 2,5
Autres Entrepôts 3 100
Sous-total Entrepôts 57 400
143 300 29,0
Un potentiel de revenus locatifs de 29 M€ sur les actifs en exploitation
15

16. Foncière Tertiaire
Principaux investissements 2010
Acquisition d’actifs dont : 131 M€
7 cliniques 111 M€ Louées à C2S, Gale de Santé…
Commerces & centres commerciaux : Pôles Ludiques 1 & 2 20 M€ Loués
à Montpellier et 1 magasin exploité par Mr Bricolage à St-Dizier
Valorisation d’actifs dont : 57 M€
Tour Descartes, La Défense 30 M€ Livraison T2 2013
Le Beauvaisis – 028, Paris 19e 15 M€ Livraison T4 2011
Construction et extension d’actifs dont : 261 M€
Bureaux, Villejuif 75 M€ Pré-loués à LCL
Centre commercial Le Millénaire, Aubervilliers 57 M€ Pré-commercialisé à 88%
Équipements Publics et Santé, portefeuille de cliniques 32 M€ Pré-loués
Contrat de cession avec Deka
Immeuble Ernst & Young à Munich 29 M€
Immobilien
Des investissements essentiellement sécurisés pour un montant d’environ 480 M€
16

17. Foncière Tertiaire
Exemple de restructuration d’actif : la Tour Descartes
1. Rénovation complète des plateaux de bureaux,
du hall, du restaurant
2. Optimisation de la capacité d’accueil de la Tour
et de sa densité d’occupation
PHASE 1
3. Amélioration des hauteurs sous plafond
et de l’éclairage naturel
4. Obtention de la certification HQE
Surface : 78 000 m² utile + 1 000 places de parking
Montant de l’investissement : 260 M€
Début des travaux T1 2010 - Livraison fin 2012
Surface SHON : 89 000 m2
Surface utile : 79 000 m²
Hauteur : 130 m
Nombre d’étages : 40 9. Remplacement de la façade extérieure
10. Réaménagement du socle
PHASE 2
11. Obtention de la labellisation THPE et de la certification HQE BREEAM
Surface : 79 000 m² utile avec amélioration de la surface pondérée
des bureaux + 1 000 places de parking
Montant de l’investissement : 362 M€
Livraison S1 2013
Un nouveau projet augmentant la qualité et la revalorisation de l’actif
17

18. Foncière Tertiaire
Cliniques
Le Bourget
Drancy Nogent / Marne
Répartition par type d’exploitant
Villeneuve d’Ascq en % de valeur du portefeuille
Le Chesnay
Arras Bry /
Marne C2S Vedici
Trappes 5% 31%
Soissons (ESM)
Chartres 11%
Brest Harpin
Laval
Champigny / Marne 44% 9%
Nantes Orléans Générale
de Santé 3H
La Roche-sur-Yon
Poitiers
Les Sables d’Olonne
Roanne
St Etienne
Evolution des loyers depuis 2007
En M€ 58
Agen
45
Capbreton Aire sur l’Adour
Pau Toulouse
(Muret)
19
3
* MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique 2007 2008 2009 2010
22 cliniques MCO* acquises ** SSR : Soins de Suite et Réadaptation Loyers courants
9 centres SSR** et ESM*** acquis *** ESM : Etablissement de Santé Mentale annualisés
Un portefeuille équilibré de cliniques valorisé à 841 M€ au 31 décembre 2010
générant des cash flows immédiats et sécurisés
18

19. Foncière Logement
Stratégie d’arbitrage
Cessions 2010 Actifs restants au 31 décembre 2010
 23 358 logements cédés en 2010  Apport de 3 813 logements
(1 560 M€) à une structure ad hoc créée
le 1er juillet 2010 avec la SNI (157 M€)
• 23 133 logements cédés en blocs
● Une structure allégée par rapport à l’accord
à des organismes sociaux
initial, détenue à 99,99% par Icade
• 225 logements cédés à l’unité
● Prise en charge de la gestion par la SNI
• Mesures d’accompagnement non récurrentes ● 248 logements situés à Sarcelles
enregistrées : 15 M€ cédés mi janvier 2011
• La quasi-totalité des salariés concernés
ont rejoint les équipes des acquéreurs
 Poursuite de la cession des 1 393
logements détenus en copropriété
(204 M€)
 Au total plus de 30 000 logements
auront été cédés entre 2009 et 2010 ● Gestion et arbitrage assurés par la branche
pour 2,2 Md€ avec un rendement Property Management d’Icade
d’environ 4%
Des cessions finalisées en 2010 conformément au calendrier prévu
Un patrimoine résiduel restant à arbitrer de 361 M€
19

20. Foncière
Compte de résultat
Foncière Centres Equipements Foncière
Bureaux Parcs tertiaires Entrepôts Total *
Tertiaire Commerciaux Publics & Santé Logement
En M€ 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010
Revenus
241 302 87 109 87 90 9 15 54 67 4 21 178 88 419 389
locatifs
LOYERS
225 276 82 98 79 78 8 14 53 66 3 20 99 23 324 299
NETS
MARGE
LOCATIVE
(Loyers Nets / 93% 91% 94% 90% 91% 87% 91% 94% 98% 98% 78% 94% 56% 26% 77% 77%
Revenus
Locatifs)
Excédent Brut
209 254 78 89 72 71 8 13 49 61 3 19 76 10 286 264
Opérationnel
Résultat
96 121 45 48 22 34 1 7 32 37 -4 -5 551 1 169 647 1 290
opérationnel
Des revenus locatifs et un EBO du pôle Foncière Tertiaire en hausse significative
* Y compris intra-groupe métier 20

21. Promotion Logement
Le marché de la Promotion Logement en France
 La prévision de logements vendus pour l’année 2010 est de 115 000 logements contre
106 000 logements vendus sur l’année 2009 et 79 000 vendus en 2008 (Source FPI)
Les ventes sont portées par : T4 2010 (prév) 28 324
T3 2010 (prév) 29 989
 Une demande de logement structurellement
T2 2010 29 918
forte, qui a bénéficié de : T1 2010 26 769
• taux de crédit habitat historiquement bas T4 2009 26 433
• diverses mesures de soutien : T3 2009 26 965
T2 2009 27 880
• la déductibilité des intérêts d’emprunt
pour la résidence principale T1 2009 35 313
• des dispositifs comme le Scellier et le taux zéro T4 2008 15 014
T3 2008 16 296
T2 2008 21 480
 Une épargne faiblement rémunérée et une T1 2008 26 604
aversion au risque sur les autres placements T4 2007 28 596
T3 2007 29 152
T2 2007 32 536
T1 2007 37 047
0 10 000 20 000 30 000 40 000
 105 600 logements ont été nouvellement proposés à la vente par les promoteurs
du T4 2009 au T3 2010, soit près de 50% de plus comparé à la même période
(Source : MEEDDAT/SESP : SOeS)
 En un an, le délai moyen d’écoulement passe de 8 mois à 6 mois pour le collectif
(Source : MEEDDAT/SESP : SOeS)
21

22. Promotion logement
Un record historique des réservations en 2010
Répartition par clients Backlog en M€
13,4% 1000 811
3,9% Accédants
800
673
650
Investisseurs Privés 600 518
(personnes physiques 400
36,2% 46,5% ou assimilées)
Investisseurs Institutionnels 200
0
Investisseurs Bailleurs sociaux
2007 2008 2009 2010
 Nombre de réservations : 5 541 logements et lots pour 1 016 M€ (+4,5%)
 Nombre de ventes notariées : 6 788 logements et lots pour 1 207 M€ (+61%)
 Stock d’invendus : 218 lots soit 33 M€ contre 40 M€ à fin 2009
 Backlog : 811 M€ soit plus de 12 mois d’activité (+25%)
 Portefeuille foncier : 1 733 M€ soit environ 2 années d’activité (+4%)
 Taux d’écoulement des stocks : 13% en 2010 contre 9% en 2009
 Taux d’annulation des réservations : après délai de 7 jours, 19% contre 22% en 2009
 Prix moyen de ventes des appartements : 3 426 € / m² (+10%)
 Reprises de provisions : 11 M€
Une volonté de conserver un équilibre entre acquéreurs accédants et investisseurs
22

23. Promotion Tertiaire et Publique
Une exposition contrôlée aux risques de marché et une reprise
CA Promotion, Tertiaire et Publique en M€ Evolution du CA intragroupe en M€
600 548 91 92
486 100
500 AMO, ingénierie
380 et autres 80 71
400 53
60
300 Tertiaire
200 et commerce 40
100 Equipements 20
0 et Santé 0
2008 2009 2010 2007 2008 2009 2010
 Promotion Tertiaire : une faible exposition et un redémarrage du marché
Réalisations en cours : potentiel de CA
225 M€ pour 93 700 m²
(opérations sécurisées par des investisseurs ou locataires)
Montages en cours : potentiel de CA 1 443 M€ pour 509 400 m²
 Promotion Publique : une activité résistante sans risque locatif
Réalisations en cours 261 M€ pour 238 900 m²
Montages en cours pour 217 300 m²
Reprise du marché et risque limité compte tenu des spécificités du modèle Icade
23

24. Promotion Tertiaire
Exemples d’opérations
 Joinville le Pont (Val-de-Marne)
● Immeuble de bureaux HQE® et BBC
● Surface : 19 000 m2
● Architecte : Agence Jean-Paul Viguier S.A d’Architecture
● Livraison prévue en janvier 2012
● Immeuble vendu en blanc à Wereldehave
 Lumine & Sens (Bordeaux)
● Immeuble de bureaux HQE® labellisé Très Haute Performance Energétique (THPE)
● Surface : 3 000 m², sur 4 niveaux
● Architecte : Flint
● Livré 4éme trimestre 2010
● Acquéreur : UFG
 Le Carat - ZAC Thiers (Lyon)
● Immeuble de bureaux HQE
● Surface : 14 390 m2
● Architecte : Brunet-Saunier
● Livré en décembre 2009
● Acquéreur : Generali
 Le Prélude (Bordeaux)
● Immeuble de bureaux HQE® labellisé Bâtiment Basse Consommation (BBC)
● Surface : 9 350 m², sur 8 niveaux
● Architecte : Chaix & Morel
● Livraison prévue au 4éme trimestre 2011
24

25. Promotion Tertiaire
Exemples d’opérations
 MacDonald (Paris Nord-Est)
● Reconversion de l’entrepôt MacDonald, basé sur une programmation mixte de l’ordre
de 165 000 m2 de logements, bureaux, commerces, activités et équipements
● Surface : 1 100 logements, 43 000 m2 de surfaces tertiaires dont 27 000 m2
en co-promotion avec BNP Paribas Immobilier et 31 000 m2 de surfaces commerciales
● Architecte : OMA / FAA - XDGA
● Livraison prévue au cours du 2ème semestre 2013
● Acquisition de 15 000 m2 de bureaux par la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris)
début janvier 2011
 Hôpital de Cannes (Alpes-Maritimes)
● Reconstruction complète du Centre Hospitalier sur le même site
● Capacité / surface : 533 lits et places, dont 379 lits de MCO et 60 lits de psychiatrie ;
bâtiment neuf : 50 000m2 SDO en site occupé et bâtiments restructurés : 5 000 m2 SDO
● Architecte : Brunet-Saunier
● Livraison prévue en décembre 2011
 Cité Sanitaire Nazairienne (Saint-Nazaire)
● Partenariat Public Privé de 35 ans
● 2ème PPP hospitalier - 794 lits
● Investissement : 280 M€ (quote-part Icade : 16%)
● Co-promotion Icade / Eiffage
● Livraison prévue en 2012
25

26. Promotion
Compte de résultat
En M€
Logement Tertiaire TOTAL*
Variation
(%)
2009 2010 2009 2010 2009 2010
Chiffre d’Affaires 616 659 486 380 1 092 1 031 -6%
Excédent Brut Opérationnel 7 23 38 38 46 61 +33%
Taux de Marge (EBO / CA) 1,2% 3,5% 7,9% 10,0% 4,2% 5,9% +1,7 pts
Résultat Opérationnel 8 31 37 37 45 67 +49%
Fort rebond de l’activité notamment au second semestre
du fait de la reprise du marché
* Y compris intra-groupe métier 26

27. Services
Un développement et une diversification du portefeuille clients
 900 immeubles / sites gérés
 Gérer :  5 300 000 m² immeubles tertiaires et habitations
Property management  Principaux clients : CNP, CDC, Tour Montparnasse,
SG, Post Immo, Allianz, Médéric, MMA…
 Conquête de nouveaux clients, en particulier le mandat
CA : 31 M€ de syndic de la tour CB20 Les Miroirs (90 000 m²),
le mandat de la tour First (80 000 m²), portant le nombre
de m² gérés à la Défense à plus de 500 000 m²,
Tour First, La Défense
le mandat de la tour Cristal à Paris XV (29 000 m²)
 Exploiter :
Résidences services
 14 125 lots gérés en France et en Espagne
 Ouverture de deux résidences en 2010 en France
CA : 48 M€
Résidence étudiante Les Lauréades (Le Pré St-Gervais, 93)
Quelques exemples de l’activité :
 Conseiller :  Icade Conseil : mission d’assistance à l’acquisition
Conseil et expertise du centre commercial régional Espace Saint-Quentin
 Iporta : contrat pour la création d’un portail de services
pour le siège social de Firmenich (Suisse)
 Icade Transactions : mandat de commercialisation
CA : 28 M€ d’une partie du patrimoine francilien de plusieurs
centaines de logements chaque année de France
Centre commercial régional Espace Saint-Quentin Habitation
27

28. Services
Compte de résultat
Activités
En M€ Activités cibles**(a) TOTAL (a)
cédées*** Variation
(%)
2009 2010 2009 2010 2009 2010
Chiffre d’Affaires 106 106 45 1 151 107 -29%
Excédent Brut Opérationnel 6 7 -3 1 4 8 +123%
Taux de Marge (EBO / CA) 6,0% 7,0% -5,8% na 2,5% 7,8% +5,3 pts
Résultat Opérationnel 5 6 -2 1 3 7 +168%
(a) Y compris intra-groupe métier
** Résidences Services – Property Management - Conseil / Expertise
*** Icade Italia cédée en mars 2010
Amélioration de la rentabilité des activités cibles
28

29. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
29

30. Chiffres clés
En M€ 31/12/09 31/12/10 % En M€ 31/12/09 30/06/10 31/12/10
Chiffre d’Affaires 1 506 1 432 - 4,9% Dette financière nette 2 075 2 336 (c) 2 292
Excédent Brut Valeur expertise 5 804 6 102 6 129
302 304 + 0,7%
Opérationnel
Résultat de Cession 533 1 174 + 120,2% Loan to Value (LTV) 35,8% 38,3% (c) 37,4%
Résultat Opérationnel 665 1 353 + 103,4%
Actif Net Réévalué (ANR)
4 130 4 117 4 187
Résultat Financier - 100 - 99 - 0,9% de liquidation
Résultat Net Part Actif Net Réévalué (ANR)
527 1 218 + 131,1% 84,5 € 80,3 € 81,4€
du Groupe de liquidation par action (d)
- 4,9% 3,25 € 7,30 €
Cash Flow Net Courant 175 Dividende
184 +3,4% par action par action
CFNC retraité (a) 190
CFNC par action (b) 3,43 € -9,0%
3,77 €
CFNC retraité (a) / action 3,73 € -1,1%
(a) Retraité des mesures non récurrentes d’accompagnement à la cession des logements (15,3 M€)
(b) Nombre moyen d’actions dilué retraité des actions auto-détenues de 48 766 616 pour 2009 et de 51 002 261 pour 2010
(c) Endettement net retraité des cessions de juin encaissées postérieurement (282,4 M€)
(d) Nombre d’actions dilué retraité des actions auto-détenues de 48 851 614 pour 2009, de 51 240 577 pour le 30 juin 2010 et de 51 423 682 pour 2010 30

31. Passage du Résultat Opérationnel
au Résultat Net Part du Groupe
En M€
ICADE Variation
2009 2010 %
Résultat Opérationnel Foncière 647 1 290 + 99%
Résultat Opérationnel Promotion 45 67 + 49%
Résultat Opérationnel Services 3 7 + 168%
RO Icade holding et intragroupe -29 -11 - 61%
Résultat Opérationnel Icade (RO) 665 1 353 + 103%
Résultat financier - 100 -99 - 1%
- Charge d’impôt - 34 -34 - 2%
Résultat Net 535 1 223 + 128%
- Part des minoritaires dans le résultat -8 -5 - 45%
Résultat Net Part du Groupe (RNPG) 527 1 218 + 131%
Un résultat net en très forte progression en raison
des plus-values de cession des logements
31

32. Zoom sur le coût des fonctions supports
Evolution du coût Répartition par Pôle
des fonctions supports du coût des fonctions supports en 2010
(charges récurrentes en M€)
- 5,0% 1%
95
19% 22%
85
96
91
75 58%
Foncière Promotion
65 Services Holding
2009 2010
Diminution de 5% des charges des fonctions supports
32

33. Résultat Net Part du Groupe (RNPG)
et Cash-Flow Net Courant (CFNC)
RNPG CFNC
+ 3%
1 400 40 200 184 190 5
+ 131 % 1 218 175
35 180
1 200
160 4
30
1 000 140
25 3,77 3,73
800 120 3,43 3
23,88 20 100
600 527
15 80 2
400 60
10
10,81 40 1
200 5 20
0 0 0 0
2009 2010 2009 2010 2010 retraité*
en M€ € / action en M€ € / action
* Retraité des mesures non récurrentes d’accompagnement
à la cession des logements (15,3 M€)
Un cash flow net courant en hausse de 3% retraité
des mesures d’accompagnement non récurrentes
33

34. Rationalisation du Cash Flow Net Courant
En M€
+4,6 +4,4
+15,2
+44,4 (2,4)
(8,6)
(66,5)
183,9 190,3
175,0
CFNC 2009 Foncière Foncière Promotion Services Autres Résultat IS courant CFNC 2010 CFNC 2010
Logement Tertiaire financier Retraité *
courant
Augmentation de la contribution au cash flow net courant de l’ensemble des pôles
* Retraité des mesures non récurrentes d’accompagnement à la cession des logements (15,3 M€) 34

35. Valeurs du patrimoine
Evolution du patrimoine total (hors droits)
En M€
6 952 - 16,5%
(1)
+5,6%
6 129
(1)
61
5 804
(1)
734
206 259
61
1 423 842 1 035
Tertiaire 281 370
58%
Tertiaire 1 289 Tertiaire 1 416
1 593
66% 94%
1 339
Logement 2 688
2 935 Logement
42% 34% 1 992
Logement
361
6%
Déc 2008 Déc 2009 Déc 2010
Logement Bureaux Parcs Tertiaires Centres commerciaux Equipements Publics et Santé Entrepôts
Des variations importantes depuis 2008 qui illustrent la stratégie de tertiarisation
(1)
Immeubles valorisés à leur valeur d’expertise 35

36. Evolution des valeurs d’expertises du pôle
Foncière Tertiaire (hors droits)
En M€
+157
+279
+1 509 +58
(8) (28)
(10)
(1)
5 370 5 768
3 812 +1,0 % à périmètre constant +2,5 % à périmètre constant
Déc 2009 Cessions Investissements Effet taux Effet business Juin 2010 Cessions Investissements Effet taux Effet business Déc 2010
(yc acquisition plan plan
CLL)
Une reprise du marché immobilier qui s’est accélérée au 2ème semestre 2010
36

37. Valorisation Foncière Tertiaire
Valeurs d'expertise (hors droits) Taux de rendement
à périmètre constant (hors droits) ***
dont effet
dont effet
31/12/2010 6 mois 1 an business 31/12/2010 6 mois 1 an
taux *
plan **
Bureaux 2 688 +1,4% +2,6% +6,4% -3,8% 6,8% -20 pb -60 pb
Parcs Tertiaires 1 416 +4,6% +5,9% +3,9% +2,0% 7,7% -30 pb -60 pb
Centres
370 +1,4% +4,3% +4,1% +0,2% 6,7% -30 pb -40 pb
Commerciaux
Equipements
1 035 +3,1% +3,9% +2,5% +1,5% 7,0% 0 pb -10 pb
Publics et Santé
Entrepôts 259 2,1% -1,9% -8,3% +6,3% 10,6% +10 pb +80 pb
Total 5 768 +2,5% +3,5% +4,2% -0,7% 7,3% -20 pb -50 pb
* Impact de la révision des taux de rendement et des taux d'actualisation retenus par les experts immobiliers sur la valeur
** Impact de la revue des hypothèses des business plans des immeubles sur la valeur (e.g. indice de révision des loyers, renégociation des baux, révision de la valeur locative de marché, évolution de la vacance,
évolution des plans de travaux et des charges non refacturables...)
*** Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables
Une nette amélioration des taux sur l’année 2010
37

38. Rationalisation de la variation d’ANR par action
(en part du groupe)
En €
+0,5 (1,2)
+1,3
(0,9) +0,7 (0,1)
(0,6) +0,5
+2,3
(3,3)
+1,7
84,5
81,4
80,3 (4,0)
Déc 2009 Dividende Résultat Variation de la Variation de la Variation de la Autres Juin 2010 Acompte sur Résultat Variation de la Variation de la Variation de la Autres Déc 2010
2009 consolidé valeur du plus-value sur juste valeur dividende 2010 consolidé valeur du plus-value sur juste valeur
retraité * patrimoine ** la promotion et des retraité * patrimoine ** la promotion et des
les services instruments les services instruments
dérivés *** dérivés ***
* Résultat net consolidé retraité du résultat des cessions et dotations aux amortissements et provisions
** Variation de la valeur du patrimoine retraitée des plus-values de cessions
*** Variation de la juste valeur des instruments dérivés et de la dette à taux fixe
Une variation de -3,7% de l’ANR de liquidation par action sur l’année 2010 attribuable
principalement au versement de l’acompte sur dividende de 4 €
38

39. Structure d’endettement
31/12/09 30/06/10 31/12/10
LTV (Loan To Value) 35,8% 38,3% 37,4%
Endettement net (M€) 2 075 2 336 2 292
Durée moyenne de la dette 4,0 ans 4,1 ans 4,5 ans
Coût moyen 4,23% 3,85% 3,93%
(Euribor 3 mois moyen 2009 : 1,23 %) (Euribor 3 mois moyen S1 2010 : 0,67 %) (Euribor 3 mois moyen 2010 : 0,81 %)
Couverture 83% 88% 89%
(durée de vie moyenne des couvertures : 3,7 ans)
 LTV en baisse par rapport au 30 juin, bien que prenant en compte l’acompte sur dividende
versé en septembre
 Rallongement de la durée de vie moyenne de la dette grâce à la signature de nouveaux
contrats (dont Crystal Park) et au déploiement de prêts PPP long terme
 Aucun enjeu de covenant au 31 décembre 2010
Les grands équilibres renforcés pour l’avenir
39

40. Structure d’endettement
 De nouveaux financements sur l’exercice
● Crystal Park refinancé pour 255 M€ à 7 ans
● 110 M€ de lignes de crédit court terme renouvelées ou mises en place
● 380 M€ de lignes de crédit bilatérales bancaires renouvelées ou mises en place
● Ces lignes sont assorties d’un spread moyen de 113 points de base
 Une disponibilité de 488 M€ de lignes non tirées au 31 décembre 2010
● Un chiffre en croissance de plus de 85% par rapport à juin 2010
● Une marge de manœuvre substantielle en terme de mobilisation de fonds puisque représentant
17% de la dette financière brute
 La dette de CLL restructurée
● Remboursement de plus de 1 100 M€ de prêts et débouclage de plus de 600 M€ d’instruments
de couverture
● Refinancement de Crystal Park avec prolongation de l’hypothèque
● Dette CLL résiduelle de 69 M€ (échéance avril 2011)
Une gestion proactive des financements et des couvertures
40

41. Structure d’endettement
Couvertures Echéancier
2 400 1 200
1 900 1000
1 400 1 000
En millions d'euros
900
En millions d'euros
800
400
-100 600
418
-600 400
218 274 291
-1 100 195
-1 600
200 82 108
-2 100 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Dettes Etablissement de Crédit
Dette Taux Variable couverte Swap CFH TF Cap-Collar Dette non Couverte
Dette par nature  Une dette essentiellement affectée
1% aux actifs du pôle Foncière
14%
4% Emprunts corporate
 Une couverture efficace de la dette :
2% Découverts bancaires une hausse des taux de 100bp devrait
Locations-financement se traduire par une hausse du coût
de la dette d’environ 30bp
Crédit hypothécaire
Autres dettes
 Aucune échéance importante
79% pour les deux prochaines années
41

42. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
42

43. Synthèse 2010
Vente de 2,2 Md€ d’actifs sur 2009-2010
sur la base d’un rendement de 4%
Icade, Acquisition et intégration de CLL en 2010, soit 1,5 Md€ d’actifs
un acteur sur la base d’un rendement implicite de 8%
majeur
480 M€ d’investissements et un pipeline renouvelé de
du
0,9 Md€
marché
immobilier 75 000 m² de surfaces nouvelles commercialisées et
54 000 m² de surfaces dont les baux ont été renouvelés
Hausse de 25 7
% et de % des backlogs
de la Promotion Logement et de la Promotion Tertiaire
43

44. L’efficacité du modèle
de Foncière-développeur
 Une volonté de renforcer les cash-flows  Nouveaux loyers provenant des commercialisations /
1
immédiats et sécurisés dans l’immobilier livraisons en 2010 : Millénaire 2, H2O, immeubles Loire
tertiaire en se concentrant sur les classes et Rhône à Villejuif…
d’actifs où Icade dispose d’un savoir-faire  Loyers additionnels sécurisés provenant de la livraison
reconnu : courant 2011 d’actifs déjà loués : Centre Commercial
Court terme (2011) ● Bureaux en région parisienne du Millénaire, Bureaux du Canal, immeuble Rhin
● Murs de cliniques en France et Garonne à Villejuif…
Renforcement ● Centre commerciaux dans les grandes  Le métier de promoteur « accélérateur de cash flow »
métropoles
des cash flows en période favorable de cycle
 Une volonté de développer  L’expertise du promoteur tertiaire interne
2 des cash-flows futurs et de création
de valeur à moyen terme grâce à des
 Une capacité d’investissement et de développement
autorisée par une structure financière solide et
projets en partie déjà commercialisés
l’absence d’enjeux de refinancement majeurs d’ici 2014
Moyen terme (2011-2015)
Pipeline
 Une création de valeur à long terme  L’importance des réserves foncières, 80 hectares aux
3 grâce à un portefeuille dont
le développement peut être cadencé
portes de Paris, idéalement localisées pour bénéficier
pleinement de la dynamique du Grand Paris
dans le temps
Long terme (2015-2020)
Développement des
Parcs tertiaires
44

45. Croissance embarquée
Effet année pleine des commercialisations
Foncière (H2O, Millénaire 2...) et des acquisitions soit 7,6% des revenus
(CLL, cliniques…) réalisées en 2010 net
+23,0 M€ locatifs tertiaires 2010
Tertiaire
des cessions
sécurisée Loyers attendus des livraisons 2011
des soit 3,1% des revenus
déjà commercialisées +9,4 M€ locatifs tertiaires 2010
revenus locatifs 2011 (CC Le Millénaire, Bureaux du Canal…)
soit +25%
Promotion Backlog Promotion Logement 811 M€ par rapport
à décembre 2009
forte visibilité
sur le niveau soit +7%
Backlog Promotion Tertiaire
d’activité 2011 & ingénierie
627 M€ par rapport
à décembre 2009
45

46. Zoom sur le Pipeline
2011-2015
Total des investissements de la Foncière Tertiaire (identifiés et engagés) = 0,9 Md€
Principaux Total Investissements Loyers Taux
Surface Livraison investissements
investissements 2011-2015 bruts de rendt
(1)
Tour Descartes 79 000 m2 T2 2013 690 M€ 285 M€ c. 43 M€ 6,2% Travaux en cours
Metropolitan Villejuif 80 000 m2 T4 2011
291 M€ 64 M€ c. 21M€ 7,4% Loués à LCL
(y compris Tolbiac) T1 2012
Le Beauvaisis - 028 12 000 m2 T4 2011 58 M€ 26 M€ c. 4M€ 7,3% Pré-com en cours
Ilôt E 30 000 m2 T3 2013 102 M€ 99 M€ c. 8 M€ 8,2% Pré-com en cours
88% des surfaces du C.C
C.C Millénaire
louées et 72% des surfaces
+ bureaux 39 000 m2 Avr. 2011 198 M€ 49 M€ c. 14M€ 6,8%
de bureaux louées
(50% avec Klépierre) à la Direccte
Cliniques /
153 M€ 96 M€ c. 11M€ 7,2% Louées
extensions
Investissements assortis d’un risque de commercialisation maîtrisé et limité
(1) Investissement total estimé, droits et frais inclus (inclut notamment les charges foncières pour les projets sur les Parcs Tertiaires, les frais financiers attachés aux travaux et le cas échéant les travaux utilisateurs).
Sur les parcs tertiaires, la valeur brute des terrains et des constructions des bâtiments à détruire pour la construction des projets est intégrée au coût de revient des nouveaux projets.
46

47. Synthèse des flux d’investissements
Pipeline 2011-2015
Répartition par année
Répartition pour les principaux projets
et par classe d’actif
En M€ Villejuif
(Métropolitan)
Bureaux
Tour Descartes
2015
Le Beauvaisis
Parcs tertiaires
028
Total : 0,9 Md€
Ilôt E
Bureaux
24% Parcs tertiaires
46% C.Com.
Le Millénaire
8% Centres
3% commerciaux
19%
Santé
Divers Cliniques
Equipements publics
et Santé
47

48. Icade et les parcs tertiaires
Un territoire en pleine mutation
Parc des Portes de Paris en 2003  Une tertiarisation du territoire...
● 180 000 m² construits ou rénovés depuis 5 ans
● Ouverture en avril 2011 du plus grand centre
commercial en France depuis 10 ans
● Premiers immeubles commercialisés
avant ouverture en 2010 (Bureaux du Canal)
● Lancement de nouveaux projets : Ilot E (30 000 m²),
rénovation du Beauvaisis (12 000 m²)
 … facilitée par le développement des transports
en commun…
● Navettes fluviales en 2007
● Prolongement de la ligne 12 du métro (2012)
● Tramway ligne T3 (2014) et T8 en projet
Parc des Portes de Paris demain  … et s’inscrivant dans une dynamique
d’ensemble
● PNE : restructuration des entrepôts MacDonald,
165 000 m² de logements bureaux et commerces
● Développement de la ZAC Claude Bernard
(située entre le Parc du Millénaire
et le Parc du Pont de Flandres)
● Localisation idéale pour bénéficier de l’impulsion
du Grand Paris
Un potentiel de développement supplémentaire
d’environ 500 000 m² à horizon long terme
s’inscrivant dans le Grand Paris
48