1. CB RICHARD ELLIS
Обзор рынка
Офисные помещения. Москва
СЕНТЯБРЬ 2009 ГОДА
К концу лета 2009 года средние запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в
Москве опустились до уровня ставок, зафиксированных на рынке после кризиса 1998 года.
Безусловно, падение ставок происходит под влиянием мирового финансового кризиса,
который повлиял на падение спроса в экономике и, соответственно, на падение спроса на
офисные помещения. Падение спроса на офисные помещения вызвало рост объема
свободных площадей на рынке и падение ставок аренды. Кроме общего влияния
макроэкономических факторов на падение ставок аренды мы видим дополнительные
факторы, присущие московскому офисному рынку, которые способствуют дальнейшему
падению ставок. Этими факторами являются долговая нагрузка владельцев и девелоперов
офисных площадей и высокие объемы площадей, предлагаемых в субаренду.
Следующие группы девелоперов в настоящее время оказались в затруднительном
положении вследствие долговой нагрузки:
• Девелоперы, одновременно ведущие строительные работы на нескольких проектах,
финансируемых за счет банковских кредитов;
• К концу лета 2009 года средние • Девелоперы, которые заключили форвардные сделки по продаже объектов и в
запрашиваемые ставки аренды соответствии с условием договора должны найти арендаторов для проданных объектов;
на офисные помещения
опустились до уровня ставок, • Девелоперы, ведущие строительство одного крупного объекта (монодевелоперы);
зафиксированных на рынке • Девелоперы, вышедшие на IPO.
после кризиса 1998 года
В основном девелоперы, относящиеся к вышеперечисленным группам в настоящее время
имеют дело с достаточно масштабными строящимися или недавно введенными в
• Мы предполагаем, что к концу
эксплуатацию проектами в состоянии shell&core. Данные помещения наименее ликвидны на
2009 года объем свободных
вновь построенных помещений сегодняшний день, так как требуют дополнительных инвестиций от арендаторов для
класса А может достигнуть выполнения внутренней отделки.
300,000 кв. м, а помещений
подобного типа класса В - 1,6 Тем не менее, владельцам и девелоперам подобных площадей необходимо привлечь
млн кв. м. арендаторов на свои проекты, чтобы обеспечить арендные платежи и выполнить
обязательства перед банками, инвесторами и держателями акций. Острая необходимость в
привлечении арендаторов заставляет их идти на значительное снижение ставок аренды по
• Объем предложений по
субаренде вырос в 10 раз в сравнению с владельцами помещений, не испытывающими дополнительные трудности а
течение года. Так, в октябре также другие льготы для арендаторов, как: арендные каникулы, компенсация внутренней
2008 г. объем предложений по отделки, отсутствие индексации ставки аренды и т.д.
субаренде составлял около
10 000 кв. м, а в августе 2009 г. Средние запрашиваемые ставки аренды
– 100 000 кв. м.
Класс А прайм Класс А Класс В
2 000
1 500
$/кв. м/год
1 000
500
0
2П2009П
2010П
1П1998
2П1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
1П2008
2П2008
1П2009
Источник: CB Richard Ellis ©2009, CB Richard Ellis, Inc.

2. Таким образом, девелоперы, испытывающие дополнительные
Предложения по субаренде, сентябрь 2009 г.
трудности готовы подписывать договоры аренды по
значительно более низким ставкам, чем девелоперы, не
Обзор рынка Офисные помещения. Москва
испытывающие дополнительной кредитной нагрузки.
«Проблемные» девелоперы новых помещений, расположенных
на достаточном удалении от центра и за пределами МКАД
предлагают базовые ставки ниже $200/кв. м/год. Класс B
Можно говорить о том, что в настоящее время «проблемные» 27%
девелоперы в основном работают в сегменте рынка,
представленном вновь построенными или достраиваемыми
Класс A
масштабными проектами. В классе А подобные проекты на
73%
данный момент насчитывают около 200,000 кв. м, а в классе В
– более 1,3 млн. кв. м. Стоит заметить, что данные цифры
представляют объекты уже прошедшие Госкомиссию, в то
время как на рынке проводится активный маркетинг
помещений, которые должны пройти Госкомиссию до конца
2009 года, либо в начале 2010 года. Это значит, что если Источник: CB Richard Ellis
спрос на офисные помещения останется стабильным, к концу
2009 года данный сегмент может увеличится и подобных
Структура свободных площадей класса А
помещений будет еще больше. Мы предполагаем, что к концу
2009 года объем свободных вновь построенных помещений
класса А может достигнуть 300,000 кв. м, а помещений
подобного типа класса В - 1,6 млн кв. м. 400 000
Еще одним фактором, влияющим на снижение ставок аренды
300 000
является высокий объем предложений по субаренде.
кв. м
Наибольшая доля предложений по субаренде (около 73%) 200 000
приходится на помещения класса А. Данная ситуация
объясняется тем, что в течение 2007 и 2008 г.г. большинство 100 000
арендаторов помещений класса А (а также и другие
арендаторы) ввиду значительного роста нуждались в 0
дополнительных офисных помещениях и предполагали, что Окт Фев Апр Май Июнь Ав г Дек
2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 П
будут расти и в будущем. Таким образом, они подписывали
Новые помещения, shell & core Вторичные помещения с отделкой Субаренда
договоры аренды на бóльший объем помещений, чем им
требовалось на тот момент с учетом роста в дальнейшем. В Источник: CB Richard Ellis
первую очередь это касалось помещений класса А, так как в
тот момент наблюдался высокий дефицит подобных площадей и
Доля свободных площадей по классам
владельцы предлагали подписывать договоры сроком от 7 до
10 лет. Таким образом, арендаторы предполагали сдавать 30,0% Класс A Класс B
излишки помещений в субаренду, а через 3-5 лет использовать
эти излишки сами. Однако, кризисная ситуация в экономике 25,0%
нарушила их планы и многим компаниям пришлось сокращать 20,0%
площади занимаемых помещений. Объем предложений по
субаренде вырос в 10 раз в течение года. Так, в октябре 2008 15,0%
г. объем предложений по субаренде составлял около 10 000
10,0%
кв. м, а в августе 2009 г. – 100 000 кв. м.
5,0%
В результате этого предложения по субаренде стали оказывать
значительно влияние на весь сегмент класса А в целом. В
СЕНТЯБРЬ 2009
0%
сегменте класса В подобного влияния не наблюдается, так как
Q3 2009П
Q1 2007
Q2 2007
Q3 2007
Q4 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
предложения по субаренде составляют лишь 2% от свободных
помещений на рынке, в то время как в сегменте класса А доля
подобных помещений составляет 25% от всех свободных
Источник: CB Richard Ellis
площадей.
Предложения по субаренде конкурируют с предложениями
прямой аренды и оказывают влияние на снижение ставок.
Стр. 2
©2009, CB Richard Ellis, Inc.

3. Ввиду того, что многим компаниям, предлагающим помещения в субаренду
необходимо как можно быстрее найти субарендаторов, чтобы хотя бы частично
компенсировать затраты на оплату аренды, эти компании предлагают значительные В случае, если у Вас возникнут
MarketView Moscow Offices
вопросы по данному отчету,
скидки по ставкам аренды. В настоящее время наблюдаются случаи, когда
Вы можете обратиться:
предложения по субаренде и по прямой аренде в одном и том же здании могут
отличаться на 20%.
Отдел исследований
Значительным преимуществом предложений по субаренде по сравнению с
предложениями по прямой аренде так же является тот факт, что по большей части в
субаренду предлагаются помещения с выполненной отделкой, готовые к въезду уже Кристофер Питерс
сейчас. В то же самое время в прямую аренду в основном предлагаются помещения в
Директор
состоянии shell&core, что делает подобные предложения менее ликвидными по
сравнению с уже отделанными площадями из-за того, что аренда подобных e: christopher.peters@cbre.com
площадей требует дополнительных инвестиций в отделку со стороны арендаторов.
Таким образом, предложения по субаренде образуют на данный момент отдельный Ирина Флорова
сегмент рынка, состоящий из готовых к въезду блоков среднего размера.
Руководитель направления
ПРОГНОЗ аналитики
Базируясь на вышесказанном, предложения по субаренде и предложения от e: irina.florova@cbre.com
владельцев и девелоперов, испытывающих дополнительные трудности оказывают
дополнительное влияния на снижение ставок аренды на рынке. Обязательства Отдел офисных помещений
девелоперов и владельцев перед банками и инвесторами и необходимость компаний,
предлагающих субаренду покрыть часть расходов, заставляют их значительно
снижать запрашиваемые ставки аренды по сравнению со средневзвешенным Толга Гюзельдже
уровнем рынка. Данные предложения заставляют владельцев, находящихся в более Руководитель отдела по работе с
стабильной ситуации также идти на снижение ставок, чтобы успешно конкурировать офисной недвижимостью
на рынке и сохранить договоры аренды с арендаторами, находящимися в их зданиях.
e: tolga.guzelce@cbre.com
Как указывалось ранее, на данный момент рынок делится на два сегмента: готовые к
въезду вторичные блоки средних размеров и крупные вновь построенные площади в
состоянии shell&core. Данные сегменты предназначены для разных арендаторов, и, Елена Ефремова
соответственно, ценообразование в данных сегментах отличается друг от друга. Руководитель направления
Более стабильные девелопервы в настоящий момент работают в сегменте вторичных работы с корпоративными
площадей и сейчас им в основном приходится конкурировать с предложениями по клиентами
субаренде. Тем не менее, в скором времени ожидается значительное увеличение
e: elena.efremova@cbre.com
предложений по крупным блокам вторичных площадей, так как многие крупные
арендаторы планируют переезд в течение второй половины 2009 года, и тогда более
стабильные владельцы почувствуют конкуренцию со стороны крупных предложений
по вновь построенным помещениям. В случае, если к тому времени как крупные
вторичные блоки выдут на рынок спрос на офисные помещения значительно не
вырастет, мы предполагаем вероятность дальнейшего снижения ставок.
С учетом ожидаемого увеличения проблемных предложений по аренде, мы
предполагаем, что они будут влиять на уровень ставок в течение последующих 18
месяцев. В отличие от прогнозов, публиковавшихся в начале 2009 г., предрекавших
восстановление ставок в течение 12-18 месяцев, особенно в сегменте класса А,
основываясь на результатах данного исследования, мы предполагаем, что
потребуется более долгий период для восстановления ставок, который может
продлиться до 2-3 лет.
Примечание 2009 CB Richard Ellis
Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных по мнению CB Richard Ellis данных.
Несмотря на все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, CB Richard 107045 Москва, Трубная ул., 12
СЕНТЯБРЬ 2009
Ellis не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. Данный обзор рынка
подготовлен для клиентов CB Richard Ellis. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не
Тел. (7 495) 258 3990
может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без предварительного Факс (7 495) 258 3980
письменного разрешения CB Richard Ellis.
www.cbre.ru
Компания CB Richard Ellis является лидером на рынке оказания консалтинговых услуг в сфере коммерческой
недвижимости. Компания CB CB Richard Ellis имеет более 300 офисов в 50+ странах мира и штат сотрудников свыше
30 000 человек. Знание местных особенностей позволяет нашим специалистам успешно осуществлять проекты
независимо от того, в каких регионах мира вы ведёте свой бизнес. Если у вас возникнет необходимость расширения
бизнеса, профессионалы из CBRE, работающие в вашем регионе, помогут вам установить контакты с нашими
лучшими консультантами в других странах мира. Для того, чтобы ознакомиться с более подробным списком наших
услуг посетите сайт www.cbre.ru
Стр. 3
©2009, CB Richard Ellis, Inc.