1. Kiinteistökaupan virhetilanteet
oikeuskäytännön valossa
OTM Minna Romu

2. Sovellettava laki
•
•
•
Kiinteistönkauppaa säännellään maakaaressa.
Maakaarta sovelletaan myös, kun on kyse esim. kiinteistöjen vaihdosta tai vuokra-oikeuden
luovuttamisesta, mikäli alueella on tai sille saadaan rakentaa rakennus (esim. kaupungin omistamat
tontit).
(Asunto-osakkeen kaupan osalta säännökset ovat asuntokauppalaissa)

3. Ostajan
ennakkotarkastusvelvollisuus
 Ostaja ei saa vedota virheensä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen
kauppaa.
 Ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti. Tarkastus on tehtävä siinä laajuudessa, kuin
yleensäkin arvokkaan omaisuuden kohdalla.
 Huom. sillä ei merkitystä mitä ostaja havaitsi, vaan mitä olisi pitänyt havaita.
 Mitä ”keskiverto” henkilö havaitsisi? Mahdollisesti ankarampi velvollisuus, jos henkilöllä on
asiantuntemusta.
 Lähtökohtaisesti ostajan ei edellytetä käyttävän asiantuntija-apua tai suorittavan tavanomaisesta
poikkeavia tai teknisiä toimenpiteitä kiinteistöllä.
 Huom. Mitä vanhempi/huonommassa kunnossa kiinteistö on, sitä perusteellisemmin
tarkastettava.

4.  Tarkastus on tehtävä kaikilta niiltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy.
 Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus: Erityisen epäilyttävä seikka tai myyjän antama
tarkastuskehotus saattaa edellyttää, että ostaja käyttää asiantuntijaa tarkastamisessa/suorittaa
tarkempia tutkimuksia. Yleensä rakenteiden avaamista tai teknisiä mittauksia ei kuitenkaan tarvitse
suorittaa (edellyttävät myyjän lupaa). (ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.)
 Mikäli ostajalle annetaan kiinteistöä koskeva kuntotarkastus- tms. raportti, ostajan on tutustuttava
tähän huolellisesti.
 Mikäli ostaja laiminlyö ns. ennakkotarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi virheenä vedota seikkaan,
jonka hän olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.
 Ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen
paikkansapitävyyttä.
 Vilpillisesti tietoja antanut tai salannut myyjä ei vapaudu virhevastuusta, vaikka ostaja olisi
laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Myyjä ei siten vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt
kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
 OHJEITA: Käy useamman kerran jos mahdollista, käytä aikaa, käytä asiantuntijaa, kysele!

5. Oikeuskäytäntöä
•
•
•
•
KKO 2009:31 mm. ostajan selonottovelvollisuus
Tapauksessa oli kysymys siitä, että vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta
rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli
havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon
merkityksestä
myyjän
vastuuseen.
Kysymys
myös
kuntotarkastuksesta
johtuvasta
ostajan
selonottovelvollisuudesta.
Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi.
Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta
poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.
Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös
savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty.
Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen
yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei ostajalla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen
perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon
selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

6. Myyjän tiedonantovelvollisuus
•
•
•
•
•
•
Myyjän on annettava ostajalla sellaiset tiedot kiinteistöstä tai asunnosta, joiden voidaan olettaa
vaikuttavan kauppaan. Myyjän on myös korjattava ostajan mahdolliset virheelliset käsityksen
kaupan kohteesta.
Tiedonantovelvollisuus kaksiosainen: ei saa antaa virheellisiä/harhaanjohtavia tietoja + kaikki
olennaiset tiedot on annettava.
Myyjän vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä hänen olisi pitänyt tietää. Tavanomaista
kokemattomampi tai tietämättömämpi myyjä ei vapaudu vastuusta. Toisaalta erityinen
asiantuntemus (esim. rakennusalan ammattilainen) saattaa lisätä tiedonantovelvollisuutta.
Myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista.
Mitä laajemmin myyjä on antanut tietoa kaupan kohteesta ennen kauppaa, sitä enemmän myyjä
siirtää vastuuta ostajalle. Epätavalliset seikat sekä viat ja puutteet kannattaa usein mainita
kauppakirjassa.
OHJEITA: Ota selvää, kerro ostajalle selkeästi, kirjatkaa ylös puutteet! Mahdollinen
kuntotarkastus.

7. Oikeuskäytäntöä
 Kouvolan hovioikeuden tuomio nro 226, 20.2.2008:
 Kyse putkien jäätymisestä talvella. Myyjät eivät olleet kertoneet ja ostajat saivat korjaus- ja
selvittelykustannukset hinnanalennuksena.
 Turun hovioikeuden tuomio nro 2710, 28.11.2008:
 Talosta oli tehty kaksi kuntotarkastusta, joista ensimmäistä ei ollut annettu ostajille. Tästä
raportista olisi ilmennyt rakennuksen virhe. Myyjät rikkoivat tiedonantovelvollisuutta.
 Turun hovioikeuden tuomio nro 1033, 12.5.2008:
 Myyjä oli tehnyt pesuhuoneremontin, joka paljastui rakennusmääräysten vastaiseksi. Ostajille oli
oikeus hinnanalennukseen.
 KKO 1992:51:
 Rakennus painui epätasaisesti. Korkein oikeus katsoi, että myyjät olivat asuneet kiinteistöllä vuosia
ja myyjien piti olla tästä seikasta tietoisia. Myyjien olisi pitänyt ainakin havaita kellarin seinässä
olevat halkeamat ja kertoa tästä ostajille.

8. Ostajan reklamaatiovelvollisuus
•
•
•
•
•
•
Ostaja ei saa vedota virheeseen, mikäli hän ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvasta
vaatimuksestaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen
olisi pitänyt se havaita. (huom. kaksiosaisuus!)
Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen viimeistään, jos hän ei ilmoita siitä
myyjälle viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
Ostajan tulee selvittää kiinteistön kunto mahdollisimman pian muuton jälkeen ja
reagoida virheisiin.
Milloin keskiverto huolellinen henkilö havaitsisi virheen?
Huom. on oltava aikaa selvittää seikan merkitys ja vaatimukset.
Oikeuskäytännössä kohtuullinen aika on ainakin 0–3 kuukautta, rajatapaukset 4–7
kuukautta.

9. •
•
•
Ostajan laiminlyödessä reklamoinnin kohtuullisessa ajassa, myyjä ei kuitenkaan
vapaudu vastuusta, mikäli hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai
törkeän huolimattomasti.
Milloin reklamaatioaika ei sido ostajaa?
Selkeä moitittavuus myyjän menettelyssä: myyjän tietoisuus viasta ja sen piilottelu, on
annettu selvästi väärää tietoa. Voi olla vaikea näyttää toteen.

10. Oikeuskäytäntöä
•
•
•
•
Kouvolan hovioikeuden tuomio nro 1155, 14.10.2005
Kyse siitä, oliko myyjä antanut lahovaurioisen alapohjan kunnosta riittävät tiedot
ostajalle. Rakennuksen alapohja oli umpinainen, eikä sinne nähnyt. Myyjä oli tehnyt
korjauksia, joiden yhteydessä myyjän oli pitänyt huomata, ettei puuaines ollut kaikilta
osin moitteetonta. Myyjä oli pitänyt lahon ilmenemistä normaalina vanhalle
rakennukselle.
Perusteluissa katsottiin selvitetyksi, että lahovaurio oli merkittävästi edennyt myyjän
havaintojen jälkeen.
Myyjän ei katsottu menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

11. Laatuvirhe
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos
– kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu
– Myyjä on antanut ennen kaupan tekemistä ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon
kiinteistön pinta-alasta, rakennustenkunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua
koskevasta ominaisuudesta ja annetuin tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
– Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti
myydyn kaltaiseen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta em. ominaisuudesta, josta
myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen
kauppaan
– Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen
käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen
aiottuun käyttöön
– Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn
kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti
edellyttää.

12. •
Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa
tehtäessä. Myyjä vastaa virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.
Salainen virhe
•
•
•
•
•
Usein virheellisyys liittyy sellaiseen seikkaan, josta sekä myyjä että ostajat ovat olleet
tietämättömiä.
Miten vastuu jaetaan tilanteessa, jossa molemmat osapuolet ovat toimineet
huolellisesti?
Kaupan kohteelta edellytetään normaalitasoa, johon vaikuttaa mm. rakennusten ikä ja
tehdyt korjaukset sekä kauppahinta.
Virheen täytyy olla merkityksellinen, jotta siihen voidaan vedota. Pieni virhe ei oikeuta
korvaukseen.
Oikeuskäytännössä merkittävyyskynnys ylittyy, kun virheen korjauskustannukset
vastaavat yli 5 %:ia kauppahinnasta. Merkittävyyden arviointi on aina tapauskohtaista ja
siihen vaikuttavat korjauskustannusten lisäksi virheen laatu ja laajuus, kaupan kohteen
ikä sekä asumiskelvottomuus tai terveyshaitta.

13. •
Virheen seuraukset
HINNANALENNUS:
–
–
•
KAUPAN PURKU:
–
–
–
–
•
Lähtökohtainen seuraus virheen vuoksi. Myyjä joutuu palauttamaan osan kauppahinnasta, koska myyty
kiinteistö ei vastannut kauppahintaa.
Hinnanalennuksen määrä on yleensä korjauskustannusten määrä. Huomioon otetaan mahdollinen
tasonparannus.
Kaupan purussa suoritukset palautetaan puolin ja toisin. Myyjä palauttaa kauppahinnan korkoineen ja
ostaja kiinteistön sekä korvauksen mahdollisesta asumishyödystä.
Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen.
Oikeuskäytännössä olennaisena pidetään virhettä yleensä silloin, kun sen korjauskustannukset vastaavat
vähintään n. 40 %:ia kauppahinnasta. Lisäksi vaikuttavat mm. terveyshaitta ja virheen laatu ja laajuus.
Purun yhteydessä tulee mahdollisesti arvioitavaksi ostajan oikeus saada korvausta kiinteistön
parantamisesta.
VAHINGONKORVAUS:
–
–
Edellyttää, että myyjä on toiminut tuottamuksellisesti. Jos kyseessä on salainen virhe, vahingonkorvausta
ei saa, koska myyjä ei ole menetellyt huolimattomasti.
Esim. sijaisasumiskulut, muuttokustannukset.

14. Vaikutuksellisuus, merkittävyys,
olennaisuus
•
•
•
•
•
Oikeuskäytännössä vilisee virheitä koskevia termejä, joskus sekaisin.
Eri käsitteillä on kuitenkin eri merkitykset.
MERKITTÄVYYS:
• Kun puhutaan salaisesta virheestä. Merkittävyyskynnyksen täytyy ylittyä, jotta ostajalla on
oikeus korvaukseen.
• N. 5 % korjauskustannukset vrt. kauppahinta.
OLENNAISUUS:
• Olennaisuuskynnyksen täytyy ylittyä, jotta kaupan purun edellytykset täyttyvät. Yli 40 %:n
korjauskustannukset vrt. kauppahinta.
VAIKUTUKSELLISUUS:
• Mikä tahansa virhe ei oikeuta korvaukseen. Virheen on oltava vaikutuksellinen = olisiko
ostaja tehnyt saman kaupan samalla hinnalla myös virheestä tietoisena? Estää
keinottelunluonteiset oikeudenkäynnit.

15. Kiitos!
Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy
www.lindblad.fi
Hämeenkatu 18 A 6, Tampere
Mikkolantie 1-3, Ylöjärvi
Helsinki, Mikkeli, Lappeenranta, Imatra, Joensuu
OTM Minna Romu
minna.romu@lindblad.fi